Eesti Vabariigi nimel Kohtuasja number 3-2-1-1-06 Otsuse kuupäev Tartu, 23. märts 2006. a Kohtukoosseis Eesistuja Villu Kõve, liikmed Peeter Jerofejev ja HE Jõks Kohtuasi A.T hagi E.T ja Tartu linna vastu eluruumi ostumüügilepingu kehtetuks tunnistamiseks, 13. juulil 1995. a sõlmitud eluruumi erastamise kokkuleppe kehtetuks tunnistamiseks ja kinnistusraamatu kande muutmiseks. Vaidlustatud kohtulahend Tartu Ringkonnakohtu 19. oktoobri 2005. a otsus asjas nr 2-2252/05 Kaebuse esitaja ja kaebuse liik A.T kassatsioonkaebus Menetlusosalised ja nende Kassaator A.T (isikukood xxxxxxxxxxx) ja vastustaja E.T esindajad Riigikohtus (xxxxxxxxxxx) Asja läbivaatamise kuupäev 6. märts 2006. a, kirjalik menetlus Resolutsioon Jätta Tartu Ringkonnakohtu 19. oktoobri 2005. a otsus muutmata ja kassatsioonkaebus rahuldamata.
ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
1.Tartu Maakohtule esitatud hagis palus A. T tunnistada kehtetuks tema ja E. T vahel 13. juulil 1995. a sõlmitud kokkuleppe Xxxxxx Xxxx x-xx asuva eluruumi erastamiseks ja 18. juulil 1995. a Tartu linna ja E. T vahel sõlmitud Xxxxxx Xxxx x-xx asuva eluruumi ostu-müügilepingu ning kustutada Tartu Maakohtu kinnistusosakonna kinnistusregistriosa nr xxxx teise jakku tehtud kande. Hagiavalduse kohaselt kasutas hageja perekond korterit 12. veebruaril 1965. a väljaantud orderi alusel. Kostja on hageja poeg. Kostja esitas avalduse korteri erastamiseks. 13. juulil 1995. a sõlmisid pooled kokkuleppe, mille kohaselt eluruumi erastab kostja. 18. juulil 1995. a sõlmiti notariaalne eluruumi ostu-müügileping. Eluruumi erastamise ajal elasid korteris nii hageja kui kostja. Praegusel ajal on korter muutunud kinnisasjaks ja kantud korteriomandina kinnistusraamatusse. Kostja on hagejalt välja petnud allkirjad korteri ostmiseks, teavitamata hagejat asjaolust, et ostab korteri enda ainuomandisse. Hageja teadis, et ta on korteri kaasomanik, ja arvas, et kostja tegutseb tema huvides. Eluruumi erastamise kokkulepe ja ostu-müügileping tuleb tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 72 lg-te 1 ja 2 alusel kehtetuks tunnistada, sest on tehtud pettuse mõjul. Sellest tulenevalt tuleb kustutada kinnistusraamatu kanne, sest see on ebaõige.
2.
Kostja E. T hagi ei tunnistanud. See, et korteri erastab kostja, tulenes pooltevahelisest kokkuleppest.
3.Kostja Tartu linn hagi ei tunnistanud. Eluruumide erastamise seadus ei näinud ette võimalust eluruumide erastamiseks kaasomandisse. Hageja esitatud asjaolud ei võimalda teha järeldust, et tehing tehti pettuse mõjul.
4.Tartu Maakohus jättis 25. aprilli 2005. a otsusega hagi rahuldamata. Hageja ei tõendanud, et ostumüügileping on eluruumide erastamise seadusega vastuolus. Samuti ei tõendanud hageja, et pooltevaheline kokkulepe on vastuolus hageja tegeliku tahtega. Hageja seletustest ilmneb, et erastamise ajal ei olnud tal midagi selle vastu, et tema poeg erastab korteri oma nimele. Samuti ei ole hagejal praegusel ajal kostjale etteheiteid lähtuvalt väidetavast pettusest. Hageja on avaldanud, et
mõlemad lapsed on talle olulised. Seega ei ole alust arvata, et hageja ei soovinud 1995. aastal mingil juhul seda, et E. T erastab korteri oma nimele. Hageja ei ole tõendanud enda õiguste rikkumist. Tulenevalt eluruumide erastamise põhimõttest sai eluruumi erastada ainult ühe isiku nimele. Puudub seadusest tulenev alus tehingute kehtetuks tunnistamiseks. Esitatud alustel ei ole võimalik saavutada hageja tegelikku eesmärki: saada rahalist kompensatsiooni ülekantud rahvakapitaliobligatsioonide (RKO) tööaastate eest omandatud korteri eest või saada kas või korteriomandi mõttelise osa omanikuks.
5.Hageja taotles apellatsioonkaebuses kohtuotsuse tühistamist ning uue otsuse tegemist, millega tema hagi rahuldatakse. Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused
6.Tartu Ringkonnakohus jättis 19. oktoobri 2005. a otsusega maakohtu otsuse muutmata. Ringkonnakohus kontrollis maakohtu otsust osas, millega maakohus jättis rahuldamata eluruumi erastamise kokkuleppe kehtetuks tunnistamise nõude, kuna nimetatud nõude põhjendatud rahuldamata jätmise korral puudub ringkonnakohtul vajadus anda hinnangut hageja teistele nõuetele. Lisaks märgib ringkonnakohus, et hageja on vaidlustanud ostu-müügilepingu, mis on sõlmitud hageja osaluseta. Eluruumide erastamise seaduse (EES) § 4 kohaselt oli eluruumi erastamise õigustatud subjektiks üürilepingu alusel kasutatava eluruumi üürnik või üks alaliselt temaga koos elav täisealine perekonnaliige vastavalt üürniku ja temaga koos elavate täisealiste perekonnaliikmete ja samas eluruumis elavate üürniku täisealiste endiste perekonnaliikmete omavahelisele kohustatud subjekti kinnitatud kirjalikule kokkuleppele. EES §-st 4 tulenevalt pidas seadusandja kokkuleppe vorminõuetena piisavateks kokkuleppe kirjalikku sõlmimist ja kinnitamist kohustatud subjekti poolt. Asjas ei vaielda selle üle, et eluruumi erastamise kokkulepe sõlmiti kehtivaid nõudeid järgides. Hageja väited, et temalt peteti välja allkiri kokkuleppele ning tema teadmise kohaselt jäi ta eluruumi kaasomanikuks, ei ole usutavad ning ei ole kooskõlas asjas kogutud tõenditega, muu hulgas hageja enda seletustega. Hageja seletuse kohaselt ei mäleta ta eluruumi erastamise kokkuleppele allkirja andmise asjaolusid, kuid samas kinnitas, et ta tahtis pojale vastu tulla.
7.Ringkonnakohus möönab, et eluruumi erastamise õigus kuulus hüpoteetiliselt võrdselt nii hagejale kui kostjale, kuid ainuüksi asjaolu, et eluruumi erastas kostja, ei ole aluseks pooltevahelise kokkuleppe kehtetuks tunnistamisele, kuna hageja loobus allkirja andes oma õigusest kostja kasuks. Maakohus on õigesti tõendeid hinnanud ning jõudnud põhjendatult järeldusele, et hageja tegutsemine 1995. aastal vastas asjas kogutud andmete alusel tema tahtele ning puuduvad alused tehingu tühistamiseks. Ringkonnakohtu istungil ei osanud hageja esindaja selgitada, kelle nimele tulid eluruumiga seotud arved ning kes esindas eluruumi omanikku nende aastate jooksul ühistus. Kuna hageja sellega ei tegelenud, pidi ta aru saama, arvestades ka pikka ajavahemikku, et tema ei ole eluruumi omanik. Eluruumide erastamise seadusest tulenevalt sai eluruumi omanikuks üks eluruumi kasutav isik. Kuna eluruumide erastamine oli laia kõlapinnaga pikaajaline protsess, siis ei ole usutav ka hageja väide, et ta ei saanud aru, et kokkuleppele allkirja andmisega sai ainuomanikuks kostja.
Hageja on nõude alusena tuginenud TsÜS § 72 lg-tele 1 ja 2. TsÜS § 72 lg 1 kohaselt on pettus isiku poolt teise isiku tahtlik eksimusse viimine või eksimuses hoidmine, et kallutada teda tehingut tegema. Sama paragrahvi teise lõike kohaselt tunnistab kohus pettuse mõjul tehtud tehingu petetud poole nõudel kehtetuks. Tehingu kehtetuks tunnistamise hagi aegumistähtaeg on üks aasta ajast, mil isik pettusest teada sai või pidi sellest teada saama, kuid mitte pikem kui 10 aastat tehingu tegemisest.
8.Ringkonnakohus leiab, et asjas ei ole tõendatud, et kostja viis hageja tahtlikult eksimusse või et tegemist oli hageja eksimuses hoidmisega eesmärgiga kallutada teda tehingut tegema, mistõttu puudub alus hageja nõude rahuldamiseks. Kuna asjas ei tuvastatud, et kostja pettis hagejat, siis langevad ära alused, mis tooksid kaasa teiste hageja nõuete rahuldamise. Seetõttu ringkonnakohus ostu-müügilepingu kehtetuks tunnistamise ja kinnistusraamatu kande muutmise nõude kohta õiguslikke põhjendusi ei esitanud.
ASJAOSALISTE PÕHJENDUSED
9.Hageja esitas kassatsioonkaebuse, milles palus tühistada ringkonnakohtu otsuse täies ulatuses ja teha uus otsus, millega hagi rahuldada. Hageja leiab, et kostja on temalt välja petnud allkirja korteri ostmiseks, teavitamata teda sellest, et ostab korteri enda ainuomandisse. Hageja soovib eespool nimetatud korterit edaspidi kasutada, kuid kostja elukommete tõttu puudub tal selline võimalus. Tehingu tegemise asjaolusid hinnates tuleb muu hulgas arvestada poolte tahet ning tehingu teinud isikute omavahelisi suhteid. Kuivõrd pooltel oli eriline usaldussuhe ning kostja ei teavitanud hagejat sõlmitud kokkuleppe õiguslikest tagajärgedest, on selline käitumine TsÜS § 72 lõigetes 1 ja 2 sätestatud aluseks kokkuleppe kehtetuks tunnistamisel. Hageja arvates peaks erastamise kohustatud subjekt enda funktsioonide ja rolli tõttu erastamise menetluses kontrollima kokkuleppe kinnitamisel erastamise aluseks olevaid asjaolusid, poolte tahte vastavust kokkuleppe tingimustele ning selgitama tehingu tegemise tagajärgi. Hagejale ei ole seda selgitatud. EES § 4 p 1 alusel ei saa eluruumi erastamise kokkuleppe kinnitamine erastamise kohustatud subjekti poolt olla üksnes formaalne tegevus.
10.Kostja E. T vaidleb kassatsioonkaebusele vastu.
11.Kostja Tartu linn vaidleb kassatsioonkaebusele vastu. Ringkonnakohtu otsus on seaduslik, kohus on õigesti kohaldanud materiaalõigust, pole rikkunud ühtegi kohtumenetluse normi ega hinnanud tõendeid ebaõigesti.
12.Pärast kassatsioonkaebuse esitamist on pooled 30. novembril 2005. a esitanud Riigikohtule kinnitamiseks kohtuliku kokkuleppe. Kokkuleppe kohaselt soovivad hageja ja kostja E. T muuta kinnistusraamatu kannet selliselt, et pooled kantakse kinnistusraamatusse korteri kaasomanikena 1/2 mõttelises osas. Kostja teatas 30. jaanuaril 2006. a Riigikohtule, et ta ei soovi sellise kokkuleppe kinnitamist ja ta palub asi läbi vaadata kassatsiooni korras. 20. veebruaril 2006. a saabus hagejalt vastus, milles ta soovis kohtuliku kokkuleppe kinnitamist, kuna kostja ei ole sõlmitud kokkuleppest taganenud.
TSIVIILKOLLEEGIUMI SEISUKOHT
13.Kolleegium leiab, et kassatsioonkaebuse väited ei anna alust apellatsioonikohtu otsuse
tühistamiseks.
14.Esmalt käsitleb kolleegium kohtuliku kokkuleppega seonduvat. Võlaõigusseaduse (VÕS) § 11 lg 2 järgi ei loeta lepingut sõlmituks Ee, kui lepingule on antud ettenähtud vorm, kui vastavalt seadusele, lepingupoolte kokkuleppele või ühe poole taotlusele tuleb leping sõlmida teatud vormis. Korteriomandiseaduse (KOS) § 1 lg 1 sätestab, et reguleerimata küsimustes kohaldatakse korteriomandile asjaõigusseaduse kinnisomandi sätteid. Kinnisomandi tekkimist reguleerib asjaõigusseadus (AÕS). AÕS § 119 lg 1 kohaselt peab tehing, millega kohustatakse omandama või võõrandama kinnisasja, olema notariaalselt tõestatud. Samuti sätestab AÕS § 120 lg 1, et kinnisomandi üleandmiseks vajalik asjaõigusleping peab olema notariaalselt tõestatud. Asjaõigusleping võib sisalduda ka kohtulikus kompromissis. 1. jaanuaril 2006. a jõustunud tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 430 lg 6 kohaselt asendab kokkuleppe sõlmimine kohtu kinnitatud kompromissina kokkuleppe notariaalset tõestamist. Praeguses vaidluses esitasid pooled kohtule kinnitamiseks kokkuleppe, mille kohaselt korteriomand jääb poolte kaasomandisse võrdsetes 1/2 mõttelistes osades ning nad paluvad kohtumäärusega kinnitatud kokkuleppe alusel kustutada Tartu Maakohtu Kinnistusosakonna kinnistusregistri registriosa nr xxxx teises jaos senine kanne ja kanda teise jakku kaasomanikena sisse A.T ja E.T, kumbki 1/2 mõttelises osas. Kuna 24. novembril 2005. a sõlmitud kokkulepe ei ole notariaalselt tõestatud ja kohus ei ole kokkulepet kompromissina kinnitanud, siis vastavalt VÕS § 11 lg-le 2 ei ole vastavat lepingut sõlmitud ja küsimust kostja lepingust taganemisest ei teki. Kolleegium märgib täiendavalt, et ka siis, kui seadus ei nõua lepingu notariaalset tõestamist, muutub kohtule kinnitamiseks esitatud kokkulepe pooltele siduvaks alates ajast, mil jõustub selle kompromissina kinnitamise kohtumäärus. Selline järeldus tuleneb TsMS § 430 lg-st 3, mille kohaselt kohtul on võimalik jätta kompromiss ka kinnitamata. Kui kohus ei kinnita kompromissi, teeb ta selle kohta põhjendatud määruse ja sel juhul asja menetlus jätkub (TsMS § 430 lg 4). Seda järeldust kinnitab ka VÕS § 11 lg 2 � kohtulik kompromiss saab nõutava vormi alles siis, kui kohus selle kinnitab.
15.Hageja on nõude alusena tuginenud TsÜS § 72 lg-tele 1 ja 2 (Ee 1. juulit 2002. a kehtinud redaktsioon). TsÜS § 72 lg 1 p 1 järgi on pettus isiku poolt teise isiku tahtlik eksimusse viimine või eksimuses hoidmine, et kallutada teist isikut tehingut tegema. Eksimus TsÜS § 71 lg 1 järgi oli tegelike asjaolude mitteteadmine või ebaõige ettekujutus neist. Kolleegium nõustub ringkonnakohtuga selles, et pole tõendatud, et kostja viis hageja tahtlikult eksimusse või et tegemist oli hageja eksimuses hoidmisega eesmärgiga kallutada teda tehingut tegema. Kolleegium on oma
14.jaanuari 1999. a lahendis nr 3-2-1-5-99 (RT III 1999, 4, 51) käsitlenud pettusega (TsÜS § 72) ja eksimusega (TsÜS § 71) seonduvat. Selles lahendis on kolleegium leidnud, et eristada tuleb ühelt poolt tegelike asjaolude mitteteadmist või ebaõiget ettekujutust nendest ja teiselt poolt seaduse mittetundmist või ebaõiget ettekujutust tulevikus saabuvatest asjaoludest. Praeguses asjas ei ole kohtud tuvastanud, et hageja oleks olnud eksimuses tehingutega seonduvates asjaoludes. Hageja ei ole esile toonud, millised on need asjaolud, milles kostja teda eksimusse viis või eksimuses hoidis.
13.juulil 1995. a sõlmiti kokkulepe, milles E.T ja A.T kinnitasid, et Xxxxxx Xxxx x-xx asuva eluruumi ostab E. T. Ka siis, kui kostja ei selgitanud hagejale, et selle kokkuleppe tagajärjel saab eluruumi ainuomanikuks tema, poleks tegemist pettusega. See ei oleks mitte eksimus asjaoludes, vaid seaduse mittetundmine ja ebaõige ettekujutus õigusliku tagajärje saabumisest.
16.Ekslik on hageja seisukoht, et vaidlusalune eluruum oleks tulnud erastada poolte kaasomandisse. Eluruumide erastamise seaduse sätted sellist võimalust ette ei näinud. EES § 4 p 1 vaidlusaluste lepingute sõlmimise aegse redaktsiooni kohaselt võis üürilepingu alusel kasutatava eluruumi osta selle eluruumi üürnik või üks temaga koos elav täisealine perekonnaliige vastavalt üürniku ja temaga koos elavate täisealise perekonnaliikmete ja samas eluruumis elavate üürniku täisealiste endiste perekonnaliikmete omavahelisele kokkuleppele, mis kinnitati erastamise kohustatud subjekti poolt. Seega sai üürilepingu alusel kasutatava eluruumi omandada ostu-müügilepingu järgi kas üürnik või tema perekonnaliige, mitte aga samaaegselt mõlemad.
17.Kolleegium nõustub ringkonnakohtuga selles, et hageja on vaidlustanud ostu-müügilepingu, mille pooleks ta ise ei ole. Kuivõrd hageja on tuginenud TsÜS §-le 72, on oluline märkida, et selle paragrahvi lõike 2 kohaselt tunnistab kohus petetud poole nõudel kehtetuks pettuse mõjul tehtud tehingu. Kui isik tugineb TsÜS §-le 72, peab ta ise olema vastava tehingu pooleks. Hageja ei ole müügilepingu pooleks. Samuti märgib kolleegium, et võlaõiguslik müügileping, millest tekkinud võlasuhte osaliseks hageja ei ole, ei tekita, muuda ega lõpeta tema suhtes tsiviilõigusi ega -kohustusi. Võlaõiguslikust lepingust tekivad õigused ja kohustused vaid selle võlasuhte osalistele (vt Riigikohtu 20. novembri 2003. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-123-03 (RT III 2003, 35, 368)). Villu Kõve, Peeter Jerofejev, Henn Jõks
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.