Eesistuja Maret Altnurme, liikmed Janar Jäätma ja Kristjan Siigur
Otsuse tegemise aeg ja koht
10.04.2026, Tallinn
Haldusasja number
3-24-136
Haldusasi
P.J kaebus Viimsi Vallavolikogu 12.12.2023 otsuse nr 55 osalise õigusvastasuse tuvastamiseks
Menetlusosalised
Kaebaja – P.J, esindaja C Vastustaja – Viimsi vald, esindaja Kristiina Laura Järve
Vaidlustatud kohtulahend
Tallinna Halduskohtu 29.05.2024 otsus
Menetluse alus ringkonnakohtus
P.J apellatsioonkaebus
Asja läbivaatamine
Kirjalikus menetluses
RESOLUTSIOON
1.Lubada P.J-il minna haldusasjas nr 3-24-136 esitatud tühistamisnõudelt üle nõudele tuvastada Viimsi Vallavolikogu 12.12.2023 otsuse nr 55 osaline õigusvastasus.
2.Keelduda P.J 24.03.2026 menetlusdokumendi lisade asja materjalide juurde võtmisest, mis asuvad digitaalse toimiku lehekülgedel 418˗421 ja 428˗453. Võtta asja materjalide juurde sama menetlusdokumendi lisad digitaalse toimiku lehekülgedel 392˗416 ja 422˗426.
3.Jätta P.J apellatsioonkaebus rahuldamata ja Tallinna Halduskohtu 29.05.2024 otsus haldusasjas nr 3-24-136 muutmata.
Jätta menetlusosaliste apellatsiooniastme menetluskulud nende endi kanda.
Kohtuotsuse jõustumisel avaldada kohtuotsus tervikuna, asendades kaebaja ja talle kuuluva kinnisasja nime ning katastritunnuse tähemärgiga.
EDASIKAEBAMISE KORD
Otsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse Riigikohtule hiljemalt 11.05.2026 (HKMS § 212 lg 1). Vastuseks esitatud kassatsioonkaebusele võib teine menetlusosaline esitada vastukassatsioonkaebuse 14 päeva jooksul kassatsioonkaebuse vastukassatsioonkaebuse esitajale kättetoimetamisest arvates või ülejäänud kassatsioonitähtaja jooksul, kui see on pikem kui 14 päeva (HKMS § 215 lg 3).
3-24-136 Kui kassaator soovib asja arutamist kohtuistungil, tuleb seda kassatsioonkaebuses märkida, vastasel korral eeldatakse, et ta on nõus asja lahendamisega kirjalikus menetluses (HKMS § 213 lg 1 p 5). Sõltumata kohtuistungi soovi märkimisest võib Riigikohus kassatsioonkaebuse läbi vaadata kirjalikus menetluses, kui ta ei pea istungi korraldamist vajalikuks (HKMS § 223 lg 1). Kui menetlusosaline soovib kassatsioonkaebuse esitamiseks saada menetlusabi, tuleb tal Riigikohtule esitada vastavasisuline taotlus. Menetlusabi taotluse esitamine ei peata menetlustähtaja kulgemist (HKMS § 116 lg 5) ning kassatsioonitähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kassatsioonkaebuse (HKMS § 116 lg 6).
ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
1.P.J (kaebaja) omandis on Leppneeme külas Viimsi vallas Harju maakonnas asuv XXX katastriüksus (katastritunnus XXX, sihtotstarve elamumaa 100%).
2.Viimsi Vallavolikogu 15.02.2022 otsusega nr 9 algatati Viimsi valla haldusterritooriumi üldplaneeringu (ÜP) koostamine ja keskkonnamõju strateegiline hindamine (KSH). Otsuse kohaselt on ÜP koostamise põhieesmärk kogu Viimsi valla haldusterritooriumi tasakaalustatud ruumilise arengu põhimõtete ja suundumuste määratlemine, mis on aluseks omavalitsuse maakasutuse ja ehitustingimuste seadmisele. Samuti on eesmärk rahvastiku sisserände pidurdamine läbi seda soosiva maakasutuse juhtotstarvete määramise. ÜP-ga nähakse ette olemasoleva rohevõrgustiku toimimine ja lahendamine ning olemasolevate kaitsealade säilitamine.
3.Viimsi Vallavolikogu andis 17.01.2023 otsusega nr 4 Viimsi Vallavalitsusele ülesande koostada uue ÜP menetluse ajaks võimalik ajutise planeerimis- ja ehituskeelu rakendamise analüüs.
4.Viimsi Vallavolikogu 12.12.2023 otsusega nr 55 kehtestati kohaliku omavalitsuse korralduse seaduse (KOKS) § 22 lg 2 ning planeerimisseaduse (PlanS) § 4 lg 1 ja § 79 lg 1 alusel ajutine planeerimis- ja ehituskeeld Viimsi valla haldusterritooriumi ÜP koostamise ajaks, aga mitte kauemaks kui kaheks aastaks alates otsuse jõustumisest lisas 3 loetletud katastriüksustele. Otsuse kohaselt on lisa 3 p-s 3 loetletud katastriüksustele keelatud detailplaneeringu (DP) kehtestamine, v.a juhul, kui selle koostamise eesmärk on katastriüksuse hoonestatud osa väljakruntimine ning hoonestamata osale ehitamist välistava sihtotstarbe määramine; ehitusloa andmine ehitise püstitamiseks; projekteerimistingimuste andmine ja katastriüksuse senise sihtotstarbe muutmine, v.a juhul, kui lisatakse ehitamist välistav sihtotstarve või suurendatakse ehitamist välistava sihtotstarbe osakaalu (p 1.3). Erandina on lubatud kehtestada DP, mille koostamise eesmärk on ÜP juhtotstarbe muutmine üldkasutatavate hoonete maaks, või avalikes huvides (nt ringmajanduse või veetootmisega vms seotud) ehitise püstitamiseks ehitusõiguse andmine (p 1.5); ning anda ehitusluba ehitise püstitamiseks, väljastada projekteerimistingimusi ja muuta katastriüksuse senist sihtotstarvet, kui see on vajalik avalikes huvides ehitatava ehitise (nt ühiskondliku hoone, ringmajanduse või veetootmisega seotud rajatise vms) püstitamiseks või kasutuselevõtuks (p 1.6). Otsuse kohaselt on ajutise planeerimis- ja ehituskeelu kehtestamise eesmärk tagada planeerimisrahu ÜP koostamise ajaks, aga mitte kauemaks kui kaheks aastaks. Selle aja jooksul on kavas läbi viia ÜP koostamiseks vajalikud alusuuringud, keskkonnamõju ja teiste asjakohaste mõjude strateegiline hindamine, kaasates laiapõhjaliselt huvigruppe ja valla elanikke. Omandiõiguse riive on keelu kehtestamisel osaline ja ajutine, hõlmates kindlaid tegevusi kindla aja jooksul. Keelu kehtestamisega ei otsustada, kas katastriüksusi on võimalik 2(13)
3-24-136 hoonestada või mitte. Arvestades piirangute iseloomu ja kestust ei kaasne sellega kohustust piirangute talumiseks hüvituse maksmiseks.
5.Kaebaja esitas 25.10.2023 ja 27.10.2023 e-kirjadega selgitustaotlused ning 03.11.2023 vastuväite ajutise planeerimis- ja ehituskeelu kehtestamisele temale kuuluva katastriüksuse osas, milles pidas keeldu põhjendamatuks ja ebaproportsionaalseks ning viitas mh soovile jagada XXX katastriüksus vähemalt kolmeks väikeelamu krundiks. Vald selgitas 25.10.2023, 27.10.2023 ja 22.11.2023 kirjades ajutise planeerimis- ja ehituskeelu kehtestamise eesmärki. ÜP tervikliku koostamise kontekstis on oluline vaadata kõiki selle aluspõhimõtteid koosmõjus. Kolme elamukrundi rajamine hajaasustusalal ei pruugi omada suurt mõju valla elanike arvu kasvule, ent on siiski arvestatava mõjuga kompaktsete metsaalade säilimisele. Teadaolev vastuolu katastriüksusele ehitamisel seisneb selles, et katastriüksuse kogu ulatuses minimaalsuurusega elamukruntideks jagamine viiks paratamatult kinnistul asuva väärtusliku kõrghaljastuse hävinemiseni, mis ei vasta koostatava ÜP lähteseisukohtadele.
6.Kaebaja esitas 11.04.2024 Tallinna Halduskohtule kaebuse, milles palus tühistada Viimis Vallavolikogu 12.12.2023 otsus nr 55 kaebaja kinnisasja puudutavas osas. Kaebaja kinnistu on 100% elamumaa. Kinnisasjal asub elamu, mis on kaebaja sünnikodu, ja renoveerimist vajavad abihooned. Kehtivatest planeeringutest nähtuvalt (tegemist on hajaasustusega) on kinnisasi võimalik jagada kuni neljaks 3300 m2 suuruseks elamukrundiks ehk rajada lisaks olemasolevatele kolm väikeelamut. Arvestades piirkonnas viimastel aastatel lubatud arendustegevust, on kolme täiendava väikeelamu lisandumise taunitavus küsitav. Ajutise planeerimis- ja ehituskeelu eelduseks (PlanS § 79) peab olema konkreetne, selgelt väljendatav ja avalikult esitatav kavatsus, mitte umbmäärane nägemus. Vastustaja ei ole selgitanud, millisel viisil kavatseb ta saavutada eesmärgi (muuta ehitustingimusi) kaebaja kinnisasja puhul – on see sundvõõrandamine, kogu kinnistu sihtotstarbe muutmine vms. Igal juhul omab kaheks aastaks omandipiirangu kehtestamine mõju kaebaja kinnistu väärtusele. PlanS seletuskirja järgi peab ehituskeeld olema väga hästi põhjendatud ja kaalutletud ning igal üksikjuhtumil tuleb väga hoolega hinnata selle kehtestamise proportsionaalsust ja põhjendatust. Need tingimused on vaidlustatud otsuses täitmata. Haldusorgan on kohustatud välja selgitama menetletavas asjas olulise tähendusega asjaolud ja vajaduse korral koguma selleks tõendeid oma algatusel (haldusmenetluse seaduse (HMS) § 6). Kaebaja kinnisasja osas ei ole seda tehtud isegi minimaalsel määral. Objektiivsed takistused kaebaja soovide väljaselgitamiseks kinnisasja kasutamise osas puudusid. Otsuse nr 55 eelnõu kinnitati esimesel lugemisel 10.10.2022. Kaebaja sai kavandatavast omandipiirangust teada alles 10 päeva hiljem. Pärast otsuse eelnõuga tutvumist pöördus kaebaja kahes täpsustavas kirjas vastustaja poole, paludes selgitust, milles seisneb PlanS §-s 79 ette nähtud kavatsus ajutise planeerimis- ja ehituskeelu kehtestamise õigusliku aluse tähenduses. Sisulist vastust kaebaja ei saanud. Kaebaja kinnistu osas esitatud DP algatamise avaldus rauges üksnes seetõttu, et vallavalitsus asus esitama põhjendamatuid ja ebareaalseid nõudmisi, muutes ehitusõiguse kehtestamise võimatuks. Otsuses nr 55 väidetakse, nagu asuks kaebaja kinnistul väärtuslik kõrghaljastus. Ühelegi seda kinnitavale uuringule või hinnangule viidatud ei ole. Kaebaja kinnisasjal ei ole väärtuslikku kõrghaljastust, mis tuleks tingimusteta säilitada. Samuti on meelevaldne väita, et kaebaja kinnisasja jagamine 3300 m2 suurusteks elamukruntideks tooks kaasa haljastuse paratamatu hävimise. Otsuse nr 55 põhjendused ja eesmärk kaebaja kinnisasja osas on kaebajale 3(13)
3-24-136 teadmata. Isegi kui eeldada, et eesmärgiks on Viimsi valda uute elanike saabumise välistamine ja kõrghaljastuse maksimaalne säilitamine, ei ole tegemist proportsionaalse meetmega, sest kaebajale võidakse sellisel viisil tekitada väga suur varaline kahju. Viimsi valla ÜP lähteseisukohtade p-st 3.3 järeldub, et kaebaja kinnisasi kuulub selliste kinnisasjade hulka, kus ehitustegevus oleks ÜP arengusuundade ja põhimõtetega vastuolus. Ebaproportsionaalne on keelata kaebaja kinnisasjale (15 000 m2, minimaalne krundi suurus 3300 m2) kuni kolme täiendava väikeelamu rajamine, sest see suurendaks elanike arvu vaid mõne kuni mõneteistkümne inimese võrra. Kaebajale jääb arusaamatuks, millist eesmärki soovitakse saavutada kaebaja kinnisasjale keelu kohaldamisega olukorras, kus seal ei asu valla mets. Vastustaja ei ole tuvastanud usaldusväärsel viisil kogukonna soove. 2022. a kevadel viidi läbi küsitlus, millele saadi 830 vastust. Kuna Viimsi valla elanike arv on ca 25 000, siis moodustab vastuste arv elanikkonnast üksnes 3˗4%. See ei ole piisav, et teha järeldusi kogukonna soovidest. Usaldusväärsemal moel (uuringufirma poolt) 2022. a-l läbi viidud rahulolu-uuringu kohaselt leidis 73% vastajatest, et elukoha lähiümbruses on piisavalt rohealasid.
7.Viimsi vald palus jätta kaebuse rahuldamata. Vastustaja on otsuse nr 55 andmisel hoolega kaalunud ja põhjendanud ajutise planeerimis- ja ehituskeelu kehtestamise proportsionaalsust, arvestades keelu kehtestamise eesmärki ja ulatust, ÜP täpsusastet ja eripärasid ning planeerimise ja haldusmenetluse põhimõtteid. Keeld kehtestati üksnes reservmaale. Otsus nr 55 on motiveeritud ning sisaldab piisavalt kaalutlusi. Menetlus viidi läbi avatult ning avalikkust kaasates ja maaomanikke keelu seadmisest teavitades. ÜP lähteseisukohti koostades selgus, et üks kogukonna peamisi ootusi on loobumine hoonestatud alade laiendamisest rohealade arvelt. ÜP lähteseisukohtades on mh välja toodud eesmärk määrata tingimused valla elanike arvu kasvu tempo pidurdamiseks ning hoonestamata haljas- ja metsamaade kaitsmiseks ehitussurve eest, selleks vajadusel laiendades kohalikke looduskaitsealasid. Alal, kuhu jääb kaebaja katastriüksus, on vallal kavatsus muuta kehtiva ÜP kasutus- ja ehitustingimusi selliselt, et senisega võrreldes oleks eelistatud looduskeskkonna säilitamine ja kaitsmine, mille üheks väljundiks võib mh olla ka maa-ala üldplaneeringukohase juhtotstarbe muutmine. Kuigi kaebaja kinnisasja sihtotstarbeks on elamumaa, on kehtivas ÜP-s kaebaja kinnistu osaliselt väikeelamute maa (EV) ja osaliselt perspektiivne väikeelamumaa hajaasustusviisil (EHR). Ajutine planeerimis- ja ehituskeeld puudutab üksnes kaebaja kinnisasja seda osa, mis asub reservmaal. Seega ei piira keeld kaebaja otsustusvabadust kinnisasja selle osas suhtes, kus asub kaebaja elamu. Reservmaal asuva loodusliku koosluse on vastustaja määratlenud kui väärtusliku kõrghaljastuse. Vastustaja kasutas väljendit väärtuslik kõrghaljastus mitte erialase terminina, vaid viidates kõrghaljastusele kui väärtusele omaette. Väärtust ei oma üksnes haruldus või kõrgema väärtusklassi puu, vaid ka puistu tervikuna sõltumata väärtusklassist. Mis tahes ala hoonestamine toob paratamatult kaasa loodusliku haljastuse hävimise suuremal või vähemal määral. Eluhoonete rajamisega muudetakse tihti kavandatava hoone ümbruse vee-režiimi jms, mis paratamatult võib mõjutada negatiivselt ümbritsevate alade kõrghaljastust. Keeluga hõlmatud katastriüksused jagati otsuses nr 55 kolme gruppi, mille alusel määrati erinevad piirangud ning toodi välja vastavad kaalutlused ja põhjendused. Lähtudes vormivabaduse põhimõttest ei pidanud vald otstarbekaks tuua otsuse tekstis kaalutlusi ja
4(13)
3-24-136 põhjendusi välja üksikute katastriüksuste kaupa, kuna need oleks olnud ühetaolised ja korduvad. Ajutise planeerimis- ja ehituskeelu kehtestamisega ei otsustata, kas katastriüksusi, mille kohta keeld rakendub, on koostatava ÜP kohaselt võimalik hoonestada või mitte. Seega on omandipõhiõiguse riive keelu kehtestamisel osaline ja ajutine, hõlmates kindlaid tegevusi aja jooksul. Kaebajal ei saanud tekkida õiguspärast ootust, et tal on võimalik detailplaneeringu menetluse kaudu ÜP täies ulatuses ellu viia. Vastustaja saab kaebaja kavatsust elamuehituseks kaaluda detailplaneeringumenetluses. Vaidlustatud otsus ei sea keeldu detailplaneeringumenetluse algatamisele.
8.Tallinna Halduskohus jättis 29.05.2024 menetlusosaliste menetluskulud nende endi kanda.
otsusega
kaebuse
rahuldamata
ja
Uue ÜP koostamise algatamise otsuse kohaselt on üheks oluliseks eesmärgiks rahvastiku sisserände pidurdamine läbi seda soosiva maakasutuse juhtotstarvete määramise. ÜP-ga nähakse samuti ette olemasoleva rohevõrgustiku toimimine ja laiendamine. ÜP lähteseisukohtades (p 1) on toodud, et kolme aastakümnega on Viimsi valla elanike arv kasvanud pea neli korda – 5500 inimeselt 22 000-le arvestamata inimesi, kes ei ole end registreerinud valla elanikuks. ÜP lähteseisukohad (p 5) näevad ette elanike arvu kasvu kontrollimist, rakendades tänapäevaseid ruumilise planeerimise võtteid. 20 aasta pärast on vald koduks kuni 30 000 elanikule. ÜP lähteseisukohtades on välja toodud, et ÜP koostamise ajal võib osutuda asjakohaseks kehtestada ajutine planeerimis- ja ehituskeeld, mille eesmärgiks on sellise ehitustegevuse piiramine, mis ei ole kooskõlas koostatava ÜP koostamise eesmärgi või valla arengusuundade ja ruumiloome põhimõtetega või nende alusel koostatud ÜP ajakohase lahenduse või KSH aruande eelnõuga. ÜP lähteseisukohtade p 6.10 näeb ette tagada rohevõrgustiku toimimine, eelistades hajaasustusalal olemasolevate rohealade arendamist teiste kasutusviiside ees, laiendades võimalusel rohekoridoride piire, suurendades kaitsealade ulatust ning sidudes rohekoridorid ning tuumik- ja kaitsealad katkematuks terviklikuks rohevõrgustikuks. ÜP lähteseisukohtade ülesanded toetuvad 30.09.2022 ehitusõiguse rakendatuse uuringule. Uuringus leiti (lk 9), et Viimsi vallas on kokku realiseerimata elamuühikuid 1835 ning vastavalt võib lisanduvate elanike arv olla keskmiselt 5133 inimest. Need numbrid viitavad elanike arvu võimalikule suurenemisele ja seda üksnes elamumaa juhtotstarbega kinnisasjade osas. Järelikult sai vastustaja neid asjaolusid arvesse võtta ÜP lähteseisukohti sõnastades. Vastustaja tellimusel on koostatud 2021. a rohevõrgustiku toimivuse uuring. Uuringust nähtub (lk 71), et rohevõrgustiku teemaplaneeringut muutvad DP-d on vähendanud rohevõrgustiku puhveralade ulatust ca 15,3 ha ja haljastute ulatust ca 7,8 ha (sellest osaliselt rohekoridor). Probleemiks hinnati liiga kitsaid koridore ja juba kehtestatud DP-dest tulenevat ehitussurvet olemasoleval rohealal. Uuringu kohaselt tuleb tegeleda rohealade sidususe säilitamise ja taastamisega. Seega sai vastustaja neid asjaolusid arvesse võtta ÜP lähteseisukohti sõnastades. Samuti viidatakse ÜP lähteseisukohtades Viimsi elanike rahulolu-uuringule 2022. Uuringule vastas 1262 elanikku. Kohus nõustub kaebaja kriitikaga, et rahulolu-uuringu küsimustest ja antud vastustest ei ole välja loetavad arvamused, et rohelust oleks liiga vähe ning elanike arv kasvab liiga kiiresti. Samas on need probleemid tuvastatavad ehitusõiguse rakendatuse uuringust ja rohevõrgustiku toimivuse uuringust. Seetõttu ei saa omistada väga suurt tähendust vastustaja poolt 11.03˗03.04.2022 läbi viidud kaasamisküsitluse tulemustele. 830 inimese antud arvamus (610 inimest pidas oluliseks teemaks elanike arvu, 489 inimest looduskeskkonda) sai olla toetavaks asjaoluks lisaks läbiviidud uuringutele. 5(13)
3-24-136 Volikogu andis 17.01.2023 otsusega nr 4 vallavalitsusele ülesande koostada ÜP menetluse ajaks ajutise planeerimis- ja ehituskeelu analüüs, mille koostamist juhtis valla peaarhitekt. Arvestades ÜP lähteseisukohtade eesmärke oli volikogu poolt analüüsi tellimine uurimiskohustuse (HMS § 6) täitmine ÜP menetluses. Analüüsis leiti, et lähtudes ÜP lähteseisukohtade eelnõus toodud valla arengusuundadest ja ruumiloome põhimõtetest võib eeldada, et ÜP koostamisel tehakse ettepanek tänaste hoonestamata reservmaade hoonestamata jätmiseks, mistõttu on otstarbekas konfliktalale jäävatele hoonestamata või osaliselt hoonestatud katastriüksustele kehtestada ajutine planeerimis- ja ehituskeeld (lk 6). Võimalikud konfliktikohad jäävad reserveeritud rohevõrgustiku puhveraladele ning rohevõrgustiku koridori arengusuuna aladele. Analüüsis tehti ettepanek kehtestada keeld järgmistele hoonestamata reservmaadele: perspektiivne väikeelamute maa hajaasustusviisil (EHR), väikeelamute reservmaa (EVR), tööstuse ja ladude reservmaa (TR) või kergetööstuse reservmaa (TkR), äri- ja büroohoonete reservmaa (BR). ÜP lähteseisukohad, mis toetuvad ehitusõiguse rakendatuse ja rohevõrgustiku toimivuse uuringutele, ning sellega kooskõlas olev analüüs on jälgitavad. Ajutise planeerimis- ja ehituskeelu kohaldamise eeldus on PlanS § 79 lg 1 mõttes täidetud, kui vastustaja kavatseb muuta teatud maa-alade kehtiva ÜP järgseid juhtotstarbeid, kuid täpsemalt selgub lahendus ÜP menetluse tulemusel. Selliselt on vastustaja tegutsenud, mistõttu on täidetud PlanS § 79 lg-s 1 sätestatud eeldus ajutise planeerimis- ja ehituskeelu kohaldamiseks. PlanS § 79 lg-s 1 sätestatud aluse esinemine ei vabasta vastustajat otsuse tegemisel kaalutlusõiguse teostamisest konkreetsete kinnisasjade, nende hulgas kaebaja kinnisasja osas. Viimsi valla 2000. a ÜP kaardilt (dtl 162) on tuvastatav, et maa-alal, millel asub kaebaja kinnisasi, on kaks juhtotstarvet: 1) väikeelamute maa (EV) ja 2) perspektiivne väikeelamumaa hajaasustusviisil (EHR). Arvestades ajutise planeerimis- ja ehituskeelu analüüsi oli võimalik keeld rakendada kaebaja kinnisasja sellele osale, mille juhtotstarbeks on perspektiivne väikeelamumaa hajaasustusviisil (EHR). Analüüsi kaardi väljavõtte alusel on arusaadav, et selliselt vastustaja ka tegutses. Otsuse nr 55 lisa 3 (katastriüksuste nimekiri) kohaselt on kaebaja kinnisasi osaliselt hoonestatud (loetletud lisa 3 p-s 3). Otsuse resolutiivosa p-de 1 ja
1.3.kohaselt on sellisel kinnisasjal keelatud mh DP kehtestamine ÜP koostamise ajal, aga mitte kauemaks kui kaheks aastaks. Seega on vastustaja tegutsenud volituste piires (PlanS § 79 lg 2 p 1, lg 3). Vastustaja (peaarhitekt E. Mänd) teavitas kaebajat 19.10.2023 kirjaga sellest, et 10.10.2023 kinnitas vallavolikogu esimesel lugemisel otsuse nr 55 eelnõu, mille kohaselt kavatsetakse kehtestada ajutine planeerimis- ja ehituskeeld 132-le katastriüksusele, sh kaebaja kinnistule. Kaebajale anti võimalus avaldada seisukoht eelnõu kohta hiljemalt 05.11.2023. Keeld kehtestati 12.12.2023. Järelikult järgis vastustaja PlanS § 79 lg 5 nõudeid. Vastustaja teostas ärakuulamist õiguspäraselt. Kaebaja pöördus kahel korral peaarhitekt E. Männi poole, et saada täpsustavaid selgitusi vastustaja kavatsuse kohta PlanS § 79 lg 1 mõttes. Peaarhitekt selgitas 25.10.2023 kirjas kaebajale, et uue ÜP koostamisel lähtutakse eesmärgist vähendada ehitustegevuse laienemist hoonestamata haljas- ja metsaladele ning vastavalt kaalutakse kehtivas ÜP-s ehitamiseks mõeldud reservalade (sh perspektiivse väikeelamute maa hajaasustusviisil) ÜP juhtotstarbe muutmist. Kaebaja kinnisasja hõlmatust keeluga selgitati järgmiselt: 1) katastriüksus jääb alale, mille kehtiva ÜP on perspektiivne väikeelamute maa hajaasustusviisil; 2) katastriüksus on suuremas osas hoonestamata; 3) katastriüksuse kohta ei ole kehtestatud detailplaneeringut. 27.10.2023 kirjas selgitati, et vastustaja kaalub uues ÜP-s kehtivates ÜP-des reservmaa juhtotstarbega (EHR, EVR, BR, TR ja TkR) seni hoonestamata maa-alade hoonestamisest loobumist. Kirjas selgitati protsessi, mille tulemusena ajutise planeerimis- ja ehituskeelu katastriüksuste nimekiri tekkis. Eelnevast pidi kaebajale olema 6(13)
3-24-136 arusaadav keelu üldine eesmärk, keelu esemeks olevad kinnisasjad ning põhjus, miks kaebaja kinnisasja osa, mille juhtotstarve on perspektiivne väikeelamumaa hajaasustusviisil, on keeluga hõlmatud. Kaebaja esitas seisukoha ja vastuväited otsuse eelnõule 03.11.2023. Seega kuulati kaebaja ära enne haldusakti andmist. Vastustaja on otsuses nr 55 esitanud kaalutlused kaebaja kinnisasja osas (lk 12). Vastustaja selgitas kaebuse vastuses põhjendatult, et otsuse nr 55 kontekstis iseloomustab kasutatud väljend „väärtuslik kõrghaljastus“ kaebaja kinnisasja looduslikku kooslust. Otsuse nr 55 eesmärgiks oli välja tuua hoonestamata loodusliku kooslusega reservmaa alad, et ÜP menetluses saaks kaaluda, kas nende suhtes ehitusõiguse andmine on põhjendatud. Väärtusliku kõrghaljastuse mõiste kasutamine ei ole otsitud. Seda kinnitab kaebaja kinnisasja iseloom (puud ja alustaimestik, mis moodustavad ühtse massiivi, Maa-ameti geoportaali väljavõte, dtl 159) haldusakti andmise seisuga ning kaebaja naaberkinnisasjade (Mäelaane, Väike-Mäe, Mäemetsa, Lännekalda tee 7, Vana-Niidi, Uuetoa, Väike-Koplimetsa, Hundiuru tee 3, Hundiuru tee 1, Suur-Koplimetsa (ajutise planeerimis- ja ehituskeelu analüüsi kaart, dtl 161) iseloom. Kaebaja kinnisasja suhtes ei ole algatatud DP-d. Kaebaja viidatud DP algatamise avaldus ei oma tähendust otsuse nr 55 õiguspärasuse seisukohalt. Seega lähtus vastustaja õigesti sellest, et kaebaja kinnisasi on osaliselt hoonestamata ning hoonestamata osa suhtes ei ole DP menetlust algatatud. Ajutine planeerimis- ja ehituskeeld on ajutine kaebaja omandiõiguse piiramise meede. See kehtib ÜP koostamise ajal, aga mitte kauem kui kaks aastat. Ajutise planeerimis- ja ehituskeelu analüüsis (lk 8) on öeldud, et DP-de eeldatavat menetlusaega arvestades ei ole selline piirang ülemäära koormav. See kaalutlus on asjakohane, sest on usutav, et DP kehtestamine võib võtta kauem aega kui kaks aastat. Meede on proportsionaalne. Keelu eesmärk on välistada DP-de menetlemine, mille puhul ei ole samaaegselt toimuvast ÜP menetlusest tulenevalt selge, kas DP-d saab ehitusõiguse saamiseks kehtestada. Seega on meetme eesmärk välistada selliste DP-de menetlemisega seotud võimalikku aja- ja rahakulu. Otsusega nr 55 ei otsustata, kas keelu nimekirjas olevaid kinnisasju saab või ei saa tulevikus hoonestada. See otsustatakse konkreetses DP menetluses, arvestades sel ajal kehtiva ÜP-ga. Seega ei ole vastustaja kaebaja kinnisasja osas vastavat otsust veel teinud. Järelikult ei saa rääkida kaebaja omandiõiguse olulisest riivest. Kaebaja ei olnud keeluga hõlmatud kinnisasja osa hoonestanud ligi 23 aasta jooksul. Kaebajal ei saanud ÜP alusel tekkida usaldust, et Viimsi valla suundumused maakasutuse osas nii pika aja jooksul ei muutu. Vastustaja võib konkreetses DP menetluses kehtiva ÜP alusel otsustada, et ei võimalda hoonestamist. Järelikult ei saanud kaebajal tekkida õiguspärast ootust, et ta igal juhul saab reservmaad hoonestada. Ajutise planeerimis- ja ehituskeelu analüüsi selgituses rohevõrgustiku teemaplaneeringuga hõlmatud puhveralade osas ja kaebaja kinnisasja suhtes keelu kehtestamise vahel esineb vastuolu. Analüüsis on öeldud, et reserveeritud rohevõrgustiku puhveralad on teemaplaneeringuga kaitstud ning seetõttu puudub vajadus nendel aladel keelu kehtestamiseks. Teemaplaneeringu kaardi alusel asub kaebaja kinnisasi osaliselt rohevõrgustiku puhveralal (teemaplaneeringu leppemärk reserveeritud rohevõrgustiku puhverala). Sellest lähtuvalt justkui puudus vajadus keelu kehtestamiseks kaebaja kinnisasja suhtes. Arvestada tuleb aga võimalusega, et huvitatud isikul on võimalik rohevõrgustiku puhverala osas taotleda teemaplaneeringut muutvat DP-d (rohevõrgustiku teemaplaneeringu kohaselt on erandkorras puhveralal lubatud maakasutust muuta elamumaaks, rohevõrgustiku teemaplaneering ei välista puhveralale uute väikeelamute ehitamist). Rohevõrgustiku uuring 7(13)
3-24-136 (lk 71) näitas, et rohevõrgustiku teemaplaneeringut muutvad DP-d on vähendanud rohevõrgustiku puhveralade ulatust ca 15,3 ha ja haljastute ulatust ca 7,8 ha (sellest osaliselt rohekoridor). Uue ÜP suundumuseks on rohevõrgustiku toimimise tagamine, mis eelduslikult puudutab rohevõrgustiku puhverala. Sellest avaliku huvi tagamisest lähtuvalt oli vastustajal õigus ajutise planeerimis- ja ehituskeeluga hõlmata ka need maa-alad, mis on reservmaad ja asuvad hetkel rohevõrgustiku puhveralal. Eesmärk on nende maa-alade osas tagada võimalus ÜP menetluse käigus otsustada, millist ÜP juhtotstarvet tulevikus eelistada. Kokkuvõttes on vastustaja võtnud aluseks avaliku huvi ÜP koostamise näol ning on õiguspärastest kaalutlustest lähtuvalt kehtestanud ajutise planeerimis- ja ehituskeelu kaebaja kinnisasja selle osa suhtes, mis on hoonestamata. MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD APELLATSIOONIMENETLUSES
9.Kaebaja palub 28.06.2024 apellatsioonkaebuses (täiendatud 27.02.2026 ja 24.03.2026) tühistada Tallinna Halduskohtu 29.05.2024 otsus ja teha uus otsus, millega rahuldada kaebus. PlanS § 79 lg 1 mõte seisneb selles, et ÜP koostamise korraldajal peab olema selgelt määratletaval kujul mitte üksnes eesmärk, vaid ka vahend. Vastustaja on kirjavahetuses kaebajaga ning ka halduskohtule esitatud seisukohas küll sõnastanud ajutise planeerimis- ja ehituskeelu eesmärgi (tuleb muuta kaebaja kinnistu suhtes kehtivaid tingimusi), kuid ei ole avanud vähimalgi määral seda, kuidas kehtivaid tingimusi muuta kavatsetakse. Halduskohus asus otsuses seisukohale, et vastustaja ei pidanudki kinnisasja omanikku ära kuulama ega sisuliselt kaasama. Samas keelu elluviimine tähendab kaebaja jaoks suurt varalist kahju. Kaasamine jäi formaalseks, rääkimata sellest, et otsuse nr 55 eelnõu kinnitati juba esimesel lugemisel enne kui kinnistute omanikud üldse teada said, et nende kinnistud kavatsetakse väärtusetuks muuta. Ajutise planeerimis- ja ehituskeelu analüüs ja selle väljakuulutamisel kohalike võimuesindajate poolt tehtud avaldused on retoorilised ning enamuse meeldimisele orienteeritud. Keeld hõlmas 130 kinnistut. Neist ca 90% on äri-, metsa- või maatulundusmaa sihtotstarbega ega tekita täiendavat ehitussurvet. Nende omanikel ei olegi põhjust olla keelu vastu ega maksimaalsel tasemel kaasatud. Samas selliseid kinnistuid, kus kehtiva ÜP alusel asub elamumaa (sh kaebaja kinnistu), on keeluga hõlmatud vaid mõni üksik. Nende kinnistute puhul tähendab keelu kehtestamine märkimisväärset majanduslikku kahju kinnistu otsese turuväärtuse vähenemise näol. Nende kinnistute omanikud oleks tulnud ära kuulata sisuliselt. Kaebaja ei nõustu halduskohtu seisukohaga, et vastustaja on täitnud uurimiskohustuse. Kohus on ka ise möönnud (otsuse p 52), et ajutise planeerimis- ja ehituskeelu analüüs kinnitab, et kaebaja kinnistu suhtes ei ole keelu kohaldamine vajalik. Kaebaja kinnistu on keeluga hõlmatud meelevaldselt ja põhjendamatult. Kaebaja kinnistul ei ole väärtuslikku kõrghaljastust, vaid täiesti tavaline kõrghaljastus. Seetõttu on sisutu kohtu väide, et avalikes huvides on kaebaja kinnitu kui roheala kaitse ehitussurve eest. Seisukoht, et igasugune kõrghaljastus on väärtuslik, ei põhine tõenditel ega seadusel. Sellest peegeldub kohtu maailmavaateline positsioon. Kaebaja esitab asja juurde võtmiseks vastustaja 2025. a lõpus tellitud OÜ Nordic Botanical koostatud eksperthinnangu „Mõnede Viimsi valla kehtestatava üldplaneeringu rohealade probleemkohtade looduskaitseline eksperthinnang“. Eksperthinnangust nähtub selgelt, et kaebaja kinnistu jääb alale, kuhu rohekoridor ei sobi. Ainuüksi see tõsiasi muudab otsuse nr 55 kaebaja osas põhjendamatuks. Rohevõrgustiku laiendamise vajalikkuse oleks pidanud tuvastama juba enne ajutise planeerimis- ja ehituskeelu kohaldamist. Kaebaja juhtis 8(13)
3-24-136 13.05.2025 kirjas vastustaja tähelepanu asjaolule, et maakonnaplaneeringust nähtuvalt ei ulatu rohevõrgustik kaebaja kinnistule. Vastustaja pidi olema sellest asjaolust otsuse nr 55 vastuvõtmisel teadlik. Vastustaja ei ole sellele kirjale seni reageerinud. Otsuse nr 55 lisa 3 nimekiri tõendab, et vastustaja väide suure töökoormuse kohta, mis ei võimaldanud puudutatud kinnistute omanikega enne keelu kehtestamist läbi rääkida, on paljasõnaline. Nimekirjast nähtub, et elamumaa sihtotstarbega hoonestatud kinnistuid on üksnes seitse. Samuti palub kaebaja asja juurde võtta halduskohtu 17.10.2025 otsuse nr 3-24-626, milles on kohus andnud hinnangu vastustaja suhtumisele vallaelanikesse, kes soovivad teostada enda põhiõigusi või kaitsta end omavalitsuse sekkumise ja võimu kuritarvitamise eest.
10.Viimsi vald palub 05.09.2024 vastuses jätta apellatsioonkaebus rahuldamata, jäädes varem esitatud seisukoha juurde. Otsus nr 55 on kaalutlusvigadeta, asjakohane ja õiguspärane. Ajutine planeerimis- ja ehituskeeld riivab kaebaja omandiõigust. Samas on see ajutine ja seatud üksnes kaheks aastaks, seega mitte oluline. Vald on otsuse nr 55 andmisel hoolega kaalunud ja põhjendanud ajutise planeerimis- ja ehituskeelu kehtestamise proportsionaalsust ning põhjendatust katastriüksusete kaupa, arvestades ajutise planeerimis- ja ehituskeelu kehtestamise eesmärki ja ulatust, üldplaneeringu täpsusastet ja eripärasid ning planeerimise ja haldusmenetluse põhimõtteid.
11.27.02.2026 esitas kaebaja avalduse jätkata haldusasja menetlust Viimsi Vallavolikogu 12.12.2023 otsuse nr 55 õigusvastasuse tuvastamise nõudes kaebaja kinnisasja puudutavas osas.
RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED
Jätkutuvastuskaebusele üleminek
12.Viimsi Vallavolikogu 12.12.2023 otsusega nr 55 kehtestati ajutine planeerimis- ja ehituskeeld Viimsi valla haldusterritooriumi üldplaneeringu koostamise ajaks, aga mitte kauemaks kui kaheks aastaks alates otsuse jõustumisest. Seega on otsuse nr 55 mõju kaebajale käesolevaks ajaks lõppenud ja esitatud tühistamisnõue eesmärgipäratu. HKMS § 152 lg 1 p 4 kohaselt lõpetab kohus määrusega menetluse, kui kaebuses vaidlustatud haldusakt on kehtetuks tunnistatud või kaebuses nõutav haldusakt on antud või toiming tehtud. Seda sätet on kohtupraktikas kasutatud menetluse lõpetamiseks ka juhul, kui haldusakt on oma kehtivuse kaotanud ehk haldusakt on ammendunud (nt Riigikohtu 27.11.2025 otsus nr 3-23-885, p 30 ja seal viidatud kohtupraktika). Kohus ei lõpeta menetlust nimetatud sätte alusel, vaid jätkab menetlust haldusakti õigusvastasuse tuvastamiseks, kui see on vajalik kaebaja õiguste kaitseks ja kaebaja seda taotleb (HKMS § 152 lg 2). 27.02.2026 esitas kaebaja ringkonnakohtule avalduse, milles palus menetlust jätkata vaidlustatud akti õigusvastasuse tuvastamise nõudes.
13.Riigikohus on 28.10.2020 määruses nr 3-20-580 (p 12) selgitanud, et õigusvastasuse tuvastamise nõudele üleminek HKMS § 152 lg 2 alusel teenib ressursside otstarbeka kasutamise eesmärki olukorras, kus kohus ja menetlusosalised on kohtuasja menetluse käigus olulise osa vaidluse lahendamiseks vajalikust tööst ära teinud. Samuti on säte abiks kaebajale, kes on valinud oma õiguste kaitseks õigel ajal õige õiguskaitsevahendi, kuid kelle esitatud nõuet pole temast sõltumatult muutunud asjaolude tõttu enam võimalik rahuldada. Nende eesmärkide valguses ei ole kohus, kes otsustab kaebuse muutmise lubatavuse üle HKMS § 152 lg 2 alusel, seotud tuvastamiskaebuse esitamise piirangutega, mis on sätestatud HKMS § 45 lg-s 2. HKMS § 152 lg 2 alusel tuvastamisnõudele üleminek ei eelda ka kaebuse muutmist, sest tühistamiskaebus hõlmab vastustaja tegevuse õigusvastasuse tuvastamise nõude (nt Riigikohtu 04.12.2017 otsus nr 3-15-873, p 34). Kaebaja pöördus otsuse nr 55 vaidlustamiseks halduskohtusse tähtaegselt ja halduskohus on kaebuse sisuliselt läbi vaadanud. Menetluse jätkamine tuvastamisnõudes võib aidata vältida võimalikke uusi 9(13)
3-24-136 kohtuvaidlusi ja annab kaebajale õigusrahu. Lisaks on kaebaja viidanud soovile esitada Viimsi valla vastu kahjunõue.
14.Eeltoodu põhjal lubab ringkonnakohus kaebajal minna HKMS § 152 lg 2 alusel seniselt tühistamisnõudelt üle nõudele tuvastada Viimsi Vallavolikogu 12.12.2023 otsuse nr 55 osaline õigusvastasus. Täiendavad tõendid
15.Kaebaja on koos 24.03.2026 menetlusdokumendiga esitanud asja materjalide juurde võtmiseks täiendavaid tõendeid. Ringkonnakohus keeldub asja materjalide juurde võtmast kaebaja 13.06.2025 kirja Viimsi Vallavalitsusele (dtl 418˗421), mis puudutab kaebaja arvamust ja ettepanekuid Viimsi valla ÜP eskiislahendusele. Tõend ei ole asjakohane (HKMS § 62 lg 2), sest praeguse vaidluse ese ei ole Viimsi valla uus ja alles menetlusjärgus olev ÜP lahendus. Lisaks hindab halduskohus haldusakti õiguspärasust selle andmise aja seisuga (HKMS § 158 lg 2), mistõttu ei saa Viimsi Vallavolikogu 12.12.2023 otsuse õiguspärasus kuidagi sõltuda kaebaja 13.06.2025 väljendatud seisukohtadest. Tallinna Halduskohtu 17.10.2025 otsusel nr 3-24-626 otsusel (dtl 428˗453) aga puudub praeguse vaidlusega seos ning ka see tõend tuleb jätta vastu võtmata.
16.Ringkonnakohus peab asja õigemaks lahendamiseks (HKMS § 198 lg 3) vajalikuks võtta asja materjalide juurde kaebaja 24.03.2026 menetlusdokumendile lisatud „Mõnede Viimsi valla kehtestatava üldplaneeringu rohealade probleemkohtade looduskaitselise eksperthinnang“ (dtl 392˗416). Ehkki ka sellest eksperthinnangust ei sõltu vaidlustatud otsuse nr 55 õiguspärasus või õigusvastasus, ilmestab see ometi muu hulgas, milliste ekspertiiside tegemiseks oli vajalik ajutine planeerimis- ja ehituskeeld vallas kehtestada. Vaidluse asjaolude ja kaebaja väidetega seondub ka otsuse nr 55 eelnõu lisa 3 (dtl 422˗426), mille ringkonnakohus võtab samuti asja materjalide juurde. Apellatsioonkaebuse lahendamine
17.Apellatsioonkaebuse väited ei anna alust halduskohtu otsust muuta ega tühistada.
18.Vaidlustatud otsus nr 55 ei riku kaebaja õigusi. Otsusega nr 55 kehtestati ajutine planeerimis- ja ehituskeeld Viimsi valla haldusterritooriumi ÜP koostamise ajaks, aga mitte kauemaks kui kaheks aastaks alates otsuse jõustumisest otsuse lisas 3 loetletud katastriüksustele, sh keelati detailplaneeringute kehtestamine, ehitusloa andmine ehitise püstitamiseks, projekteerimistingimuste andmine ja katastriüksuse senise sihtotstarbe muutmine (teatud eranditega). Kaebajal ei olnud otsuse nr 55 kehtestamisel pooleli mitte ühtegi menetlust Viimsi vallas, mis oleks otsuse nr 55 tõttu jäänud kaheks aastaks n-ö pausile: esitatud ei olnud ei DP algatamise, ehitusloa ega projekteerimistingimuste taotlust. Järelikult ei rikkunud otsus nr 55 kuidagi kaebaja subjektiivseid õigusi. Haldusmenetluses esitatud abstraktset soovi kinnistu jagada ja seal kunagi ehitustegevusega alustada otsus nr 55 ei mõjutanud. Viimsi valla peaarhitekt on kaebajale 25.10.2023 vastuses (dtl 133 jj) selgitanud, et DP koostamise ja menetlemise tavapärane kestus Viimsi vallas on sarnane kavandatava keelu kehtivusajaga. Seega ei olnud keelu kehtivusajal võimatu ei DP algatamine, DP koostamine ega selle vastuvõtmine. Kaebaja väited, nagu ta oleks otsuse nr 55 tõttu kandnud kahju (ettevalmistused DP algatamiseks jmt), on tõendamata. Otsuse nr 55 kehtivusajal ei olnud kaebaja omandi valdamine, kasutamine ega käsutamine piiratud. Õige ei ole ka kaebaja väide, et vaidlustatud otsuse tõttu vähenes tema kinnisasja väärtus. Mõistagi mõjutab kinnisasja väärtust sellele antud ehitusõigus või kõrgema tasandi planeeringus sätestatud juhtotstarbest tulenev ehitusõiguse saamise potentsiaal. Kaebajal ei olnud osutatud kolmele ehituskrundile ehitusõigust vaidlustatud otsuse vastuvõtmise ajal. Soovitud kruntimise ja 10(13)
3-24-136 ehitusõiguse saamise potentsiaal aga vaidlustatud otsuse tegemise tõttu oluliselt ei vähenenud, sest esiteks – nagu juba eespool märgitud – kulunuks reaalse ehitusõiguse saamisele suunatud DP menetlusele ajutise kehituskeelu kehtivusajaga samaväärne aeg. Teiseks ei saa ajutise ehituskeelu kehtestamisest järeldada, et tulevikus muutub kaebaja soovitud arendusperspektiivi realiseerimine võimatuks. Teisisõnu tähendab see, et vaidlustatud otsuse tegemise ajal oli kaebajal kinnistu, mille väärtust iseloomustas see, et soovitud kolmeks krundiks jagamine oli põhimõtteliselt võimalik, ent eeldas umbes 2 aasta pikkust DP menetlust, ning täpselt samasugusele kirjeldusele vastav kinnistu on kaebajal ka ajutise ehituskeelu kehtivuse lõppemisel.
19.ÜP eesmärk on kogu valla või linna territooriumi või selle osa ruumilise arengu põhimõtete ja suundumuste määratlemine (PlanS § 74 lg 1) ja ükski ÜP pole igavene (vrd PlanS § 92, ÜP ülevaatamise kohustus). ÜP koostamise korraldaja võib kehtestada ÜP koostamise ajaks planeeringualal või selle osal ajutise planeerimis- ja ehituskeelu, kui koostatava planeeringuga kavatsetakse muuta planeeringuala kohta varem kehtestatud kasutamis- ja ehitustingimusi (PlanS § 79 lg 1). Küsimuse, kas on vaja koostada uus ÜP ja selle menetlemise ajal kohaldada ajutist ehitus- ja planeerimiskeeldu (sh, kas ja kuidas kavatsetakse muuta varem kehtinud kasutamis- ja ehitustingimusi), lahendab kohaliku omavalitsuse üksus (PlanS § 74 lg 8). Kohaliku omavalitsuse üksuse tahe PlanS § 79 lg 1 tähenduses formeerub demokraatlike valimiste tulemusel valitud saadikute tahtest, mis omakorda saab realiseeruda saadikute valmistel väljendatud seisukohtade ja maailmavaadete tulemusena. Mandaat, mille alusel kohaliku omavalitsuse üksus tegutseb, on valimistulemused. Teisisõnu on küsimus sellest, kas vald vajab uut kaasajastatud ÜP-d ja millised on need väärtused, mida uus ÜP peaks endas kandma, algselt poliitiline otsus, mida planeeringu hilisemas staadiumis tasakaalustab avalik menetlus ja kõigi asjast huvitatute kaasamine. Seetõttu ei ole asjakohane kaebaja arutlus teemal, kas Viimsi vallas perioodil 11.03˗03.04.2022 toimunud kaasamisküsitlus või Viimsi elanike rahulolu-uuring 2022 olid piisavalt esinduslikud. PlanS § 79 lg 1 alusel on ajutise planeerimis- ja ehituskeelu kohaldamine konkreetse kinnistu suhtes põhjendatud, kui kavatsus muuta seal kasutamis- ja ehitustingimusi pole meelevaldne. Praegusel juhul on kaebaja kinnistut puudutavas osas vastustaja poolt esitatud põhjendused olnud piisavad ajutise keelu kohaldamiseks. Keelu kehtestamise eeldus ei ole üksikasjaliku plaani olemasolu, kuidas kavatsetakse ÜP-ga kinnisomandi kasutamist piirata, vaid kinnisomandi kasutamise piiramise vajaduse ja võimalikkuse kindlakstegemine on keelu kehtestamise üks eesmärk.
20.Otsuses nr 55 on piisava põhjalikkusega esitatud argumentatsioon, miks on ajutise keelu kehtestamine vajalik. Viidatud on ÜP lähteseisukohtade eelnõule (mis valmis avaliku menetluse tulemusel) ja ajutise planeerimis- ja ehituskeelu analüüsile (dtl 105 jj). Analüüsis jõuti järeldusele, et peamine vastuolu valla territooriumil kehtivate ÜP kohaste kasutamis- ja ehitustingimuste ning valla kavatsuste vahel uue ÜP koostamisel hõlmavad hoonestamata haljasmaade kasutuselevõttu ehitamiseks mõeldud reservaladel. Analüüsis leiti, et selles osas on vastuolu piisavalt kaalukas nendele aladele ajutise planeerimis- ja ehituskeelu kehtestamiseks, et keskenduda uue ÜP koostamisel alternatiivsete ruumiliste lahenduste kaalumisele. Otsuse lk-l 4 on põhjendatud, et juhul, kui koostatavas ÜP-s otsustatakse senine reservmaa juhtotstarve asendada ÜP juhtotstarbega, mis ala hoonestamist ei võimalda, siis puudutab see otseselt nendele aladele jäävate katastriüksuste omanike huvisid. Seetõttu tuleb vastava otsuseni jõuda tuginedes planeeringu koostamise käigus tehtavatele uuringutele, kaasates laiapõhjaliselt huvigruppe ning käsitledes tasakaalustatult erahuvisid ja avalikku huvi. Kuna sellist otsust on lähtudes Viimsi haldusterritooriumi ÜP lähteseisukohtade eelnõus seatud valla arengusuundadest ja ruumiloome põhimõtetest kavas kaaluda, samas ei saa seda teha kiiresti ja kergekäeliselt, pidas vald otstarbekaks kehtestada eelpool nimetatud 11(13)
3-24-136 reservaladele ajutine planeerimis- ja ehituskeeld. Konkreetselt kaebaja kinnistu osas on põhjendused esitatud otsuse lk-l 12: ajutise planeerimis- ja ehituskeelu kehtestamise eesmärgiks on tagada nn planeerimisrahu Viimsi valla haldusterritooriumi ÜP koostamise ajaks, aga mitte kauemaks kui kaheks aastaks. Selle aja jooksul on kavas läbi viia ÜP koostamiseks vajalikud alusuuringud, keskkonnamõju ja teiste asjakohaste mõjude strateegiline hindamine ning kaasates laiapõhjaliselt huvigruppe ja valla elanikke koostada ÜP ruumiline lahendus. /.../ ÜP tervikliku koostamise kontekstis on oluline vaadata kõiki aluspõhimõtteid koosmõjus. Nii ei pruugi kolme eramukrundi rajamine hajaasustusalal omada suurt mõju valla elanike arvu kasvule, ent siiski olla arvestatava mõjuga kompaktsete metsalade säilimisele. Teadaolev vastuolu katastriüksusele ehitamisel seisneb selles, et katastriüksuse kogu ulatuses minimaalsuurusega elamukruntideks jagamisel kehtivates ÜPdes määratud tingimustel viiks paratamatult kinnistul asuva väärtusliku kõrghaljastuse hävinemiseni, mis ei vasta koostatava ÜP lähteseisukohtadele. Täiendavalt on valla peaarhitekt kaebajale 27.10.2023 (dtl 136) selgitanud, et vald kaalub uues ÜP-s kehtivates ÜP-des reservmaa juhtotstarbega (EHR, EVR, BR, TR ja TkR) seni hoonestamata maa-alade hoonestamisest loobumist. Ajutise ehituskeelu kehtestamine kinnisasjadele, mis määratletakse üldiste tunnuste alusel, lähtudes algatatud ÜP lähteülesandes defineeritud üldpõhimõtetest, on lubatav ja ajutise ehituskeelu eesmärgiga kooskõlas. Konkreetse kinnistu suhtes keelu kohaldamine oleks lubamatu eelkõige juhul, kui kinnistu neile üldistele tunnustele ilmselgelt ei vasta. Siinsel juhul see nii ei ole. Ajutise ehituskeelu eesmärk on säilitada senise maakasutuse osas uue ÜP algatamisel valitsev status quo, et oleks võimalikud avarad võimalused koostada ÜP lähteülesandele vastav planeeringulahendus.
21.Nagu öeldud, on ülal viidatud põhjendused kaebaja kinnistu osas ajutise planeerimis- ja ehituskeelu kehtestamiseks piisavad. Need põhjendused ei pruugi kaebajale meeldida, kuid tähele tuleb panna, et põhiliseks põhjuseks nn planeerimisrahu kehtestamisel oli alusuuringute tegemise vajadus. Seadusele ei tugine kaebaja väide, et vastavad uuringud oleks pidanud tehtama juba enne keelu kohaldamist. Sellise tõlgenduse puhul muutuks ajutise planeerimis- ja ehituskeelu kohaldamine sisutuks. Nii ongi vahepealsel perioodil valminud kaebaja viidatud „Mõnede Viimsi valla kehtestatava üldplaneeringu rohealade probleemkohtade looduskaitseline eksperthinnang“, mille kohaselt ei annaks Leppneeme tee ja Reinu tee ristmikust edelasse jääva ala jätmine rohekoridoriks väga suurt lisaefekti. Viidatud uuring saab kaebaja väiteid toetada järgnevas ÜP menetluses. Ka ülejäänud kaebaja väited, mis puudutavad üldiselt küsimust, miks peaks kaebaja saama oma kinnistut hoonestada talle sobival viisil (nt kui väärtuslik on mets kaebaja kinnistul, millised oleksid kompromissvariandid kaebaja kinnistu hoonestamiseks, kas kinnisomandi kitsendus on kompenseeritav jne), ei ole asjakohased praeguses vaidluses. Valla peaarhitekt on kaebajale koduvalt selgitanud (vt 25.10.2023 (dtl 133 jj), 27.10.2023 (dtl 136) ja 22.11.2023 (dtl 147) vastused), et otsusega nr 55 ei otsustatud, kas ja mil määral on võimalik kaebaja kinnistut hoonestada, vaid et see on küsimus, mis lahendatakse järgnevas, ehk ÜP menetluses.
22.Põhjendamatu on kaebaja etteheide, et teda ei kaasatud piisavalt menetlusse. 19.10.2023 kirjaga teavitas Viimsi vald maaomanikke ajutise planeerimis- ja ehituskeelu kehtestamise kavatsusest ja põhjustest (dtl 124 jj). Kirjale oli lisatud otsuse eelnõu, millele oli soovi korral võimalus esitada oma seisukoht ja vastuväited. Kaebaja kasutas seda võimalust korduvalt ja sai Viimsi vallalt neile vastused 25.10.2023, 27.10.2023 ja 22.11.2023. Valla vastused ei ole formaalsed, vaid vastavad kaebaja etteheidetele konkreetselt. Lisaks vastati kaebaja vastuväidetele ka otsuses nr 55. Kaebaja ei ole kohtumenetluses näidanud, millised kaebaja asjakohased seisukohad on haldusmenetluses jäänud tähelepanuta või vastuseta. Asjaolu, et vald kaebaja seisukohtadega ei nõustunud, ei tähenda, et kaebajat poleks nõuetekohaselt ära kuulatud. 12(13)
3-24-136
23.Eelnevast tulenevalt jääb apellatsioonkaebus rahuldamata ja halduskohtu otsus muutmata (HKMS § 200 p 1). Vastavalt HKMS § 108 lg-le 1 ja § 109 lg-le1 jäävad menetlusosaliste apellatsiooniastme menetluskulud nende endi kanda. (allkirjastatud digitaalselt)
13(13)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonüümitud. Andmed on informatiivsed.