Tartu Ringkonnakohus
Kohtukoosseis
Üllar Roostoja, Andra Pärsimägi, Egon Konsand
Otsuse tegemise aeg ja koht
13. november 2006 Tartu
Tsiviilasja number
2-04-857
Tsiviilasi
OÜ Olustvere Soojus hagi A.P. i vastu korteriomandi majandamiskulude 61 310.60 krooni nõudes
Vaidlustatud kohtulahend
Viljandi Maakohtu 30.11.2005 otsus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
A.P. i apellatsioonkaebus
Kohtuistungi toimumise aeg
24. oktoober 2006
Menetlusosalised ja nende
Apellant (kostja) – A.P. Vastustaja (hageja) – Olustvere Soojus, esindaja Ilmar Kiilaspä
esindajad
Jätta apellatsioonkaebus rahuldamata ning Viljandi Maakohtu 30. novembri 2005 otsus muutmata. Apellandi menetluskulud apellatsiooniastmes jätta tema enda kanda.
Edasikaebamise kord
Otsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kassaatorile kättetoimetamisest alates.
Kui kassatsioonkaebuses ei taotleta selle lahendamist istungil, võidakse kaebus lahendada kirjalikus menetluses.
MENETLUSOSALISTE NÕUDED, VASTUVÄITED JA PÕHJENDUSED OÜ Olustvere Soojus esitas Viljandi Maakohtule hagi A.P. i vastu korteriomandi majandamiskulude 61 310.60 krooni nõudes. Hagiavalduse kohaselt kuulub kostjale Olustvere alevikus korteriomand X. Kostja ja hageja vahel on 02.10.1995 sõlmitud teenindusleping nr 47, mille p-de 2.2.4. ja 2.2.5. kohaselt on kostja kohustatud tasuma temale kuuluva korteriomandi majandamiskulud kulutustele järgneva kuu 20-daks kuupäevaks. Poolte vahel sõlmitud lepingu p 2.2.6. kohaselt on hagejal õigus nõuda leppetrahvi - arvestada viivist 0,2 % võlgnevusest iga viivitatud päeva eest. Kostja on jätnud oma lepingulised kohustused ajavahemikul 2002 juuli kuni 2004 veebruar nõuetekohaselt täitmata, mistõttu on kostjal tekkinud hooldus- ja kommunaalteenuste võlgnevus koos viivistega kokku 36 760.35 krooni. Peale hagiavalduse esitamist on kostja jätkanud lepingu mittetäitmist, mistõttu tema võlgnevus hageja ees on sellega seoses suurenenud ajavahemikul märts 2004 kuni 01.09.2005 24 550.25 krooni võrra, moodustades kokku 61 310.60 krooni. Poolte vahel on sõlmitud teenindusleping, mis kuulub lepingupooltele täitmisele. Tulenevalt võlaõigusseaduse (VÕS) §-st 76 lg 1 tuleb kohustus täita vastavalt lepingule või seadusele. Kostja vaidles hagile vastu. Vastuväidete kohaselt ta hagejaga lepingut sõlminud ei ole. 02.10.1995 teenindusleping nr 47 on sõlmitud ME Olustvere juhataja poolt ja käsitleb eluruumi teenindamist Olustvere alevik Hageja nõue ei tulene seadusest, sest eluruumide erastamise seaduse muutmise seaduse § 27 kohaselt korraldab elamutes, kus korteriühistut moodustatud ega haldamist korteriomanikele üle ei antud, elamu haldamist kuni 31.12.2002 eluruumide erastamise kohustatud subjekt, või isik, kellele on haldamine õigusaktides sätestatud korras üle antud ja kellele on eluruumide omanikud kohustatud maksma majapidamiskulusid korteriomandiseaduse järgi. Olustveres ei olnud moodustatud ajavahemikus 31.12.2002– veebruar 2005 elamute haldamiseks korteriühistuid. Samuti ei olnud korteriomanike üldkoosolekul valitud majavalitsejat. Seega oleks saanud ajavahemikul 2003 - 2005 veebruar esitada haldamisest tulenevaid nõudeid ainult korteriühistu juhatus või valitseja, mitte hageja. Vastavalt korteriühistuseaduse (KÜS) §-le 16 lg 4 oli elamu haldaja kolme kuu jooksul kohustatud üle andma vajaliku dokumentatsiooni ja kõik elamu majandamiseks sõlmitud lepingud lõpevad kolme kuu jooksul pärast nende üleandmist ühistule, kui ühistu neid ei pikenda. Kuna seda ei toimunud, tuleb elamu haldamiseks sõlmitud lepingud lugeda lõppenuks 31.12.2002 alates kolme kuu jooksul, seega 2003 märtsist.
Viljandi Maakohus rahuldas 30. novembri 2005 otsusega hagi osaliselt ning mõistis A.P. ilt välja 47 899.55 krooni OÜ Olustvere Soojus kasuks. Otsuse põhjenduste kohaselt on kostja ja ME Olustvere 02.10.1995 sõlminud teeninduslepingu nr 47. Olustvere Vallavolikogu otsusega 19.06.1997 on ME Olustvere ümberkujundatud OÜ-ks Olustvere Soojus. Olustvere Vallavalitsuse määrusega 27.05.1999 on Olustvere maja 9-8 aadress muudetud vastavalt Olustvere X, mille omanikuks on korteriomandi kinnistusregistriosa nr 25045 alusel A.P. . Kostja väide, et tegemist ei ole kohase hagejaga ning, et hageja nõue ei tulene seadusest, on ümber lükatud Olustvere Vallavolikogu otsusega 19.06.1997 ME Olustvere ümberkujundamisest OÜ-ks Olustvere
Soojus ja teeninduslepinguga nr 47, mille p-de 2.2.4. ja 2.2.5. kohaselt kohustub eluruumi omanik tasuma lepingust tulenevate tööde eest vastavalt kehtestatud teenindustasu määradele kommunaalteenuste arvele ning arvel näidatud kuupäevaks, samuti tasuma soojusenergia, vee, fekaalvee- ja prügiteenuste eest vastavalt kommunaalteenuste arvele ning arvel näidatud kuupäevaks või vastavalt kehtestatud hinnakirjale ja maksmise korrale igakuuliselt. Lepingu p 2.2.6 alusel kohustub eluruumi omanik mittetähtaegsel tasumisel p-des 2.2.4 ja 2.2.5 näidatud teenuste eest ja aegadel, tasuma viivist 0,2% iga viivitatud päeva eest võlgnevuse summast. Kostja on eluruumi omanikuna sellele lepingule alla kirjutanud ja seda lepingut ta vaidlustanud ei ole. Tarbitud kommunaalteenuste eest osalise maksmisega on kostja lepingut tunnistanud ja seda täitma asunud. VÕS § 76 lg 1 kohaselt tuleb kohustus täita vastavalt lepingule või seadusele. Majanduskulude arvestustega ja kostjale esitatud arvetega on tõendatud, et kostja, tarbides vastavalt teeninduslepingule nr 47 hageja poolt osutatud kommunaalteenuseid, ei ole tema omandis oleva korteriomandi kommunaalteenuste eest vastavalt kommunaalteenuste arvele ning arvel näidatud kuupäevaks igakuuliselt ajavahemikul 2002 juulikuust kuni 2004 märtsi kuuni ja 2004 märtsikuust kuni 2005 augustikuuni tasunud. Kostjale kuuluva korteri üürnikud on tasunud osutatud kommunaalteenuste eest 2003 aastal septembris, oktoobris, novembris ja detsembris kokku 3037.20 krooni ning teenuste eest 2004 aastal jaanuaris, veebruaris, märtsis ja aprillis kokku 3415.50 krooni. Kuivõrd nendel kuudel kommunaalteenuste eest tasumisel üürnike poolt hageja põhivõlgnevus ei suurenenud, siis nende kuude eest (alates 20.08.2003 kuni 20.05.2004) hageja poolt esitatud viivisnõue kokku 3152.60 krooni ei ole põhjendatud ega kuulu rahuldamisele. Kuni 2004 novembrikuuni ei olnud Olustveres korteriomandiseadusest tulenevalt moodustatud korteriühistut ega eluruumide haldamist korteriomanikele üle antud. Eluruumide omanikud tasusid majapidamiskulusid ja kommunaalteenuseid otse hagejale. 06.11.2004 nimetati hageja korteriomanike üldkoosolekul küll valitsejaks vastavalt KOS §-le 20, kuid vaatamata sellele on hagejal õigus nõuda osutatud kommunaalteenuste eest tasu vastavalt osutatud teenustele tulenevalt teeninduslepingust nr 47. Kostja on omaks võtnud, et ta on kasutanud hageja osutatud teenuseid. Seega tuleb hagi osalisel rahuldamisel kostjalt välja mõista põhivõlgnevus kommunaalteenuste eest ja viivis osaliselt, s.o kokku 47 899.55 krooni. Viivisnõue alates 2003 aasta jaanuarist kuni 2005 augustikuuni kokku 13 411.05 krooni, tuleb jätta rahuldamata. ASJAOSALISTE TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED APELLATSIOONIKOHTUS A.P. esitas apellatsioonkaebuse, milles palub tühistada Viljandi Maakohtu 30. novembri 2005 otsuse ning teha uue otsuse, millega jätta OÜ Olustvere Soojus nõue rahuldamata. Apellatsioonkaebuse kohaselt korraldab eluruumide erastamise muutmise seaduse § 27 kohaselt elamutes, kus korteriühistut ei moodustatud ega haldamist korteriomanikele üle ei antud, elamu haldamist kuni 31.12.2005 eluruumide erastamise kohustatud subjekt või isik, kellele on haldamine õigusaktides sätestatud korras üle antud ja kellele on eluruumide omanikud kohustatud maksma majapidamiskulusid korteriomandiseaduse järgi. Olustveres ei olnud kuni veebruarini 2005 moodustatud elamute haldamiseks korteriühistuid, samuti ei olnud nimetatud korteriomanike poolt, ega valitud korteriomanike üldkoosolekul majavalitsejat. Seega sai ajavahemikul 2002-2005 elamu haldamisest tulenevaid nõudeid esitada ainult korteriühistu juhatus või valitseja, mitte hageja. Seega ei olnud hagejal vastavalt kehtivale seadusandlusele õigust nõuda kommunaalteenuste eest tasu 1995. aastal sõlmitud teeninduslepingu nr 47 alusel. Apellandi puhul kuuluvad kohaldamisele ainult korteriomandiseadusest ja korteriühistuseadusest tulenevad nõuded.
OÜ Olustvere Soojus vaidleb apellatsioonkaebusele vastu. Vastuväidete kohaselt on kohtuotsus põhjendatud ja seaduslik. OÜ Olustvere Soojus tegevus on käesoleval ajal kooskõlas seadusega. Apellandil on tänaseni tasumata 27.10.2003 kohtuotsusega välja mõistetud võlgnevus korteriomandi majanduskulude eest summas 33 132.50 krooni. Samuti ei ole apellant jätkuvalt tasunud kohtumenetluses oleva perioodi lõpust kuni tänaseni ei teenus- ega viivistasude eest.
Vastavalt TsMS § 651 lg 1 kontrollib ringkonnakohus apellatsiooni korras esimese astme kohtu otsuse seaduslikkust ja põhjendatust üksnes osas, mille peale on edasi kaevatud. Käesoleval juhul on kostja vaidlustanud maakohtu otsuse osas, milles kohus osaliselt hageja nõude rahuldas. Seejuures ei vaidlusta kostja majandamiskulude väljamõistmist temalt ajavahemiku 06.11.2004 – august 2005 eest, kuivõrd nimetatud perioodil osutas hageja majandamisteenust KOS-is tähendatud valitsejana. Ringkonnakohus leiab, et apellatsioonkaebus tuleb rahuldamata jätta. Kuna maakohtu vaidlustatud otsus on seaduslik ja põhjendatud, siis nõustudes esimese astme kohtu põhjendustega, ei pea ringkonnakohus kooskõlas TsMS § 654 lg 6 sätetega vajalikuks neid kõiki oma otsuses korrata. Vastuseks apellatsioonkaebusele märgib ringkonnakohus, et ükski selles esitatud põhjendus ei anna alust vaidlustatud kohtuotsuse tühistamiseks või muutmiseks. Maakohus on õigesti asjaolude põhjal leidnud, et hagejal on õigus nõuda kostjale osutatud kommunaalteenuste eest tasu tulenevalt poolte vahel 02.10.1995 sõlmitud teeninduslepingust nr 47. Nimetatud maakohtu seisukoht on kooskõlas VÕS § 76 lõikes 1 sätestatuga, mille kohaselt tuleb kohustus täita vastavalt lepingule või seadusele. Apellandi väide, et eluruumide erastamise muutmise seaduse §-st 27 tulenevalt sai ajavahemikul 2002-2005 elamu haldamisest tulenevaid nõudeid esitada ainult korteriühistu juhatus või valitseja, mitte hageja, ei ole põhjendatud. Nimetatud sättega muudeti EES § 15 lg 1, kehtestades, et elamutes, kus ei ole korteriühistut moodustatud ega haldamist korteriomanikele üle antud, korraldab elamu haldamist kuni 2002. aasta 31. detsembrini eluruumide erastamise kohustatud subjekt või isik, kellele on haldamine õigusaktides sätestatud korras üle antud ja kellele on erastatud eluruumide omanikud kohustatud maksma majandamiskulusid korteriomandiseaduse järgi. Ringkonnakohus leiab, et kõnesoleva sättega kehtestati küll konkreetne tähtaeg, milleni erastamise kohustatud subjekt pidi korraldama elamu haldamist, kuid sellest ei tulenenud, et eluruumide erastamise kohustatud subjekt ei võinud korteriomanikele osutada haldamisteenust ning nõuda teenuste eest tasu nimetatud tähtajast hiljem, kui selleks ajaks ei olnud korteriühistut moodustatud ega haldamist korteriomanikele üle antud. Seadusandja tahe ei olnud nimetatud sättega tekitada olukorda, kus pärast 31.12.2002 olnuks elamute majandamine võimalik üksnes moodustatud korteriühistute poolt. Käesoleval juhul osutas hageja kostjale pärast 31.12.2002 jätkuvalt majandamisteenust põhjusel, et X elamus ei olnud selleks ajaks ega ka hiljem korteriühistut moodustatud ega majandamist korteriomanikele üle antud. Kuna poolte vahel kehtis ka vaidlusalusel perioodil jätkuvalt 1995. a sõlmitud teenindusleping ning selle p-dest 2.2.4 ja 2.2.5 tulenes kostja kohustus osutatud teenuste eest tasuda, siis on maakohus õigesti hageja nõude osaliselt rahuldanud. Kuna poolte vahel oli leping ning ei ole vaidlust, et hageja on faktiliselt kostjale teenuseid hagis märgitud ulatuses osutanud, siis ei ole käesoleval juhul olulist tähtsust asjaolul, kas
üürnike poolt hagejale kommunaalteenuste eest maksmisega on kostja lepingut aktsepteerinud või mitte. Apellatsioonkaebuse rahuldamata jätmise tõttu tuleb apellandi kohtukulu – tasutud riigilõiv – jätta TsMS § 60 lg 8 (kuni 01.01.2006 kehtinud redaktsioon) alusel tema enda kanda.
Üllar Roostoja
Andra Pärsimägi
Egon Konsand
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.