Eesti Vabariigi nimel Kohtuasja number 3-2-1-71-05 Otsuse kuupäev Tartu, 16. juuni 2005. a Kohtukoosseis Eesistuja L. Laarmaa, liikmed H. Jõks ja V. Kõve Kohtuasi Anne Magero hagi Risto Rausi vastu omandiõiguse tunnustamiseks ja kinnistusraamatu kande parandamiseks. Vaidlustatud kohtulahend Tallinna Ringkonnakohtu 11. jaanuari 2005. a otsusele asjas nr 22/73/2005 Kaebuse esitaja ja kaebuse liik Risto Rausi kassatsioonkaebus Asja läbivaatamise kuupäev 30. mai 2005. a, kirjalik menetlus Resolutsioon
1.Tühistada Tallinna Ringkonnakohtu 11. jaanuari 2005. a otsus.
2.Teha uus otsus, millega jätta Anne Magero hagi Risto Rausi vastu omandiõiguse tunnustamiseks ja kinnistusraamatu kande parandamiseks rahuldamata.
3.Kassatsioonkaebus rahuldada.
4.Tagastada Risto Rausile kassatsioonkaebuselt 8. veebruaril 2005. a tasutud kautsjon 5040 (viis tuhat nelikümmend) krooni.
ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
1.28. augustil 2002. a Tallinna Linnakohtule esitatud hagis Risto Rausi (Raus) vastu palus Anne Magero tunnustada tema omandiõigust kinnistule asukohaga xxxxxxx, xxxxxxx xx ja kanda ta omanikuna kinnistusraamatu registriossa nr 7562.
2.Hagiavalduse kohaselt on hageja xxxxxxxxx xxxxxxx xx asuva elamu üürnik 21. detsembrist 1978. a. Kinnistu tagastati omandireformi käigus õigustatud subjektile Gleb Lindeberg-Lindvetile, kes kanti 27. oktoobril 1998. a omanikuna Tallinna Linnakohtu Kinnistusameti Tallinna Kinnistusjaoskonna kinnistusregistri registriossa nr 7562. Omaniku pärijad kanti omanikena kinnistusraamatusse 22. veebruaril 2001. a. Risto Raus ostis kinnistu 28. veebruaril 2002. a 504 000 krooni eest. Omandireformi aluste seaduse (ORAS) § 121 lg 10 kohaselt on üürnikul, kes elas eluruumis tagastamise hetkel, kinnistu võõrandamisel selle ostueesõigus. Hageja sai sõlmitud ostumüügilepingust teada 9. märtsil 2002. a ja esitas 9. maiks 2002. a notariaalse avalduse, sooviga ostueesõigust kasutada. Avalduse esitas ta seaduses ettenähtud tähtaja jooksul. Hageja saavutas kostjaga kokkuleppe kinnistu omandi üleandmiseks, kuid hiljem keeldus kostja sellest ja nõudis täiendavate kulude hüvitamist summas 150 000 krooni.
3.Kostja hagi ei tunnistanud. 1. juulini 2002. a kehtinud asjaõigusseaduse § 261 lg 1 kohaselt võis ostueesõigust teostada päevast, mil ostueesõigusega koormatud kinnisasja omanik on sõlminud kinnisasja ostu-müügilepingu. Leping sõlmiti 28. veebruaril 2002. a. Hageja sai lepingu ärakirja
9.märtsil 2002. a ja tal oli aega ostueesõigust teostada kuni 9. maini 2002. a. Ostueesõiguse teostamiseks pidi hageja sellest soovist müüjale notariaalselt tõestatud avaldusega teatama. Hageja seda ei teinud. Hageja esitas 7. mai 2002. a kuupäevaga dateeritud notariaalmärkega dokumendi �Taotlus teate esitamiseks". Notar on dokumendile märkinud, et selles avaldatud fakte ei ole notar
kontrollinud. Nimetatud dokument ei ole sisuliselt notariaalne, vaid see on teade kavatsusest esitada notariaalselt tõestatud avaldus ostueesõiguse teostamiseks. Seda ei saa vaadelda õiguslikult siduvana AÕS § 264 mõttes.
4.Tallinna Linnakohtu 18. novembri 2003. a otsusega hagi rahuldati. Kohtuotsuse põhjenduste kohaselt on ORAS § 121 lg 10 kohaselt üürnikel tagastatud elamu, vastava kinnistu või nende osa võõrandamisel ühine ostueesõigus. Hageja oli elamu tagastamise hetkel xxxxxxxxx xxxxxxx xx asuva korteri üürnik. 28. veebruaril 2002. a ostis xxxxxxxxx xxxxxxx xx asuva kinnisasja Risto Raus. Hageja sai ostu-müügilepingu sõlmimisest teada 9. märtsil 2002. a ja esitas 7. mail 2002. a müüjatele ja ostjale notariaalse ostueesõiguse teostamise avalduse. Ostueesõiguse teostamise ajal kehtinud AÕS § 264 lg 3 kohaselt astus ostueesõigust omav isik avalduse esitamisega ostu-müügilepingu järgi ostja asemele ja sai õiguse nõuda kinnistusraamatu kande tegemist ning ostja keeldumisel esitada hagi kinnistusraamatusse kande tegemiseks ja kinnisasjale omandiõiguse tunnustamiseks. AÕS § 269 lgst 1 tuleneva ostuhinna tasumise kohustuse on hageja täitnud. Ta kandis Tallinna Linnakohtu deposiitarvele 504 000 krooni, mis on lepingujärgne objekti ostu-müügihind.
5.Kohus luges hageja esitatud 7. mai 2002. a avalduse nõuetekohaseks ja sellega ostueesõiguse teostatuks. AÕS § 264 lg 1 kohaselt peab ostueesõiguse teostamiseks ostueesõigust omav isik teavitama müüjat notariaalselt tõestatud avaldusega oma soovist ostueesõigust teostada. Teatest tuleneb üheselt hageja soov teostada ostueesõigust ja täidetud on ka notariaalse tõestuse vorminõue.
6.Tallinna Ringkonnakohus jättis 10. märtsi 2004. a otsusega Tallinna Linnakohtu otsuse muutmata ja kostja apellatsioonkaebuse rahuldamata. Ringkonnakohtu otsuse kohaselt on ebaõige kostja seisukoht, et hageja allkirjaga dokumenti, mille notar edastas müüjatele ja ostjale, ei saa pidada AÕS § 264 lg-s 1 sätestatud ostueesõiguse teostamise avalduseks. Nimetatud dokumendi tekstist tuleneb üheselt, et hageja soovib kasutada temale ORAS § 121 lg-s 10 ettenähtud ostueesõigust ja astub 22. veebruaril 2002. a sõlmitud kinnisasja ostu-müügilepingus ostja asemele. Ebaõige on kostja väide, et avaldus ei vasta seaduses ettenähtud vorminõudele ja on seetõttu tühine. AÕS § 264 lg 1 kohaselt pidi ostueesõiguse teostamise avaldus olema notariaalselt tõestatud. Ostueesõiguse teostamise ajal kehtinud tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 92 ei kehtestanud eraldi kahte notariaalset vormi. Notariaalselt tõestatud avaldus AÕS § 264 lg 1 mõttes tähendaski seda, et notar kinnitas avalduse tegemise fakti tema poolt tuvastatud isiku poolt. Notar kinnitas hageja tahteavalduse ja edastas selle tehingu pooltele.
7.Riigikohus tühistas 6. septembri 2004. a otsusega ringkonnakohtu otsuse materiaalõiguse normi väära tõlgendamise tõttu. Kolleegium ei nõustunud ringkonnakohtu seisukohaga, mis ei eristanud allkirja notariaalset tõestamist tehingu notariaalsest tõestamisest.
8.Kolleegiumi arvates nähtub 1. juulini 2002. a kehtinud TsÜS § 92 lg-test 1 ja 2 selgelt, et seadus eristas kahte erinevat notariaalset toimingut: ühel juhul (lõige 1) vajas notariaalset tõestamist kogu tehing, teisel juhul (lõige 2) üksnes allkiri. Selline eristamine nähtus ka 1. juulini 2002. a kehtinud TsÜS §-st 93. Nimetatud paragrahv eristas lg-tes 1 ja 3 allkirja notariaalse tõestamise nõude täitmata jätmise tagajärge ja tehingu notariaalse tõestamise nõude täitmata jätmise tagajärge. 1. juulist 2002. a
kehtiva TsÜS § 81 kohaselt on allkirja notariaalse tõestamise asemel kasutusele võetud termin tehingu notariaalne kinnitamine. Asjaõigusseaduse 1. juulini 2002. a kehtinud § 264 lg 1 kohaselt pidi ostueesõigust omav isik ostueesõiguse teostamiseks teatama müüjale oma soovist ostueesõigust teostada notariaalselt tõestatud avaldusega. Kolleegium leidis, et selles lõikes peeti silmas avalduse, mitte üksnes allkirja notariaalset tõestamist. Kolleegiumi arvates oli AÕS § 264 lg 1 eesmärk kaitsta ostueesõiguse teostajat - avalduse notariaalne tõestamine pidi tagama, et notar selgitab talle tema õigusi ja kohustusi. Asja materjalide kohaselt on käesolevas asjas sõlmitud just kinnisasja müügileping. Tehingu notariaalse tõestamise üheks funktsiooniks on nn hoiatusfunktsioon, mis peab kaitsma tehingu pooli läbimõtlematu tegevuse eest. Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused
9.Tallinna Ringkonnakohus jättis 14. jaanuari 2005. a otsusega Tallinna Linnakohtu 18. novembri 2003. a otsuse muutmata. Linnakohus on õigesti tuvastanud, et hageja tegi notari kinnitatud avalduses tahteavalduse ostueesõiguse teostamiseks. Avalduse tekstist nähtub, et hageja teatab oma soovist kasutada ostueesõigust ja soovist astuda 28. veebruari 2002. a lepingus ostja asemele. Ringkonnakohus leidis, et 7. mai 2002. a avalduse on notar kinnitanud, mitte tõestanud.
10.AÕS § 264 lg 1 kohaselt pidi ostueesõigust omav isik ostueesõiguse teostamiseks teatama müüjale notariaalselt tõestatud avaldusega oma soovist ostueesõigust teostada. Asjas tekib küsimus ostueesõiguse teostamise avalduse kui tehingu tühisusest vorminõude järgimata jätmise tõttu. Ringkonnakohus leidis, et ostueesõiguse teostamise avaldust ei saa lugeda tühiseks tehinguks, arvestades seda, et see oli ikkagi notariaalselt kinnitatud. Avalduse tekstist nähtub ostueesõiguse teostamise soov. Tehingu notariaalse tõestamise vorminõude eesmärgiks oli hoiatusfunktsioon, mis kaitseb tehingu teostajat läbimõtlematu tegevuse eest. Avalduse notariaalse tõestamise eesmärk oli kaitsta ostueesõiguse teostajat (AÕS § 264 lg 1) ja see pidi tagama, et notar avaldajale tema õigusi ja kohustusi selgitaks. Hageja on ostueesõiguse teostamisel teadlik oma õigustest ja kohustustest ning ta on jäänud oma avalduse juurde. Ringkonnakohtu arvates ei saa ostueesõiguse teostamise avaldust lugeda tühiseks tehinguks vorminõude täitmata jätmise tõttu, sest vormi nõudmise eesmärgist see ei tulenenud ja hageja käitus heas usus.
ASJAOSALISTE PÕHJENDUSED
11.Ringkonnakohtu otsusele esitas kassatsioonkaebuse kostja, kes palus tühistada ringkonnakohtu otsuse ja teha asjas uus otsus, millega jätta hagi rahuldamata.
12.Kostja leiab, et ringkonnakohus on tõlgendanud seadust erinevalt samas asjas avaldatud Riigikohtu seisukohast. Riigikohus asus oma 6. septembri 2004. a otsuses seisukohale, et AÕS § 264 lg-s 1 on silmas peetud avalduse, mitte üksnes allkirja notariaalset tõestamist. Ringkonnakohus leidis, et kuna avalduse notariaalse tõestamise eesmärk oli tulenevalt AÕS § 264 lg-st 1 kaitsta ostueesõiguse teostajat ja kuna hageja oli teadlik oma õigustest, siis ei saa ostueesõiguse teostamise avaldust lugeda tühiseks tehinguks vorminõude täitmata jätmise tõttu, sest vormi nõudmise
eesmärgist see ei tulenenud ning hageja käitus heas usus. Selline seaduse tõlgendamine ringkonnakohtu poolt on vastuolus TsMS §-ga 365, mille kohaselt on Riigikohtu lahendi seisukohad seaduse tõlgendamisel asja uuesti läbivaatavale kohtule kohustuslikud.
13.Ringkonnakohus jättis kohaldamata asjassepuutuva õigusnormi ja tõlgendas seadust vääralt. Ringkonnakohtu otsusest ei selgu, miks ta ei kohaldanud kuni 1. juulini 2002. a kehtinud TsÜS § 93 lg-t 3, mis sätestas, et seaduses nõutud tehingu notariaalse tõestamise nõude järgimata jätmisel on tehing tühine. See norm sätestas tehingu notariaalse tõestamise nõude rikkumise tagajärjed üheselt ilma igasuguste eranditeta, mille tõttu ei ole võimalik neid suvaliselt juurde mõelda.
14.Ringkonnakohus on vääralt hinnanud tehingu notariaalse tõestamise eesmärke, mida Riigikohus on analüüsinud oma lahendis nr 3-2-1-49-03. Ringkonnakohus on nimetanud tehingu notariaalse tõestamise eesmärgina näinud üksnes hoiatusfunktsiooni. Selline käsitlus on kitsas. Asjaolu, kas ostueesõiguse teostamise avalduse esitaja saab või ei saa aru oma teo tähendusest, ei saa tuleneda tema tehtud järgnevatest toimingitest, vaid peaks tulenema notariaalaktist. Ringkonnakohtu seisukohast on võimalik tuletada, et kui pooled jätavad tehingu vaatamata seaduse nõudele notariaalselt tõestamata, siis võivad nad hiljem väita, et tehing on siiski kehtiv, kuna nad said oma tegude tähendusest aru.
15.Ringkonnakohus on ühe ostueesõiguse teostamise avalduse tühisust välistava asjaoluna nimetanud, et hageja käitus heas usus. Heas usus tegutsemine on tsiviilõiguse üldpõhimõte, mis määrab kõigi tsiviilõigussuhetes osalejate üldise kohustuse. Lihtne hea usu põhimõtte järgimine ei saa kuidagi välistada kohustust järgida tehingule seadusega kehtestatud vorminõudeid.
16.Ekslik on ringkonnakohtu seisukoht, et ostueesõiguse teostamise avalduse tekstist nähtub üheselt ostueesõigus teostamise tahe. Tulenevalt tehingu notariaalse tõestamise nõudest peab notar sellise tahte olemasolu kontrollima ning vastav tahte kontroll peab tulenema notariaalaktist.
17.Hageja vaidleb kassatsioonkaebusele vastu. Ringkonnakohus on asja uuel arutamisel õigesti tuvastanud, et hagejal oli selge tahe teha notariaalne avaldus ostja asemele astumiseks. Ringkonnakohus on õigesti märkinud, et hageja käitus heas usus ja võttis omalt poolt tarvitusele kõik seaduses ettenähtud abinõud oma ostueesõiguse realiseerimiseks ja väljendas selleks selgelt tahet. Sel ajal kehtinud AÕS § 264 lg 1 ei sisaldanud otsest viidet AÕS §-dele 119 ja 120 ega sätestanud kindlat reeglit selle kohta, et vorminõuete rikkumine tooks automaatselt kaasa ostueesõigusega isiku avalduse tühisuse, nagu see on sätestatud kinnisasja omandamise lepingute kohta. Käesolevas asjas vorminõuete rikkumine kujutab endast notari poolt ostueesõigusega isiku avalduse teksti koostamise käigus tehtud vormiviga, mis ei muuda notarile tehtud avaldust oma sisult tühiseks. Riigikohus märkis oma otsuses, et seadusandja on ostueesõiguse teostamise notariaalse avalduse vormi kehtestanud eelkõige ostueesõiguse teostaja huvides, kes sellist avaldust esitades peab olema teadlik avalduse esitamise tagajärgedest.
TSIVIILKOLLEEGIUMI SEISUKOHT
18.Kolleegium leiab, et ringkonnakohtu otsus tuleb tühistada tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 363 p-de 1 ja 2 alusel materiaalõiguse normi väära kohaldamise ja protsessiõiguse normi
olulise rikkumise tõttu. Riigikohus saab TsMS § 362 p 5 alusel teha ise uue otsuse, millega jätab A. Magero hagi R. Rausi vastu rahuldamata.
19.Riigikohus saatis sama asja nr 3-2-1-85-04 (RT III 2004, 23, 252) 6. septembri 2004. a otsusega ringkonnakohtusse uueks läbivaatamiseks, et tuvastada, kas käesoleval juhul on tegemist allkirja notariaalse tõestamisega või tehingu notariaalse tõestamisega, ning vaidlus tuli lahendada sellest lähtuvalt. Ringkonnakohus tuvastas, et ostueesõiguse teostamise avaldus ei olnud notariaalselt tõestatud.
20.Tsiviilkohtumenetluse seadustiku § 365 kohaselt on Riigikohtu lahendi seisukohad seaduse tõlgendamisel asja uuesti läbivaatavale kohtule kohustuslikud. Kolleegium nõustub kassatsioonkaebuse väitega, et ringkonnakohus ei järginud Riigikohtu seisukohta seaduse tõlgendamisel ja rikkus TsMS § 365. Riigikohus on samas asjas 6. septembri 2004. a otsuses selgelt märkinud, et AÕS §-s 264 lg-s 1 on silmas peetud avalduse, mitte üksnes allkirja notariaalselt tõendamist. Ringkonnakohus leidis, et kuna hageja oli teadlik oma õigustest ja avaldus oli ikkagi notariaalselt kinnitatud, siis ei saa ostueesõiguse teostamise avaldust lugeda tühiseks. See seisukoht on vastuolus Riigikohtu viidatud otsuses väljendatuga.
21.Kolleegium teeb asjas uue otsuse ja jätab A. Magero hagi rahuldamata. Hageja soovis teostada ostueesõigust ORAS § 121 lg 10 alusel. Ostueesõiguse teostamise ajal kehtinud AÕS § 264 lg 1 järgi pidi ostueesõiguse teostamiseks ostueesõigust omav isik teatama müüjale notariaalselt tõestatud avaldusega oma soovist ostueesõigust teostada. Tehingu notariaalne tõestamine on tehingu sisuline tõestamine, mille puhul notar peab selgitama tehinguosalistele tehingu tagajärgi ja koostama tehingu kohta notariaalakti. Enne 1. juulit 2002. a kehtinud TsÜS § 92 lg-test 1 ja 2 tuleneb selgelt, et seadus eristas tehingu tõestamist ja allkirja tõestamist. 1. juulini 2002. a kehtinud TsÜS § 93 lg 3 kohaselt on seaduses või poolte kokkuleppega nõutud tehingu notariaalse tõestamise nõude järgimata jätmisel tehing tühine. Kuna A. Magero esitatud avaldus ei vasta seaduses sätestatud vorminõudele (AÕS § 264 lg 1), on see TsÜS § 93 lg 3 alusel tühine.
22.Tehingu notariaalse tõestamise funktsioone on kolleegium käsitlenud 13. mai 2003. a lahendis nr 3-2-1-49-03 (RT III 2003, 19, 178). Ringkonnakohus on õigesti leidnud, et ostueesõiguse teostamise avalduse notariaalse tõestamise nõude eesmärgiks oli eeskätt hoiatusfunktsiooni täitmine. Samas on ekslikult leitud, et hoiatusfunktsioon peab kaitsma ainult ostueesõiguse teostajat. Kuni
1.juulini 2002. a kehtinud AÕS § 264 lg 3 kohaselt olid ostueesõiguse avalduse esitamisel olulised õiguslikud tagajärjed. Avalduse esitamisega astus ostueesõigust omav isik sõlmitud ostumüügilepingu järgi ostja asemele ja omandas õiguse nõuda omandiõiguse tunnustamist ja kinnistusraamatusse kande tegemist. Avalduse notariaalse tõestamise nõue pidi tagama õigussuhte osaliste kaitse läbimõtlematu tegevuse eest ja andma osalistele kindlustunde selles, et ostueesõiguslane on oma avaldusega seotud. See tähendab, et ka kinnisasja ostja pidi saama kindluse selles, et ostueesõiguse teostamise avaldus kehtib ja selle kehtivus ei olene sellest, kas ostueesõiguslane soovib jätkuvalt ostueesõigust teostada või mitte.
23.Kolleegium loeb ekslikuks ringkonnakohtu seisukoha ka selles, et ostueesõiguse teostamise
avaldust ei saa lugeda tühiseks tehinguks vorminõude täitmata jätmise tõttu seetõttu, et hageja käitus heas usus. 1. juulini 2002. a kehtinud TsÜS § 108 kohaselt tuli tsiviilõiguste teostamisel ja tsiviilkohustuste täitmisel toimida heas usus. On õige, et pooled peavad selle sätte alusel heas usus toimima, kuid tuleb nõustuda kassaatoriga, et ainuüksi heas usus toimimine ei kõrvalda seaduses sätestatud vorminõude järgimata jätmise tagajärge. L. Laarmaa, H. Jõks, V. Kõve
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.