Koidu tn 122 // Planeedi tn 4 korteriühistu kaebus Tallinna Linnavalitsuse 04.11.2025 korralduse nr 1044 tühistamiseks
Menetlusosalised
Kaebaja – Tallinn, Koidu tn 122 // Planeedi tn 4 korteriühistu, esindaja v. adv. Deivi Vaht Vastustaja – Tallinna linn, volitatud esindajad Eva Vanamb ja Artur Aland Kolmas isik ‒ Tallinn Dolls OÜ
Asja läbivaatamine
Kirjalik menetlus
RESOLUTSIOON
1.Jätta kaebus rahuldamata.
2.Jätta menetlusosaliste menetluskulud nende endi kanda.
EDASIKAEBAMISE KORD
Otsuse peale võib esitada apellatsioonkaebuse Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul otsuse avalikult teatavakstegemisest arvates, s.o hiljemalt 28.05.2026 (HKMS § 181 lg 1). Apellatsioonkaebus peab vastama HKMS § 182 lg-s 1 sätestatud nõuetele. Vastuseks esitatud apellatsioonkaebusele võib teine menetlusosaline esitada vastuapellatsioonkaebuse 14 päeva jooksul apellatsioonkaebuse vastuapellatsioonkaebuse esitajale kättetoimetamisest arvates või ülejäänud apellatsioonitähtaja jooksul, kui see on pikem kui 14 päeva (HKMS § 184).
Tallinna Linnavalitsus jättis 29.07.2025 korraldusega nr 729 rahuldamata Tallinn, Koidu tn 122 // Planeedi tn 4 korteriühistu, registrikood 80013092 (edaspidi KÜ või kaebaja) vaide Tallinna Linnaplaneerimise Ameti (TLPA) poolt ehitisregistrisse kantud 29. jaanuari 2025 kasutusteatise nr 2511301/01190 tühistamise või heakskiitmise õigusvastasuse tuvastamise nõudes. Tallinna Linnavalitsus põhjendas haldusakti vastu võtmist asjaoluga, et kinnisasjal ei ole algatatud ega kehtestatud detailplaneeringut ning Tallinna Linnavolikogu 11.jaanuari 2001 määrusega nr 3 kehtestatud Tallinna üldplaneeringuga (üldplaneering) on piirkonna maakasutuse juhtotstarbeks korruselamute ala.
2.Tallinna Linnavalitsus andis 04.11.2025 korralduse nr 1044 „Koidu tn 122//Planeedi tn 4 katastriüksuse sihtotstarbe määramine Kesklinnas“ (vaidlustatud korraldus).
Vaidlustatud korraldusega muudeti Koidu tn 122/Planeedi tn 4 Tallinn katastriüksuse (katastritunnus 78401:109:1220, pindala 2819 m2) sihtotstarvet selliselt, et senine sihtotstarve elamumaa 90% ja ärimaa 10% muudeti 100% elamumaaks.
3.Tallinna Halduskohtus registreeriti 03.12.2025 KÜ kaebus vaidlustatud korralduse tühistamiseks.
MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD
4.Kaebaja põhjendused on kokkuvõtvalt järgmised. 1) Vaidlustatud korraldusest ei nähtu milline maakatastriseaduse (MaaKatS) § 18 lg 1 p 3 sätestatud alternatiiv on korralduse õiguslikuks aluseks. Haldusmenetluse seaduse (HMS) § 56 lg 2 kohaselt haldusakti põhjenduses tuleb märkida haldusakti andmise faktiline ja õiguslik alus. 2) MaaKatS § 18 lg 1 p 3 järgi ehitist teenindavale katastriüksusele määratakse kogu ulatuses ehitise kasutamise otstarbest tulenev sihtotstarve ehitise tegeliku kasutuse, ehitusloa, ehitisteatise, linna- või vallavalitsuse kirjaliku nõusoleku või kasutusloa alusel. Vaidlust ei saa olla asjaolus, et Koidu tn 122//Planeedi tn 4 elamus on mitteeluruum eriomandi tähistusega M64 äripind. Seal tegutseb kauplus, seega pelgalt kasutamise otstarbest lähtuvalt polnud vastustajal alust maa katastriüksuse sihtotstarvet muuta. Koidu tn 122//Planeedi tn 4 äripinna olemasolu elamus omab olulist tähendust ka elamu arhitektuurse terviklikkuse seisukohalt. Äripindade integreerimine elamusse mõjutab hoone funktsionaalset ja visuaalset tervikut, arvestades nii elanike kui ka äripinna kasutajate vajadusi ning tagades hoone mitmekülgsuse ja kooskõla ümbritseva linnaruumi kontekstis. Selline lahendus aitab säilitada ja rõhutada elamu arhitektuurset identiteeti ning toetab terviklikku linnakeskkonda. 3) Korteriomandi- ja korteriühistuseaduse (KrtS) § 2 kohaselt korteriomandid ja korteriühistu luuakse kaasomanike vahel sõlmitud eriomandi loomise kokkuleppega või kinnisasja omaniku jagamisavaldusega. KrtS § 4 lg 4 sätestab, et maatükk ning hoone osad ja seadmed, mis ei ole ühegi eriomandi ese ega ole kolmanda isiku omandis, on korteriomandi kaasomandi osa esemeks. Korteriomandi kaasomandi esemeks on ka elamu alune maa, mille sihtostarbes on eriomandite loomisel kokku lepitud. Asjaõigusseaduse (AÕS) § 70 lg 3 sätestab, et kaasomand on kahele või enamale isikule üheaegselt mõttelistes osades ühises asjas kuuluv omand. AÕS § 72 lg 1 kohaselt kaasomanikud valdavad ja kasutavad ühist asja kokkuleppel. Eeltoodud KrtS ja AÕS eelpool nimetatud sätetele tuginedes ei oleks vastustaja saanud vastu võtta korraldust katastriüksuse sihtoststarbe muutmiseks kuna puudus kaasomanike vaheline kokkulepe. AÕS § 74 lg 1 sätestab, et kaasomandis oleva asja võib võõrandada või koormata, samuti asja või selle majanduslikku otstarvet oluliselt muuta ainult kõigi kaasomanike kokkuleppel. Riigikohus on lahendis nr 2-17-16823 sedastanud, et kaasomanike kokkulepe on AÕS § 74 järgi nõutav ruumi majandusliku otstarbe muutmiseks (RKTSKo 09.10.2002, 3-2-1-105-02, p 8). 4) Kasutusteatis ei ole haldusakt ega kinnita ehitise tegelikku kasutusotstarbe muutumist, kasutusteatis ei tõenda ehitise tegelikku kasutust, eriti olukorras, kus vaidlusalune mitteeluruum on faktiliselt kasutusel äripinnana ja kasutusteatis ei saa olla aluseks otsusele, mis mõjutab kaasomanike õigusi ning muudab kinnisasja majanduslikku otstarvet. Vastustaja on käsitlenud kasutusteatist sisuliselt kasutusloaga samaväärse dokumendina, andes sellele õiguslikku tähendust, mida seadus kasutusteatisele ei omista. Selline praktika on vastuolus EhS süsteemi ja HMS üldpõhimõtetega ning rikub HMS §-st 54 tulenevat õiguspärasuse nõuet. Tallinna Linnavalitsus on ise märkinud, et kasutusteatis ei ole haldusakt, samas on kasutusteatise pinnalt muudetud katastriüksuse sihtotstarvet, mis on selgelt haldusakt, mõjutab kaasomanike õigusi, ja eeldab õiguslikult korrektset alust (sh tegelikku kasutust ja kaasomanike kokkulepet). Käesolevas asjas on vastustaja tuginenud kasutusteatisele kui 2
MaaKatS § 18 lg 1 p 3 alusele, käsitledes seda sisuliselt kasutusloaga samaväärsena, kuigi seadus sellist alternatiivi ette ei näe. Selline tõlgendus moonutab MaaKatS § 18 lg 1 p 3 süsteemi, rikub haldusakti ja toimingu eristust ning toob kaasa vaidlustatud korralduse õigusvastasuse. 5) Vastustaja viide Tallinna Ringkonnakohtu otsusele haldusasjas nr 3-23-283/20 ei ole asjassepuutuv, sest selle vaidluse asjaolud olid teistsugused. Praegusel juhul ei esine mingit õiguslikku ega faktilist alust Koidu tn 122 // Planeedi tn 4 kinnistu kinnistu sihtotstarbe DP-ga kooskõlla viimiseks. PlanS ei sätesta, et elamualal tohiks paikneda üksnes eluruumid, planeering võib ette näha segakasutuse. Planeeringu normatiivne tähendus seisneb lubatud kasutuste raamides, mitte üksikute ruumide automaatses ümberkvalifitseerimises. Ainuüksi „korruselamute ala“ ei nõua 100% elamumaa sihtotstarvet. Elu- ja äriruumi eristamisel ei lähtuta pelgalt detailplaneeringus ja ehitus- või kasutusloas märgitud hoone kasutusotstarbest (elamu või mitteelamu), vaid ka kavatsusest ja tegelikust võimalusest ruume ühel või teisel otstarbel kasutada (vt võlaõigusseaduse ‒ VÕS ‒ § 272 lg 1).
5.Vastustaja leiab, et kaebus tuleb rahuldamata jätta järgmistel põhjendustel. 1) 02.05.2025 kandis TLPA kasutusteatise nr 2511301/01190 ehitisregistrisse, märkides Koidu tn 122 // Planeedi tn 4 äripinna nr M64, pindalaga 379,3 m2 , kasutusotstarbe mitteeluruumist eluruumiks ja eluruumi numbriks määrati 1/1. Vastustajale teadaolevalt ei vaidlustatud Tallinna Linnavalitsuse 29.07.2025 korraldust nr 729, millega jäeti rahuldamata kaebaja vaie TLPA poolt 02.05.2025 ehitisregistrisse kantud kasutusteatise nr 2511301/01190 tühistamise või heakskiitmise õigusvastasuse tuvastamise nõudes. Tallinna Linnavalitsuse 29.07.2025 korraldus nr 729 on seega jõustunud ja kehtiv. Kuigi kaebusele lisatud kinnistusraamatu väljavõtte kohaselt on Koidu tn 122 // Planeedi tn 4 kinnistu osas märgitud endiselt, et üheks eriomandi esemeks on mitteeluruum nr M64, üldpinnaga 373,30 m2 ja kinnistusraamatu väljavõtte kohaselt pole tehtud kinnitusraamatusse kannet Koidu tn 122 // Planeedi tn 4 kinnistu osas eluruumi nr 1/1 pindalaga 379,3 m2 lisamise kohta, siis ei muuda see vaidlustatud korraldust õigusvastaseks ega anna alust selle tühistamiseks. 2) Kasutusteatisega muudeti Koidu tn 122 // Planeedi tn 4 kinnistul asuva ehitise kasutamise otstarve täies ulatuses muu kolme või enama korteriga elamuks. Kasutusteatisega kaotati ehitisest büroohoone kasutamise otstarve 373,3 m2 ulatuses ja see asendus selles ulatuses eluruumi kasutamise otstarbega. Vaidlustatud korralduses viidati MaaKatS § 18 lg 1 p-le 3, mille kohaselt määrab linnavalitsus katastriüksusele MaaKatS §-s 18 1 nimetatud sihtotstarbe, arvestades mh, et ehitist teenindavale katastriüksusele määratakse kogu ulatuses ehitise kasutamise otstarbest tulenev sihtotstarve ehitise tegeliku kasutuse, ehitusloa, ehitisteatise, linna- või vallavalitsuse kirjaliku nõusoleku või kasutusloa alusel. MaaKatS § 18 1 lg 1 kohaselt on elamumaa alaliseks või perioodiliseks elamiseks ettenähtud ehitiste maa ja garaažide maa. Elamumaa on elamualune, sealhulgas korterelamu-, suvila- ja aiamajaalune, ning selle juurde kuuluv majapidamis- ja abiehitise alune ja ehitist teenindav maa. Käesolevas asjas kolmanda isikuna kaasatud Koidu tn 122 // Planeedi tn 4 kinnisasja ühe eriomandi omanik esitas TLPA-le 05.05.2025 allkirjastatud taotluse, milles soovis muuta katastriüksuse senist sihtotstarvet 90% elamumaa ja 10% ärimaa ning määrata uueks sihtotstarbeks tulenevalt kasutusteatisest 2511301/01190 100% elamumaa. Taotluse kohaselt võetakse senised äriruumid kasutusele eluruumina Võttes arvesse 05.05.2025 esitatud taotlust ning 02.05.2025 ehitisregistrisse kantud kasutusteatist, millele samuti viidati vaidlustatud korralduses, tugineti põhjendatult MaaKatS § 18 lg 1 p-le 3. Kuna kasutusteatisega jäi ehitise kasutamise otstarbeks üksnes muu kolme või enama korteriga elamu ning ruume, mille kasutusfunktsioon oli enne kasutusteatise esitamist äriline, sooviti 05.05.2025 taotluse pinnalt hakata kasutama eluruumina ehk kogu ehitise tegelik kasutus muutus elamuks, muudeti katastriüksuse sihtotstarve põhjendatult elamumaaks MaaKatS § 181 lg 1 tähenduses. 3
3) Koidu tn 122//Planeedi tn 4 elamus asuvaid kolmandale isikule kuuluvaid eriomandi ruume ei ole lubatud kasutada kasutusotstarbevastaselt, s.o ärilisel otstarbel. Kaebaja lisatud fotodest ei järeldu, et antud ruume kasutataks kasutusotstarbevastaselt, sest ruumide valgustatuna hoidmine ning välisuksel lahtiolekuaegade olemasolu ei tõenda veel äritegevuse tegelikku läbiviimist. Ruumide omanikuna on kolmas isik toonud nii 05.05.2025 kui ka kohtumenetluses kohtule 10.12.2025 vastates välja, et ruume on soov hakata kasutama eluruumi otstarbel juba lähiajal. EhS § 130 lg 2 p 5 kohaselt on kohalikul omavalitsuse üksusel (KOV) õigus põhjendatud juhul teostada riikliku järelevalvet, kontrollides ehitise kasutamise otstarbest tulenevalt selle korrashoidu ja kasutamise nõuetele vastavust. 4) Vastustaja kaasas Koidu tn 122//Planeedi tn 4 katastriüksuse sihtotstarbe muutmisel kaebaja menetlusse, andes talle võimaluse esitada enda seisukohad 15 päeva jooksul TLPA 07.05.2025 teate saamisest. 21.05.2025 esitas kaebaja enda vastuväited ning 20.05.2025 esitas ka üks Koidu tn 122//Planeedi tn 4 elamu korteriomanikest enda vastuväited. TLPA vastas korteriomaniku ja KÜ seisukohale 05.06.2025. TLPA selgitas vastustes keskse seisukohana, et kuna peale kasutusteatise väljastamist ei vasta Koidu tn 122//Planeedi tn 4 katastriüksuse sihtotstarve enam tegelikkusele, siis tuleb KOV-l tagada katastriüksuse sihtotstarbe vastavus tegelikkusega ehk kõrvaldada õigusvastane olukord. TLPA-le esitatud seisukohad ei andnud alust jõuda teistsugusele järeldusele. 5) Kaebaja on ebaõigel seisukohal, et Koidu tn 122//Planeedi tn 4 katastriüksuse sihtotstarbe muutmiseks oli vajalik kõigi kinnisasja kaasomanike vaheline kokkulepe. Nagu TLPA selgitas ka enda 05.06.2025 kirjades, siis võib KOV sihtotstarbe muutmise haldusmenetluse alustada omal algatusel, kui tuvastatakse katastriüksuse sihtotstarbe ja ehitise kasutusotstarbe vaheline erinevus. Kuigi käesoleval juhul esitas TLPA-le taotluse katastriüksuse sihtotstarve muutmiseks üks ehitise eriomandi omanikest, ei näe MaaKatS § 18 ette, et katastriüksuse sihtotstarbe muutmise menetlus saaks alata üksnes avalduse alusel ega et sihtotstarbe muutmiseks oleks vajalik kõigi katastriüksuse omanike nõusolek. 6) Kuigi MaaKatS ei näe ette kohustust KOV-le teavitada kinnistu omanikke katastriüksuse sihtotstarbe muutmise menetlusest, siis annab TLPA siiski alati menetluse käigus võimaluse kõigile kinnistu omanikele esitada enda seisukoht katastriüksuse sihtotstarbe muutmise kohta, et täita HMS § 40 lg 1 tulenevat kaasamiskohustust haldusmenetluses. Samuti teavitab TLPA nii taotlejat kui ka kinnistu omanikke menetluse lõpetamisest. Käesoleval juhul andis TLPA võimaluse esitada Koidu tn 122//Planeedi tn 4 katastriüksuse sihtotstarbe muutmise kohta seisukohti, saates sellekohase teate kaebajale. Planeerimisseaduse (PlanS) § 127 lg 41 kohaselt loetakse korteriomanditeks jagatud kinnisomandi puhul PlanS-s nimetatud teated kinnisasja omanikule edastatuks ka juhul, kui teade on edastatud korteriühistule. Korteriühistu juhatus on kohustatud edastama saadud teate kõigile korteriomanikele. TLPA lähtub antud sättest analoogia korras ka katastriüksuse sihtotstarbe määramise menetluses, et viia menetlus läbi võimalikult efektiivselt. Käesoleval juhul sai TLPA teavituse menetluse kohta kätte nii korteriühistu kui ka korteriomanikud, kellel oli võimalus esitada enda seisukohad. Seega pole asjakohased kaebaja viidatud AÕS-i ja KrtS sätted. Kaebaja poolt viidatud VÕS sätted pole käesoleval juhul samuti asjassepuutuvad, sest antud juhul on vaidlustatud Tallinna Linnavalitsuse 04.11.2025 korraldust nr 1044, millega määrati Koidu tn 122 // Planeedi tn 4 katastriüksuse sihtotstarve senisest sihtotstarbest elamumaa 90% ja ärimaa 10% uueks sihtotstarbeks elamumaa 100%. Katastriüksuste sihtotstarvete definitsioonid annab MaaKatS § 181 , millele ka vaidlustatud korralduses viidati.
6.Kolmas isik leiab, et kaebus tuleb jätta rahuldamata. 1) Kolmanda isiku eesmärk on nimetatud pind võõrandada elamispinnana, milleks on olemas ka reaalne ostuhuvi. Seevastu äripinnana ei ole pinnale olnud turul nõudlust – ei müügiks ega 4
pikaajaliseks üüriks. Äripinnana sobiva üürniku otsimine on kestnud pikemat aega tulemuseta. 2) Kuna vaidlustatud korraldus ei ole veel lõplikult jõustunud, ei ole Tallinn Dolls OÜ-l võimalik pinda elamispinnana müüa. Sellest tulenevalt on kolmas isik sunnitud pinda ajutiselt kasutama äripinnana, kusjuures üürileping on sõlmitud oluliselt alla turuhinna. See olukord põhjustab Tallinn Dolls OÜ-le otsest majanduslikku kahju, kuna vara ei saa kasutada selle tegelikule ja turuolukorrale vastavale otstarbele, vara müük elamispinnana on menetluse tõttu takistatud ning ajutine ärikasutus ei kata vara tegelikku majanduslikku potentsiaali. 3) Vaidlustatud korraldus on kooskõlas Tallinna üldplaneeringuga, mille kohaselt on tegemist korruselamute alaga. Kasutusotstarbe muutmine elamispinnaks on põhjendatud, proportsionaalne ning vastab kinnistu tegelikule kasutusloogikale. Vaidlustatud korraldus ei kahjusta avalikke huve ega kolmandate isikute õigusi ebaproportsionaalselt, kuid selle tühistamine kahjustaks oluliselt Tallinn Dolls OÜ omandiõigust ja majandustegevust.
KOHTU PÕHJENDUSED
7.Vaidlust ei ole järgmiste asjaolude üle: ‒ Koidu tn 122//Planeedi tn 4 kinnisasja üks omanikest (kolmas isik) esitas TLPA-le 05.05.2025 allkirjastatud avalduse, milles soovis muuta katastriüksuse senist sihtotstarvet 90% elamumaa ja 10% ärimaa, et määrata uueks sihtotstarbeks tulenevalt kasutusteatisest nr 2511301/01190 elamumaa100%. ‒ 02.05.2025 kandis TLPA kasutusteatise nr 2511301/01190 ehitisregistrisse, märkides Koidu tn 122 // Planeedi tn 4 äripinna nr M64, pindalaga 379,3 m 2, kasutusotstarbe mitteeluruumist eluruumiks. ‒ TLPA teavitas 07.05.2025 kinnisasja omanikke kaebaja kaudu haldusmenetlusest katastriüksuse sihtotstarbe muutmiseks. Korteri nr 3 omanik esitas 20. ja kaebaja 21. mail 2025 vastuväited ehitise kasutusotstarbe ja sellest tulenevalt katastriüksuse sihtotstarbe muutmise kohta, millele TLPA vastas 05.06.2025 omapoolsete selgitustega. ‒ TLPA-le esitati 10.06.2025 täiendatud vaie kasutusteatise nr 2511301/01190 kohta. ‒ TLPA 29.07.2025 korraldusega nr 729 (vaideotsus) jäeti vaie rahuldamata. ‒ Kasutusteatise registreerimist ega TLPA 29.07.2025 vaideotsust ei ole kohtus vaidlustatud.
8.Kaebaja väitel ei nähtu vaidlustatud korraldusest, milline MaaKatS § 18 lg 1 p 3 sätestatud alternatiiv on korralduse õiguslikuks aluseks. Vaidlustatud korraldusest nähtub, et see on antud MaaKatS § 18 lg 1 p 3 ja § 18 1 lg 1 alusel, kooskõlas üldplaneeringuga ja kasutusteatisega nr 2511301/01190. Seega nähtuvad vaidlustatud korraldusest sihtotstarbe muutmise faktilised ja õiguslikud alused. Kaebusest nähtuvalt on ka kaebaja sellest aru saanud, esitades vastuväiteid vastustaja motiividele.
9.Kaebaja ei ole vaidlustanud, et sihtotstarbe muutmise õiguslik alus on MaaKatS § 18 lg 1 p
3.Tegemist on hoonestatud kinnistuga ning hoone on ehitatud enne EhS ja PlanS jõustumist, mistõttu sihtotstarbe määramine ei toimu MaaKatS § 18 lg 1 p 1 ega p 2 alusel. Vaidlust ei ole selles, et üldplaneering toetab Koidu tn 122 // Planeedi tn 4 kinnisasjale elamumaa sihtotstarbe määramist.
10.MaaKatS § 18 lg 1 p 3 kohaselt määrab linna- või vallavalitsuse katastriüksusele MaaKatS §-s 181 nimetatud sihtotstarbe lähtudes järgmistest põhimõtetest: ehitist teenindavale katastriüksusele määratakse kogu ulatuses ehitise kasutamise otstarbest tulenev sihtotstarve ehitise tegeliku kasutuse, ehitusloa, ehitisteatise, linna- või vallavalitsuse kirjaliku nõusoleku või kasutusloa alusel. Praegusel juhul määrati Koidu tn 122 // Planeedi tn 4 5
katastriüksuse sihtotstarve kasutusteatise nr 2511301/01190 aktsepteerimise ja ehitisregistrisse kandmise tulemusel ‒ 100% elamumaa. Sest kasutusteatise nr 2511301/01190 aktsepteerimise järgselt ei jäänud Koidu tn 122//Planeedi tn 4 hoonesse järele ühtegi mitteeluruumi.
11.Kuna kaebaja ega ükski Koidu tn 122//Planeedi tn 4 elamu korteriomanikest ei ole kasutusteatise nr 2511301/01190 registreerimist ega TLPA 29.07.2025 vaideotsust kohtus vaidlustanud, võis ja pidigi TLPA muutunud kasutusotstarbe katastriüksuse sihtotstarbe määramisel aluseks võtma, sest selline sihtotstarbe määramise loogika tuleneb MaaKatS § 18 lg 1 p-st 3. Sihtotstarbe määramise üheks aluseks on viidatud sätte kohaselt kasutusluba. Kuigi kasutusteatist ei ole MaaKatS § 18 lg 1 p-s 3 eraldiseisvalt mainitud, oleks ebaloogiline järeldada, et kasutusteatis erinevalt kasutusloast ei tõenda hoone tegelikku kasutust. Pole tõendeid, et seadusandja oleks sellist eristamist soovinud teha. Kasutusteatise ellu kutsumine kasutusloa kõrval on kantud pigem halduskoormuse optimeerimise vajadusest. Mõlemal instrumendil on siiski sama eesmärk ‒ legitimeerida ehitise kasutamist. Seega nii MaaKatS § 18 lg 1 p 3 eesmärkist lähtuv kui ka süstemaatiline tõlgendus toetavad lähenemist, et kasutusteatist tuleb aktsepteerida teiste sättes loetletud aluste kõrval.
12.Kaebaja väidab, et kasutusteatis ei tõenda ehitise tegelikku kasutusotstarbe muutumist, eriti olukorras, kus vaidlusalune mitteeluruum on faktiliselt kasutusel äripinnana. Kohtu arvates olukorras, kus kehtivate õigusaktide kohaselt läbiviidud menetluse raames on aktsepteeritud hoone muutunud kasutusotstarvet, on tegemist tõsiasjaga, mida järgnevas katastriüksusele sihtotstarbe määramise menetluses tuleb aluseks võtta. Käesoleva haldusasja raames ei ole võimalik taasavada vaidlust, mis tulnuks lõpuni vaielda kasutusteatise nr 2511301/01190 registreerimise menetluses. Kohus ei saa võtta katastriüksuse sihtotstarbe muutmise menetluses seisukohta, kas kasutusteatise nr 2511301/01190 registreerimine oli õiguspärane, st kas vastustaja oleks korteriomanike ja kaebaja vastuväidete valguses pidanud tegema teistsuguse otsuse kui ta tegi. Muuhulgas ei saa kohus anda vastus kaebaja igati põhjendatud küsimusele, kas muutunud kasutusotstarbe heakskiitmiseks peab eksisteerima juba tegelik kasutus või piisab ka kasutuse realiseerimise soovist. Seega kaebaja esitatud tõendid, mis näitavad, et kolmandale isikule kuuluvat äripinda kasutatakse jätkuvalt just sel eesmärgil ja mitte eluruumina ‒ millele kolmas isik ei ole ka vastu vaielnud ‒ ei väära vaidlustatud korralduse õiguspärasust, sest kasutusteatis nr 2511301/01190 on ehitisregistris registreeritud ning kaebaja vastuväited jäetud vaideotsusega rahuldamata. EhS § 48 lg 5 kohaselt kontrollib pädev asutus, kas seoses kasutusteatises märgitud ehitise kasutamise või selle kasutusotstarbe muutmisega tuleb: 1) viia ehitis nõuetega vastavusse; 2) kooskõlastada ehitise kasutamine või kasutusotstarbe muutmine pädeva asutusega; 3) kaasata kinnisasja omanik või kinnisasjaga piirneva kinnisasja omanik. Kui esinevad EhS § 48 lg-s 5 sätestatud alused, siis lähtutakse kasutusloa menetluse, sealhulgas kasutusloa andmise menetluse tähtajast, ja kasutusloa andmisest keeldumise alustest. Kontrolli tulemusel esitatavad nõuded annab pädev asutus haldusaktina. Viidatud EhS sätete alusel oli kaebajal ning teistel korteriomanikel kõik võimalused oma õiguste kaitseks, sh õigus nõuda täiendava kontrolli tegemist. Seda ent ei tehtud ning vastustaja tegevus jäeti korrakohaselt vaidlustamata. Vastava vaidluse taasavamine katastriüksuse sihtotstarbe muutmise menetluses läheks vastuollu õiguskindluse põhimõttega.
13.Kohus siiski märgib, et katastriüksusele sihtotstarbe määramine ei determineeri kinnistu ehitusõigust ega anna kolmandale isikule ega ka kellelegi teisele luba kinnistule ehitada või kinnistut kindlal viisil kasutada, mis võiks rikkuda korteriomanike õigusi (nt eriomandi kokkulepet). Sihtotstarbe määramisega ei tehta mh kindlaks ühtegi kinnistule ehitusõiguse andmise menetluses tähtsust omavat asjaolu, mistõttu ei ole tegu eelhaldusaktiga (vt HMS § 52 lg 1 p 2). (TlnRngKm 13.03.2025, 3-25-473, p 11). Vastustaja on asjakohaselt välja 6
toonud, et: „kuna ruumide kasutusotstarbe muutmise lõppeesmärgiks on kinnistusraamatu kannete muutmine, siis korteriomandite omanike kokkulepe kasutusotstarbe muutmiseks ja nõusolekud kinnistusraamatu kande muutmiseks on kinnistusraamatu kannete tegemiseks igal juhul vajalikud. KrtS § 3 kohaselt luuakse eriomandid kokkuleppega. Krts § 3 lg 1 kohaselt kinnisasja kaasomanikud võivad kokku leppida selles, et igal kaasomanikul tekib eriomand eluruumile või mitteeluruumile kinnisasjal olevas või sellele ehitatavas hoones. Eeltoodust tuleneb, et eriomandi otstarve on muuhulgas üks kokkuleppe osa ja selle muutmiseks tuleks muuta ka esialgset eriomandi kokkulepet. Eriomandi otstarbe muutmiseks tuleb teha sellekohane kanne kinnistusraamatusse. Eriomandi kokkuleppe muutmise tõttu on puudutatud isikuteks, kelle kinnistusregistriossa kantud õigust kanne võiks kahjustada, kõik teised korteriomandite omanikud. Kokkuleppe poolteks ja kande nõusoleku andjateks peavad olema kõik korteriomandite omanikud. Kokkuleppe ja nõusolekute olemasolu eest vastutab korteriomandi nr 11936301 omanik kui kannete muutmise taotleja ja asjassepuutuvad omanikevahelised vaidlused lahendatakse tsiviikohtumenetluses.“ (vaideotsuse p 8.6). Seega katastriüksuse sihtotstarbe muutmine ei võta Koidu tn 122//Planeedi tn 4 elamu korteriomanikelt ära sõnaõigust tulevikus aset leida võivas ehitustegevus, korteriomandi jagamises jms küsimustes, mis puudutavad eriomandi kokkulepet või muid kaasomanike õigusi.
14.Ülaltoodut arvestades jääb kaebus rahuldamata.
15.HKMS § 108 lg 1 kohaselt kannab menetluskulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Kuna otsus tehti kaebaja kahjuks, jäävad kaebaja menetluskulud tema enda kanda. Vastustaja ei ole taotlenud menetluskulude väljamõistmist, mistõttu jäävad vastustaja võimalikud menetluskulud HKMS § 109 lg 1 alusel tema enda kanda. (allkirjastatud digitaalselt) Janek Laidvee
7
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonüümitud. Andmed on informatiivsed.