Eesistuja Tambet Tampuu, liikmed Peeter Jerofejev ja Jaak Luik
Kohtuasi
Aktsiaseltsi C.H.P. hagi sihtasutuse Tartu Ülikooli Kliinikum vastu kohustuse tuvastamiseks ja ostueesõiguse seadmise tahteavaldust andma kohustamiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Tartu Ringkonnakohtu 13. juuni 2017. a otsus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
Sihtasutuse Tartu Ülikooli Kliinikum kassatsioonkaebus Viatica Grupp OÜ kassatsioonkaebus Aktsiaseltsi C.H.P. vastukassatsioonkaebus
Tsiviilasja hind Riigikohtus Menetlusosalised ja esindajad Riigikohtus
3500 eurot
nende Hageja aktsiaselts C.H.P., lepinguline esindaja vandeadvokaat Indrek Leppik Kostja sihtasutus Tartu Ülikooli Kliinikum, lepingulised esindajad vandeadvokaadid Andrus Lillo ja Karina Lõhmus-Ein Iseseisva nõudeta kolmas isik kostja poolel Viatica Grupp OÜ, lepinguline esindaja vandeadvokaat Cardo Soosaar
Asja läbivaatamise kuupäev
27. november 2017. a, kirjalik menetlus
RESOLUTSIOON
1.Tühistada Tartu Ringkonnakohtu 13. juuni 2017. a otsus tsiviilasjas nr 2-15-18404 ning jätta jõusse Tartu Maakohtu 14. novembri 2016. a otsus samas tsiviilasjas.
2.Jätta kõikide kohtuastmete menetluskulud aktsiaseltsi C.H.P. kanda.
3.Otsuse tervikresolutsioon on järgmine:
2-15-18404 „3.1. Jätta rahuldamata sihtasutuse Tartu Ülikooli Kliinikum taotlus hagi läbi vaatamata jätmiseks.
3.2.Jätta rahuldamata aktsiaseltsi C.H.P. hagi sihtasutuse Tartu Ülikooli Kliinikum vastu kohustuse tuvastamiseks ja ostueesõiguse seadmise tahteavaldust andma kohustamiseks.
3.3.Tühistada kohtuotsuse jõustumisel Tartu Maakohtu 9. detsembri 2015. a ja 11. detsembri 2015. a määrustega seatud hagi tagamise abinõud. Kustutada kinnistutele aadressiga Ülikooli 8, Tartu, registriosa nr 795050 ja aadressiga Ülikooli 8a, Tartu, registriosa nr 805150 kolmandasse jakku ostueesõiguse kohta aktsiaseltsi C.H.P. (registrikood 10135416) kasuks kantud eelmärked. Käesoleva otsuse punkti täitmiseks peavad menetlusosalised ise pöörduma kinnistusosakonna poole.
3.4.Jätta kõikide kohtuastmete menetluskulud aktsiaseltsi C.H.P. kanda.
3.5.Mõista aktsiaseltsilt C.H.P. sihtasutuse Tartu Ülikooli Kliinikum kasuks välja menetluskulu 4251 eurot 25 senti (käibemaksuta) ja viivis menetluskuludelt võlaõigusseaduse § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras kuni menetluskulude täieliku tasumiseni.
3.6.Mõista aktsiaseltsilt C.H.P. Viatica Grupp OÜ kasuks välja menetluskulu 2200 eurot (käibemaksuta) ja viivis menetluskuludelt võlaõigusseaduse § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras kuni menetluskulude täieliku tasumiseni.“
4.Sihtasutuse Tartu Ülikooli Kliinikum kassatsioonkaebus ning Viatica Grupp OÜ kassatsioonkaebus rahuldada.
5.Aktsiaseltsi C.H.P. vastukassatsioonkaebus jätta rahuldamata.
6.Tagastada sihtasutuse Tartu Ülikooli Kliinikum kassatsioonkaebuselt tasutud kautsjon OÜ-le Advokaadibüroo Lillo & Lõhmus.
7.Tagastada Viatica Grupp OÜ-le kassatsioonkaebuselt tasutud kautsjon 50 eurot.
1.Aktsiaselts C.H.P. (hageja) esitas 7. detsembril 2015 Tartu Maakohtule hagi sihtasutuse Tartu Ülikooli Kliinikum (kostja) vastu kohustuse tuvastamiseks ja kohustamiseks anda tahteavaldus asjaõiguslepingu sõlmimiseks, mille alusel kantaks kinnistusraamatusse registriosa nr 795050 kolmandasse jakku (Ülikooli 8 kinnistu osas) hageja kasuks sisse ostueesõigus. 9. detsembril 2015 esitas hageja täiendava hagiavalduse, milles esitas kostja vastu sama nõude Ülikooli 8a kinnistu (registriosa nr 805150) kohta. Hageja esitas ka hagi tagamise taotluse. Tartu Maakohus tagas 9. detsembri 2015. a ja 11. detsembri 2015. a määrustega hagi ning kandis registriosa nr 795050 ja registriosa nr 805150 kolmandasse jakku eelmärke hageja kasuks ostueesõiguse kohta. Hagiavalduse kohaselt sõlmisid hageja ja kostja õiguseellane 28. aprillil 1994 lihtkirjaliku rendilepingu, millega kostja kohustus rentima hagejale Tartus Ülikooli 8 asuval endisel kinnistul nr 19A asuvaid hooneid. Leping sõlmiti tähtajaga 25 aastat. Lepingu sõlmimisel oli üheks pooleks riik Sotsiaalministeeriumi valitsemisalasse kuuluva haigla kaudu. Renditi ehitis, mis oli vallasasi. Pooled leppisid kokku, et rendilepingu kehtivuse ajal on rentnikul ostueesõigus renditud vara väljaostmiseks vastavalt asjaõigusseaduse (AÕS) 7. osa sätetele. Samuti lepiti kokku, et lepingupooled kohustuvad kohe, kui see osutub võimalikuks, tegema kinnistusraamatusse rentniku ostueesõigust fikseeriva kande (p 8.1). Juhul kui üks lepingupool hoidub kõrvale kande tegemisest, on teisel poolel õigus nõuda kande tegemist kohtu korras (p 8.2).
2(11)
2-15-18404
27.oktoobril 1993 vastu võetud asjaõigusseaduse rakendamise seaduse (AÕSRS) § 13 lg 6 kolmanda lause kohaselt oli ehitise kui vallasasja suhtes riigil õigus sõlmida nii võlaõiguslikke kokkuleppeid kui ka teha asjaõiguslikke käsutusi, sh ostueesõiguse kokkulepet, lihtkirjalikus vormis. Ostueesõiguse seadmise võlaõigusliku kokkuleppe kohustuslik notariaalne vorm kehtestati alles 2003. aastal. Kostja 26. veebruari 2015. a avalduse alusel on ehitisealune maa kinnistusraamatusse kantud, kuid kinnistusraamatus puudub hageja ostueesõiguse kanne ja kostja keeldub selle seadmisest. Seega on hagejal lepingu p 8.2 ja tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 68 lg 5 kohaselt õigus nõuda lepingu täitmist ning kostja tahteavalduse kohtuotsusega asendamist. Alternatiivselt on hagejal samasisuline nõue hea usu põhimõttest tulenevalt. Kohus saab tunnistada tehingu kehtivaks võlaõigusseaduse, tsiviilseadustiku üldosa seaduse ja rahvusvahelise eraõiguse seaduse rakendamise seaduse § 11, 1994. aasta TsÜS-i redaktsiooni § 174 lg-te 1 ja 2 ning tsiviilkoodeksi (TsK) § 50 lg 3 alustel. Hageja on 26. mail 2016 esitanud avalduse ostueesõiguse teostamiseks, kuna kostja sõlmis
11.aprillil 2016 kinnistute müügilepingu Viatica Grupp OÜ-ga (iseseisva nõudeta kolmas isik kostja poolel).
2.Kostja vaidles hagile vastu ja palus jätta selle rahuldamata ning menetluskulud hageja kanda. Asjakohatu on hageja tuginemine AÕSRS § 13 lg-le 6. Rendilepingu ja selles sisalduva ostueesõiguse kokkuleppe näol ei ole tegemist ehitise tasuta üleandmisega ega tehinguga, mis oleks sõlmitud omandireformi aluste seaduse ja sellest tulenevate õigusaktide alusel. See, et riigile anti maareformi tegemise lihtsustamiseks õigus sõlmida erastamisel müügi- ja asjaõiguslepingut lihtkirjalikus vormis, ei tähenda seda, et riigil oleks olnud õigus sõlmida lihtkirjalikke lepinguid ka muudel juhtudel. Ebaõige on hageja seisukoht, et ostueesõiguse seadmise võlaõigusliku kokkuleppe kohustuslik notariaalne vorm kehtestati alles 2003. aastal. Notariaalse vormi nõue kehtis juba rendilepingu sõlmimise ajal ning on kajastatud ka 1996. aastal kehtinud asjaõigusseaduse redaktsioonis.
13.aprillil 2016 esitas kostja taotluse kaasata Viatica Grupp OÜ menetlusse kolmanda isikuna. Hagejal ostueesõiguse olemasolu või selle puudumine vaidlusaluste kinnistute suhtes puudutab oluliselt kolmanda isiku huve ja õigusi, sest kinnistute omandaja jaoks võib ostueesõiguse olemasolu ning selle teostamine kaasa tuua kõnealuste kinnistute omandi kaotuse. Kostja leidis, et kolmandal isikul on õiguslik huvi selleks, et vaidlus lahendataks kostja kasuks.
3.Tartu Maakohus rahuldas 7. juuni 2016. a määrusega kostja taotluse kaasata kolmanda isikuna Viatica Grupp OÜ menetlusse ning kaasas kolmanda isiku menetlusse iseseisva nõudeta kolmanda isikuna kostja poolel.
4.Kolmas isik nõustus kostja seisukohtadega.
5.Kostja esitas 27. septembril 2016 taotluse jätta hagiavaldus läbi vaatamata tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 423 lg 2 p 2 alusel. Lepingust tulenevad kohustused on alates 11. aprillist 2016 võlaõigusseaduse (VÕS) § 291 lg 1 alusel üle läinud Viatica Grupp OÜ-le (iseseisva nõudeta kolmas isik kostja poolel). Hagiga ei ole soovitud eesmärki (kohustada kostjat andma nõusolek asjaõiguslepingu sõlmimiseks, mille alusel kantakse sisse hageja kasuks ostueesõigus) enam õiguslikult võimalik saavutada, sest kostja tahteavaldusest ei sõltu enam ühe või teise asjaõiguse kinnistusraamatusse kandmine.
3(11)
2-15-18404
6.17. juunil 2016 esitas hageja kostja, kolmanda isiku ja RMP Lõuna Finants OÜ (hüpoteegipidaja) vastu hagi, milles taotleb kostjatelt nõusolekut enda kandmiseks kinnisasjade omanikuna kinnistusraamatusse (tsiviilasi nr 2-16-9491). Kohtuinfosüsteemi andmetel on menetlus selles tsiviilasjas 14. septembri 2016. a määrusega peatatud kuni käesolevas asjas menetluse lõppemiseni.
7.Tartu Maakohus jättis 14. novembri 2016. a otsusega hagi läbi vaatamata jätmise taotluse rahuldamata ning tegi otsuse, millega jättis hagi rahuldamata. Menetluskulud jättis maakohus hageja kanda ning mõistis hagejalt kostja kasuks välja kostja menetluskulud 2161 eurot 25 senti ja viivise ning kolmanda isiku kasuks kolmanda isiku menetluskulud 1120 eurot ja viivise. Maakohtu otsuse põhjenduste kohaselt pidi ka asjaõigusseaduse varasemate redaktsioonide kohaselt kinnisasjale ostueesõiguse seadmise leping olema notariaalses vormis. Seega pidi ostueesõiguse kokkuleppe sõlmimise ajal kinnisasjale seatava ostueesõiguse kokkulepe olema sõlmitud notariaalselt tõestatud vormis. TsK § 50 lg 2 kohaselt on seaduses nõutud vorminõuet mittejärgiv tehing tühine. Rendilepingust nähtub, et pooled soovisid seada ostueesõiguse kinnisasjale. Kokkulepe sõlmiti edasilükkava tingimusega ning ostueesõigust sooviti teostada alles pärast Ülikooli 8 ja 8a maatükkide kinnistamist. Lepingu p 8.1 kohaselt on rentnikul ostueesõigus vastavalt asjaõigusseaduse 7. osa sätetele. Rendilepingu sõlmimise ajal kehtinud asjaõigusseaduse 7. osa ja samuti ka käesoleva kohtuotsuse tegemise ajal kehtiva asjaõigusseaduse 7. osa käsitlevad kinnisasjale seatavat asjaõiguslikku ostueesõigust (AÕS § 256 lg 1). Samuti kohustuvad pooled rendilepingu p 8.2 kohaselt tegema kinnistusraamatusse ostueesõigust fikseeriva kande. Kinnistusraamatusse tehakse kandeid üksnes kinnisasjade kohta. Seega sõlmiti ostueesõiguse seadmise kokkulepe edasilükkava tingimusega ja ostueesõigus pidi saabuma alles pärast rendilepingu esemeks olnud ehitise aluste maatükkide kinnistamist. Seda kinnitab ka AÕS-i lepingu sõlmimise ajal kehtinud redaktsiooni § 257 lg 2, mille kohaselt tehingu alusel tekib ostueesõigus kinnistusraamatusse kandmisega. Kostja ja tema õiguseellase tegevus lepingu sõlmimisel ja ostueesõiguse kinnistusraamatusse kandmata jätmisel oli mõnevõrra vastuoluline. Samas ei saa vorminõude rikkumist ületada hea usu põhimõttega. Ostueesõigust ei olnud võimalik tehinguga seada ehitisele kui vallasasjale. Samas ei olnud selline kokkulepe otsesõnu keelatud. Ekslik on hageja väide, et notariaalne vorm ei olnud AÕSRS § 13 lg 6 kolmanda lause alusel nõutav. Ehkki rendilepingu üheks pooleks oli riik (Maarjamõisa haigla kaudu), kelle õigusjärglane on kostja, ei olnud tegemist tasuta üleandmisega. Tegu ei ole ka omandireformi aluste seaduse ja sellest tulenevate õigusaktide alusel tehingu tegemisega või ehitise müümisega täituri enampakkumisel. Asjakohased ei ole hageja viited maareformi seaduse § 23 lg 5 neljandale lausele, mille kohaselt võis maa erastamisel sõlmida müügilepingu, asjaõiguslepingu ja hüpoteegi seadmise lepingu kirjalikus vormis. Praegusel juhul ei ole tegemist erastamisega. Erastamise korral on seadusandja tahe olnud lubada erandina lihtkirjalikku vormi äärmiselt piiratud juhtudel.
8.Hageja esitas maakohtu otsuse peale apellatsioonkaebuse, paludes maakohtu otsuse tühistada osas, millega kohus jättis hagi rahuldamata ning menetluskulud hageja kanda. Hageja palus teha uue otsuse, millega hagi rahuldada ning jätta menetluskulud kostja kanda.
9.Kostja vaidles apellatsioonkaebusele vastu, paludes jätta see rahuldamata ning maakohtu otsus muutmata. Menetluskulud palus kostja jätta hageja kanda. 4(11)
2-15-18404
10.Iseseisva nõudeta kolmas isik kostja poolel vaidles apellatsioonkaebusele vastu, paludes jätta see rahuldamata ning menetluskulud hageja kanda. Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused
11.Tartu Ringkonnakohus rahuldas 13. juuni 2017. a otsusega apellatsioonkaebuse osaliselt, liitis selle tsiviilasja (nr 2-15-18404) ja maakohtu menetluses oleva tsiviilasja nr 2-16-9491 ühte menetlusse, jättes tsiviilasja nr-ks 2-15-18404, tühistas maakohtu otsuse ja saatis asja maakohtule läbivaatamiseks teise tsiviilasjaga samas menetluses. Hagi tagamise korras seatud eelmärked ostueesõiguse seadmise kohta jättis ringkonnakohus jõusse. Ringkonnakohtu otsuse põhjenduste kohaselt tuleb ostueesõiguse kokkuleppe vorminõuete hindamisele kohaldada kokkuleppe sõlmimise aja seadust. Pooled on rendilepingu p-s 8.1 kokku leppinud, et rentnikul on ostueesõigus kooskõlas AÕS 7. osa sätetega. AÕS (1993) § 256 lg-s 1 antud ostueesõiguse mõiste definitsiooni kohaselt võis kinnisasja koormata selliselt, et isikul, kelle kasuks on ostueesõigus seatud, on õigus kinnisasja võõrandamisel asuda omandaja asemele. Pooled leppisid rendilepingu sõlmimisel asjaõigusliku ostueesõiguse seadmises kokku tulevikuks, st ajaks, mil renditud ehitiste alune maa kinnistatakse. Kuni ostueesõiguse kinnistusraamatusse kandmiseni oli tegemist võlaõigusliku kokkuleppega. Kokkuleppe kehtivuse tuvastamisel on oluline tuvastada poolte ühine tahe. AÕS (1993) § 257 lg 3 kohaselt kohaldatakse tehingu alusel ostueesõiguse omandamisel kinnisomandi kohta käivaid sätteid, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. AÕS (1993) § 119 lg 1 sätestas, et kinnisasja omandamise tehing peab olema notariaalselt tõestatud, mistõttu igasugune kinnisasja ostueesõiguse omandamisele suunatud kokkulepe pidi üldjuhul olema notariaalselt tõestatud, kui seadusega ei ole sätestatud teisiti. Rendilepingu p 1.4 järgi juhindusid lepinguosalised selle lepingu sõlmimisel Eesti Vabariigi rendiseadusest, Vabariigi Valituse 21. jaanuari 1991. a määrusest nr 17 (rendisuhete kohta) ja
19.oktoobri 1992. a määrusest nr 301. Vabariigi Valitsuse määruse nr 301 (mis reguleeris riigivara rendile andmise korda) preambulis on märgitud, et määrus on võetud vastu eesmärgil erastada lühikese aja jooksul riigi vara. Eesti Vabariigi omandireformi aluste seaduse (ORAS) (algtekst) § 2 lg 1 kohaselt oli omandireformi eesmärk omandussuhete ümberkorraldamine omandi puutumatuse ja vaba ettevõtluse tagamiseks, omandiõiguse rikkumisega tehtud ülekohtu heastamine ning eelduste loomine turumajandusele üleminekuks. Omandireformi sisuks oli ka riigivara erastamine (ORAS § 3 lg 2 p 2). Erastamise peamiseks viisiks oli vara müük õigusvastaselt võõrandatud vara kompenseerimisel välja antud väärtpaberite ja rahvakapitali obligatsioonide eest, kuid erastatavat vara võis müüa igal viisil, mis ei ole vastuolus Eesti Vabariigi seadustega. Vabariigi Valitsuse määruse nr 301 p-s 26 on viitega Eesti Vabariigi Ülemnõukogu 20. juuni 1991 otsuse „Omandireformi aluste seaduse rakendamise kohta“ p 11 alapunktile 1 lubatud sätestada riigivara rendilepingutesse tingimusi rendile antud üksikute tervikvara mõistega mitteseotud riigi põhivarade väljaostmiseks rentniku poolt. Vabariigi Valitsuse määruse nr 301 p 28 reguleerib müüja kohustusi rendilepingus fikseeritud tingimustel ja korras riigi varaga tehtud tehingutest laekunud summadest väljamaksete tegemisel. Viidatud õigusnorme süstemaatiliselt tõlgendades leidis ringkonnakohus, et erastamise viisiks oli ka riigi vara rendile andmine koos rentnikule väljaostu õiguse andmisega. Selline erastamise viis on täielikus kooskõlas omandireformi eesmärgiga korraldada ümber omandussuhteid ning luua eeldusi turumajandusele üleminekuks. Väljaostuõigusega rendilepingu sõlmimisel leppisid pooled 5(11)
2-15-18404 lõppkokkuvõttes kokku rentniku võimaluses vara omandada. Seega on vaidlusalune tehing tehtud omandireformi aluste seaduse ja sellest tulenevate õigusaktide (eelkõige Vabariigi Valitsuse määruse nr 301) alusel ning sellest tulenevalt ei olnud ka ostueesõiguse kokkuleppe sõlmimiseks notariaalne tõestus nõutav. Olukorras, kus lepingu sõlmimisel oli üheks pooleks riik, leping sõlmiti avaliku enampakkumise kaudu Eesti Erastamisagentuuri korraldusel, millega oli sätestatud ka lepingu sõlmimise vorm, ei ole vorminõude rikkumisele tuginemine tehingu tühisuse alusena heas usus käitumine VÕS § 6 lg 2 järgi. Vaidlusalune ostueesõiguse kokkulepe on kehtiv ja seda tuleb täita poolte kokkulepitu (kanda ostueesõigus kinnistusraamatusse esimesel võimalusel, st renditud hoonete aluse maa kinnistamisel) kohaselt, et ostueesõigus omandaks ka asjaõigusliku toime. Pooled leppisid kokku ostueesõiguse seadmises kinnisasjale pärast renditud hoonete aluse maa kinnistamist. Tegemist ei ole tingimusliku asjaõiguslepinguga AÕS § 120 lg 2 tähenduses, nagu väidab kostja. Hagi esitamise ajal oli hagejal õigus taotleda kostjalt tahteavalduse tegemist asjaõiguslepingu sõlmimiseks, mille alusel oleks kantud kinnistusraamatusse hageja kasuks sisse ostueesõigus. Kui kinnistute edasimüüki ei oleks toimunud, tulnuks käesolev hagi rahuldada. Hageja ja maakohus ei ole pööranud piisavalt tähelepanu asjaolule, et menetluse käigus on võrreldes hagi esitamise ajaga menetluslik olukord muutunud. Hagi esitamise eesmärgiks oli saada kohtu tunnustus kostjaga sõlmitud ostueesõiguse kokkuleppe kehtivusele. Olukorras, kus hageja on faktiliselt juba 26. mai 2017. a avaldusega teostanud ostueesõigust ja taotleb kohtult tsiviilasjas nr 2-16-9491 enda kandmist omanikuna kinnistusraamatusse, ei ole võimalik rahuldada hageja nõuet kostja tahteavalduse asendamiseks kinnistusraamatusse ostueesõiguse kandmisel. Hagejal puudub pärast ostueesõiguse faktilist teostamist õiguslik huvi ostueesõiguse kandmiseks kinnistusraamatusse, kuna ostueesõiguse teostamise järel tuleks vastav kanne nagunii kustutada. Kuna hageja ei ole esitanud iseseisva nõudena tuvastushagi ostueesõiguse kokkuleppe kehtivuse tuvastamiseks, ei saa ringkonnakohus ka selles osas hagi rahuldada. Algses menetluslikus olukorras ei pidanudki hageja iseseisvat tuvastusnõuet esitama. Ostueesõiguse kokkuleppe kehtivuse tuvastamine on asjaoluna vajalik hagi rahuldamise eeldusena, kui hageja soovib kohustada kostjat vastavat tahteavaldust kinnistusraamatusse kande tegemiseks andma või soovib nõuda kinnistu omanikult kinnistu endale võõrandamist nende vahel ostueesõiguse teostamise tulemusena tekkinud müügilepingu alusel. Menetluslik olukord muutus kostja tegevuse tõttu, kes võõrandas vaidlusalused kinnistud kolmandale isikule. Just nimetatud tehingu tulemusena esitas hageja ostueesõiguse teostamise avalduse, tuginedes seejuures hagi tagamise korras kinnistusraamatusse kantud eelmärkele. Menetlusliku olukorra muutumise tegi võimalikuks maakohtu otsus jätta rahuldamata koos hagiga esitatud hageja taotlus seada hagi tagamiseks vaidlusalustele kinnistutele käsutamise keelumärge. Nimetatud asjaoludel ei oleks hagi tervikuna läbi vaatamata jätmine kooskõlas TsMS § 423 lg 2 p 2 eesmärgiga, kuna hageja kaotaks võimaluse oma õiguste kaitseks. Hagi tervikuna läbi vaatamata jätmine tooks mh kaasa olukorra, kus hageja kaotaks hagi tagamise abinõuna kinnistusraamatusse kantud eelmärke kehtiva ostueesõiguse kohta. Maakohtul tulnuks hagejale selgitada menetlusliku olukorra muutuse mõju hageja nõude rahuldamise perspektiivikusele. Käesolev tsiviilasi ja tsiviilasi nr 2-16-9491, milles menetlus on peatatud kuni käesoleva tsiviilasja lahendamiseni, tuleb liita TsMS § 374 alusel. Hagi esitamise tsiviilasjas nr 2-16-9491 tingis menetlusliku olukorra muutus käesoleva asja menetlemise ajal. Mõlemas tsiviilasjas esitatud 6(11)
2-15-18404 nõudeid tuleb käsitleda koos, samuti võimaldab asjade ühine menetlemine vaidluse kiiremini lahendada. Ringkonnakohus leidis, et TsMS § 374 ei välista liitmise otsustamist ringkonnakohtus olukorras, kus ringkonnakohus tagastab asja maakohtule uueks arutamiseks eelmenetluse staadiumist. Asja uuel arutamisel peab maakohus andma hagejale võimaluse täpsustada oma nõudeid olemasolevas õiguslikus olukorras.
MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED
12.Kostja palub kassatsioonkaebuses ringkonnakohtu otsuse tühistada ning jätta jõusse maakohtu otsus. Menetluskulud palub kostja välja mõista hagejalt. Kassatsioonkaebuse põhjenduste kohaselt on vale ringkonnakohtu seisukoht, et ostueesõiguse kokkulepe on sõlmitud ORAS-e ja sellest tulenevate õigusaktide alusel. Seetõttu on kohus ekslikult leidnud, et rendilepingus sisalduva ostueesõiguse kokkuleppe puhul on tegemist vara erastamisega. Rendilepingu p 8.1 järgi on rentnikul rendilepingu kehtivuse ajal ostueesõigus renditud vara ehk Ülikooli 8 endisel kinnistul nr 19A asuvate hoonete (vallasasjad) väljaostmiseks vastavalt AÕS 7. osa sätetele. Rendileping pole sõlmitud ORAS-e ega sellest tulenevate õigusaktide alusel. Vara on antud rendile rendiseaduse ja määruse nr 17 alusel. Kuna tegemist polnud AÕSRS § 13 lg-s 6 sätestatud erandiga, pidi ostueesõiguse kokkulepe olema notariaalselt tõestatud. Kuna seda ei tehtud, on ostueesõiguse kokkulepe vorminõuete rikkumise tõttu tühine. Igal juhul on ostueesõigus lõppenud kinnistamisega (AÕS § 107 lg-d 3 ja 5). Eelmärkel ostueesõiguse kohta (eriti kui see on kantud hagi tagamise korras) ei ole samasugust tähendust nagu eelmärkel omandi üleandmise nõude tagamiseks. Ringkonnakohus ei saa liita tsiviilasju, millest vähemalt üks ei ole sama kohtu menetluses. Ringkonnakohus ei saa saata asja maakohtule olukorras, kus ta saab asja ise lahendada.
13.Iseseisva nõudeta kolmas isik kostja poolel palub kassatsioonkaebuses ringkonnakohtu otsuse tühistada ning teha uus otsus, millega jätta jõusse maakohtu otsus. Ringkonnakohus kohaldas valesti AÕSRS § 13 lg 6 kolmandat lauset, leides, et tehing on tehtud ORAS-e ja sellest tulenevate õigusaktide alusel ning et sellest tulenevalt ei olnud ostueesõiguse kokkuleppe sõlmimiseks nõutav notariaalne tõestamine. Vormivea tõttu tühist kokkulepet pole võimalik hea usu põhimõtte alusel kehtivaks lugeda. Asjade liitmise ja tagasisaatmisega rikkus ringkonnakohus menetlusõiguse norme. Asi tulnuks jätta läbi vaatamata.
14.Hageja esitas vastukassatsioonkaebuse, paludes ringkonnakohtu otsuse tühistada osas, millega ringkonnakohus ei rahuldanud hageja tuvastusnõuet, ning teha selles osas uus otsus, millega tuvastusnõue rahuldada. Menetluskulud palub hageja jätta kostja ja iseseisva nõudeta kolmanda isiku kostja poolel kanda. Hageja on esitanud hagiavalduses mh tuvastusnõude, paludes tuvastada, et kostjal on kohustus sõlmida asjaõigusleping ostueesõiguse sissekandmiseks. Selle tuvastusnõude puhul on tegemist nõudega tuvastada ostueesõiguse kokkuleppe kehtivus. Ringkonnakohus on ekslikult leidnud, et tuvastusnõuet pole esitatud.
7(11)
2-15-18404
15.Hageja vaidleb kostja ja iseseisva nõudeta kolmanda isiku kostja poolel kassatsioonkaebustele vastu, paludes jätta need rahuldamata ning menetluskulud kostja ja iseseisva nõudeta kolmanda isiku kostja poolel kanda. Kostja nõustub iseseisva nõudeta kolmanda isiku kostja poolel kassatsioonkaebusega, kuid vaidleb vastu hageja vastukassatsioonkaebusele. Iseseisva nõudeta kolmas isik kostja poolel nõustub kostja kassatsioonkaebuse väidetega, kuid vaidleb vastu hageja vastukassatsioonkaebusele, paludes jätta see rahuldamata.
KOLLEEGIUMI SEISUKOHT
16.Kolleegium leiab, et ringkonnakohtu otsus tuleb TsMS § 692 lg 1 p 1 alusel tühistada materiaalõiguse normi väära kohaldamise tõttu. Kolleegium jätab TsMS § 691 p 5 alusel jõusse maakohtu otsuse, st jätab hagi rahuldamata. Kostja kassatsioonkaebus ja iseseisva nõudeta kolmanda isiku kostja poolel kassatsioonkaebus rahuldatakse, hageja vastukassatsioonkaebus jääb rahuldamata.
17.Menetlusosalised vaidlevad kassatsiooniastmes selle üle, kas hageja ja kostja õiguseellase vahel
28.aprillil 1994. a sõlmitud leping ja selles sisalduv ostueesõiguse kokkulepe on kehtiv (kas ostueesõiguse kokkulepe pidi olema sõlmitud notariaalselt tõestatud vormis), kas kohus saab liita tsiviilasju, millest üks ei ole sama kohtu menetluses, kas hageja on esitanud kohtule tuvastusnõude – tuvastada ostueesõiguse kokkuleppe kehtivus.
18.Kolleegium nõustub maakohtuga, et ka 1994. a pidi olema kinnisasja ostueesõiguse omandamisele suunatud leping sõlmitud notariaalselt tõestatud vormis. Hageja ja kostja õiguseellase vahel 28. aprillil 1994 sõlmitud rendilepingu p 8.1 järgi on rentnikul rendilepingu kehtivuse ajal ostueesõigus renditud vara väljaostmiseks vastavalt asjaõigusseaduse
7.osa sätetele. Lepingu p 8.2 kohaselt kohustuvad lepingupooled koheselt, kui see osutub võimalikuks, tegema kinnistusraamatusse rentniku ostueesõigust fikseeriva kande. Juhul kui lepingupool hoidub kõrvale kande tegemisest, on teisel poolel õigus nõuda kande tegemist kohtu korras. Muu hulgas on lepingu p-s 1.4 sätestatud: „Käesoleva lepingu sõlmimisel juhinduvad lepinguosalised Eesti Vabariigi rendiseadusest, Vabariigi Valitsuse määrustest 21.01.1991 nr 17 ja 19.10.1992 nr 301.“ Kohtud leidsid, et pooled leppisid rendilepingu sõlmimisel kokku asjaõigusliku ostueesõiguse seadmises tulevikuks, st ajaks, mil renditud ehitise alune maa kinnistatakse. Maakohus on põhjendatult leidnud, et ostueesõiguse kokkuleppe vorminõude hindamisele tuleb kohaldada kokkuleppe sõlmimise aja seadust. 1993. a kehtinud AÕS § 256 lg 1 järgi võib kinnisasja koormata selliselt, et isikul, kelle kasuks ostueesõigus on seatud, on õigus kinnisasja võõrandamisel asuda omandaja asemele. 1993. a kehtinud AÕS § 257 lg 3 redaktsiooni kohaselt kohaldatakse tehingu alusel ostueesõiguse omandamisel kinnisomandi kohta käivaid sätteid, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. AÕS § 119 lg 1 sätestas, et kinnisasja omandamise tehing peab olema notariaalselt tõestatud. Seega pidi ka kinnisasja ostueesõiguse omandamisele suunatud kokkulepe olema notariaalselt tõestatud.
19.Kolleegium ei nõustu ringkonnakohtuga, et praegusel juhul oli tegemist erastamise viisiga, tehing tehti ORAS-e ja sellest tulenevate õigusaktide (eelkõige Vabariigi Valitsuse määruse nr 301)
8(11)
2-15-18404 alusel ning et sellest tulenevalt ei olnud ka ostueesõiguse kokkuleppe sõlmimiseks notariaalne tõestamine nõutav. AÕSRS § 13 lg 6 kolmanda lause järgi ei ole ehitise tasuta üleandmisel, kui üleandmisel on üheks pooleks riik või kohalik omavalitsusüksus, omandireformi aluste seaduse ja sellest tulenevate õigusaktide alusel tehingu tegemisel ning ehitise müümisel täituri poolt enampakkumisel notariaalne tõestus nõutav, välja arvatud eluruumide, elamu mõttelise osa ja elamutes asuvate mitteeluruumide erastamisel. Asjaolu, et rendilepingus on tehtud viide sellele, et „käesoleva lepingu sõlmimisel juhinduvad lepinguosalised Eesti Vabariigi rendiseadusest, Vabariigi Valitsuse määrustest 21.01.1991 nr 17 ja 19.10.1992 nr 301,“ ei anna alust lugeda tehingut tehtuks omandireformi aluste seaduse ja sellest tulenevate õigusaktide alusel. Muu hulgas on rendilepingu p-s 8.1 viidatud sellele, et rentnikul on rendilepingu kehtivuse ajal ostueesõigus renditud vara väljaostmiseks vastavalt asjaõigusseaduse 7. osa sätetele. Kuigi Vabariigi Valitsuse määruse nr 301 „Riigi vara kasutada andmise korra ja tingimuste kohta“ p-s 26 on viitega Eesti Vabariigi Ülemnõukogu 20. juuni 1991. a otsuse „Omandireformi aluste seaduse rakendamise kohta“ p 11 alapunktile 1 lubatud sätestada riigivara rendilepingutesse tingimusi rendile antud üksikute tervikvara mõistega mitteseotud riigi põhivarade väljaostmiseks rentniku poolt, ning Vabariigi Valitsuse määruse nr 301 p 28 reguleerib müüja kohustusi rendilepingus fikseeritud tingimustel ja korras riigi varaga tehtud tehingutest laekunud summadest väljamaksete tegemisel, ei anna see alust lugeda tehtud tehingut praegusel juhul üheks erastamise viisiks. Kolleegium nõustub maakohtuga, et erastamise puhul oli tegemist tüüptoimingutega ning seadusandja tahe oli lubada lihtkirjalikus vormis tehinguid üksnes äärmiselt piiratud juhtudel. Sätete laiendav tõlgendamine ringkonnakohtu poolt ei ole põhjendatud. Seega nõustub kolleegium maakohtuga, et praegustel asjaoludel pidi ostueesõiguse kokkulepe olema sõlmitud notariaalselt tõestatud vormis. Lisaks leiab kolleegium, et vorminõude rikkumist ei saa ületada VÕS § 6 lg-s 2 sätestatud hea usu põhimõttele tuginedes. Ainuüksi heas usus toimimine ei kõrvalda seaduses sätestatud vorminõude järgimata jätmise tagajärgi (vt Riigikohtu 16. juuni 2005. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-71-05, p 23). Kuna ostueesõiguse seadmise kokkulepe on sõlmitud lihtkirjalikus vormis ning vorminõude rikkumist ei saa ületada hea usu põhimõtte rikkumisele tuginedes, on leping selles osas tühine vorminõude rikkumise tõttu. Seega jättis maakohus põhjendatult rahuldamata hagi kohustuse tuvastamiseks ja kohustamiseks anda tahteavaldus asjaõiguslepingu sõlmimiseks, mille alusel kantaks kinnistusraamatusse Ülikooli 8 ja Ülikooli 8a kinnistute kohta hageja kasuks sisse ostueesõigus.
20.Kuigi praegusel juhul jääb jõusse maakohtu otsus – seega jääb hagi rahuldamata – , peab kolleegium vajalikuks käsitleda ringkonnakohtus tsiviilasjade nr 2-15-18404 ja 2-16-9491 liitmist. Ringkonnakohus tugines asjade liitmisel TsMS §-le 374. TsMS § 374 järgi, kui kohtu menetluses on ühel ajal mitu üheliigilist hagi, milles on samad pooled või mille on esitanud üks hageja erinevate kostjate vastu või mille on esitanud mitu hagejat sama kostja vastu, võib kohus liita hagid ühte menetlusse, kui nõuded on õiguslikult omavahel seotud või need nõuded oleks võinud esitada ühes hagimenetluses ja nende ühine menetlemine võimaldab nende kiiremat lahendamist või lihtsustab nende menetlemist. Praegusel juhul ei olnud teine tsiviilasi (tsiviilasi nr 2-16-9491) ringkonnakohtu menetluses. Kolleegium leiab, et selleks, et liita hagisid ringkonnakohtu menetluses, peaks mõlemad tsiviilasjad olema edasi kaevatud ringkonnakohtule (vt Riigikohtu 5. detsembri 2012. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-142-12, p 17). Hagide liitmiseks peavad tsiviilasjad olema samal ajal sama kohtu 9(11)
2-15-18404 menetluses. Kuna praegusel juhul ei olnud tsiviilasi nr 2-16-9491 ringkonnakohtu menetluses, ei saanud ringkonnakohus ka tsiviilasju liita, isegi kui ta tühistas sama lahendiga maakohtu otsuse ja saatis asja uuesti maakohtule arutamiseks. Muu hulgas kordab kolleegium ka varasemas praktikas avaldatud seisukohta, et kõrgema astme kohus ei saa madalama astme kohtule anda ka kohustuslikke juhiseid hagide liitmiseks (vt nt Riigikohtu 19. aprilli 2011. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-12-11, p 42). Samas võib kõrgema astme kohus juhtida alama astme kohtu tähelepanu asjaoludele, mis võimaldavad asjade liitmist. Kolleegium märgib veel, et praegusel juhul ei olnud maakohtus tsiviilasjas nr 2-16-9491 menetluse peatamine vajalik, kuna maakohus sai teises asjas ise tuvastada asjaolusid, mis võimaldasid lahendada omandi üleandmise ja kinnistusraamatu kande parandamise nõude. Seega ei sõltunud otsus tsiviilasjas nr 2-16-9491 TsMS § 356 lg 1 mõttes praeguse asja lahendusest.
21.Kuigi hagi jääb rahuldamata, märgib kolleegium vastuseks hageja kassatsioonkaebuse väitele, mille kohaselt pidi ringkonnakohus lahendama ka tuvastusnõude ostueesõiguse kokkuleppe kehtivuse kohta, et hageja ei ole eraldi tuvastusnõuet ostueesõiguse kokkuleppe kehtivuse tuvastamiseks esitanud. Hageja on hagiavalduses palunud tuvastada kostja kohustus ja kohustada kostjat andma tahteavaldus asjaõiguslepingu sõlmimiseks, mille alusel kantaks Tartu Maakohtu kinnistusosakonna registriosa nr 795050 kolmandasse jakku hageja kasuks sisse ostueesõigus. Asjaoluna tuli seejuures tuvastada tõesti ka ostueesõiguse kokkuleppe kehtivus, kuid eraldi selle tuvastamist otsuse resolutsioonis pole hageja taotlenud.
22.Kuna hagi jääb rahuldamata, tuleb menetluskulud kõigis kohtuastmetes jätta TsMS § 162 lg 1 ja § 167 lg 1, § 171 lg 1, § 173 lg 3 esimese lause järgi hageja kanda. TsMS § 174 lg 3 järgi määrab kolleegium kindlaks menetlusosalistele hüvitatavad menetluskulud. Kolleegiumi arvates on maakohtus hagejalt välja mõistetud kostja menetluskulud 2161 eurot 25 senti (käibemaksuta) (ja viivis VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras) ning iseseisva nõudeta kolmanda isiku kostja poolel menetluskulud 1120 eurot (käibemaksuta) (ja viivis VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras) põhjendatud ja vajalikud. Ringkonnakohtule esitatud avalduse kohaselt oli kostja menetluskuludeks apellatsioonimenetluses 4108 eurot 75 senti (käibemaksuta). Samuti palub kostja, et kohus märgiks lahendis, et hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt tuleb tasuda viivist VÕS § 113 lg 1 teises lauses ettenähtud ulatuses. Kostjat esindanud lepinguliste esindajate tunnihind oli 95 eurot (käibemaksuta), mida võib pidada mõistlikuks. Õigusabi osutati avalduse kohaselt 43,25 tunni ulatuses. Arvestades, et kostjat on esindanud ka maakohtus samad esindajad ning kostja tugineb suures osas varasemas menetluses esitatud seisukohtadele, loeb kolleegium ringkonnakohtus kantud esindajakulud põhjendatuks 11 tunni ulatuses, seega tunnitasu 95 eurot (käibemaksuta) arvestades 1045 eurot. Ringkonnakohtule esitatud avalduse kohaselt on iseseisva nõudeta kolmanda isiku menetluskuludeks apellatsioonimenetluses 1200 eurot (käibemaksuta). Samuti palub kolmas isik, et kohus märgiks lahendis, et hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt tuleb tasuda viivist VÕS § 113 lg 1 teises lauses ettenähtud ulatuses. Kolmandale isikule on õigusteenust osutatud 10 tunni ulatuses tunnihinnaga 120 eurot (käibemaksuta). Arvestades, et kolmandat isikut on esindanud maakohtu menetlusest alates sama esindaja ning kolmas isik tugineb apellatsioonimenetluses suures osas varasemas menetluses esitatud seisukohtadele, loeb kolleegium ringkonnakohtus kantud esindajakulud põhjendatuks 5 tunni ulatuses, seega tunnitasu 120 eurot (käibemaksuta) arvestades 600 eurot.
10(11)
2-15-18404 Riigikohtule esitatud avalduses palub kostja kindlaks määrata kassatsioonimenetluses kantud õigusabikulud ja mõista hagejalt välja 4512 eurot 50 senti (käibemaksuta). Taotluse kohaselt kulus kostja õigustoimingutele kokku 47,5 tundi (tunnihinnaks 95 eurot (käibemaksuta)). Kolleegium rahuldab kostja menetluskulude kindlaksmääramise avalduse osaliselt. Arvestades, et kostjat on esindanud maakohtu menetlusest alates samad esindajad ning kostja tugineb kassatsioonimenetluses suures osas varasemas menetluses esitatud seisukohtadele, loeb kolleegium kassatsioonimenetluses kantud esindajakulud põhjendatuks 11 tunni ulatuses, seega tunnitasu 95 eurot (käibemaksuta) arvestades 1045 eurot (käibemaksuta). Riigikohtule esitatud avalduses palub iseseisva nõudeta kolmas isik kostja poolel kindaks määrata kassatsioonimenetluses kantud õigusabikulud 1380 eurot (käibemaksuta). Samuti palub kolmas isik, et kohus märgiks lahendis, et hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt tuleb tasuda viivist VÕS § 113 lg 1 teises lauses ettenähtud ulatuses. Taotluse kohaselt on kolmandale isikule osutatud õigusteenust 11,5 tunni ulatuses tunnihinnaga 120 eurot (käibemaksuta). Arvestades, et iseseisva nõudeta kolmandat isikut kostja poolel on esindanud maakohtu menetlusest alates sama esindaja ning kolmas isik tugineb kassatsioonimenetluses suures osas varasemas menetluses esitatud seisukohtadele, loeb kolleegium kassatsioonimenetluses kantud esindajakulud põhjendatuks 4 tunni ulatuses, seega tunnitasu 120 eurot (käibemaksuta) arvestades 480 eurot (käibemaksuta). Kokku tuleb hagejalt kostja kasuks menetluskulude hüvitamiseks välja mõista 4251 eurot 25 senti (käibemaksuta) (s.o 2161 eurot 25 senti + 1045 eurot + 1045 eurot). Kooskõlas TsMS § 177 lg-ga 4 märgib kolleegium, et hageja peab kostjale hüvitatavatelt menetluskuludelt maksma alates Riigikohtu lahendi jõustumisest kuni täitmiseni viivist VÕS § 113 lg 1 teises lauses ettenähtud määras. Kokku tuleb hagejalt iseseisva nõudeta kolmanda isiku kostja poolel kasuks menetluskulude hüvitamiseks välja mõista 2200 eurot (käibemaksuta) (s.o 1120 eurot + 600 eurot + 480 eurot). Kooskõlas TsMS § 177 lg-ga 4 märgib kolleegium, et hageja peab kolmandale isikule hüvitatavatelt menetluskuludelt maksma alates Riigikohtu lahendi jõustumisest kuni täitmiseni viivist VÕS § 113 lg 1 teises lauses ettenähtud määras.
23.TsMS § 689 lg 21 alusel esitab kolleegium ka otsuse kehtiva resolutsiooni tervikliku sõnastuse.
24.Kostja ja kolmanda isiku kassatsioonkaebuste rahuldamise tõttu tuleb TsMS § 149 lg 4 esimese lause alusel kassatsioonkaebustelt tasutud kautsjon tagastada. TsMS § 149 lg 8 esimese lause alusel tuleb kostja kassatsioonkaebuselt tasutud kautsjon tagastada OÜ-le Advokaadibüroo Lillo & Lõhmus. Iseseisva nõudeta kolmas isik kostja poolel tasus kautsjonit 350 eurot, millest 300 eurot on Riigikohus 25. septembri 2017. a määruse alusel kui enammakstud kautsjoni tagastanud (II kd, tl 137). Kolmanda isiku kassatsioonkaebuse rahuldamise tõttu tuleb talle tagastada ka ülejäänud 50 eurot, mille kolmas isik tasus. Hageja vastukassatsioonkaebuselt tasutud kautsjon tuleb kaebuse rahuldamata jätmise tõttu arvata TsMS § 149 lg 4 teise lause alusel riigituludesse. Tambet Tampuu
Peeter Jerofejev
Jaak Luik
11(11)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.