2-06-21085/2 - Asjaõigus - Omandiasjad - Harju Maakohus Tartu mnt kohtumaja - lahend.ee

ruum nr 5 (esik) 4,8 m2 ruum nr 4A (panipaik) 1,9 m2 ruum nr 4B (pesemisruum) 1,6 m2 ruum nr 7 (veranda) 11,4 m2 ruum nr 1 (tuba) 16,5 m2 ruum nr 2 (tuba) 13,6 m2 ruum nr 3 (tuba) 18,1 m2 ruum nr 12 (tuba) 17,5 m2 ruum nr 13 (tuba) 12,8 m2 Kokku: 106,9 m2 Sellise jaotuse puhul on vahe 0,8 m2 1⁄4 kaasomaniku kahjuks. Ehitisregistri andmetel on elamus üldkasutatavaid pindasid 77,1 m2. Avaldaja taotleb üldkasutatavate ruumide jaotamist kaasomanike ainukasutusse eksplikatsioonil märgitud märgistuste alusel järgmiselt: 2) xxx 1) xxx ruum nr 3K (kelder) 11,1 m2 ruum nr 2K (kelder) 13,4 m2 ruum nr 4K (kelder) 8,2 m2 Kokku: 13,4 m2 ruum nr 5K (kelder) 5,5 m2 ruum nr 6K (kelder) 10,3 m2 ruum nr 7K (vaheruum) 4,2 m2 Kokku: 39,3 m2 Sellise jaotuse puhul on vahe 0,2 m2 3⁄4 kaasomaniku kahjuks. Üldkasutatavad pinnad, mida kaasomanikud kasutavad koos, on eksplikatsioonil märgitud märgistuste alusel järgmised (kollase markeriga tähistatud): Ruum nr 1K (trepikoda) 2,9 m2 Ruum nr 8 (trepikoda) 10,7 m2 Ruum nr 9 (trepikoda) 10,8 m2 Kokku: 24,4 m2 Avaldaja taotleb kaasomanike ainukasutusse plaani eksplikatsioonil märgitud märgistuste alusel järgmised hooned: 1) xxx 2) xxx (rohelise markeriga tähistatud) hoone nr 3 (garaaž, ehitisregistri kood 101014466) 28 m2 hoone nr 2 (kuur, ehitisregistri kood 101014465) 11 m2 hoone nr 4 (kasvuhoone, ehitisregistri kood 101030908) 20 m2 Kaasomanike ühiskasutusse jäävad järgmised rajatised: piire, väravad (ehitisregistri kood 220388624) Ühiskasutusse jääva rajatise (piire, väravad) osas kannavad kaasomanikud hoolt ja kulusid ainuisikuliselt, mis piirnevad nende kasutusse jääva kinnistu maa piiriga. Rajatised, mis piirnevad kaasomanike ühiskasutusse jääva kinnistu maa piiriga, kantakse kulusid vastavalt kaasomandi suurusele. Kulutuste rakendamisega peavad mõlemad osapooled nõus olema, mis fikseeritakse eelnevalt kirjalikult. xxx kaasomanikud kasutavad kinnistu maad pindalaga 1297 m2 mõttelises osas väljakujunenud piiridega. Avaldaja taotleb kinnistul ühiskasutusse jääva maa kasutuse

asendiplaanil märgitud kollase markeriga, 1⁄4 kaasomaniku ainukasutuses jääva maa rohelise markeriga, ülejäänud 3⁄4 kaasomaniku maakasutusse. Mõlemal kaasomanikul tuleb vedada oma pinnale eraldi veetorustik ja panna veemõõtmise arvestid (xxx majja tuleb üks veetoru, kus on peaarvesti, millest edasi lähevad mõlema kaasomaniku veetorustikud, mille vahele pannakse mõlema kaasomaniku veearvestid). Kui teise kaasomaniku kasutuses olevatest ruumidest tuleb torustik läbi vedada, siis teine kaasomanik peab tagama võimaluse ja juurdepääsu veetorustike paigalduseks. Seda ka veetorustiku paigalduseks aia kastmiseks. Võimalusel sõlmitakse koos või eraldi veeteenust osutava firmaga (Tallinna Vesi AS) veeteenusele lepingud. Mõlemal kaasomanikul on praegu oma elektri peakilp koos arvestiga ja lokaalne elektrisüsteem (sõlmitud eraldi lepingud Eesti Energia AS-iga). Kahe kaasomandi elamispindade vahele jäävad uksekohad (2 tk: ruum nr 13 ja 14 vahel ning ruumide nr 12 ja 10 vahel) ehitatakse täis. 3⁄4 kaasomanik ehitab oma ruumidele nr 12 ja 13 juurdepääsuks ukse trepikojast nr 9 ruumi nr 12. Aadressina kasutab 1⁄4 kaasomanik xxx ja 3⁄4 kaasomanik xxx. Avaldaja on selgitanud, miks on vaja kaasomandi kasutuskorda määrata. Käesoleval ajal teine kaasomanik ei kasuta temale kuuluvat kaasomandit enda tarbeks, vaid kasutab temale kuuluvaid pindasid võõrastele inimestele väljaandmiseks tulu saamise eesmärgil, siis tuleb teha kaasomandi kasutamises selged piirid. Samas soovib 1⁄4 kaasomanik asuda elama aadressile xxx. xxx lubas 2004. aastal, et ehitab trepikojast eraldi ukse 2.korrusel paiknevate ja temale kuuluvate ruumide nr-d 12 ja 13 juurdepääsuks. Käesoleva ajani on see tegemata. xxx poolt tema pindadele võetud võõrad inimesed kasutavad teisele kaasomanikule kuuluvaid pindasid (ja seal pindadel asuvat vara – riidenagi, vaibad), tekitades seal korralagedust, mustust ja prahti. Samuti on korraldanud teine kaasomanik avaldajale kuuluva elektrisüsteemi rikkumise, seda kahel korral: 2005.a jaanuaris ja 2006.a jaanuaris-veebruaris. 2006.a jaanuaris-veebruaris rikutud elektrisüsteem on seniajani taastamata (lõigati puruks praktiliselt kogu elektrijuhtmestik ja kisti välja lülitid, pirnid, lambikuplid jne). Viimase elektrisüsteemi rikkumise kohta pöördus 1⁄4 kaasomanik politsei poole, mille alusel algatati väärteomenetlus. Samuti vajab kaasomandi kasutus määratlemist asjaolul, et xxx on oma kaasomandiosale seadnud hüpoteegi summas 624 000 krooni SEB Eesti Ühispank AS-i kasuks. Avaldaja on teinud omapoolse ettepaneku kaasomandi kasutamise korra kindlaksmääramiseks, millele xxx on vastanud eitavalt. 09.10.2006 esitas avaldaja avaldusele täpsustuse. Avaldaja leiab, et ruum nr 11 tuleb jätta avaldaja kasutusse, kuna xxx on ruum nr 6 ainukasutuses. Mõlemal kaasomanikul on õigus privaatsele tualettruumile. Samuti palub avaldaja jätta ruum nr 10 avaldaja kasutusse, kuna nimetatud ruum seob avaldaja kasutuses olevaid ruume nr 11, 14 ja 15. Ahi, mis kütab ruume nr 10, 11, 12, 13 ja 14 on oma kasutusaja ära elanud ning seda ei ole võimalik ühiselt kasutada. Mõlemad kaasomanikud peavad leidma uued lahendused ruumide soojustamiseks. Avaldaja on nõus katma 1⁄4 ehituskuludest seoses ruumide nr 13 ja 14 ning ruumide nr 10 ja 12 ning ruumide nr 9 ja 12 vaheliste ukseavade kinniehitamisel. Ahi tuleks lammutada ning kinni ehitada seinaga, millest 1⁄4 kulude kandmisest on avaldaja nõus katma. 05.11.06 täiendas avaldaja avaldust. Juhul, kui ruumid nr 10 ja 11 jäävad ühiskasutusse, taotleb avaldaja, et tema ainukasutusse jääb kuurist 1⁄4 (2,75 m2) ja garaažist 1⁄4 (7 m2) osa.

Garaaži väikse ukse sissepääsust saab eraldada seinaga 1⁄4 osa, teine kaasomanik saab garaaži suurtest ustest. Avaldaja leiab, et tema huvid vajavad kaitsmist, kuna ta on nõrgema seisuses. Puudutatud isiku seisukoht Puudutatud isik on avaldaja poolt esitatud kasutamise korraga osaliselt nõus. Puudutatud isik ei nõustu üksnes ruumide nr 10 ja 11 avaldaja ainukasutusse määramisega. Puudutatud isik leiab, et selline kasutamise kord ei ole kooskõlas mõistlikkuse ja hea usu põhimõttega. Puudutatud isik pääseb ruumidesse nr 12 ja 13 üksnes ruumi nr 10 (esiku) kaudu. Esiku avaldaja ainukasutusse jätmine põhjustaks puudutatud isikule põhjendamatuid ümberehituskulusid. Puudutatud isiku kasutuses olevaid ruume nr 12 ja 13 köetakse ahjuga, mis avaneb esikusse. Sellise kasutamise korra puhul muutub ruumide kütmine võimatuks. Samuti ei ole põhjendatud ruumi nr 11 jätmine avaldaja ainukasutusse, kuna kuni tänase päevani on seda kasutanud mõlemad kaasomanikud ning puudub põhjendus tualettruumi teistsuguseks reguleerimiseks. Eelmise kaasomaniku xxx vahel oli puudutatud isikul 12.04.2004 sõlmitud kasutuskorra kokkulepe. Sellest tulenevalt palub puudutatud isik jätta ruumid nr 10 ja 11 kaasomanike ühiskasutusse. Puudutatud isiku seisukoht 05.11.06 täiendustele on, et puukuur on kuulunud kogu aeg teise korruse elanike kasutusse. Garaaži ehitas puudutatud isiku isa 1970.a, seda on puudutatud isiku poolt hooldatud. Garaaži saab minna vaid väikese küljeukse kaudu, suured uksed on seest poolt avatavad ja suletavad. Garaažis hoitakse autot ja seda ei saa kellegagi jagada. Garaažist 1⁄4 osa eemaldamisel ei mahu enam auto garaaži. Kuuri kaaskasutusel tuleks seda koos remontida, mis aga puudutatud isiku seisukohalt on võimatu koos teise kaasomanikuga teha. Kohtu seisukoht Puudutatud isik on 08.08.06 avalduses toodud kasutamise korraga nõus, välja arvatud ruumide nr 10 ja 11 osas, mis peaksid jääma ühiskasutusse, kuna koridorist saab ruume kütta ning puudutatud isikul on ebamugav kasutada esimesel korrusel asuvat tualettruumi. Pooled on nõus, et avaldaja elukoha aadressiks on xxx ning puudutatud isiku omaks xxx. Voolu tn 4 kinnistul teostas kohus paikvaatluse 31.10.2006. AÕS § 72 lg 5 annab kaasomanikele õiguse nõuda kohtult kaasomandis oleva asja kasutuskorra reguleerimist, kui kasutuskorras ei ole saavutatud kokkulepet või võetud vastu enamuse otsust AÕS § 72 lg 1 järgi. Käesoleval juhul puudub kaasomanike vahel kokkulepe ja kaasomanike enamuse otsus kasutuskorras. Puudutatud isik viitab juba väljakujunenud kasutuskorrale ning eelmise kaasomanikuga 12.04.2004 sõlmitud kasutuskorrale (t lk 40), küll aga ei ole nimetatud kokkulepe siduv avaldajale, kui kaasomaniku õigusjärglasele, kuna see ei ole kantud märkusena kinnistusraamatusse (AÕS § 79 lg 2). Kohtul on kasutuskorra määramisel lai diskretsiooniõigus, lähtudes hea usu ja mõistlikkuse põhimõttest ning arvestades muu hulgas kõigi kaasomanike ühiste huvidega, kaasomandi mõtteliste osade suurusega, senise kasutuskorraga, pooltevaheliste suhetega jm oluliste asjaoludega AÕS § 72 järgi (Riigikohtu lahend nr 3-2-1-121-05). AÕS § 72 lg 3 kohaselt kaasomanikul on õigus ühist asja kasutada niivõrd, kui see ei takista teiste kaasomanike kaaskasutust. Kaasomanikul on õigus nõuda teistelt kaasomanikelt, et kaasomandis oleva asja valdamine ja kasutamine toimuks vastavalt kõigi kaasomanike huvidele. Kaasomanikud peavad üksteise suhtes käituma lähtuvalt hea usu põhimõttest, eelkõige hoiduma teiste kaasomanike õiguste kahjustamisest (AÕS § 72 lg 5).

Menetlusosalised on nõus, et ruum nr 15, 14, 2K ja maa-ala parempoolne tagumine nurk (avaldusele juurde lisatud plaanil märgistatud rohelisega, t lk 8) jäävad avaldaja ainukasutusse. Puudutatud isiku ainukasutusse jäävad ruum nr 4, 6, 5, 4A, 4B, 7, 1, 2, 3, 12, 13, 3K, 4K, 5K, 6K, 7K ning pool kinnistust, mis asub elamu vasakul pool. Kuna kasvuhoonet enam reaalselt ei eksisteeri, siis kohus leiab, et selle kuuluvuse määramise vajadus puudub. Ühiskasutusse jäävad ruum nr 1K, 8, 9, piire, väravad ja osa kinnistust, mis asub garaaži ja elamu vahel ning pööning. Kaasomanik, kelle kasutusse jääva kinnistu maa piiriga piirnevad piire/väravad, kannab nende rajatiste eest hoolt ja kulusid ainuisikuliselt. Ühiskasutuses jääva kinnistul asuvate rajatiste eest kantakse kulusid vastavalt kaasomandi suurusele. Kulutuste rakendamisega peavad mõlemad pooled nõus olema ja see fikseeritakse eelnevalt kirjalikult. Mõlemad kaasomanikud paigaldavad enda veetorule veemõõdiku. Kaasomanik peab taluma veetoru läbiviimist tema kasutuses olevatest ruumidest. Kuna mõlemal kaasomanikul on oma elektri peakilp koos arvestiga, siis selle reguleerimiseks vajadus puudub. Käesoleval juhul tuleb kohtul lahendada ruumide nr 10 ja 11 ning hoone nr 2 ja 3 kasutuskord. Puudutatud isikule kuulub suurem enamus kinnistust, kuid see ei tähendaks et see tooks vältimatult kaasa puudutatud isiku poolse kasutuskorra määramise. Asjas tuleb välja selgitada ka vähemuse huvid, mis võivad erandjuhtudel olla eelistatud enamuse huvidele. Kaasomandi mõtteliste osade suurus ei ole kasutuskorra määramisel ainumääravaks asjaoluks ning erinevad asjaolud võivad õigustada sellest kõrvalekaldumist, kuid üht kaasomanikku ei või hea usu põhimõtte vastaselt teise arvel siiski rikastada (Riigikohtu lahend nr 3-2-1-12105). Käesoleval juhul on kohus paikvaatluse käigus ja ruumide eksplikatsiooniga tuvastanud et ruumis nr 10 (esik) asub ahi, mis kütab teisel korrusel olevaid ruume. Samuti on nimetatud ruumist juurdepääs puudutatud isiku ainukasutusse jäävatesse ruumidesse nr 12 ja 13. Ruumi nr 10 avaldaja ainukasutusse jätmine ei ole sellest tulenevalt võimalik. Kasutuskord määratakse vastavalt ruumide olemasolevale eksplikatsioonile. Osad ümberehitustööd (tööd, mis puudutavad kandvaid konstruktsioone või tehnosüsteemide muutmist) võivad vajada eraldi ehitusluba/kirjalikku nõusolekut vastavatelt asutustelt (tuleneb ehitusseadusest). Ümberehitustööde teostamine (näiteks ukseavade kinniehitamine) on võimalik poolte kokkuleppel, kuid kasutuskorra määramise avalduse raames ei saa kohus määrata võimaliku kastuskorra kehtestamiseks vajalike ehitustööde teostamist. Määratav kasutuskord peab võimaldama puudutatud isikul juurdepääsu ruumidele nr 12 ja 13 ning ruumide kütmist ruumis nr 10 asuva ahjuga. Seni, kuni ümberehitustöid pole teostatud, mis võimaldaks puudutatud isikul juurdepääsu ruumidesse 12 ja 13 ja nende kütmist, ei ole alust kasutuskorda avalduses tooduna määrata ning kohus lähtub kasutuskorra määramisel elamu ruumide eksplikatsiooni plaanist (t lk 8-11). Vastasel juhul puuduks puudutatud isikul võimalus reaalselt ruume nr 12 ja 13 kasutada. See aga ei ole kasutuskorra määramise eesmärk ning läheb vastuollu AÕS § 72 lg 5. Kohus ei ole seotud kasutuskorra kindlaksmääramisel avalduses taotletud kasutusviisidega. Vastavalt ruumi nr 10 paigutusest ja selle kasutamisest leiab kohus, et võimalus on jätta osa ruumist nr 10 avaldaja ainukasutusse ning teine osa kaasomanike ühiskasutusse. See võimaldab mõlemal kaasomanikul tema ainukasutusse jäävaid ruume kasutada. Sellest tulenevalt määrab kohus kaasomanike ühiskasutusse osa koridorist, kus asub ahi, ning ainukasutusse osa koridorist mis asub ruumi nr 11 ees. Ruum nr 11 tuleb jätta avaldaja ainukasutusse, kuna puudub vajadus jätta see ühiskasutusse. Puudutatud isikul on olemas esimesel korrusel tualettruum ning ainetud on puudutatud isiku seisukohad, miks ei ole

võimalik tal esimesel korrusel asuvat tualettruumi kasutada. Kohus leiab, et avaldaja huvi jätta ruum nr 11 tema ainukasutusse on praegusel juhul eelistatud puudutatud isiku huvile. Kohus arvestab ka asjaolu, et avaldaja avaldab soovi enda ruumidesse elama asuda. Kuna elamus on kaks tualettruumi, siis on mõistlik, et üks tualettruum jääb ühe kaasomaniku ainukasutusse ja teine teise kaasomaniku ainukasutusse. Puudub vaidlus kinnistu maa-ala kasutamise osas. Puudutatud isik nõustus piirde ja väravate hoolduse ja kulutuste tegemise korraga, veetorude ja veemõõdikute paigaldamisega. Vastavalt väljakujunenud hoonete kasutamisele ning hoonete nr 2 (kuur) ja nr 3 (garaaž) sihtotstarbele leiab kohus, et hoone nr 2 (kuur) tuleb jätta avaldaja ainukasutusse ning hoone nr 3 (garaaž) puudutatud isiku ainukasutusse. Garaaži ei ole võimalik vastavalt selle sihtotstarbele kasutada, kui osa sellest jääb ühe kaasomaniku ainukasutusse ja teine teise ainukasutusse. Kuna puudutatud isik ei soovi kuuri kasutada, jääb kuur avaldaja ainukasutusse. Nimetatud hoonete osas tuleb kaasomanikel hoolt kanda eraldi ning kanda ka hooldusega kaasnevaid kulutusi eraldi. Kohus märgib, et asjaolude olulisel muutumisel võib kohus asjaosalise avalduse alusel tehtud määrust või kompromissi määrusega muuta, kui see on vajalik raskete tagajärgede ärahoidmiseks (TsMS § 618). AÕS § 63 lg 1 p 4 kohaselt kinnistusraamatusse võib kanda märke muude seadusega kinnistusraamatusse kanda lubatud asjaolude nähtavakstegemiseks (märkus). Kaasomanike kasutuskorra kohta tehakse märkus kinnistu registriosa kolmandasse jakku. Kasutuskorra täpsustamiseks võivad kaasomanikud märke kandmise avaldusele juurde lisada kinnistu ja ehitiste plaanid ning märgistada ära kasutuskorra piirid vastavalt kohtulahendile (lähtudes kinnistusraamatuseaduse (KRS) § 34, § 35). Märke kandmise avaldus peab olema notariaalselt kinnitatud, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti (KRS § 27 lg 6). Menetluskulude jagamisel lähtub kohus TsMS § 172 lg 1, mille kohaselt hagita menetluses kannab menetluskulud isik, kelle huvides lahend tehakse. Kuna lahend tehakse mõlema kaasomaniku huvides, kannavad menetlusosalised oma menetluskulud ise. Määrus jõustub, kui seaduse järgi ei saa määruse peale enam edasi kaevata või kui määruskaebus jäetakse jõustunud lahendiga rahuldamata või läbi vaatamata (TsMS § 617 lg 1).