Tsiviilasja number
2-05-15130
Kohus
Tallinna Ringkonnakohus
Otsuse tegemise aeg ja koht
03.11.2006, Tallinn
Kohtukoosseis
Eesistuja Ulvi Loonurm, liikmed Urmas Reinola ja Iko Nõmm Mittetulundusühingu (MTÜ) * hagi ** Ühistu vastu 703 174,95 krooni saamiseks
Tsiviilasi Vaidlustatud kohtulahend
Harju Maakohtu 07.03.2006 vaheotsus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
** Ühistu apellatsioonkaebus
Kohtuistungi toimumise aeg
19.10.2006, avalik kohtuistung
Hageja MTÜ *, esindaja adv. Kersti Kägi Menetlusosalised ja nende Kostja ** Ühistu, adv. Veikko Poulakainen esindajad
Jätta Harju Maakohtu 07.03.2006 vaheotsus muutmata ja apellatsioonkaebus rahuldamata. Ringkonnakohtu otsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kättetoimetamisest alates. Hagiavalduse asjaolud ja hageja nõue MTÜ * esitas 13.07.2005 hagi ** Ühistu vastu, paludes kostjalt välja mõista üüritud varale tehtud parenduste katteks 834 144,95 krooni. 15.02.2006 eelistungil vähendas hageja oma nõuet 703 174,95 kroonini. Hagi kohaselt sõlmisid 11.12.2001 MTÜ K ja kostja rendilepingu Loksa linnas x asuva kaupluse I ja II korruse ruumide rentimiseks noortekeskusena. 14.08.2002 astus hageja üürniku asemele. 12.07.2004 lepinguga omandas hageja nõudeõiguse kostja vastu parenduste hüvitamiseks. Pooled fikseerisid renditud pinna korrasoleku enne lepingu sõlmimist. Kostjale oli teada ruumi kasutamise eesmärk. Hageja kooskõlastas parendused kostjaga. Kostja ei ole nõus tehtud parendusi hüvitama. Hageja nõue ei ole aegunud. Leping lõppes 31.08.2004. Pooled on olnud kirjavahetuses alates 01.09.2004 kuni 22.06.2005. Kostja on hageja kirjadele vastanud. Aegumistähtaeg peatub kui läbirääkimisi peetakse nõude või asjaolu üle, millest nõue võib tuleneda, hageja ei pea nõuet esitama. Kuivõrd hageja on teinud suuri investeeringuid ruumide parendamisse, pidi kostjale olema selge, et hageja soovib parenduste hüvitamist. Läbirääkimised on toimunud kuni 22.06.2005 ning kostja on meelevaldselt seda tähtaega tükeldanud. Kuivõrd antud nõuet saab esitada nii seaduse kui lepingu järgi, on aegumistähtaeg 3 aastat.
Kostja vastuväited Kostja leidis, et hagi on aegunud. Leping lõppes 31.08.2004. Pärast seda oli poolte vahel vaid kirjavahetus. Ka kirjavahetust arvestades on nõue aegunud. Esimene nõudmine esitati 14.12.2004, mis on 3 kuud ja 21 päeva lepingu lõppemisest, millele kostja vastas 14.01.2005. Järgmine nõue esitati 25.04.2005, millele kostja vastas 22.06.2005. Hagi on esitatud 13.07.2005. Kui kirjavahetus maha arvestada, on hagi esitatud lepingu lõppemisest arvates 7 kuu ja 15 päeva pärast. Kostja palub kohaldada aegumist. Maakohtu vaheotsus ja põhjendused Harju Maakohus jättis 07.03.2006 vaheotsusega aegumise kohaldamise taotluse rahuldamata. 11.12.2001 sõlmisid MTÜ K ja kostja rendilepingu Loksa linnas x kaupluse I ja II korruse ruumide rentimiseks (t.lk 15-19). Hageja astus üürniku asemele 14.08.2002 (t.lk 40-42). Poolte vahel puudub vaidlus selles, et pooltevaheline lepinguline suhe tuleneb 11.12.2001 rendilepingust ja rendileping lõppes 31.08.2004. Kostja taotles aegumise kohaldamist. Kostja leidis, et aegumistähtaeg on 6 kuud lepingu lõppemisest ning kohaldada tuleb VÕS § 338. Hageja leidis, et aegumistähtaeg on 3 aastat lepingu lõppemisest ning kohaldamisele kuulub TsÜS §-id 152 lg 1 ja 146 lg 1. Hageja selgitas, et üüritud varale parenduste tegemise nõudeõigus tuleneb VÕS §-st 286, mis sätestab, et kui üürilepingu lõppemisel ilmneb, et asja väärtus on üürileandja nõusolekul tehtud parenduste või muudatuste tõttu oluliselt suurenenud, võib üürnik nõuda selle eest mõistlikku hüvitist. Muude kui käesoleva paragrahvi lg-s 1 nimetatud kulutuste hüvitamist võib üürnik nõuda üürileandjalt vastavalt käsundita asjaajamise kohta sätestatule. Kohus leidis, et kohaldada tuleb VÕS § 338, mille kohaselt on antud vaidluses hagi aegumise tähtajaks 6 kuud. VÕS § 338 on võrreldes TsÜS sätetega erinormiks. Seejuures kehtib VÕS § 338 ka lepingust tulenevate nõuete suhtes. TsÜS § 146 lg 1 kohaldamiseks alus puudub. Pooled ei ole lepingus aegumise suhtes kokku leppinud. Kohtu hinnangul kuuluvad kõik üürisuhtest tulenevad VÕS § 338 sätestatud vaidlused lahendamisele lühendatud aegumistähtaja jooksul. Rendisuhte mõttega ei ole kooskõlas, et parenduste või halvenduste üle saaks vaielda ka aastate möödudes, kui asja valdavad ammu uued isikud. Seetõttu pidas kohus hagi aegumise tähtajaks 6 kuud üürilepingu lõppemisest VÕS § 338 lg 2 alusel, s.o alates 01.09.2004. TsÜS § 167 lg-te 1 ja 2 kohaselt peatub nõude aegumine õigustatud ja kohustatud isiku vahel peetavate läbirääkimiste toimumise ajaks, kui läbirääkimisi peetakse nõude või asjaolu üle, millest nõue võib tuleneda. Eeldatakse, et läbirääkimised on lõppenud, kui isik läbirääkimiste jätkamisest keeldub. Õigustatud isiku poolt kohustatud isikule kohustuse täitmiseks täiendava tähtaja määramise korral on aegumine peatunud kuni täiendava tähtaja möödumiseni või kohustatud isiku poolt oma kohustuse täitmisest lõpliku keeldumiseni. Kohus asus seisukohale, et pooled on pidanud antud nõude asjaolude üle läbirääkimisi alates 01.09.2004 kuni 22.06.2005 (hageja kirjad t.lk 122-125, 127, 131, 132-134; kostja vastused t.lk 126, 128-129, 135-136). Kohtu hinnangul ei pea läbirääkimised olema suulised ja toimuma ühe laua taga, vaid võivad olla ka kirjalikud. Seda on pooled käesoleval juhul teinud. Kohus ei nõustunud kostja seisukohaga, et läbirääkimiste pidamiseks TsÜS § 167 tähenduses tuleks esitada nõue, kuivõrd TsÜS § 167 lg 1 järgi võib läbirääkimisi pidada mitte ainult nõude, vaid ka nõude aluseks olevate asjaolude üle. Viimane nähtub kõigis hageja kirjades. Hageja on kirjades piisavalt viidanud tehtud parenduste või kulutuste hüvitamise küsimusele ning kostjale ei saanud see olla arusaamatu. Kohus ei nõustunud ka kostja käsitlusega, mille kohaselt tuleb aegumise tähtajast maha arvata iga kirja ja vastuse aeg, mitte aga terviklik läbirääkimiste aeg. Kohus, kooskõlas TsÜS § 167 lg-ga 2, tõlgendas läbirääkimiste
kestvust kuni kohustuse täitmisest lõpliku keeldumiseni. Pooled on ühisel meelel, et lõplik keeldumine toimus 22.06.2005. Seetõttu tuleb aegumise tähtaega lugeda alates 01.09.2004 kuni 22.06.2005 ning 6 kuuline aegumistähtaeg hakkab kulgema alates 23.06.2005. Hagi esitati 13.07.2005 ega ole aegunud. Tuginedes TsMS § 449 lg 3 jätkab kohus menetlust. Apellatsioonkaebuse põhjendused Kostja palub apellatsioonkaebuses maakohtu vaheotsuse tühistada ja teha uue otsuse, millega kohaldada aegumist. Kostja nõustub kohtuga, et hagi aegumise tähtajaks oli VÕS § 338 järgi 6 kuud, kuid ei ole nõus kohtu järeldusega selles, mis puudutab aegumise peatumist. Kostja on jätkuvalt seisukohal, et poolte vahel läbirääkimisi ei toimunud. Kohus ei hinnanud kostja juhatuse 13.01.2006 õiendit, milles kostja juhatus kinnitab läbirääkimiste puudumist. Kohus ei ole kostja väidetele läbirääkimiste puudumise kohta omapoolset hinnangut andnud ega põhjendanud nendega mittenõustumist. Kohus jättis tähelepanuta, et kostja teatas oma 14.01.2005 ja 22.06.2005 vastustes selgesõnaliselt, et ei nõustu parendusi hüvitama. Seega puudub alus eeldada, et hageja subjektiivseid veendumusi kajastav kirjavahetus on käsitletav pooltevaheliste läbirääkimistena. Läbirääkimised eeldavad mõlema asjast huvitatud poole aktiivset koostööd. Hageja 01.09.2004, 06.10.2004, 09.11.2004 ja 07.12.2004 kirjad ning kostja 07.12.2004 vastus käsitlevad rendisuhte lõpetamise vormistamisega seotud küsimusi. Kostja on jätkuvalt seisukohal, et rahaline nõue esitati esmakordselt 14.12.2004, millele kostja vastas 14.01.2005 ning teistkordselt 25.04.2005, millele kostja vastas 22.06.2005. Eelkõige on põhjuseks, miks kostja keeldub parendusi hüvitamast, poolte endi kokkulepe rendilepingus, mille kohaselt teostatavad parendused ei kuulu rentnikule hüvitamisele. Kuna läbirääkimisi ei ole hageja arvates toimunud, kohaldas kohus vääralt TsÜS § 167 lg 1. Isegi kui pidada kirjavahetust läbirääkimisteks, sätestab TsÜS § 167 lg 1 teine lause, et läbirääkimised on lõppenud, kui isik nende jätkamisest keeldub. Kostja väljendas kahel korral selgelt, et ei nõustu parendusi hüvitama, seega olid läbirääkimised kostja jaoks lõppenud. Apellatsioonkaebuse vastus Hageja arvates on vaidlustatud vaheotsus piisavalt põhjendatud ja õige ning selle tühistamiseks puudub alus. Hageja palub jätta apellatsioonkaebuse rahuldamata ja vaheotsuse muutmata. Ringkonnakohtu otsuse põhjendused Ringkonnakohus, ära kuulanud menetlusosaliste esindajad ja tutvunud esitatud materjaliga, leiab, et maakohtu otsus on seaduslik ja põhjendatud ning apellatsioonkaebuse väited ei anna alust selle tühistamiseks põhjenduste osas. TsMS § 657 lg 1 p 1 alusel tuleb jätta maakohtu otsus muutmata ja apellatsioonkaebus rahuldamata. Ringkonnakohus nõustub maakohtu otsuse põhjendustega täies ulatuses ega korda neid TsMS § 654 lg 6 alusel. TsÜS § 167 lg-te 1 ja 2 kohaselt peatub nõude aegumine õigustatud ja kohustatud isiku vahel peetavate läbirääkimiste toimumise ajaks, kui läbirääkimisi peetakse nõude või asjaolu üle, millest nõue võib tuleneda. Ekslik on apellandi väide, mille kohaselt poolte vahel läbirääkimisi ei toimunud ja esitatud nõue on aegunud. Maakohus tuvastas õigesti, et käesoleva vaidluse puhul toimusid poolte vahel läbirääkimised nõude aluseks oleva asjaolu, s.o üüripinnal üürniku poolt tehtud parenduste hüvitamise nõude üle. Ringkonnakohus nõustub maakohtuga selles, et läbirääkimised poolte vahel toimusid 01.09.2004 kuni 22.06.2005 ja seda kinnitavad kirjalikud tõendid (poolte kirjavahetus t.lk.122-136). Apellant ei saa väita, et läbirääkimisi poolte vahel nõude aluseks oleva ajaolu üle ei peetud, kuna tema poolt selge keeldumine toimus alles 22.06.2005. Asjaolu, et läbirääkimised ei andnud tulemusi ei anna alust väita, et neid ei toimunud. Hagi esitati 13.07.2005 ja nõue ei ole aegunud. Ringkonnakohus ei nõustu apellandiga selles, et maakohus on asja lahendamisel rikkunud TsMS § 442 lg 8 nõudeid, kuna kohus on esitatud tõendeid hinnanud ja oma seisukohta piisavalt põhjendanud. Samuti on kohus õigesti kohaldanud materiaalõigust ja leidnud, et kohaldamisele
kuulub VÕS § 38 lg 1. Apellatsioonkaebuse rahuldamata jätmisel jäävad apellandi kohtukulud tema enda kanda.
U.Loonurm
U.Reinola
I.Nõmm
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.