Muud › Muud hagiasjad

HAGEAJA NÕUE JA SELLE PÕHJENDUSED

2-05-23411 23.12.2005.a. esitas Aktsiaselts Maket Kinnisvara hagi M.L. vastu 33 174.33 krooni väljamõistmiseks. 17.04.2006. a. avaldusega suurendas hageja haginõuet 7221.29 krooni võrra ehk 40 395.62 kroonini. Kostja on alates 05.12.2002.a Ringi 3 asuva korteri nr 43 omanik. 24.03.2002.a otsustasid Ringi 3 hoone korteriomanikud moodustada kaasomandi haldamiseks korteriomanike ühisuse ja nimetasid elamu valitsejaks hageja. 16.03.2003.a, 28.02.2004.a ja 19.03.2005.a üldkoosolekutel on korteriomanikud kinnitanud majanduskavad ja määranud elamu valitsejaks hageja. Majanduskavast nähtub, millises ulatuses on korteriomanikud pannud vastastikku üksteisele kohustuse kaasomandi eseme valitsemisega seotud summade tasumiseks. Majanduskavast nähtuvas ulatuses on valitsejal kohustus kinnitatud majanduskava ellu viia ning selleks kohtuväliseid ja kohtulikke nõudeid esitada. Korteriomanike üldkoosoleku otsustega on kinnitanud ka elamu remondi aruanded 2004.a. ja 2005.a. kohta. Perioodiks 01.03.2003.a kuni 01.03.2004.a. kinnitatud majanduskava kohaselt olid kokku lepitud tariifid: haldusteenused 1.65 kr/m2, avarii-dispetšerteenistuse kulud 0.65 kr/m2, tehnohooldus 1.50 kr/m2, elamu remondikulud 2.41 kr/m2 ning heakord 1.20 kr/m2. Arvel märgitud hooldustööd vastavad majanduskavas kinnitatud tehnohooldusele tasuga 1.50 kr/m2. Hooldustasu koosseisus tasutav püsitasu summas 3.50 kr/m2 vastab majanduskavas kinnitatud haldusteenuse tariifi (1.65 kr/m2), avarii-dispetšerteenistuse kulude (0.65 kr/m2) ning heakorra tariifi (1.20 kr/m2) summale. Perioodiks 01.03.2004.a kuni 01.03.2005.a. kinnitatud majanduskava kohaselt olid kokku lepitud tariifid: haldusteenused 1.56 kr/m2, avarii-dispetšerteenistuse kulud 0.40 kr/m2, tehnohooldus 0.75 kr/m2, elamu remondikulud 4.50/5.00 kr/m2 ning heakord 1.20 kr/m2. Arvel nimetatud hooldustasu sisaldab püsitasu 3.16 kr/m2 ning hooldustööde tasu 0.75 kr/m2, hooldustööd vastavad majanduskavas kinnitatud tehnohooldusele tasuga 0.75 kr/m2. Hooldustasu koosseisus tasutav püsitasu summas 3.16 kr/m2 vastab majanduskavas kinnitatud haldusteenuse tariifi (1.56 kr/m2), avarii-dispetšerteenistuse kulude (0.40 kr/m2) ning heakorra tariifi (1.20 kr/m2) summale. Perioodiks 01.03.2005.a kuni 01.03.2006.a. kinnitatud majanduskava kohaselt olid kokku lepitud tariifid: haldusteenused 1.56 kr/m2, tehnohooldus 0.55 kr/m2, remonditööd 4.70/5.20 kr/m2 ning heakord 1.20 kr/m2. Arvel märgitud hooldustasu sisaldab püsitasu 3.16 kr/m2 ning hooldustööd 0.55 kr/m2, hooldustööd vastavad majanduskavas kinnitatud tehnohooldusele tasuga 0.55 kr/m2. Hooldustasu koosseisus tasutav püsitasu summas 3.16 kr/m2 vastab majanduskavas kinnitatud haldusteenuse tariifi (1.56 kr/m2), tugiteenuste (0.40 kr/m2) ning heakorra tariifi (1.20 kr/m2) summale. Perioodiks 01.03.2006.a kuni 01.03.2007.a. kinnitatud majanduskava kohaselt olid kokku lepitud tariifid: haldusteenused 1.75 kr/m2, remonditööd 7.00 kr/m2 ning heakord 1.20 kr/m2 ja tugiteenused 0.40 kr/m2. Arvel märgitud hooldustasu sisaldab püsitasu 3.35 kr/m2 , mis vastab majanduskavas kinnitatud haldusteenuse tariifi (1.75 kr/m2), tugiteenuste (0.40 kr/m2) ning heakorra tariifi (1.20 kr/m2) summale. Kostja võlgneb hagejale perioodil jaanuar 2004.a. kuni märts 2006.a. osutatud hooldusteenuste eest kokku 40 395.62 krooni. Hageja on pöördunud kostja poole korduvate hoiatustega võlgnevuse tasumiseks. Kostja ei ole võlgnevust tasunud. Kostja võlgnevusest kokku 11 716.65 krooni moodustab võlgnevus vee- ja kanalisatsiooniteenuse eest. Tasu vee eest 69.90 krooni kuus inimese kohta, millele lisandub käibemaks, tuleneb metoodilistest soovitustest, mille kohaselt on veearvestita tarbija vee

2-05-23411 kulunorm inimese kohta 7500 liitrit kuus. Veetariif 9,32 kr/m2 ja tasu kanalisatsiooni eest 60,75 kr/kuus inimese kohta, millele lisandub käibemaks, tuleneb Maardu Linnavalitsuse 17.07.2003.a. määrusest nr 11. Kostja korteris arvestati vett 3 korterisse sisse kirjutatud tarbija kohta. Tarbijate arvu muutusest sai hageja teada 2005.a. oktoobris. Alates sellest ajast arvestatakse kostjale vett 2 tarbija kohta. Kostja ei ole teavitanud hagejat veemõõtja paigaldamise soovist, mittetöötavast kanalisatsioonist ega sooja vee väljalülitamise soovist. Hageja palub välja mõista kostjalt menetluskulud, sh õigusabikulu ja riigilõivu.

KOSTJA SEISUKOHT

Kostja hagi ei tunnista. Kostja vastuväidete kohaselt oleks asi tulnud lahendada kohtuväliselt. Hageja ei ole vastanud majaelanike 22.07.2002.a kirjale, kus paluti aruannet 01.07.1994.a kuni 01.07.2001.a kogutud remondiraha ja selle kasutamise kohta ning kuna remonti ei olnud tehtud, siis ka raha ülekandmist ühisuse arvele. Arvetel märgitud hooldustööde summad vastavad majanduskavadele, kuid majanduskavale ega summadele ei vasta teostatud tööde maht. Hageja esindajal puuduvad hageja esindamiseks volitused. Kostja vaidles vastu viiviste arvestusele ning leidis, et tal on võlg teiste korteriomanike, mitte hageja ees. Kostja korter jäetud kütteta, elektrita, sooja veeta ning ka kanalisatsioon ei ole olnud korras, Maardu Elamu on keeldunud veemõõtja plommimisest ning nõudnud tasu veehulga eest, mida kostja ei tarbi. Kostja tunnistas igakuiselt 4 kuupmeetri vee tarbimist. Kostja seletas kohtuistungil, et hageja esitatud arved vastavad korteriomanike poolt kinnitatud majanduskavadele. Kostja palub tema võlgnevus tasaarvestada 22.07.2002 kirjast tuleneva hageja võlgnevusega korteriomanike ees.

KOHTU PÕHJENDUSED

Kohus, kuulanud ära poolte seletused ning tutvunud esitatud tõenditega, leiab, et hagi on põhjendatud ja tuleb rahuldada. Poolte vahel ei ole vaidlust selles, et kostjale kuulub alates 05.12.2002 779/27412 mõttelist osa maatükist asukohaga xxx ja selle oluliseks osaks oleva ehitise osast ning reaalosana korter nr xxx(toim lk 9). 24.03.2002 otsustasid Ringi 3 hoone korteriomanikud moodustada kaasomandi haldamiseks korteriomanike ühisuse (toim lk 32-34). 16.03.2003.a, 28.02.2004.a, 19.03.2005.a ja 08.04.2006.a üldkoosolekutel on korteriomanikud nimetanud Ringi 3 valitsejaks AS Maket Kinnisvara (endise ärinimega Maardu Kinnisvarahaldus) ning kinnitanud majanduskavad vastavalt perioodideks 01.03.2003.a kuni 01.03.2004.a, 01.03.2004. a kuni 01.03.2005.a ja 01.03.2005. a kuni 01.03.2006.a ja 2006. aastaks (vastavalt toim lk 35-39, toim lk 40-45, toim lk 46-51 ja toim lk 105-112). 19.03.2005.a ja 08.04.2006.a üldkoosolekutel on korteriomanikud kinnitanud vastavalt 2004.a ja 2005.a remondiaruanded (vastavalt toim lk toim lk 84-85 ja toim lk 109-111). Nimetatud üldkoosolekute otsused kehtivad. Hageja on esitanud majanduskavade alusel kostjale perioodil jaanuar 2004.a kuni märts 2006.a eest arveid kokku summas 40 395.62 krooni (toim lk 10-31 ja toim lk 86-90), kostja on jätnud arved tasumata. Kostja on vaidlustanud hageja esindaja volitused, hageja nõude suuruse prügiveo, elektri, vee- ja kanalisatsiooniteenuse vahendamise osas ning viivisenõude. Kostja leiab, et põhimõtteliselt vastavad hageja esitatud arved majanduskavadele. Hagejal volituste olemasolu

2-05-23411 Korteriomaniku ja valitseja vahelisi suhteid reguleerib korteriomandiseadus (KOS). Kohus asub seisukohale, et kostja vastuväide hagejal korteriomanike esindusõiguse puudumise kohta on alusetu. KOS § 20 mõttes on valitseja korteriomanike ühiste huvide esindaja. KOS § 21 lg 2 p 5 kohaselt on valitsejal õigus esitada kohtus ja kohtuväliselt nõudeid korteriomanike otsusega volitatud ulatuses kõigi korteriomanike nimel. Valitsejal on õigus esitada nõudeid ka korteriomaniku vastu, kes ei täida korteriomanike otsuseid, sealhulgas ei tasu korteriomanike otsusega kinnitatud majanduskava kohaselt makseid. Ka Riigikohus on oma 28.11.2005 otsuses nr 3-2-1-132-05 leidnud, et hagi esitamise õiguslikuks aluseks saab KOS § 21 lg 2 p 5 tähenduses lugeda korteriomanike üldkoosoleku otsuseid valitseja nimetamise ja majanduskava kinnitamise kohta. Eeltoodu alusel leiab kohus, et hagejal on õigus hagi esitada. Hageja esitatud nõuete alus KOS § 15 lg 1 kohaselt valitsevad korteriomanikud kaasomandi eset korteriomanikud ühiselt, seega valitsetakse korteriomandi eset korteriomanike kokkulepete ja otsuste kohaselt. KOS § 13 lg 1 kohaselt tasub korteriomanik kaasomandil lasuvad maksud, kannab avalik-õiguslikud reaalkoormatised ja kaasomandi majandamise kulutused. Antud juhul on Ringi 3 elamu korteriomanikud otsustanud leppida kokku hoolduskulude hulka arvestatavates kululiikides ja kulutariifides majanduskava kinnitamisega korteriomanike üldkoosolekul. Kuna korteriomanikud on majanduskavad ning remondiraportid kinnitanud, on kaasomanikud nõustunud hagejale makstava tasu suurusega ja nõustunud nende kaasomandi valitsemisega kaasnevate kulutuste hüvitamisega hageja pakutud ulatuses. Üldkoosolekute otsused valitseja kinnitamise ja majanduskava koostamise kohta on kehtivad ja täitmiseks kohustuslikud kõigi korteriomanike suhtes. Mittenõustumine korteriomanike üldkoosoleku kehtiva otsusega kokku lepitud majanduskava alusel arvestatud arvetel kajastatud kuludega ei vabasta kostjat majandamiskulude tasumise kohustusest. Kohus leiab, et kostjal oli võimalus vaidlustada majanduskavade ja sellega kululiikide ja kulutariifide kinnitamine üldkoosolekute otsuste vaidlustamise kaudu iseseisvates kohtumenetlustes. Kostja seletuse kohaselt on tema vastavad nõuded jäänud kohtus rahuldamata. Seega on kostja realiseerinud ammendavalt oma õiguskaitsevahendid üldkoosoleku otsuste ja nende alusel esitatavate nõuete vastu. Hagejal on õigus esitada kostjale arveid tulenevalt korteriomanike kinnitatud majanduskavadest. Hageja esitatud nõuded hooldustasu, hooldustööde, remondifondi, prügiveo, maamaksu, üldelektri, niitmise ja abonenttasu osas Kostja on esitanud üleelektri ja prügiveo suhtes vastuväited, et tema neid teenuseid arvetel näidatud mahus ei tarbi. Tulenevalt eeltoodust ja KOS §-dest 13 ja 15 saaks kostja esitada vaid vastuväite, et hageja esitatud nõue ei vasta korteriomanike kinnitatud majanduskavale. Kostja ei saa esitada vastuväidet, et tema ei ole teenuseid näidatud mahus tarbinud või valitseja ei ole piisavalt palju remonti teinud. Kohus selgitab kostjale, et üleelektri ja prügiveo osas tehtud kulutusi ei arvestata vastavalt majanduskavadele isiku tegeliku tarbimise järgi (mis oleks ka väga keeruline), vaid isikule kuuluva korteri suuruse järgi. Kostja on kohtus korduvalt kinnitanud, et esitatud arved on majanduskavadele vastavad. Kuna kõik kulud ja tööd, mille reaalse teostamise kostja on vaidlustanud, on otsustatud korteriomanike üldkoosolekul, ei oma tähtsust kostja vastuväited kulude väidetava tegeliku puudumise või laekuvate summade ebaotstarbeka kasutamise kohta. Kohus seletab kostjale, et tulenevalt KOS §-st 21 lg 1 p 5 on valitseja kohustatud võimaldama majanõukogul tema tegevusega tutvuda ning esitama majanõukogule kontrollimiseks vajalikke andmeid ja dokumente. Seega peaks kostja probleemide tekkimisel või rahulolematuse puhul

2-05-23411 valitseja tööga pöörduma majanõukogus poolt või tõstatama selle küsimuse korteriomanike üldkoosolekul. Eeltooduga loeb kohus põhjendatuks hageja nõude kostjale arvestatud hooldustasu, hooldustööde, remondifondi, remondikulude, prügiveo, maamaksu, üldelektri, niitmise ja abonenttasu osas. Hageja on näidanud, et nimetatud tasud vastavad majanduskavale. Kostja ei ole tõendanud, et hagejal ei ole õigus neid tasusid nõuda. Hageja esitatud nõuded vee- ja kanalisatsiooniteenuse osas Kostja on esitanud ka vee- ja kanalisatsiooniteenuse nõuete suhtes vastuväite, et tema neid teenuseid arvetel näidatud mahus ei tarbi. Kostja ei ole vaidlustanud asjaolu, et hageja vahendab Ringi 3 elamule vee- ja kanalisatsiooniteenust. Majanduskavade kohaselt arvestatakse vee- ja kanalisatsiooniteenuse hinda vastavalt faktilistele kuludele. Ka ühisveevärgi- ja kanalisatsiooniseaduse (ÜVVKS) § 15 lg 1 kohaselt peab ühisveevärgist klientidele müüdav vesi olema mõõdetud kinnistu veevärgile vee-ettevõtja paigaldatud veearvesti abil, kui vee-ettevõtja ja klient ei ole kokku leppinud teisiti, lg 2 kohaselt arvestatakse või mõõdetakse ühiskanalisatsiooni juhitava vee kogust ühisveevärgi ja kanalisatsiooni kasutamise eeskirja kohaselt. ÜVVKS § 16 kohaselt ühisveevärgist müüdava vee kogust arvestada ühisveevärgi ja -kanalisatsiooni kasutamise eeskirja ning kohaliku omavalitsuse volikogu kehtestatud vee kasutamise normide järgi üksnes kuni 2002. aasta 31. detsembrini. Hageja on lähtunud vee- ja kanalisatsiooniteenuse kulu arvestuses Maardu Linnavalitsuse 17.07.2003. a. määrusest nr 11, mille kohaselt on veetariif 9,32 kr/m3 ja kanalisatsioonitariif 8.10 kr/m3, millele lisandub käibemaks. Tarbitud vee- ja kanalisatsiooniteenuse hulga on hageja arvestanud akti „Metoodilised soovitused soojusenergia kulude jaotamiseks elamus, kus soojusenergia ja vee tarbimine on mõõdetud ning osa kortereid on varustatud veearvestiga“ (metoodilised soovitused, toim lk 101-104), mille kohaselt on veearvestita tarbija vee kulunorm inimese kohta 7500 liitrit kuus. Hageja on arvestanud ka Maardu Linnavalitsuse 16.05.2001 määrusega nr 9, millega kinnitati veevarustuse ja heitvee ärajuhtimise teenuse hinnad (tl 120). Kohus asub seisukohale, et hagejal puudub õiguslik alus tugineda tarbitud vee- ja kanalisatsiooniteenuse kuluarvestuses metoodilistele soovitustele ning kostjalt nõutava vee- ja kanalisatsiooniteenuse tasu oleks tulnud arvestada juhindudes ÜVVKS § 15 järgides. Õige on hageja väide, et nimetatud säte kehtib vee-ettevõtja ja kliendi suhtes, kuid nimetatud säte mõttest ning ÜVVKS §-st 16 lg 1 tuleks seda kohaldada ka majasisese veearvestuse kohta. Maja üldveemõõtja mõõdetavast kogusest oleks pidanud maha arvestama veemõõtjaga tarbijate näidatud kogused ning alles jäänud vee hulk oleks tulnud jagada veemõõtjata tarbijate vahel. Osade tarbijate puhul vee tarbimise normidest ei ühti majasisese veetarbimise kogusumma elamu üldveemõõtja näitudega. Samas peab kohus usaldusväärseks hageja arvutust ÜVVKS § 15 järgiva kuluarvestuse kohta (toim lk 123) ning sellele arvestusele tuginevat väidet, et hagejalt perioodi jaanuar 2004.a märts 2006.a eest nõutav summa vee- ja kanalisatsiooniteenuse osas on väiksem kui oleks ÜVVKS § 15 alusel sama perioodi eest arvestatud summa. Ka kostja ei ole vastupidist väitnud. Kuna hageja on esitanud kostja vastu nõude, mis on väiksem seaduse alusel esitamisele kuuluvast nõudest, peab kohus haginõude osa ka vee- ja kanalisatsioonikulude osas põhjendatuks täies ulatuses. TsMS § 439 kohaselt ei või otsuses ületada nõude piire ega teha otsust nõude kohta, mida ei ole esitatud.

2-05-23411 Hageja on arvestanud kuni 2005. a novembrini vett 3 korterisse sisse kirjutatud tarbija kohta, kuna sai tarbijate arvu muutusest teada 2005.a. oktoobris. Kostja ei ole esitanud kohtule tõendeid, mis kinnitaksid, et ta oleks korteris tarbijate arvu muutusest hagejat enne arvete väljastamist teavitanud. Kostja on esitanud kohtule 10.03.1994 avalduse Maardu Elamuvalitsuse juhatajale (toim lk 118). Kostja soovis sellega tõendada, et kuna tema korter on keskküttesüsteemist välja lülitatud, ei ole tal ka sooja vett ja tulenevalt kulunormidest peaks hagejalt küsima raha 4 m3 vee kasutamise eest kuus. Kohus leiab, et avaldus Maardu Elamuvalitsuse juhatajale ei tõenda kostjal maksekohustuse puudumist, kuna kostja ei ole tõendanud vastavasisulise avalduse esitamist hagejale ega hageja õiguseelnejale ning tõendamata on ka, et vastava avalduse esitamisele oleks järgnenud sooja vee valmistamise ja küttesüsteemi faktiline ümberehitamine. Kohus on juba eelnevalt asunud seisukohale, et tegelikult peaks arvestama vee kulu arvestama mõõdetud vee hulkade alusel, kuid arvestamine metoodiliste soovituste järgi on kostjale soodsam. Paljasõnaline on kostja väide, et tegelikult kasutab ta vett vaid umbes 1.5 m3 kuus, kuna kostja ei ole paigutanud oma korterisse veemõõtjat. Kohus tagastab hagejale erinevate kohalike omavalitsuste kehtestatud vee kasutamise normid, kuna need ei ole asjasse puutuvad. Kohus on sellest kohtuistungil teavitanud ka hagejat. Viivised VÕS § 113 kohaselt võib võlausaldaja nõuda rahalise kohustusega viivitamise korral võlgnikult viivitusintressi. Hageja on arvestanud kostjale esitatud ja tasumata arvetelt viivist, kostja ei ole esitanud viivisenõudele põhjendatud vastuväiteid ega nõudnud viivise vähendamist. Kuna kohus loeb põhjendatuks kogu põhivõla osa haginõudest, tuleb rahuldada ka hageja viivisenõue. Kostja vastuväited Kohus ei arvesta kostja väidet, mille kohaselt tulnuks pooltevaheline probleem lahendada kohtuväliselt kostja sotsiaalselt vähekindlustatud perekonna probleemide lahendamisega kohaliku omavalitsuse poolt. Kohus ei saa jätta põhjendatud tsiviilnõuet rahuldamata kohaliku omavalitsuse väidetava ebapiisava sotsiaaltoetuse tõttu. Kostja taotleb tema vastu esitatud nõude tasaarvestamist majaelanike nõudega hageja vastu. Majaelanike nõue tuleneb väidetavalt Ringi 3 ühisuse 22.07.2002 avaldusest hagejale. Kohus selgitab kostjale, et kohtul puudub võimalus tasaarvestada hageja nõuet kostja vastu väidetava korteriomanike nõuetega hageja vastu. Esimese nõude poolteks on AS Maket Kinnisvara ja M.L., teise nõude võimalikeks poolteks AS Maket Kinnisvara ja Ringi 3 korteriomanikud. Võlaõigusseaduse § 197 lg 1 kohaselt kui kaks isikut on kohustatud maksma teineteisele rahasumma, võib kumbki pool oma nõude teise poole nõudega tasaarvestada. Seega peavad tasaarvestatavate nõuete pooled kattuma. Isegi kui Ringi 3 korteriomanikud volitavad M.L.t hagejalt raha nõudma, on tegemist korteriomanike, mitte M.L. nõudega. Kohus asub seisukohale, et Ringi 3 ühisuse 22.07.2002.a avaldus (toim lk 69-73) ei ole asjassepuutuv, on esitatud haginõude tekkimise perioodile eelneva perioodi kohta ega väära üldkoosoleku otsuste kehtivust. Menetluskulud Tsiviilkohtumenetluse seadustiku ja täitemenetluse seadustiku rakendamise seaduse (jõust 01.01.2006.a.) § 3 kohaselt kohaldatakse enne käesoleva seaduse jõustumist alustatud menetluse puhul menetluskulude jaotamisele ja nende kindlaksmääramisele seni kehtinud TsMS-s

2-05-23411 sätestatut. TsMS (kuni 01.01.2006.a. kehtinud redaktsioon) § 60 lg 1 kohaselt mõistab kohus poole taotlusel, kelle kasuks on otsus tehtud, teiselt poolelt selle poole kasuks välja vajalikud ja põhjendatud kohtukulud. TsMS § 60 lg 1 alusel kuulub kostjalt väljamõistmisele hageja taotlusel kohtukuluna riigilõiv 2800 krooni hageja kasuks ning TsMS § 61 lg 1 p 1 alusel hageja õigusabikulud summas 2019.80 krooni (5% rahuldatud haginõudest). Kostjalt kuulub väljamõistmisele TsMS § 54 lg 4 järgi postikulu 156.30 krooni riigituludesse.

Gerty Pau Kohtunik

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.