I.D hagi U.W vastu kaasomandi lõpetamiseks U.W vastuhagi lõpetamiseks
I.D
vastu
kaasomandi
Vaidlustatud kohtulahend
Pärnu Maakohtu 13.12.2023 a otsus
Kaebuse esitaja ja liik
U.W apellatsioonkaebus
Apellatsioonkaebuse hind
3500 eurot
Menetlusosalised ja nende esindajad ringkonnakohtus
Hageja I.D (isikukood XXX), lepinguline esindaja vandeadvokaadi abi Ivo Kallas Kostja U.W (isikukood XXX), lepinguline esindaja vandeadvokaat Yulia Zaitseva
Menetluse liik
Asja läbivaatamine 27.02.2025. a istungil
RESOLUTSIOON
1.Tühistada Pärnu Maakohtu 13.12.2023 a otsus menetluskulude jaotuse, kindlaksmääramise ja viivise osas ning teha tühistatud osas uus otsus, millega jätta maakohtu menetluskulud poolte endi kanda.
7.Tasaarvestada pooltelt vastastikku väljamõistetud menetluskulud (resolutsiooni pd 5 ja 6) ning tasaarvestuse tulemusena mõista U.W-lt I.D kasuks välja menetluskulud 2396,36 eurot, samuti viivis menetluskuludelt võlaõigusseaduse §
2-22-19092 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras alates kohtumääruse jõustumisest kuni menetluskulude täieliku tasumiseni.
8.2.Lõpetada I.D ja U.W kaasomand kinnistule asukohaga XXX (registriosa nr XXXXXXX) ja müüa kinnistu avalikul enampakkumisel kohtutäituri vahendusel alghinnaga 100 000 eurot ning jaotada enampakkumise tulemina saadud rahast 1⁄2 I.D-le ja 1⁄2 U.W-le .
8.3.Jätta maakohtu menetluskulud poolte endi kanda ning ringkonnakohtu menetluskuludest 95% U.W kanda ja 5% I.D kanda.
8.6.Tasaarvestada pooltelt vastastikku väljamõistetud menetluskulud ning tasaarvestuse tulemusena mõista U.W-lt I.D kasuks välja menetluskulud 2396,36 eurot, samuti viivis menetluskuludelt võlaõigusseaduse § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras alates kohtumääruse jõustumisest kuni menetluskulude täieliku tasumiseni. Edasikaebamise kord ja kohtu selgitused Otsuse peale võib Riigikohtule esitada kassatsioonkaebuse 30 päeva jooksul alates otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks tegemisest. Hagimenetluses võib menetlusosaline Riigikohtus menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Kui menetlusosaline taotleb kassatsioonkaebuse esitamiseks menetlusabi, tuleb kaebetähtaja kestel lisaks menetlusabi taotlusele esitada ka kassatsioonkaebus.
ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
Hageja nõue ja selle aluseks olevad asjaolud
1.I.D (hageja) esitas 21.12.2022 Pärnu Maakohtule hagi U.W (kostja) vastu kaasomandi lõpetamiseks. Hagiavalduse kohaselt on hageja ja kostja kaasomandis võrdsetes osades kinnisasi asukohaga XXX (registriosa nr XXXXXXX). Kinnisasja kasutab kostja, hageja seda ei kasuta.
1.1.Hageja palus müüa kinnisasi avalikul enampakkumisel kohtutäituri vahendusel alghinnaga 100 000 eurot ning jaotada enampakkumise tulem võrdsetes osades. Alternatiivselt palus hageja jätta kinnisasi kostjale ja panna kostjale kohustus maksta hagejale 75 000 eurot või muu summa kohtu äranägemisel, kuid mitte vähem kui 60 000 eurot. Hageja palus kohustada kostjat andma kinnistusraamatu kannete tegemiseks vajalikud nõusolekud.
2
2-22-19092
1.2.Hageja palus jätta vastuhagi rahuldamata. Kinnisasjal olev elamu on amortiseerunud ning seda ei ole mõistlik ega võimalik ümber ehitada.. Asjatundja hinnangul maksab elamu ümberehitamine kaheks korteriks 362 460 eurot, elamu renoveerimine maksab 355 260 eurot ja uue elamu ehitamine 334 320.
1.3.Praegu kasutavad elamut kostja vanemad ja hageja ei saa oma osa kasutada. Hageja hinnangul ei ole pooltevahelised suhted head, pooled on suhelnud vaid advokaatide vahendusel. Kinnisasja ühine valdamine põhjustaks poolte vahel vaidlusi. Hageja ei soovi elamu ümberehitamisse investeerida. Kostja vastuväited
2.Kostja palus jätta hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda.
2.1.Kostja esitas vastuhagi, milles palus jaotada kinnisasi reaalosadeks (korteriomanditeks). Kinnisasjal asub elamu, mida on võimalik ehitustehniliselt kaheks korteriks ümber ehitada. Kortereid on võimalik eraldi kasutada.
2.2.Kostjal on kinnisasjaga emotsionaalne side, kinnisasja kasutavad kostja vanemad, kes on pikka aega kinnisasja eest hoolitsenud. Elamu kasutamiseks on sõlmitud kasutuskord. Kostjal on oma ossa eraldi sissepääs ja temale kuuluvad ruumid on eraldi kasutatavad. Maakohtu otsus ja põhjendused
3.Pärnu Maakohus rahuldas 13.12.2023 a otsusega hagi ja lõpetas kaasomandi. Kohus määras, et kinnisasi tuleb müüa avalikul enampakkumisel kohtutäituri vahendusel alghinnaga 100 000 eurot ning jaotada enampakkumise tulem võrdsetes osades. Maakohus jättis vastuhagi rahuldamata ja menetluskulud kostja kanda ning määras menetluskulud rahaliselt kindlaks.
3.1.Pooled vaidlevad, milline on õiglane kinnisasja jagamise viis asjaõigusseaduse (AÕS) § 77 lg 2 järgi. Pooled ei ole jagamise kokkulepet saavutanud ning praegu kasutab kinnisasja kostja vanaema. Tuleb hinnata, kas kinnisasja võõrandamine enampakkumisel või alternatiivselt jätmine kostja omandisse, kohustades kostjat tasuma hagejale hüvitist, on kaasomanikke vähem piirav kui eriomandite moodustamise teel kinnistu reaalosadeks jagamine.
3.2.Hageja on järjepidevalt väljendanud, et soovib kinnisasja müüa ega soovi enam olla omanik. Kostja ei ole vaidlustanud hageja väidet, et kostjal ei ole vahendeid hagejale hüvitise tasumiseks. Kostja elab Küprosel ning kasutab elamut harva. Kostjal ei ole vahendeid ega huvi kinnisasja täielikuks omandamiseks. Seega on kõige otstarbekam müüa kaasomand avalikul enampakkumisel.
3.3.Kostja väited reaalosade moodustamise kohta on vastuolulised. Asjatundja arvamus kinnitab, et hoone on täielikult amortiseerunud ja hoone rekonstrueerimine, sealhulgas ümberehitamine kaheks eraldiseisvaks korteriks ei ole tehniliselt ega majanduslikult mõistlik. Ekspert soovitab kaaluda hoone lammutamist ja uue nõuetele vastava hoone rajamist. Hoone on madala energiatõhususega ega vasta tänapäevastele nõuetele. Reaalosade moodustamine nõuab igal juhul kulutusi ning hageja ei soovi neid teha. Osapoolte suhted ei ole head ja nende plaanid maja suhtes on erinevad. Kostja emotsionaalne side kinnisasjaga ei ole hagejaga võrreldes tugevam, sest kostja ise ei kasuta kinnisasja. 3
2-22-19092
3.4.Maakohus määras tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 445 lg 1 järgi kindlaks otsuse täitmise viisi selliselt, et kinnisasja müümisel enampakkumisel peab alghind olema 100 000 eurot. Menetluskulud jättis maakohus TsMS § 162 lg 1 järgi kostja kanda. Maakohus määras menetluskulude rahaliseks suuruseks 3962,80 eurot. Apellatsioonkaebus
4.Kostja esitas apellatsioonkaebuse, milles palub maakohtu otsuse tühistada ning teha uue otsuse, millega jätta hagi rahuldamata ja vastuhagi rahuldada. Menetluskulud jätta hageja kanda ning mõista need välja koos seadusjärgses määras viivisega.
4.1.Kaasomand tuleb lõpetada viisil, mis koormab kaasomanikke kõige vähem. Kinnisasja reaalosadeks jagamine on võimalik. Ehitusregistri andmetel on hoone kahe korteriga elamu. Hoonet on kasutatud kahe eraldiseisva korterina. Kostja palus jagada hoone korteriomanditeks samal viisil, nagu sätestab kehtiv kasutuskord. Nii moodustuks kaks võrdse pinnaga korteriomandit. Kasutuskorra lepingu sõlmisid 2008. a juunis kostja ema ja hageja ema.
4.2.Kostja ei soovi hoonet täielikult renoveerida olukorras, kus see on kaasomandis. Ekspert MS arvamuse järgi on kahe korteri ehitamiseks vajalike minimaalselt vajalike tööde maksumus 10 000 eurot.
4.3.Maakohus leidis ekslikult, et kostja side kinnisasjaga ei ole hagejaga võrreldes tugevam ning, et kostja ei ole vaidlustanud hageja väidet, et kinnisasja turuväärtus on 100 000 eurot. Kinnisasja müümisel kaotab kostja võimaluse kinnisasja kasutada. Muuhulgas rikutakse kostja hingelist seost kinnisasjaga. Maakohus ei selgitanud, kuidas kinnisasja müümine enampakkumisel kostja huve arvestab. Vastustaja seisukoht
5.Hageja vaidleb apellatsioonkaebusele vastu, palub jätta selle rahuldamata ja menetluskulud kostja kanda.
RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT
6.Ringkonnakohus leiab, et maakohtu otsus tuleb tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 657 lg 1 p 2 alusel tühistada osas, millega maakohus jättis menetluskulud kostja kanda. Tühistatud osas tuleb teha uus otsus, millega jätta maakohtu menetluskulud poolte endi kanda. Ülejäänud osas jääb maakohtu otsus muutmata. Apellatsiooniastme menetluskulu jäävad 5% ulatuses hageja kanda ja 95% ulatuses kostja kanda.
7.Apellatsiooniastmes vaidlevad pooled kaasomandi lõpetamisel asja jagamise viisi üle. Kaasomand tuleb lõpetada viisil, mis koormab kaasomanikke kõige vähem. Kohus peab kaasomandi lõpetamise nõude lahendama poolte huvide kaalumisega, lähtudes õiglusest (RKTKo 09.05.2006, 3-2-1-45-06, p 20). Kaasomandi lõpetamise nõude lahendamine poolte huvide kaalumisega on kohtu diskretsiooniotsus, millesse kõrgema astme kohus saab sekkuda üksnes juhul, kui kohus on ületanud diskretsioonipiire või oluliselt rikkunud menetlusõiguse norme (vt nt RKTKo 10.04.2019, 2-17-9749/34, p 13).
8.Kolleegium on seisukohal, et maakohus on kõiki asjakohaseid kaasomanike huve kaalunud ja põhjendatult leidnud, et kinnisasi tuleb müüa avalikul enampakkumisel. Maakohus järeldas
4
2-22-19092 õigesti, et kuigi hoonet on võimalik ümber ehitada kahe korteriga elamuks, ei ole see mõistlik eelkõige kaasnevate kulude ja poolte erinevate huvide tõttu.
8.1.Seejuures ei nõustu kolleegium kostja etteheitega, et maakohus määras ebaõigesti kindlaks kulu, mis tuleb kanda hoone ehitamisel kaheks eraldiseisvaks korteriks ja et eksimus viis maakohtu valele lõppjäreldusele. Maakohus viitas asjatundja hinnangule, mille järgi maksab elamu ümberehitamine kaheks korteriks 362 460 eurot, elamu renoveerimine maksab 355 260 eurot ja uue elamu ehitamine 334 320. Kolleegium ei mõista maakohtu arutluskäiku selliselt, et maakohtu arvates on minimaalne kulutus kahe eraldiseisva korteri ehitamiseks 362 460 eurot. Viidatud argumendiga selgitas maakohus, et hoone on amortiseerunud ja selle igasugune ümberehitamine või renoveerimine on ebamõistlik. Maakohus viitas otsuse p-s 12 ka MSi vastusele, et on võimalik teha üksnes hädapärased tööd (dtl 128), mille maksumus on 10 000 eurot.
8.2.Maakohus põhjendas õigesti, et hoone ümberehitamiseks kaheks eraldiseksvaks korteriks tuleb kanda kulutusi ning hagejal puudub huvi investeerida elamusse, mida ta ise ei soovi kasutada, arvestades, et kulutused ei tõsta elamu turuväärtust. Asjatundja MSi hinnangul korterite eraldi kasutamiseks vajalikud tööd on loetletud arvamuse leheküljel 5 (dtl 83). Kokkuvõtlikult leiab asjatundja, et tuleb parandada tuletõkestust ja renoveerida elektrisüsteem. Nimetatud tööde maksumus oleks 10 000 eurot (vt eespool). Tuleb märkida, et nende tööde tegemisel jääks elamu üldine seisukord samaks, elamu ei vastaks tänapäevastele standarditele ega oleks hageja jaoks mõistlikult kasutatav.
8.3.Asjakohane on maakohtu kaalutlus, et poolte huvid on kinnisasja suhtes erinevad ja poolte halva läbisaamise tõttu ei ole kokkulepete saavutamine tõenäoline. Kohtupraktikas on selgitatud, et kuigi kaasomandi lõpetamiseks ei ole vaja olulist põhjust, saab kohus arvestada kaasomandi lõpetamise viisi valikul mh poolte suhteid ja senist läbisaamist. Olukorras, kus pooled ei ole saavutanud kinnisasja kasutamise kokkulepet, võib asja reaalosadeks jagamine olla ebamõistlik ja kaasomanike huvide vastane (RKTKo 29.05.2012, 3-2-1-61-12, p 12).
9.Kuigi maakohus ei põhjendanud, miks tema hinnangul kostja hingeline side elamuga ei saa olla suurem kui hagejal, ei mõjutaks see asjaolu kolleegiumi hinnangul lõpplahendust. Oluline või lõpplahendust mõjutav eksimus ei ole ka see, et maakohus märkis ekslikult, et kostja ei ole vaielnud vastu hageja väitele, et elamu väärtus on 100 000 eurot. Kostja loobus oma taotlusest määrata ekspertiis kinnisasja turuväärtuse selgitamiseks, kuid ei andnud omapoolset hinnangut kinnisasja väärtusele. Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine
10.Ringkonnakohus leiab, et maakohus jättis menetluskulud põhjendamatult kostja kanda. Selles osas tuleb maakohtu otsus tühistada ja jätta uue otsusega maakohtu menetluskulud poolte endi kanda. Apellatsioonkaebus tuleb menetluskulude jaotuse, kindlaksmääramise ja menetluskuludelt väljamõistetud viivise osas rahuldada.
11.Maakohus juhindus menetluskulude jaotamisel ekslikult TsMS § 162 lg-st 1, mille kohaselt kannab hagimenetluse kulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Praeguses asjas on nii hageja hagis kui ka kostja vastuhagis taotlenud kaasomandi lõpetamist. Riigikohus on kaasomandi lõpetamise asjades menetluskulude jaotamise kohta selgitanud, et kaasomand lõpetatakse eelduslikult mõlema poole huvides ja menetluskulude jagamisel ei saa lähtuda sellest, et kohus lõpetas kaasomandi ühe poole soovitud viisil. Riigikohus on seetõttu leidnud,
5
2-22-19092 et põhjendatud ja õiglane on jätta menetluskulud TsMS § 163 lg 1 alusel poolte endi kanda (vt RKTKo 27.09.2010, 3-2-1-70-10, p 14).
12.Praegusel juhul ei ole põhjendatud jätta menetluskulusid kostja kanda üksnes seetõttu, et kohus pidas kaasomandi jagamist põhjendatuks hageja, mitte kostja taotletud viisil. Kuna kaasomandi jagamiseks esitasid hagi mõlemad pooled, on kaasomandi jagamine eelduslikult mõlema poole huvides. Eelnevat arvestades tuleb maakohtu menetluskulud jätta TsMS § 163 lg 1 järgi poolte endi kanda.
13.Kuna maakohtu menetluskulud jäävad poolte endi kanda, ei ole vaja nende rahalist suurust kindlaks määrata.
14.Ringkonnakohtu menetluskulude jaotamisel lähtub ringkonnakohus TsMS § 171 lg 1 ja § 163 lg 1 järgi apellatsioonkaebuse rahuldamise ulatusest. Kostja apellatsioonkaebus rahuldatakse maakohtu menetluskulude jaotuse, kindlaksmääramise ja viivise osas ning jäetakse vaidluse sisulist lahendamist puudutavas osas rahuldamata, mistõttu apellatsioonkaebuse rahuldamise ulatus on ringkonnakohtu hinnangul ca 5%. Seega jäävad poolte ringkonnakohtus kantud menetluskuludest 5% ulatuses hageja kanda ja 95% ulatuses kostja kanda.
15.Kui menetlusosaline peab menetluskulude jaotust kindlaksmäärava kohtulahendi kohaselt kandma teist menetlusosalist esindanud lepingulise esindaja kulud, mõistab kohus kulud TsMS § 175 lg 1 järgi välja põhjendatud ja vajalikus ulatuses.
16.Hageja esitatud menetluskulude nimekirja järgi on tema apellatsioonimenetluse kuludeks lepingulise esindaja kulud 2640,89 eurot (sh käibemaks). Nimekirjade kohaselt kulus hageja lepingulisel esindajal apellatsioonimenetluse toimingutele kokku 11 tundi 44 minutit. Kostja esindaja tunnitasu on 170 eurot (lisandub käibemaks), mis ei ületa õigusteenuse keskmist tasumäära. Arvestades maakohtu otsuse, apellatsioonkaebuse ja vastuse sisu, on hageja esindaja tehtud toimingud ja toimingutele kulunud aeg põhjendatud ja vajalik. Hageja kulust jääb kostja kanda 95% ehk 2508,86 eurot.
17.Kostja esitas menetluskulude nimekirja, mille kohaselt on tal ringkonnakohtu menetluses tekkinud menetluskulu 1647 eurot koos käibemaksuga. Menetluskulude nimekirja järgi on kostja esindaja tunnitasu 150 eurot (lisandub käibemaks), mis ei ületa õigusteenuse keskmist tasumäära. Lisandub tasu kohtuistungil osalemise eest ja riigilõiv 420 eurot, kokku 2250 eurot. Arvestades maakohtu otsuse, apellatsioonkaebuse ja vastuse sisu, on hageja esindaja toimingud ja toimingutele kulunud aeg põhjendatud ja vajalik. Kostja kulust jääb hageja kanda 5% ehk 112,50 eurot.
18.Kuna hagejal ja kostjal on vastastikused kohustused menetluskulude tasumisel, teeb ringkonnakohus määruse resolutsioonis nende menetluskulude nõuete kohta vastavalt TsMS § 445 lg 1 teisele lausele tasaarvestuse. Tasaarvestuse tulemusena tuleb kostjalt hageja kasuks välja mõista menetluskulud 2396,36 eurot (= 2508,86 – 112,5). Vastavalt hageja taotlusele tuleb kostjal TsMS § 177 lg 4 järgi tasuda hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt alates menetluskulude suurust kindlaks tegeva lahendi jõustumisest kuni täitmiseni võlaõigusseaduse (VÕS) § 113 lg 1 teises lauses ettenähtud määras viivist.
(allkirjastatud digitaalselt) Peeter Pällin, Kairi Piirisild, Neve Uudelt 6
2-22-19092
7
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonüümitud. Andmed on informatiivsed.