2-03-507/1 - Asjaõigus - Muud asjaõiguse asjad - Viru Maakohus Jõhvi kohtumaja - lahend.ee

Kostja seletab oma vastuses, et ei tunnista hagi. Isegi kui hageja on tee üle K kinnistu rajanud, on tegemist ebaseadusliku ehitisega, kuna puudub ehitusluba ja muud dokumendid. Kostja arvates tuleb lähtuda Maaameti kaardist, kus tee paikneb hoopis mujal. Väravate paigaldamine on seaduslik, kuna selleks on kooskõlastus Maanteeameti Viru Teedevalitsuse poolt. Eelistungil 14. jaanuaril 2004 selgitab kostja, et K katastriüksuse plaanilt on näha, et tee on kavandatud sinna üksusele, seetõttu tuleb tee sinna ka ehitada. Kooskõlastust tee ehituse kohta ei ole andnud ka E E AS ega tema õiguseelneja (eelistungil 14. jaanuaril 2004. Eelistungil 18. märtsil 2004 selgitab kostja, et paigaldas teele väravad liiklusohutuse ja kodurahu mõttes. Kostjad hetkel alaliselt maja ei kasuta. Kohtuistungil 24. mail 2004 avaldas kostja, et K maaüksusel on kogu aeg olnud kruusatee, kuid keegi on tee hävitanud. E E AS on teinud ettekirjutuse tee alla asuvate kaablite kaitsmiseks, mistõttu võib tee kasutamine kostjatele kaasa tuua suure kahjunõude. Kohtuistungil 10. novembril 2005 avaldas kostja, et juhul kui kohus määrab juurdepääsu üle K kinnistu, siis tingimuseks on see, et värav on lukus. Hageja peab maksma tee kasutamise ees tasu 227 krooni kuus ja tee ise korras hoidma. Maja on ümber piiratud võrkaiaga. Sissesõiduteele soovib kostja alles jätta värava, et kostjat külastavad lapsed ei jookseks suurele teele. Kolmandate isikute seisukohad E V (I-V M kaudu) esitas kohtule arvamuse, et hagiavaldus juurdepääsu võimaldamiseks üle K kinnistu on põhjendatud. Kolmas isik R S avaldas eelistungil 18. märtsil 2004, et K kinnistult pole kunagi teed T maaüksusele viinud ja sellise tee rajamine ei oleks võimalik. Samuti ei ole teed olnud K maaüksusel, on ainult autoga sõitmise jäljed. Kolmas isik K T avaldas kohtuistungil 10. novembril 2005, et jääb kõiges oma varem tunnistajana antud ütluste juurde. Kolmas isik lisas, et ehitus kinnistul läheb lahti saabuval kevadel. Menetluse käik Eelistungil 08. detsembril 2003 kaasas kohus kostjana protsessi kostja I S abikaasa V S, kuna vaidlusalune kinnistu on abikaasade ühisvara. Kohus teostas 09. detsembril 2003 paikvaatluse K kinnistul. Eelistungil 14. jaanuaril 2004 kaasas kohus kolmandate isikutena hageja poolel K maaüksuse omaniku E V ja K kinnistu omaniku R S. Eelistungil 18. märtsil 2004 lõpetas kohus eelmenetluse. Kohus tagas hagi 23. märtsil 2004 keelates I S K kinnistut läbival teel liikluse takistamise. Kuivõrd hagi tagamise määruse täitmisel ilmnesid osapoolte vastuolud, siis kohus selgitas hagi tagamise määrust oma 24. mai 2004 määrusega. Kohtuistungil 25. mail 2004 kuulas kohus üle tunnistajad T K, K V, K T ja T T.

Kohus, tutvunud kõigi asjas kogutud materjalidega ja kuuland ära pooled ning kolmandad isikud, leiab, et hagi on põhjendatud ja kuulub rahuldamisele. Kohus on tuvastanud ja vaidlust ei ole selles, et enam kui 10 aastat tagasi ehitas hageja elamu T maaüksusele L vallas T külas. Hageja erastas elamualuse maa 01. septembril 2005 saades sellega T kinnistu omanikuks. Kostjatele I S ja V S kuulus ühisvarana elamu kõrvalasuval K maaüksusel. Kostjad erastasid elamualuse maa saades sellega 30. mail 2002 K kinnistu omanikuks. Algusest peale puudus hagejal vahetu juurdepääs oma elamu juurest Tartu-Narva maanteele mistõttu hageja kasutas juurdepääsuks K kinnistul asuvat teed. Teisi võimalusi hagejal kinnistule pääsuks ei olnud. Kostja sulges oma kinnistul kulgeva tee 2003 aasta juunis väravatega, mistõttu hageja pidi juurdepääsuks oma elamusse kasutama K maaüksusel kulgevat sõidujälge. Hageja kostjaga tee kasutamiseks kokkulepet ei saavutanud. Hageja esitas septembris 2003 kohtule hagi juurdepääsu nõudes. Nõude kvalifikatsioon Vaidlust ei ole selles, et ei maa erastamisel ostu-müügi lepingu sõlmimisel 01. veebruaril 2002 (tl 44) ega hiljem moodustatavat kinnistut läbiva tee osas riik kostjatega avalikuks kasutamiseks määramise lepingut vastavalt teeseaduse §-le 4 lg-le 3 ei sõlminud. Vaidlusalune tee kuulub kostjatele ühisvarana ja on kostjate eratee. Nõude lahendamise aluseks ei ole seega asjaõigusseaduse (AÕS) § 155. Juurdepääsuõiguse lahendamisel tuleb seega lähtuda AÕS §-st 156, mis sätestab, et omanikul, kelle kinnisasjale puudub vajalik juurdepääs avalikult kasutatavalt teelt /---/, on õigus nõuda juurdepääsu üle võõra kinnisasja. Juurdepääsu asukoht, kasutamise tähtaeg ja tasu määratakse kokkuleppel. Kui kokkulepet ei saavutata, määrab juurdepääsu ja selle kasutamise tasu kohus. Juurdepääsu määramisel tuleb arvestada koormatava kinnisasja omaniku huve. Riigikohus on juurdepääsuõiguse määramise tingimusi selgitanud kolmes lahendis tsiviilasjades nr 3-2-1-33-04, 3-2-1-45-04 ja 3-2-185-05. Riigikohus leidis, et avalikult kasutavale teele juurdepääsu nõude rahuldamise eeldusteks on AÕS § 156 lg-st 1 tulenevalt:

3.juurdepääsu taotleja juurdepääsu vastu omatava huvi ülekaalukus, võrreldes kinnisasja, mille kaudu juurdepääsu soovitakse, omaniku õiguste juurdepääsust tuleneva kitsendusega (otsuse p 16). Riigikohus selgitas tsiviilasjas nr 3-2-1-85-05, et kinnisasja omanike huvide kaalumisel tuleb arvesse võtta tekkida võivaid kulutusi, varasemaid kasutamise tavasid, juurdepääsu koormavust jm olulisi asjaolusid lisades ka, et kaalumine on kohtu diskretsiooniotsus, millesse saab kõrgema astme kohus sekkuda vaid juhul, kui kohus on ületanud diskretsiooni piire. Muuhulgas tuleb arvesse võtta seda, kas nõudjal on võimalik luua juurdepääs üle mõne teise naaberkinnistu naabreid vähem koormaval viisil. Kohus leiab, et kuigi hageja esitas algselt juurdepääsunõude vallasasjast elamule ja hiljem muutus elamu kinnistamisega maa oluliseks osaks, on ikkagi võimalik hagi rahuldada. Analoogilises olukorras on Riigikohus leidnud, et kui omandiõiguse tunnustamise vaidluses palub hageja algselt tunnustada omandit vallasasjast elamule, kuid hiljem muutub elamu kinnistamisega maa oluliseks osaks, on tegemist ikka sama hagiga ning hageja ei pea nõude rahuldamiseks kohtumenetlust otsast peale alustama. AÕS § 156 eeldused Vaidlust ei ole selles, et hagejal puudub oma kinnisasjalt vahetu juurdepääs Tartu-Narva maanteele, seega on täidetud esimene eeldus ehk taotleja kinnisasjal avalikule teele juurdepääsu puudumine. Juurdepääsu maakorralduslik võimalikkus Kohus tuvastas paikvaatluse käigus, et hetkel asub taotletava juurdepääsu kohas märgatavalt kõrgendatud põhjaga (osalise teetammiga) kruusa-killustikukattega tee (vt paikvaatlusel tehtud fotod tl 36 ja paikvaatluse protokoll tl 35). Tunnistaja T K avaldas, et 1989 aasta paiku vedas ainuüksi tema sellele teele ligikaudu 150 tonni killustikusegu. Kolmanda isiku K T seletusest nähtub, et nimetatud kohas on tee olnud juba 30 aastat. Seega ei ole kahtlust, et looduslikult on koht juurdepääsu loomiseks igati võimalik ja sobiv. Kostja on esitanud vastuväite, et E E AS on teinud ettekirjutuse tee all asuvate kaablite kaitsmiseks, mistõttu võib tee kasutamine kostjatele kaasa tuua suure kahjunõude. E E AS kirjaga 23. aprillist 2004 (tl 107) teatab ettevõtte kaabliosakonna juhataja hr P I S, et tee all asuvad kaitsmata kaablid, mistõttu tuleb tee rajada mujale 2004 aasta suve jooksul. Seejuures on kostjate endi ütlused vastuolulised, kuna kord on kostjad lubanud kohtuistungil tee kasutamisest loobuda, kord kavandanud ise oma kuludega kaablid kaitsta, kuid tegelikkuses ei ole antud tähtajaks ega pärast seda midagi ette võtnud ja jätkavad tee kasutamist siiamaani. Seejuures ei ole E E AS tee kasutamiseks ka mingeid takistusi teinud. Hr P nõudmistes tekitab kahtlusi ka hr P kiri vähem kui kuu aega hiljem 17. mail 2004 hr T M (tl 165), milles hr P selgitab, et kaablid on paigaldatud nõuetekohaselt ja lisab, et kruusakattega kergteel nagu on vaidlusalune tee, on keelatud kaevetööd ja liiklemine raskeveokitega. Hr M M asjatundja arvamusest (TsMS § 117 lg 3) nähtub, et ta on isiklikult olukorraga tutvunud ja jõudnud järeldusele, et sissesõidutee kasutamine kaableid ei ohusta. Eelnevaga asub kohus seisukohale, et E E AS-le kuuluvate siderajatiste paiknemine tee all ei taksita ühelgi viisil tee tavapärast kasutamist ja juurdepääsu määramist isegi kui sellega võiks kasvada tee liiklustihedus. Kinnistute omanike huvid juurdepääsu määramisel Kolmanda eeldusena tuleb kaaluda kinnistuomanike huve juurdepääsu määramisel võttes arvesse muuhulgas tekkida võivaid kulutusi, varasemaid kasutamise tavasid, juurdepääsu koormavust jm olulisi asjaolusid.

Kostjad esitasid vastuväite, et esiteks on hagejal võimalik luua juurdepääs üle kõrvalasuva K kinnistu vähem koormaval viisil ning teiseks tuleb arvestada, et K kinnistul on tavapäraselt tee paiknenud (tava TsÜS § 2 lg 1 mõttes). Kohtu arvates ei ole kostjad millegagi põhjendanud, miks nende arvates juurdepääsu loomine üle K kinnistu koormab kinnistuomanikku vähem, kui juurdepääsu loomine üle K kinnistu, küll aga selge, et juurdepääsu loomine üle K kinnistu on võimalikest lühim tee, mistõttu lõppkokkuvõttes koormab see naabreid kõige vähem. Kohtu arvates ei ole kostjad suutnud tõendada, et K kinnistul on varasemalt tee kulgenud. Kostjad võtsid aluseks K katastriüksuse plaani (tl 59) koos OÜ Gem Geo juhataja P T arvamusega, et K katastriüksuse plaanil tähendab katkendjoon teed ja lühend kr kruusateed ja Maaameti kaardi (tl 23), kus on samuti tee märgitud. Nimetatud kaartidel on tõepoolest märgitud tee K kinnistule, kuid see ei tähenda, et tee seal tegelikult ka oli. Võimalike seletusi sellele on mitmed, näiteks võidi kaardistamisel lähtuda aerofotost, kus lai autojälgede ala võib meenutada teed vms. Nii on toimikus on 1993 aastal tehtud aerofoto (tl 167-168), millel võib tuvastada teatavat sõidujälge või teed. Kohus leiab, et kuigi kaartidel on tee märgitud, tuleb asuda seisukohale, et kaardid on koostatud vigaselt. Paikvaatlusel tuvastas kohus, et K kinnistul ei ole ühtegi jälge kunagi väidetavalt paiknenud teest. Tunnistajad K V ja T T kinnitasid samuti, et teed ei ole K kinnistul kunagi paiknenud. Juba 1989 aastal väljastati K T eramu sidumisprojekt (tl 61), kus väidetavale teele on kavandatud elamu, mis näitab, et üldkasutatavat teed ei saanud seal olla. Kostjate väited, et keegi on tee pahatahtlikult hävitanud, on pealiskaudsed ja tõendamata. Eelnevaga loeb kohus tuvastatuks, et K maaüksusel tavapäraselt avalikult kasutatavat teed paiknenud ei ole. Lisaks tuleb märkida, et isegi juhul, kui kostja tõendaks tee varasema paiknemise K maaüksusel, ei annaks see põhjust juurdepääs ilmtingimata K kinnistule luua, sest käesoleval ajal kinnistul ühtegi jälge teest ei ole ning tee taastamine läheks maksma väga suure summa. Tõendatud on, et pikaajalise tavana kasutati hoopis K kinnistul asuvat teed, kus juba 30 aastat tagasi oli vana karjatee, mis 1989 aasta paiku kindlustati suure koguse killustikuseguga. See asjaolu nähtub tunnistajate K V ja T K ütlustest, kolmandate isikute ja hageja seletustest ning ka kostja ei ole seda selgesõnaliselt ümber lükanud. Juurdepääsu asukoha määramisel tuleb arvestada asjaolu, et taotletavas kohas on heakvaliteediline tee ja teistesse võimalikesse kohtadesse samaväärse tee rajamine tekitaks põhjendamatult suuri kulutusi. Seejuures on suurem osa juurdepääsuks kavandatavast teest juba praegu ka kostjate kasutuses. Arvesse tuleb võtta ka seda, et olemasolev tee ei lõika kostjate kinnistut pooleks, vaid kulgeb suhteliselt kinnistu piiri lähedalt. Vastuseks kostjate väitele, et juurdepääsu lubamine üle K kinnistu võiks ohustada kostjate vara või kujutada endast ohtu kostjate majapidamist suvel külastavatele lastelastele märgib kohus, et naaberkinnisasjade omanike õigustega tuleb vastastikku arvestada, et oleks võimalik inimeste mõistlik ühiselu (vt Riigikohtu lahendi 3-2-1-85-05 p 22), kuid kostjate sellesisulised nõudmised väljuvad vastastikuse arvestamise piiridest. Kõikidel eeltoodud põhjustel määrab kohus juurdepääsu taotletud viisil (olemasoleval teel) üle K kinnistu. Juurdepääsu tingimused

AÕS § 156 lg 1 kohaselt määratakse juurdepääsu tingimused võttes arvesse tekkida võivaid kulutusi, varasemaid kasutamise tavasid, juurdepääsu koormavust jm olulisi asjaolusid. Juurdepääsutingimuste sisuks on eelkõige tasu maksmine, tee korrashoiukohustuse täitmine või muud sarnased tingimused. Eelnevalt on kohus tuvastanud, et varasemate tavade kohaselt kasutati teed juba 30 aastat tagasi karjateena liiklemiseks hobuse või traktoriga kuni 1989 aasta paiku kindlustati hageja eestvedamisel tee suure koguse killustikuseguga ja killustikku on hageja hiljem juurde toodud. Hiljemalt alates tee kindlustamisest kasutas hageja teed sõidukitega liiklemiseks. Seega on igati põhjendatud, et hageja võib teed kasutada tavapäraste sõidukitega. Ka Riigikohus on oma lahendis 3-2-1-33-04 leidnud, et juurdepääsuõigus tähendab ka õigust kasutada teed liiklemiseks sõidukitega. Kohus leiab, et juurdepääsu võimaldamine ei põhjusta kostjatele täiendavaid kulutusi ega too kaasa nende kinnisasja väärtuse tuntavat vähenemist, kuna vaidlusalune tee on ka praegu olemas ning kostjad ise saavad samuti tee olemasolust kasu. Kohus leiab, et antud juhtumil on mõistlik tee korrashoiukohustuse, milline teeseaduse § 25 lg 4 kohaselt lasub teeomanikul, panemine täielikult hageja kanda. Võttes arvesse, et kostjad kasutavad kinnistut vaid suviti, kuid hageja elab kinnistul aastaringselt, on hagejal paremad võimalused ja suurem huvi pideva korrashoiu tagamiseks, teiselt poolt oleks kostja suhtes ebaõiglane nõuda, et ta näiteks talveperioodil ainuüksi korrashoiukohustuse täitmiseks peaks kinnistule sõitma. Korrashoiukohustus seisneb kohustuses hoida tee vähemalt endises seisukorras ja võib sellisena põhjustada mitmeid kulutusi. Korrashoiukohustuse panemisel hagejale ja võttes arvesse, et juurdepääsu võimaldamine ei põhjusta kostjatele täiendavaid kulutusi ega too kaasa nende kinnisasja väärtuse tuntavat vähenemist, ei ole kohtu arvates põhjendatud täiendava tasu väljamõistmine hagejalt. Pooled vaidlevad juurdepääsu tingimuste osas selles, kas hagejal on õigus paigaldada teele lukustatav värav. Kostjate väitel on värav vajalik, kuna piiramata tee võiks ohustada kostjate vara või kujutada endast ohtu kostjate majapidamist suvel külastavatele lastelastele. Selles osas kordab kohus üle oma seisukoha, et naaberkinnisasjade omanike õigustega tuleb vastastikku arvestada, et oleks võimalik inimeste mõistlik ühiselu (vt Riigikohtu lahendi 3-2-1-85-05 p 22), kuid kostjate sellesisulised nõudmised väljuvad vastastikuse arvestamise piiridest. Seejuures on kostjatel oma vara ja lähedaste kaitsmiseks võimalik paigaldada värav sissesõidutee sellesse ossa, mida hageja juurdepääsuks ei vaja, saavutades nii sama tulemuse hagejat mitte koormaval viisil. Menetluslikud küsimused: kolmanda isiku kaasamine Kohus kaasas kohtuistungil 10. novembril 2005 kolmanda isikuna hageja poolel K kinnistu omaniku K T, kuivõrd asjaolud on muutunud niipalju, et Eesti Vabariik on K maaüksuse erastanud K T. Kaasamisel lähtus kohus TsMS §-st 80. Vastavalt TsMS § 80 Kolmas isik, kes ei esita iseseisvat nõuet vaidluseseme suhtes, võib protsessi astuda hageja või kostja poolel kuni asja sisulise arutamise lõpetamiseni esimese astme kohtus, kui asjas tuvastamisele kuuluvad asjaolud ja õigussuhted võivad mõjuda tema õigustele või kohustustele ühe poole suhtes. Hageja nõude aluseks on asjaõigusseaduse § 156, mis näeb ette, et omanikul, kelle kinnisasjale puudub vajalik juurdepääs avalikult kasutatavalt teelt /---/ on õigus nõuda juurdepääsu üle võõra kinnisasja. Eelistungil esitas kostja vastuväite, et hagejal on käesoleval ajal maanteelt juurdepääs oma maatükile üle K kinnistu. Kostja vastuväite hindamiseks peab kohus tuvastama, kas hageja ja K kinnistu omaniku vahel esineb lepingust või seadusest tulenev õigussuhe, mis võimaldaks hagejal käia üle nimetatud kinnistute. Sellise õigussuhte olemasolu või puudumise üle otsustamine