X hagi Y vastu 65 215 krooni väljamõistmiseks, kinnistu omaniku nimele hoonestusõiguse kandmiseks ja kinnistusraamatu kande muutmiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Tartu Maakohtu 22. novembri 2005 otsus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
X ja Y apellatsioonkaebused
Kohtuistungi toimumise aeg
8. veebruar 2006
Menetlusosalised ja nende
Apellant-hageja: X, esindaja Katrin Prükk Apellant-kostja: Y, esindaja advokaat Andres Veski.
esindajad
RESOLUTSIOON
Edasikaebamise kord
Jätta X ja Y apellatsioonkaebused rahuldamata ning Tartu Maakohtu 22. novembri 2005 otsus muutmata. X ja Y poolt apellatsiooniastmes kantud menetluskulud jätta nende endi kanda. Otsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kassaatorile kättetoimetamisest alates. Kui kassatsioonkaebuses ei taotleta selle lahendamist istungil, võidakse kaebus lahendada kirjalikus menetluses.
MENETLUSOSALISTE NÕUDED, VASTUVÄITED JA PÕHJENDUSED
X esitas hagi Y vastu ja palus välja mõista hoonestusõiguse tasu võla seisuga 16.06.2005 34 000 krooni ja viivise 31 215 krooni. Samuti taotles ta kinnistu omaniku nimele hoonestusõiguse kandmist ja kinnistusraamatu kande muutmist. Hagiavalduse kohaselt kuulub hagejale kinnistu asukohaga W28a Tartus, kinnistusregistri registriosa nr 15606. Hageja ja kostja sõlmisid 14.08.2001 hoonestusõiguse seadmise ja asjaõiguslepingu Valga notar Anna Rästa büroos, notariaalregistri nr 2584 (edaspidi leping). Lepinguga seadis hageja kostja kasuks eelpoolnimetatud kinnistule tasulise hoonestusõiguse lepingus kokkulepitud tingimustel. Vastav kanne tehti kinnistusraamatusse 31.08.2001 ja avati hoonestusõiguse registriosa nr 32798. Lepingu punkti 5.1.1. kohaselt kohustus hoonestaja maksma omanikule hoonestusõiguse kogu tähtaja eest tasu 12 000 krooni aastas. Lepingu punkti
5.1.2.kohaselt kohustus hoonestaja hoonestusõiguse tasu omanikule tasuma kaks korda aastas võrdsetes osades hiljemalt iga aasta 21. augustiks ja 21. veebruariks järgneva perioodi eest ette. Kostja on maksnud hoonestusõiguse tasu kahel korral: 4000 krooni 26.08.2001 ja 10 000 krooni 04.10.2002. Vastavalt lepingu punktile 5.1.3 kohustus hoonestaja omanikule tasumisega viivitamisel tasuma viivist tasumata summalt 0.15 % päevas iga tasumisega viivitatud päeva eest. Kostja on rikkunud ka teisi lepingu tingimusi: 1) lepingu punktide 4.1.1., 4.1.2. ja 4.1.3. kohaselt kohustus hoonestaja püstitama kinnistule elamu ja renoveerima kinnistul asuva olemasoleva ehitise. Elamu püstitamiseks kohustus hoonestaja taotlema maa sihtotstarbe muutmist, milleks on vajalik kinnisasja omaniku kirjalik nõusolek. Käesoleva ajani ei ole kostja esitanud taotlust maa sihtotstarbe muutmiseks, pole alustanud elamu püstitamist ega kinnistul olemasoleva ehitise renoveerimist; 2) kostja on rikkunud lepingu punktis 4.2.1. kokkulepitud kohustust hoida olemasolev vana ehitis ja kogu kinnistu alaliselt heas seisukorras. Olemasoleva hoone seisukord on halvenenud, lõhutud aknaklaasid on vahetamata, katus laseb vett läbi, katlamaja on lõhutud; 3) asjaõigusseaduse (edaspidi AÕS) § 255 ja lepingu punkti 4.4.3. kohaselt kohustub hoonestaja kandma kõik kinnistuga seotud maksud ja muud avalik-õiguslikud koormatised. Hagejale teadolevalt on maksuameti andmetel kostja jätnud tasumata osaliselt kinnistu maamaksu aastatel 2002 ja 2003; 4) lepingu punkti 4.4.4. kohaselt kohustub hoonestaja sõlmima kinnistuga seotud elektri-, vee-, kanalisatsiooni- ja teiste teenuste lepingud oma nimele kahe kuu jooksul lepingu sõlmimisest. Käesoleva ajani ei ole kostja hagejale teadaolevalt sõlminud kinnistu osas vee- ja kanalisatsioonilepinguid ning prügiveolepingut. Hageja taotleb kostja poolsete lepingurikkumiste tõttu kanda hoonestusõigus X kui hoonestusõigusega koormatud kinnistu omaniku nimele ja teha vastavad kanded kinnistusraamatu registriosades nr 32798 ja 15606.
2.Kostja Y vaidles hagile vastu. Vastuväidete kohaselt on kostja maksnud 10 000 krooni hoonestusõiguse tasu sularahas, kuid ei ole selle eest saanud vastu maksetšekki. Võlaõigusseaduse (edaspidi VÕS) § 95 lg 6 sätestab täitmisel kviitungi andmise kohustuse. Kviitungi andmisest keeldumisel võib võlgnik oma kohustuse täitmisest keelduda kuni kviitungi saamiseni. Sellisel juhul loeb VÕS võlausaldaja kohustuse täitmise vastuvõtmisega viivitanuks. Ebaõige on väide, et kinnistul puuduvad kinnistusraamatusse mitte sissekande kohustuslike isikute õigused. Hageja poolt on AS-ile Tartu Veevärk tasumata võlg alates 1999. aastast summas 14 049.35 krooni, millest hageja kostjat lepingu sõlmimisel ei teavitanud. Kostja nimetatud võlga tasuda ei soovi, kuid sellest tulenevalt on AS Tartu Veevärk keeldunud
igasugusest koostööst kuni võla tasumiseni. Kinnistu puhul on tegemist sihtotstarbeliselt tootmismaaga ning sellel asuva tootmishoonega. Lepingus on meelega jäetud lahtiseks ehitustegevuse tähtajad, sest vanema tööstushoone renoveerimine unikaalset välisilmet säilitades võtab oluliselt rohkem aega kui uue kergehitise püstitamine. Kostja on hageja esindajale üle andnud renoveerimisprojekti eskiislahenduse omaniku kooskõlastuse saamiseks, kuid ei ole kinnistu omaniku kirjalikku nõusolekut saanud käesoleva ajani. Kostja ei ole selles osas lepingut rikkunud. Vana ehitise heakord ei ole halvenenud, võrreldes selle kostja valdusesse andmisega 2001. aastal. Maamaksu tasumine oli ajatatud ning on käesolevaks ajaks täielikult tasutud. Kostja on sõlminud elektrienergiaga varustamise lepingu. Prügiveo lepingut ei pidanud kostja vajalikuks sõlmida, sest kinnistul ei toimu pidevat elutegevust ja tekkinud prügi viiakse avalikku prügilasse. Veevarustuse ja kanalisatsiooni teenuste osutamise lepingu sõlmimine on peatatud enne hoonestusõiguse seadmise lepingu sõlmimist tekkinud võla tõttu. Viimatinimetatud lepingute puudumine ei ole oluline lepingu tingimuste rikkumine.
MAAKOHTU LAHEND
3.Tartu Maakohtu 22. novembri 2005 otsusega rahuldati hagi osaliselt ja mõisteti kostjalt hageja kasuks välja 18 000 krooni põhivõla katteks ja 31 215 krooni viiviste katteks, kokku 49 215 krooni. X nõue Y vastu kinnistu omaniku nimele hoonestusõiguse kandmiseks ja kinnistusraamatu kande muutmiseks jäeti rahuldamata. Otsuse kohaselt makstakse hoonestusõiguse seadmise ja asjaõiguslepingu punkti 5.1.4. kohaselt hoonestusõiguse tasu kinnistu omaniku kontole Ühispangas. VÕS § 76 lg 1 ja lg 3 kohaselt kohustus tuleb täita vastavalt lepingule või seadusele. Kohustus loetakse kohaselt täidetuks, kui see on täidetud täitmise vastuvõtmiseks õigustatud isikule õigel ajal, õiges kohas ja õigel viisil. Kostja on rikkunud kohustust, makstes hoonestusõiguse tasu sularahas, s. t valel viisil. AÕS § 254 lg 1 kohaselt hoonestaja maksab kinnisasja omanikule hoonestusõiguse eest tasu kui ei ole kokku lepitud teisti. Lepingu punkt 5.1.1. ja 5.1.2. kohaselt olid pooled kokku leppinud hoonestusõiguse tasu, 12 000 krooni aastas, tasumisega võrdsetes osades iga aasta 21. augustiks ja 21. veebruariks järgneva perioodi eest ette. Hageja esindajana tegutsenud Z on saatnud kostjate kirjaliku võlanõude 10.01.2004 (tl 15), meili teel on hageja esindaja (ka kostja on oma seletustes ja kirjalikus vastuses hagile tunnistanud, et ta suhtles Z kui eaka hageja esindajaga) küsinud võlga juba 10.09.2003 (tl 72). Viimati tasus kostja hoonestusõiguse tasu 04.10.2002. VÕS § 100 kohaselt kohustuse rikkumine on võlasuhtest tuleneva kohustuse täitmata jätmine või mittekohane täitmine, sealhulgas täitmisega viivitamine. VÕS § 101 lg 1 p 1 ja 6 kohaselt kui võlgnik on kohustust rikkunud, võib võlausaldaja nõuda kohustuse täitmist ja rahalise kohustuse täitmisega viivitamise korral nõuda viivist. VÕS § 108 lg 1 kohaselt kui võlgnik rikub raha maksmise kohustust, võib võlausaldaja nõuda selle täitmist. Rikkumise vabandatavust käesolevas vaidluses ei esine. Kostja ei ole esitanud ühtegi mõjuvat põhjust, mis takistas temal täita lepingust tulenevad kohustused lepingus kokkulepitud tähtaegadel. Olenemata veevõlast ja muudest probleemidest, ei ole kostjal alust viivitada lepingus kokkulepitud tasu maksmisega. Lepingus ei ole kokku lepitud, et teatud tingimustel võib hoonestaja jätta tasu maksmata. Hageja on esitanud hoonestusõiguse tasu nõude 16.06.2005 seisuga summas 34 000 krooni. Kostja on kohtuistungi päeval tasunud hoonestusõiguse tasu 16 000 krooni. Seega tuleb kostjalt kohtuotsusega välja mõista veel 18 000 krooni hageja kasuks hoonestusõiguse tasu katteks. Kuna kostjal puudus mõjuv põhjus maksete tegemisega viivitamiseks, siis tuleb kostjalt välja mõista ka lepingu punkti 5.1.3. alusel hageja esindaja poolt arvestatud viivis, tuginedes VÕS §-ile 101 lg 1 p 6, summas 31 215 krooni. Kostja ei ole viivise arvestuse õigsust vaidlustanud ning ei ole esitanud omapoolset viivise arvestust, mistõttu kohus tugineb hageja arvutustele.
Hageja on esitanud nõude AÕS § 2441 lg 1 alusel, paludes kostjale kuuluva hoonestusõiguse kandmist hageja kui hoonestusõigusega koormatud kinnistu omaniku nimele ja vastava kande tegemist kinnistusraamatu vastavates registriosades. Lepingu sõlmimise ajal kehtinud redaktsioonis oli AÕS § 2441 lg 1 sõnastus järgmine: „Kokkulepitud eelduse saabumisel on kinnisasja omanikul õigus nõuda hoonestusõiguse enda nimele kandmist (omanikule langemine)“. Alates 01.07.2003 on AÕS § 2441 lg 1 sõnastus järgmine: „Kui hoonestaja ei ole hoonestusõiguse seadmisel kokkulepitud tähtaja jooksul nõutavat ehitist püstitanud või kui hoonestaja rikub oluliselt oma lepingulisi kohustusi, on kinnisasja omanikul õigus nõuda hoonestajalt nõusolekut hoonestusõiguse enda nimele kandmiseks (omanikule langemine)“. Lepingu üheski punktis ei ole märget kokkuleppe kohta, et kui kostja üht või teist lepingu tingimust ei täida, on see asjaolu eelduseks kinnisasja omanikule nõuda hoonestusõiguse enda nimele kandmist. Hoonestusõiguse tasu maksmise kokkuleppe rikkumine ei ole aluseks hoonestusõiguse kinnistu omanikule langemisele, sest puudub vastavasisuline kokkulepe. Lepingus puudub kokkulepe ka selle kohta, millise tähtaja jooksul tuleb püstitada nõutav ehitis. Z tunnistus ei asenda vastavasisulist notariaalset kokkulepet. Lepingus on pooled kokku leppinud tagatisi kohustuste rikkumise puhuks. Tunnistajad E. Mee ja M. Jessin on andnud ütlusi kinnistul toimunud muutuste kohta, sealhulgas olemasoleva vana hoone väljanägemise ja seisundi muutuste kohta. Kuid lepingu punktis 4.2.2. on kokku lepitud, et kui hoonestaja ei hoia kinnistut, olemasolevat vana ehitist ja püstitatavat ehitist heas seisukorras, siis on kinnisasja omanikul õigus lasta teha vajalikud tööd hoonestaja kulul. Lepingus ei ole kokku lepitud, et nimetatud rikkumise korral on kinnistu omanikul õigus nõuda hoonestusõiguse kandmist enda nimele. Lepingust nähtub, et ükski rikkumine ei too kaasa hoonestaja kohustust kanda hoonestusõigus üle omanikule, vaid näeb ette õiguse sõlmida kindlustuslepingu omaniku poolt hoonestaja kulul või nõuda leppetrahvi või on üldse ilma kokkulepitud sanktsioonita, n. t kommunaalteenuste osutamise lepingute sõlmimise kohustus. TsMS § 60 lg 1 kohaselt mõistab kohus poole taotlusel, kelle kasuks on otsus tehtud, teiselt poolelt selle poole kasuks välja vajalikud ja põhjendatud kohtukulud. X esindaja Katrin Prükk on esitanud hageja kohtukulude nimekirja summas 11 682 krooni. Kuna hagi Y vastu rahuldatakse võla ja viiviste nõudes, siis on põhjendatud Y ilt välja mõista hageja makstud riigilõiv summas 4500 krooni ning hageja kulud õigusabile TsMS § 61 lg 1 p 1 sätestatud määras, s. o kuni 5 % hagi rahuldatud ja vabatahtlikult tasutud osast, s.o 3260 krooni. Arvestades kohtumenetluse kestust, on hageja kulutused õigusabile väljamõistetud ulatuses mõistlikud ja põhjendatud.
ASJAOSALISTE TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED
4.X esitas apellatsioonkaebuse, milles taotleb Tartu Maakohtu 22. novembri 2005 otsuse tühistamist osas, milles hagi jäeti rahuldamata ja uue otsuse tegemist, millega rahuldada hagi täielikult ning kanda kinnistut registriosaga nr 15606 koormav hoonestusõigus registriosaga 32798 X nimele ja teha vastav kanne kinnistusraamatus. Juhul, kui kohus leiab, et asjas kuulus kohaldamisele AÕS § 2441 lg 1 31.06.2003 kehtinud redaktsioonis, tühistada kohtuotsus osas, millega X nõue Y vastu kinnistu omaniku nimele kandmiseks ja kinnistusraamatu kande muutmiseks jäeti rahuldamata protsessiõigusnormi olulise rikkumise tõttu ja saata asi selles osas esimese astme kohtule uueks läbivaatamiseks. Apellatsioonkaebuse põhjenduste kohaselt: 1) on põhjendamatult jäetud kohaldamata AÕS § 2441 lg 1 vaidluse lahendamise ajal kehtinud redaktsioon, mis sätestas: ,,Kui hoonestaja ei ole hoonestusõiguse seadmisel kokkulepitud tähtaja jooksul nõutavat ehitist püsitanud või kui hoonestaja rikub oluliselt oma lepingulisi kohustusi, on kinnisasja omanikul õigus nõuda hoonestajalt nõusolekut enda nimele kandmiseks (omanikule langemine)“. Hageja on tõendanud, et kostja on oluliselt rikkunud sõlmitud hoonestusõiguse
lepingut. Kostja pole taganud hoone säilimist (lepingu p 4.2.1), pole hoidnud kinnistut alaliselt heas seisukorras (p 4.2.1), pole alustanud vana hoone renoveerimist ega uue hoone ehitamist (p 4.1.1), on jätnud tasumata maksud ja pole kandnud muid avalik-õiguslikke koormatisi (p 4.4.3), on jätnud sõlmimata vajalikud lepingud (p 4.4.4); 2) oleks hageja, teades, et kohtu arvates kuulub asjas kohaldamisele enne 01.07.2003 kehtinud seadus, saanud oma nõuet muuta ja tugineda AÕS §-ile 243 lg 1, mis sätestas: „Kui hoonestusõiguse omanik (hoonestaja) ei ole hoonestusõiguse omandamise alusega ettenähtud tähtaja jooksul nõutavat ehitist püstitanud või on rikkunud § 247 2. lõikest tulenevat kohustust, on koormatud kinnisasja omanikul õigus nõuda hoonestusõiguse lõpetamist“. Juba kehtivuse kaotanud õigusnormi kohaldamine olukorras, kus kohus selle kohaldamise võimalust kohtumenetluses ei selgitanud, tuleb lugeda protsessiõigusnormi oluliseks rikkumiseks.
5.Y vaidleb X apellatsioonkaebusele vastu ja taotleb selle rahuldamata jätmist. Vastuväidete kohaselt: 1) on lepingutingimustele ja poolte vahelistele kokkulepetele õige hinnangu andmiseks vaja kohaldada lepingu sõlmimise aja redaktsiooni, s. o enne 01.07.2003 kehtinud AÕS § 2441 lg 1 redaktsiooni. Kohus on õigesti viidanud, et hageja viited kostjapoolsetele olulistele lepingu rikkumistele ei too kaasa hoonestaja kohustust anda hoonestusõigus üle kinnisasja omanikule. AÕS § 2441 lg 1 kohaldamiseks puuduvad eelduslikud (n. t rikkumised koos sanktsioonidega) kui ka lepingulised alused; 2) on arusaamatu seisukoht, et kohus oleks pidanud teatama, mis sätet ta kavatseb kohaldada. TsMS § 225 lg 1 järgi asub kohus otsust tegema pärast asja läbivaatamist, seega ei saanud kohus mitte kuidagi eelotsustust vältides viidata, kas haginõue on esitatud piisava seadusliku alusega või mitte.
6.Y esitas apellatsioonkaebuse, milles taotleb Tartu Maakohtu 22. novembri 2005 otsuse tühistamist osaliselt, s. o hoonestusõiguse tasu summas 18 000 krooni, viivise 31 215 krooni ja hageja kohtukulude, summas 7 760 krooni, väljamõistmises Y ilt ja uue otsuse tegemist, millega jätta hagi täielikult rahuldamata. Apellatsioonkaebuse põhjenduste kohaselt: 1) on haginõude suurendamise avaldus 16.06.2005 esitatud volituseta isiku poolt. Hagejat esindas kohtus Z, kellele hageja oli väljastanud 20.01.2004 lihtvolikirja asjaajamiseks hageja nimel kehtivusajaga kuni 31.12.2004. Sama volikirja alusel väljastas Z omakorda lepingulisele esindajale K. Prükile tähtajatu volikirja. K. Prüki volitused lõppesid seega 31.12.2004, samaaegselt teda edasivolitanud Z volituste lõppemisega TsÜS § 125 lg 2 p 3 alusel. Seega on haginõude täiendus 16.06.2005 tehtud selleks volitamata ning kehtivaid volitusi mitteomava isiku, s. o K. Prüki poolt. TsÜS § 128 lg 1 ja § 129 lg 1 alusel on esindusõiguseta isiku poolt tehtud tehing tühine, seega tuleb avalduse esitamine kohtule lugeda tühiseks; 2) tulenevalt eeltoodust tuleb lugeda, et hageja puudus eelistungitelt ning kohtuistungitelt alates 31.12.2004. Asjaolu, et hageja nimetas enda uueks esindajaks Z (tl 135, lisa 3) ei tähenda, et lepingulise esindaja K. Prüki volitused oleksid pikenenud või uuenenud alates nimetatud volikirja esitamisest. Ainsaks esindajaks kohtus sai hageja nimel olla ainult Z oma volikirja (tl 135) alusel. Seega tulnuks kohtul kogu hagi vähemalt teisel istungil, s. o 20.01.2005, millelt hageja pool faktiliselt puudus, jätta läbi vaatamata TsMS § 22 lg 1 p 2 ja 3 ning TsMS § 199 lg 3 alusel; 3) on põhjendamatult viivis välja mõistetud. Kostja esitas hageja viivise väljamõistmise nõudele tulenevalt VÕS §-ist 95 lg 6 vastuväite, sest asjas tuvastatult ei ole hageja andnud kostjale kviitungit summale 10 000 krooni. Kohus ei ole andnud hinnangut asjaolule, kas hageja kviitungi andmisest keeldumine oli õiguspärane. Kuivõrd hageja ise tekitas kohustuse täitmise vastuvõtu viivituse, tuleb lugeda kostja hoonestusõiguse tasu maksmise kohustuse täitmatajätmist
vabandatavaks VÕS § 119 alusel.
RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED
7.Ringkonnakohus leiab, et X ja Y apellatsioonkaebused tulevad jätta rahuldamata ning Tartu Maakohtu 22. novembri 2005 otsus muutmata. Kuna maakohtu otsus on seaduslik ja põhjendatud, siis ringkonnakohus nõustub esimese astme kohtu põhjendustega ning ei pea vajalikuks neid TsMS § 654 lg 6 alusel korrata. Ükski apellatsioonkaebustes esitatud põhjendus ei ole aluseks maakohtu vaidlustatud otsuse tühistamisele. Vastuseks X apellatsioonkaebusele märgib ringkonnakohus järgmist: Ebaõige on X seisukoht, et maakohus on asja lahendamisel kohaldanud kuni 01.07.2003 kehtinud AÕS § 2441 lg 1 redaktsiooni, mitte aga otsuse tegemise ajal kehtinud seadust. Maakohus on läbi lepingu sõlmimise ajal kehtinud AÕS § 2441 lg 1 hinnanud seda, kas pooled lepingu sõlmimisel leppisid kokku eelduse, millise saabumisel on kinnisasja omanikul õigus nõuda hoonestusõiguse enda nimele kandmist ning õigesti leidnud, et hoonestusõiguse seadmise lepingus ei ole kokku lepitud hoonestusõiguse omanikule langemise eeldusi. Vastavalt AÕS §-ile 2551 p-le 4 kuuluvad hoonestusõiguse sisu hulka ka omaniku ja hoonestaja kokkulepped hoonestaja kohustuse kohta kanda vastava eelduse tekkimisel hoonstusõigus üle omanikule. AÕS § 2441 lg 1 kohaselt kui hoonestaja ei ole hoonestusõiguse seadmisel kokkulepitud tähtaja jooksul nõutavat ehitist püstitanud või kui hoonestaja rikub oluliselt oma lepingulisi kohustusi, on kinnisasja omanikul õigus nõuda hoonestajalt nõusolekut hoonestusõiguse enda nimele kandmiseks (omanikule langemine). Pooled ei ole sõlminud AÕS § 2551 p 4 kohaseid kokkuleppeid. Seega ei ole pooled kokku leppinud hoonestusõiguse seadmisel reversiooni kohaldamise täpsetes eeldustes. Nähtuvalt hoonestusõiguse seadmise lepingust (toimik nr 2-04-127 tl 10-14) puudub pooltel kokkulepe selle kohta, millise tähtaja jooksul kostja (hoonestaja) püstitab kinnistule elamu ning renoveerib olemasoleva ehitise. Kuna hoonestusõiguse seadmisel ei lepitud kokku tähtajas, mille jooksul kostja peab ehitise püstitama, siis puudub hagejal AÕS §-is 2441 lg 1 sätestatud alus nõuda hoonestajalt nõusolekut hoonestusõiguse enda nimele kandmiseks seoses sellega, et hoonestaja ei ole hoonestusõiguse seadmisel kokkulepitud tähtaja jooksul nõutavat ehitist püstitanud. Samuti ei ole asja materjalidega tõendatud kostja poolt oluliselt oma lepinguliste kohustuste rikkumine, mis annaks hagejale kinnisasja omanikuna õiguse nõuda kostjalt nõusolekut hoonestusõiguse enda nimele kandmiseks. AÕS § 2441 lg 1 seob kinnisasja omaniku õiguse nõuda hoonestajalt nõusolekut hoonestusõiguse enda nimele kandmiseks hoonestaja poolt oma lepinguliste kohustuste oluliste rikkumisega. Seega on kinnisasja omaniku õigus seatud sõltuvusse rikkumise raskusest. Lepingu rikkumine on oluline eelkõige juhtudel, mis on loetletud VÕS §-is 116 lg 2 ning antud asjas ei ole hageja tõendanud ühegi VÕS §-is 116 lg 2 sätestatud aluse olemasolu. Kuigi VÕS §-is 116 lg 2 sätestatud oluliste rikkumise juhtude loetelu on näidisloetelu ning kohtul on võimalik lähtudes asjaoludest lugeda ka teisi rikkumisi olulisteks, ei ole ükski hageja poolt esitatud kostjapoolne lepinguliste kohustuste täitmise rikkumine nii oluline, et annaks aluse tal taotleda nõusolekut kostjalt hoonestusõiguse enda nimele kandmiseks.
Hageja väite kohaselt seisnes kostja poolt oluline lepingu rikkumine selles, et ta rikkus lepingu punktis 4.2.1. kokkulepitud kohustust hoida olemasolev vana ehitis ja kogu kinnistu alaliselt heas seisukorras. Maakohus on õigesti leidnud, et kuna pooled on lepingu punktis 4.2.2. kokku leppinud, et kui hoonestaja ei täida kinnisasja omaniku nõuet kinnistu korrasoleku kohta vastava tähtaja jooksul, on omanik õigustatud laskma teostada vajalikud tööd hoonestaja kulul, siis ei ole lepingu punkti 4.2.1. rikkumine käsitletav sellise AÕS § 2441 lg 1 mõttes olulise lepingulise kohustuse rikkumisena, mis annaks aluse hagejale kinnisasja omanikuna nõuda kostjalt nõusolekut hoonestusõiguse enda nimele kandmiseks. Hageja põhjenduste kohaselt rikkus kostja oluliselt oma lepingulisi kohustusi ka sellega, et ta jättis osaliselt tasumata kinnistu maamaksu aastatel 2002 ja 2003 (lepingu p 4.4.3.) ning ei täitnud lepingu punkti 4.4.4., mille kohaselt ta oli kohustatud sõlmima oma nimel kinnistuga seotud elektri-, vee-, kanalisatsiooni- ja teiste teenuste lepingud kahe kuu jooksul lepingu sõlmimisest. Kostja poolt on siiani sõlmimata vee- ja kanalisatsioonilepingud ning prügiveoleping. Ringkonnakohus leiab, et ka nimetatud hageja põhjendused ei ole aluseks AÕS § 2441 lg 1 alusel hoonestusõiguse omanikule langemisele. Vastavalt AÕS §-ile 255 kõik hoonestusõigusega koormatud maatükil lasuvad maksud tasub ja avalik-õiguslikud reaalkoormatised kannab hoonestaja. Seega seadusest tulenevalt peab maamaksu tasuma kostja kui hoonestaja ning hagejal ei ole kohustust seda tema eest teha ning samuti ei teki hagejal kohustust nõuda kostjalt maamaksu tasumist. Kostja poolt lepinguliste kohustuste olulise rikkumisena ei ole käsitletav, see, kas ta sõlmis (või ei sõlminud) enda nimel vee- ja kanalisatsioonilepingud ning prügiveolepingud. Vastuseks Y apellatsioonkaebusele märgib ringkonnakohus järgmist: Põhjendamatu on kostja väide hageja esindaja volituse puudumise kohta esitada haginõude suurendamise avaldus 16.06.2005 ning samuti esindada hagejat eelistungil ja kohtuistungil. Kuigi toimikus oleva volikirja järgi oli Z volikiri X esindamiseks lõppenud ja sellega oli lõppenud ka K. Prüki volikiri, võib esindamise lugeda kehtivaks TsÜS §-ist 129 lg 1 tulenevalt. Ringkonnakohtule esitatud volikirjast nähtub, et hageja esindajal oli olemas volitus hageja esindamiseks Tartu Maakohtus. Maakohus on õigesti välja mõistnud kostjalt viivise 31 215 krooni ning Y apellatsioonkaebus on selles osas põhjendamatu. Ebaõige on kostja seisukoht, et hageja oli ise viivituses kohustuse täitmise vastuvõtmisega (ei andnud kviitungit summale 10 000 krooni). Nähtuvalt poolte vahel sõlmitud hoonestusõiguse seadmise lepingu punktist 5.1.4. makstakse hoonestusõiguse tasu kinnistu omaniku kontole Ühispangas. Vastavalt VÕS §-ile 119 lg 1 satub võlausaldaja vastuvõtuviivitusse, kui võlgnik ei saa täita oma kohustust võlausaldajast tuleneva asjaolu tõttu, eelkõige, kui võlausaldaja ei võta õigustamatult vastu talle tegelikult pakutud kohustuse kohast täitmist või keeldub õigustamatult kohustuse täitmisest, milleta võlgnik ei saa oma kohustust täita, või ei tee võlgniku kohustuse täitmiseks vajalikku muud tegu või koostööd võlgnikuga. Kostja ei ole esitanud vastuväiteid selle kohta, et tema poolt tasu maksmine oli takistatud seetõttu, et ta ei saanud maksta tasu hageja kontole Ühispangas (s. o võlausaldaja ei võta õigustamatult vastu talle tegelikult pakutud kohustuse kohast täitmist). Asjakohane ei ole kostja väide, et hageja oli ise vastuvõtuviivituses, sest ei andnud sularahamakse tegemise kohta kviitungit. Hageja võttis vastu kostja poolt mittekohase täitmise (sularaha 10 000 krooni) ning asja materjalidest ei nähtu, et kostja oleks tahtnud maksta hagejale võlguolevat tasu, kuid hageja käitumise tõttu jäi tal tasu maksmata ja tekkis võlgnevus. Seega ei ole asjas tõendatud võlausaldaja vastuvõtuviivitus ja maakohus on õigesti rahuldanud hageja viivise nõude.
Vastavalt „Tsiviilkohtumenetluse seadustiku ja täitemenetluse seadustiku rakendamise seaduse“ §-ile 3 enne käesoleva seaduse jõustumist alustatud menetluse puhul kohaldatakse menetluskulude jaotamisele ja nende kindlaksmääramisele seni kehtinud tsiviilkohtumenetluse seadustikus sätestatut. Seega tuleb lähtuda menetluskulude jaotamisel kuni 01.01.2006 kehtinud TsMS §-ist 60 lg 1. Kuna mõlemad apellatsioonkaebused jäävad rahuldamata, siis vastavalt nimetatud paragrahvile jäävad apellantide poolt apellatsiooniastmes kantud menetluskulud nende endi kanda.
Maili Lokk
Ago Kutsar
Viivi Tomson
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.