Asjaõigus › Omandiasjad

Hagiavalduse ja lisade kohaselt kasutas hageja korterit Mooni 105-30 Tallinnas alates 1996.a detsembrist kui tööandaja poolt antud eluruumi. 14.07.1998.a sõlmisid hageja ja kostja üürilepingu tähtajaga kuni 14.07.2020.a. Nimetatud lepingu p 1.3. kohaselt võis üürileping lõppeda ka varem, kui hageja ostab korteri kostjalt välja ja vormistatakse nõuetekohane ostumüügileping. 09.07.1999.a sõlmisid hageja ja kostja liisinglepingu, mille esemeks oli juba eelpool nimetatud korter. Lepingu kohaselt oli korteri hinnaks 163 000 krooni. Hageja kohustus tasuma korteri ostu-müügihinna alates jaanuarist 2000.a osade kaupa 15 aasta jooksul võrdsete osamaksetena. Ostu-müügihinnale lisandus intress 9% aastas. Lepingus lepiti kokku, et kui hind on tasutud, vormistatakse vara omandiõigus kostjalt hagejale. Hageja on tasunud nõuetekohaselt kuni hagi esitamiseni nii ostu-müügihinna osamakseid kui intressi. Kostja pankrott kuulutati välja 14.01.2000.a. Kostja esindaja, pankrotihaldur, ei vaidlustanud ega öelnud liisinglepingut üles ja ei nõudnud vara hagejalt välja. Pankrotihaldur jätkas hagejalt täitmise vastuvõtmist ning laskis tal tasuda ka korteriga seotud kulud- kinnistamise kulud. Vallasvaraks olnud korter oli pankrotimenetluse käigus muutunud kinnisvaraks. Hageja pöördus 2005.a aprillis kostja poole sooviga tasuda kogu liisingumakse ennetähtaegsel ja vormistada korteriomandi omandiõigus enda nimele. Kostja esindaja teatas, et koguvõlgnevuse jääk on 127 782 krooni ja nõudis ennetähtaegse lepingu lõpetamise eest kuue kuu intressi summas 5671 krooni. Läbirääkimistel 06.05.2005.a teatas aga kostja esindaja, et hagejal tuleb korteri omandamiseks tasuda korteri turuhind. Selline hind oli hagejale vastuvõetamatu ja ta keeldus, kuid üritas jätkata kostjaga läbirääkimisi. 01.07.2005.a oli kostja poolt Ametlikes Teadaannetes avaldatud kutse enampakkumisele eelnimetatud korteri suhtes. Kostja pankrotimenetlus lõpetati kohtu määrusega 18.04.2005.a. Pankroti lõpetamise määruse kohaselt on kogu kostja vara müüdud. Hageja leidis, et kostjal on kohustus täita liisinglepinguga võetud kohustus ja pärast liisingmaksete tasumist hagejale omandiõigus üle anda. Kostja vastuväited Kostja vaidles hagile vastu, kuna 09.07.1999.a sõlmitud liisingleping on sõlmitud seadusega kehtestatud vorminõudeid eirates ja seetõttu tühine algusest peale. Lepingus on pooled leppinud kokku, et kostja müüb hagejale korteri asukohaga Mooni 105-30 Tallinnas 15aastase järelmaksuga. Nimetatud liisingleping on sõlmitud lihtkirjalikult, kuigi vastavalt 1999.a kehtinud AÕS RS § 13 lg 6 kohaselt tuli ehitise (s.h ka korteri) ost-müügi leping sõlmida notariaalselt tõestatuna. Seega on leping tulenevalt kuni 01.07.2002.a kehtinud TsÜS § 93 tühine. Seega puudub kostjal lepinguga sätestatud kohustuse täitmiseks õiguslik alus. Kostja leidis, et poolte hilisem käitumine: eelkõige lepingust tulenevate kohustuste täitmine hageja poolt ja täitmise vastuvõtmine kostja poolt, ei muuda lepingut kehtivaks. Kostja oli seisukohal, et hageja poolt tasutud maksed tuleb lugeda 14.07.1998.a üürilepingu alusel tasutud üürimakseteks, kuna hageja reaalselt kasutas ja kasutab nimetatud eluruumi. Hageja ei täitnud kuni 31.12.2003.a kehtinud pankrotiseaduse § 23 lg 2 tulenevat kohustust teatada pankrotihaldurile 2 kuu jooksul pärast pankrotiteate avaldamist nende valduses olevast pankrotivõlgnikule kuuluvast varast. Kostja raamatupidamises ei olnud säilinud 09.07.1999.a liisinglepingut, on vaid maksegraafik, mille kohaselt hageja täitis võlakohustust. Hageja esitas lepingu kostja esindajale alles 07.04.2005.a, s. o pärast pankrotimenetluse aruande koostamist ja esitamist kohtule. Kuna liisingleping on tühine, ei ole korteriomand koormatud ning kuna see kuulub pankrotivarasse, peab pankrotihaldur selle müüma. Kohtuistung Kohtuistungil jäi hageja oma nõude juurde. Täiendavalt selgitas ta, et 09.07.1999.a sõlmitud liisingleping ei olnud ostu-müügileping, see oli tulevikku suunatud leping. Hageja tahe

liisinglepingu sõlmimisel oli võtta kostjalt ära palju korteriga seotud kohustusi ja kostjal oli tahe need kohustused hagejale üle anda. Kostja soovis korterit müüa, kuid kuna hagejal puudus selleks raha, siis sõlmitigi liisingleping. Hageja oli lepingu kohaselt laenuandjaks. Kostjal oli kohustus eeldatavalt 2014 aastal vormistada korter omandiõigus ülemineku kohta asjaõigusleping. Tal ei olnud enam kohustust tasuda üüri. Üüri suuruseks oli olnud umbes 250 krooni. Üürileping oli lõppenud tulenevalt selle p 8.1. Kostja esindaja jäi kirjalikult esitatud seisukohtade juurde. Esindaja selgitas, et kuna raamatupidamises oli vaid maksegraafik, käsitleti seda kui hageja võlga kostjale: sellelt oli näha, et 163 000 krooni on väljastatud Peljole ja tal oli kohustus see tagastada. Üürisuhtest ei olnud kostja pankrotimenetluse toimumise ajal teadlik, kuid leiab, et üürileping kehtib. Kostja esindajale pankrotimenetluse käigus ei laekunud infot, et kostjale üldse nimetatud vara- korter Mooni 105-30 kuulus. Korteri kuuluvusest sai esindaja teadlikuks alles siis, kui hageja soovis 2005.a kevadel seda välja osta. Kohtu põhjendused Kohus, kuulanud ära pooled ja uurinud asjas esitatud tõendeid, leiab, et hagi tuleb jätta rahuldamata. Poolte vahel ei ole vaidlust selles, et korteri asukohaga Mooni 105-30 Tallinnas, omanikuks on kostja, ASA Kindlustus AS (pankrotis). Korter oli kuni 01.07.2003.a vallasvara ja eelnimetatud kuupäeval kantud kinnistusraamatusse (tl 10). Korterit on alates 1998.a kasutanud Ü.P oma perekonnaga (tl 11), Samuti ei ole poolte vahel vaidlust selles, et hageja on alates kostja pankroti välja kuulutamisest kuni kohtuistungini tasunud igakuiselt 1653 krooni (tl 30-37, 98-104). Pooled vaidlevad selle üle, mille eest nimetatud summa on tasutud ja milline õigussuhte poolte vahel eksisteeris. Võlaõigusseaduse, tsiviilseadustiku üldosa seaduse ja rahvusvahelise eraõigusseaduse (edaspidi VÕS RS) § 2 kohaselt kohaldatakse asjaolule või toimingule, mis on tekkinud või tehtud enne 01.07.2002 asjaolu tekkimise või toimingu tegemise ajal kehtinud seadust. Vaidluse aluseks olev leping sõlmiti 1999.a, seega enne VÕS jõustumist, mistõttu kohaldamisele tuleb kuni 01.07.2002.a kehtinud Tsiviilseadustiku üldosa seadus (TsÜS), tsiviilkoodeks (TsK) ja Asjaõigusseaduse rakendusseaduse (AÕS RS). Hageja on esitanud hagiavalduse lähtudes tema ja kostja vahel 09.07.1999.a sõlmitud lepingust (tl 16). Hagiavalduse kohaselt oli leping oma sisult järelmaksuga ostu-müügileping: pooled leppisid kokku korteri hinnas, maksetingimustes ja asjaolus, et kui kogu ostumüügihind ja intressid on tasutud, kantakse omandiõigus müüjalt ostjale üle. Hageja seisukoha kohaselt oli tegemist liisinglepinguga. Kohtuistungil muutis hageja oma seisukohta ja väitis, et tegemist on hageja poolt laenu andmisega kostjale- hageja pidi andma kostjale rahalisi vahendeid läbi kõigi korteri maksude tasumise ja igakuiselt 1653 krooni tasumise kostjale. Hageja väitis, et leping oli suunatud kostja omanikukohustuste üleandmisele hagejale. Kostja leidis, et 09.07.2006.a sõlmitud leping oli oma sisult järelmaksuga ostu-müügilepingliisingleping nagu väidab hageja hagiavalduses. TsÜS § 64 lg 1 sätestas, et tehingu tõlgendamisel lähtutakse tehingu teinud isikute tegelikust tahtest, kui tehingu sisust ei tulene teisiti. TsÜS § 61 lg 1 kohaselt väljendatakse isiku tahe tahteavalduses ja § 62 lg 1 kohaselt võib tahteavalduse olla väljendatud kas otseselt või kaudselt. Kohus leiab eeltoodust tulenevalt, et asjas on oluline välja selgitada isikute tahe 09.07.1999.a tehingu tegemise ajal. Kohus tehingu tõlgendamisel ja poolte tahte välja selgitamisel lähtub eelkõige 09.07.1999.a lepingus fikseeritust aga ka hageja poolt

hagiavalduses ja kohtuistungil avaldatud seisukohtadest. Kohus eeldab, et kostja tahe on fikseeritud lepingus. Lepingu sõnastuse kohaselt on tegemist ostu-müügilepinguga TsK § 242 järgi: pooled on lepingus avaldanud, et hageja ostab ja kostja müüb, on fikseeritud müügiese ja hind, ning lepingu eseme üle andmise tingimused. Seega tuleb lepingu grammatilise tõlgenduse tulemusel asuda järeldusele, et tegemist on ostu-müügilepinguga. Kostja esindaja kinnitas kirjalikus vastuses, et tegemist on ostu-müügilepinguga- seega oli kostja tahe müüa hagejale lepingus toodud tingimustel lepinguese. Ka hageja ise on hagiavalduses asunud samale seisukohale, kuid kohtuistungil oma arvamust lepingu sisust ja eesmärgist muutnud. Hageja enda poolt hagiavalduses kirjeldatud käitumine suhetes kostja esindajaga 2005.a kevadel oli suunatud ost-müügilepingu realiseerimisele. Kohus asub seisukohale, et hageja taganes kohtuistungil varem väljendatud (lepingu tekstis fikseeritud, tasumised vastavalt graafikule ja hageja pöördumine kostja esindaja poole sooviga omandiõigus üle kanda) tahteavaldusest. Kohus leiab, et hageja poolt kohtuistungil antud selgitused ei ole mingil moel kooskõlas lepingus fikseerituga: lepingus ei ole sõnagi juttu hageja poolt laenu andmisest kostjale, ega omanikukohustuste üleminekust. Hageja uue seisukoha valduses on arusaamatu ja eesmärgitu ka lepingu p 1.1. fikseeritud kohustus. Hageja väitega tema poolt laenu andmise kohta on vastuolus samuti maksegraafik (tl 17-20), mille alusel hageja on igakuiselt tasunud 1653 krooni. Nimelt nähtub graafikust, et tegemist on intressi ja põhilaenu tasumisega. On arusaamatu, et laenu andes tasutakse sellelt intresse. Eeltoodust tulenevalt leiab kohus, et hageja on oma postistiooni muutnud pärast kostja vastuse saamist eesmärgiga varjata oma tegelikku tahet lepingu tegemise ajal. Kohus leiab, et poolte tahe oli 09.07.1999.a sõlmida omandiõiguse reservatsiooniga ostumüügileping. Müüdavaks objektiks on korter (lepingu sõlmimise ajal vallasvara). Omandiõigus pidi üle antama siis, kui ostu-müügihind on tasutud (p 1.3). Vastavalt lepingu sõlmimise ajal kehtinud AÕS RS § 13 lg 6 pidi ehitise kui vallasasja (s.h ka korteri) ostu-müügitehing olema notariaalselt tõestatud: Kuni ehitisealuse maa kandmiseni kinnistusraamatusse või riigi omandisse jäetud või munitsipaalomandisse antud maa riigi maakatastrisse kandmiseni võib ehitist, selle mõttelist osa, reaalosana erastatud eluruumi või elamus asuvat mitteeluruumi, kaasomandi lõppemisel tekkinud ehitise reaalosa võõrandada ja pärida kui vallasasja. Ehitise või selle osa võõrandamise tehing peab olema notariaalselt tõestatud. TsÜS § 91 lg 1 sätestas, et pooled võivad tehingu teha mis tahes vormis või kokku leppida, mis vormis tuleb tehing teha, kui seaduses ei sätestata tehingu kohustuslikku vormi. Korteri ostu-müügilepingu jaoks on seaduses ette nähtud notariaalne vorm. Pooled on 09.07.1999.a sõlmitud tehingu teinud lihtkirjalikus vormis. TsÜS § 93 lg 3 sätestas, et seaduses või poolte kokkuleppega nõutud tehingu notariaalse tõestamise nõude järgimata jätmisel on tehing tühine. Vastavalt TsÜS § 66 lg 3 on tühine tehing kehtetu algusest peale ja lg 5 alusel peavad pooled tühise tehingu järgi saadu tagastama, selle võimatuse korral aga hüvitama saadu rahas. Eeltoodust tulenevalt asub kohus seisukohale, et 09.07.1999.a tehtud korteri ostu-müügileping on tühine ja seetõttu kehtetu algusest peale. Pooltel ei olnud ega ole õigust teiselt poolelt nimetatud lepingu alusel midagi nõuda. Asjaolu, et kostja täitmise vastu võttis, ei muuda lepingut kehtivaks. Kostja selgituse kohaselt ei olnud ta kuni 2005. aprillini lepingu sisust ja seega ka vormipuudusest teadlik. Hagejal on õigus nõuda kostjalt tema poolt igakuiselt tasutud summade tagastamist. Kohus möönab, et poolte vahel võib lisaks käesoleva vaidluse esemeks olnud õigussuhtele olla ka teisi õigussuhteid, millest võivad tuleneda nende vastastikused õigused ja kohustused. Kuna hageja ei esitanud vastavat alternatiivnõuet, ei anna kohus hinnangut poolte väidetele ja selgitustele seoses üürilepingu, korteri eest tasutud kommunaalmaksete ja korteriomandi

seadmise kuludega. Tsiviilkohtumenetluse seadustiku § 439 tulenevalt ei või kohus otsuses ületada nõude piire ega teha otsust nõude kohta, mida ei ole esitatud. Seetõttu jätab kohus andmata hinnangu järgmistele tõenditele, mis ei puuduta hageja esitatud nõuet või kostja vastuväiteid hageja poolt esitatud nõudele: 14.07.1998.a üürileping (tl 1215), töölepingu lisa nr 1 (tl 29), KÜ Mooni 105 tõend (tl 38), korteri haldamiseks hagejale antud volikiri (tl 105), korteri haldamiseks tehtud kulutuste ja kommunaalmaksete kviitungite koopiad (tl 106-110). Asjaolu, kas kostja pankrotimenetluses on korter Mooni 105-30 kajastatud kui kostja vara ja enampakkumise korraldamine ei puutu samuti asjasse, mistõttu jätab kohus andmata hinnangu 18.04.2005.a kohtumäärusele (tl 21-28) ja Ametlike Teadaannete väljatrükile (tl 40). Hagi tagamine Kohtu 03.08.2005.a määrusega on hagi tagamise korras (tl 53, 77-78) kinnistusraamatusse kantud korteriomandi kinnistule Mooni 105-30 Tallinn, registriosa number 126862, käsutamise keelumärge (tl 91). TSMS § 386 lg 4 kohaselt tühistab kohus hagi tagamise kohtuotsusega, kui hagi jääb rahuldamata. Seega tuleb hagi tagamine tühistada. Hageja tasus kohtu nõudmisel kohtu arvele võimalike hagi tagamisega tekitatud kulude katteks 20 000 krooni (tl 43, 52). TsMS § 391 lg 2 sätestab, et hagi tagamisega tekkida võiva kahju hüvitamiseks hagi tagamist taotlenud isikult sissenõutud tagatis tagastatakse hagi tagamist taotlenud poolele, kui teine pool ei ole esitanud hagi kahju hüvitamiseks kahe kuu jooksul sama paragrahvi lõikes 1 nimetatud ajast alates. Vastavalt TsMS § 391 lg 1 p 1 peab hagi taganud pool hagi tagamisega teisele poolele tekitatud kahju hüvitama, kui jõustub kohtulahend, millega jäetakse tagatud hagi rahuldamata. Kuna hagi jääb rahuldamata, võib kostja esitada 2 kuu jooksul alates kohtuotsuse jõustumisest taotluse hagi tagamisega tekitatud kahju hüvitamiseks. Kui kostja nimetatud taotlust ei esita, võib hageja esitada avalduse, et talle kahjude tagamiseks tasutud summa tagastataks. Kohtukulud Hageja palus välja mõista tasutud riigilõivu 240 krooni ja õigusabikulud summas 6000 krooni. Kostja kohtukulude osas taotlust ei esitanud. Tsiviilkohtumenetluse seadustiku ja täitemenetluse seaduse rakendamise seaduse § 3 kohaselt kohaldatakse menetluskulude jaotamisele ja kindlaksmääramisele enne 01.01.2006.a kehtinud tsiviilkohtumenetluse seadustikku. Kuni 01.01.2006.a kehtinud TsMS § 60 lg 1 kohaselt mõistab kohus poole taotlusel, kelle kasuks on otsus tehtud, teiselt poolelt selle poole kasuks välja vajalikud ja põhjendatud kohtukulud. TsMS § 61 lg 1 p 2 kohaselt poolele, kelle kasuks otsus tehti, mõistab kohus teiselt poolelt välja vajalikud ja põhjendatud kulud tema esindajana poolt osutatud õigusabi eest: hinnata hagi puhul kohtu määramisel. Kuna hagi jääb rahuldamata jäävad hageja poolt kantud kohtukulud tema enda kanda. Maimu Laumets Kohtunik

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.