5.Kohtuotsuse jõustumisel avaldada see tervikuna, asendades kaebaja nime tähemärgiga.
EDASIKAEBAMISE KORD
Otsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse Riigikohtule hiljemalt 19.06.2026 (HKMS § 212 lg 1). Vastuseks esitatud kassatsioonkaebusele võib teine menetlusosaline esitada vastukassatsioonkaebuse 14 päeva jooksul kassatsioonkaebuse vastukassatsioonkaebuse
3-24-1488 esitajale kättetoimetamisest arvates või ülejäänud kassatsioonitähtaja jooksul, kui see on pikem kui 14 päeva (HKMS § 215 lg 3). Kui kassaator soovib asja arutamist kohtuistungil, tuleb seda kassatsioonkaebuses märkida, vastasel korral eeldatakse, et ta on nõus asja lahendamisega kirjalikus menetluses (HKMS § 213 lg 1 p 5). Sõltumata kohtuistungi soovi märkimisest võib Riigikohus kassatsioonkaebuse läbi vaadata kirjalikus menetluses, kui ta ei pea istungi korraldamist vajalikuks (HKMS § 223 lg 1). Kui menetlusosaline soovib kassatsioonkaebuse esitamiseks saada menetlusabi, tuleb tal Riigikohtule esitada vastavasisuline taotlus. Menetlusabi taotluse esitamine ei peata menetlustähtaja kulgemist (HKMS § 116 lg 5) ning kassatsioonitähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kassatsioonkaebuse (HKMS § 116 lg 6).
ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
1.X (kaebaja) on Harju maakonnas Viimsi vallas Püünsi külas asuva Kooli tee 9 kinnistu omanik. Kinnistul asub ehitisregistri kannete kohaselt elamu (ehitisregistri kood 120215650) ja kasvuhoone (ehitisregistri kood 220419500).
2.Viimsi Vallavalitsus andis 22.03.2018 Kooli tee 7 kinnistule projekteerimistingimused. Kaebajat projekteerimistingimuste menetlusse ei kaasatud ega nende andmisest ei teavitatud.
3.Viimsi Vallavalitsus andis 22.03.2018 projekteerimistingimustele tuginedes 03.06.2020 Kooli tee 7 kinnistule ehitusloa nr 2012271/16821, mis nägi ette õiguse ehitada kinnistule üksikelamu, abihoone, piirdeaia ning veevarustuse, kanalisatsiooni ja sadeveekanalisatsiooni. X nimetatud ehitusluba ei vaidlustanud.
4.Kooli tee 7 kinnistu omanik vahetus 2021. a-l ja uueks omanikuks sai YMI OÜ. YMI OÜ taotluse alusel tunnistati Viimsi Vallavalitsuse 19.05.2022 otsusega nr 2212922/00148 ehitusluba nr 2012271/16821 kehtetuks.
5.YMI OÜ esitas 07.03.2022 Viimsi Vallavalitsusele uue ehitusloa taotluse, mille menetlusse kaasati ka kaebaja. Kaebaja esitas kolmel korral vastuväited taotletava ehitusloa aluseks olevale eelprojektile, milles olid tema hinnangul puudused. Kaebaja tõi mh puudustena välja rajatava hoone asukoha ja suuruse, probleemid sadevee ärajuhtimisega ning vastuolu projekteerimistingimustega.
6.Viimsi Vallavalitsus teavitas 22.02.2024 kaebajat, et ehitusloa andmisest keeldumiseks puudub alus.
7.Viimsi Vallavalitsus andis 21.04.2024 ehitusloa nr 2412271/00962 üksikelamu püstitamiseks aadressil Viimsi vald, Püünsi küla, Kooli tee 7 2018. a projekteerimistingimuste alusel, mis ehitusloa andmise ajaks enam ei kehtinud.
8.Kaebaja esitas 14.03.2024 Viimsi vallale vaide Viimsi Vallavalitsuse 21.02.2024 ehitusloa nr 2412271/00962 kehtetuks tunnistamiseks, mis jäeti Viimsi Vallavalitsuse 17.04.2024 korraldusega nr 153 rahuldamata. Vaideotsuses leiti, et kinnistu omaniku õigus ehitada oma kinnistule lubatud alusel ja mahus prevaleerib kaebaja õiguse ees säilitada kasvuhoone selle vanas, naabriga kokku leppimata asukohas. Kaebaja õigused ei ole sel määral kahjustatud, et sellest võrsuks õigus nõuda teistsugust projektlahendust. Ehitusloa tühistamisel tuleks uuesti menetleda projekteerimistingimusi, mille sisu jääks ilmselt samaks, ja siis anda ehitusluba, mis jääks samuti sisult samaks. Uue ehitusloa andmisel võeti aluseks samad 2(8)
3-24-1488 projekteerimistingimused, kuna kinnistu ehitusõigus jäi samaks ja selle muutmiseks ei esinenud vajadust. Kuna uue ehitusloa menetlus kujunes pikaks (kaks aastat), lõppes projekteerimistingimuste tähtaeg. Menetluslikult korrektne oleks olnud projekteerimistingimuste kehtivuse pikendamine, kuid kuna ehitusloa menetlust alustati projekteerimistingimuste kehtivuse ajal, oli ehitusloa taotlejal tekkinud õiguspärane ootus, et tema menetlus viiakse lõpule vastavalt kehtinud projekteerimistingimustele. Projekteerimistingimusi tuleb ehitusloa andmisel järgida sõltumata nende võimalikust õigusvastasusest (haldusmenetluse seaduse (HMS) § 60 lg 2).
9.Kaebaja esitas 17.05.2024 Tallinna Halduskohtule kaebuse, milles palus tühistada Viimsi Vallavalitsuse 21.02.2024 ehitusluba nr 2412271/00962 ning 17.04.2024 korraldus nr 153. Vaidlustatud ehitusluba on õigusvastane, sest tugineb projekteerimistingimustele, mis olid ammendunud ja kehtivuse kaotanud 03.06.2020, mil vastustaja andis Kooli tee 7 kinnistule ehitusloa nr 2012271/16821. Seega puudus vaidlustatava ehitusloa andmiseks õiguslik alus (HMS § 54 ja ehitusseadustiku (EhS) § 33 lg 1). Vaidlustatud ehitusloa andmisel on rikutud kaalutlusõigust (EhS § 44 p 4). Kaebaja kinnistule kaasnevat negatiivset mõju oleks saanud oluliselt vähendada, kui planeeritava elamu asukoht Kooli tee 7 kinnistul oleks teises kohas või kõrgus madalam. Tegemist on asjaoludega, mida vastustaja oleks pidanud ja saanud kaaluda, kuid ei teinud seda. Viimsi Vallavalitsus on kaalunud üksnes vertikaalplaneerimisega seotud probleeme ning nõudnud menetluse käigus ehitusloa taotlejalt selles osas projekti muutmist, kuid muus osas on kõik vastuväited jäänud tähelepanuta ja kaalumata. Kaebaja on korduvalt esitanud vastuväited, et rajatava hoone asukoht ja suurus on problemaatilised, sest see varjaks ära valguse Kooli tee 9 kinnistul aastakümneid kasutusel olnud kasvuhoones, mis ei saaks seetõttu enam oma funktsiooni täita. Kasvuhoone teisaldamine teise asukohta tähendaks olulisi kulutusi, kuivõrd tegemist on roostevabast terasest ja betoonvundamendil kasvuhoonega. Asjaolu, et suurim lubatav ehitusalune pind on 201 m 2 ja elamu lubatav maksimaalne kõrgus 8,5 m, ei tähenda, et ehitusloa taotlejal on ka subjektiivne õigus nimetatud mahud ja kõrgused maksimaalses ulatuses realiseerida. Vastustaja ei ole kaalunud plaanitava elamu võimalikke erinevaid asukohti kinnistul. Kui kaebaja oleks nõuetekohaselt kaasatud ka projekteerimistingimuste menetlusse, oleks ta juba selles menetluses välja toonud asjaolud, mis rikuvad tema õigusi. Kuivõrd vastustajale pidi olema teada, et projekteerimistingimuste väljaandmisel rikuti menetlusnorme ja huvide kaalumist ei toimunud, oleks vastustaja pidanud pärast projekteerimistingimuste ammendumist algatama uue projekteerimistingimuste menetluse. Vastustaja oleks pidanud proovima pooli haldusmenetluses lepitada, seda enam, et kaebaja sellisele võimalusele ka vaidemenetluses viitas. Vaidlustatava ehitusloaga on kaebaja pandud oluliselt halvemasse olukorda võrreldes sellega, kui säilinud oleks varasema ehitusloaga antud ehitusõigus. Väär on vastustaja seisukoht, et kasvuhoone oleks tulnud paigutada/ümber ehitada hoonestusalasse, kuivõrd ehitusprojekti asendiplaanil ei olnud seda näidatud. Kasvuhoone on kantud ehitusregistrisse kui olemasolev seaduslik hoone (ehitisregistri kood 220419500) ning selle kande tegi Viimsi Vallavalitsuse 2003. a lõpus ehk mitu aastat hiljem, kui anti 14.12.2001 ehitusluba nr 238 kaebaja kinnistul asuva suvila rekonstrueerimiseks. Ehitusloa nr 238 aluseks oleva ehitusprojekti eesmärk oli rekonstrueerida suvila. Seetõttu kanti asendiplaanile ainult need hooned kinnistul, mida ehitusprojekt puudutas. Kui ehitusloa nr 238 eesmärk oleks olnud kasvuhoone lammutada või teisaldada, oleks projekt seda ka hõlmanud ja käsitlenud. 3(8)
3-24-1488
10.Viimsi vald palus jätta kaebus rahuldamata. Hoolimata kaebaja väitest, et kasvuhoone on 50 aastat asunud Kooli tee 7 piiril, ei ole kaebajal selleks õigust alates 14.12.2001 ehitusloa nr 238 andmisest. Nimetatud ehitusloa saanud projektis on asendiplaanil selgelt näidatud, et lähemale kui 5 meetrit kinnistu piirist ehitada ei või ja asendiplaanil ei ole näidatud olemasolevat kasvuhoonet. Seega oleks kasvuhoone tulnud juba siis paigutada/ümber ehitada hoonestusalasse. Igal juhul ei ole kasvuhoone omamine kinnistu piiril isiku sellist laadi subjektiivne õigus, millest tulenevalt keelata kõrvalkinnistul soovitud ja lubatud ehitusõiguse realiseerimine. Kaebaja väitel varjaks Kooli tee 7 kinnistule ehitatav hoone kaebaja kasvuhoonele langeva valguse juunis ca 2,5 tunni jooksul päevas ja septembris kuni 4,4 tunni jooksul, mistõttu ei saa kasvuhoone oma funktsiooni enam täita. Kaebaja väide ei ole loogiline ega vasta tõele, kuna 2,5 tundi suvekuudel otsese päikesevalguseta ei kaota kasvuhoone kindlasti oma funktsiooni. Insolatsiooninõuded ei laiene piirile ehitatud kasvuhoonele ja kaebaja päikeseterrassile. Kaebaja kasuks ei ole seatud ka servituuti valguse langemise koridoride kohta. Ehitusloa menetluses on kaalutud poolte õigustatud huvisid. Kuna kaebajal ei ole servituuti kasvuhoonele langeva pideva valguse garantiiks, ei kuulunud see kaebaja väidetav õigus ehitusloa menetluses arvestamisele. Igal kinnisasjal on prioriteetsed selle omaniku huvid. Kohtuliku kaitse naaberkinnistul toimuva ehitustegevuse eest saab ainult siis, kui rikutakse isiku subjektiivseid õigusi, nt omandi puutumatust. Sellise olukorraga ei ole tegemist. Püünsi küla ja Kooli tee piirkond ei ole ammu enam väikeste suvilate rajoon ja Kooli teele on ehitatud mahte, mis on kaugel suvilatest. Kooli tee 7 kinnistule antud ehitusõigus vastab elamuehituse teemaplaneeringule ja projekteerimistingimustele. Kinnistu omanikule ei ole etteheidetav, et ta soovib ehitusõigust realiseerida maksimaalses mahus. Kuna mingit püsivat negatiivset mõjutust kaebaja kinnistule ehitusloa andmisel ei teki, ei ole kaebajal sellist subjektiivset õigust, mida oleks tulnud ehitusloa menetluses vaagida. Seetõttu puudus ka vajadus naabrite lepitamiseks, hoone alternatiivse asukoha kaalumiseks või mahu vähendamiseks. Kui vaadelda kahte kinnistut, millest Kooli tee 9 on kaks korda suurem kui Kooli tee 7, ei ole häid alternatiivseid lahendusi hoonete paigutuseks Kooli tee 7 kinnistule, arvestades sissesõitu ja parkimist kinnistul ning mõistliku suurusega tagaaia loomise võimalust. Õige geodeetilise plaani puudumine, tehnilistele tingimustele mittevastavus (mida tegelikult ei ole) ning projekteerimistingimuste ammendumine menetluse kestel ei puuduta kaebaja subjektiivseid õigusi ning ei ole seetõttu ehitusloa tühistamise alusteks. Kaebaja on olnud menetlusse kaasatud ja projektlahendust on tema märkustele vastavalt korrigeeritud. Menetluslikult olnuks korrektne projekteerimistingimuste kehtivuse pikendamine, kuid arvestades, et ehitusloa menetlust alustati projekteerimistingimuste kehtivuse perioodil, oli ehitusloa taotlejal tekkinud õiguspärane ootus, et tema menetlus viiakse lõpule vastavalt kehtinud projekteerimistingimustele. Kohaldub HMS § 58, kuivõrd samasisuline haldusakt tuleks uuesti välja anda. Viitamine 22.03.2018 projekteerimistingimuste menetlusse kaasamata jätmisele on asjakohatu, kuna kaebajal oli projekteerimistingimuste vaidlustamiseks võimalus varasemas ehitusloa menetluses, kuid ta ei kasutanud seda.
11.YMI OÜ palus jätta kaebus rahuldamata. Kolmas isik soetas kinnistu igasuguste piiranguteta. Kaebaja kasvuhoone on ebaseaduslik.
4(8)
3-24-1488
12.Tallinna Halduskohus rahuldas 20.09.2024 otsusega kaebuse, tühistas Viimsi Vallavalitsuse 21.02.2024 ehitusloa nr 2412271/00962 ja 17.04.2024 korralduse nr 153, ning mõistis vastustajalt kaebaja kasuks välja menetluskulu 1679,20 eurot ja jättis muus osas menetluskulud menetlusosaliste endi kanda. Kaebaja on ehitusluba vaidlustatud argumendil, et väheneb kaebaja kinnistule langev valgus. Kuigi pelgalt miljöö ja olemasoleva keskkonna säilimine pole subjektiivsed õigused, mida isik saaks kaitsta ehitusloa menetluses, ei ole siinses asjas tegemist pelgalt miljöö ja olemasoleva elukeskkonna kaitsmiseks esitatud kaebusega. Riigikohus on selgitanud, et väidetavalt rikutud ehitusnormid ja detailplaneeringu nõuded, mis puudutavad maapinna tõstmise ja müüri rajamise lubatavust, kavandatava elamu korruselisust, kinnistu täisehitus protsenti ning elamu vastavust piirkonna ehitustavale, kaitsevad kaebaja kui piirinaabri omandiõigust (vt Riigikohtu 28.03.2012 otsus nr 3-3-1-4-12, p 11). Kaebaja on kolmanda isiku kinnistu piirinaaber. Kaebaja üheks väiteks on, et vaidlusalune ehitusluba on antud olukorras, kus kehtivad projekteerimistingimused puuduvad. Järelikult on kaebaja subjektiivsete õiguste rikkumise oht reaalne. Projekteerimistingimuste andmine on eelhaldusakt (HMS § 52 lg 1 p 2), millega määratakse kindlaks osa ehitisele esitatavatest nõuetest. Ehitusloa andmisel ei või haldusorgani projekteerimistingimustest meelevaldselt mööda minna. Projekteerimistingimused kehtivad viis aastat (EhS § 33 lg 1). Pädev asutus keeldub ehitusloa andmisest, kui kavandatav ehitis ei vasta detailplaneeringule, projekteerimistingimustele, riigi või kohaliku omavalitsuse eriplaneeringule, ehitisele või ehitamisele esitatavatele nõuetele või muudele avalikõiguslikele kitsendustele (EhS § 44 p 1). Vaidlusaluse ehitusloa aluseks on 22.03.2018 antud projekteerimistingimused. Projekteerimistingimuste 5-aastane kehtivusaeg lõppes 22.03.2023 ning vaidlusalune ehitusluba anti 21.02.2024. See tähendab, et ehitusluba on antud ajal, mil projekteerimistingimused ei olnud enam kehtivad (EhS § 33 lg 1, HMS § 61 lg 2). Sellest johtuvalt on tegemist õigusvastase ehitusloaga, mis kuulub tühistamisele (HMS § 54). Seetõttu puudub vajadus analüüsida ülejäänud kaebaja väiteid, kuivõrd need ei mõjutaks asja lahendamist. MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD APELLATSIOONIMENETLUSES
13.Viimsi vald palub 17.10.2024 apellatsioonkaebuses tühistada Tallinna Halduskohtu 20.09.2024 otsus ning jätta menetluskulud kaebaja kanda. Halduskohus pidas kaebaja subjektiivsete õiguste rikkumise ohtu reaalseks pelgalt seetõttu, et projekteerimistingimused kaotasid ehitusloa menetluse ajal kehtivuse. Samas on kohus jätnud kaalumata, kas see tegelikult nii oli. Kohtu veendumuse kujunemine ei ole arusaadav ega jälgitav. Kohus tõi välja, et miljöö ja olemasolev keskkond ei ole subjektiivsed õigused, mida isik saab kaitsta ehitusloa menetluses. Samas leidis kohus vastuoluliselt ja oma seisukohta põhistamata, et kaebaja õiguste rikkumine on siiski reaalne. Kohus lähtus ainult kaebaja piirinaabriks olemisest ega käsitlenud tema õiguste rikkumist. Õige ei ole seisukoht, et projekteerimistingimused puuduvad üldse ning sellest tulenevalt on kaebaja subjektiivsete õiguste rikkumise oht reaalne. Projekteerimistingimused on antud ja projekt vastas projekteerimistingimustele. Projekteerimistingimused kaotasid kehtivuse menetluse kestel ja pigem selle lõpupoole. Tegemist ei ole olukorraga, kus projekteerimistingimusi ei ole üldse antud. Kaebaja oli ehitusloa menetlusse kaasatud ja pidi aru saama, et projekt on kooskõlas projekteerimistingimustega. Ehitusloa menetluses esitatud vastuväidetes ei tuginenud kaebaja sellele, et projekt ei vasta projekteerimistingimustele. Kaebaja rõhus projekteerimistingimuste 5(8)
3-24-1488 kehtetusele ja omandiõiguse küsimustele seonduvalt valguse langemisega. Ehitusloa menetluses on kaebaja väiteid käsitletud. Kuna projekteerimistingimused kaotasid kehtivuse menetluse ajal, ei ole tegemist EhS § 44 p-s 1 toodu olukorraga. Menetluse kestel ammendunud projekteerimistingimused ei saa rikkuda kaebaja õigusi. Kohtuliku kaitse toimuva ehitustegevuse eest saab ainult siis, kui rikutakse isiku subjektiivseid õigusi, nt omandi puutumatust. Sellise olukorraga ei ole tegemist. Kuna ehitusluba on antud vastavuses menetluse kestel kehtivuse kaotanud projekteerimistingimustega ja ehitusluba ei riku kaebaja subjektiivseid õigusi, on ehitusloa tühistamine ebaproportsionaalne. HMS § 58 kohaselt ei saa haldusakti kehtetuks tunnistamist nõuda üksnes põhjusel, et haldusakti andmisel rikuti menetlusnõudeid või haldusakt ei vasta vorminõuetele, kui eelnimetatud rikkumised ei võinud mõjutada asja otsustamist. Ehitusloa sisu oleks jäänud samaks ka menetluse kestel projekteerimistingimuste kehtivuse pikendamisel või uute projekteerimistingimuste andmisel.
14.Kaebaja palub 22.11.2024 ja 04.05.2026 vastustes jätta apellatsioonkaebus rahuldamata. Vastustaja väited seoses kaebajal kaebeõiguse puudumisega on otsitud ja esitatud hilinenult alles apellatsioonkaebuses. Vastustaja nõustus esimese astme menetluses halduskohtuga, et kaebajal on kaebeõigus ja kaebus on õigesti menetlusse võetud. Vaidlustatud ehitusluba ei ole HMS § 54 ja EhS § 33 lg 1 esimesest lausest tulenevalt õiguspärane haldusakt, kuna selle andmise ajal puudusid kehtivad projekteerimistingimused. Kui haldusakt on kehtivuse kaotanud, on see kaotanud ka oma õigusjõu ja haldusorgan ei saa haldusaktile enam tugineda. Kuna kaebaja jäeti 22.03.2018 antud projekteerimistingimuste menetlusse kaasamata ja teda ei teavitatud projekteerimistingimuste väljastamisest, olid ka projekteerimistingimused õigusvastased. Kui kaebaja oleks projekteerimistingimuste menetlusse nõuetekohaselt kaasatud, oleks ta juba selles menetluses saanud välja tuua enda õiguste rikkumise, ning välistatud ei ole, et vastustaja oleks andnud hoopis teistsuguste tingimustega projekteerimistingimused. Halduskohus on nõuetekohaselt kaebaja õiguste rikkumise tuvastanud. Kaebaja esitas kaebuse omandiõiguse kaitseks, kuna vaidlusaluse ehitusloaga kavandatud elamu asukoha ja kõrguse tõttu langeb vari kaebaja kinnistul asuvale kasvuhoonele, mis kaotab seetõttu oma funktsiooni ja otstarbe. Kaebaja palub 04.05.2026 seisukohas jätta apellatsioonkaebus HKMS § 187 lg 3 1 alusel koostoimes HKMS §-ga 190 läbi vaatamata. Apellatsioonkaebuse eesmärk saab olla üksnes see, et jõusse jääks 21.02.2024 antud ehitusluba nr 2412271/00962. Vastustaja on andnud Kooli tee 7 kinnistule 13.08.2025 uued projekteerimistingimused üksikelamu püstitamiseks. Seega on asjaolud muutunud ning apellatsioonkaebusel puudub taotletav eesmärk.
15.YMI OÜ apellatsioonkaebusele vastust ei esitanud.
RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED
Menetluslikud taotlused
16.Kaebaja esitas ringkonnakohtule 04.05.2026 taotluse Viimsi valla apellatsioonkaebuse läbi vaatamata jätmiseks HKMS § 190 ja § 187 lg 31 alusel, sest apellatsioonkaebuse rahuldamine on ebatõenäoline ja vastustaja on 13.08.2025 andnud Kooli tee 7 kinnistule uued projekteerimistingimused (dtl 192 jj).
6(8)
3-24-1488
17.Taotlus jääb rahuldamata. Ringkonnakohus on 23.10.2024 määrusega apellatsioonkaebuse menetlusse võtnud ja järelikult leidnud, et vastustaja apellatsioonkaebus ei ole perspektiivitu määral, mis tooks kaasa apellatsioonkaebuse tagastamise. 13.08.2025 projekteerimistingimused ei mõjuta asjas vaidlustatud ehitusloa ja vaideotsuse õiguspärasust, sest halduskohus hindab haldusakti õiguspärasust selle andmise aja seisuga (HKMS § 158 lg 2). Asjas ei ole esitatud tõendeid ega väiteid, et vaidlustatud 21.02.2024 ehitusluba või 17.04.2024 vaideotsus oleks kehtetuks tunnistatud.
18.Koos viidatud taotlusega esitati ringkonnakohtule ka uued 13.08.2025 projekteerimistingimused (dtl 192˗198). Ringkonnakohus võtab need asja õigemaks lahendamiseks toimiku juurde (HKMS § 198 lg 3). Apellatsioonkaebuse lahendamine
19.Viimsi valla apellatsioonkaebus jääb rahuldamata.
20.21.02.2024 ehitusluba on õigusvastane, kuna on antud õigusliku aluseta, st kehtetute projekteerimistingimuste alusel. Projekteerimistingimuste andmine on eelhaldusakt (HMS § 52 lg 1 p 2), millega määratakse kindlaks osa ehitisele esitatavatest nõuetest. Projekteerimistingimustest ei või haldusorgan ehitusloa väljastamisel meelevaldselt mööda minna ega ehitusluba anda, kui projekteerimistingimused enam ei kehti. Projekteerimistingimuste eesmärk on mh ära hoida hilisemaid vaidlusi ehitusloa taotlemisel, kaasata puudutatud isikud ning anda siduvaid nõudeid ehitise projekteerimiseks (vrd Riigikohtu 20.06.2023 otsus nr 3-20-19, p 16). Selline eesmärk ja isikute huvisid tasakaalustav lahendus kehtestatakse fikseeritud perioodiks, s.o üldiselt viieks aastaks (EhS § 33 lg 1) ja pärast projekteerimistingimuste kehtivusaja lõppemist ei oma need enam õiguslikku tähendust, mis tähendab, et neile tuginedes ei saa väljastada ka ehitusluba. Projekteerimistingimused antakse kindlaks tähtajaks, kuna aja jooksul võivad ehitamisega seotud erinevad huvid ja nende kaalud muutuda, mistõttu on asjakohane kaalumine vaja uuesti läbi viia. Praegusel juhul puudub vaidlus, et 21.02.2024 ehitusluba anti ajal, mil 22.03.2018 projekteerimistingimused (dtl 16 jj) enam ei kehtinud. Kui vastustaja soovis anda ehitusloa 22.03.2018 projekteerimistingimuste alusel, oleks vallal tulnud projekteerimistingimuste kehtivust EhS § 33 lg 1 alusel pikendada. Seda aga ei tehtud. Projekteerimistingimuste kehtivuse tähtaeg on projekteerimistingimuste oluline tingimus, mis tähendab, et selle muutmine saab toimuda samamoodi nagu projekteerimistingimuste andmine. Tegemist ei ole sisutühja formaalsusega. Puudub ka vaidlus, et kaebajat projekteerimistingimuste menetlusse ei kaasatud. Ringkonnakohus juhib tähelepanu, et Kooli tee 7 asub detailplaneeringu koostamise kohustusega alal (vt 13.08.2025 projekteerimistingimused, dtl 192 jj), mis tähendab, et projekteerimistingimused tuleb anda PlanS § 125 lg 5 alusel ja projekteerimistingimuste menetlus tuleb korraldada avatud menetlusena (EhS § 31 lg 1). Eelnevast järeldub, et hiljemalt projekteerimistingimuste kehtivuse pikendamisel oleks kaebaja tulnud kaasata menetlusse ja ta ära kuulata ning puudub kindlus, et projekteerimistingimused oleks jäänud edasi kehtima samal kujul. Ringkonnakohus märgib lisaks, et projekteerimistingimuste kehtetus pole formaalne menetluslik viga, mida saaks eirata HMS § 58 alusel, vaid ehitusloa andmiseks materiaalõigusliku aluse puudumine.
21.Kaebaja on vaidlustanud ehitusloa oma subjektiivsete õiguste kaitseks, s.o elukeskkonna kaitseks, millega kaebajal on oluline puutumus (keskkonnaseadustiku üldosa seaduse, KeÜS, § 23 lg 1; vrd Riigikohtu 20.06.2023 otsus nr 3-20-19, p 13), ja omandiõiguse kaitseks. KeÜS § 23 lg 2 kohaselt on oluline puutumus isikul, kes viibib tihti mõjutatud keskkonnas, kasutab sageli mõjutatud loodusvara või kellel on muul põhjusel eriline seos mõjutatud keskkonnaga. Kaebaja väidetel rikub vaidlustatud ehitusluba tema subjektiivseid õigusi, kuna varjab taimede 7(8)
3-24-1488 kasvamise ja viljade valmimise perioodil oluliselt päikesevalgust kasvuhoones, mis on samas kohas asunud juba aastakümneid, on piirkonnale iseloomulik ning mille ümberpaigutamine on kaebajale kulukas, kuna asub betoonvundamendil ja on teraskonstruktsiooniga. Kasvuhoone on kantud ehitisregistrisse (dtl 127) ja kaebaja on esitanud vaidemenetluses kasvuhoone insolatsioonianalüüsi (dtl 55 jj), milles volitatud arhitekt (tase 7) on järeldanud, et: „Kooli tee 9 kasvuhoone oleks kavandatava Kooli tee 7 maja varjus terve taimede kasvuhooaja. Varjus olemise aeg päevas varieerub 2,5 tunnist päevas juunis kuni 4,5 tunnini septembris. Seega on kindel, et kasvuhoone ei saa pärast kavandatava hoone püstitamist enam oma funktsiooni täita. Kasvuhoone eesmärk on tagada taimedele kasvamiseks sobiv mikrokliima. Kasvuhoone vajab võimalikult palju soojust ja valgust, et pikendada taimede kasvuperioodi ja võimaldada ka soojalembelisemate taimede kasvatamist, mis meie laiuskraadil õues kasvatamist ei talu. Kavandatava elamu mõju oleks võimalik vähendada teistsuguse arhitektuurse lahendusega, vähendades ehitise kogumahtu, paigutades madalam ühekordne osa hoone tagumisse otsa või paigutades hoone krundil teise asukohta.“ Ehkki on õige, et kasvuhoonetele ei kehti elamu insolatsiooni nõuded, on kohtupraktikas leitud, et lubade andmisel tuleb arvesse võtta ka muid ebaproportsionaalseid häiringuid, nt piirnorme mitteületavat müra (viimati nt Riigikohtu 13.05.2026 otsus nr 3-21-2606, p 22).
22.Eelnevast järeldub kokkuvõtvalt, et vaidlustatud ehitusloa andmiseks puudus õiguslik alus (detailplaneering või projekteerimistingimused), mistõttu pidanuks Viimsi vald ehitusloa andmisest EhS § 44 p 1 alusel keelduma. Projekteerimistingimuste kehtivuse pikendamise menetluses oleks saanud võtta seisukoha, kas kaebaja kasvuhoone on seaduslik ehitis, kas kolmanda isiku kavandatava ehitise vari varjab ebaproportsionaalselt kasvuhoonele langevat päiksevalgust ja kas hoone nihutamise või arhitektuurse lahenduse muutmisega või mingil kolmandal viisil on võimalik leida pooli rahuldav kompromiss (nt kompenseerida kaebajale kasvõi mingis ulatuses kasvuhoone ümberpaigutamine). Kuna projekteerimistingimustest võrsuvad ka kaitstavad õigused kinnistu naabrile, kaebajal puudus võimalus oma seisukohti projekteerimistingimuste andmise või nende kehtivuse pikendamise menetluses väljendada ning ehitusloa andmise ajaks puudusid projekteerimistingimused sootuks, oli kaebuse rahuldamine põhjendatud.
23.Eelnevast tulenevalt jääb Viimsi valla apellatsioonkaebus rahuldamata ja halduskohtu otsus muutmata (HKMS § 200 p 1).
24.HKMS § 108 lg 1 kohaselt kannab menetluskulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Kuna Viimsi valla apellatsioonkaebus jääb rahuldamata ja halduskohtu otsus muutmata, jäävad menetluskulud apellatsiooniastmes HKMS § 108 lg 1 alusel vastustaja kanda. Kaebaja taotleb vastustajalt apellatsioonimenetluses kantud esindajakulude väljamõistmist kokku summas 780,30 eurot (koos käibemaksuga). Menetluskulu kandmise kohustus seoses praeguse vaidluse lahendamisega ringkonnakohtus on nõuetekohaselt tõendatud (HKMS § 109 lg 1 1) ning taotletud kulu suurus on vajalik, põhjendatud ja mõistlik. Seetõttu mõistab ringkonnakohus vastustajalt kaebaja kasuks apellatsiooniastmes välja 780,30 eurot. Viimsi valla võimalikud menetluskulud jäävad HKMS § 108 lg 1 ja HKMS § 109 lg 1 alusel tema enda kanda.
(allkirjastatud digitaalselt)
8(8)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonüümitud. Andmed on informatiivsed.