Harju Maakohus
Kohtukoosseis
Kohtunik Mare Kõlvart
Otsuse tegemise aeg ja koht
16.05.2006 a., Kentmanni kohtumaja ,Tallinn
Tsiviilasja number
2-05-24427
Tsiviilasi
HPi hagi OÜ vastu tuvastamaks vastuolu hea usu põhimõtetega
Menetlusosalised ja nende esindajad
Hageja volitatud esindaja HP Kostja seaduslik esindaja, juhatuse liige EA
Kohtuistungi toimumise aeg
11.04.2006 a. avalik istung
erakorralise ülesütlemise
Jätta rahuldamata HPi hagi OÜ vastu ,tuvastamaks u erakorralise ülesütlemise vastuolu hea usu põhimõtetega.
Kohtukulude jaotus Kohtukulud jätta hageja kanda.
Edasikaebamise kord Kohtuotsusele võib esitada apellatsioonkaebuse Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul alates otsuse kättetoimetamisest,kuid mitte hiljem ,kui viie kuu möödumisel esimese astme kohtu otsuse avalikult teatavakstegemisest. Asjaolud ja hageja nõue
Hagiavalduse kohaselt rentis hageja alates a. ruumi üldpinnaga 29,8 m2 asukohaga .Rendileandjaks oli EA a. Sõlmisid hageja ja OÜ sama eluruumi rentimiseks u,mille tähtaeg pidi lõppema a. a. teatas kostja erakorralise ülesütlemise avaldusega ,et lõpetab u PTP a. ettekirjutuse täitmiseks.Ülesütlemise avaldusest nähtub,et renditava ruumi kasutusotstarve ei ole kooskõlas projektiga.Hageja on kasutanud renditud eluruumi pehme mööbli remondiks ja restaureerimiseks kostja teadmisel.Hageja leiab,et kostja ütles u üles ilma mõjuva põhjuseta,kostja oleks pidanud taotlema eluruumi kasutusotstarbe muutmist. Hageja palub tuvastada asjaolu,et u erakorraline ülesütlemine ei ole kehtiv,kuna on vastuolus hea usu põhimõttega.Kohtukulud palub hageja jätta kostja kanda ja mõista kostjalt hageja õigusabikulude katteks 5900 krooni. Kostja vastus Kostja hagi ei tunnista.Hagi on tõendamata ja aluseta. Kostja rentis hagejale eluruumi kasutamiseks mitteeluruumina ,teadmata ,et see on vastuolus õigusaktidega.Ruumi mittesobimisest mööbli remondiga tegelemiseks sai ta teada pärast majaelanike kaebusi ja P inspektori tuleohutusealast kontrolli a.esitatud ettekirjutusest .Hageja tegevuse jätkamise korral püsiks reaalne oht puumaja hävimiseks võimaliku tulekahju tõttu. Ettekirjutuse kohaselt tuleb kostjal eluruumi kasutusotstarbele mittevastava tegevuse jätkamisel tasuda sunniraha kuni 50 000 krooni.Hageja on jätnud ust tulenevad nõuded täitmata.Lepingu p.5.2.1 ja p.5.2.6 järgi pidi hageja hoidma ruumis nõuetekohaselt töökorras tulekustuti ja tehnilises ning tuleohutuslikus seisundis küttekolde ja elektrisüsteemi. Ettekirjutusest tulenevalt oli tulekustuti hooldamata,küttekolle ja elektrisüsteem mittenõutavas olukorras s.h.ahjuuks kohe eest ära kukkumas.EE inspektor oma a. aktis on tuvastanud elektrienergia varguse.Hageja on rikkunud ka lepingu p.6.4,6.5 paigaldades omavoliliselt suure reklaamkonstruktsiooni ja reklaamplakati,paigutades paranduses olevat jäätmeid kinnistu olmeprügi prügikastidesse,põhjustades takistusi majas eluruumi kasutavatele üürnikele prügikasti kasutamisel . Hageja on ruumist välja kolinud alates a. Kostja leiab,et ülesütlemine on kehtiv,kuna hageja ei ole tõendanud hea usu põhimõtete rikkumist kostja poolt.Hageja on ise kasutanud eluruumi pooltevahelist lepingut rikkudes. Kostja palub hagi jätta rahuldamata. Kohtu põhjendused Kohus,kuulanud ära poolte seletused kohtuistungil ja tutvunud asjas esitatud kirjalike tõenditega,leidis,et hagi on põhjendamata,tõendamata ja tuleb jätta rahuldamata. lg.1 kohaselt peab kumbki pool hagimenetluses tõendama neid asjaolusid,millele tuginevad tema nõuded ja vastuväited,kui seadusest ei tulene teisiti. Vaidlust ei ole selles,et hageja kasutas EA kuuluval kinnistul ,asukohaga , eluruumi nr. ,üldpindalaga 29,8 m2 alates a. kuni a.Eluruumi rentimine vormistati alates a. kuni a. EAja HPi vahel mitteeluruumi una .Renditud ruumi kasutas hageja . a sõlmiti OÜ (juhataja ) ja hageja vahel sama eluruumi kasutamiseks kuni a. Mõlema lepingu kohaselt kohustus hageja muu hulgas hoidma nõuetekohaselt töökorras tulekustuti, hoidma omal kulul nõutavas tehnilises ja tuleohutuslikus seisundis küttekolde ja elektrisüsteemi.Hagejal oli keelatud muu hulgas ka paigaldada maja fassaadile mis tahes esemeid,paigutada kinnistu
prügikasti või krundile mistahes prügi või esemeid,teha töid,mis rikub ruumi või häirib elanike normaalseid elutingimusi. 16.02.2005 a. PTP ettekirjutuses nr. ,mis on koostatud korterelamu soklikorrusel asuvas remonditöökojas õigusrikkumised ja tuleoht kõrvaldada hiljemalt a.
a. toimunud tuleohutusülevaatusel , kohustati korteriomanik EA
Ettekirjutuses nähtuvaga on tõendatud ,et hageja on rikkunud pooltevahelises lepingus kokkulepitud tingimusi,hooldamata oli tulekustuti,küttekolle ja elektrisüsteem olid mittenõutavas olukorras. Kostja seletuse kohaselt oli maja fassaadile paigaldatud reklaamkonstruktsioon ja reklaamiplakat,paranduses olev mööbel oli paigutatud kinnistule,mööblitööstuse jäätmed oli paigutatud kinnistu olmeprügi prügikasti,takistades üürnikel prügikasti kasutamist.Samuti viitab kostja EE inspektori poolt a. koostatud aktis fikseeritud elektrienergia vargusele. Hageja ei ole kostja väiteid ümber lükanud ega vastupidist tõendanud. a. teatas kostja hagejale eluruumi vabastada a.
, u erakorralisest ülesütlemisest.Kostja palus korteri
VÕS § 313 lg 1 kohaselt võib mõjuval põhjusel kumbki lepingupool nii tähtajatu kui tähtajalise üürilepingu üles öelda.Põhjus on mõjuv,kui selle esinemisel ei saa ülesütlemist soovivalt lepingupoolelt kõiki asjaolusid arvestades ja mõlemapoolseid huvisid kaaludes eeldada,et ta lepingu täitmist jätkab. Kuna kostja on sõlminud u eluruumi projektikohast kasutusotstarvet rikkudes ja talle on tehtud sellekohane ettekirjutus ning antud tähtaeg rikkumise kõrvaldamiseks ,siis ei saa kostja sellist ut täita. Kohus leiab,et olukorras,kus kostjale on tehtud ettekirjutused ,mis tulenevad ka pooltevahelise lepingu hagejapoolsest rikkumisest,on hageja viide kostja võimalusele eluruumi kasutusotstarbe muutmiseks,asjakohatu. Samas sätestab TsMS § 315 üürilepingu erakorralise ülesütlemise ka asja lepinguvastase kasutamise puhul.Sama paragrahvi lõige 1 p.2 kohaselt üürileandja võib üürilepingu üles öelda,kui üürnik või asja allkasutaja rikub käesoleva seaduse § 276 lg 2 või 3 nimetatud kohustusi olulisel määral või tahtlikult. TsMS § 276 lg.2 kohaselt peab üürnik kasutama asja hoolikalt ja vastavalt sihtotstarbele,millest üürileandmisel lähtuti,sama paragrahvi lg.3 kohaselt elu-või äriruumi üürnik peab arvestama majaelanike ja naabrite huvidega. Kohus leiab,et hagejapoolne lepingutingimuste rikkumine on asjas eeltoodud põhjendustel tõendatud . Kohus leiab,et kostjale kohustusliku ettekirjutuse tähtaegseks täitmiseks ei saa ta täita poolte vahel sõlmitud ut. Hageja kinnitusel on ta vaidlusaluse eluruumi vabastanud a.
Kohtu hinnangul ei ole hageja esitanud ega tõendanud ühegi ülesütlemise hea usu põhimõtetega vastuolus oleva asjaolu olemasolu. Kohus asus seisukohale,et pooltevahelise a. sõlmitud eluruumi,asukohaga erakorraline ülesütlemine a. ,ei ole vastuolus hea usu põhimõtetega. Lähtudes ülaltoodust tuleb hagi jätta rahuldamata. Kohtukulud jätta hageja kanda. Mare Kõlvart kohtunik
,
,
u
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.