Asjaõigus › Muud asjaõiguse asjad

hageja esindajad, kostja ja kostjate esindajad

asendab

nõusolekuid nõusolekuid

ja

on

aluseks

kannete

tegemisele

Kohtuotsusele on õigus esitada apellatsioonkaebus Viru Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul kohtuotsuse kättetoimetamisele järgnevast päevast arvates. arvates. Kui apellant soovib asja arutamist kohtuistungil, peab ta seda apellatsioonkaebuses märkima. Vastasel juhul loetakse, et ta on nõus asja lahendamisega kirjalikus menetluses (TsMS § 442 lg. 6, § 633 lg. 7). I. Asjaolud. Hagiavaldus on Narva Linnakohtule saabunud 22.04.2002.a. Varasem number 2-1509/02. Hagiavalduse kohaselt sõlmisid A.Ž ja OÜ Almeda Kliinik 05.10.2001.a. ehitise ostumüügilepingu, mille kohaselt sai hageja OÜ Almeda Kliinik omandisse Narvas Aasa 4 asuva hoone. 21.12.2001.a. sõlmisid Narva linnapea (Eesti Vabariigi nimel) ja kostja erastamise käigus maa ostu-müügilepingu Aasa 4 maaüksusele ning asjaõiguslepingu, mille alusel tehti Ida-Viru Maakohtu Kinnistusregistris vastav kanne. Hageja leiab, et viidatud maa ostumüügileping on tühine, kuna kostja ei olnud sel ajal sellel maatükil asuvate hoonete omanik. MaaRS § 22 lg. 1 kohaselt saab ostueesõigusega maad erastada ehitise omanik, kelleks on hageja. TsÜS § 66 lg. 2 kohaselt on seadusega vastuolus olev tehing tühine ja sama paragrahvi lg. 3 kohaselt on tühine tehing kehtetu algusest peale. Seega ei tekkinud kostjal omandiõigust maale ja selle omanikuks jäi endiselt Eesti Vabariik. Asjaõiguslepingu tühisusega on tühised ka selle lepingu alusel kinnistusraamatusse tehtud kanded. AÕS § 57 lg. 1 kohaselt kinnistusraamatu kanne on ebaõige, kui see on tehtud õigusliku aluseta või see alus on hiljem ära langenud. AÕS § 65 lg. 1 sätestab, et isik, kelle õigust on ebaõige kandega rikutud, võib nõuda ebaõige kande muutmist või kustutamist. Kuna enne kostja kandmist kinnistusraamatusse Aasa tn. 4 asuva kinnistu omanikuna ei olnud kedagi kinnistusraamatusse kantud, siis tuleb kinnistusraamatusse kanda kinnisasja omanik enne maa erastamist ehk Eesti Vabariik. Hageja palub tunnustada Eesti Vabariigi ja A Ž vahel 21.12.2001.a. sõlmitud ostu-müügilepingu ja asjaõiguslepingu tühisust ning muuta 21.12.2001.a. sõlmitud asjaõiguslepingu alusel registriosas 5645 tehtud kannet, kandes kinnistusraamatusse kinnistu, asukohaga Ida-Viru Maakond, Aasa tn. 4, katastritunnusega 51102:001:0043, omanikuna Eesti Vabariigi. 25.01.2006.a. on hageja esitanud avalduse täiendava nõudega, milles ta täiendavalt palub kohustada Eesti Vabariiki sulgema Viru Maakohtu Kinnistusregistris registriosa nr. 5645. II. Kostjate kirjalikud vastused. Kostja A Ž 17.06.2002.a. Narva Linnakohtule saabunud kirjalikus vastuses palub jätta hagi rahuldamata selle põhjendamatuse tõttu. Kostja leiab, et 21.12.2001.a. sõlmitud maa ostumüügilepingu tühisuse tunnustamiseks alust ei ole. MaaRS § 23 lg. 6 kohaselt maa erastatakse Vabariigi Valitsuse kehtestatud korras. Vastavalt VV 06.11.1996.a. määrusega nr. 267 kinnitatud Maa ostueesõigusega erastamise korra p.-le 7 ostueesõigusega saavad maad erastada MaaRS § 22 lg. 1, AÕS § 18 lg. 1 ning MaaRS ja maareformiga seonduvate õigusaktide muutmise seaduse § 14 lg. 8 nimetatud isikud, arvestades MaaRS §-s 21 sätestatud kitsendusi, tingimusel, et eelnimetatud isikud on maa ostueesõigusega erastamise avalduse esitanud hiljemalt 01.01.1998.a. Kostja Aasa tn. 4 ehitise omanikuna on õigeaegselt maa erastamise avalduse esitanud ja Narva Linnavalitsus on maa erastamise ka otsustanud. Narva Linnavalitsuse 22.11.2000.a. korraldust ei ole vaidlustatud. Viidatud erastamise korra p. 13 kohaselt teeb kohalik omavalitsus erastamise eeltoimingud, mille viimaseks etapiks on maa erastamise kohta korralduse vastuvõtmine. Toimik on aluseks maa ostu-müügilepingu sõlmimisele. Kui hageja leiab, et vaidlusalune maaüksus tulnuks temale erastada, tulnuks tal ka õigeaegselt erastamise korraldajale sellest teatada. Hageja sõlmis ehitise ostu-müügilepingu 05.10.2001.a., maa ostu-müügileping sõlmiti hiljem - 21.12.2001.a. Hageja ei pidanud vajalikuks teatada ehitise omandamisest selletõttu, et ta polnud kindel 05.10.2001.a. ehitise ostu-müügilepingu seaduslikkuses. Seega on 21.12.2001.a. maa ostu-müügileping seaduslik ja

kinnistusraamatu kande muutmiseks alust ei ole. Kinnistusametile esitatud 21.12.2001.a. maa ostu-müügileping sisaldab seadusele vastava asjaõiguslepingu, mis on kande tegemise õiguslikuks aluseks. Kostja Eesti Vabariik Ida-Viru Maavalitsuse kaudu oma 30.05.2002.a. kirjalikus vastuses selgitab, et 27.08.1999.a. omandas A Ž notariaalse ostu-müügilepingu alusel hoone asukohaga Aasa tn. 4 Narvas. 27.10.1999.a. esitas A.Ž Narva Linnavalitsusele maa ostueesõigusega erastamise avalduse Aasa tn. 4 maa erastamiseks ja Narva Linnavalitsuse 21.11.2000.a. korraldusega nr. 3163-k määrati ehitise teenindamiseks vajalik maa ja otsustati maa ostueesõigusega maa erastamine A.Ž’le, kes nõustus korralduses märgitud tingimustega ja teatas, et ei soovi maa ostu-müügilepingu notariaalset vormistamist. 05.10.2001.a. sõlmisid A.Ž ja OÜ Almeda Kliinik notariaalse ostu-müügilepingu Narvas Aasa tn. 4 asuva ehitise – ühekorruselise ärihoone, kasuliku pinnaga 424,5 m2 ,mis paikneb maatükil 1235 m2, müügiks. 21.12.2001.a. sõlmis Narva Linnapea Eesti Vabariigi nimel A.Ž’ga maa ostu-müügilepingu ja asjaõiguslepingu Aasa tn. 4 asuva maaüksuse müügiks koos selle oluliste osadega. Viidatud lepingus pooled kinnitavad oma õigust sellist lepingut sõlmida. Tegelikult on leping tühine A.Ž volituste piire ületava käitumise tõttu. Ida-Viru maavanem nõustub hageja hagiavalduses esitatud väidetega täielikult ja palub tunnistada Eesti Vabariigi ja A Ž vahel 21.12.2001.a. sõlmitud maa ostu-müügileping tühiseks, muuta kinnistusraamatu registriosas nr. 5645 kannet ning kanda kinnistu, asukohaga Aasa tn. 4, Narva linn, katastritunnus 51102:01:0043, omanikuks Eesti Vabariik. Ühtlasi palub kostja kaasata Narva linn ja Eesti Vabariik protsessi kolmanda isikuna kostja poolel. Narva Linnakohtu 02.05.2003.a. määrusega on protsessi kostjana kaasatud Narva Linn. III. Kostja A Ž vastuhagiavaldus. 15.04.2003.a. on Narva Linnakohtule saabunud ühiseks läbivaatamiseks koos tsiviilasjaga nr. 2-1509/02 kostja A Ž vastuhagiavaldus A Ž ja OÜ Almeda Kliinik vahel 05. 10. 2001.a. sõlmitud ostu-müügilepingu tühisuse tunnustamiseks. Kostja selgitab, et omandas 27.08.1999.a. R O’ilt asukohaga Aasa tn. 4 Narvas hoone, mis paikneb õiguslikul alusel kasutataval maal suurusega 1385 m2. 27.10.1999.a esitas kostja ehitise omanikuna Narva Linnavalitsusele taotluse ehitise aluseks oleva ja teenindamiseks vajaliku maa erastamiseks. Kuna kostjal oli kavatsus ehitada poolenisti lammutatud ehitise (elumaja) baasil elumaja Aasa tn. 4, siis kinnitati Narva Linnapea poolt vastava asjaajamise käigus 07.02.2000.a. elumaja projekteerimiseks ja ehitamiseks ettenähtud arhitektuurse planeerimise ülesanne. 26.10.2000.a. anti välja ehitusluba ja Narva Linnavalitsuse 22.11.2000.a. korraldusega otsustati maa ostueesõigusega erastamine kostjale. 21.12.2001.a. sõlmis kostja Eesti Vabariigiga Narva Linnapea isikus Narva linnas Aasa 4 maa ostumüügilepingu ja asjaõiguslepingu. Maa sihtotstarbeks oli elamumaa. 14.09.2000.a. sõlmis OÜ Almeda Kliinik ehituse peatöövõtulepingu OÜ-ga Estconde. Lepingu eesmärgiks oli Narva linnas Aasa tn. 4 ärihoone ehitustööd. Lepingu kohaselt oli ehitatavale ärihoonele ehitusloa andmise kohustus tellijal ehk hagejal OÜ-l Almeda Kliinik, kuid see kohustus on täitmata. 2000.a. detsembrikuus alustas OÜ Estconde hageja tellimusel omavolilist ehitamist. Omamata ehitusluba ega maaeraldust püstitas ta ilma vähimagi õigusliku aluseta Aasa tn.4 ühekorruselise ärihoone, millele Narva Linnavalitsus mõistetamatutel alustel väljastas kasutusloa hoone kasutamiseks ärihoonena. Samas kasutusloas on viidatud, et ärihoone alune ja selle teenindusmaa sihtotstarve on endiselt elamumaa. 05.10.2001.a. sõlmisid kostja ja hageja ostu-müügilepingu objektile - Aasa tn. 4 paikneva ühekorruselise ärihoone võõrandamiseks, mis oli OÜ Estconde –E poolt ehitatud. Lepingu p.-s

ja juriidilistest asjaoludest. 22.04.2002.a. esitas hageja hagi 21.12.2001.a. ostu-müügilepingu tühisuse tunnustamiseks. Kostja leiab, et 1) ühekorruselise ärihoone müügileping on vastuolus seadusega, müügileping on näilik. Pooled sõlmisid selle lepingu igasuguse kavatsuseta luua õiguslikke tagajärgi ja see leping ka mingeid tagajärgi kaasa ei toonud, sest müügiobjekt oli enne lepingu sõlmimist ostja OÜ Almeda Kliinik omanduses ja jäi ostja omandusse ka pärast lepingu sõlmimist. Kostja tegi müügilepingu hageja seadusliku esindaja A.D nõudmisel; 2) müügilepingu osaks olev käsutustehing on tühine, sest müügilepingu objektiks olnud ärihoone ei ole ostjale õiguspäraselt üle läinud. Notariaalse ostu-müügilepingu järgi lepingu sõlmimisega veel omandi üleandmist ei toimu ja asja juriidiline kuuluvus ei muutu ning lepingu täitmiseks on vajalik eraldi käsutustehing, millega antakse omand müüdud asjale üle. Nimetatud käsutustehing on tühine, kuna ehitusluba nr. 352 kätkeb endas sisuliselt ehitusloa saajale antud võimalust ehitada ehitusloale ja selles viidatud dokumentidele vastav eramu, mida seni ehitatud ei ole. Vastavalt PES §-le 58 lg. 1 on ehitise kasutusluba luba, mille annab kohalik omavalitsus ehitusloa alusel. Seega peavad need load teineteisele vastama. Kuna ehitusluba anti eramu ehitamiseks, siis on ärihoone ehitatud ilma õigusliku aluseta ning PES tähenduses on tegemist omavolilise ehitisega. Kuna Aasa tn. 4 asuva ärihoone kasutusluba oma vastuolu tõttu ehitusloaga on juriidiliselt tühine, siis on väär ka Ida-Viru Maakonna Hooneregistri kanne vastava ärihoone kohta. Eelnevast järeldub, et poolte ostu-müügilepingu objekti ehk ärihoonet ei saanudki üle anda, kuna ärihoonet ei saanudki juriidiliselt eksisteerida. Järelikult ei olnud hageja OÜ Almeda Kliinik õigustatud omandit vastu võtma ning vastav kanne hooneregistris on õigustühine; 3) 05.10.2001.a. sõlmitud tehing on vastuolus AÕSRS § 14 sätestatuga, mille kohaselt ilma õigusliku aluseta rajatud ehitis, mis on maaga püsivalt ühendatud, kuulub maa omanikule. Tehingu tegemise ajal kuulus maa riigile, mitte kostjale, mistõttu kostja ei saanud võõrandada seda, mis temale ei kuulunud.Viidatud AÕSRS § 14 annab võimaluse seadustada ehitis, hankides sellele hilisemalt kasutusluba. Kasutusluba ärihoonele on antud, kuid vastuolu tõttu ehitusloaga on kasutusluba tühine. Sama paragrahvi järgi kinnisasjaga püsivalt ühendatud vallasasjad reeglina on selle olulised osad ega saa olla eraldi tsiviilkäibes, millest seadus teeb erandi vaid õiguslikul alusel püstitatud ehitise suhtes. Seega, kui ehitis on püstitatud õigusliku aluseta, siis ei saa ehitis olla käibes ilma maata. Kostja palub tunnustada A Ž ja OÜ Almeda Kliinik vahel 05.10.2001.a sõlmitud ostu-müügilepingu tühisust. 01.03.2006.a. Viru Maakohtule saabunud kirjalikus vastuses kostja teatab hageja täiendavale nõudele, et kinnistusregistri sulgemine on avalik-õigusliku isiku õigus, mitte kohustus, mistõttu kohus ei saa kohustada isikut sel viisil käituma, kui puudub vastav õigusnorm. Ühtlasi teeb kostja taotluse asjas menetluse peatamiseks kuni vaidluse lahendamiseni asjas nr.2-1899/02, milles tehtav lahend annaks selguse hageja kohtumenetluses osalemise õiguspärasuse kohta. Viru Maakohtu 20.03.2006.a. määrusega menetlus peatati kuni tsiviilasjas nr. 2-02-248 M. Ž hagis OÜ Almeda Kliinik vastu osanike 17.05.2002.a. koosoleku otsuse kehtetuks tunnistamise nõudes tehtava kohtulahendi jõustumiseni, kuid Viru Ringkonnakohtu 28.09.2006.a. määrusega on Viru Maakohtu 20.03.2006.a. määrus menetluse peatamise kohta tsiviilasjas nr. 2-02-117 tühistatud. IV. Hageja kirjalik vastus vastuhagile. OÜ Almeda Kliinik Narva Linnakohtule 16.05.2003.a. saabunud kirjalikus vastuses A.Ž vastuhagile teatab, et vastuhagi ei vasta TsMS § 153 sätestatud tungimustele ega saa seetõttu olla vastu võetud ning vastuhagis esitatud väited ei vasta tegelikele asjaoludele.

05.10.2001.a. sõlmitud ostu-müügilepingu tühiseks tunnistamises ning vastuhagi tunnistab A.Ž põhihagi aluseks olevat asjaolu, et ta ei olnud Aasa tn. 4 hoone omanik. Selline tunnistus viib põhihagi rahuldamiseni TsMS § 116 lähtuvalt. Sellekohase selgituse on Riigikohus andnud oma 21.11.2002.a. otsuses nr. 3-2-1-139-02. Samas ei välista hoone 05.10.2001.a. ostumüügilepingu tühiseks tunnistamine põhihagi rahuldamist. Seega vastuhagi rahuldamine või rahuldamata jätmine ei mõjuta kuidagi põhihagi lahendamist, ei ole põhihagiga seotud ega vasta TsMS § 153 nõudeile.

isikuks, kuivõrd oli teadlik OÜ-ga Estconde-E sõlmitud ehituslepingust ja asjaolust, et selle ehituslepingu alusel ehitatav hoone ei saa kuuluda hagejale. Erinevalt kinnisasjade suhtes kehtestatud õiguslikust regulatsioonist, mille kohaselt muutusid kinnistuga püsivalt ühendatud vallasasjad selle kinnistu olulisteks osadeks, siis Eesti Vabariigile kuuluval maal (erastamata maatükk) asuvad ehitised ei muutunud selle maatüki olulisteks osadeks ja nende ehitiste kui vallasasjade omaniku omandiõigus säilis. Riigi poolt oli seaduslikul alusel ehitatud ehitiste kui vallasasjade omanikule ette nähtud võimalused ehitiste aluse ja neid teenindava maa erastamiseks, sellele maale kasutusvalduse seadmiseks või siis ka võimalus ehitise kui vallasasja ümberpaigutamiseks. Seega ei ole võimalik õiguslik olukord, mil ehitis, selle püstitamise järgselt, läheb automaatselt riigi või mõne kolmanda isiku omandisse. A.Ž ei vaidle iseenesest vastu õiguslikule võimalusele muuta hilisemalt ehitise kasutusotstarvet ja saada seega ka ümberehitusele uus kasutusluba. Ehitise kasutusotstarbe muutmine ja selle osas tehtav kohaliku omavalitsuse poolne otsustus on aga konkreetne haldusakt, mille andmiseks peavad olema nii faktilised kui ka õiguslikud alused. Antud juhul ei ole ehitise osas tehtud mis tahes ümberehitisi. Pole mis tahes dokumente, mis tõendaksid haldusorgani poolt otsustuse vastuvõtmist, mille kohaselt algselt planeeritud elamu ehitamisest on otstarbekas loobuda, asuda hoopis ehitama ärihoonet ning anda sellele ärihoonele siis ka kasutusluba. Seega on ehitis ehitatud ilma ehitusloata ja ehitise suhtes välja antud kasutusluba, mis on vastuolus ehitusloaga, ei ole seaduslik ja ei saa kaasa tuua õiguslikke tagajärgi. ORAS § 3 kohaselt omandireformi käigus tagastatakse või kompenseeritakse õigusvastaselt võõrandatud vara: 1) Eesti Vabariigi Ülemnõukogu 1990. a.

hetkest tühine. Osanike 17.05.2000.a. koosolekul on kostja osanikud, tuginedes TsÜS § 103 lg. 2 kehtinud redaktsioonis, kiitnud selle tehingu hilisemalt heaks. Viidatud heakskiit ei ole õiguslikult arvestatav, sest osanike koosoleku otsus omab tähendust üksnes äriühingu sisesuhtest tulenevatele õigussuhetele, s.o. äriühingu juhtorganite tegevuse kooskõla arvestamisel osaniku koosoleku otsusega vms. VI. Narva Linnavalitsuse arvamus. arvamus. Narva Linnavalitsus Narva Linnakohtule 02.06.2003.a. saabunud kirjalikus arvamuses leiab, et OÜ Almeda Kliinik hagi on põhjendatud. Vastavalt MaaRS §-le 22 lg. 1 kuulus maa ostueesõigusega erastamise õigus isikule, kes on erastataval maatükil asuva ehitise omanikuks. Maa ostu-müügileping A.Ž’ga sõlmiti pärast seda, kui ta oli müünud Aasa 4 ehitise OÜ-le Almeda Kliinik. Seega polnud A.Ž maa ostu-müügilepingu sõlmimise ajal enam ehitise omanik ega omanud maa erastamisel ostueesõigust. Narva Linnavalitsus on arvamusel, et hagi on põhjendatud rahuldada ning A.Ž vastuhagi on põhjendamatu. A.Ž kui müüja sai aru, et müüb reaalset hoonet ja teadis samuti seda, et ostu-müügilepingu objektiks oli ärihoone, millele seadusega sätestatud korras oli väljastatud kasutusluba. Seega tuleb vastuhagi jätta rahuldamata. Jõhvi Halduskohtu 26.02.2004.a. otsusega on A Ž kaebus Narva Linnavalitsuse Ehitusinspektsiooni 02.05.2001.a. väljastatud kasutusloa nr. 1023 ning Narva Linnavalitsuse toimingu, mis seisneb kaebaja 13.05.2003.a. taotlusele tunnistada 02.05.2001.a. välja antud kasutusluba nr. 1023 kehtetuks 10 päeva jooksul vastamata jätmises, õigusvastaseks tunnistamises jäetud rahuldamata. Tartu Ringkonnakohtu 18.06.2004.a. otsusega on jäetud Jõhvi Halduskohtu 26.02.2004.a. otsus muutmata ning Riigikohtu 15.09.2004.a. määrusega otsustatud jätta A.Ž kassatsioonikaebus menetlusse võtmata. Samas on Riigikohtu menetluses peatatud seisus A.Ž kaebus Narva Linnavalitsuse 04.12.2002.a. korralduse nr. 1167-k tühistamiseks. Viidatud korraldusega tunnistas Narva Linnavalitsus tagasiulatuvalt alates 05.10.2001.a. kehtetuks oma 22.11.2000.a. korralduse nr. 3163-k, millega otsustati A.Ž’le kuuluva Aasa 4 Narvas asuva ehitise teenindamiseks vajaliku maa ostueesõigusega erastamine. VII. IdaIda-Viru Maavalitsuse arvamus. Ida-Viru Maavalitsus selgitab, et 27.08.1999.a. A.Ž omandas notariaalse ostumüügilepingu alusel hoone asukohaga Aasa tn. 4 Narvas. 27.10.1999.a. esitas ta Narva Linnavalitsusele maa ostueesõigusega erastamise avalduse Narvas Aasa tn. 4 asuva maa erastamiseks. Narva Linnavalitsus 22.11.2000.a. korraldusega nr. 3163-k "Teenindusmaa määramine ja maa ostueesõigusega erastamine Narva linnas, Aasa tn. 4" määrati ehitise teenidamiseks vajalik maa ja otsustati ostueesõigusega maa erastamine kodanik A.Ž'le. 05.10.2001.a. sõlmiti A.Ž ja OÜ Almeda Kliinik vahel ehitise ostu-müügileping ehitise ühekorruselise ärihoone, milles on kasulikku pinda 424,5 ruutmeetrit, asukohaga Narva linn Aasa tn. 4, ja mis paikneb tervikuna maatükil suurusega 1235 ruutmeetrit, müügiks. 21.12.2001.a. sõlmiti Narva linnapea, kes tegutses Eesti Vabariigi nimel, ja A. Žoga vahel maa ostu-müügileping ja asjaõigusleping Aasa tn. 4 Narva linnas asuva maaüksuse (katastritunnus 51102:001:0043, maa sihtotstarve elamumaa) koos selle oluliste osadega, müügiks. Lepingu sõlmimisel pooled kinnitasid oma õigusi sellist lepingut sõlmida. Ida-Viru maavanem nõustub OÜ Almeda Kliinik hagiga täielikult ja aktsepteerib hagi hagiavalduses esitatud alustel. Maavanem palub tunnistada tühiseks Eesti Vabariigi ja A.Ž vahel 21.12.2001.a. sõlmitud maa ostu-müügileping, muuta kinnistusraamatu registriosa nr. 5645 tehtud kannet ja kanda registriosas omanikuna sisse Eesti Vabariik. VIII. Asja kohtulik arutelu. arutelu. Kohtuistungil hageja esindaja V.Võhma lähtub oma kirjalikest teesidest, mille kohaselt esindaja palub hageja nõuded rahuldada ja vastuhagi jätta rahuldamata. Hageja juhib kohtu

tähelepanu asjaolule, et kostja A.Ž on esitanud 18.04.2008.a. omapoolsed vastuväited, mis on esitatud Viru Maakohtu poolt sätestatud tähtaega 01.04.2008.a.rikkudes. Vastavalt TsMS § 66, kui menetlustoiming jääb õigel ajal tegemata, siis ei ole menetlusosalisel õigust menetlustoimingut hiljem teha, kui kohus enda määratud tähtaega ei pikenda. Kuna tõendite ja vastuväidete esitamiseks määratud tähtaega ei ole pikendanud, siis palub hageja kohtul jätta esitatud vastuväited tähelepanuta. Hageja on seisukohal, et 21.12.2001.a. kostja A.Ž ja Eesti Vabariigi vahel sõlmitud erastamisleping on tühine, kuna kostja A.Ž ei olnud lepingu sõlmimise ajal erastamisele kuuluval maal asuva hoone omanik. Vastavalt MaaRS § 22 lg. 1 saavad ostueesõigusega maad erastada isikud, kellel on õigus osta maad ehitise omanikuna. Hageja on esitanud tõendina hageja ja kostja A.Ž vahel sõlmitud ehitise müügilepingu ning samuti ka väljavõtte hooneregistrist, mis mõlemad tõendavad hageja omandiõigust hoonele. Tulenevalt TsÜS § 66 lg. 2, tehingu tegemise ajal kehtinud redaktsioonis, on seadusega vastuolus olev tehing tühine, välja arvatud kui seadust ei ole oluliselt rikutud. Hageja on seisukohal, et erastamise õiguse tekkimise ühe olulise eelduse rikkumine on arvestatav olulise seaduse rikkumisena, mille tõttu on kostjate A.Ž ja Eesti Vabariigi vahel sõlmitud leping tühine. Hageja ei nõustu A.Ž seisukohaga, et erastamisleping ei ole tühine, kuna A.Ž on täitnud kõik erastamislepingu sõlmimise eelduseks olevad toimingud, s.h esitanud õigeaegselt erastamise avalduse, ning et juhul, kui hageja oleks soovinud maatüki erastamist, siis oleks pidanud hageja ehitise omandamisest teatama ka erastamise korraldajale. Hageja leiab, et kostja A.Ž, lisaks sellele, et ta on sõlminud tühise lepingu, on teinud seda ka pahauskselt, kuna A.Ž oli teadlik, et ehitis talle enam ei kuulu, aga sõlmis siiski erastamislepingu. MaaRS § 22 lg. 1 ei sätesta võimalust maad ostueesõigusega erastada juhul, kui avaldus esitatud on, kuid ehitise omanik enam ei olda. Erastamislepingu tühisuse korral on vajalik tehingu järgi saadu tagastada. Seega saab kinnisasja omanikuks Eesti Vabariik, kes kantakse omanikuna kinnistusraamatusse. Vastavalt KRS § 72 lg. 2 suletakse avalik-õiguslikule isikule kuuluva kinnisasja kohta avatud registriosa omaniku lihtkirjaliku avalduse alusel, kui kinnisasja kinnistusraamatusse kandmine ei ole KRS § 8 lg. 3 järgi kohustuslik ning kinnisasi ei ole koormatud piiratud asjaõigustega ega antud teise isiku valdusse. Selle sätte eesmärgiks oli anda isikule, kelle õigust on registriosa ebaõige avamisega rikutud, võimalus oma õiguse kasutamiseks ja võimalikult suures ulatuses taastada olukord, mis oli enne kinnistusregistriosa avamist, s.t võimalus maa erastamiseks või hoonestusõiguse seadmiseks. Hageja leiab, et kuna hageja ei saa automaatselt maa omanikuks, siis on oluline esialgse olukorra taastamine, mille järel oleks hagejal võimalik Aasa 4 maa erastada. Selleks tuleks Narva kinnistusregistriosa sulgeda. Kostja A.Ž omandas 27.08.1999.a. R O’ilt hoone, asukohaga Narva, Aasa tn 4, eesmärgiga ehitada poolenisti lammutatud ehitise baasil elumaja. Lepingu sõlmimise ajal kehtinud TSK § 242 lg. 1 kohaselt kohustub müüja ostu-müügi lepingu alusel andma vara üle ostja omandusse ning ostja kohustub vara vastu võtma ja maksma selle eest kindlaksmääratud rahasumma. Kostja A.Ž on korduvalt vastuhagi avalduses erinevas sõnastuses tunnistanud ehitise endale kuulumist. Kuna ehitis asus kinnistamata maatükil ning puuduvad andmed, et ehitis oleks püstitatud õigusliku aluseta, siis kohaldub ehitise kui vallasasja regulatsioon AÕSRS § 13 alusel, mille lg. 1 kohaselt loetakse kuni maa kandmiseni kinnistusraamatusse õiguslikul alusel püstitatud ehitis, sh pooleliolev ehitis, vallasasjaks ning AÕSRS § 13 lg. 6 kohaselt on võimalik ehitist kui vallasasja omandada vastavalt vallasasja omandamise sätetele, mis tuleb aga notariaalselt tõestada. Seega, nii 27.08.1999.a sõlmitud ostu-müügi leping kui ka kõik järgnevad ostu-müügi lepingud pidid olema notariaalselt tõestatud, et tekitada õiguslikke tagajärgi. Ehitise kui vallasasja omandiõigus anti kostja A.Ž poolt hagejale üle 05.10.2001.a., ning sellest hetkest alates sai ehitise omanikuks hageja. AÕS § 68 lg. 3 kohaselt tekib omand ainult seaduses sätestatud juhtudel. AÕSRS § 13 lg. 6 kohaselt on võimalik ehitist kui vallasasja võõrandada ning seeläbi omandada üksnes notariaalselt tõestatud vormis sõlmitud lepingu kaudu, mida enne 05.10.2001.a. sõlmitud ei ole.

Hageja ei nõustu kostja A.Ž väitega, et ehitatud hoone kuulus juba enne selle võõrandamist hageja omandisse põhjusel, et ehituslepingu, mille alusel ehitustöid teostati, oli sõlminud hageja. Oluline on asjaolu, et hageja ei püstitanud ehitist tühjale maatükile, vaid ehitas hoone poolelioleva ehitise vundamendile. Seega ei loonud hageja uut asja, vaid tegemist oli vana hoone konstruktsioonide ja välisilme konstruktsioonilise muutmise ning ehitise laiendamisega PES § 39 p. 2 ja p. 3 tähenduses. Ehitustööde teostamisega sai hageja seega üksnes ehitise kui vallasasja valduse ning kasutusõiguse, kuid mitte omandit. See tähendab, et kostja A.Ž oli ehitise kui vallasasja omanik kuni 05.10.2001.a. sõlmitud ostu-müügilepinguni, sõlmitud ostu-müügi leping ei olnud näilik tehing TsÜS § 69 lg. 1 mõttes ning pooled soovisid ostu-müügilepinguga tuua kaasa õigusliku tagajärjena omandi ülemineku. Hageja ei nõustu kostja A.Ž seisukohaga, et ehitusloale mittevastav kasutusluba ei ole seaduslik ega too kaasa mingeid õiguslikke tagajärgi. PES § 58 lg. 1 kohaselt on ehitise kasutusluba luba, mille kohalik omavalitsus annab ehitusloa alusel projekti kohaselt valminud ehitisele. Kasutusloa väljastas selleks pädev instants, valminud ehitis vastas Estconde-E OÜ poolt koostatud ärihoone projektdokumentatsioonile, mis omakorda vastas õigusaktidest tulenevatele nõuetele. Asjaolu, et kasutusloal märgitud ehitise otstarve ei vasta ehitusloal märgitule, ei tähenda, et kasutusluba ei ole seaduslik. Kostja A.Ž on vaidlustanud kasutusloa väljaandmise, kuid Tartu Ringkonnakohus oma 18.06.2004.a. otsuses leidis, et see asjaolu, et ehitusloale oli märgitud ehitise nimetusena eramu, kuid kasutusloas on märgitud ehitise otstarbeks ärihoone, ei muuda väljaantud kasutusluba õigusvastaseks. PES § 70 lg. 3 kohaselt võib enne PES-i jõustumist püstitatud omavolilisele ehitisele anda kasutusloa pärast ehitise ülemõõtmisprojekti koostamist, ehitise ülevaatamist ja ehitise ülevaatamisel leitud puuduste kõrvaldamist. Riigikohus on lahendis 3-3-1-64-02 leidnud, et sama põhimõte kehtib ka pärast PES-i jõustumist, st pärast 22.07.1995.a. püstitatud omavoliliste ehitiste suhtes ning kasutusluba väljastatakse sellisel juhul PES § 58 lg. 1 alusel. Riigikohus on viidatud lahendis asunud seisukohale, et kui ehitis vastab kõikidele kehtivatele planeeringutele, ehitusnormidele ja on kooskõlas või kooskõlla viidav muude ehitiste suhtes kehtivate normidega (materiaalselt õiguspärane ehitis), siis on ehitusloa puudumisel tegemist üksnes formaalse õigusvastasusega. Käesoleval juhul kehtestati ehitusaluse maa sihtotstarvet määratlev detailplaneering alles peale ehitise valmimist ning puudub vaidlus ehitise vastamises PES-is kehtestatud ehitise nõuetele. See tähendab, et suure tõenäosusega oleks hageja saanud taotlemisel ehitusloa ka ärihoone püstitamiseks. Kuna 05.10.2001.a. lepingu sõlmimisel oli ehitisel seaduslik kasutusluba, siis ei kohaldu AÕSRS § 14 regulatsioon, mis piirab õigusliku aluseta püstitatud ehitiste tsiviilkäivet, ning kostja A.Ž vastavasisulised viited on eksitavad. Hageja ei nõustu kostja A.Ž seisukohaga, et vastuhagi esemeks olev tehing on tühine, kuna hageja nimel allakirjutanud A. D juhatuse liikme volitusi ei olnud pikendatud, ning et hageja osanike poolt 17.05.2002.a. tehingule antud heakskiit ei ole kostja A.Ž’le siduv, kuna see on äriühingu sisene otsus. Hageja on seisukohal, et olenemata sellest, et A. D volitusi ei olnud äriühingu osanikud A.Ž ja A. D pikendanud, aktsepteerisid osanikud siiski seda, et A. D hagejat esindab. Olukorras, kus hageja osanikud on pikaajalise aktiivse tegevuse käigus sisuliselt nõustunud juhatuse liikme ja osaühingu vahelisele lepingulisele suhtele omaste kohustuste vastastikuse täitmisega, saab asuda seisukohale, et pooled on vaikimisi saavutanud kokkuleppe ka A. D kui hageja juhatuse liikme ametiaja pikendamises. Sellisele seisukohale on Riigikohus asunud 26.04.2005.a. lahendis nr. 3-21-39-05 p. 17 ning 03.10.2001.a. lahendis nr. 3-1-1-85-01. Ka Tallinna Ringkonnakohtu 15.02.2008.a. otsusest nr. 2-06-33169 tuleneb, et kuivõrd juriidilise organi pädevust ei või anda üle muule organile või isikule TsÜS § 31 lg. 3 mõttes ja kui juhatuse liige jätkab pärast ametiaja

lõppu juhatuse ülesannete täitmist ning osanikud seda taluvad, siis tuleb juhatuse liikmete ametiaeg lugeda pikendatuks. Seega olid A. D’l volitused tehingu tegemisel olemas. Hageja leiab, et TsÜS § 103 lg. 2, tehingu toimumise ajal kehtinud redaktsioonis, ei ole kohaldatav ainult sisesuhtele, sest antud õigusnorm annab kindluse tehingu teisele poolele, et esialgu volituste puudumine ei takista tehingu täitmist ja tehingust tulenevate kohustuste täitmist. Heakskiit kinnitab ka selle osapoole soovi tehing sõlmida, keda algselt nõuetekohaselt ei oldud esindatud. Samas oli kostja A.Ž teadlik hageja juhatuse liikmete volitusest, kuna oli ise hageja osanik ja juhatuse liige. Hageja esindaja palub rahuldada hageja nõuded, tunnustada Eesti Vabariigi ja kostja A.Ž vahel 21.12.2001.a. sõlmitud ostu-müügilepingu tühisust, muuta 21.12.2001.a. sõlmitud asjaõiguslepingu alusel Viru Maakohtu kinnistusosakonna registriosa nr. 5645 tehtud kanne ja kanda kinnistu, asukohaga Ida-Virumaa, Narva linn, Aasa tn 4, katastritunnusega 51102:001:0043, omanikuna kinnistusraamatusse Eesti Vabariik ning kohustada Eesti Vabariiki sulgema Viru Maakohtu kinnistusosakonna registriosa nr. 5645. Ühtlasi palub esindaja jätta vastuhagi 05.10.2001.a. sõlmitud ostu-müügilepingu tühisuse tunnustamiseks rahuldamata, mõista kostja A.Ž’lt välja hageja kasuks hageja menetluskulud ja jätta kostjate menetluskulud kostjate kanda. Hageja esindaja S.Politšev selgitab, et kostja A.Ž teadis kõiki ehitusega seonduvat, mida tõendavad ärihoone projekti tellimus, mille on allkirjastanud A.Ž, Narva Linnavalitsuse Ehitusinspektsiooni poolt 26.10.2000.a. välja antud tööde luba nr. 352 ja ehitise vastuvõtu akt, mille on kostja allkirjastanud. Kostja müüs Aasa 4 maatükil paikneva hoone, maatüki suurus vastab erastamislepingus viidatud maatükile. Kostja A.Ž esindaja A.Lillo leiab, et hagi ei kuulu rahuldamisele sel põhjusel, et vaidlusalune leping ei riku hageja õigusi. Sellise lepingu sõlmimine oli hageja soov. Kinnistusraamatus kande muutmine ei ole põhjendatud, kuna kostja hinnangul on 05.10.2001.a. poolte vahel sõlmitud ostu-müügileping tühine ja kostja oma vastuhagis palub lepingu tühisust ka tunnustada. Kostja jääb juba 18.04.2008.a. kirjalikult esitatud vastuväidete juurde. Hageja nõuded ei ole seaduslikud. Kostja on seisukohal, et omandiõigus Aasa 4 hoonele ei läinud hagejale üle, läksid üle ainult valdus ja kasutusõigus. Hageja väide, et ärihoone on ehitatud varasemalt kostjale kulunud vundamendile, on tõendamata. Kui pole tõendatud omandi tekkimine, siis pole võimalik ka omandiõigust üle anda. Ehitis on püstitatud omavoliliselt, sest ehitus toimus mitte pooltele vaid Eesti Vabariigile kuuluval maal. Ostumüügi tehing oli hageja poolt tehtud ilma esindaja vastavate volitusteta. Juhatuse liikmete volituste algus ja lõpp on täpselt määratletud. Tehingu tegemiseks peab olema osaniku luba ja kui seda ei ole, on tehing tehtud isiku poolt, kellel pole selleks volitusi. Kostja vaidleb vastu ka kohtukuludele, kuna S.Politšev’i esitatud nimekirjas töö mahtu näidatud ei ole. Kostja A.Ž seletab, et tema omandas laguneva hoone vundamendi, siis täitis kõik nõuded ning esitas ka tähtaegselt avalduse maa erastamiseks. Narva Linn võttis vastu erastamise otsuse A.Ž kasuks. Sellele maatükile ehitati ärihoone, millel on oma vundament, eelmine vundament on maapinna all. Hageja oli teadlik kõigist ehitusega seonduvatest asjaoludest, kuid ehitis on ebaseaduslikult püstitatud. Hageja pole asja arutamise kestel suutnud tõendada, et A.Ž on omandist ilma jäänud ning et ärihoone on õigesti ehitatud. Hageja ei ole detailplaneeringut esitanud, kohtule on ta esitanud ainult kasutusloa, mis ei saa olla ehituse seaduslikuks aluseks. Kohtule on esitatud ehitusluba, mis on välja antud eramu ehitamiseks. Kasutusluba on antud ärihoonele. Seega kasutusluba ei vasta ehitusloale, ja kuigi hageja väidab, et oleks ehitusloa saanud, pole ta seda esitanud. Järelikult on ehitus omavoliline. Hageja on viidanud ka ehitise vastuvõtuaktile, kuid seegi on OÜ Almeda Kliiniku nimel. Hageja ei ole ka erastamise avaldust esitanud, mistõttu tal ei ole mingit alust maa müügilepingu tühisuse tunnustamise nõudmiseks. Maa erastamise tehing toimus ilma notarita.

Narva Linnavalitsus võttis seega endale notari kohustused ja pidi kontrollima kõiki andmeid. Seega oli Linnavalitsus teadlik 05.10.2001.a. ostu-müügilepingust. Linnavalitsus oli teadlik ka hooneregistri andmeist, kuid ei muutnud ega tühistanud oma otsust maa erastamise suhtes. Maa erastamine on läbi viidud seaduslikult. 05.10.2001.a. lepingu allkirjastas hageja esindajana A.D. A.D oli ka ehituse initsiaatoriks ja tema nõudmisel saigi otsustatud, et A.Ž tegeleks ehitusega seonduvate küsimustega. A.Ž kinnitab, et tema ei saanudki olla tellija, sest projekt on makstud hageja poolt. Projekt maksis 107 000 krooni ja on tehtud elumaja jaoks. Narva linna 22.12.2000.a. korralduses on viide ehitusloale A.Ž nimele ja ka viide tõendile, kus on mainitud vundamendi olemasolu, ärihoonest seal juttu pole. Narva Linnavalitsusel on leping omaniku järelevalve kohta, ka see on hageja nimel. Narva linn on kogu aeg teadnud, et ehitust ei vii läbi A.Ž, et ehitis on OÜ Almeda Kliinik oma, kuid on leppinud olukorraga. Seega pole ta arutlusse sattunud juhuslikult. Kostja Narva Linnavalitsuse esindaja selgitab, et kostja jääb kirjalikus vastuses esitatu juurde, et hagi on põhjendatud rahuldada, sest maa erastamine toimus ebakorrektselt. Lepingu sõlmimise ajaks ei olnud A.Ž enam ehitise omanik ja lepingust ei nähtu, et maa kuulub vundamendi juurde. Lepingus on vaid aadress Aasa 4 Narvas ning sellel aadressil muud objekti pole. Aasa 4 müüdi oktoobrikuus, seega detsembrikuus A.Ž enam omanik ei olnud ning tal puudus õigus maa erastamisele ostueesõigusega. On ka linna viga, et kõiki asjaolusid ei kontrollitud, aga sai lähtutud esitatud dokumentidest. Praeguseks on seal ärihoone ja kasutusluba on ärihoonele välja antud. See seadusega vastuolus pole. Detailplaneeringut Aasa 4 kohta veel pole. Kostja esindaja on seisukohal, et ei Narva Linn ega Eesti Vabariik kostjana ei ole kohustatud kandma õigusabikulusid ja need tuleks hagi rahuldamisel välja mõista teiselt kostjalt A.Ž’lt, kes on põhjustanud kohtuskäimise. Kostja palub hagi rahuldada, vastuhagi suhtes seisukohta ei ole. Esindaja lisab, et kokkuvõttes Eesti Vabariik esindajate Ida-Viru Maavalitsuse ja Narva Linnavalitsuse kaudu tunnistab hagi, palub hagi rahulda ja kanda kinnistusregistri registriossa teise jakku Aasa 4 kinnistu omanikuna Eesti Vabariik Ida-Viru maavanema kaudu, kes pärast kohtulahendi jõustumist ja kande tegemist saab esitada avalduse koos kohtuotsusega ning teha ka kohe ettepaneku registriosa sulgemiseks. Seejärel saab Narva linn alustada erastamise eeltoimingutega. IdaIda-Viru Maavalitsuse esindaja jääb kostja kirjalikus vastuses esitatud seisukoha juurde, leiab, et põhjendatud on hagi rahuldada, sest A.Ž’l oli kohustus teavitada, et omanik on muutunud. Esindaja palub kohtukulusid mitte välja mõista. IX. Maakohtu tuvastatud asjaolud, otsuse põhjendused. TsMS § 438 lg. 1 kohaselt otsust tehes hindab kohus tõendeid, otsustab, mis asjaolud on tuvastatud, millist õigusakti tuleb kohaldada ja kas hagi kuulub rahuldamisele. Kui asjas on esitatud mitu nõuet, teeb kohus otsuse kõigi nõuete kohta. Vastavalt TsMS § 439 ei või kohus ületada nõude piire, ega teha otsust nõude kohta, mida ei ole esitatud. TsMS § 442 lg. 5 näeb ette, et kohus lahendab selgelt ja ühemõtteliselt poolte nõuded. Sama paragrahvi lg. 8 kohaselt peavad kohtu järeldused põhinema tuvastatud asjaoludel, samuti peab kohus kohaldama vastavat seadust. Kohus, kuulanud ära poolte seletused ja esindajate selgitused, vaadanud läbi toimikus olevad hagiavalduse, vastuhagiavalduse, dokumentaalsed tõendid ja menetlusosaliste kirjalikud seisukohad, tuvastas, 1)

menetluses on järgmised nõuded:

OÜ Almeda Kliinik nõue kostjate vastu tunnustada Eesti Vabariigi ja kostja A Ž vahel

muuta 21.12.2001.a. sõlmitud asjaõiguslepingu alusel Viru Maakohtu kinnistusosakonna kinnistusregistri regisriosas nr. 5645 tehtud omaniku kanne ja kanda kinnistu, asukohaga IdaVirumaa, Narva linn, Aasa tn 4, katastritunnusega 51102:001:0043, omanikuna kinnistusraamatusse Eesti Vabariik; kohustada Eesti Vabariiki sulgema Viru Maakohtu kinnistusosakonna registriosa nr 5645; A Ž vastuhagi A.Ž ja OÜ Almeda Kliinik vahel 05.10.2001.a. sõlmitud ostu-müügilepingu tühisuse tunnustamiseks. 2) VÕSRS § 7 kohaselt enne 01.07.2002.a. tehtud tehingut saab pärast 01.07.2002.a. tühistada kehtivates seadustes sätestatud korras, tühistamise aluste suhtes kohaldatakse tehingu tegemise ajal kehtinud seadust. Selle sätte mõte seisneb selles, et tehingu kehtivust tuleb hinnata vana seaduse järgi, kuid tühistamise korda tuleb kohaldada uue seaduse järgi. Alates 01.07.2002.a. tühise tehingu tunnustamist kohtu kaudu ei ole vaja enam nõuda. Tühist tehingut ei ole vaja tühistada, vaid lähtuvalt TsÜS §-st 84 lg. l ei ole tühisel tehingul algusest peale õiguslikke tagajärgi. TsÜS § 66 lg. 2-4, kuni 01.07.2002.a. redaktsioonis, kohaselt on seadusega vastuolev tehing tühine, tühine tehing on kehtetu algusest peale ja tühist tehingut ei pea täitma. Kuna alates hagiavalduse esitamisest on oluliselt muutunud tsiviilkohtumenetluse seadus ja kohtupraktika kinnistusraamatu kande parandamise asjades, on muutunud nõuded kohtuotsuse resolutiivosale (nt. RK lahend 3-2-1-12-06), on muutunud kohtu nimi ja registri number ning et kohtuotsus peab olema täidetav, siis lähtub kohus otsuse vormistamisel ka viidatud asjaoludest. Järelikult tuleb hinnata mõlema lepingu puhul nende vastuolu seadusega. 3) Kohus ei käsitle eraldi seda, kas vastuhagi on menetlusse võetud õigesti ja kas see on vastuhagina käsitletav või kas seisukohad on õigeaegselt esitatud, kuna hagid on toimikusse võetud ja need on menetluses aastaid ning on seetõttu otstarbekas lahendada sisuliselt. Lähtudes vaidlusaluste lepingute ajalisest järjestusest lahendab kohus eelkõige vastuhagina esitatud A.Ž hagi OÜ Almeda Kliinik vastu 05.10.2001.a. ostu-müügilepingu tühisuse tunnustamise nõudes.

ostjale üleantuks lepingule allakirjutamisel. Et lepingut täideti, kinnitab ka ehitise hooneregistrisse kandmine. AÕSRS § 13 lg. 7 järgi ehitise või selle osa võõrandamine või pärimine tuleb 15 päeva jooksul, alates omandiõiguse üleminekust, registreerida omandaja esildisel ehitise asukohajärgses riiklikus hooneregistris ja kohalikus omavalitsusüksuses. Hageja on esitanud tõendina hageja ja kostja A.Ž vahel sõlmitud ehitise müügilepingu ning samuti ka väljavõtte hooneregistrist, mis tõendavad hageja omandiõigust hoonele. Põhjendamatu on A.Ž väide, et ostu-müügileping ei tekitada õiguslikke tagajärgi. Vastuhagis viidatud TsÜS § 69 lg. 1 kohaselt näilik on tehing, mille pooled on teinud kavatsuseta luua õiguslikke tagajärgi. TsMS § 230 kohaselt peab kumbki pool tõendama oma nõudeid või vastuväiteid. A.Ž ei tõendanud, et 05.10.2001.a. lepingu sõlmimisel oleks tema või poolte tahe olnud muusugune kui see, mis lepinguga saavutati, või et leping oleks vastuolus seadusega või et seadust oleks oluliselt rikutud. Kostja A.Ž on nii avalduses kui ka istungil kinnitanud, et müüs ehitisena lagunenud hoone vundamendi. Samas ei ole kostja väited kooskõlas sõlmitud lepinguga. Kostja ei müünud Narvas Aasa tn. 4 maatükil asunud lagunenud ehitise vundamenti, kuna 05.10.2001.a. ehitise ostu-müügi lepingu p. 2.1. järgi oli lepingu objektiks ehitis- ühekorruseline ärihoone, milles on kasulikku pinda 424,5 ruutmeetrit, mis asub Narva linnas Aasa tn. 4 ja paikneb tervikuna maatükil suurusega 1235 ruutmeetrit. Kostja ei lükanud ümber hageja selgitusi, et pooltel oli tahe hakata ühiselt osutama meditsiiniteenust ning ehitada selleks ka vastav hoone. Seda kinnitab omakorda poolte lepingu sõlmimisele eelnev tegevus. Nimelt oli A.Ž äriühingu osanik alates 01.01.2001.a. kuni 28.05.2002.a. Alates 1998.a. olid nii A.Ž kui ka A.D OÜ Almeda Kliinik juhatuse liikmed, kes kindla suunitlusega, alates töövõtulepingu sõlmimisest eesmärgiga – ärihoone ehitustööd kuni ärihoonele kasutusloa väljastamiseni, leppisid kokku hoone ehitamise äriühingu vahendusel ja vahendite arvel, samuti A.Ž kui juhatuse liikme poolt asjaajamise ehitustegevuses, mida tõendavad A.Ž allkirjad tellimustel, vastuvõtuaktil ja muudel ehitusega seonduvatel dokumentidel. Järelikult ei olnud tegemist mingi näiliku tehinguga ja 05.10.2001.a. ehitise ostu-müügileping ei saa olla tühine. AÕSRS § 14 lg. 1 kohaselt maakasutusõiguseta või ehitusloata püstitatud ehitis või selle osa (juurdeehitis), mis on maaga püsivas ühenduses, on asjaõigusseaduse paragrahv 16 kohaselt maatüki oluline osa. Maakasutusõiguse või ehitusloata püstitatud ning omandireformi aluste seaduse ja sellest tulenevate õigusaktide alusel üleantava ehitise või selle osa või teeseaduse (RT I 1999, 26, 377; 93, 831) § 2 2. lõikes nimetatud rajatise suhtes kohaldatakse käesoleva seaduse § 13 sätteid ning ehitist võib käsutada pärast ehitisele kasutusloa andmist. Kostja viidatud ehitusluba nr. 352 on 26.10.2000.a. välja antud Narva Linnavalitsuse Ehitusinspektsiooni poolt A.Ž'le eramu uusehituseks. Ka arhitektuurse planeerimise ülesanne elumaja projekteerimiseks ja ehitamiseks aadressil Narva Aasa tn. 4 pärineb 2000.a. ehk ajast, mil A.Ž omandatud lammutatud hoone omanikuna oli volitatud ehitusega seonduvaid avaldusi ja asjatoimetusi tegema. Kelle A.Ž tellis või palkas oma uusehituse ehitajaks, kas ehitati eramuna elumaja või ärihoone, oli seega A.Ž otsustada. Seega ehitusluba tegelikkuses oli olemas ja pole põhjendatud A.Ž väited, et ehitus oli ebaseaduslik OÜ Almeda Kliinik tegevuse tõttu ning et ehitise valdus oli OÜ-l Almeda Kliinik juba enne lepingu sõlmimist. Selge on see, et A.Ž ehitise omanikuna ei müünud enam tema poolt varem ostetud lammutatud hoonet või hoone vundamenti, vaid valmis ehitatud ühekorruselist ärihoonet. Asjaolu, et omandatud vallasasja baasil OÜ Almeda Kliinik ehitas eramu ehitusloa alusel ärihoone, ei tee vallasasja müügilepingut tühiseks. A.Ž väited, et ärihoone ehitamisel on rikutud PES sätteid ja et OÜ Almeda Kliinik tegevus on ebaseaduslik, on tõendamata. A.Ž väited ehitusloa ja kasutusloa mittevastavusest ja vastuolust seadusega on OÜ Almeda Kliinik põhjendatult ümber lükanud oma kirjalikus seisukohas (II, tl. 6, III, tl. 237), mida kohus siinjuures ei korda. Seega on tõendamata, et ehitis oleks püstitatud ilma õigusliku aluseta. Kasutusloa seaduspärasust kinnitab aga Jõhvi Halduskohtu 26.02.2004.a. jõustunud kohtuotsus haldusasjas nr. 2182/2003.

Lähtuvalt tuvastatust kohus leidis, et A.Ž vastuhagi OÜ Almeda Kliinik vastu 05.10.2001.a. ostu-müügilepingu tühisuse tunnustamiseks tuleb jätta tervikuna rahuldamata, kuna tegemist ei ole näiliku tehinguga ja leping on kooskõlas kehtinud seadustega.

lahendis nr. 3-2-1-97-00 selgitanud:“ Heausksusega ei saa kaitsta omandamist omandireformi käigus avaliku võimu akti alusel. AÕS §-s 56 lg. 3 reguleeritakse kinnisasja omandamist tehingu, asjaõiguslepingu läbi.“ Kolleegium on avaldanud seisukoha, et kui registriosa avamine oli ebaõige, siis omab tähtsust, kas ebaõigesti omanikuna kinnistusraamatusse kantud isikult kinnisasja omandanud isik teadis või pidi teadma registriosa avamise ja kande ebaõigsusest ehk asjaoludest, mis tingisid tagastamiskorralduse õigusvastasuse ja selle kehtetuks tunnistamise. Selles vaidluses saaks kostjat pahauskseks pidada, kui ta teadis või pidi teadma, et tagastatud maal asuvad teise isiku õiguslikul alusel püstitatud ehitised ning nende omanikule ei tagatud seadusest tulenevat võimalust saada maa omanikuks või nõuda ehitisealusele ja ehitise teenindamiseks vajalikule maale hoonestusõiguse seadmist. Seda, et kinnisasja või piiratud asjaõiguse omandanud isik oli pahauskne - teadis või pidi teadma ebaõigest kandest - peab tõendama hageja. A.Ž ei saa tugineda kinnisasja heausksele omandamisele. Kostja A.Ž teadis, et erastatud maal asub teise isiku ehitis ning et selle tegelikule omanikule ei tagatud seadusest tulenevat võimalust saada maa omanikuks. Seega ei saa kostjat pidada heauskseks. Seda on hageja ka piisavalt selgitanud ja tõendanud. Lepingud on sõlmitud sama äriühingu juhatuse liikmete poolt, kes pidid olema ja olid teadlikud kõigist kinnistu omandamise asjaoludest. Kostja A.Ž esitatud vastuväited ei ole põhjendatud ja kohtu arvates on hageja lisaks hagiavaldusele need piisavalt selgelt ning põhjalikult, korduvalt käsitledes, ümber lükanud ja tõendanud ka oma arvamuses kostja vastusele ja kirjalikes teesides. Hageja on tõendanud, et kostja A.Ž teadis, et vallasasi oli hageja omand ja et tal puudus õigus maa erastamisele, kuna A.Ž ei olnud enam vallasasja omanik. Hageja juhatuse liikmena oli A.Ž teadlik kõigist ehitusega seonduvatest asjaoludest, mistõttu on kostja A.Ž kinnistu omandanud pahauskselt. Seega lasub kostja A.Ž’l kohustus anda nõusolek kinnistusraamatu ebaõige kande muutmiseks. TsÜS § 68 lg. 5 kohaselt, kui isik on kohustatud tegema kindla sisuga tahteavalduse, võib tahteavaldust asendada jõustunud kohtuotsus, millega tuvastatakse sellise kohustuse olemasolu. AÕSRS § 10 lg. 5 ja KRS § 72 lg. 2 kohaselt üksnes juhul, kui parandada oleks vaja vaid registriosa teises jaos olevat omaniku kohta tehtud kannet, saaksid kinnistusraamatust nähtuv omanik ja õigustatud isik kokku leppida omandi üleminekus, vormistades selle notariaalaktina, kuid antud juhul seda ei ole soovitud. Seadus ei võimalda kinnistusregistriosa sulgemist juhul, kui kinnistusraamatu kanne on ebaõige. KRS § 72 lg. 2 kohaselt saab seda teha omaniku lihtkirjaliku avalduse alusel. Hageja nõuet tuleb käsitleda kui maa erastamise eelse omaniku omanikuna kinnistusraamatusse kandmise nõuet. Enne kinnistusregistriosa avamist oli maa omanikuks riik, kes on õigustatud vajadusel registri osa sulgema või muul viisil korraldama. Kuna maa on läinud riigi omandist välja seaduse olulise rikkumisega ning kuna kustutatud kande automaatset taastamist seadus ette ei näe, siis ilma riigi kui kostjata pole võimalik kujunenud olukorda muuta. Seega riik kostjana kas saab anda oma nõusoleku kinnistusraamatu kande parandamiseks ja riigi kinnisasja omanikuna kinnistusraamatusse sissekandmiseks või keelduda nõusoleku andmisest. Kuivõrd kostja Eesti Vabariik on hagi õigeks võtnud, tuleb Eesti Vabariik lugeda vastava nõusoleku andnuks. TsMS § 206 lg. 1 kohaselt on lisaks menetlusosaliste õigustele hagejal õigus muuta hagi alust või eset, suurendada või vähendada oma nõuet või loobuda hagist, kostjal aga õigus hagi õigeks võtta. Kaks kostjat Eesti Vabariik ja Narva Linn on hagi õigeks võtnud. TsMS § 440 sätestab, et „kui kostja võtab kohtuistungil või kohtule esitatud avalduses hageja nõude õigeks, rahuldab kohus hagi.“ Tühise tehingu ja ebaõige kande alusel saadu tuleb tagastada ehk tuleb ennistada endine olukord. Kuna kinnistusraamatu kanne on ebaõige, siis tuleb ebaõige kanne muuta ja kanda kinnistusraamatusse Narvas Aasa tn. 4 asuva kinnistu senise omaniku A.Ž asemel omanikuna Eesti Vabariik. Kohus leidis, et hagi on õiguslikult põhjendatud, tõendatud ja kuulub rahuldamisele nii hageja kirjalikes teesides kui ka kostjate Eesti Vabariigi esindajate kirjeldatud asjaoludel, sest kohtumenetluse kestel on hagi tervikuna rahuldamise eeldused tuvastamist leidnud. Hagejale

kuulus hoone, mille omanikuks sai ta vallasasja ostu-müügilepingu alusel. Et kogu maa erastamine kostja A.Ž’le oli ebaseaduslik, on tõendatud sellega, et maa ostu-müügileping ja asjaõigusleping on tühised. Selle tulemusena on muutunud ebaõigeks registriosas olevad kanded. Lisaks on Narva Linnavalitsus 04.12.2002.a. korraldusega nr. 1167-k tunnistanud tagasiulatuvalt alates 05.10.2001.a. kehtetuks oma 22.11.2000.a. korralduse nr. 3163-k, millega otsustati A.Ž’le kuuluva Aasa 4 Narvas asuva ehitise teenindamiseks vajaliku maa ostueesõigusega erastamine. Järelikult on põhjendatud hageja seisukoht, et olemasolev registriosa tuleb sulgeda ning seejärel viia vaidlusaluse maatüki osas maareform uuesti läbi, et oleks võimalik otsustada maa ostueesõigusega OÜ-le Almeda Kliinik erastamine. Hagi on menetluses alates 22.04.2002.a. Alates 01.01.2006.a. jõustus uus tsiviilkohtumenetluse seadustik. TsMS RakS § 3 kohaselt „Enne käesoleva seaduse jõustumist alustatud menetluse puhul kohaldatakse menetluskulude jaotamisele ja nende kindlaksmääramisele seni kehtinud tsiviilkohtumenetluse seadustikus sätestatut“. Kehtinud TsMS § 60 lg. 1 järgi kohus mõistis poole taotlusel, kelle kasuks on otsus tehtud, teiselt poolelt selle poole kasuks välja vajalikud ja põhjendatud kohtukulud. Kostja Narva Linnavalitsuse esindaja leiab, et kohtukulud tuleks välja mõista kaaskostjalt A.Ž’lt, sest antud juhul on tema põhjustanud kohtumenetluse. Kuna kohtuvaidluse on põhjustanud A.Ž ja hagi rahuldatakse, siis on põhjendatud kostja A.Ž’lt hageja kasuks kohtukuluna välja mõista hagi esitamisel tasutud riigilõiv 200 krooni. TsMS § 61 lg. l p. 2 sätestas, et poolele, kelle kasuks otsus tehti, mõistab kohus teiselt poolelt välja vajalikud ja põhjendatud kulud tema esindaja poolt osutatud õigusabi eest hinnaga hagi puhul kuni viis protsenti hagi rahuldatud osast hagejale või kuni viis protsenti hagi rahuldamata jäetud osast kostjale. Maa ostu-müügilepingust nähtuvalt oli tehingu hinnaks 19 143 krooni, millest viis protsenti moodustab 957 krooni ja 15 senti, mis tuleb kostjalt hagejale välja mõista. Kohus kohaldas TsÜS §-de 66, 69, MaaRS §-de 22 lg. 1, AÕS §-de 56, 57 lg. 1,, 65 lg. 1, 67 lg. 1, AÕSRS §-de 11, 13, 14, TSK § 242, KRS § 72 sätteid ja juhindus TsMS §-de 230, 440-442, § 632 lg. 1 nõudeist. Kohtunik:

/allkiri/

Sirja Tooming

Ärakiri õige Nooremreferent

Lea Herne

Kohtuotsus jõustus 04. juulil 2009. a. Tartu Ringkonnakohtu kohtuotsusega, millisega jäeti Viru Maakohtu 19.09.2008. a. otsus muutmata. Nooremreferent

Lea Herne

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.