Tsiviilasi nr. 2-338/04
Eesti Vabariigi nimel Raplas
06.mai 2005.a.
Rapla Maakohus koosseisus kohtunik Indrek Saar, rahvakohtunikud Toomas Villems ja Anne Üürike, sekretär Aivi Meisteri juuresolekul arutas 18.aprillil 2005.a. avalikul kohtuistungil Meelis Allika (xxxxxxxxxxx, elukoht xxxxx xxxxxxxx xxx.xx-x) hagi Eesti Vabariigi (Rapla Maavalitsuse kaudu), Rapla Tarbijate Ühistu (reg. kood 10359831), OÜ Rismar Holding (10933477, asukoht Harjumaa Kose vald Nõrava k.) ja AS ARGE EUROPE (10036772, asukoht Tallinn Jõe t. 3) vastu tehingute tühisuse tunnustamiseks, kinnistusraamatu kande kustutamiseks ja eluruumide erastamise läbiviimise kohustamiseks. Kohtuistungist võtsid osa hageja, tema esindajad Maie Klemmer ja vandeadvokaat Kari- Paavo Koch, kostja Eesti Vabariik (Rapla Maavalituse kaudu) esindaja Ene Matetski, kostja Rapla Tarbijate Ühistu esindajad Väino Sassi ja Reet Kõiv, kostjate OÜ Rismar Holding ja AS ARGE EUROPE esindaja vandeadvokaat Jaanus Tehver. Asja kohtulikul arutamisel maakohus tegi
k i n d l a k s:
Hagist nähtub, et hageja on xxxxxx xxxxxxxx xxx. xx- x asuva korteri üürnik enam kui 45 aastat vastavalt suulisele üürilepingule. Maja on kolmekorruseline ja kuulus Rapla Tarbijate Ühistule. Eluruumide erastamise seaduse § 3 lg. 1 alusel kuulusid üürilepingu alusel kasutatavad eluruumid erastamisele. Hageja esitas 10.veebruaril 1995.a. Rapla Tarbijate Ühistule avalduse sama eluruumi erastamiseks. Hageja oli kuni arutatava hagi esitamiseni arvamusel, et ta on eluruumi erastamise õigustatud subjektiks ja ootas teadet eluruumi erastamise vormistamiseks. Hageja on täitnud oma kohustusi Rapla Tarbijate Ühistule kui üürileandjale nõuetekohaselt, üürileandjal pretensioonid hageja suhtes puuduvad. Korter on hageja ainus elukoht, mida ta on aastate vältel remontinud-teinud uue elektripaigalduse, paigaldanud signalisatsiooniga turvaukse, uuendanud küttekoldeid j.n.e. Hageja, teades, et ta on korteri erastamise õigustatud subjektiks, on teinud korteris suuri kulutusi ka oma hobi realiseerimiseksta on ehitanud kõrgema kategooria litsentsiga amatöörraadiojaama ja paigaldanud vastava hinnalise seadmestiku. Hageja on korduvalt teinud suulisi järelepärimisi Rapla Tarbijate Ühistu esimehele erastamise seisu kohta, kuid ei ole saanud ühest vastust. 19.juulil 2004.a. sai hageja AS-ilt ARGE EUROPE üürilepingu ülesütlemise avalduse. Hagejale teadaolevalt erastas Rapla Tarbijate Ühistu 15.oktoobril 2001.a. Eesti Vabariigilt (Rapla Maavalitsuse kaudu) sama hoone aluse ja juurde kuuluva maa ärimaana, mille koht avati 11.detsembril 2001.a. Rapla Maakohtu kinnistusosakonnas kinnistusregistriosa nr. xxxxx. Maa erastamise ostumüügilepingu p-s 1.4 kinnitab Rapla Tarbijate Ühistu, et ta on lepingu objektiks oleva maa ostueesõigusega erastamise õigustatud subjekt maal asuvate ehitiste omanikuna. Omandireformi aluste seaduse § 40 alusel oli Rapla Tarbijate Ühistu aga ehitises asuvate eluruumide erastamise kohustatud subjektiks. 15.detsembril 2003.a. müüs Rapla Tarbijate Ühistu kinnistu OÜ-le Rismar Holding hinnaga 550 000.- krooni.
Kinnistu müügilepingu p-s 1.4.2 kinnitab müüja Rapla Tarbijate Ühistu pahatahtlikult, et lepingu eset ei ole koormatud kinnistusraamatusse mittesissekandekohustuslike kolmandate isikute õigustega nagu näiteks üüri-, rendivõi muud kasutuslepingud, välja arvatud lepingu eseme koosseisu kuuluva büroohoone esimese korruse rendilepingud. Müügilepingu p-s 1.4.2 kinnitab ostja OÜ Rismar Holding, et ta on lepingu eseme üle vaadanud ja on teadlik ehitise seisukorrast. 13.jaanuaril 2004.a. kanti OÜ Rismar Holding kinnistu omanikuna kinnistusregistriossa. 26.jaanuaril 2004.a. müüs OÜ Rismar Holding kinnistu AS-ile ARGE EUROPE hinnaga 730 000.- krooni. Rapla Tarbijate Ühistu on pahatahtlikult varjanud hageja poolt kasutatava korteri erastamise kohustust ja üürilepingu olemasolu. Hageja leiab, et 15.oktoobril 2001.a. Rapla Tarbijate Ühistu ja Eesti Vabariigi vahel sõlmitud maa erastamise ostu-müügi leping on oluliselt seadusevastane ja tühine vastavalt kuni 01.juulini 2002.a. kehtinud TsÜS § 66 lg. 2. Leping OÜ Rismar Holding ja Rapla Tarbijate Ühistu vahel aga on näilik tehing, kuna selle eesmärgiks oli vaid mulje jätmine tehingu sõlmimisest OÜ-ga Rismar Holding, eesmärgiga saavutada edaspidi kinnistu heauskne omandamine AS ARGE EUROPE poolt. Eelnimetatud tehingute näilikkust kinnitavad järgmised asjaolud: OÜ Rismar Holding asutati ja kanti äriregistrisse 03.märtsil 2003.a., tegelik majandustegevus osaühingul aga puudus; osaühingu ainuosanikuks ja juhatuse liikmeks on Astrid Valge, kes on AS ARGE EUROPE töötaja, esindaja ja kinnistu ostu korraldanud Risto Valge ema; OÜ Rismar Holding ei ole tasunud Rapla Tarbijate Ühistule lepingujärgset summat, osaühingul puudub vastav raamatupidamisalane dokumentatsioon ning kinnistu omandamise tehing on ettevõtte raamatupidamises kajastamata; kinnistu võõrandati edasi väga lühikese aja jooksul- OÜ Rismar Holding omandas kinnistu kinnistusraamatusse kandmisega 13.jaanuaril 2004.a. ja müüs 26.jaanuaril 2004.a. kinnistu edasi AS-ile ARGE EUROPE. Seega puudus OÜ-l Rismar Holding tegelik tahe kinnistu omandamiseks ja tegemist on TsÜS § 89 järgi näiliku tehinguga. Hageja leiab, et antud juhul toimus tegelikult TsÜS § 89 lg. 3 ette nähtud varjatud tehing, mille järgi omandas kinnistu Rapla Tarbijate Ühistult AS ARGE EUROPE. Hageja on seisukohal, et AS ARGE EUROPE on kinnistu pahauskne omandaja, kuna AS ARGE EUROPE korraldas oma esindaja Risto Valge lähikondse kaasabil kinnistu omandamise OÜ Rismar Holding poolt eesmärgiga saavutada omandamise heausksus. OÜ Rismar Holdingu asutaja ja juhatuse liige on äriregistri avalike andmete järgi Astrid Valge, kelle elukoht ja osaühingu asukoht kattuvad. OÜ Rismar Holdingu tegevusalade hulgas ei ole hasartmängude läbiviimine. AS Arge Europe tütarettevõttes AS Play -In Casino Group töötab Astrid Valge poeg Risto Valge. AS Play-In Casino Group peab samas hoones kasiinot. Kinnistu ostjad olid järgmistel põhjustel pahausksed: kinnistu ostmine, panemata tähele pooles osas hoone kolmandal korrusel asuvat alalise elanikuga korterit; hoone kõrval kinnistul asub puukuur, milles hageja hoiab oma asju. Kostjate tegutsemine ei olnud tavapärase hoolsusega ja heas usus. VÕS § 7 lg. 1 kohaselt loetakse võlasuhtes mõistlikuks seda, mida samas olukorras heas usus tegutsevad isikud loeksid tavaliselt mõistlikuks. Mõistlik käitumine tähendab eelkõige tehingu tegemist vajaliku hoolega ja väljakujunenud tavapäraste toimingute sooritamist. AS ARGE EUROPE esindaja on kinnistu ostu- müügilepingu p.- s 1.4.2 kinnitanud, et ta on ostjana üle vaadanud lepingu eseme koosseisu kuuluva ehitise. Seetõttu pidi AS ARGE EUROPE samuti olema teadlik, et xxxxxxxx xxx. xx xxxxxxxx xx. x elab alaliselt hageja. OÜ Rismar Holding kinnitab oma kirjalikus vastuses hagile Risto Valge osalemist Rapla Tarbijate
Ühistuga sõlmitud kinnistu müügilepingu ettevalmistamises. AS Arge Europe kinnitab oma kirjalikus vastuses kohtule, et Risto Valge on kostja tütarettevõtte Play-In Casino Group AS töötaja ja nõustub asjaoluga, et Risto Valge osales oma ema ettevõtte OÜ Rismar Holdingu poolt Rapla Tarbijate Ühistuga peetud läbirääkimistes kinnistu omandamise üle. Seega saab järeldada, et nii OÜ Rismar Holding kui ka AS ARGE EUROPE omasid ühise asjaajaja Risto Valge kaudu informatsiooni ostetava kinnistu puudustest s.o. ehitises paikneva eluruumi olemasolust ja selle võimalikust erastamise kohustusest ning olid teadlikud kinnistusraamatu kande ebaõigsusest. Eeltoodust lähtudes palub hageja kohtul tunnustada Eesti Vabariigi (Rapla Maavalitsuse kaudu) ja Rapla Tarbijate Ühistu vahel 15.oktoobril 2001.a. sõlmitud maa ostu- müügilepingu ja asjaõiguslepingu tühisust; 15.detsembril 2003.a. Rapla Tarbijate Ühistu ja OÜ Rismar Holding vahel sõlmitud kinnistu ostu-müügi lepingu ja asjaõiguslepingu kui näiliste tehingute tühisust; tunnistada kehtetuks Rapla Tarbijate Ühistu ja AS-i ARGE EUROPE vahelised varjatud tehingud- kinnistu ostu-müügi leping ja asjaõigusleping; tunnustada OÜ Rismar Holding ja AS-i ARGE EUROPE vahel 26.jaanuaril 2004.a. sõlmitud kinnistu ostu- müügilepingu ja asjaõiguslepingu tühisust; kustutada Rapla Maakohtu kinnistusosakonnas peetavas kinnistusregistriosas nr. xxxxx ebaõige omanikukanne AS-i ARGE EUROPE kohta ja taastada olukord enne kinnistusregistriosa avamist; vaidlusalune maa lugeda Maareformiseaduse § 31 lg. 3 alusel riigi omandis olevaks maaks. Kohtukulud palub hageja jätta kostjate kanda. Kostja Rapla Tarbijate Ühistu hagi ei tunnista. Vastuväidetest nähtub, et kostjale kuulunud ehitis xxxxxx xxxxxxxx xxx. xx võeti kasutusele 1955.a. kontorihoonena, mis hiljem nimetati büroohooneks. Eluruume ametlikus käsitluses eespooltoodud ehitises ei ole olnud. Hageja väide, et korter asukohaga xxxxxxxx xxx. xx on tema ainuke elukoht ei vasta tõele, sest hagejale kuulub kinnistu xxxxx xxxxxxxxx xxx xxxxxxxx xxxx x. x. Hageja on avaldanud, et on vaidlusalusele pinnale ehitanud kõrgema kategooria litsentsiga amatöörraadiojaama ning seega kasutas hageja xxxxxx xxxxxxxx xxx. xx asuvat korterit enda hobiga tegelemiseks. 16.mai 2000.a. Rapla Linnavalitsuse korraldusega nr. 170 Maa ostueesõigusega erastamisest on maa sihtotstarbeks märgitud ärimaa ning maa erastamine on toimunud seaduspäraselt. Kostja on seisukohal, et tal ei olnud hageja ees viimase poolt kasutatava ruumi erastamise kohustust. 01.veebruari 1994.a. Eesti Erastamisagentuuri käskkirja nr. 52m kohaselt ei ole Rapla Tarbijate Ühistul erastamisele kuuluvat vara. Seepärast ei olnud Rapla Tarbijate Ühistul ka hageja poolt kasutatava ruumi erastamise kohustust. Rapla Tarbijate Ühistu sõlmis OÜ-ga Rismar Holding xxxxxx xxxxxxxx xxx. xx asuva kinnistu ostu-müügi ja asjaõiguslepingu ja 15.detsembril 2003.a. tasus OÜ Rismar Holding sularahas Rapla Tarbijate Ühistu poolt esitatud arve nr. 24945 Ühispangas ning summa laekus Rapla Tarbijate Ühistu arveldusarvele. Ühtegi tehingut AS-iga ARGE EUROPE Rapla Tarbijate Ühistu teinud ei ole. Kostja Eesti Vabariik (Rapla Maavalitsuse kaudu) loeb hagi põhjendatuks. Esindaja seletustest nähtub, et Vabariigi Valitsuse 06.novembri 1996.a. määrusega nr. 267 kinnitatud maa ostueesõigusega erastamise korra p. 7 kohaselt tuli maa erastamiseks esitada avaldus hiljemalt 01.jaanuariks 1998.a. 20.novembril 1997.a. esitas Rapla Tarbijate Ühistu Rapla Linnavalitsusele xxxxx xxxxxx xxxxxxxx xxx. xx asuva
hoone omanikuna avalduse maa erastamiseks. Korra p. 13 kohaselt pidi ostueesõigusega erastatava maa asukohajärgne linna- või vallavalitsus, antud juhul Rapla Linnavalitsus avama maa ostueesõigusega erastamise toimiku ning kontrollima esitatud dokumentide ja andmete õigsust, määrama erastatava maa suuruse, piirid ja sihtotstarbe ning selgitama välja erastatava maaga seotud seadusjärgsed kitsendused. Hooneregistri andmetel asus hoones kaks eluruumi ja seepärast oli hoone aluse ja selle juurde kuuluva maa sihtotstarbe määramine 16.mail 2000.a. Rapla Linnavalituse poolt 100% ulatuses ärimaaks ja Rapla Tarbijate Ühistule ostu eesõigusega erastamine ebaõige. Kostjad OÜ Rismar Holding ja AS ARGE EUROPE ei tunnista hagi. Vastuväidetest nähtub, et kostja omandas kinnistu Rapla Tarbijate Ühistult ostu-müügi lepingu ja asjaõiguslepingu alusel, tuginedes vaid kinnistusraamatu kandele. Registriosast ei nähtunud kolmandate isikute õigusi kinnistule. Lepingu p.p. 1.3.1 ja 1.3.2 on Rapla Tarbijate Ühistu kinnitanud niisuguste õiguste puudumist. Ostusumma 550 000.krooni on Rapla TÜ-le tasutud, tehing raamatupidamises kajastatud, äriühing asutati 2003.a. veebruaris, mitte vahetult enne tehingut; kostjal oli soov kinnistu omandada, kuna ta taotles enda kandmist kinnistussraamatusse omanikuna, hageja vastupidised väited on alusetud; kinnistu edasimüümine AS-ile ARGE EUROPPE ei anna alust järeldada, et OÜ Rismar Holding ei soovinud saada kinnistu omanikuks, AS ARGE EUROPE poolt pakutud hind oli kasulik ja sellepärast müük ka toimus; 15.detsembri 2003.a. ostu-müügi leping ja asjaõigusleping ei ole näilikud tehingud; mõlemad on reaalselt täidetud; TsÜS § 89 lg. 2 alusel tehing tühine olla ei saa; kinnistut Rapla Tarbijate Ühistult ostes ega AS-ile ARGE EUROPE edasi müües ei teadnud kostja, et hageja on esitanud avalduse samas hoones asuva korteri erastamiseks; kostja tugines heauskselt kinnistusraamatu kandele; omanikuna oli kostjal täielik õigus sõlmida 26.jaanuaril 2004.a. leping kinnistu võõrandamiseks kaaskostjale, ka see tehing oli seaduslik ja hagejal puudub alus nõuda kinnistusraamatust omaniku kande kustutamist; piiranguid kinnistu käsutamiseks registriosas ei olnud ja AS ARGE EUROPE omanikukanne on tehtud kehtiva asjaõiguslepingu alusel; OÜ Rismar Holding ja AS ARGE EURROPE ei ole lähikondsed, juhatuse liige Astrid Valge ei ole seotud AS ARGE
aktsionäride, juhatuse ega nõukoguga, tema poeg Risto Valge töötab sama äriühingu tütarettevõttes Play-In Casino Group AS; poeg võttis ka osa Rapla TÜ-ga sõlmitud lepingu ettevalmistamisest; nendest asjaoludest ei saa aga järeldada kostja pahausksust; AS-iga ARGE EUROPE ei ole Risto Valge olnud kunagi seotud; hageja ei ole tõendanud, et Risto Valge või Astrid Valge hageja oleksid teadnud hageja õigusest erastada samas majas asuv eluruum ja sellest tulenevast käsutuspiirangust; kostjaid ei informeerinud kinnistu ostmisel keegi selle käsutuspiirangu olemasolust; avaldusest eluruumi erastamiseks sai OÜ Rismar Holding teada alles 2004.a. juunikuus AS-ilt ARGE EUROPE; OÜ Rismar Holding ei ole eluruumide erastamise kohustatud subjekt, kinnistu kasutamise otstarve on täies ulatuses ärimaa; kumbki kostja ei ole tegutsenud kinnistu omandamisel pahauskselt. AS ARGE EUROPE omandas kinnistu 26.jaanuaril 2004.a. OÜ-ga Rismar Holding sõlmitud kinnistu ostu-müügi- ja asjaõiguslepingu alusel. Lepingu sõlmimise ajal oli OÜ Rismar Holding kantud kinnistusraamatusse kinnistu ainuomanikuna ning kinnistu käsutuspiiranguid kinnistusraamatust samuti ei nähtunud. Üks suletud uks
majas ei tähenda, et ostjad oleksid tegutsenud kinnistu ostmisel pahatahtlikult ja pidanud teadma hageja õigusest erastada eluruum. Kohus leiab, et hagi kuulub osalisele rahuldamisele. Eesti Vabariigi ja Rapla Tarbijate Ühistu vahel 15.oktoobril 2001.a. sõlmitud maa erastamise ostu-müügi leping ja asjaõigusleping Rapla Tarbijate Ühistu kandmiseks omanikuna kinnistusregistriossa on oluliselt seadusega vastuolus ja algusest peale tühised vastavalt sel ajal kehtinud TsÜS § 66 lg.1. Rapla Hooneregistri 12.mai 2000.a. teatise kohaselt olid xxxxxx xxxxxxxx xxx. xx hoone kahel esimesel korrusel kontoriruumid, katusekorrusel aga eluruumid- kahetoaline korter nr. x pinnaga xx,x m 2 ja ühetoaline korter nr. x pinnaga xx,x m 2. Rapla Linnavalitsus oli vastavalt Maareformi seaduse § 22-2 lg. 2 volitatud Rapla maavanema poolt erastamist korraldama; vastavalt Maa ostu-eesõigusega erastamise korra p.-le 15 fikseerima otsusega maa erastamise jaoks olulised tingimused, milledest üks on maa sihtotstarve ja sama korra p. 23 p. 4 kohaselt võtma vastu maa erastamise otsuse. EV Valitsuse 24.jaanuari 1995.a. määrusega nr. 36 kinnitatud Katastriüksuste sihtotstarvete liigid ja nende määramise alused p. 2 kohaselt on katastriüksuse sihtotstarve õigusaktidega määratud ja maa omaniku või valdaja poolt rakendatud otstarve või otstarbed; p. 9 kohaselt tuleb mitme otstarbe korral määrata kuni kolm sihtotstarvet vastavalt hoone üldpinna jagunemisele. Rapla Linnavalitsuse 16.mai 2000.a. korraldus nr. 170, millega otsustati xxxxxx xxxxxxxx xxx. xx asuva maa erastamine Rapla Tarbijate Ühistule 100 % ulatuses ärimaana, ei vasta kirjeldatud sätetele eelpoolnimetatud õigusaktides, kuna maatükil asuvas hoones asusid ka eluruumid. Erastamise ostu-müügi leping ei vasta seega Maareformi seaduse § 23 lg. 1 mõttele, mille kohaselt toimub maa erastamine vastavuses planeeringu ja maakorralduse nõuetega. Peale selle on Rapla Tarbijate Ühistu maa erastamise ostumüügi lepingu sõlmimisel rikkunud oluliselt Eluruumide erastamise seaduse §§ 3 lg. 1-1 ja lg. 4 p.1 sätestatud kohustust üürilepingu alusel kastutatava eluruumi erastamiseks hagejale. Rapla Tarbijate Ühistu oli antud eluruumi erastamise kohustatud subjektiks vastavalt Eluruumide erastamise seaduse § 6 p. 5 ja seaduse Kooperatiivsete, riiklik kooperatiivsete ja ühiskondlike organisatsioonise vara taasriigistamise ja erastamise kohta § 6-1, hageja aga eluruumi erastamise õigustatud subjektiks vastavalt Eluruumide erastamise seaduse § 4 p. 1. Eluruumi üürileping hageja ja Rapla Tarbijate Ühistu vahel tuleb lugeda tõendatuks vaatamata kirjaliku vormi mittejärgimisele. Kohtul ei ole alust kahelda hageja seletustes, et nimetatud korter on kogu aeg olnud tema ainus elukoht; mis on kantud ka vastavatesse registritesse. Kohtule on esitatud Rapla Tarbijate Ühistu juhatuse esimehe korraldus 11.jaanuarist 2000.a. xxxxxx xxxxxxxx xxx. xx asuva ja hageja kasutuses oleva korteri üüri määra suurendamise kohta; 01.novembri 2003.a. teade üüri ja prügiveo hinna suurendamise kohta ja kassa sissetuleku orderid üüri tasumise kohta 1997-2000.a. Elamuseaduse § 67 kohaselt loeti tähtajatult sõlmitud üürilepingud alates 01.juulist 1992.a. sõlmituks viieks aastaks; § 32 lg. 2 (kuni 29.oktoobrini 2000.a. kehtinud redaktsioonis) kohaselt loeti üürileping pikenenuks viieks aastaks kui kumbki pool enne tähtaja möödumist ei taotlenud lepingu lõpetamist või uue lepingu sõlmimist. Hageja kasutuses olev korter oli seega erastamise objekt vastavalt Eluruumide erastamise seaduse § 3 lg. 4 p. 21.veebruaril 1995.a. on hageja esitanud Rapla Tarbijate Ühistule avalduse oma kasutuses oleva eluruumi erastamiseks; avalduse koopialt nähtub selle vastuvõtmine Rapla TÜ poolt.
Hageja seletustest nähtub veel, et pärast maja juures asuva kõrvalhoone müüki 2000.a. paigaldas Rapla Tarbijate Ühistu tema nõudmisel maja juurde garaaži, mida ta kasutab kõrvalhoones asunud kuuri asemel hoiukohana; ta on korteri erastamise küsimuses pöördunud suuliselt ka Rapla Tarbijate Ühistu juhatuse esimehe poole ja saanud vastuseks, et maja jaotamine on segane ja et peab veel ootama. Kuni 1994.a. elas ta samas korteris koos oma emaga, garaaži paigaldamine maja hoovile Rapla Tarbijate Ühistu poolt ei ole tema ema surmaga kuidagi seotud. Kohtul ei ole hageja seletustes alust kahelda. Eeltoodu alusel ei ole põhjendatud ega oma asja lahendamisel tähtsust Rapla Tarbijate Ühistu esindajate seletused ja väited selles, et nimetatud elumajas ei ole kunagi olnud eluruume; et hageja ei kasuta antud korterit elamiseks, vaid raadioamatörismiga tegelemiseks või hoiukohana; hoones olnud lihtsalt üks mitteeluruum, mida hageja kasutanud asjade hoidmiseks suulise kokkuleppe alusel; ühistu ei pidanud antud hoonet elamuks ega teinud seepärast midagi hageja kasutuses oleva ruumi erastamiseks; garaaž paigaldatud hageja soovil maja juurde pärast hageja ema surma, kuna hagejal olnud vaja kuskil oma asju hoida. Kostja esindajate seletustest jääb arusaamatuks, miks pidi kostja maja omanikuna paigaldama maja juurde veel hageja jaoks garaaži, kui hageja niigi kasutanud majas asuvat ruumi asjade hoidmiseks. Millegagi ei ole tõendatud Rapla Tarbijate Ühistu väide, et hageja elukohaks on xxxxx xxxxxxxxx xxx xxxxxxxx xxxx x. x asuv kinnistu. Asjaolu, et hageja tegeleb samas korteris raadioamatörismiga, ei anna alust väita, et hageja ei kasutaks ega vajaks korterit elamiseks. Ülejäänud osas tuleb hagi jätta rahuldamata. Vaieldamatult on tõendatud, et Rapla Tarbijate Ühistu tegutses kinnistut OÜ-le Rismar Holding müües hageja suhtes pahatahtlikult. Tõendatud ei ole aga OÜ Rismar Holding esindaja pahausksus lepingu sõlmimisel Rapla Tarbijate Ühistuga. OÜ Rismar Holding esindaja ei pidanud teadma kinnistusraamatu kande ebaõigsust s.t. Rapla Tarbijate Ühistu ja Eesti Vabariigi vahelise maa erastamise ostu-müügi lepingu olulisest seadusevastasusest ja tühisusest ning sellega kaasnenud hageja õiguste rikkumisest. Vastupidist kinnitavaid tõendeid ei ole kohtule esitatud. Kas ja millisel määral OÜ Rismar Holding esindaja oli kinnistu ja hoone enne 15.detsembri 2003.a. lepingu sõlmimist üle vaadanud, ei oma asja lahendamisel tähtsust. Kui ka OÜ Rismar Holding esindaja Astrid Valge ja tema samas majas töötav poeg Risto Valge teadsid majas asuvast korterist kui hageja alalisest elukohast, ei ole millegagi tõendatud, et nad teadsid või pidid teadma korterist kui kunagisest erastamise objektist ning hageja vastava õiguse rikkumisest Rapla Tarbijate Ühistu poolt, samuti seda, et Rapla Tarbijate Ühistu oli kinnistu omanikuna kantud registriossa oluliselt seadusevastase ja tühise asjaõiguslepingu alusel. OÜ-l Rismar Holding oli alus eeldada kinnistusraamatu varasema kande õigsust vastavalt AÕS § 56 lg. 1 ja tema õigused said AÕS § 56 lg. 3 kohaselt kehtivaiks. Kohtuliku arutamise käigus ei ole selgunud ühtegi asjaolu, mis välistas OÜ-le Rismar Holding omandiõiguse tekke vastavalt AÕS § 64-1 13.jaanuari 2004.a. kandega kinnistussregistriosas. Kuidas OÜ Rismar Holding majandusaasta aruanne kinnistu ostu kajastas, ei oma asjaõiguse tekke seisukohalt tähtsust. Väljavõte Rapla Tarbijate Ühistu pangakontost kinnitab, et OÜ Rismar Holding on kinnistu eest kokku lepitud summa tasunud. Kui ka OÜ-l Rismar Holding oli juba kinnistut ostes soov see edasi müüa AS-ile Arge Europe, ei tähenda see kinnistu näilikku omandamist Rapla Tarbijate Ühistult s.o. Rapla
Tarbijate Ühistu ja OÜ Rismar Holding varjatud kokkulepet omandi ülemineku kohta AS-ile ARGE EUROPE. Millegagi ei ole tõendatud, et Rapla Tarbijate Ühistu oleks 15.detsembril 2003.a. OÜ-ga Rismar Holding ostu-müügi lepingut ja asjaõiguslepingut sõlmides soovinud tegelikult AS ARGE EUROPE kandmist registriossa kinnistu heauskse omanikuna. Hageja niisuguse seisukoha vastu räägib asjaolu, et Rapla Tarbijate Ühistu kanti kinnistu omanikuna registriossa 11.detsembril 2001.a., lepingu OÜ-ga Rismar Holding sõlmis Rapla Tarbijate Ühistu aga kaks aastat hiljem. AS ARGE EUROPE ei ole teinud Rapla TÜ-le kinnistu eest ühtegi vastusooritust. Kohtul ei ole alust kahelda Rapla Tarbijate Ühistu esindajate seletustes selles, et kinnistule ei leidunud kohe ostjat, nende poolt soovitud hind oli algul 800000.- krooni, OÜ Rismar Holding soovis hoonet osta hinnaga 550000.- krooni, millega ühistu juhatus nõustus. Kohus leiab, et Rapla Tarbijate Ühistu ja AS ARGE EUROPE vahel ei ole varjatuna toimunud ühtegi tehingut. Millisel põhjusel OÜ Rismar Holding müüs kinnistu koheselt edasi AS-ile ARGE EUROPE, see ei ole kohtulikul arutamisel selgunud. Kinnistu edasimüük ei tõenda samuti OÜ Rismar Holding pahaukskust selle omandamisel ega anna alust asuda seisukohale, et OÜ Rismar Holding ja AS ARGE EUROPE esindaja pidid teadma kinnistusraamatu kande ebaõigsust. Kohus leiab, et kummagi kostja esindajatele ei saa tehingute tegemisel ette heita käibes vajaliku hoole puudumist. Kohtul ei ole alust kahelda, et AS Arge Europe ja OÜ Rismar Holding on omavahel seotud isikud. Kostjate esindaja seletustest ja hagile antud kirjalikust vastusest nähtub, et AS Arge EUROPE tütarettevõttes AS Play In Casino Group töötab OÜ Rismar Holding juhatuse liikme Astrid Valge poeg Risto Valge, kes võttis osa lepingu ettevalmistamisest Rapla Tarbijate Ühistuga. R.Valge Rapla Tarbijate Ühistu esindajaga peetud läbirääkimistest, talle AS ARGE EUROPE lepingulise esindaja poolt e-postiga edasi saadetud üürilepingu ülesütlemise teade ja tema enda poolt epostiga samas hoones asuvale teisele üürnikule saadetud teade uue üürilepingu kohta ei kinnita samuti, et OÜ Rismar Holding ja AS ARGE EUROPE esindajad pidid teadma maa erastamise ostu-müügi lepingu seadusevastasusest, hageja õiguste rikkumisest Rapla Tarbijate Ühistu poolt 2000.a. ja 2001.a. ning kinnistussraamatu kande ebaõigsusest s.o. et maa ei saanud täies ulatuses olla ärimaa ja Rapla Tarbijate Ühistu kinnistu ainuomanik. OÜ Rismar Holding võis osta kinnistu eesmärgiga müüa see koheselt edasi AS-ile ARGE EUROPE. Seda kinnitab 13 päevane ajavahemik kinnistusraamatu kande ja AS-iga ARGE EUROPE ostu-müügi lepingu sõlmimise vahel. Ka see asjaolu ei tähendaks Rapla Tarbijate Ühistu ja OÜ Rismar Holding vahelise ja OÜ Rismar Holding ja AS ARGE EUROPE vahelise tehingu näilisust ega tõendaks kummagi kostja pahausksust. AS-il ARGE EUROPE oli vaatamata seotusele OÜ-ga Rismar Holding täielik alus tugineda kinnistusraamatu kande õigsusele vastavalt AÕS § 56 lg.1 ja saada kande tegemisega kinnistu uueks omanikuks. Rapla Tarbijate Ühistu on esitanud avalduse hagejalt esindaja tasu väljamõistmiseks summas 5333.60 krooni. Kuna antud kostja osas on hagi rahuldatud, tuleb kantud kohtukulu jätta vastavalt TsKMS § 60 lg. 1 kostja enda kanda. AS ARGE EUROPE on esitanud taotluse hagejalt esindaja tasuna 35155.98 krooni väljamõistmiseks. Kohus loeb vastavalt TsKMS § 61 lg. 1 p. 2 asja mahule ja keerukusele vastavaks
hagejalt kostja kasuks välja mõista hüvituse sellest pooles ulatuses s.o. 17577.50 krooni. Juhindudes TsMS § 60 lg. 1 ja §§ 225-232, maakohus o t s u s t a s: Tunnustada Eesti Vabariigi (Rapla Maavalitsuse kaudu) ja Rapla Tarbijate Ühistu vahel 15.oktoobril 2001.a. sõlmitud xxxxxx xxxxxxxx xxx. xx asuva maatüki erastamise ostu-müügi lepingu ja kinnistusregistriosa avamiseks ning Rapla Tarbijate Ühistu kohta registriossa omaniku kande tegemiseks sõlmitud asjaõiguslepingu tühisust. Rapla Tarbijate Ühistu ja OÜ Rismar Holding vahel 15.detsembril 2003.a. sõlmitud kinnistu ostu-müügi lepingu ja asjaõiguslepingu tühisuse tunnustamise, Rapla Tarbijate Ühistu ja AS ARGE EUROPE vahelise kinnistu ostu-müügi lepingu kui varjatud tehingu kehtetuks tunnistamiseks; OÜ Rismar Holding ja AS ARGE EUROPE vahel sõlmitud kinnistu ostu-müügi lepingu ja asjaõiguslepingu tühisuse tunnustamise, kinnistusregistriosast omaniku kande kustutamise ja maa riigi omandisse lugemise osas jätta hagi rahuldamata. Välja mõista Meelis Allik’alt esindaja tasu hüvituseks.
AS ARGE EUROPE kasuks
17577.50 krooni
Rapla Tarbijate Ühistu kohtukulud jätta poole enda kanda. Kohtuotsusele võib esitada apellatsioonkaebuse Tallinna Ringkonnakohtule 20 päeva jooksul, arvates otsuse avalikult teatavaks tegemisele järgnevast päevast. Kaebuse esitamise kavatsusest tuleb kohtule 10 esimese päeva jooksul teatada.
Indrek Saar Kohtunik
Anne Üürike Rahvakohtunik
Muudetud osaliselt Tallinna Ringkonnakohtu otsusega nr 2-04-1230 27.oktoobril 2006
Tühistada Rapla Maakohtu 6.mai 2005 otsus osas, millega jäeti rahuldamata hagi Rapla Tarbijate Ühistu ja OÜ Rismar Holding vahel 15.12.2003 sõlmitud kinnistu ostu-müügilepingu ja asjaõiguslepingu tühisuse tunnustamise nõudes ja teha selle nõude osas uus otsus.
Toomas Villems Rahvakohtunik
Tunnustada Rapla Tarbijate Ühistu ja OÜ Rismar Holding vahel 15.12.2003 sõlmitud Raplas, Viljandi mnt 19 asuva kinnistu ostu-müügilepingu ja asjaõiguslepingu tühisust. Muus osas jätta maakohtu otsus muutmata. Hageja Meelis Allik ́u apellatsioonkaebus ja AS ARGE EUROPE vastuapellatsioonkaebus rahuldada osaliselt.
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.