Asjaõigus › Omandiasjad

Kohustada H K `t andma üle kinnisasja valdus K P `le ja I G `le. Välja mõista L -E G ilt K P `i ja I G `i kasuks hagi esitamisel tasutud riigilõivu katteks 9 180.- (üheksa tuhat ükssada kaheksakümmend) krooni ja õigusabikulu katteks 15 340.(viisteist tuhat kolmsada nelikümmend) krooni. Hagi tagamine tühistada kohtuotsuse täitmisel. Otsus tehakse avalikult teatavaks Viru Maakohtu Rakvere kohtumaja kantselei kaudu 11.09.2006.a. kell 15.00. Kohtuotsusele on õigus esitada põhjendatud apellatsioonkaebus 30 päeva jooksul kohtuotsuse kättetoimetamisele järgnevast päevast arvates Viru Ringkonnakohtule. Hageja nõuded 13.09.2004.a. Lääne-Viru Maakohtusse esitatud hagiavalduses (tl.4-8) paluvad hagejad: 1) Tunnustada K P i ja I G `i omandiõigust tervele xxxx asuvale kinnistule nimetusega xxxx mille kohta on Lääne-Viru Maakohtu kinnistusraamatus avatud registriosa nr. xxxx. 2) Kohustada H K `t adma nõusolek kinnistusraamatu registriosa nr. xxxx kande parandamiseks selliselt, et kinnistu omanikena kantakse kinnistusraamatusse K P ja I G . 3) Kohustada H K `t andma üle kinnisasja valdus K P `le ja I G `le. Kostjate vahel sõlmiti 30.04.2004.a. 1⁄2 mõttelise osa xxxx asuva kinnistu, nimetusega xxxx ostu-müügileping. Hagejad on kinnistu kaasomanikud (mõlemad 1⁄4 suuruses mõttelises osas) vastavalt kinnistusraamatu registriosa nr.xxxx väljavõttele, omades seetõttu kinnisasja võõrandamise korral seadusjärgset ostueesõigust. Ostueesõigus on hagejate poolt teostatud tähtaegselt vormistades 21.07.2004.a. ostueesõiguse teostamise avalduse. Hagejate poolt on tasutud ka kogu kinnistu müügihind summas 150 000 krooni notari deposiitarvele. Kostjate vastused

2) Välja mõista K P `lt ja I G `lt hagejale L -E G 2/4 osas kuuluv vara, milleks on xxxx kinnistu (registriosa nr. xxxx) mõtteline osa kui kostjate poolt alusetu rikastumisena saadud vara ning kustutada K P `i ja I G `i kasuks vararegistris eelnimetatud vara osas tehtud keelumärge. 08.12.2004.a. on notari poolt tõestatud avaldus xxxx kinnistu mõttelise osa müügilepingu tühistamiseks eksimuse tõttu. Nimetatud müügilepingu tühistamisavaldus on H.K vastu võtnud ning sellega nõustunud. Ära on langenud nii H.K (vastuhagis kolmas isik) kui K.P `i ja I.G `i (vastuhagis kostjad) õigus kinnistu mõttelise osa omandamiseks. Kostjate poolt on esitatud ostueesõiguse teostamise avaldus, mis on tühine seoses sellega, et tehing, mille suhtes kasutati ostueesõigust, on tühistatud. Vastus vastuhagile Esitatud nõuete alusel on vastuhagis hageja (põhihagis kostja) tunnistanud ostueesõiguse alusel omandi üleminekut. Tehingu tühistamine 08.12.2004.a. ei mõju kostjate õigustele ja kohustustele, sest nende ostueesõiguse teostamise avaldus ja hagi olid esitatud enne tehingu tühistamise avalduse esitamist. Kostja on omaks võtnud hageja esialgse hagi. Vastuhagiavalduses punktis 2 on kostja kinnitanud, et selline tehing on olemas. Kirjas on sõna „sõlmunud“, tundmatu termin aga kuna kostja väidab, et selline tehing on olemas, siis see on omaksvõtt. Hagejal on kinnistusraamatu kande muutmise nõue. Kostja omaksvõtuga ongi võimalik seda kannet teha. Maakohtu poolt tuvastatud asjaolud Kohtumenetluse käigus on leidnud tuvastamist järgmised faktid: Toimunud on kolm erinevat tehingut: 1. L -E G `i ja H K vahel sõlmitud ost-müük. 2. K P `i ja I G i poolt ostueesõiguse teostamine. 3. L -E G `i ja H K vahel tehingu tühisuse kinnistu mõttelise osa tehing ehk tühisuse kokkulepe. L -E G sõlmis H K ́ga 30.04.2004 xxxx asuva xxxx kinnistu ostu-müügi lepingu. Lepingu kohaselt müüs L -E G 2/4 suuruse kinnistuosa. Hagejad said müügilepingust teadlikuks 16.07.2004.a. VÕS § 250 sätestatud tähtaega järgides hagejad on vormistanud Tallinna notar Ülle Anmanni büroos notarile avalduse ostueesõiguse teostamiseks ning müügihinna kohustuse 150 000.- krooni on broneeritud notari hoiukontole. Tallinna notar Marika Rei poolt on 08.12.2004 tõestatud avaldus eelnimetatud kinnistuosa müügilepingu tühistamiseks. H K on tühistamisavaldusega nõustunud. Tehingu tühisuse kohta on edastatud dokumendid K P ́ile, I G ́ile ning Lääne-Viru Maakohtu Kinnistusametile. Kostja L -E G `i esindusest: TsMS § 217 lg 4 kohaselt esindusele kohtus kohaldatakse tsiviilseadustiku üldosa seaduses esinduse kohta sätestatut ning lg 5 kohaselt esindajal on selle menetlusosalise õigused ja kohustused, keda ta esindab. Kostja L -E G on sõlminud enda esindamiseks 23.12.2004.a. õigusabilepingu Advokaadibürooga Arvo Junti, lepingu täitjaks on vandeadvokaat Arvo Junti volikirja alusel (tl. 72, 123). Esindusõigust piiratud ei ole. Menetluse käigus avaldas kostja kohtule, et on loobunud esindusest. Samas esitas 03.04.2006.a. kohtule kirjaliku teatise, milles avaldab, et tema esindajaks on endiselt vandeadvokaat A.Junti ning palub lugeda varasem kohtule edastatud teatis muudetuks. Hilisemaid muudatusi kostja poolt esindaja osas tehtud ei ole.

TsMS § 225 kohaselt lõpeb volitus vastaspoole ja kohtu suhtes volituse tagasivõtmisest vastaspoolele ja kohtule teatamisega. Sellist teadet ei ole esitatud. TsMS § 226 lg 1 kohaselt advokaadi puhul eeldatakse esindusõiguse olemasolu. K H K i menetlusseisund: TsMS § 198 lg 1 p 1 kohaselt menetlusosalised on hagimenetluses – pooled ja kolmas isik. L -E G `i poolt esitatud vastuhagis on määratletud menetlusosaliste ring selliselt, et kostjateks on Kulla Pahapill ja Ivo Gustavson ning kolmandaks isikuks H K (põhihagis kostja). Kuna H K on müügilepingu tühistamisavalduse vastu võtnud ja sellega nõustunud, siis selles suhtes ta kostjaks ei ole. Põhihagi on esitatud kinnistusraamatu kande alusel ja kuna H.K on omanikuks 2/4 kaasomandist, siis on ta käsitletav kostjana. Maakohtu järeldused ja otsustuse õiguslikud põhjendused Kohus leiab, et hagi on põhjendatud, tõendatud ja kuulub rahuldamisele ning välistab vastuhagi rahuldamise. Hagejate nõue rajaneb AÕS § 73 lg 2-le, mille alusel, on kinnisasja mõttelise osa müümisel isikule, kes ei ole kaasaomanik ega seaduse järgi eesõigustatud, teistel kaasaomanikel müüdava mõttelise osa ostu eesõigus. VÕS § 249 lg 1 peab müüja ostueesõigust omavale isikule viivitamata teatama ostjaga sõlmitud müügilepingust ja selle sisust. Käesoleval juhul müügileping sõlmiti 30.04.2004.a. L –E G ja H K vahel. VÕS § 244 lg 1 on ostueesõigus õigus, millise teostamise korral loetakse ostueesõigust omava isiku ja müüja vahel sõlmituks müügileping samadel tingimustel, millistes müüja ostjaga kokku leppis. Seega loeti 21.07.2004.a., mil hagejad tegid notariaalse avalduse ostueesõiguse teostamiseks, müügileping hagejate ja müüja vahel sõlmituks samadel tingimustel, millistes olid müüja ja ostja 30.04.2004.a. müügilepingus kokku leppinud. Kinnistusraamatusse on H K omanikuks märgitud. Hagejate nõue on kinnistusraamatu kande parandamiseks kuna valdus on Hans Kruusamägi nimel. Kostja L -E G esitas tühistamisavalduse konkreetselt 08.12.2004.a. mõttelise osa müügilepingu tühistamiseks H K Kaldapealse kinnistu kohta, kuna ta oli eksimuses ja eksimusse viis teda H K poolt teatavaks tehtud asjaolud, milliseid ta ei teadnud tehingu teostamisel ja neid asjalolusid teades ei oleks ta tehingut teinud. Vastuhagi kohaselt oli L -E G 30.04.2004.a. seisundis, kus ta ei suutnud hinnata, et H K sõlmitud tehing on temale selgelt kahjulik, tervisliku seisundi stabiliseerumisel septembris 2004 suutis ta hakata oma tehingu tagajärgi hindama ja detsembris esitas avalduse tehingu tühistamiseks. L -E G pole asjaolusid selgitanud, mis teda eksitusse viisid. L –E G väited eksitusest, millesse teda Kruusamägi on viinud ja väide, et ta 30.04.2004.a ei saanud tervislikust seisundist tulenevalt aru tehingu sisust ja selline olukord sundis teda tehingut tühistama, ei saa pidada õigeks. Kostjate vahel on pikaajalised suhted, millistes G on volitanud K end esindama ning sõlminud tema rea müügilepinguid. 04.01.2002.a. notariaalse volikirja alusel volitab G K tegelema 1⁄2 mõttelises osas elamu, majandushoone, kuuri ja rajatiste asukohaga xxxx asjaajamise, haldamise ja müügiga. Volikiri anti välja tähtajatult ja õigusega teha tehinguid ka iseendaga. 2003.a. on K osalenud piiriprotokolli vormistamisel. 30.04.2004.a. s.o samal päeval kui tehing K ja G vahel xxxx kinnistuga, millise on G tühistanud, sõlmisid (akt nr xxxx) G ja K müügi ja asjaõiguslepingu xxxx hinnaga 150 000.- krooni, milline kuulus G ja koosneb kahest lahustükist. See tähendab seda, et isik on valikuliselt tahtnud tehingut tühistada. See on pahatahtlik, et vastu vaielda hagejate õigusele. Nimetatud teised tehingud on kinnistusraamatus näha müügikuupäevadest.

Ostueesõigus. Kooskõlas Asjaõigusseaduse (edaspidi AÕS) §-ga 73 lg.2 on kinnisasja mõttelise osa müümisel isikule, kes ei ole kaasomanik ega seaduse järgi eesõigustatud, teistel kaasomanikel müüdava mõttelise osa ostueesõigus. Kooskõlas võlaõigusseaduse sätetega toimub ostueesõiguse teostamine ostueesõigust omava isiku avalduse tegemisega müüjale. VÕS § 250 sätestab, et ostueesõigust võib teostada kinnisasjade puhul kahe (2) kuu jooksul pärast VÕS §-s 249 nimetatud teate saamist. Kuigi käesoleval juhul rikkus müüja teatamiskohustust ega esitanud müüja vastavasisulist teadet hagejatele, esitasid hagejad õigeaegselt notariaalse ostueesõiguse teostamise avalduse, olles juhuslikult teada saanud müügilepingu sõlmimisest. Ostueesõigus on VÕS § 244 lg 1 järgi õigus, mille teostamise korral loetakse ostueesõigust omava isiku ja müüja vahel sõlmituks müügileping samadel tingimustel, milles müüja ostjaga kokku leppis, kuid sellest ei muutu kehtetuks ostjaga sõlmitud müügileping ega sellest tulenevad kohustused. Seega loeti alates 21.07.2004.a., mil hagejad tegid notariaalse avalduse ostueesõiguse teostamiseks, müügileping hagejate ja müüja vahel sõlmituks samadel tingimustel, millistes olid müüja ja ostja 30.04.2004.a. müügilepingus kokku leppinud. Seega on ostueesõiguse teostamise tagajärjeks kaks sama sisuga müügilepingut ostueesõigusega koormatud eseme ostmiseks. Ostueesõiguse teostamisega kaasnevad seega müügilepingust tulenevad võlaõiguslikud nõuded müüja vastu. Hagejad on ühtlasi täitnud müügilepingus toodud müügihinna tasumise kohustuse ja nimetatud summa – 150,000.00 krooni – deponeerinud notari deposiitkontole. Kui esialgne ostja on kantud kinnisasja omanikuna kinnistusraamatusse, on ostueesõiguse teostajal ostuhinna tasumisega võimalik saada kinnisasja omanikuks. Selleks on tal vaja aga nõusolekut nii ostjalt, kes on ebaõigesti (kuna omandi üleandmine temale ei kehti) kantud kinnisasja omanikuna kinnistusraamatusse, kui ka kinnisasja tegelikuks omanikuks olevalt müüjalt, kelle suhtes tal on lepingu täitmise nõue VÕS § 108 lg 2 järgi omandi üleandmiseks. Nõue esialgse ostja vastu tulenevalt AÕS § 65-st on kinnistusraamatu ebaõige kande parandamine ja selle sisuks on ostjalt kui puudutatud isikult (Riigikohtu 23. septembri 2005. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-80-05 ja 8. veebruari 2006. a otsus tsiviilasjas 3-2-1-121-05) nõusoleku saamine paranduskande tegemiseks. Lähtudes TsÜS § 68 lg 5, võib sellise tahteavalduse asendada jõustunud kohtuotsusega. Enda kinnisasja omanikuna kinnistusraamatusse kandmiseks ei piisa ostueesõiguslasele üksnes ostja nõusolekust kinnistusraamatu parandamiseks. See on üksnes eeldus, et nõuda müüjalt müügilepingu täitmist, st muuhulgas kinnisasja omandi üleandmist. Ostueesõiguslase kinnisasja omanikuks saamiseks on AÕS § 641 järgi vajalik võõrandaja ja omandaja kokkulepe (asjaõigusleping) ja kande tegemine kinnistusraamatusse. Kuna ostueesõiguslasel on ostjana VÕS § 208 lg 1 ja § 108 lg 2 järgi nõue müüja vastu omandi üleandmiseks, võib ta nõuda müüjalt selleks vajalike tahteavalduste tegemist ning lähtudes TsÜS § 68 lg-st 5 ka nende asendamist kohtuotsusega (Riigikohtu 25. novembri 2004. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-134-04 ja 23. septembri 2005. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-80-05). Selle eelduseks on aga muuhulgas see, et müüja ei esita VÕS § 111 alusel vastuväitena seda, et ostueesõiguslane jättis lepingu täitmata. Ostuhinna tasumata jätmise vastuväidet ei saa ta AÕS § 2612 järgi esitada, kui esialgne ostja oli ostuhinna talle tasunud. Seega on ostueesõiguslasel enda ostetud kinnisasja omanikuna kinnistusraamatusse kandmiseks vajalik saada esialgse ostja nõusolek tema omanikuna kinnistusraamatust kustutamiseks ning müüjalt enda kinnistusraamatusse omanikuna kandmiseks (omandi üleandmiseks).

AÕS § 80 lg.1 sätestab, et omanikul on nõudeõigus igaühe vastu, kes õigusliku aluseta tema asja valdab ning lõige 2 kohaselt on omaniku nõue suunatud omandiõiguse tunnustamisele ja asja väljanõudmisele ebaseaduslikust valdusest oma valdusse. Eeltoodust tulenevalt on kostja H K ’l (kostja II) kohustus anda hagejatele üle kinnistu valdus. Tehingu tühistamine. Kostja L -E G (kostja I) on vastuhagiavalduses ära toonud, et ta on H K esitanud 08.12.2004.a. tühistamisavalduse, millega tühistas 30.04.2004.a. sõlmitud kinnistu nimetusega Kaldapealse müügilepingu, kuna ta oli eksimuses ja eksimusse olid teda viinud Ostja (kostja II) teatavaks tehtud asjaolud, milliseid ta ei teadnud tehingu teostamise ajal ja neid asjaolusid teades ei oleks ta tehingut teinud. Riigikohus on oma lahendis 3-2-1-93-05 märkinud, et vastavalt TsÜS § 92 lõikele 3 võib tehingu tühistada siis, kui tehingu teine pool teadis või pidi eksimusest teadma ja eksinud poole eksimusse jätmine oli vastuolus hea usu põhimõttega ning kui tehingu teine pool lähtus tehingu tegemisel samadest ekslikest asjaoludest, välja arvatud juhul, kui teine pool oleks asjaoludest õiget ettekujutust omades võinud eeldada, et eksinud pool oleks eksimusest teades tehingu siiski teinud. Kostja I ei ole selgitanud, millised olid need asjaolud, mis teda eksimusse viisid. Lähtuvalt abstraktsiooniprintsiibist ei too kausaaltehingu tühisus automaatselt kaasa asjaõiguslepingu tühisust. Vastuhagiavalduses on märgitud, et L-E. G oli 30.04.2004.a. seisundis, kus ta ei suutnud hinnata, et H K ’ga sõlmitud tehing on temale selgelt kahjulik. Tervisliku seisundi stabiliseerumisel septembris 2004.a. suutis ta hakata oma tehingu tagajärgi hindama ja detsembris esitas avalduse tehingu tühistamiseks. See ei ole mitte eksimus asjaoludes, vaid seaduse mittetundmine ja ebaõige ettekujutus õigusliku tagajärje saabumisest. Vajalik on märkida, et kuna kostja I on tühistanud ainult H K sõlmitud müügilepingu ja esitanud viimasele vastavasisulise avalduse, siis ei ole võimalik rääkida hagejaga sõlmitud tehingu tühistamisest ilma vastavasisulist avaldust esitamata. Vastavalt TsÜS § 98 toimub tehingu tühistamine avalduse tegemisega teisele poolele. Käesoleval juhul pidi see toimuma tühistamisavaldusega hagejatele. Kuna tühistamisavaldust ei ole esitatud siis ei ole võimalik ka vastuhagi rahuldada. Kostjate vahel on pikaajalised suhted, millistes hageja on kolmandat isikut volitanud end esindama ning sõlminud temaga müügilepinguid. Nimetatud väidet kinnitavad:

(ükssada viiskümmend tuhat) krooni. Selle maatüki puhul on tegemist kahest lahustükist koosneva kinnistuga, kusjuures kumbki lahustükkidest piirneb xxxx kinnistuga. Notariaalne leping on sõlmitud samuti notar Ülle Anmanni büroos ja selle kohta on koostatud notariaalakt nr.1795. xxxx kinnistu piirneb eelnevalt kolmanda isiku poolt omandatud xxxx ja xxxx kinnistutega. Eeltoodust tulenevalt tekkis kostjale II läbi kostjaga I sõlmitud müügilepingute maatükk suurusega üle 20 ha. Nimetatud väiteid kinnitab Maa-ameti koduleheküljel olev avalik teave. Seega on kooskõlas kostja I ja kostja II tahtega kostjale I kuuluvate kinnistute võõrandamine kostjale II ühe suure kinnistu moodustamiseks. Kui kostja I sõlmis ühel ja samal päeval kostjaga II kaks müügitehingut, milles ja ühe tehingu alusel võõrandas 6,18 ha metsaga kinnistu 150 000 krooni eest, olles nimetatud tehingu sõlmimisel otsustusvõimeline ja ta ei ole seda tehingut tühistanud, siis ei ole põhjendatud teise samal päeval sõlmitud tehingu tühistamine põhjusel, et isik oli otsustusvõimetu ja ta ei saanud aru tehingust millise ta sõlmis. Oluline on ka asjaolu, et kõik müügilepingud on kostja I sõlminud ühe isikuga, kes arvestades eelnevalt toimunud tehinguid, ei saanud kostjat I eksitada. 1/2 kinnistust xxxx üldpindalaga 2 ha võõrandati 150 000 krooni eest, mis on oluliselt kõrgem hind arvestades kinnistu xxxx pindala 6,18 ha ja müügihinda. Sellest tulenevalt ei ole kostja I väide, et tegemist on talle majanduslikult kahjuliku tehinguga, põhjendatud. Hagejad on esitanud tõendid, milliste kohaselt on kostja I jätkuvalt tegelenud temale kuuluva vara võõrandamisega. Nimetatud kinnitavad ajalehe Maaleht kuulutuste rubriigi väljavõtted, milliste kohaselt kostja I soovis oma majapidamist xxxx likvideerida juba 31.05.2001.a., kui ta avaldas kuulutuse, et seoses mesindustalu likvideerimisega müüb ta maad 13 ha ja mesindustarbeid. 15.08.2002.a. avaldas kostja I samuti kuulutuse, mis tõendab talupidamise likvideerimist. 23.10.2003.a. avaldas kostja kuulutuse, mille kohaselt soovis ta müüa talumaja looduslikult kaunis kohas. Hagejad kinnitavad, et kuulutustes avaldatud telefoninumbrid on olnud kostja I kasutuses. Nimetatud dokumentaalsed tõendid tõendavad, et kostja I on soovinud pikema aja jooksul elamu (kinnistu) võõrandamist ja sellest tulenevalt oli tema eelneva tegevusega igati kooskõlas 30.04.2004.a. müügilepingu sõlmimine. Ostu-müügitehingu pooled (kostjad) avaldasid notari juures tahet ostu-müügilepingu sõlmimiseks ja selline leping ka sõlmiti. Tahtevalduse vastavust isiku tegelikule tahtele eeldatakse. Tegeliku tahte avaldamata jätmisel ei loeta tahteavaldust isiku tegeliku tahtega vastuolus olevaks kui isik tegelikult ei tahtnud seda, mida avaldas, jättes tegeliku tahte avaldamata. Notari juures kostja oma teistsugust tahet ei avaldanud. Kohtule esitatud L -E G meditsiinilised materjalid tuleb jätta tähelepanuta, kuna neist ei selgu, et kostjal I oleksid esinenud tervisehäired, millised oleksid tal takistanud aru saamast tema poolt sõlmitud tehingutest. TsMS RakS § 3 kohaselt enne käesoleva seaduse jõustumist alustatud menetluse puhul kohaldatakse menetluskulude jaotamisele ja nende kindlaksmääramisele seni kehtinud tsiviilkohtumenetluse seadustikus sätestatut. Kuni 01.01.2006.a. kehtinud TsMS § 60 lg. 1 kohaselt kuulub kostjalt L -E G väljamõistmisele hagejate kasuks hagi esitamisel tasutud riigilõivu katteks 9 180.- krooni ja õigusabikulu katteks 15 340.- krooni. Kohus lähtus eeltoodud asjaoludest ja juhindus TsMS § 434; 436; 442; 453 lg. 1.

Kohtunik Ärakiri õige Nooremreferent

/allkiri/

M.Roots

I.Golubev

Kohtuotsus jõustus 08. juulil 2008.a Viru Ringkonnakohtu kohtuotsusega, kusjuures Viru Ringkonnakohus 28.05.2008.a otsustas: Jätta L -E G apellatsioonkaebus rahuldamata ja Viru Maakohtu 11.09.2006 otsus muutmata. L -E G mõista välja K P kasuks apellatsioonimenetluse kohtukulude katteks 6000 (kuus tuhat) krooni. Teiste menetlusosaliste apellatsioonimenetluse kulud jätta nende endi kanda. Nooremreferent

I.Golubev

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.