Eesistuja Kai Kullerkupp, liikmed Urmas Reinola, Gaida Kivinurm teatavaks- 26. oktoober 2006.a, Tallinn
Otsuse avalikult tegemise aeg ja koht Tsiviilasja number
2-05-13461
Tsiviilasi
Pärnu linna hagi M.T, H.R ja M.M vastu erastamislepingute tühisuse tunnustamiseks ja omandiõiguse tunnustamiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Pärnu Maakohtu 20. aprilli 2006.a otsus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
H.R ja M.T apellatsioonkaebus
Kohtuistungi toimumise aeg
12. oktoober 2006.a
Menetlusosalised esindajad
ja
nende Apellandid (kostjad) H.R (IK xxxxxxxxxxx) ja M.T (IK xxxxxxxxxxx), nende lepinguline esindaja Marko Tammann Vastustaja (hageja) Pärnu linn (Pärnu Linnavalitsuse kaudu), esindajad Monika Tamm ja Katri Pruul
RESOLUTSIOON
1.Tühistada Pärnu Maakohtu 20. aprilli 2006.a otsus osas, millega kohus mõistis kostja M.Tlt riigituludesse välja riigilõivu summas 9000.- krooni ning kostja H.Rlt riigilõivu summas 15 000.- krooni.
2.Teha tühistatud osas uus otsus, millega jätta hagi esitamisel tasumisele kuulunud riigilõiv täies ulatuses Pärnu linna (Pärnu Linnavalitsuse kaudu) kanda. Mõista Pärnu linnalt (Pärnu Linnavalitsuse kaudu) täiendavalt välja riigilõiv summas 24 000.(kakskümmend neli tuhat) krooni Eesti Vabariigi kasuks riigituludesse.
3.Anda Pärnu linnale (Pärnu Linnavalitsuse kaudu) tähtaeg riigilõivu tasumiseks riigituludesse (Rahandusministeeriumi konto nr 10220034796011 SEB Eesti Ühispangas või konto nr 221023778606 Hansapangas, mõlemal viitenumber 2900072686) 15 päeva jooksul kohtuotsuse jõustumisest arvates.
4.Ülejäänud osas jätta Pärnu Maakohtu 20. aprilli 2006.a otsus muutmata.
5.Apellatsioonkaebus rahuldada osaliselt.
Kohtukulude jaotus
M.T poolt apellatsioonimenetluses kantud kohtukulud jätta tema enda kanda.
Edasikaebamise kord
Otsuse peale võib edasi kaevata Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kättetoimetamisest arvates.
Hageja nõue ja põhjendused
1.Pärnu linn palus tunnustada 09.04.2003 sõlmitud X Pärnus asuvate eluruumide erastamise lepingute nr 3006, 3004 ja 3008 tühisust ja tunnustada Pärnu linna omandiõigust X Pärnus asuvate hoonete osas.
2.09.04.2003 sõlmiti notariaalsed eluruumide erastamise lepingud nr 3004, 3008 ja 3006, millega Pärnu linn müüs X-1 korteri H.Rle, X-2 korteri M.Tle ja X-3 korteri M.Mle. M.M võõrandas samal päeval korteri X-3 M.Tle. Pärast erastamislepingute sõlmimist ilmnes, et tegemist on elamutega, mis on omandireformi objektiks ja mille suhtes ei ole lõplikult otsustatud vara tagastamise küsimus. ORAS § 12 lg 1 alusel on Pärnu linn X hoonete kohustatud subjektiks kuni vara tagastamise küsimuse lõpliku lahendamiseni. ORAS § 18 lg 1 järgi on kuni tagastamise menetluse lõppemiseni keelatud omandireformi objekti võõrandada või koormata asjaõigustega. Sama sätestab EES § 3 lg 5 p 4. ÕVVTK Pärnu linnakomisjoni 10.12.1998 otsusega nr 6 tunnistati X elamute suhtes õigustatud subjektideks H. K, V. S, K. K ja M. S. Pärnu Halduskohtu menetluses on õigustatud subjektide kaebus Pärnu LV korralduse nr 1183/23.12.2004 tühistamiseks, millega Pärnu linn jättis rahuldamata õigustatud subjektide vaide Pärnu Linnavalitsuse korralduse nr 920/17.09.2004 tühistamiseks. Õigustatud subjektidel on Pärnu linnaga vaidlus selle üle, missuguses mahus on hooned säilinud endisel individualiseeritaval kujul.
3.Eluruumide X-1, 2 ja 3 Pärnus 09.04.2003 erastamislepingud nr 3004, 3008 ja 3006 on vastuolus ORAS § 18 lg-ga 1 ja EES § 3 lg 5 p-ga 4 ning tühised algusest peale vastavalt TsÜS §le 87. Kostjatel ei saanud tekkida omandiõigust X asuvatele eluruumidele. M.M võõrandas X-3 asuva korteri 09.04.2003.a M.Tle nii, et see jäi vähemalt kuni 01.06.2003 tema valdusse. Otsese valduse üleandmiseks tuli pooltel sõlmida akt, mida hagejale teadaolevalt ei ole tehtud. Samuti ei ole M. M ennast käesoleva ajani nimetatud elukohast välja registreerinud. M. Mel puudus õigus anda üle X-3 eluruumi omandiõigust.
4.17.04.2003 pöördusid Pärnu linna poole H. K ja T. K avaldusega õigusvastaselt võõrandatud vara X Pärnus tagastamise otsuse tegemiseks. Seega sai teatavaks asjaolu, et X elamu osas ei ole lõplikult lahendatud vara tagastamise küsimus ja Pärnu Linnavalitsuse planeerimisosakond peatas maa erastamise menetluse mais 2003. Seega pidid kostjad maist 2003 olema teadlikud, et erastamislepingud ei olnud seaduslikud. Kostja M. T pöördus 07.11.2003 ja 15.04.2004 kirjadega Pärnu Linnavalitsuse majandusosakonna poole, selgitades oma seisukohti, mis puudutavad
2(10)
omandireformi läbiviimist. M.T ja M.M vahel 09.04.2003 sõlmitud notariaalse korteri ostumüügilepingu alusel ei olnud võimalik X-3 eluruumi omandi üleminek M.Tle. Kostjate vastuväited
5.Kostjad hagi ei tunnistanud. Pärnu Linnavalitsuse läbi viidud õigusvastaselt võõrandatud vara tagastamise menetluse tulemina anti kostjatele võimalus X-1 ja X-2 eluruumide erastamiseks. Lepingute p 4.1 kohaselt leppisid pooled kokku, et ostja saab eluruumi omanikuks lepingu notariaalse tõestamisega. Seega läks Pärnu linnalt korterite omandiõigus kostjatele üle 09.04.2003. Samadel asjaoludel sai 09.04.2003 X-3 omanikuks ka M. M. Samal päeval võõrandas M. M nimetatud korteri M. Tile. Kostjad omandasid korterid heauskselt vastavalt AÕS § 95 lg-le 1 ning on neid käesoleva ajani omanud ja kasutanud. Kostjatel puudus eluruumide omandamisel alus arvata, et Pärnu linn, kui avaliku võimu kandja ei tegutse õiguspäraselt ning ei olnud õigustatud omandit üle andma. Elamu oli tervikuna amortiseerunud, kostjad on teinud elamu parendamiseks olulisi kulutusi. Kostjad võisid eeldada, et nad erastavad kaasomandid sellises koosseisus ning õiguslikult kontrollitud ja lõplikult lahendatud asjaoludel, nagu avalik võim seda lubas. Kostjatel võis tekkida õiguspärase ootuse ja õiguskindluse põhimõttest veendumus, et kui avalik võim lubas vara tasu eest erastada, siis ei saa avalik võim kostjatelt sõnamurdlikult nõuda sama vara suhtes enda omandiõiguse tunnustamist, mis lõppastmes võib viia varast täielikult või osaliselt ilmajäämiseni. Tagastatava vara koosseisu kuuluvate eluruumide üürnikel on võimalused omandireformi sisulise kulgemise mõjutamiseks praktiliselt olematud.
6.ORAS § 18 lg 1 eesmärgiks on välistada tehingute tegemine omandireformi objektiks oleva õigusvastaselt võõrandatud varaga, kuni tagastamise küsimuse otsustamiseni, nende subjektidega, kes omandireformi läbiviimist vahetult ei teosta ega korralda ning ilma õigustatud subjektide kirjaliku nõusolekuta. Sätte eesmärgiks ei saa olla lugeda omandireformi raames omandireformi objektiks oleva õigusvastaselt võõrandatud varaga tehtud tehinguid tühiseks, kui need on tehtud omandireformi vahetu läbiviija enese tegevuse tulemusel ja initsiatiivil. Omandireformi käigus vara tagastamine või kompenseerimine endistele omanikele või nende õigusjärglastele ei tohi kahjustada teiste isikute seadusega kaitstud huve ega tekitada uut ülekohut. Omandireformi objektiks oleva vara koosseisu kuuluvate eluruumide endistel üürnikel ei ole õigust ega kohustust kontrollida, kas tagastamine on toimunud vastavalt kehtestatud korrale või mitte.
7.M. Ti ja M. Me vahel 09.04.2003 notariaalselt tõestatud vormis sõlmitud ostu- müügilepingu p 4.1 kohaselt leppisid pooled kokku, et ostja saab lepingu eseme omanikuks lepingu notariaalse tõestamisega. Lepingu p 4.1 kohaselt annab müüja lepingu sõlmimise päevast lepingu eseme ostja kaudsesse valdusse, loovutades ostjale lepingu sõlmimisega lepingu eseme väljanõudeõiguse. Tegemist on sisuliselt kaudse valduse omandamisega AÕS § 37 mõttes. EES § 13 lg 1 kohasel tekib omandiõigus erastatavate eluruumile vastavalt AÕS §-le 92. Kuna erastatavad eluruumid olid kostjate valduses, kohaldus AÕS § 92 lg 2, millest tulenevalt piisas omandi tekkimiseks võõrandaja ja omandaja vahelisest kokkuleppest omandi ülemineku kohta. H. K ja T. K 17.04.2003 avaldusest Pärnu Linnavalitsusele ei olnud kostjatel võimalik teada saada. Sellest said M. T ja H. R teada Pärnu linna poolt 03.11.2003 saadetud kirjast 2-21.3-2/7284. Õigusvastaselt võõrandatud vara suhtes õigustatud subjektide ja üürnike menetlusõiguslikud seisundid ei ole võrreldavad. Kostjatel tekkis omandiõigus hagetavale varale AÕS § 92 lg 2 alusel.
8.Hagi rahuldamine ei vähendaks, vaid tekitaks ebaõiglust juurde. Pärnu Linnavalitsusel on enda initsiatiivil alati õigus ja PS §-st 14 tulenevalt ka kohustus kõrvaldada tema enda süül tekitatud ebaõiglus. Esimese astme kohtu otsuse põhjendused 3(10)
9.Pärnu Maakohus rahuldas hagi osaliselt ja tunnustas Pärnu linna ning H.R vahel 09.04.2003 sõlmitud notariaalse X-1 Pärnus asuva eluruumi erastamise lepingu, notari ametitoimingute raamatu nr 3004, tühisust; Pärnu linna ja M.T vahel 09.04.2003 sõlmitud notariaalse x Pärnus asuva eluruumi erastamise lepingu, notari ametitoimingute raamatu reg nr 3008, tühisust ning Pärnu linna ja M.M vahel 09.04.2003 sõlmitud notariaalse X-3 Pärnus asuva eluruumi erastamise lepingu, notari ametitoimingute raamatu reg nr 3006, tühisust. Kohus tunnustas Pärnu linna omandiõigust X-1 Pärnus asuvale eluruumile ja selle juurde kaasomandina kuuluvale 373/847 osale keldrist ja kuurist; X-2 Pärnus asuvale eluruumile ja selle juurde kaasomandina kuuluvale 187/ 847 osale keldrist ja kuurist. Kohus jättis rahuldamata hagi M.T vastu omandiõiguse tunnustamiseks X-3 Pärnus asuvale eluruumile ja selle juurde kaasomandina kuuluvale 287/847 osale keldrist ja kuurist. Kohus tühistas Pärnu Maakohtu hagi tagamise 15.07.2005 määruse osas, millega seati käsutamise keelumärge riiklikus ehitisregistris M.Tle kuuluvale X Pärnus asuvale eluruumile 3. Muus osas jättis kohus hagi tagamine jõusse. Kohus mõistis M.Tlt välja riigilõivu 9000 krooni, H.Rlt 15 000 krooni ja Pärnu linnalt 10 500 krooni Eesti Vabariigi kasuks riigituludesse.
10.Pärnu linna ja M.M vahel 09.04.2003 sõlmitud eluruumi erastamise notariaalse lepingu kohaselt Pärnu linn müüs ja M.M ostis X-3 Pärnus asuva korteri, mille juurde kuulub kaasomandina 287/847 osa keldrist ja kuurist (tl 8-12). Pärnu linna ja H.R vahel 09.04.2003 sõlmitud eluruumi erastamise notariaalne lepingu järgi Pärnu linn müüs ja H.R ostis X-1 Pärnus asuva korteri, mille juurde kuulub kaasomandina 373/847 osa keldrist ja kuurist (tl 13-17). Pärnu linna ja M.T vahel 09.04.2003 sõlmitud eluruumi erastamise notariaalne lepingu järgi Pärnu linn müüs ja M.T ostis X-2 Pärnus asuva korteri, mille juurde kuulub kaasomandina 187/847 osa keldrist ja kuurist (tl 18-22). Samal päeval M.M sõlmis M.Tga notariaalse korteri ostumüügilepingu, millega müüs X-3 Pärnus asuva korteri koos selle juurde kuuluva kaasomandina 287/847 osa keldrist ja kuurist M.Tle (tl 55- 61).
11.X hooned on õigusvastaselt võõrandatud vara, mille suhtes on ÕVVTK Pärnu linnakomisjoni otsusega nr 6/10.12.98 õigustatud subjektideks tunnistatud V. S, M. Š, K. K ja H. K (tl 23- 24). Õigustatud subjektid H. K ja T. K on pöördunud Pärnu linna poole avaldusega otsustada vara tagastamise küsimus (tl 89). Pärnu linna väitel ei ole vara tagastamise küsimust käesolevaks ajaks lahendatud. Esialgselt vara tagastati Pärnu Linnavalitsuse korraldusega nr 445-p/27.03.97, kuid vara tagastamise korraldus tühistati Pärnu Halduskohtu otsusega. Pärnu Halduskohtu menetluses on õigustatud subjektide kaebus Pärnu Linnavalitsuse korraldusele nr 1183/23.12.2004, millega Pärnu linn jättis rahuldamata õigustatud subjektide taotluse Pärnu Linnavalitsuse korralduse nr 920/17.09.2004 „Õigusvastaselt võõrandatud vara säilivuse eksperthinnangu kinnitamine“ tühistamiseks. Pärnu linn tellis hoonete X endisel individualiseeritaval kujul säilivuse kindlakstegemiseks uue ekspertiisi (tl 25). Vaidlusaluse elamu puhul ei ole kehtivat vara tagastamise korraldust ega ole tehtud ka mittetagastamise korraldust. Seega ei ole otsustatud vara tagastamise küsimust. Samuti on pooleli kohtuvaidlus õigustatud subjektide kaebuse alusel.
12.Põhjendatud ei ole kostjate väited, et ORAS § 18 lg 1 eesmärgiks ei saaks olla lugeda omandireformi raames omandireformi objektiks oleva õigusvastaselt võõrandatud varaga tehtud tehinguid tühiseks juhul, kui need on tehtud omandireformi vahetu läbiviija enese tegevuse tulemusel. ORAS § 18 lg 1 sätestab, et tehingud, mis on tehtud enne vara tagastamise küsimuse otsustamist, on tühised ka juhul, kui tehing on tehtud kohaliku omavalitsuse poolt. Vaidlusalused tehingud on vastuolus EES § 3 lg 5 p-ga 4 ja ORAS § 18 lg-ga 1. ORAS § 18 lg 1 eesmärk on vältida tehinguid, millega kaasneks õigusvastaselt võõrandatud vara tagastamise võimatuks. Vaidlusalused tehingud on sellised, millega kaasneb vara tagastamise võimatus. Seega vaidlusalused tehingud on TsÜS § 87 alusel tühised ja hagi eluruumide X-1, 6-2 ja 6-3 Pärnus 09.04.2003 sõlmitud erastamislepingute, notarite ametitoimingute raamatu reg.osad nr 3006, 3004 ja 3008 tühisuse tunnustamiseks, on põhjendatud ja kuulub rahuldamisele. 4(10)
13.Enne eluruumide erastamist tekkis hageja omandiõigus hoonele selle munitsipaalomandisse andmise teel - riigi vara munitsipaalomandisse andmise akt nr 18/542 01.06.1993 (tl 126- 128). Kuna erastamislepingud on tühised ja TsÜS § 84 lg 1 järgi tühisel tehingul ei ole algusest peale õiguslikke tagajärgi ja kostjatel omandiõigust vaidlusalusele varale ei tekkinud, tuleb tunnustada hageja omandiõigust eluruumidele X-1 ja X-2 Pärnus ning selle juurde kuuluvale kaasomandi osale keldrist ja kuurist.
14.See, et kostjad ei teadnud eluruumide erastamislepingute sõlmimisel, et vara tagastamise küsimus on lahendamata, on heausksed ja on asunud eluruume parendama, ei anna alust lugeda seadusega vastuolus olevad erastamiselepingud kehtivaks.
15.Kuna kostjatel ei tekkinud omandiõigust erastamislepingute sõlmimisel 09.04.2003 X Pärnus asuvatele eluruumidele, on ekslikud kostjate väited nende omandiõiguse rikkumisest ja puudub alus käsitleda kostjate väiteid PS § 32 rikkumisest.
16.Omandireformi eesmärk on eelkõige omandiõiguse rikkumisega tehtud ülekohtu heastamine õigusvastaselt võõrandatud vara tagastamise õigustatud subjektidele. Hageja, kui omandireformi kohustatud subjekti poolt omandireformi objektiks oleva varaga ebaseaduslike tehingute tegemisel vastanduvad omandireformi õigustatud subjektide ja vara õigusliku aluseta omandanud isikute huvid. Nimetatud huvide kaalumisel tuleb omandireformi eesmärgist lähtuvalt eelistada õigustatud subjekti huvi. Vastasel korral tekiks uus ebaõiglus ning omandireform ei täidaks enda seadusega seatud eesmärki.
17.Kui kostjad leiavad, et Pärnu linn on neile oma tegevusega kahju tekitanud, on võimalus esitada nõue riigivastutuse seaduses sätestatud korras. Kohaliku omavalitsuse ametiisikute toimingute vaidlustamine toimub halduskohtumenetluse seadustikus sätestatud korras.
18.Hagi omandiõiguse tunnustamise nõudes X-3 Pärnus asuvale eluruumile tuleb jätta rahuldamata. Kostja M.T omandas antud eluruumi 09.04.2003 notariaalse ostu- müügilepingu alusel M.Mlt (tl 55-61). Hageja ei tõendanud, et M.T omandiõiguse üleandmisel või otsese valduse üleandmisel 01.06.2003 teadis või pidi teadma, et vara tagastamise küsimus on lahendamata ja M.Ml ei olnud õigus omandit üle anda. Kostja esitas kohtule Pärnu Linnavalitsuse 03.11.2003 kirja 2-21-3-2/7284, milles linn teavitas M.T ja H.Ra, et 17.04.2003 esitasid H. K ja T. K linnale avalduse vara tagastamise küsimuse otsustamiseks ja selleks on tellitud uus ehitustehniline ekspertiis (tl 111). Hageja väited, et Pärnu linna planeerimisosakond peatas maa erastamise menetluse mais 2003, ei ole tõendatud. Samuti ei ole tõendatud, et kostjaid sellest teavitati või kostjad sellest teadsid. Seega sai M.T teada, et vara tagastamise küsimus ei ole lahendatud, alles novembris 2003 ja eluruumi valduse üleandmise ajal oli ta heauskne omandaja vastavalt AÕS § 95 lg-le 2. Apellatsioonkaebuse põhjendused
19.H.R ja M.T palusid apellatsioonkaebuses otsuse tühistada osas, millega tunnustati Pärnu linna ja H.R vahel 09.04.2003 sõlmitud X-1 Pärnus asuva eluruumi erastamise lepingu tühisust; osas, millega tunnustati Pärnu linna ja M.T vahel 09.04.2003 sõlmitud X-2 Pärnus asuva eluruumi erastamise lepingu tühisust; osas, millega M.Tlt mõisteti välja riigilõiv 9000 krooni ja H.Rlt riigilõiv 15 000 krooni. Apellandid palusid teha uue otsuse, millega jätta hagi täielikult rahuldamata ning kohtukulud Pärnu linna kanda.
20.Kohus mõistis vääralt ORAS § 18 lg 1 sisu ja eesmärki. Kohus leidis õigesti, et ORAS § 18 lg 1 eesmärk on vältida tehinguid, millega kaasneks õigusvastaselt võõrandatud vara tagastamise võimatus. Sellisele seisukohale asus ka Riigikohus lahendis 3-2-1-158-01. Kohus jättis tähelepanuta, et Riigikohus kujundas seisukoha olukorras, kus õigusvastaselt võõrandatud vara
5(10)
tagastati ekslikult ebaõigele subjektile, mitte endistele üürnikele. Õigusvastaselt võõrandatud vara omandamise regulatsioonid on nimetatud subjektide puhul erinevad. Õigustatud subjektidel tekib omandiõigus tagastatud varale Vabariigi Valitsuse 05.02.1993 määrusega nr 36 kinnitatud „Õigusvastaselt võõrandatud vara tagastamise korra § 48 alusel, endistel üürnikel EES § 13 lg-st 1 tulenevalt vastavalt AÕS §-le 92. Tulenevalt EES § 13 lg-st 1 peab notar veenduma tehingu seaduslikkuses. Notar annab tehingu pooltele usaldusväärsuse ja kindluse tehingu õiguspärasuse ja kehtivuse kohta. Vastasel juhul oleks notariaalse tõestamise nõue pelgalt sisutu tehniline formaalsus. Kohus kostjate argumentidele tähelepanu ei pööranud. Õiguslike regulatsioonide sisuline erinevus asetab endised üürnikud vara mittetagastamisel õigustatud subjektidest kindlamasse positsiooni. Seda seisukohta toetab ka Riigikohtu halduskolleegiumi lahend nr 3-3-152-04. Kostjatel võis tekkida õiguspärase ootuse ja õiguskindluse põhimõttest veendumus, et kui avalik võim lubas vara tasu eest erastada, ei saa avalik võim kostjatelt sõnamurdlikult nõuda sama vara suhtes enda omandiõiguse tunnustamist, mis võib viia varast täieliku ilmajäämiseni. Kostjatele on erastatud eluruumid koduks. Omandireform kostjate erastatud vara suhtes on kestnud üle 10 aasta. Kostjatel on õiguspärane ootus vara tagastamise või kompenseerimise otsustamiseks mõistliku aja jooksul, sest vara võimalikust mittetagastamisest sõltub nende poolt vara erastamine. Kohus jättis kostjate õiguspärase ootuse ja õiguskindlusega seotud vastuväited tähelepanuta. Õiguskindluse ja õiguspärase ootuse kõrgendatud kaitse on endistel üürnikel ka seetõttu, et neil puuduvad võimalused omandireformi kulgemise mõjutamiseks.
21.Kohtu järeldus, et kõik tehingud, mis on tehtud enne vara tagastamise küsimuse otsustamist, on tühised ka juhul, kui tehing on tehtud kohaliku omavalitsuse poolt, on väär. Asjaolu, et ORAS § 18 lg-s 1 nimetatakse ka riigi- ja kohaliku omavalitsuse asutusi, kinnitab seadusandja tahet kaitsta õigustatud subjekte omandireformi objektiks oleva vara võõrandamise ja seega vara säilimise eest ka olukorras, kus omandireformi objektiks olev õigusvastaselt võõrandatud vara asub küll riigi- või kohaliku omavalitsuse asutuse omandis või valduses, kuid kes ei ole selle vara suhtes omandireformi kohustatud subjekt ORAS § 5 lg 1 mõttes. Seetõttu ei saa ORAS § 18 lg 1 kaitsta õigusvastaselt võõrandatud vara suhtes õigustatud subjekte enam olukorras, kus õigusvastaselt võõrandatud vara suhtes endistele üürnikele on omandireformi vahetu läbiviija poolt antud võimalus omandireformi objektiks oleva vara erastamiseks, mis välistab erastamistehingu tühisuse TsÜS § 87 mõttes. Avaliku võimu kandjal on enda initsiatiivil alati õigus ja PS §-st 14 tulenev kohustus tema enda süül tekitatud ebaõiglus kõrvaldada.
22.Kostjatel ei oleks olnud võimalik eluruume erastada, kui omandireform ei oleks olnud lõpule viidud. Asjaolu, et Pärnu Linnavalitsuse tegevuses ilmnesid olulised minetused, ei saa tuua kostjatele kaasa negatiivseid tagajärgi. Hageja ei väitnud, et vaidlusaluse elamu puhul ei ole kehtivat vara tagastamise ega mittetagastamise korraldust. Kohus ei saanud tugineda asjaolule, mida menetlusosalised ei ole esitanud. Riigikohtu praktikast tulenevalt on vara tagastamise või mittetagastamise korraldus eelduseks vara omandiõiguse üleminekul, kuid selle alusel ei teki iseenesest omandiõigust. Kuna omandireformi objektiks oleva õigusvastaselt võõrandatud vara tagastamise küsimus oli sisuliselt otsustatud, on kohtu viide õigustatud subjektide kaebuse alusel algatatud kohtuvaidlusele asjakohatu.
23.Kohus kohaldas ebaõigesti EES § 3 lg 5 p 4.
24.Kohus kohaldas vääralt ORAS § 2. Nimetatud sättes tuleb „teiste isikute“ all mõista ka õigusvastaselt võõrandatud vara suhtes endisi üürnikke. Kostjate õigused olid kaitstud nii EES § 13 lg-ga 1 kui ka PS §-dega 10 ja 32. Seadusandja ei saa kehtestada regulatsioone, mis kaitseksid teatud huvigruppide õigusi ja huve teiste isikute õiguste, sh põhiõiguste ja –vabaduste ja huvide liigse kahjustamise hinnaga. PS § 14 kehtivuse tingimustes on lubamatu jätta avaliku võimu ebaseaduslikust tegevusest tulenevad riskid ja negatiivsed tagajärjed üksikisiku kanda. Kohtu seisukoht, et omandireformi eesmärk on eelkõige omandiõiguse rikkumisega tehtud ülekohtu heastamine õigusvastaselt võõrandatud vara tagastamisega õigustatud subjektidele, ei ole 6(10)
absoluutne. ORAS § 2 lg 1 peab silmas sama seaduse § 3 lg 1 p-des 1-3 kirjeldatud ebaseaduslikkuse juhtumeid, mitte vara tagastamise menetluse käiguga seonduvaid juhtumeid.
25.Ekslik on kohtu väide, et hageja poolt omandireformi objektiks oleva varaga ebaseaduslike tehingute tegemisel vastanduvad omandireformi õigustatud subjektide ja vara õigusliku aluseta omandanud isikute huvid. Kostjad ei ole omandanud vara õigusliku aluseta.
26.Kohus kohaldas vääralt AÕS § 95. Ei tuvastatud, et kostjad oleks olnud asja valduse saamise ja omandiõiguse üleandmise kokkuleppe ajal pahausksed. AÕS § 95 lg-s 1 mõttes ei tähenda võõrandaja eranditult mitteomanikku, vaid erandlikel juhtudel ka seadusliku omaniku poolt tehtud ebaseaduslikke toiminguid. Vastasel juhul jääb heauskse omandamise kaitse liialt kitsaks ega võimalda üksikisikul kaitsta end eelkõige avaliku võimu omavoli eest õigusvastaselt võõrandatud vara tagastamisel. Selline arusaam on kooskõlas Riigikohtu halduskolleegiumi lahendiga nr 3-31-31-02, mille kohaselt ORAS § 12 lg 3 p-s 3 ei kasutata tsiviilõiguslikku heausksuse mõistet. Eeltulenevalt pidi AÕS § 95 sätestatud heauskne omandamisviis laienema ka kostjate poolt X-1ja X-2 omandamisele. Kohus jättis kostjate heauskse omandamisega seotud vastuväited tähelepanuta. Oleks ebamõistlik, kui heauskse omandamise võimalikkus omandireformi raames sõltuks sellest, kas õigusvastaselt võõrandatud vara endised üürnikud on omandatud vara jõudnud edasi müüa või mitte.
27.Formalistlik ja kostjate põhiõiguste reaalsest tagamisest möödavaatav on kohtu seisukoht, et kostjatel on võimalus esitada riigivastutuse seaduse alusel riigi vastu kahjunõue ning et kostjad võivad vaidlustada kohaliku omavalitsuse ametiisikute toiminguid halduskorras. Tsiviilkohus peab kaitsma isikute subjektiivseid õigusi, sh põhiõigusi. Riigikohtu halduskolleegium leidis lahendis nr 3-3-1-59-02, et kui halduskohus ei saaks vajadusel tsiviilõiguslikesse asjaoludesse ise selgust tuua, tooks see kaasa õigusemõistmise venimise, sest isiku kaitseks ühe õigusrikkumise vastu tuleks algatada kaks või enamgi kohtuvaidlust. Nimetatud seisukoht võiks kehtida ka tsiviilkohtu suhtes. Riigikohtu erikogu määruses nr 3-3-1-15-01 märgiti, et kohtumenetluse normid ei välista avaliku õiguse normide täiendavat kohaldamist üldkohtu poolt ega eraõiguse normide täiendavat kohaldamist halduskohtu poolt haldusasja läbivaatamisel. Vastupidine seisukoht kahjustaks õiguskaitse efektiivsust. Käesoleva vaidluse pooled on ebavõrdsed ja kohus peab suhtuma isiku põhiõiguste reaalsesse tagamisse eriti tähelepanelikult. Kohtu lähenemine on vastuolus Riigikohtu lahendi nr 3-2-1-17-03 seisukohaga, mille kohaselt on üldkohus tsiviilkohtumenetluses pädev tuvastama, kas haldusakt kehtib ja kas ta on õiguspärane, kui sellest sõltub tsiviilasja lahendamine. Riigikohtu tsiviilkolleegiumi lahendis nr 3-2-1-141-04 leidis kolleegium, et tsiviilkohtumenetluses võib tuvastada haldusakti kehtivust ja õiguspärasust puudutavaid asjaolusid lahendi põhjendavas osas. Nimetatud seisukohad võiksid kehtida ka ametiisikute toimingute ebaõigsuse kindlakstegemise suhtes. Omandireformiga seotud tsiviilvaidluses tõusetunud haldusõiguslikesse aspektidesse selguse loomine ei eelda isiku vältimatut pöördumist halduskohtu poole. Vastupidine arusaam tekitaks kahtlusi omandireformiga seotud tsiviilvaidluste õige, õiglase ja efektiivse lahendamise võimalikkusest.
28.Pärnu Linnavalitsuse vastutustundetu ja ebaseaduslik tegevus omandireformi vältel pidi olema kohtule äratuntav ja arusaadav, kuid kohus sellele tähelepanu ei pööranud. Käesoleva kohtuvaidluse põhjustas Pärnu Linnavalitsuse enda tegevus. Sellises olukorras on ebamõistlik ja ebaõiglane, et kostjatelt mõistetakse välja ka hageja tasutud riigilõiv. Kostjad palusid analoogia korras kohaldada alates 01.01.2006 kehtivat TsMS § 162 lg-t 4, mille kohaselt võib kohus jätta kulud täielikult või osaliselt poolte endi kanda, kui vastaspoole kulude väljamõistmine poolelt, kelle kahjuks otsus tehti, oleks tema suhtes äärmiselt ebaõiglane või ebamõistlik. Vastused apellatsioonkaebusele
7(10)
29.Pärnu linn ei nõustunud apellatsioonkaebuse põhjendustega ja palus jätta selle rahuldamata. M.M nõustus täielikult apellatsioonkaebuse seisukohtadega. Ringkonnakohtu seisukoht ja põhjendused
30.Kolleegium leiab, et maakohtu otsus tuleb tühistada kohtukulude jaotamise osas, millega kostja M.Tlt mõisteti riigituludesse välja riigilõiv summas 9000.- krooni ning kostja H.Rlt riigilõiv summas 15 000.- krooni. Tühistatud osas on võimalik teha uus otsus, millega jätta hagiavalduse esitamisel tasumisele kuulunud riigilõiv täies ulatuses hageja Pärnu linna kanda, s.o mõista Pärnu linnalt täiendavalt riigituludesse välja riigilõiv summas 24 000.- krooni. Ülejäänud osas apellatsioonkaebuse väited maakohtu otsuse tühistamiseks alust ei anna. Ringkonnakohus nõustub vastavas ulatuses maakohtu otsuse põhjendustega ega pea vajalikuks neid korrata.
31.Vastavalt TsMS § 651 lg-le 1 kontrollib ringkonnakohus apellatsiooni korras esimese astme kohtu otsuse seaduslikkust ja põhjendatust üksnes osas, mille peale on edasi kaevatud. Käesolevas asjas on apellatsioonkaebus esitatud osas, millega maakohus rahuldas hageja nõuded tunnustada Pärnu linna omandit Pärnus, X-1 ja 6-2 asuvatele eluruumidele tulenevalt nende eluruumide erastamiseks sõlmitud lepingute tühisusest. Seega puudub apellatsiooniastmes vaidlus Pärnus, X-3 asuva eluruumi omandi ning sellega seotud lepingute kehtivuse üle.
32.Ringkonnakohus ei nõustu apellantide seisukohaga, nagu oleks maakohus ebaõigesti kohaldanud materiaalõiguse normi või rikkunud menetlusõiguse sätteid. Vaidlust ei ole selles, et Pärnus x hoonete näol on tegemist õigusvastaselt võõrandatud varaga, mille suhtes on ÕVVTK Pärnu linnakomisjoni otsusega nr 6/10.12.1998.a kindlaks määratud õigustatud subjektide ring. Asja materjalidest nähtuvalt ei ole vaidlusaluse elamu puhul kehtivat vara tagastamise korraldust ega ole tehtud ka mittetagastamise korraldust, seega ei ole vara tagastamise või mittetagastamise küsimust käesolevaks ajaks lahendatud. Maakohus on õigesti kohaldanud ORAS § 18 lg 1, mille kohaselt on kuni omandireformi objektiks oleva õigusvastaselt võõrandatud vara tagastamise küsimuse otsustamiseni riigi- ja kohaliku omavalitsuse asutustel ning teistel juriidilistel ja füüsilistel isikutel, kelle omandis või valduses vara on, keelatud vara võõrandada või asjaõigusega koormata, kui ORAS ei näe ette teisiti. Samuti ei kuulu tulenevalt EES § 3 lg 5 p-le 4 erastamisele õigusvastaselt võõrandatud eluruumid, mille tagastamiseks või kompenseerimiseks on esitatud avaldus ettenähtud korras, kuni tagastamise küsimuse lahendamiseni või õigustatud subjekti notariaalselt kinnitatud loobumiseni vara tagastamise nõudest. Maakohus on õigesti asunud seisukohale, et nimetatud sätetest tuleneb keeld TsÜS § 87 tähenduses, mille kohaselt on tühine seadusest tuleneva keeluga vastuolus olev tehing, kui keelu mõtteks on keelu rikkumise korral tuua kaasa tehingu tühisus, eelkõige juhul, kui seaduses on sätestatud, et teatud tagajärg ei tohi saabuda. TsÜS § 87 on ühtviisi kohaldatav nii võlaõiguslikele tehingutele, millega pannakse alus teatud kohustusele (nagu kohustus omand üle anda), kui ka asjaõiguslikele käsutustehingutele, millega nimetatud kohustus vahetult täidetakse. Kuna just käsutustehing (asjaõiguskokkulepe) tooks kehtivuse korral kaasa õigusvastaselt võõrandatud vara tagastamise võimatuse, tuleb TsÜS § 87 kohaselt lugeda tühiseks ka käsutustehing. Samale järeldusele on sisuliselt jõudnud ka maakohus leides, et tehingute tühisuse tõttu ei tekkinud kostjatel omandiõigust vaidlusalusele varale.
33.Kolleegium nõustub ühtlasi maakohtu seisukohaga, mille kohaselt sätestab ORAS § 18 lg 1 otseselt, et kõik tehingud, mis on tehtud omandireformi objektiks oleva varaga enne vara tagastamise küsimuse otsustamist, on tühised ka juhul, kui tehing on tehtud kohaliku omavalitsusüksuse poolt. Nimetatu tuleneb ORAS § 18 lg 1 sõnastusest, millega keelatakse omandireformi objektiks oleva varaga tehingute tegemine neil isikutel, kelle omandis või valduses niisugune vara on – sealhulgas ka riigi- ja kohaliku omavalitsuse asutustel. Vaidlust ei
8(10)
ole selles, et enne 09.04.2003.a erastamislepingute sõlmimist tuli vaidlusalune vara lugeda Pärnu linna omandis olevaks. Seadusel ei põhine apellantide seisukoht, nagu ei kohalduks ORAS § 18 lg 1 kohaliku omavalitsusüksuse kohta juhul, kui kohalik omavalitsusüksus on ühtlasi omandireformi kohustatud subjektiks ORAS § 5 lg 1 tähenduses. Ka Riigikohus on korduvalt (nt otsustes nr 3-2-1-130-01 ja 3-2-1-95-01) asunud seisukohale, et ORAS § 18 lg 1 ja EES § 3 lg 5 p 4 kaitsevad õigustatud subjekti huve enne tagastamise otsustamist omandireformi kohustatud subjekti tegevuse eest ning et tühine on omandireformi kohustatud subjekti poolt erastamise korras omandiõiguse üleandmine eluruumile, mis erastamisele ei kuulu (sh põhjusel, et eluruumi tagastamise küsimus on veel lahendamata). Eeltoodust lähtudes nõustub ringkonnakohus ka maakohtu seisukohaga, mille kohaselt omandireformi eesmärk on eeskätt omandiõiguse rikkumisega tehtud ülekohtu heastamine õigusvastaselt võõrandatud vara tagastamise õigustatud subjektidele, millest tulenevalt õigustatud subjektide ning vara õigusliku aluseta omandanud isikute huvide vastandumise korral tuleb eelistada õigustatud subjektide huve. Juba sätetes, mille kohaselt on tühised omandireformi objektiks oleva varaga enne vara tagastamise või mittetagastamise lõplikku otsustamist tehtud asjaõiguslikud tehingud (ORAS § 18 lg 1, samuti EES § 3 lg 5 p 4 koosmõjus TsÜS §-ga 87), väljendub seadusandja tahe anda õigustatud subjektidele võrreldes muude isikutega eelisseisund.
34.Ebaõige on apellantide seisukoht, nagu rikkunuks maakohus menetlusõiguse normi, rajades otsuse asjaolule, millele menetlusosalised ei ole tuginenud. Apellantide väitel ei ole hageja väitnud, et vaidlusaluse elamu puhul ei ole kehtivat vara tagastamise korraldust ega ole tehtud ka mittetagastamise korraldust. Samas on hageja juba hagiavalduses märkinud, et vaidlusalused eluruumid osutusid omandireformi objektiks, mille suhtes ei ole otsustatud lõplikult vara tagastamise või mittetagastamise küsimus. Selle asjaolu kohta on maakohus oma otsuses ka seisukoha võtnud, märkides otsuse põhjendustes, et vastavalt õigusvastaselt võõrandatud vara tagastamise korra p-le 36 otsustatakse vara tagastamine või mittetagastamine valla- või linnavalitsuse korraldusega ning et käesolevas asjas puudub nii tagastamise kui mittetagastamise korraldus.
35.Asjakohane ei ole apellantide käsitlus sellest, et sarnaselt X-3 korterile tulnuks ka korterite X1 ja 6-2 omandi küsimus lahendada AÕS §-st 95 lähtudes. Ringkonnakohus märkis juba käesoleva otsuse p-s 32, et vastavalt TsÜS §-le 87 ei saa kehtida seadusest tuleneva keeluga vastuolus olev asjaõiguslik käsutustehing (asjaõigusleping), kui keelu mõtteks on keelu rikkumise korral tuua kaasa tehingu tühisus. ORAS § 18 lg 1 ja EES § 3 lg 5 p 4 sätestavad vara käsutamise keelud, mille mõtteks on keelu rikkumise korral tuua kaasa tehingu tühisus. Seadusest tuleneva keelu vastase asjaõiguslepingu tühisus tuleneb seega vahetult seadusest ega olene asja omandada sooviva isiku hea- või pahausksusest. Vallasasja heauskne omandamine on seega võimalik küll juhul, kui võõrandajal puudus õigus omandit üle anda, mitte aga juhul, kui asjaõigusleping on tühine seadusest tuleneva keelu rikkumise tõttu (samale seisukohale asus ka Riigikohus oma otsustes 3-2-1-95-01, 3-2-1-130-01 ja 3-2-1-2-02).
36.Samuti ei ole asjakohased apellantide seisukohad riigivastutuse seaduse kohaldamise võimalikkusest tsiviilkohtumenetluses. Pärnu linna esindajad on menetluse käigus möönnud, et 09.04.2003.a erastamislepingud sõlmiti linnapoolse möödalaskmise tulemusena, kuid kohtul puudub alus omistada sellele asjaolule mingeid õiguslikke tagajärgi. Apellandid (kostjad) ei ole käesoleva menetluse raames esitanud Pärnu linna vastu nõudeid ega taotlusi neile tekitatud kahju heastamiseks või muude kaitseabinõude kohaldamiseks, mida oleks võimalik tsiviilkohtumenetluse korras läbi vaadata. Kohtu pädevusse ei kuulu võimalike taotluste või nõuete tuletamine kostja poolt hagiavaldusele esitatud vastuväidetest.
37.Apellandid vaidlustasid maakohtu otsuse ka osas, millega maakohus mõistis kostjatelt välja riigilõivu. Kohus kohaldas seejuures kuni 31. detsembrini 2005.a kehtinud tsiviilkohtumenetluse seadustiku § 50 lg 3 mille kohaselt juhul, kui hageja oli tasunud riigilõivu seaduses sätestatust 9(10)
vähem, võis kohus mõista riigilõivu seaduses sätestatud ulatuses välja protsessiosaliselt, arvestades sama seadustiku §-s 60 sätestatut. Vastavalt TsMS § 50 lg-le 1 määras maakohus otsuses kindlaks riigilõivu lõpliku suuruse. Kolleegium leiab, et hageja (Pärnu linna) poolt vähem tasutud riigilõivu väljamõistmiseks kostjatelt puudus kohtul alus. Nimelt tuleneb kuni 31. detsembrini 2005.a kehtinud TsMS § 50 lg 3 ja § 60 lg 1 koosmõjust, et hageja poolt vähem tasutud riigilõivu võib kostja(te)lt välja mõista juhul, kui pool, kelle kasuks otsus tehakse, on taotlenud kohtukulude teiselt poolelt väljamõistmist. Sellekohase taotluse mitteesitamise korral kannab kumbki pool oma kohtukulud ise. Asja materjalidest nähtuvalt ei ole hageja esitanud kohtule nõuet kohtukulude – s.o tasutud riigilõivu väljamõistmiseks kostjatelt. Seega jäävad kohtukulud riigilõivu näol täies ulatuses hageja kanda. Lisaks maakohtu otsusega Pärnu linnalt riigituludesse välja mõistetud 10 500 kroonile tuleb seega hagejalt täiendavalt välja mõista 24 000 (9000 + 15 000) krooni riigituludesse.
38.Apellant M.T palus Pärnu linnalt välja mõista apellatsioonkaebuselt tasutud riigilõivu summas 9000.- krooni. Kuna apellatsioonkaebus rahuldatakse osaliselt, s.o üksnes esimese astme kohtu menetluse kohtukulude jaotuse osas, siis tuleb kolleegiumi arvates TsMS § 60 lõigete 1 ja 8 alusel jätta apellandi apellatsioonimenetluses kantud kohtukulud tema enda kanda. Apellant H.R vabastati Tallinna Ringkonnakohtu 01. juuni 2006.a määrusega täielikult riigilõivu tasumisest apellatsioonkaebuse esitamisel käesolevas tsiviilasjas.
K. Kullerkupp
U. Reinola
G. Kivinurm
10(10)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.