Kohtuasja number Otsuse kuupäev Kohtukoosseis Kohtuasi Vaidlustatud kohtulahend Kaebuse esitaja ja kaebuse liik Menetlusosalised ja nende esindajad Riigikohtus Asja läbivaatamise kuupäev
RESOLUTSIOON
Eesti Vabariigi nimel 3-2-1-101-06 Tartu, 16. november 2006. a Eesistuja Peeter Jerofejev, liikmed Villu Kõve ja Tambet Tampuu AS-i K, AS-i B, OÜ K ja K. H avaldus korteriühistu K sundlõpetamiseks ja likvideerija määramiseks. Tallinna Ringkonnakohtu 7. aprilli 2006. a otsus tsiviilasjas nr 204-2060 Korteriühistu K kassatsioonkaebus Huvitatud isik korteriühistu K (registrikood xxxxxxxx); Avaldajad AS K (registrikood xxxxxxxx), AS B (registrikood xxxxxxxx), OÜ K (registrikood xxxxxxxx) ja K. Halling (isikukood xxxxxxxxxxx). 23. oktoober 2006. a, kirjalik menetlus
1.Tühistada Tallinna Linnakohtu 9. detsembri 2005. a otsus ja Tallinna Ringkonnakohtu
7.aprilli 2006. a otsus ja saata asi uueks läbivaatamiseks Harju Maakohtule.
2.Kassatsioonkaebus rahuldada.
3.Tagastada korteriühistule K kassatsioonkaebuselt 5. mail 2006. a tasutud kautsjon 400 (nelisada) krooni.
1.AS K, AS B, OÜ K ja K. H esitasid 12. märtsil 2003. a Tallinna Linnakohtule avalduse, milles taotlesid korteriühistu K (edaspidi korteriühistu) sundlõpetamist ja likvideerija määramist. Sundlõpetamise avalduse kohaselt esitati 9. oktoobril 2002. a Tallinna Linnakohtu registriosakonnale avaldus korteriühistu mittetulundusühingute ja sihtasutuste registrisse kandmiseks. Avaldusele oli lisatud korteriühistu 30. mai 2002. a asutamiskoosoleku protokoll koos osalejate nimedega.
24.oktoobril 2002. a kanti korteriühistu registrisse. Sundlõpetamise avalduse aluseks on asjaolu, et korteriühistu asutamiskoosolekul osalejate nimekirjal olevad allkirjad ja koosoleku protokoll on võltsitud ning korteriühistu asutati selleks kehtestatud korda ja seadust oluliselt rikkudes. Ühistu asutati omanike tahte vastaselt, kasutades selleks võltsitud allkirju, registripidajale esitati valeandmeid. Avaldusele lisatud korteriomanike nimekirjas ja hääletamistulemustes märgitud osalenud isikute isiku- ja registrikoodid ei vasta tegelikkusele. Juriidiliste isikute esindajad koosolekul ei osalenud ning puudusid ka nende volikirjad või registrikaardid. Xxxxxxxxx x asuv elamu on kaasomandis. Avaldajad ei osalenud korteriühistu asutamiskoosolekul. Vastavalt lepingule oli avaldaja AS K õigustatud esindama koosolekul kaasomanikku AS Hansa Liising Eesti. Avaldaja AS K seadusliku esindaja T. Ðemeljova allkiri on protokollis võltsitud, seega oli koosolek otsustusvõimetu. Kui kõik allkirjad peale avaldajate allkirjade oleksid õiged, oleks nendega esindatud mõttelised osad kokku vaid 0,008 x 65 = 0,52 osa. Korteriühistu liikmete
nimekirjas ei ole kajastatud igale hääletajale kuuluvat mõttelise osa suurust. Kuna Xxxxxxxxx x kinnistul asuv elamu on korteriomanditeks jagamata, ei saanud selle majandamiseks asutada korteriühistut.
2.Korteriühistu vaidles avaldusele vastu, leides, et sundlõpetamiseks ei ole alust. Korteriühistu eesmärk ei ole vastuolus seaduse, põhiseadusliku korra ega heade kommetega, korteriühistu põhitegevuseks ei ole majandustegevus, korteriühistu asutamisel ei rikutud seadust. Samuti ei ole asutamiskoosoleku protokollil võltsitud allkirju ega esitatud registripidajale valeandmeid. Korteriühistu loodi korteriomanike huvidest lähtudes. Korteriühistu on maja haldamise üle võtnud, sõlminud lepinguid maja varustamiseks veega ja küttega ning tasunud nende teenuste eest. Kaasomanik AS Hansa Liising Eesti ei pidanudki korteriühistu asutamisel osalema, kuna ta on äriruumide omanik. Ei nähtu, et AS Hansa Liising Eesti oleks korteriühistu moodustamise vastu.
3.Tallinna Linnakohus otsustas 9. detsembri 2005. a otsusega korteriühistu sundlõpetada ning määrata likvideerijaks T. Ðmeljova. Linnakohus leidis, et tulenevalt korteriühistuseaduse (KÜS) §dest 2 ja 3 asutatakse korteriühistu eelkõige asja (ehitis, maatükk) mõtteliste osade ühiseks majandamiseks ning liikmete ühiste huvide esindamiseks. Seega on korteriühistu võimalik asutada ehitise ja maatüki mõttelise osa majandamiseks ka juhul, kui korteriomandeid ei ole moodustatud. Korteriühistu asutamisdokumendid ei vasta seaduses sätestatule, kuna need ei võimalda tuvastada asutamiskoosolekul osalenud isikute arvu, nimesid ning osalenute esindajaid. Seetõttu ei ole tõendatud, et asutamiskoosolekul osales enamik kaasomanikke, kellele kuulus suurem osa ehitise mõttelistest osadest ja kes võisid otsustada ühistu asutamise. Järelikult rikuti korteriühistu asutamise reegleid ja asutamist ei saa lugeda seaduslikuks.
4.Korteriühistu esitas apellatsioonkaebuse, paludes linnakohtu otsuse tühistada ning jätta uue otsusega avaldus korteriühistu sundlõpetamiseks ja likvideerija määramiseks rahuldamata. Korteriühistu sundlõpetamiseks ei ole alust, kuna ta on kantud registrisse. Registriosakond oleks pidanud kontrollima asutamisdokumentide seadusele vastavust ja tegema määruse puuduste kõrvaldamiseks. Kaasomanik AS Hansa Liising Eesti, kellele kuulub suurem osa ehitisest, pole toetanud avaldajate nõuet sundlõpetamiseks.
5.Avaldajad vaidlesid apellatsioonkaebusele vastu, leides, et korteriühistu asutamisel rikuti oluliselt seadust ning sundlõpetamine on võimalik ka pärast korteriühistu registrisse kandmist. Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused
6.Tallinna Ringkonnakohus jättis 7. aprilli 2006. a otsusega linnakohtu otsuse lõppjäreldused muutmata, kuid täpsustas linnakohtu otsuse põhjendusi. Ringkonnakohus ei nõustunud linnakohtu seisukohaga, et korteriühistu võisid asutada ka ehitise kaasomanikud, ilma et ehitist oleks reaalosadeks jaotatud. Kuna korteriühistut ei asutanud korteriomanikud, vaid isikud, kellel ei olnud seaduse kohaselt õigust korteriühistut asutada, on ühistu asutamisel oluliselt rikutud seadust. See asjaolu annab vastavalt tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 40 lg 1 p 2 ja mittetulundusühingute seaduse (MTÜS) § 40 lg 1 koosmõjule aluse korteriühistu sundlõpetada. Kuna Xxxxxxxxx x asuvat elamut ei ole otsuse tegemise ajaks
reaalosadeks jaotatud, ei ole korteriühistu asutamisel toimunud seaduserikkumist võimalik kõrvaldada, sest puuduvad subjektid, kes võiksid korteriühistu asutada. Seega tuleb hagi korteriühistu sundlõpetamiseks rahuldada. Muudel asjaoludel ei ole asja lahendamise seisukohalt tähtsust.
MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED
7.Korteriühistu esitas kassatsioonkaebuse, milles palub ringkonnakohtu otsuse tühistada. Kassatsioonkaebuse kohaselt ei ole korteriühistu sundlõpetamiseks alust. Registriosakond ei teinud korteriühistu registrisse kandmisel määrust asutamisdokumentide puuduste kõrvaldamiseks. Tõendatud ei ole, et korteriühistu asutamiseks võltsiti allkirju ja esitati registripidajale valeandmeid. Paljasõnaline on avaldajate seisukoht, et korteriühistu loomise eesmärk ei vasta seaduses kehtestatule. Väär on ringkonnakohtu seisukoht, et korteriühistu saavad asutada üksnes korteriomanikud. Korteriühistu võivad asutada ka ehitise kaasomanikud.
8.Avaldajad paluvad jätta kassatsioonkaebuse rahuldamata, leides, et ringkonnakohtu otsus on õige.
KOLLEEGIUMI SEISUKOHT
9.Kolleegium leiab, et nii linnakohtu kui ka ringkonnakohtu otsus tuleb tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 692 lg 1 p 1 alusel tühistada materiaalõiguse normi väära kohaldamise tõttu. Asi tuleb saata Harju Maakohtule uueks läbivaatamiseks.
10.Ringkonnakohus on iseenesest õigesti leidnud, et ehitise kaasomanikud ei saa korteriühistut asutada. Tulenevalt KÜS § 2 lõikest 1 on korteriühistu korteriomandiseaduses sätestatud korteriomanike loodud mittetulundusühistu, mille eesmärgiks on korteriomandite eseme osaks olevate ehitiste ja maatüki mõtteliste osade ühine majandamine ja korteriühistu liikmete ühiste huvide esindamine. KÜS § 2 lg 2 järgi on korteriühistuks korteriühistuseaduse tähenduses ka korterihoonestusõiguse omanike loodud mittetulundusühistu, mille eesmärgiks on korterihoonestusõiguste eseme osaks olevate hoonestusõiguse mõtteliste osade ühine majandamine. KÜS § 16 lg 1 ja eluruumide erastamise seaduse § 15 järgi on korteriühistu lubatud moodustada ka erastatud eluruumidega elamutes, mis ei ole kinnisasjad. Seega on korteriühistuseaduse mõttes korteriühistuks korteriomanike, vallasajana erastatud korterite omanike või korterihoonestusõiguse omanike loodud mittetulundusühistu. Mittetulundusühing on MTÜS § 1 lg 1 järgi isikute vabatahtlik ühendus, mille eesmärgiks või põhitegevuseks ei või olla majandustegevuse kaudu tulu saamine. MTÜS § 5 kohaselt võivad mittetulundusühingu asutada vähemalt kaks isikut. Asutajateks võivad olla füüsilised ja juriidilised isikud. Kolleegium leiab, et viimati nimetatud sätetest tulenevalt ei ole ehitise kui vallasasja või kinnistu kaasomanikel iseenesest keelatud asutada mittetulundusühingut ehitise, sh elamu majandamiseks. Kuid vallasasjaks oleva ehitise või kinnistu kaasomanike loodud mittetulundusühing ei saa olla korteriühistu korteriühistuseaduse mõttes.
11.Samas ei nõustu kolleegium ringkonnakohtu seisukohaga, et korteriühistu tuleb sundlõpetada TsÜS § 40 lg 1 p 2 ja MTÜS § 40 lg 1 alusel, kuna vallasjaks oleva ehitise kaasomanikud ei saa asutada korteriühistut. Nagu eespool öeldud, ei saa vallasasjaks oleva ehitise kaasomanikud küll
moodustada korteriühistut, kuid keelatud ei ole ehitise majandamise eesmärgil asutada mittetulundusühingut (vt käesoleva otsuse p 10). Tsiviilseadustiku üldosa seaduse § 40 lg 1 p 3 kohaselt on juriidilise isiku sundlõpetamise aluseks põhikirja oluline vastuolu seadusega (vt allpool p 12). Vastavalt MTÜS § 4 lõikele 2 ei või mittetulundusühingu nimi olla eksitav mittetulundusühingu eesmärgi, tegevuse ulatuse ega õigusliku vormi osas. Sealhulgas on eksitav näiteks mittetulundusühingu nimes kasutatav sõna "korteriühistu" juhul, kui tegemist ei ole korteriühistuga korteriühistuseaduse tähenduses. Kolleegium leiab, et vallasasjaks oleva ehitise kaasomanike asutatud mittetulundusühingu nimetamine põhikirjas korteriühistuks, ei kujuta endast olulist vastuolu seadusega TsÜS § 40 lg 1 p 3 tähenduses, sest mittetulundusühing saab oma nime viia seadusega kooskõlla, muutes põhikirja. Põhikirjas esinevate puuduste, sh juriidilise isiku nimes esineva puuduse kõrvaldamiseks võib kohus TsÜS § 40 lg 2 järgi anda juriidilisele isikule tähtaja ning sama sätte mõtte kohaselt sundlõpetada juriidilise isiku alles siis, kui juriidiline isik ei vii oma põhikirja seadusega kooskõlla kohtu määratud tähtaja jooksul.
12.Harju Maakohus peab avaldust uuesti menetledes hindama ka avaldajate väiteid, mis puudutavad rikkumisi korteriühistu asutamiskoosolekul, pidades silmas seda, et seadusest tulenevalt saadi moodustada tavaline mittetulundusühing. Mittetulundusühing sundlõpetatakse MTÜS § 40 lg 1 p-des 1�5 nimetatud juhtudel. MTÜS § 40 lg 2 kohaselt võib kohus anda eelnimetatud puuduste kõrvaldamiseks tähtaja. MTÜS § 40 lg 1 p-st 5 tulenevalt tuleb mittetulundusühingu sundlõpetamise puhul arvestada ka juriidilise isiku sundlõpetamise üldiseid aluseid, mis on sätestatud TsÜS § 40 lg 1 p-des 1�6. Avaldajad väidavad, et korteriühistu asutamisel rikuti seadust sellega, et korteriühistu asutamiskoosolekul osalejate nimekirjal olevad allkirjad ja koosoleku protokoll on võltsitud ning korteriühistu asutati omanike tahte vastaselt, kasutades selleks võltsitud allkirju. Lisaks väidavad avaldajad, et tegelikkusele ei vasta korteriomanike nimekirjas ja hääletamistulemustes märgitud osalenud isikute isiku- ja registrikoodid ning et omanikeks olevate juriidiliste isikute esindajad ei osalenud asutamiskoosolekul ning puudusid ka nende volikirjad või registrikaardid. Avaldajate väidete tõesuse korral võib olla tegemist korteriühistu sundlõpetamist kohustava olukorraga, kui korteriühistu asutamisel rikuti oluliselt seadust või esines asutamislepingu sõlmimisel või asutamisotsuse tegemisel asjaolu, mis toob kaasa lepingu või otsuse kehtetuse, ja rikkumist ei saa hiljem kõrvaldada (TsÜS § 40 lg 1 p 2). Juhul, kui avaldaja väited on tõesed, kuid rikkumisi saab kõrvaldada, ei tohi Harju Maakohus korteriühistut sundlõpetada enne, kui ta on andnud tähtaja puuduste kõrvaldamiseks ja puudusi ei ole tähtajaks kõrvaldatud.
13.Harju Maakohus peab asja uuel läbivaatamisel muu hulgas arvestama, kas mittetulundusühingu asutamisel järgiti MTÜS §-s 6 sätestatut. MTÜS § 6 lg 1 järgi tuleb mittetulundusühingu asutamiseks sõlmida asutamisleping, milles peab MTÜS § 6 lg 2 kohaselt olema märgitud asutatava mittetulundusühingu nimi, asukoht, aadress ja eesmärk, asutajate ja juhatuse liikmete andmed, samuti asutajate kohustused mittetulundusühingu
suhtes. MTÜS § 6 lg 3 nõuab, et koos asutamislepingu sõlmimisega tuleb selle lisana kinnitada ka mittetulundusühingu põhikiri. Mittetulundusühingu põhikirjas tuleb märkida MTÜS § 7 lg 1 pdes 1�10 sätestatud tingimused, sh peavad põhikirjas olema märgitud liikmete õigused ja kohustused või kord, kuidas võib liikmetele kohustusi kehtestada. Kolleegium märgib, et mittetulundusühingu asutamisleping võib olla iseenesest vormisatud ka asutamiskoosoleku protokollina, kui see vastab muudele asutamislepingu kohta seaduses sätestatud nõuetele. Asutamislepingu poolteks saab sellisel juhul lugeda üksnes mittetulundusühingu asutamise poolt hääletanud isikuid.
14.Kolleegium peab vajalikuks selgitada, et erinevalt korteriühistu asutamisest ei loo tavalise mittetulundusühingu asutamine (asutamisleping ja põhikiri) kohustusi isikutele, kes ei ole mittetulundusühingu liikmed. Juhul, kui mittetulundusühingu põhikirja järgi pannakse seoses mittetulundusühingu asutamise ja tegevusega kohustusi isikutele, kes ei ole mittetulundusühingu liikmed, ei vasta mittetulundusühingu põhikiri seadusele. Selline põhikirja vastuolu seadusega ei ole aga oluline vastuolu TsÜS § 40 lg 1 p 3 mõttes, sest seda on võimalik kõrvaldada ja kohus peab andma mittetulundusühingule tähtaja põhikirja seadusega kooskõlla viimiseks ning alles rikkumise tähtajaks kõrvaldamata jätmise korral sundlõpetama mittetulundusühingu.
15.Asja uuel läbivaatamisel tuleb Harju Maakohtul seega hinnata, kas korteriühistu kui tavalise mittetulundusühingu asutamisel järgiti seadust ning kas rikkumiste korral saab neid kõrvaldada. Kõrvaldatavate rikkumiste korral peab maakohus andma sundlõpetamise ähvardusel tähtaja rikkumiste kõrvaldamiseks, sh põhikirja muutmiseks nime ja kõrvalistele isikutele kohustuste pealepanemise osas. Peeter Jerofejev, Villu Kõve, Tambet Tampuu
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.