PH hagi MR vastu omandiõiguse tunnustamiseks, asja väljanõudmiseks ebaseaduslikust valdusest, väljatõstmiseks, omandiõiguse rikkumise ja ebaseadusliku valdusega tekitatud kahju hüvitamiseks, omandiõiguse rikkumise teel saadu hariliku väärtuse hüvitamiseks
Menetlusosalised ja nende esindajad
Hageja PH, esindaja advokaat CP Kostja MR esindaja JM
Kohtuistungi toimumise aeg
13. detsember 2005. a
RESOLUTSIOON
1.Hagi rahuldada.
2.Tunnustada PH omandiõigust korteriomandile ja välja nõuda korteriomand MR ebaseaduslikust valdusest PH valdusesse.
3.Välja tõsta MR korterist .
4.Välja mõista MR PH kasuks talle omandiõiguse rikkumise ja ebaseadusliku valdusega tekitatud kahju hüvitamiseks 10.321,06 ( kümme tuhat kolmsada kakskümmend üks krooni 06 senti).
5.Kohustada MR hüvitama PH rikkumise teel saadu harilik väärtus summas 67.383,76 ( kuuskümmend seitse tuhat kolmsada kaheksakümmend kolm krooni ja 76 senti). Kohtukulude jaotus
1.Välja mõista MR PH kasuks kohtukulude katteks 60.610.- ( kuuskümmend tuhat kuussada kümme) krooni.
2.Jätta MR kohtukulud tema enda kanda. Edasikaebamise kord
2-05-23931/31 (vana nr 2/31-8773/04) Kohtuotsusele on menetlusosalistel õigus esitada apellatsioonkaebus 30 päeva jooksul arvates otsuse apellandile kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel kohtuotsuse avalikult teatavakstegemisest. Apellatsioonkaebus esitatakse Tallinna Ringkonnakohtule. Vaidlustamata asjaolud.
1..a. sõlmisid PHja MR notariaalse korteriomandi müügilepingu ja asjaõiguslepingu. Müügilepinguga võõrandas müüja MR ostjale PH korteriomandi 565.000.- krooni eest ning asjaõiguslepingus leppisid müüja ja hageja kokku korteriomandi üleandmise. Lepingu p.-s
2.2.2.kinnitas müüja, et korter ei ole koormatud mitteühegi lepingus nimetamata kolmanda isiku õigusega, sealhulgas kinnistusraamatusse mittesissekandekohustuslike õigustega. PH kanti korteriomandi omanikuna kinnistusraamatusse .a.
2..a. sõlmisid PH ja MR notariaalse kokkuleppe kohtuotsuse p-s 1 nimetatud lepingu muutmiseks. Muudetud lepingu p. 5.2 kohaselt kohustus müüja andma korteriomandi hagejale üle hiljemalt .a.
3..a. allkirjastasid MR ja PH vara üleandmise- vastuvõtmise akti. Akti allkirjastamise hetkel ei olnud korteris teistele isikutele kuuluvat vara. Hageja vahetas korterilukud ja lahkus korterist. Samal õhtul korterisse tagasi tulles avastas hageja, et korteri ukselukk oli uuesti ära vahetatud ja korteris oli MR endine abikaasa MR ehk kostja. Kostja keeldus korterit vabastamast ja hagejale tema omandit üle andmast.
4..a. saatis hageja kostjale nõude korteriomandi üleandmiseks ja teatas kostjale, et MR ja M R vaheline tasuta kasutamise leping on VÕS § 393 lg 3 alusel kostjale üles öeldud ning hoiatas kostjat, et korteri üleandmisega viivitamisel nõuab hageja temalt korteri üleandmisega viivitamise aja eest kahju hüvitamist. Kostja ei andud hagejale korteriomandi valdust üle kuni asja sisulise arutelu lõpuni. Hageja nõue ja põhjendused.
5..a. kohtule esitatud hagis palus hageja tunnustada tema omandiõigust korteriomandile ja korter kostja ebaseaduslikust valdusest välja nõuda, tõsta kostja välja korterist ning välja mõista kostjalt hageja omandiõiguse rikkumise ja ebaseadusliku valdusega hagejale põhjustatud kahju summas 8746,66 krooni ning kohustada kostjat hüvitama hagejale rikkumise teel saadu harilik väärtus 15.387.- krooni.
6.Hageja oli seisukohal, et temal kui korteriomandi omanikul on AÕS § 80 sätestatust tulenevalt õigus nõuda omandiõiguse tunnustamist korteriomandile ja asja väljanõudmist ebaseaduslikku valdaja valdusest oma valdusse. Hageja leidis, et ta on korteriomandi omanik alates .a., mil kinnistusraamatusse tehti kanne tema omandiõiguse kohta ning kostja valdab tema omandit ebaseaduslikult. Hagejale korteri müünud MR kinnitas talle, et kostjaga sõlmitud korteri tasuta kasutamise lepingu üles öelnud. Ka hageja ise on kostjat lepingu ülesütlemisest korduvalt nii suuliselt kui kirjalikult teavitanud ning temalt korteri kohest vabastamist nõudnud. Hageja leiab, et kostja rikub korteri valdamisega tema kui omaniku AÕS §-is 68 sätestatud õigust oma vara vallata, kasutada ja käsutada, millest tulenevalt on tal õigus nõuda ka oma vara valduse üleandmist.
Lk 2 (6)
2-05-23931/31 (vana nr 2/31-8773/04)
7.Tulenevalt VÕS § 1043 sätestatust peab hageja end õigustatuks nõudma kostjalt ka talle õigusvastaselt tekitatud kahju hüvitamist. VÕS § 1045 lg 1 p 5 kohaselt on kahju tekitamine õigusvastane eelkõige siis kui see tekitati kannatanu omandi või sellega sarnase õiguse või valduse rikkumisega. Tulenevalt kostja valduse ebaseaduslikkusest ning tema pahausksest tegevusest on hageja olnud sunnitud oma omandiõiguse realiseerimiseks kasutama õigusabi õigusnõustamisele enne hagi kohtusse esitamist ning on kandnud selle eest kulusid kokku summas 8746,66 krooni, mille ta palub kostjalt välja mõista. .a. esitatud hagiavalduse täienduse kohaselt suurendas hageja nimetatud nõuet 18% ehk käibemaksu võrra ning palus välja mõista kostjalt kokku 10.321,06 krooni talle tekitatud kahju hüvitamiseks.
8.Lisaks eelpooltoodule palus hageja kostjalt välja mõista ka VÕS § 1037 lg 1 ja § 1039 alusel hageja nõusolekuta tema omandit kasutanud õiguse rikkujalt ehk kostjalt rikkumise teel saadu hariliku väärtuse ja rikkumisega saadud tulu. Nõude aluseks olid järgmised asjaolud: Kostja on kasutanud hagejale kuuluvat vara eluruumina. Juhul kui kostja ei oleks hageja eluruume kasutanud, oleks tal tulnud samalaadse eluruumi üürimise korral tasuda üürileandjale üüri 3700.- krooni kalendrikuus ning sama summa oleks saanud ka hageja üürnikult kui ta oleks talle kuuluva korteri turuhinnaga välja üürinud. Seisuga .a. ehk hagi esitamisel leidis hageja, et kostja on tema arvel alusetult rikastunud 15.387.- krooni võrra. Menetluse käigus suurendas hageja oma nõuet kostja vastu ka selles osas ja palus kohustada kostjat hüvitama talle rikkumise teel saadu harilik väärtus perioodi .a. kuni .a. eest kokku summas 67.383,76 krooni.
9.Rahalisi nõudeid kostja vastu soovis hageja tõendada dokumentaalsete tõenditega, asja ebaseadusliku valdamist kostja poolt aga hageja seletuse ja tunnistaja ütlustega. Kostja vastuväited ja põhjendused.
10.Kostja hagi ei tunnistanud ja palus jätta selle rahuldamata. Kostja vastuväidete kohaselt ei olnud ta MR ja PH vahel .a. sõlmitud lepingu pool ega võtnud seetõttu sellega omale ka mingisuguseid kohustusi. Kostja on vaidlustanud hagi esitamisega MR vastu viimase ja PH vahel .a. sõlmitud tehingu ja palub selle tühisust tunnustada.
11.Kostja väidetel sai ta töökoha kaudu omale korteri .a. ning tema ja MR abielu lahutati .a. Vara poolte vahel ei jagatud. .a. toimus vaidlusaluse korteri erastamine ning kostja andis nõusoleku korteri erastamiseks MR nimele tingimusel, et MR lubab tal elada vaidlusaluses korteris kuni talle ühetoalise korteri ostmiseni. Kuna MR ei ole talle korterit ostnud ning käesolevaks ajaks on teatavaks saanud, et seda tingimust ei olnud fikseeritud ka korteri erastamise ostu-müügilepingus, on ta esitanud ka hagi viimati nimetatud lepingu tühisuse tunnustamiseks. Tasuta kasutamise lepingut kostjal väidetavalt MR sõlmitud ei olnud ning kohtuistungil väidetu kohaselt kasutas ta korterit koos MR kaasomanikuna. Kostja väidetel ei olnud hageja ka korteriomandi omandamisel heauskne ostja kuna ta teadis, et kostja elab vaidlusaluses korteris ning seepärast oli korteriomandi müügihind ka alla turuväärtuse.
12.Rahaliste nõuete osas oli kostja seisukohal, et kuivõrd tema kasutab korterit õiguslikul alusel, pole ta sellega hagejale ei kahju tekitanud ega pea ka hüvitama hagejale rikkumise teel saadu harilikku väärtust.
13.Oma vastuväiteid soovis kostja tõendada tunnistaja ütluse, kostja seletuse ja dokumentaalsete tõenditega.
Lk 3 (6)
2-05-23931/31 (vana nr 2/31-8773/04) Kohtuotsuse põhjendused.
14.Kohus, kuulanud kohtuistungil ära poolte seletused, tunnistajate ütlused ja uurinud kohtu käsutuses olevaid dokumentaalseid tõendeid, leiab et hagi tuleb kohtuotsusega rahuldada.
15.Kohtule esitatud dokumentaalsed tõendid - korteriomandi müügileping ja asjaõigusleping, mille sõlmisid Tallinna notari EP juures .a. MR ja PH, kokkulepe korteriomandi müügilepingu ja asjaõiguslepingu muutmiseks, mille sõlmisid samad pooled .a. ning kinnistusraamatu väljavõte .a., mille kohaselt on PH kantud .a. kinnistamisavalduse alusel sisse kinnistusraamatusse .a. korteriomandi omanikuna, tõendavad PH omandiõigust korteriomandile. AÕS § 118 lg 1 kohaselt on PH omandiõigus kinnisasjale ehk Tuisu 5-12 korteriomandile tekkinud .a., mis on hageja omanikuna kinnistusraamatusse kandmise aeg. Kohus on seisukohal, et kostja väited sellest nagu oleks hageja omandanud kinnisasja pahauskselt seetõttu, et ta teadis, et korter oli kostja valduses ja ka seetõttu oli korteri müügihind hagejaga müügilepingu sõlmimisel turuhinnast väiksem, jäid kostja paljasõnalisteks tõendamata väideteks ega saa olla pahausksuse tõendamise aluseks ka oma sisu poolest. . Kostja poolt taotletud tunnistaja AA ütluste kohaselt olevat küll kostja hagejat informeerinud tema õigusest kasutada eluruumi, kuid samas ei tundnud tunnistaja ära ei hageja poolt esitatud fototabeli järgi ega ka isiklikult kohtuistungil. Kuna hageja seletuse ja hageja poolt taotletud tunnistaja TL ütluste kohaselt ei kohtunud nemad kostjaga kordagi korteris ja tunnistaja AA ütluste kohaselt käis korterit vaatamas ka teisi võimalikke ostjaid, võib sellest teha järelduse, et kostja võis oma väidetavast õigusest vaidlusalusele korterile rääkida kellelegi teisele potentsiaalsetele ostjale. Asjaolu, et hageja ei teadnud korteriomandi ostmisel ja asjaõiguslepingu sõlmimisel kostja väidetavatest õigustest korteriomandile kinnitab ka see, et lepingu p.-s 2.2.2 on müüja kinnitanud, et korter ei ole koormatud mitteühegi kolmanda isiku õigusega ning ka see, et .a. kui korteriomand hagejale selle müüja poolt üleandmis-vastuvõtmisaktiga üle anti, oli korter tühi. Tehingu sõlmimise ajal kehtinud AÕS § 56 lg 3 kohaselt jäävad kinnisasja heauskselt omandanud isiku õigused kehtima kui isik kinnistusraamatu andmetele tuginedes omandab heauskselt kinnisasja või piiratud asjaõiguse. Omandaja on pahauskne kui ta teadis või pidi teadma, et kinnistusraamatu kanne on ebaõige. Kuna tõendatud ei ole, et kinnistusraamatu kanne oleks olnud ebaõige või et hageja oleks sellest teadnud, on hageja asja heauskne omanik.
16.AÕS § 80 lg 1 järgi on omanikul nõudeõigus igaühe vastu, kes õigusliku aluseta tema asja valdab. Sama seaduse paragrahvide 81 ja 82 lg 1 järgi pidi hageja tõendama oma omandiõigust ja vaidluse korral seda, et tema asja valdab kostja. AÕS § 83 lg 1 kohaselt peab kostja nõude vaidlustamiseks tõendama, et hageja ei ole asja omanik või et asja omanik on kostja või et kostjal on õigus asja vallata mõne asjaõiguse või muu õigus alusel. Kuna kohtuotsuse p-s 15 jõudis kohus järeldusele, et hageja on vaidlusaluse korteriomandi omanik, on tal õigus nõuda vindikatsioonihagi esitamisega asja välja isikult kes seda ebaseaduslikult valdab. Selle asjaolu üle, et korterit valdab kostja, pooltel vaidlust ei ole. Asjaolu, et kostjal on õigus vaidlusalust eluruumi vallata, oli kostja tõendamise koormus. Kohus on seisukohal, et kostja vastuväited sellest, et korter eraldati temale töökoha kaudu 1985.aastal (tõendatud ka dokumentaalse tõendiga) ja et tema endine abikaasa MR lubas suulise kokkuleppe kohaselt kostjale osta ühetoalise korteri tingimusel, et kostja annab oma lahutatud abikaasale nõusoleku korteri erastamiseks, ei oma õiguslikku tähendust käesoleva vaidluse lahendamisel PH ja MR vahel ning kostja ei ole asja menetlemise kestel tõendanud, et tal oleks õigus asja vallata, millest tulenevalt tuleb korteriomand kostja ebaseaduslikust valdusest välja nõuda ja kostja eluruumist kohtuotsusega välja tõsta.
Lk 4 (6)
2-05-23931/31 (vana nr 2/31-8773/04)
17.Kuna kohus on kohtuotsuse p-des 15-16 jõudnud järeldusele, et hageja on korteriomandi heauskne omanik ja kostja valdab korterit ebaseaduslikult, on kohtu arvates põhjendatud VÕS § 1043 ja 1045 lg 1 p 5 sätestatu alusel kostjalt välja mõista hageja kasuks ka hageja valduse rikkumisega talle kostja poolt õigusvastaselt tekitatud kahju.. Kohtule esitatud dokumentaalsed tõendid – OÜ arved hagejale ja nende spetsifikatsioonid tõendavad, et hageja on olnud tulenevalt kostja valduse ebaseaduslikkusest ning tema pahausksest tegevusest olnud sunnitud oma omandiõiguse realiseerimiseks kasutama õigusabi õigusnõustamisele enne hagi kohtusse esitamist ning on kandnud selle eest kulusid kokku summas 10.321,06 krooni. Nimetatu on käsitletav hageja kahjuna ja tuleb välja mõista kostjalt hageja kasuks.
18.Lisaks kohtuotsuse p-s 17 märgitule peab kohus põhjendatuks rahuldada kohtuotsusega ka hageja teine rahaline nõue kostja vastu ning seda VÕS § 1037 lg 1 ja § 1039 alusel. Kohus on kohtuotsuse p-des 15-17 jõudnud järeldusele, et kostja kasutas hageja nõusolekuta viimase omandit. VÕS § 1037 lg 1 sätestab, et õigustatud isiku nõusolekuta tema omandit kasutanud või muul viisil rikkunud isikul on kohustus hüvitada õigustatud isikule rikkumise teel saadu harilik väärtus. VÕS § 1039 kohaselt võib õigustatud isik lisaks saadu harilikule väärtusele nõuda rikkujalt, kes teadis oma õiguse puudumisest või pidi sellest teadma, ka rikkumisega saadud tulu väljaandmist. Vaidlust ei ole poolte vahel selles, et kostja on kasutanud hagejale kuuluvat korteriomandit eluruumina. Hageja poolt esitatud dokumentaalsed tõendid – kinnisvara portaali internetipõhised väljatrükid ja UM vastus hagejat esindavale advokaadibüroole tõendavad, et turuüüri suuruseks hagejale kuuluva korteri väljaüürimisel oleks olnud perioodil mil hageja oli korteriomandi omanik ja kostja seda ebaseaduslikult kasutas, s.o. .a. – .a. 3700.- krooni. Eeltoodu alusel teeb kohus järelduse, et kui kostja ei oleks hagejale omandiõiguse alusel kuuluvat korteriomandit ebaseaduslikult kasutanud ja oleks omale samaväärse elamispinna turuhinnaga üürinud, oleks tal tulnud tasuda üürileandjale eelpoolnimetatud perioodi - 17 kuu ja 17 päeva eest 67.383,76 krooni. Hageja samal ajal oleks aga saanud oma korteriomandi turuhinnaga väljaüürimisel samas suuruses üüri. Kuna kostja rikkus aga hageja omandiõigust, rikastus ta hageja arvel 67.383,76 krooni võrra ja nimetatud summa tuleb kohustada kostjat hagejale hüvitama. Kohtukulud
19.Kohtukulude jaotamisel poolte vahel juhindub kohus TsMS § 60 lg 1 ja § 61 lg 1 p 1 ja 2 sätestatust ning asub seisukohale, et kuivõrd kohus otsustab hagi rahuldada täielikult tuleb hageja kohtukulud jätta kostja kanda ja kostja kohtukulud tema enda kanda. Hageja kohtukuludest kuulub kostjalt väljamõistmisele hageja poolt hagi esitamisel riigituludesse tasutud riigilõiv, mis kokku moodustab summa 35.610.- krooni. Arvestades asja keerukust, selle ettevalmistamiseks kulunud aega, kohtuistungite kestvust ning ka seda, et kohtuistung .a. lükkus edasi põhjusel, et kostja esindajal ei olnud kohtule esitada kehtivat volikirja kostja esindamiseks ja kostja ise ei olnud kohtuistungile ilmunud, peab kohus põhjendatuks välja mõista kostjalt hageja õigusabikulude katteks 25.000.- krooni. Kohtunik:
Lk 5 (6)
2-05-23931/31 (vana nr 2/31-8773/04)
Lk 6 (6)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.