3-2-1-97-00
Eesti Vabariigi nimel Tartus 2. oktoobril 2000. a OÜ Bittan hagi Guido Seili vastu ebaõige kande kustutamiseks kinnistusraamatust. Riigikohtu tsiviilkolleegium, koosseisus eesistuja J. Odar, liikmed H. Jõks ja A. Kull, vaatas avalikul kohtuistungil 4. septembril 2000. a läbi G. Seili kassatsioonkaebuse alusel Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi 6. märtsi 2000. a otsuse tsiviilasjas nr II-2/198/2000. Istungist võtsid osa hageja esindaja vandeadvokaat J. Leppik ja kostja esindaja vandeadvokaat E. Sassian. I. Asjaolud ja varasem menetluse käik Tallina Ringkonnakohtu otsuse kohaselt avati 1. augustil 1995. a Tallinna Kinnistusameti Tallinna kinnistusjaoskonna kinnistusregistris registriosa nr 455 asukohaga Tallinn Saue 9. Registriosa avati Tallinna Linnavalituse 9. juuni 1995. a avalduse ja Tallinna Linnavalitsuse 15. märtsi 1995. a korraldus nr 753-k alusel, millega tagastati õigusvastaselt võõrandatud maa Tallinnas Saue 9 suurusega 2572 m2 G. Seilile. Tallinna Ringkonnakohtu halduskolleegiumi 25. märtsi 1996. a otsusega tunnistati Tallinna Linnavalitsuse 15. märtsi 1995. a korraldus nr 753-k seadusevastaseks, kuna korralduse väljaandmisel ei arvestanud Tallinna Linnavalitsus, et maal asusid teisele isikule kuuluvad ehitised, mis olid omandatud omandireformi aluste seaduse ja sellest tulenevate õigusaktide alusel. OÜ Bittan nõudis AÕS § 57, 65 lg 1 ja 67 lg 2 ning kinnistusraamatuseaduse (KRS) § 52 lg 1 ja 72 p 5 alusel kande kustutamist ja registriosa sulgemist, kuna kande aluseks olnud õiguslik alus on ära langenud. Tallinna Linnakohtu 3. novembri 1999. a otsusega hagi rahuldati ning otsustati kinnistusraamatu kanne kustutada ja registriosa sulgeda. Kohtuotsuse põhjenduste kohaselt tõendavad Tallinna Ringkonnakohtu ja Riigikohtu otsused, et Saue 9 asuvad ehitised kuuluvad hagejale. Hageja soovib erastada ehitise alla ja selle teenindamiseks vajalikku maad, mille teeb võimatuks ebaõige kanne. Kinnistusraamatu kande aluseks olev haldusakt on tunnistatud täielikult seadusvastaseks. Seadusvastaseks tunnistatud haldusakti alusel tehtud kanne on ebaõige AÕS § 57 tähenduses. AÕS § 65 lg 1 annab isikule, kelle asjaõigust on ebaõige kandega rikutud, nõuda ebaõige kande muutmist või kustutamist. Ebaõige kanne rikub hageja subjektiivset õigust nõuda maa erastamist. Käesolevas vaidluses ei kuulu hindamisele see, kas hageja taotlus maa erastamiseks tulevikus rahuldatakse või mitte. Kostja väited vara heauskse omandamise kohta ei ole õiged. Vaidluses on tegemist esmakandega, mis põhineb haldusorgani seadusvastasel korraldusel. Hageja ei ole omandanud asjaõigust tuginedes kinnistusraamatu kandele ja võõrandaja ja omandaja kokkuleppele omandi üleandmiseks. Seega ei ole alust kohaldada AÕS §-s 65 lg 3 sätestatut. Kinnistusraamatu registriosa suletakse seaduses ettenähtud juhtudel. Vaidlusalune registriosa on avatud haldusorgani avalduse alusel, mille alus on ära langenud. Seega on kanne ebaõige ning kuulub kustutamisele ja registriosa sulgemisele. Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused
Tallinna Ringkonnakohtu 6. märtsi 2000. a otsusega jäeti linnakohtu otsus muutmata. Linnakohus tegi õigesti kindlaks, et Tallinnas Saue 9 asuvad ehitised kuuluvad OÜ-le Bittan. Hageja soovib erastada ehitiste alla ja teenindamiseks vajalikku maad, mille teeb võimatuks ebaõige kanne. Kuna Tallinna Linnavalitsuse korraldus maa Guido Seilile tagastamise kohta on tunnistatud seadusevastaseks, siis on kande õiguslik alus ära langenud ja kinnistusraamatu kanne AÕS § 57 lg 1 kohaselt ebaõige. Kostja väited planeerimis- ja ehitusseaduse ja teiste õigusaktide rikkumise kohta hoonete ehitamisel ei ole selle vaidluse lahendamisel asjakohased, sest siin ei saa hinnata, kas hageja taotlus maa erastamiseks pädevate haldusorganite poolt tulevikus rahuldatakse või mitte. Kostja väited kinnisasja heauskse omandamise kohta on ümber lükatud asja materjalidega. AÕS § 56 lg 3 kohaselt on omandaja pahauskne, kui ta teadis või pidi teadma, et kinnistusraamatu kanne on ebaõige. RAS Linda ja AS Bittan vahel sõlmitud ostu-müügilepingu kehtetuks tunnistamise vaidluses on kindlaks tehtud, et kostja sai 6. aprillil 1995. a - seega enne tagastatud maa kandmist kinnistusraamatusse - teada, et krundil asuv hoone on müüdud AS-le Bittan. Ta pidi teadma, et tagastataval maal asuvad teisele isikule kuuluvad hooned ja kinnistusraamatu kanne on ebaõige. Hagejal on vastavalt AÕS § 65 lg 1 õigus nõuda kande kustutamist. II. Kassatsioonkaebus ja selle põhjendused Kassatsioonkaebuses palus kostja ringkonnakohtu otsuse tühistada ja teha uus otsus, millega jätta hagi rahuldamata. Kohtud on ebaõigesti asunud seisukohale, et vaidlustatud kinnistusraamatu kandega on rikutud hageja asjaõigust. Tuvastamata on, millist asjaõigust rikuti. Maa erastamise soov ei ole asjaõigus. Tallinna Ringkonnakohtu halduskolleegiumi 25. märtsi 1996. a otsusega on tuvastatud, et hageja ehitiste näol on tegemist õigusliku aluseta püstitatud ehitisega. Sellist ehitist võib käsutada üksnes peale kasutusloa saamist ehitisele. Hageja ei ole ehitisele kasutusloa andmist taotlenud. Vaidlustatud kandega ei ole hageja asjaõigust - omandiõigust rikutud. Hagejal puudub AÕS § 68 lg 1 kohane täielik õiguslik võim asja üle, sest tal on seadusega keelatud asja kasutada ja käsutada enne AÕS RakS §-s 14 lg 1 ja planeerimis- ja ehitusseaduse §-s 70 ettenähtud toimingute sooritamist. Maa erastamiseks puudub hagejal seaduslik alus, sest maad saab erastada üksnes teenindusmaa ulatuses. Seda pole aga hageja ehitistele kunagi määratud. Tegemist on õigusliku aluseta püstitatud ehitistega. Vaidluses tuleb kohaldada planeerimis- ja ehitusseadust ja teisi õigusakte, sest lähtuvalt nende seaduste kohaldamisest on võimalik tuvastada väidetavate õiguste olemasolu või puudumine. Väär on ringkonnakohtu järeldus, et kostja ei ole kinnisasja omandanud heauskselt. Asjaolud, et hageja ehitisele ei ole kunagi teenindusmaad määratud ning et need ehitised on püstitatud ilma projektita, olid teada enne 6. aprilli 1995. a. See kuupäev ei saa olla heausksuse määramise aluseks. Maa tagastamise ja kinnistamise aluseks olid asjaolud, et ehitised olid püstitatud õigusliku aluseta ja ilma ehitusprojektita. Vastavalt AÕS § 5 lg 1 oli hagejal õigus hoonestusõiguse seadmisele. 2. septembril 1997. a palus OÜ Bittan nõusolekut ehitisele hoonestusõiguse seadmiseks. Guido Seil oli sellega nõus, kuid OÜ Bittan
loobus hoonestusõiguse seadmisest. Seega ei realiseerinud hageja oma õigust. III. Vastus kassatsioonkaebusele Vastuses kassatsioonkaebusele leidis hageja, et kaebuse väited ei anna alust ringkonnakohtu otsuse muutmiseks. IV. Riigikohtu otsuse põhjendused ja resolutsioon Kolleegiumi istungil jäi kostja esindaja kaebus väidete ja hageja esindaja vastuse väidete juurde. Kolleegium leidis, et apellatsioonikohtu otsus kuulub tühistamisele TsMS § 363 p 1 alusel materiaalõiguse normi väära kohaldamise tõttu. Õige on kohtute järeldus, et kuna AÕS RakS § 10 lg 1 järgi maa kinnistusraamatusse kandmise (kinnistusregistriosa avamise) aluseks olnud linnavalitsuse korraldus maa tagastamise kohta Guido Seilile on tunnistatud seadusevastaseks, siis on kanne Guido Seili kui maa omaniku kohta vastavalt AÕS §- le 57 lg 1 ebaõige. Nõustuda ei saa kaebuse väitega, et hageja ehitised on õigusliku aluseta püstitatud ehitised. TsMS § 242 lg 2 kohaselt ei või asjaolusid, mis on tuvastatud jõustunud kohtuotsusega tsiviilasjas, vaidlustada teises tsiviilasjas, millest võtavad osa samad protsessiosalised. Sama põhimõte on kehtestatud TsMS §-s 94 lg 2. Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi 17. aprillil 1997. a jõustunud otsuses, mis tehti Guido Seili ja OÜ Bittan vahelises vaidluses, on tuvastatud, et töökodavalvuriruum on vallasasi, millele laieneb AÕS §-s 13 kehtestatud õiguslik re"iim. See apellatsioonikohtu otsus jäeti muutmata Riigikohtu tsiviilkolleegiumi 11. septembri 1997. a otsusega. Seega on jõustunud kohtuotsusega tsiviilasjas tuvastatud ehitise õiguslik staatus ja seda ei saa vaidlustada selles tsiviilasjas. Kuigi TsMS § 94 lg 3 järgi pole tsiviilasja läbivaatavale kohtule kohustuslik haldusasja läbivaatamisel tuvastatud asjaolud ja õigussuhted, märgib kolleegium, et ka Tallinna Ringkonnakohtu halduskolleegiumi 26. märtsi 1996. a otsusega on töökoda-valvuriruum loetud ehitiseks, millele kohaldatakse AÕS RakS §-s 13 sätestatut. See, et nimetatud ehitise käsutamiseks on AÕS RakS § 14 lg 1 2. lause kohaselt nõutav kasutusluba, ei välista omandiõigust sellele ehitisele. AÕS § 68 lg 2 näeb ette võimaluse piirata seadusega omaniku õigusi. AÕS RakS § 13 lg 3 järgi on õiguslikul alusel püstitatud ehitise omanikul õigus saada maa omanikuks maareformi seaduses kehtestatud alustel ja korras ning sama paragrahvi lõike 5 järgi võib ehitise omanik, kes ei soovi või kellel pole õigust saada maa omanikuks, nõuda hoonestusõiguse seadmist ehitisalusele ja ehitise teenindamiseks vajalikule maale. Hoonestusõiguse seadmist maareformi käigus linna piirides asuva maa tagastamisel reguleeritakse MaaRS §-s 7 ning AÕS RakS §-s 15. Kolleegium leiab, et ehitise omaniku õigus saada maa omanikuks või nõuda ehitise alusele ja selle teenindamiseks vajalikule maale hoonestusõiguse seadmist tuleb võrdsustada õigustega, mis annavad isikule aluse nõuda ebaõige kinnistusraamatu kande parandamist. Kolleegium nõustub apellatsioonikohtu seisukohaga, et selles vaidluses ei saa hinnata, kas pädevad organid peavad rahuldama OÜ Bittan maa erastamise taotluse. Asja lahendamise eesmärgiks on hageja asetamine võimalikult sarnasesse olukorda, milles ta olnuks, kui seadusvastast tagastamise korraldust poleks tehtud.
Asjakohased pole kaebuse väited kostja poolt kinnistu heauskse omandamise kohta. Kui isik kinnistusraamatu andmetele tuginedes heauskselt omandab kinnisasja või piiratud asjaõiguse, jäävad AÕS § 56 lg 3 kohaselt tema heauskselt omandatud asjaõigused kehtima. Kostja pole kinnistusraamatu andmetele tuginedes maatükki omandanud. Kinnistusregistriosa avati ja kostja kanti sellesse omanikuna AÕS RakS §-s 10 lg 1 märgitud alustel. Heausksusega ei saa kaitsta omandamist omandireformi käigus avaliku võimu akti alusel. AÕS §-s 56 lg 3 reguleeritakse kinnisasja omandamist tehingu, asjaõiguslepingu läbi. Seadus ei reguleeri olukorda, kus registriosa avamise õiguslik alus on ära langenud. Kohtud on KRS §-st 72 p 5 juhindudes otsustanud kinnistusregistriosa sulgeda. Osundatud normi kohaselt suletakse kinnistusregistriosa muudel seaduses sätestatud juhtudel. Seadus ei näe kinnistusregistriosa sulgemise alusena ette registriosa avamise õigusliku aluse äralangemist. Tulenevalt AÕS §-st 56 lg 3 ei tohi tekkida olukorda, et registriosa avamise õigusliku aluse äralangemisega kahjustatakse kolmandate isikute poolt kinnistusraamatu andmetele tuginedes heauskselt omandatud piiratud kinnisasjaõigusi. Registriosa sulgemine ei taga selle nõude järgimist ja kinnistusraamatu avalikku usaldatavust. Seetõttu ei saa kinnistusregistriosa sulgemist pidada üldjuhul seaduslikuks. Asjas puudub registriosa ärakiri, mis kajastaks selle seisu pärast 17. detsembrit 1997. a. Samas tuleb isikule, kelle õigust on registriosa ebaõige avamisega rikutud, anda võimalus oma õiguse teostamiseks, so. maa erastamiseks või hoonestusõiguse seadmiseks ja võimalikult suures ulatuses taastada olukord, mis oli enne kinnistusregistriosa avamist. Heauskselt omandatud piiratud kinnisasjaõigusi kahjustamata on seda võimalik teha, kui isiku, kelle õigust on ebaõige kandega rikutud, hagi alusel kantakse kinnistusraamatusse kinnisasja omanikuna selle omanik enne maa tagastamist õigustatud subjektile. Kuna hageja nõuet tuleb käsitleda kui maa tagastamise-eelse omaniku omanikuna kinnistusraamatusse kandmise nõuet, siis TsMS § 77 lg 1 alusel lasub kohtul tema kostjana kaasamise kohustus. Asjassepuutuvad pole kassaatori väited, et hageja jättis ise oma õiguse realiseerimata, kuna ei nõudnud tulenevalt AÕS RakS §-st 15 lg 1 hoonestusõiguse seadmist. See norm kuulub reeglina kohaldamisele siis, kui maa tagastamisel on järgitud neid maareformi seaduse sätteid, mis reguleerivad sellise maa tagastamist, mis kuulub teise isiku hoonete või rajatiste juurde krundina või teenindusmaana. AÕS § 57 lg 1 kohaselt on kinnistusraamatu kanne ebaõige, kui see on tehtud õigusliku aluseta või see alus on hiljem ära langenud. Ebaõige kinnistusraamatu kande korral on AÕS § 65 lg 1 alusel isikul, kelle õigust on ebaõige kandega rikutud, õigus nõuda kinnistusraamatu kande parandamist. Juhindudes TsMS §-st 362 p 2, kolleegium o t s u s t a s: Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi 6. märtsi 2000. a otsus tühistada ja saata asi uueks läbivaatamiseks samale kohtule. Kassatsioonkaebus rahuldada osaliselt. Tagastada Edith Sassian & Ko-le tasutud kautsjon 200 (kakssada) krooni.
J. Odar, H. Jõks, A. Kull
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.