Eesistuja Maret Altnurme, liikmed Janar Jäätma ja Kristjan Siigur
Otsuse tegemise aeg ja koht
05.05.2026, Tallinn
Haldusasja number
3-24-968
Haldusasi
X kaebus Rae Vallavalitsuse 05.03.2024 korralduse nr 352 tühistamiseks ja Rae Vallavalitsuse kohustamiseks
Menetlusosalised
Kaebaja – X, esindaja vandeadvokaat Rainer Kuulme Vastustaja – Rae vald, esindaja Ahto Pahk
Vaidlustatud kohtulahend
Tallinna Halduskohtu 12.09.2024 otsus
Menetluse alus ringkonnakohtus
X apellatsioonkaebus
Asja läbivaatamine
Kirjalikus menetluses
RESOLUTSIOON
Rahuldada X apellatsioonkaebus.
2.Tühistada Tallinna Halduskohtu 12.09.2024 otsus haldusasjas nr 3-24-968. Teha haldusasjas nr 3-24-968 uus otsus, millega rahuldada X kaebus, tühistada Rae Vallavalitsuse 05.03.2024 korraldus nr 352 ja kohustada Rae valda uuesti lahendama X 30.12.2023 taotlust projekteerimistingimuste andmiseks.
3.Mõista Rae vallalt X esimese ja teise kohtuastme menetluskulude katteks välja 2155 (kaks tuhat ükssada viiskümmend viis) eurot.
4.Kohtuotsuse jõustumisel avaldada see tervikuna, asendades kaebaja nime tähemärgiga.
Otsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse Riigikohtule hiljemalt 04.06.2026 (HKMS § 212 lg 1). Vastuseks esitatud kassatsioonkaebusele võib teine menetlusosaline esitada vastukassatsioonkaebuse 14 päeva jooksul kassatsioonkaebuse vastukassatsioonkaebuse esitajale kättetoimetamisest arvates või ülejäänud kassatsioonitähtaja jooksul, kui see on pikem kui 14 päeva (HKMS § 215 lg 3). Kui kassaator soovib asja arutamist kohtuistungil, tuleb seda kassatsioonkaebuses märkida, vastasel korral eeldatakse, et ta on nõus asja lahendamisega kirjalikus menetluses (HKMS §
3-24-968 213 lg 1 p 5). Sõltumata kohtuistungi soovi märkimisest võib Riigikohus kassatsioonkaebuse läbi vaadata kirjalikus menetluses, kui ta ei pea istungi korraldamist vajalikuks (HKMS § 223 lg 1). Kui menetlusosaline soovib kassatsioonkaebuse esitamiseks saada menetlusabi, tuleb tal Riigikohtule esitada vastavasisuline taotlus. Menetlusabi taotluse esitamine ei peata menetlustähtaja kulgemist (HKMS § 116 lg 5) ning kassatsioonitähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kassatsioonkaebuse (HKMS § 116 lg 6).
ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
1.Xle (kaebaja) kuulub alates 30.10.2015 Rae vallas Vaskjala külas asuv Lootsi vkt 42 kinnistu (registriosa 1927302, katastritunnus 65301:009:0420, pindala 675 m2, sihtotstarve elamumaa 100%).
2.Rae Vallavalitsus väljastas 29.09.2015 korraldusega nr 1424 projekteerimistingimused kaebaja kinnistule üksikelamu ja abihoone projekti koostamiseks, mis kehtisid kaks aastat. Selle ajavahemiku jooksul ei esitatud kinnistule ehitusloa taotlusi ega -teatiseid.
3.Rae Vallavalitsus väljastas 19.06.2018 korraldusega nr 789 kaebaja kinnistule projekteerimistingimused üksikelamu ja abihoone projekti koostamiseks, mis kehtisid viis aastat. Selle ajavahemiku jooksul ei esitatud kinnistule ehitusloa taotlusi ega -teatiseid.
4.Kaebaja esitas 24.08.2022 vastustajale selgitustaotluse, milles soovis teada: 1) kas 25.08.2022 seisuga on esitatud ehitisregistris kaebaja kinnistule ehitiste püstitamiseks taotlusi; 2) kas isik, kellega oli kaebajal leping elamu arhitektuurse ehitusprojekti, energiamärgise, vee ja kanalisatsiooni välisvõrkude projekti koostamiseks ja ehitisregistri keskkonda menetlemiseks esitamiseks, on muul moel projekti Rae Vallavalitsusele edastanud ja saanud nõudeid, kommentaare; 3) kas projekteerija on pädev koostama/projekteerima p-s 2 mainitud tegevusi.
5.Vastustaja vastas 25.08.2022 kirjaga nr 6-6/8219-1, et 25.08.2022 seisuga ei olnud esitatud ehitisregistris kaebaja kinnistule ehitiste püstitamiseks taotlusi, ei ole ehitusprojekti tutvumiseks saadetud ka muul viisil, vastustajale teadaolevalt puudus projekteerijal ehitusloa kohustusliku ehitise ehitusprojekti koostamiseks pädevus.
6.Kaebaja esitas 30.12.2023 kinnistule üksikelamu ja abihoone ehitusprojekti koostamiseks projekteerimistingimuste andmise taotluse, mis on registreeritud ehitisregistris numbriga 2311002/10205 (menetlus nr 409438). Vastustaja planeerimis- ja ehituskomisjoni 01.02.2024 seisukoha kohaselt ei olnud kinnistule võimalik projekteerimistingimusi väljastada. Vastustaja edastas 06.02.2024 kaebajale tutvumiseks ja arvamuse avaldamiseks vastustaja korralduse projekteerimistingimustest andmisest keeldumise kohta. Kaebaja esitas 20.02.2024 omapoolse arvamuse vastustaja eelnõu kohta.
7.Rae Vallavalitsus jättis 05.03.2024 korraldusega nr 352 kaebaja taotluse rahuldamata ning keeldus projekteerimistingimuste andmisest üksikelamu ja abihoone ehitusprojekti koostamiseks Harjumaal Rae vallas Vaskjala külas asuvale Lootsi vkt 42 kinnistule. Korralduses leiti, et planeerimisseaduse (PlanS) § 125 lg-s 5 sätestatud tingimused peavad projekteerimistingimuste väljastamiseks olema täidetud samaaegselt. Maa-ameti aerofotodelt nähtub, et Lootsi vkt 42 kinnistul asub kaks ehitist ehitisealuse pinnaga kokku ca 120 m2. Ehitised on ebaseaduslikult püstitatud ajavahemikes 23.05.2020˗30.04.2021 (põhihoone) ja 11.06.2021˗06.05.2022 (abihoone). Lootsi vkt 42 kinnistu ei asu olemasoleva hoonestuse 2(11)
3-24-968 vahel. Kagusuunale jääval Lootsi vkt 44 kinnistul on suvila ja aiamaja ehitusjärgus. Teisel pool Lootsi kinnistut loodesuunas asub Lootsi vkt 32 kinnistu, mis pole hoonestatud. Projekteerimistingimuste eelduseks on, et tühi kinnistu asuks kahe olemasoleva elamuga kinnistu vahel, mitte läheduses. Kohtud on korduvalt selgitanud, et ehitusseadustiku (EhS) §-i 26 ja § 27 lg 4 p-e 1–8 ei saa kohaldada olukorras, kus hooned on valmis ehitatud planeeringuid ja ehituslube eirates. Erinevalt detailplaneeringust ei saa uute projekteerimistingimustega legaliseerida juba toimunud ehitustegevust (Riigikohtu 09.06.2023 otsus nr 3-20-2247, p 25). Rae Vallavolikogu 21.05.2013 otsusega nr 462 kehtestatud Rae valla üldplaneeringuga on määratud Vaskjala külas krundi täisehitusprotsendiks olenevalt krundi suurusest 10–15%, kaebaja kinnistul tähendab see täisehitusprotsenti maksimaalselt 101 m2, kuid ebaseaduslikult ehitatud hoonete ehitisealune pind on ca 120 m2. Kinnistu asub detailplaneeringu koostamise kohustusega alal. Tähtsust ei ole kinnistuomaniku lepingulistel suhetel või vaidlusel dokumentatsiooni koostajaga. Liiatigi edastas vald info ehitusloa taotluste puudumise kohta kaebajale juba 25.08.2022 ja 2018. a projekteerimistingimuste kehtivusaeg lõppes alles 19.06.2023, mistõttu oli kaebajal piisavalt aega hoonete seadustamiseks. Lootsi vkt 42 kinnistule pole ka juurdepääsu avalikult kasutatavalt teelt.
8.Kaebaja esitas 01.04.2024 Tallinna Halduskohtule kaebuse (hiljem täiendatud) 05.03.2024 korralduse nr 352 tühistamiseks ning vastustaja kohustamiseks vaadata kaebaja taotlus uuesti läbi. Vastustaja on kaebajale korduvalt (nii kinnistu omandamise hetkel kui 29.09.2015 ja 21.06.2018 projekteerimistingimusi väljastades) kinnitanud, et kinnistu asub alal, kus puudub detailplaneeringu koostamise kohustus ning kinnistule hoonete püstitamiseks on võimalik ehitusprojekt koostada projekteerimistingimuste alusel. Kaebaja ei nõustu, et kinnistu asub detailplaneeringu koostamise kohustusega alal – tõendit selle kohta vastustaja esitanud ei ole. Ka juhul kui eeldada, et kinnistu asub alal, mis on detailplaneeringu koostamise kohustusega, on kinnistule projekteerimistingimuste andmine lubatav, mõistlik ja põhjendatud. Kõik tingimused PlanS § 125 lg 5 alusel kinnistule projekteerimistingimuste andmiseks on täidetud. Kinnistule rajatud hooned sobituvad mahuliselt ja otstarbelt piirkonna väljakujunenud keskkonda, arvestades sh piirkonna hoonestuslaadi. Kinnistu mõõdistusprojekt tõendab, et kinnistul asuvate hoonete ehitisealune pind on kokku 91,80 m 2. Üldplaneeringus on määratud ala üldised kasutus- ja ehitustingimused, sh projekteerimistingimuste andmise aluseks olevad tingimused, ning kinnistule rajatud hoonete püstitamine ei ole vastuolus üldplaneeringus määratud muude tingimustega. PlanS § 125 lg 5 kohaldamiseks ei pea kinnistu ilmtingimata olema kahe elamuga kinnistu vahel, vaid piisab sellest, kui olemasolev hoonestus on läheduses. PlanS § 125 lg 5 alusel ei ole välistatud kinnistule projekteerimistingimuste andmine ka juhul, kui kinnistule on juba vastavad hooned valmis ehitatud. Kinnistule ehitatud hooned vastavad nii üldplaneeringule kui ka valla poolt varem väljastatud projekteerimistingimustele. EhS kohaselt on kinnistule rajatud hooned, mille ehitamiseks on vaja esitada vaid ehitusteatis ja projekt, st ehitusluba vajalik ei ole. Vastustaja viited detailplaneeringu algatamise vajadusele ei ole asjakohased, sest selline sisuline vajadus puudub ning ei saa eeldada mitte mingit laia, kattuvate ning potentsiaalselt konfliktsete huvide ringi. Vastustaja ei ole põhjendanud, miks ta ei ole nõus kohaldama PlanS § 125 lg-t 5, kuigi varem on sellega kahel korral nõustunud. Detailplaneeringu menetlus on ajamahukam, keerukam ja kallim ning seda ei saa pidada mõistlikuks ega proportsionaalseks. Vastustaja on märkinud, et kaebajal oli pärast 25.08.2022 kirja saamist piisavalt aega tagada hoonete seaduspärane püstitamine ja dokumentatsiooni olemasolu. Seega on vastustaja aktsepteerinud võimalust, et hooned seadustatakse projekteerimistingimuste alusel. 3(11)
3-24-968 Väide, et kinnistule puudub juurdepääs avalikult kasutatavalt teelt, on asjakohatu, kuna see ei ole projekteerimistingimuste väljastamisel takistus. Kinnistule on juurdepääs tagatud Lootsi kinnistu kaudu. Vastustaja ei ole selgitanud, miks ei mõjutanud see asjaolu varem kahel korral projekteerimistingimuste väljastamist, kuid omab tähtsust nüüd. Juurdepääsutee küsimust saab lahendada ka projekteerimistingimuste väljastamise menetluses (Tallinna Ringkonnakohtu 24.09.2019 määrus nr 3-19-457, p 21). Kaebuse lisana nr 4 esitatud mõõdistusprojekt on koostatud selleks pädevust omavate isikute poolt. Mõõdistusprojektile on digiallkirja lisanud ML, kellele on väljastatud Kutsekoda AS poolt vastav kutsetunnistus. Mõõdistusprojekti koostajale kohustuslikke kvalifikatsiooninõudeid ei ole ette nähtud, kuna vastav määrus muutus kehtetuks 2015. a-l.
9.Rae vald palus jätta kaebuse rahuldamata. Üldplaneeringu kohaselt asub kaebaja kinnistu tiheasustusalas elamumaa juhtotstarbega alal, mis on detailplaneeringu koostamise kohustusega ala. Üldplaneeringu seletuskirja järgi on detailplaneeringu koostamine ehitustegevuse alusena tiheasustusaladel kohustuslik. Kinnistul ei asu ehitisregistri andmetel ehitisi, samas nähtub Maa-ameti aerofotodelt, et kinnistul asuvad kaks ehitist, mille ehitisealune pind kokku on ca 120 m2. Nende ehitise ehitamiseks ei ole vastustaja ühtki luba väljastanud. Seega on need ebaseaduslikud. Maaameti aerofotodelt nähtub, et põhihoone (ehitisealuse pinnaga ca 79 m2) on püstitatud ajavahemikus 23.05.2020˗30.04.2021 ja abihoone (ehitisealuse pinnaga ca 46 m2) ajavahemikus 11.06.2021˗06.05.2022. Riigikohus leidis lahendis nr 3-20-2247 (p 25), et erinevalt detailplaneeringust ei saa täiesti uute projekteerimistingimustega legaliseerida juba toimunud ehitustegevust, ehkki haldusmenetluse seaduse § 64 lg 1 teise lause kohaselt on põhimõtteliselt võimalik tagasiulatuvalt muuta varem kehtinud projekteerimistingimusi. Projekteerimistingimused on vaid eelhaldusakt konkreetse ehitusloa menetluses, mitte terviklik ruumilahendus ja menetlusülene maakasutus- ja ehitustingimuste regulatsioon (vrd PlanS § 3 lg 1). Sama kohtulahendi p-s 22 annab Riigikohus ka juhised, kuidas toimida edaspidi. Kuna kaebaja kinnistu ei ole olnud kunagi hõlmatud ühegi detailplaneeringuga, on võimalik kinnistule (mh ebaseadusliku ehitustegevuse seadustamiseks) anda ehitusõigust ainult uue detailplaneeringu koostamisega. Kinnistust kagusuunal asub Lootsi vkt 44 kinnistu, mis on ehitisregistri andmetel hoonestatud aiamajaga, kuid mida ei ole võimalik tajuda ega võrrelda, sest ehitis on ehitusjärgus. Kinnistust teisel pool Lootsi kinnistut loodesuunas asub Lootsi vkt 32 kinnistu, mis ei ole hoonestatud. Projekteerimistingimused elamu ja abihoone püstitamiseks oleks võimalik anda üksnes juhul, kui tühi kinnistu asuks kahe olemasoleva elamuga kinnistu vahel (mitte läheduses). Kui kinnisasi ei asu olemasoleva hoonestuse vahel, ei ole täidetud PlanS § 125 lgs 5 sätestatud erandi kohaldamise eeldus (vt Tallinna Halduskohtu 23.09.2019 otsus nr 3-19913, p 9). Üldplaneering võimaldab kaebaja kinnistul täisehitust maksimaalselt 15% ulatuses krundi pindalast ehk ehitisealust pinda 101 m2. Kaebaja esitatud geodeetiliselt alusplaanilt nähtub, et sauna horisontaalprojektsiooni pind sokli kõrguselt välimiste mõõtude järgi on 33,62 m 2, kuid ei ole tõendatud, et ehitisealune pind on 33,62 m2. Joonised nimetusega „sauna eskiisvaade“ ja „sauna eskiisplaan“ ei ole mõõdistusprojekt, vaid eskiis. Lisaks ei nähtu ehitajapoolset kirjanurka, mis tõendaks, et ehitaja on joonise koostanud. Eskiisil esitatud mõõdud ja geodeetilisel alusplaanil .pdf formaadis esitatud mõõdud on erinevad. Joonisel „sauna eskiisvaade“ puuduvad mõõtmed. Esitatud dokumentatsioon ei vasta ka minimaalselt oma sisult Rae Vallavalitsuse 15.02.2011 määrusele nr 13 „Digitaalselt teostatavate geodeetiliste alusplaanide, projektide, teostusjooniste ja detailplaneeringute esitamise kord“, mis annaks 4(11)
3-24-968 haldusakti andjale võimaluse hinnata objektiivselt ehitiste mõõtmeid. Geodeetiliselt alusplaanilt nähtub, et üksikelamu horisontaalprojektsiooni pind sokli kõrguselt välimiste mõõtude järgi on 60,2 m2. Joonised nimetusega „eskiislõige“ ja „maja eskiisplaan“ ei ole samuti mõõdistusprojekt, vaid eskiis. Tõendus, kas esitatud joonised on ehitaja poolt koostatud ja kas tegemist on üldse kaebaja kinnistul püstitatud üksikelamuga, puudub. Mõõdistusprojekti, mis tõendaks, et üksikelamu ehitisealune pind on 60,2 m 2 katuseräästaga, mis on kuni 1 m, ei ole esitatud. Vastustaja ei ole kinnitanud, et kaebaja kinnistu ei asu detailplaneeringu koostamise kohustusega alal. Vastustaja 19.06.2018 korralduses nr 789 on viide PlanS § 125 lg-le 5 ehk viide erisusele. PlanS § 125 lg 5 ei kohusta kohalikku omavalitsust lubama detailplaneeringu koostamise asemel projekteerimistingimuste alusel hoonete püstitamist. Kaalutlusotsuse tegemisel on mh arvestatud, et eelnevate projekteerimistingimuste väljastamisel ei asunud kaebaja kinnistul ebaseaduslikult püstitatud ehitisi, kuid 2024. a-l asuvad. Kaebaja kinnistul puudub avalikult kasutatavalt teelt juurdepääs. Lootsi kinnistu kaudu on võimalik kaebaja kinnistule juurde pääseda, kuid kinnistu kuulub Aiandusühistule Lootsi. Tee kasutamise õiguse kohta ei ole kaebaja kinnistu registriosas teeservituudi märkeid tehtud. Millistel alustel on kaebaja esitanud kohtule menetlemiseks 24.07.2024 ML poolt allkirjastatud mõõdistusprojekti, jääb arusaamatuks. Selles olevad arvandmed ei vasta tegelikkusele, kuid selle väite tõendamine toimub haldusmenetluses ehitusjärelevalve käigus.
10.Tallinna Halduskohus jättis 12.09.2024 otsusega kaebuse rahuldamata ja menetluskulud menetlusosaliste endi kanda. Üldplaneeringust ning Rae valla geoinfosüsteemist leitava üldplaneeringu kaardi kohaselt asub kaebaja kinnistu tiheasustusalal lühendiga „EV“. Üldplaneeringu seletuskirjast nähtub, et tiheasustusaladel on detailplaneeringu koostamine ehitustegevuse alusena kohustuslik (lk 46). Seega ei ole õige kaebaja seisukoht, et tema kinnistul puudub detailplaneeringu koostamise kohustus. Vastustaja on üldplaneeringule viidanud nii vaidlustatud korralduses kui ka kohtumenetluses esitatud seisukohtades. Kaebaja esitatud tõenditest ei nähtu, et vastustaja oleks kaebajale kinnitanud, et kaebaja kinnistu ei asu detailplaneeringu koostamise kohustusega alal. Seda ei nähtu ei 2015. ega 2018. a-l antud projekteerimistingimustest. Vastustaja 19.06.2018 korraldusest nr 789 nähtub viide PlanS § 125 lg-le 5, mis sätestab erandi detailplaneeringu koostamise kohustusest, kui täidetud on kõnealuses sättes kehtestatud tingimused. Seega on vastustaja 2018. a projekteerimistingimuste andmise alusena määratlenud sätte, mis käsitleb detailplaneeringu koostamise kohustusega alasid. Vastustaja on viidanud Tallinna Halduskohtu 23.09.2019 otsusele nr 3-19-913, milles kohus jõudis järeldusele, et PlanS § 125 lg 5 kohaldamiseks peab hoonestatav kinnistu asuma olemasoleva hoonestuse vahel. Seda lähenemist toetab selgelt PlanS § 125 lg 5 grammatiline tõlgendus. Kaebaja 13.08.2024 seisukoha lisana 1 esitatud kaardilt nähtub aga, et kaebaja kinnistu ei asu selliste kinnistute vahel, mis oleksid hoonestatud või mille hoonestus oleks tajutav ja võrreldav. Seega ei ole täidetud tingimus, mille kohaselt peab projekteerimistingimuste alusel rajatav hoonestus asetsema olemasoleva hoonestuse vahel. Samuti toetab seda lähenemist süstemaatiline tõlgendus. Kuna tegemist on erandiga detailplaneeringu kohustusest kui üldreeglist, tuleb seda tõlgendada kitsalt. Kaebaja poolt 13.08.2024 esitatud mõõdistusprojekt on pädeva isiku (ML) poolt allkirjastatud kohtumenetluse ajal 27.07.2024. Kaebusega koos esitatud mõõdistusprojektil pädeva isiku allkiri puudub. Samuti on mõõdistusprojekt koostatud 28.03.2024 ehk pärast vaidlusaluse haldusakti andmist. Olukorras, kus kaebaja ei ole haldusmenetluses esitanud nõuetekohast 5(11)
3-24-968 mõõdistusprojekti ning vastustajal ei olnud seetõttu haldusakti andmise eel võimalust kontrollida mõõdistusprojekti andmete vastavust tegelikkusele, jõudis vastustaja põhjendatult järeldusele, et kaebaja püstitatud hoonete vastavus üldplaneeringus sätestatud hoonestustingimustele on tõendamata. Praeguses kohtumenetluses ei ole oluline teha kindlaks vaidlusaluste hoonete täpset ehitisealust pinda. Kuna projekteerimistingimuste väljastamisest oli alust keelduda juba põhjusel, et kaebaja kinnistu ei asu olemasoleva hoonestuse vahel, ei ole sellel küsimusel asja lahendamisel tähtsust. Kaebaja ehitas elamu ja abihoone kinnistule 2018. a-l väljastatud projekteerimistingimuste kehtivuse ajal, kuid esitamata ehitusloa taotlust või ehitusteatist ja -projekti. Kaebaja ei esitanud vajalikke dokumente vastustajale ka pärast 25.08.2022, kui ilmnes, et vastustajale ehitusloa taotluse dokumentatsiooni esitatud ei ole. Seega püstitas kaebaja kinnistule hooned ebaseaduslikult nõuetekohast menetlust läbimata. Riigikohus selgitas otsuses nr 3-20-2247 (p 25), et erinevalt detailplaneeringust ei saa täiesti uute projekteerimistingimustega legaliseerida juba toimunud ehitustegevust – projekteerimistingimused on vaid eelhaldusakt konkreetse ehitusloa menetluses, mitte menetlusülene maakasutus- ja ehitustingimuste regulatsioon. Kuna kaebaja kinnistu asub detailplaneeringu kohustusega alal, sellel puudub kehtiv detailplaneering ja hoone püstitamiseks detailplaneeringu kohustusega alal annab aluse just detailplaneering (PlanS § 125 lg 1 p 1), on ainus võimalus ehitiste seadustamiseks praegusel juhul detailplaneeringu menetlus (vt ka Riigikohtu eelviidatud otsuse p 22, seadustamise alternatiiv 2). Kuna ehitamine on toimunud ebaseaduslikult, tuleks püstitatud hoonete seadustamisel valida menetlus, mis võimaldab terviklikku lähenemist piirkonnale ning erinevate huvide tasakaalustamist. PlanS § 125 lg 5 ei sätesta vastustajale kohustust väljastada projekteerimistingimused isegi juhul, kui kõnealuses sättes toodud tingimused on täidetud. Säte annab vastustajale õiguse kaaluda, kas üldisest detailplaneeringu koostamise kohustusest on põhjendatud teha erand („võib lubada“). Kuigi praegusel juhul andis aluse projekteerimistingimuste väljastamisest keeldumiseks juba PlanS § 125 lg 5 kohaldamise tingimuste mittetäitmine, on vastustaja lisaks arvestanud, et eelnevate projekteerimistingimuste väljastamisel kaebaja kinnistul ebaseaduslikult püstitatud ehitisi ei asunud, kuid 2024. a-l asuvad. Kaebajal ei saa olla õiguspärast ootust projekteerimistingimuste väljastamiseks olukorras, kus ta on teadlikult asunud ehitama nõutavat ehitusloa või ehitusteatise menetlust läbimata. Kaebaja suhted oma lepingupartneritega (ehitaja, arhitekt) ei muuda olematuks tema kohustust esitada enne ehitamise alustamist nõuetekohane dokumentatsioon ning ei õigusta ebaseaduslikku ehitamist. Juurdepääsuteede võimaliku asukoha määramine on üks detailplaneeringu ülesannetest (PlanS § 126 lg 4). Kaebaja sõnul on kinnistule juurdepääs olemas Lootsi kinnistu kaudu. Vastustaja on viidanud, et nimetatud kinnistu on kolmanda isiku omandis ning tee kasutamise õiguse kohta ei ole kaebaja kinnistu registriosas teeservituudi märkeid tehtud. Kaebaja ei tõendanud oma õigust nimetatud kinnistut juurdepääsuna kasutada. Selles olukorras aitab detailplaneeringu menetlus lahendada juurdepääsu küsimuse selliselt, et saavutatakse toimiv ja terviklik lahendus. MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD APELLATSIOONIMENETLUSES
11.Kaebaja palub 30.09.2024 apellatsioonkaebuses tühistada Tallinna Halduskohtu 12.09.2024 otsus ja teha asjas uus otsus, millega rahuldada kaebus. Halduskohus on tõlgendanud ebaõigesti PlanS § 125 lg-t 5 kitsendavalt. Vastustaja on eelnevalt kahel korral projekteerimistingimusi väljastades sätet tõlgendanud viisil, et PlanS § 125 lg-t 5 saab kohaldada ka juhul, kui kinnistu asub hoonestatud kinnistute läheduses (mitte üksnes kahe hoonestatud kinnistu vahel). 2018. a-l väljastatud projekteerimistingimustes on 6(11)
3-24-968 ühtlasi toodud selge viide PlanS § 125 lg-le 5. Kõik tingimused PlanS § 125 lg 5 alusel kinnistule projekteerimistingimuste andmiseks on täidetud. Kinnistule rajatud hooned sobituvad mahuliselt ja otstarbelt piirkonna väljakujunenud keskkonda, arvestades sh piirkonna hoonestuslaadi, ning hooned vastavad 2015. ja 2018. a-l väljastatud projekteerimistingimustele ja üldplaneeringule. Korralduses nr 352 on vääralt märgitud, et kinnistul asuvate hoonete ehitisealune pind kokku on ca 120 m2. Kaebaja esitatud mõõdistusprojekt tõendab, et tegelikkuses on ehitisealune pind kokku 91,80 m2 (s.o põhihoone 59,2 m2 ja abihoone 32,6 m2). Üldplaneering võimaldab Lootsi vkt 42 kinnistul täisehitusprotsenti maksimaalselt 15% krundi pindalast ehk ehitisealust pinda 101 m 2. Kinnistule rajatud hooned jäävad olemasoleva hoonestuse vahele. Riigikohtu lahendis nr 3-20-2247 toodu ei välista PlanS § 125 lg 5 kohaldamist ega projekteerimistingimuste väljastamist. Riigikohus on andnud juhise olukorras, kus valmis ehitatud ehitis ei vasta varem kehtestatud detailplaneeringule. Sellist olukorda praegusel juhul ei esine – Lootsi vkt 42 kinnistule püstitatud ehitised vastavad varem väljastatud projekteerimistingimustele ja üldplaneeringule. Riigikohtu lahendi nr 3-20-2247 p-i 22 analoogia alusel kohaldades saab praegusel juhul lahenduseks olla just uute samasisuliste projekteerimistingimuste väljastamine PlanS § 125 lg 5 alusel. Praegusel juhul ei ole hooned valmis ehitatud planeeringuid eirates. Mitte ühtegi seaduslikku alust mitte lubada kinnistule sinna juba rajatud hoonetega täpselt samasuguste hoonete rajamist (s.o olemasolevate hoonete n-ö seadustamist) ei esine. Halduskohtu kitsendav tõlgendus ei ole kooskõlas Riigikohtu 28.12.2021 otsuses nr 3-17-2023 (p 22) antud juhistega. Halduskohus on jätnud arvestamata, et hooned vastavad üldplaneeringu tingimustele ning sobituvad mahuliselt ja otstarbelt piirkonna väljakujunenud keskkonda. Vaidlustatud korralduse õiguspärasuse hindamisel ei oma tähtsust mitte asjaolu, kas haldusmenetluses esitati mõõdistusprojekt, vaid tuvastada tuleb, millised olid õiged/tegelikud asjaolud. Juhul kui haldusakti andmisel on lähtutud valedest asjaoludest, ei ole haldusakt õiguspärane. Kuna korralduse järgi on vastustaja peamine argument, et kinnistul asuvate hoonete suurus ei vasta üldplaneeringule, on määrav tähtsus küsimusel, kas kinnistul asuvate hoonete suurus vastab üldplaneeringule või mitte. Kaebaja esitatud mõõdistusprojekt tõendab, et kinnistul asuvad hooned vastavalt üldplaneeringule ja varem väljastatud projekteerimistingimustele. Vastustaja ei ole tõendanud, et kinnistul asuvate hoonete ehitisealune pind on kokku hoopis 120 m 2. Vastustaja on kahel korral projekteerimistingimused väljastanud. Kinnistule avalikult kasutatavalt teelt juurdepääsu puudumise väide on asjakohatu, kuna see ei ole projekteerimistingimuste väljastamisel takistus. Juurdepääsutee küsimust saab lahendada ka projekteerimistingimuste väljastamise menetluses (vt Tallinna Ringkonnakohtu 24.09.2019 määrus nr 3-19-457, p 21). Vastustaja on varem pidanud võimalikuks projekteerimistingimused anda PlanS § 125 lg 5 alusel, kuid on asunud vaidlustatud korralduses kaebajale üllatuslikult varasemaga vastuolus olevale ja väärale seisukohale, et PlanS § 125 lg 5 eeldused ei ole täidetud. Kaebaja on varem väljastatud projekteerimistingimustest lähtuvalt lasknud projekteerida/ehitada kinnistule hooned. Kuigi erinevate asjaolude kokkulangemise tõttu on hooned ehitatud ehitusprojekti ja loata, kehtisid hoonete rajamise ajal projekteerimistingimused, millele hooned vastavad. Vastustaja ei ole põhjendanud, miks ta oli varem kahel korral nõus ehitise püstitamisega projekteerimistingimuste alusel ning miks see enam võimalik ei ole.
12.Rae vald palub 30.10.2024 vastuses jätta apellatsioonkaebus rahuldamata. PlanS § 125 lg-s 5 toodud erisuse kohaldamise eeldus on, et hoonestamata kinnistu asub hoonestatud kinnistute vahel. Kaebaja kinnistu osas ei ole ühtegi detailplaneeringut ning kuigi 7(11)
3-24-968 projekteerimistingimused on ehitusloa andmisel eelhaldusaktiks, ei asenda need detailplaneeringut. Kaebaja kinnistul asuvad ehitised on ebaseaduslikud. Isegi kui jaatada väidet, et projekteerimistingimused on praegusel juhul detailplaneeringuga samaväärsed, ei ole kaebaja esitanud projekteerimistingimuste alusel ehitamiseks ehitusloa taotlust. Kinnistul asuvate hoonete täpne suurus ei oma tähtsust, kuna olenemata hoonete suurusest on tegemist ebaseaduslikult ehitatud hoonetega. Kaebaja arutlus sellest, et hooned vastavad üldplaneeringu tingimustele ning sobituvad mahuliselt ja otstarbelt piirkonna väljakujunenud keskkonda, ei ole asjakohane. Hoonetele ei ole ehitusluba väljastatud ning peaasjalikult just seetõttu vastustaja projekteerimistingimuste väljastamisest keeldus. Seetõttu ei ole asjakohased ka kaebaja vastuväited Riigikohtu lahendis nr 3-20-2247 toodu kohaldamisele.
RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED
13.Apellatsioonkaebus on põhjendatud ja tuleb rahuldada.
14.Vastustaja on korralduse nr 352 andmisel teinud kaalutlusvigu, mis on võinud viia ebaõige tulemuseni. Seepärast tuleb korraldus nr 352 tühistada ja kohustada vastustajat kaebaja projekteerimistingimuste taotlust uuesti lahendama.
15.Halduskohus on õigesti, tuginedes asjakohaselt Rae valla üldplaneeringule, tuvastanud, et Lootsi vkt 42 kinnistu asub detailplaneeringu kohustusega alal (halduskohtu otsuse p 7). Halduskohtu otsuse põhjendused on selles küsimuses ammendavad ja puudub vajadus neid üle korrata (HKMS § 201 lg 4). Asja lahendamisel ei oma tähendust, kas 2015. ja 2018. a projekteerimistingimused anti kui detailplaneeringu kohustusega alale või detailplaneeringu kohustuseta alale, sest kuna tegemist on kohaliku omavalitsusüksuse igakordse kaalutlusotsusega, ei saanud neist tekkida kaebajale õiguspärast ootust, et uue projekteerimistingimuste taotluse esitamisel need ka väljastatakse. Üldplaneeringu dokumentatsioon on avalik ja nii oli kaebajal endal võimalik kontrollida, millisel alal tema kinnistu asub.
16.Kaebajale projekteerimistingimuste väljastamisest keeldumise põhimotiiv näib korralduse nr 352 (dtl 21 jj) kohaselt olevat vastustaja tõlgendus PlanS § 125 lg-le 5, mille kohaselt oleks projekteerimistingimusi elamu ja abihoone püstitamiseks võimalik anda üksnes juhul, kui tühi kinnistu asuks kahe olemasoleva elamuga kinnistu vahel (mitte läheduses). Ringkonnakohtu hinnangul on selline tõlgendus liialt kitsas ega ole kooskõlas normi eesmärgiga. Ringkonnakohus on 17.11.2025 otsuse nr 3-23-1002 (jõustunud) p-s 31 selgitanud, et olemasoleva hoonestuse (selle vahele ehitamise) nõude eesmärki saab mõista eelkõige sama lõike p-s 1 sätestatud nõude valguses, et projekteeritav ehitis peab sobituma mahult ja otstarbelt piirkonna väljakujunenud keskkonda. Füüsiline keskkond, kuhu hoonet projekteeritakse, peab andma piisava referentsi hoone keskkonda sobivuse hindamiseks ilma planeerimismenetlust ja sellele omast ruumilise lahenduse avalikkusega läbiarutamist korraldamata. Miljööliselt nõudlikumas keskkonnas, kus avalik huvi projekteeritava hoone keskkonda sobimise ja ruumilise lahenduse visuaalse terviklikkuse vastu on intensiivsem, võiks normi kohaldamine alles kavandatava hoonestuse põhjal osutuda lubamatuks, kuna sobivust ei oleks ilma naaberhoonete füüsilise olemasoluta võimalik piisava kindlusega tagada. Samas ei välista PlanS § 125 lg 5 sõnastus eesmärgipäraselt tõlgendades siiski täielikult võimalust, et mõistlik kahtlus hoone sobivuses on võimalik välistada ka alles planeeritud hoonete suhtes, mille rajamine on tõenäoline, või hoonete suhtes, mis asuvad kavandatavast hoonest ainult ühes suunas (st ka olukorras, kus kavandatav hoone ei asu grammatiliselt tõlgendades olemasoleva hoonestuse „vahel“). Ringkonnakohus on jätkuvalt neil seisukohtadel. 8(11)
3-24-968
17.PlanS § 125 lg 5 eesmärk on anda võimalus krundi ehitusõiguse määramiseks lihtsamas ja väiksemate kuludega projekteerimistingimuste menetluses, kui krundi asukohta ja krundile kavandatavat ehitist ümbritsevat hoonestust arvestades ei saaks detailplaneeringu koostamine anda tõsiseltvõetavat lisaväärtust (vrd Riigikohtu 28.12.2021 otsus nr 3-17-2023, p 22). Kavandatava ehitise paiknemine „olemasoleva hoonestuse vahel“ eelviidatud sätte tähenduses tähendab seega, et kavandatava hoone asukohaks olevat krunti ümbritsevad teatava ühtse ruumina tajutavad hooned. Säte ei nõua, et teised hooned ümbritseksid kavandatavat hoonet igast küljest ning samuti ei nõua see säte tingimata, et vahetult kõrval asuvad hooned oleksid lõpuni valmis ehitatud. Iseäranis juhul, kui vaadeldav krunt on väike ja asub suuresti väljakujunenud elamurajoonis (nagu käesoleval juhul), mille edasise ruumilise arengu üldised suundumused on teada, ei pea olemasoleva hoonestusena eelviidatud sätte tähenduses käsitama tingimata üksnes kõrvalkruntidel asuvaid hooneid, vaid suuremal alal laiuvat hoonestust, mis moodustab visuaalselt ühe ruumilise terviku.
18.Vastustaja esitatud Maa-ameti kaardirakenduse aerofotolt (dtl 152) nähtuvalt on kinnistu Lootsi vkt 42 vähemalt kahes suunas ümbritsetud väikeelamutega ning kaebaja väitel (millele vastustaja ei ole vastu vaielnud) asub kinnistu eranditult elamumaa piirkonnas, kus valdav on kaebaja elamuga sarnaste (või suuremate) elamute olemasolu. Vastustaja ei ole ka väitnud, et kaebaja elamu ei sobituks oma hoonestuslaadilt olemasolevasse keskkonda. 2018. a projekteerimistingimuste (dtl 57 jj), mille kehtivuse ajal hooned valmis ehitati, kohaselt on piirkonnas väljakujunenud hoonestuslaad üksikelamud, aiamajad ja abihooned.
19.Eelnevast tulenevalt on vastustaja sisustanud ebaõigesti PlanS § 125 lg-t 5 ja sellest tulenevalt teinud kaalumisel vea, mis võis otsustada küsimuse lahendamise lõpptulemust.
20.Vastustaja on korralduses nr 352 viidanud, et kaebaja ehitiste ehitisealune pind on ca 120 m2, kuid Rae valla üldplaneering võimaldab Lootsi vkt 42 kinnistul täisehitust maksimaalselt 15% krundi pindalast ehk ehitisealust pinda 101 m2. Millistele tõenditele tugineb vastustaja väide, et kaebaja ehitiste ehitisealune pind on ca 120 m2, vaidlustatud korraldusest ei selgu. Küll on selles aga esitatud kriitika kaebaja poolt projekteerimistingimuste menetluses esitatud OÜ SBB 15.11.2023 geodeetilisele alusplaanile ning eskiisjoonistele. Ringkonnakohus leiab, et vastustaja rikkus haldusmenetluses uurimis- ja põhjendamiskohustust, kui ei selgitanud kaebajale, millised tõendid oleksid menetluses ehitisealuse pinna tõendamiseks asjakohased ja aktsepteeritavad ning teisest küljest jättis põhjendamata ja tõendamata, millel põhineb tema seisukoht ehitisealuse pinna suuruse kohta. Kohtumenetluses on vastustaja esitanud tõendina Maa-ameti kaardirakenduse aerofoto (dtl 172), millest ei saa teha adekvaatset järeldust ehitiste ehitisealuse pinna kohta ja mis viitab pigem sellele, et põhjendatud on kaebaja haldusmenetluses esitatud kahtlus, mille kohaselt on vastustaja Maa-ameti kaardirakendust kasutades võtnud ehitisealuse pinna arvestamisel arvesse katuseräästaid, mida aga majandusja taristuministri 05.06.2015 määruse nr 57 „Ehitise tehniliste andmete loetelu ja arvestamise alused“ § 19 lg 6 p 9 kohaselt kuni 1 m laiuseni arvesse võtta ei saa. Vastustaja uurimiskohustuse rikkumise tõttu on kaebajal lubatav tugineda kohtumenetluses esitatud Geoport OÜ 28.03.2024 mõõdistusprojektile (dtl 154 jj), millest tulenevalt ei ole krundi täisehitusprotsenti rikutud. Viidatud tõendile ei ole vastustaja kohtumenetluses sisulisi vastuväiteid esitanud.
21.Vastustaja on korralduses nr 352 juhtinud lisaks tähelepanu, et Lootsi vkt 42 kinnistule puudub avalikult kasutatavalt teelt juurdepääs. Lootsi kinnistu (katastritunnus 65301:009:0001, sihtotstarve elamumaa 100%) kaudu on võimalik Lootsi vkt 42 kinnistule juurde pääseda, kuid kinnistu kuulub Aiandusühistule Lootsi ja tee kasutamise õiguse kohta ei ole Lootsi vkt 42 registriosas teeservituudi märkeid tehtud. Ringkonnakohus on varem asunud seisukohale (Tallinna Ringkonnakohtu 24.09.2019 määrus nr 3-19-457, p-d 20 ja 21), et 9(11)
3-24-968 detailplaneering (või projekteerimistingimused) ei asenda poolte asja- või võlaõiguslikku kokkulepet eratee kasutamiseks, samuti ei ole detailplaneering (või projekteerimistingimused) seadusjärgne kinnisasja kitsendus (vt ka Tallinna Ringkonnakohtu 14.06.2017 otsus asjas nr 3-11-2290, p 16). /.../ Juurdepääsutee küsimust saab lahendada ka projekteerimistingimuste väljastamise menetluses, sest asjakohasel juhul tuleb projekteerimistingimustes ette näha liikluskorralduse põhimõtted (PlanS § 125 lg 5 ja EhS § 26 lg 4 p 9). Vastustajal on selle üle otsustamisel avar kaalutlusruum (vt ka Tallinna Ringkonnakohtu 25.04.2019 otsus asjas nr 3-18-1117, p 16). Need seisukohad on jätkuvalt asjakohased. Lisaks tuleb projekteerimistingimuste menetlus PlanS § 125 lg 5 kohaldamisel läbi viia avatud menetlusena (EhS § 31 lg 1), millisel juhul saavad era- ja avalikud huvid tasakaalustatud. Niisiis ei välista juurdepääsutee puudumine avalikult kasutatavalt teelt iseenesest projekteerimistingimuste väljastamist.
22.Seonduvalt Riigikohtu 09.06.2023 otsuse nr 3-20-2247 p-s 25 väljendatuga selgitab ringkonnakohus, et vastustaja ja halduskohus on osutatud Riigikohtu otsusest teinud liialt kaugeleulatuva järelduse. Kuigi Riigikohus käsitles seal projekteerimistingimuste andmise võimalikkust obiter dictum ́i korras, ei saa mööda vaadata Riigikohtu otsuses käsitletud juhtumi konkreetsetest asjaoludest, milleks oli eelkõige see, et asjaomane hoone oli ehitatud olulisel määral kehtinud detailplaneeringus sätestatut eirates. Ringkonnakohtu hinnangul ei saa Riigikohtu eelviidatud seisukohast järeldada, et krundile, kuhu on ehitatud mistahes ebaseaduslik ehitis, ei saaks põhimõtteliselt projekteerimistingimusi anda. Riigikohtu seisukohta tuleb mõista nii, et detailplaneeringuga määratud ehitusõiguse parameetreid olulisel määral eirates püstitatud ehitise seadustamine ei ole projekteerimistingimustega lubatav. Siinne olukord erineb Riigikohtu otsuses käsitletust kahel põhjusel – esiteks ei olnud siin vaadeldava krundi ehitusõigust määratud detailplaneeringuga ning teiseks ei ole vastustaja tuvastanud, et kaebaja oleks ehitanud ehitamise ajal kehtinud projekteerimistingimusi eiravad ehitised. Vaidlust ei ole, et kaebaja püstitas nii elamu kui abihoone 2018. a-l antud projekteerimistingimuste 5-aastase kehtivusaja jooksul. Ehitised on ebaseaduslikud seetõttu, et kaebajal ei olnud ehitusluba, ent pole tuvastatud, et need oleksid vastuolus nende püstitamise ajal ehitusõiguse parameetreid määranud projekteerimistingimustega või üldplaneeringuga.
23.Eelnevast tulenevalt (kaalutlusvead koos uurimis- ja põhjendamiskohustuse rikkumisega) rahuldab ringkonnakohus apellatsioonkaebuse, tühistab halduskohtu otsuse ja teeb ise asjas uue otsuse (HKMS § 200 p 3), millega rahuldab kaebuse, tühistab vastustaja korralduse nr 352 ja kohustab vastustajat kaebaja projekteerimistingimuste taotlust uuesti läbi vaatama.
24.Ringkonnakohus märgib obiter dictum ́i korras, et juhul, kui tuvastatakse, et kaebaja ehitised vastavad 2018. a projekteerimistingimustele ja üldplaneeringule ning kaebaja esitab vastustajale nõuetekohase projektdokumentatsiooni ja kasutusloa taotluse, võib praeguse vaidluse kõige optimaalsem lahendus toimuda hoopis läbi kasutusloa menetluse (vrd Riigikohtu 09.06.2023 otsuse nr 3-20-2247 p 26).
25.Kui kõrgema astme kohus muudab alama astme kohtu lahendit või teeb lahendi asja uueks arutamiseks saatmata, muudab ta kohtukulude jaotust (HKMS § 109 lg 4). HKMS § 108 lg 1 kohaselt kannab menetluskulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Menetluskulude väljamõistmiseks tuleb esitada kohtule menetluskulude nimekiri ja kuludokumendid (HKMS § 109 lg 1). Kaebaja on tasunud kaebuse esitamisel riigilõivu 20 eurot ja kandnud halduskohtus esindajakulu 1464 eurot (sh käibemaks). Apellatsiooniastmes on tasutud riigilõiv 20 eurot ja kantud esindajatasu 651 eurot (sh käibemaks). Kokku 2155 euro suuruste kulude kandmine seoses praeguse haldusasja menetlemisega esimese ja teise astme kohtus on advokaadibüroo arvetega ja riigilõivu tasumist tõendavate maksekorraldustega nõuetekohaselt tõendatud 10(11)
3-24-968 (HKMS § 109 lg 11). Ringkonnakohtu hinnangul on taotletud kulu vajalik ja põhjendatud ning tuleb vastustajalt kaebaja kasuks välja mõista (HKMS § 108 lg 1). Rae valla võimalikud menetluskulud esimese ja teise astme kohtus jäävad HKMS § 108 lg 1 ja § 109 lg 1 alusel tema enda kanda.
26.Kaebaja eraelu kaitseks tuleb kohtuotsuse avaldamisel asendada tema nimi tähemärgiga (HKMS § 175 lg 3).
(allkirjastatud digitaalselt)
11(11)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonüümitud. Andmed on informatiivsed.