X. X ja Y. Y kaebus tühistada Harku Vallavalitsuse 12.09.2024 otsusega nr 165 „Ehitusloa andmine üksikelamu ja abihoonete püstitamiseks Türisalu küla, Xxxxx xxx 14 maaüksusele“ antud ehitusluba nr 2412271/06575 ja tühistada Harku Vallavalitsuse 19.11.2024 korraldus nr 468 „Harku Vallavalitsuse 12.09.2024 otsusega nr 165 antud ehitusloa nr 2412271/06575 peale esitatud vaide rahuldamata jätmine“. Kaebajad - X. X ja Y. Y Kaebajate esindajad - vandeadvokaat Heili Püümann ja advokaat Klen Teder Vastustaja – Harku vald, volitatud esindaja Alle-Riin Siimo Kolmas isik – OÜ Sirina Kinnisvara (registrikood: 11645616), lepinguline esindaja Tõnis Kõiv Kohtuistung 09.02.2026
Menetlusosalised
Asja läbivaatamise vorm
RESOLUTSIOON
1.Rahuldada kaebus. Tühistada Harku Vallavalitsuse 12.09.2024 otsusega nr 165 „Ehitusloa andmine üksikelamu ja abihoonete püstitamiseks Türisalu küla, Xxxxx xxx 14 maaüksusele“ antud ehitusluba nr 2412271/06575 ja Harku Vallavalitsuse 19.11.2024 korraldus nr 468 „Harku Vallavalitsuse 12.09.2024 otsusega nr 165 antud ehitusloa nr 2412271/06575 peale esitatud vaide rahuldamata jätmine“.
2.Mõista Harku vallalt kaebajate kasuks välja menetluskulud kokku summas 4752.20 eurot (sh käibemaks). Vastustaja ja kolmanda isiku menetluskulud jätta nende endi kanda.
3.Kohtuotsuse avaldamisel asendada kaebajate nimed ja elukoha aadress tähemärgiga.
Otsuse peale võib esitada apellatsioonkaebuse Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul otsuse avalikult teatavakstegemisest arvates, so hiljemalt 20.04.2026 (halduskohtumenetluse seadustiku (HKMS) § 181 lg 1). Vastuseks esitatud apellatsioonkaebusele võib teine menetlusosaline esitada vastuapellatsioonkaebuse 14 päeva jooksul apellatsioonkaebuse
vastuapellatsioonkaebuse esitajale kättetoimetamisest arvates või ülejäänud apellatsioonitähtaja jooksul, kui see on pikem kui 14 päeva (HKMS § 184). Kui apellant soovib asja arutamist kohtuistungil, tuleb tal seda apellatsioonkaebuses märkida, vastasel korral eeldatakse, et ta on nõus asja lahendamisega kirjalikus menetluses (HKMS § 182 lg 1 p 9).
ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
1.X. X ja Y. Y omavad kaasomanikena kinnistut aadressil Harku vald, Xxxx küla, Xxxxx xxx xx (edaspidi Xxxxx xxx xx kinnistu).
2.OÜ-le Sirina Kinnisvara kuulub kinnistu aadressil Harku vald, Türisalu küla, Xxxxx xxx 14 (katastritunnus – xxxxx:xxx:xxxx; edaspidi Xxxxx xxx 14 kinnistu), mis piirneb Xxxxx xxx xx kinnistuga. Harku Vallavalitsusele esitati 04.06.2021 ehitisregistri kaudu taotlus nr 2111271/14168 üksikelamu ja abihoonete püstitamise ehitusloa saamiseks Xxxxx xxx 14 kinnistule (dtl 4359). Ehitusloa taotlusele lisati Harku Vallavalitsuse 27.07.2021 korraldusega nr 505 „Projekteerimistingimuste andmine Türisalu külas Xxxxx xxx 14 üksikelamu ja abihoonete püstitamiseks ehitusprojekti koostamiseks“ antud projekteerimistingimused (edaspidi 2021. aasta PT) (dtl 62-64). 2021. aasta PT kehtisid kuni 27.07.2024 (kaasa arvatud). Harku Vallavalitsuse ehitus- ja kasutuslubade komisjoni 12.09.2024 otsusega nr 165 „Ehitusloa andmine üksikelamu ja abihoonete püstitamiseks Türisalu küla, Xxxxx xxx 14 maaüksusele“ (dtl 65-66) otsustati anda ehitusluba nr 2412271/06575 üksikelamu (ehitisregistri kood 121359157), saunamaja (ehitisregistri kood 121361844) ja majandushoone (ehitisregistri kood 121361845) püstitamiseks vaidlusalusele kinnistule (edaspidi ehitusluba) (dtl 67-82).
3.X. X ja Y. Y esitasid Harku valla 12.09.2024 otsusele nr 165 vaide (dtl 2-6), mis jäeti Harku Vallavalitsuse 19.11.2024 korraldusega nr 468 „Harku Vallavalitsuse 12.09.2024 otsusega nr 165 antud ehitusloa nr 2412271/06575 peale esitatud vaide rahuldamata jätmine“ rahuldamata (dtl 7-12).
4.18.12.2024 saabus Tallinna Halduskohtule X. X ja Y. Y kaebus tühistada Harku Vallavalitsuse 12.09.2024 otsusega nr 165 „Ehitusloa andmine üksikelamu ja abihoonete püstitamiseks Türisalu küla, Xxxxx xxx 14 maaüksusele“ antud ehitusluba nr 2412271/06575 ja tühistada Harku Vallavalitsuse 19.11.2024 korraldus nr 468 „Harku Vallavalitsuse 12.09.2024 otsusega nr 165 antud ehitusloa nr 2412271/06575 peale esitatud vaide rahuldamata jätmine“. Ühtlasi palusid kaebajad esialgse õiguskaitse korras peatada Harku Vallavalitsuse 12.09.2024 otsuse nr 165 „Ehitusloa andmine üksikelamu ja abihoonete püstitamiseks Türisalu küla, Xxxxx xxx 14 maaüksusele“ kehtivus kuni käesolevas haldusasjas tehtava lõppotsuse jõustumiseni.
5.18.12.2024 määrusega võttis Tallinna Halduskohus kaebuse menetlusse. Ühtlasi otsustas kohus kohaldada HKMS § 252 lg 4 alusel esialgset õiguskaitset ja peatada Harku 2
Vallavalitsuse 12.09.2024 otsusega nr 165 antud ehitusloa nr 2412271/06575 kehtivus kolmekümneks (30) päevaks ehk kuni 17.01.2025 (k.a) (vt määruse resolutsioon p 7). Tallinna Halduskohtu 24.01.2025 määrusega otsustas kohus: 1) Jätta vastustaja ja kolmanda isiku taotlus kaebuse läbi vaatamata jätmiseks rahuldamata. 2) Peatada esialgse õiguskaitse korras Harku Vallavalitsuse 12.09.2024 otsusega nr 165 antud ehitusloa nr 2412271/06575 kehtivus kuni käesolevas asjas tehtava lõpplahendi jõustumiseni. Asjas toimus kohtuistung 09.02.2026.
6.1.Kaebajad toovad esmalt välja, et neile kuulub kaasomanikena Xxxxx xxx xx kinnistu. Xxxxx xxx xx kinnistul asuv majapidamine, üle 200-aastase ajalooga põlistalu, on kaebajate elukoht. Samuti kasutavad kaebajad Xxxxx xxx xx kinnistut sporthobuste pidamiseks. Kinnistul asuvatel karjamaadel elab pidevalt kuni 10 hobust. Hobuseid hoitakse sageli Xxxxx xxx xx kinnistut läbiva tee (ametlik nimi „Xxxxx xxx“) ääres, mis ei ole rajatis ehitusseadustiku (edaspidi EhS) § 92 lg 1 tähenduses, vaid mida tuleb tegelikkuses käsitada inimeste, hobuste ja sõidukite liikumise mõjul iseenesest tekkinud rajana keskkonnaseadustiku üldosa seaduse (edaspidi KeÜS) § 33 lg 2 tähenduses. Täpsemalt, Xxxxx xxx ääres asuvad hobuste koplid (aedikud, kus hobused viibivad). Xxxxx xxx xx kinnistu piires kuulub Xxxxx xxx kaebajate eraomandisse. Endale kuuluvas ulatuses kasutavad kaebajad Xxxxx xxxd mh ja eelkõige hobuste treenimiseks, piki teerada liikumiseks, jalutamiseks jne. Kaebajad kasutavad Xxxxx xxx xx kinnistule jäävat Xxxxx xxx perve ka heinarullide hoiustamiseks ning sinna on soodsa logistilise asendi tõttu planeeritud heinahoidla, hobuste varjualused ning tulevikus ka maneež. Seda põhjusel, et Xxxxx xxx xx kinnistu paikneb erinevate piirangutega alal, millest tulenevalt on antud kinnistul ehitamine piiratud.
6.2.Kaebajad leiavad, et ehitusloa andmine oli nii ennatlik, üllatuslik kui ka õigusvastane. Hoolimata sellest, et projekteerimistingimused seda nõudsid, puudus nii ehitusloa taotlemise kui ka selle andmise hetkel Xxxxx xxx 14 kinnistule ametlik juurdepääs avalikult kasutatavalt teelt. Asjaomast juurdepääsu on Xxxxx xxx 14 kinnistu omanik Harju Maakohtult taotlenud üle Xxxxx xxx xx kinnistu tsiviilõiguslikus korras, kuid kaebajad vaidlevad sellele vastu. Harju Maakohus tagas küll taotletud juurdepääsu esialgse õiguskaitse korras pärast ehitusloa andmist, kuid Tallinna Ringkonnakohus on praeguseks selle juurdepääsuõiguse kaebajate taotlusel määruskaebuse tagamiseks peatanud, kuna Xxxxx xxx 14 kinnistu omanik on esialgse õiguskaitse andmise määrust oluliselt rikkunud ja asunud omavoliliselt juurdepääsuteed laiendama ja Xxxxx xxx xx kinnistut kahjustama.
6.3.Xxxxx xxx 14 kinnistu asub maaparandussüsteemi Joaküla ehitise (maaparandussüsteemi/ehitise kood 4109610020080/001) maa-alal, mistõttu kohalduvad sellel kinnistul ehitamisele kitsendused (vt dtl 36). Seda arvestades oleks vald pidanud vastavalt EhS § 42 lg 7 punktidele 1 ja 2, koostoimes maaparandusseaduse (edaspidi MaaParS) § 50 lg-ga 1 (kuni 21.12.2024 kehtinud redaktsioon), kaasama ehitusloa väljastamise menetlusse Põllumajandus- ja Toiduameti (edaspidi PTA). Vald seda ei teinud. Avalikest andmetest nähtub, et vald ja PTA arutavad pärast ehitusloa väljastamist küsimust, kas ehitusloa esemeks olev ehitis tohib ehitusloas märgitud asukohas asuda või mitte (dtl 83-85). 3
6.4.Hoolimata sellest, et vald oli teadlik asjaolust, et Xxxxx xxx 14 kinnistu omanik ning kaebajad vaidlevad kohtus tsiviilasjas nr 2-22-11714 võimaliku juurdepääsutee asukoha üle (ka vastustaja on menetlusse kaasatud), ei kaasanud vald ehitusloa andmise menetlusse Xxxxx xxx xx kinnistu omanikest kaebajaid.
6.5.Kaebajad toovad veel välja, et vald andis ehitusloa välja pärast projekteerimistingimuste kehtivuse lõppu.
6.6.Arvestades ülal tooduga on kaebajad seisukohal, et vaidlusalune ehitusluba on materiaalselt õigusvastane esiteks põhjusel, et ehitusloa aluseks olevad 2021. aasta PT-sed olid selleks ajaks lõppenud (HMS § 54 lg 1, EhS § 12, 26 lg 1 ja 2 p 2). Arvestades et haldusakt, millega ehitusluba väljastati, võeti vastu 12.09.2024 ehk peaaegu kaks kuud pärast 2021. aasta PT kehtivuse lõppemist, on see haldusakt õigusvastane ja tuleb tühistada. Teiseks ei vasta kavandatav ehitis ehitisele või ehitamisele esitatavatele nõuetele, kuna asjaomasele katastriüksusele puudub 2021. aasta PT-s nõutud õiguslikult tagatud juurdepääs, ilma milleta ei ole võimalik maaüksusele ehitada. Valla väide vaideotsuses, et Harju Maakohtu 17.10.2024 kohtumäärusega tsiviilasjas nr 2-22-11714 on Xxxxx xxx 14 kinnistule esialgse õiguskaitse korras ligipääs tagatud, on eksitav. Esiteks ei ole esialgse õiguskaitse korras tagatud ligipääs praeguses ehitusloa õiguspärasuse kontekstis asjakohane, kuna kõnealune kohtumäärus tehti pärast seda, kui ehitusluba oli juba väljastatud – ehitusluba väljastati 12.09.2024, samas kui esialgse õiguskaitse kohaldamise määrus tehti 17.10.2024 (dtl 21-27). Ehk endiselt on fakt, et ehitusloa väljastamise ajal Xxxxx xxx 14 kinnistule õiguslikult tagatud juurdepääs puudus. Teiseks märgivad kaebajad, et nad on nimetatud tsiviilasjas tehtud esialgse õiguskaitse määruse peale esitanud Tallinna Ringkonnakohtule määruskaebuse, mille tagamiseks on ringkonnakohus 06.12.2024 maakohtu määruse täitmise peatanud (dtl 28-31). Seega ei ole Xxxxx xxx 14 kinnistule õiguslikult tagatud juurdepääsu ka täna. Järelikult, kuna ehitusluba on otseselt vastuolus kehtestatud 2021. aasta PT-ga ja sellisena õigusvastane, tuleb see tühistada. Kolmandaks ei vasta kavandatav ehitis MaaParS-st tulenevatele tingimustele, kuivõrd Xxxxx xxx 14 kinnistu asub maaparandussüsteemi maa-alal, mille suhtes kehtivad sealsele ehitustegevusele MaaParS-ist tulenevad olulised kitsendused, mida ei ole järgitud. Maaparandussüsteemi toimimise tagamist käsitlevad nõuded on sätestatud MaaParS §-s 46, mille lõikes 6 on öeldud, et drenaaži maa-ala maakasutus ei tohi kahjustada drenaaži. PTA küll ei täpsusta konkreetsemalt, millisele MaaParS-i sättele ta praegusel juhul tugineb, kuid toob samas oma kirjas vallale selgelt välja, et „projekti on vajalik parandada, täiendada seletuskirja ja asendiplaani“. Sellest järeldub, et ehitusloa aluseks olev ehitusprojekt on maaparandustingimustega vastuolus ega tohiks sellisena õigusjõudu omada. Seega on niisuguse ehitusprojekti alusel antud ehitusluba õigusvastane ja tuleb tühistada. See tähendab, et ehitusloa menetluse läbiviimisel tehtud menetlusviga (kaasamata jätmine) on toonud kaasa ehitusloa materiaalse õigusvastasuse.
6.7.Formaalselt õigusvastane on ehitusluba kaebajate hinnangul seetõttu, et, esiteks vald rikkus ehitusloa menetluses nende isikute kaasamise kohustust, kelle õigusi või huve võib ehitis või ehitamine puudutada (EhS § 42 lg 7 p 2). Seetõttu ei kaalunud vald ehitusloa menetluses küsimust, kui intensiivselt ehitusluba riivab kaebajate õigustatud huvisid ja kas võimalik riive on proportsionaalne. Riigikohus on sellega seoses selgitanud, et haldusorganil tuleb ehitusluba andes arvestada lisaks ehitisest endast lähtuvale mõjule ka selle kasutamisega kaasnevat mõju, st suurenevat liikluskoormust, sellega kaasnevat müra ja privaatsuse riivet. 4
Lisaks, arvestades eespool välja toodud tõsiasja, et vallale oli ehitusloa andmisel teada, et vaidlusaluse kinnistu omanikul on pooleli tsiviilvaidlus õiguslikult tagatud juurdepääsu saamiseks avalikult kasutatavale teele mh naaberkinnistu – Xxxxx xxx xx kinnistu – omanikega (kaebajad), oleks vald seda enam pidanud kaebajad ehitusloa andmise menetlusse kaasama, et olukorda selgitada, nad ära kuulata ja tagada olemasoleva huvide konflikti võimalik lahendamine. Kaebajad leiavad, et ehitusloa andmisel ilma nende huvisid arvestamata ja nende seisukohti ära kuulamata rikuti märkimisväärselt nende põhiõigust õiguspärasele, sh avatud haldusmenetlusele ja õiguskaitsele (hea halduse põhimõte) (PS § 3). Sellest põhimõttest juhindudes järeldavad kaebajad, et ehitusloa andmisel ei järgitud õiguspärast ja seaduses ettenähtud haldusmenetlust, mille käigus kuulatakse ära kõik puudutatud isikud ning arvestatakse kõiki asjas tähtsust omavaid asjaolusid ja kaalutlusi (st põhiõigus õiguskaitsele ja subjektiivne õigus õiguspärasele haldusmenetlusele). Kuivõrd Xxxxx xxx 14 kinnistu asub terves ulatuses maaparandussüsteemi Joaküla ehitise (maaparandussüsteemi/ehitise kood 4109610020080/001) maa-ala, oli vallal seadusest tulenev kohustus esitada ehitusloa eelnõu kooskõlastamiseks PTA-le (MaaParS § 50 lg 1). Vald kui ehitusloa andja seda aga ei teinud ja seega ei ole PTA väljastanud antud kinnisasjal projektidele mingeid kooskõlastusi.
6.8.Kaebajad toovad välja, et vaidlusaluse ehitusloa õigusvastasust on möönnud ka vastustaja. Vastustaja püüdis ehitusloa õigusvastasust tagantjärele „heastada“, kuid ka seda õigusvastaselt. Esiteks, puudub vaidlus, et vastustaja on andnud vaidlusaluse ehitusloa sisuliselt teise ehitise (maaparandussüsteemi drenaažisüsteem, vt dtl 206) peale (vt dtl 141 jj). Puudub vaidlus, et ehitusloa andmise hetkel PTA, tänase regulatsiooni järgi Maa- ja Ruumiamet (edaspidi MaRu), ei ole ehitusloa aluseks olnud ehitusprojekti heakskiitnud ega sellele kooskõlastust andnud (MaaParS § 50 lg 1). Vaidlusaluse ehitusloa andmise ajahetke seisuga puudus nõutav ja siduv PTA (tänase MaRu) kooskõlastus (vastustaja on seda ise kinnitanud, dtl 162). Vastustaja on aga väitnud, et PTA (tänane MaRu) on vaidlusaluse ehitusloaga kavandatud ehitustegevuse hiljem heakskiitnud. Vastustaja ei ole seda väidet tõendanud ega see ei nähtu ka kuskilt avalikest andmetest. Ehitusprojekti kooskõlastamine MaRu-ga on tarvilik tagamaks, et ehitus ei takistaks maaparandussüsteemi nõuetekohast toimimist (MaaParS § 50 lg-d 1 ja 5). Ka kohtupraktika kinnitab, et kohustuslik on kooskõlastada ehitusprojekt MaRu-ga, kui see võib mõjutada maaparandussüsteemi toimimist (Tartu Ringkonnakohtu otsus nr 3-21-2501/49, p 28). On selge, et drenaažitrassi peale elamu ehitamine mõjutab olemasolevat olukorda märkimisväärselt. Vajaliku kooskõlastuse puudumise korral peab ehitusloa väljastamisest keelduma (Tallinna Ringkonnakohtu otsus nr 3-21-2501/49, p 30).
6.9.Teiseks on tõsi, et vastustaja püüdis tekkinud õigusvastast olukorda hiljem (vaidlusaluse ehitusloa väljastamisele järgnevalt) kahel korral tagantjärele heastada (dtl 210219), kuid ka seda paraku õigusvastaselt. Nimelt, vastustaja hakkas menetlema kolmanda isiku ehitusloa taotluse nr 2411271/14940 alusel Joaküla maaparandussüsteemi drenaažisüsteemi ümber ehitamiseks ehitusloa väljastamist (edaspidi Kaasiku ehitusluba) (dtl 141 jj). Tegemist on selle drenaažisüsteemiga, mis jäi vaidlusaluse ehitusloaga kavandatud ehitiste alla (vastustaja soovis anda kolmandale isikule õiguse enda ehitiste alt ehitada drenaažisüsteem ümber). 5
Kõneksoleva ehitusloa menetlusse kaasatati ka kaebaja, kes esitas Kaasiku ehitusloa osas omapoolsed vastuväited. Kaebaja selgitas korduvalt vastustajale järgnevat: 1) Maaparandussüsteemi rajatise ümberehitamiseks antavate lubade väljastamise pädevus on Maa- ja Ruumiametil (enne 01.01.2015.a. PTA-l) (MaaParS § 22 lg 1); 2) Maaparandussüsteemi ehitusprojekti koostamiseks oli nõutav taotleda ka seaduses nõutavaid alusdokumente. MaaParS § 12 sätestatu kohaselt oleks pidanud maaparandussüsteemi ehitusprojekti koostamiseks taotlema ka maaparandussüsteemi projekteerimistingimusi. Seaduse seletuskirjas on selgitatud, et erinevalt ehitusseadustiku käsitlusest tuleb maaparandussüsteemi ehitamiseks alati taotleda süsteemi projekteerimistingimusi; 3) Kaasiku ehitusloa menetluses ei hinnatud kordagi küsimust, kuidas mõjutab Joaküla maaparandussüsteemi ümberehitamine ümberkaudsete kinnistute veerežiimi. Kaebaja parima teadmise kohaselt ei ole vastustaja viinud Kaasiku ehitusloa menetlust lõpuni (dtl 222). Eelnevast järeldub, et vastustaja püüdis tekkinud õigusvastast olukorda lahendada teistkordse õigusvastase menetluse läbi, püüdes anda ehitusluba Kaasiku kinnistul asuva Joaküla maaparandussüsteemi drenaažisüsteemi ümberehitamiseks olukorras, kus vastustajal puudub selleks pädevus. Kolmandaks, vastustaja on toonud välja, et asjaolu, et ehitusluba on materiaalselt õigusvastane ja antud n-ö teise ehitise peale, ei saa kuidagi tuua kaasa vaidlusaluse ehitusloa õigusvastasust põhjusel, et see ei puuduta kuidagi kaebajat (subjektiivsete õiguste riive). See väide on ebaõige. Taaskord, vaidlusalune ehitusluba anti välja kaebaja naaberkinnistul paikneva drenaažisüsteemi peale. Drenaažisüsteem teenindab ümberkaudseid kinnistuid laiemalt. Olukorras, kus lõhutakse (ilma sügavama analüüsita) naaberkinnistu kuivendussüsteem, on üheselt mõistetav, et see omab mõju ka kaebaja kinnistu niiskusrežiimile. Seega kokkuvõttes, vaidlusalune ehitusluba on õigusvastane. Seda kinnitab ka vastustaja enda tegevus.
6.10.Kaebaja leiab, et HMS-i aluspõhimõtetega on vastuolus vastustaja käsitlus, et ehitusloa õigusvastasust saab tagantjärgi parandada ehitusteatisega (või muul viisil). Vastustaja on esitanud kaebuse vastuses mõttekäigu, mille kohaselt on tõsi, et PTA (tänane MaRu) ei andnud vaidlusaluse ehitusloa menetluses nõutavat ja siduvat kooskõlastust („/.../on tõsi, et ehitusprojekt vajas veel täiendamist vastavalt PTA märkustele, aga see ei ole erakordne juhus /.../“), kuid selline minetus olevat heastatud hiljem ehitusteatisega (või muul viisil) (vastustaja vastus kaebusele, dtl 162, p 3). Selline lähenemine on põhimõtteliselt vastuolus HMS-i aluspõhimõtetega. Esiteks, ehitusluba (s.h. vaidlusalune ehitusluba) on haldusakt. Haldusakt (ehitusluba) peab olema õiguspärane selle andmise hetkel (HMS § 54 lg 1 ja EhS § 42 lg 1). EhS § 42 lg 1 näeb ette, et ehitusluba antakse, kui esitatud ehitusprojekt vastab õigusaktides sätestatud nõuetele, eelkõige detailplaneeringule või projekteerimistingimustele ning ehitisele ja ehitamisele esitatud nõuetele. HMS § 54 lg-st 1 tuleneb, et sellised tingimused peavad olema täidetud haldusakti (ehk ehitusloa) andmise ajahetkel. Õiguspärane ei ole vastustaja käsitlus, mille kohaselt on lubatav olukord, et vaidlusalune ehitusluba antakse välja ning seejärel hakatakse tagantjärele esinevaid puuduseid (märkuseid täitma). Puudub vaidlus, et õigusteoreetiliselt on võimalik, et ehitusluba antakse kõrvaltingimusega (HMS § 53 lg 1 jj), kuid käesoleval juhul ei ole sellise olukorraga tegemist, sest muuhulgas puudus ehitusloa andmise eelduseks olnud siduv MaRu kooskõlastus. See ei ole menetlusnormi rikkumine, mida annab hiljem heastada. 6
6.11.Teiseks, arusaamatuks tuleb pidada vastustaja selgitust selle kohta, et olukorras, kus ehitusluba on õigusvastane (s.t. puudub MaRu kooskõlastus), on võimalik õigusvastases ehitusloas esinevad puudused kuidagi heastada või parandada läbi ehitusteatise esitamise. Selline mõttekäik on põhimõtteliselt vastuolus kehtiva õigusega. Ehitusluba annab õiguse ehitada ehitusloa aluseks oleva projektikohase ehitise (EhS § 38 lg 1). Ehitusloaga tekibki õigus asuda ehitama ehitusloa esemeks olevat ehitist. Ehitusluba ei saa kuidagi hiljem muuta või täiendada täiendava ehitusteatise läbi. Juhul, kui ehitusloa aluseks olevat ehitusprojekti on vaja muuta viisil, mis ei ole projekti täpsustamine, siis saab seda teha (i) väikeste muudatuste korral muudatusprojektiga (mis ei ole hetkel asjakohane) (nõuded ehitusprojektile § 12 lg 1 jt) või (ii) uue ehitusloaga. Kehtiv õigus ei võimalda ehitusluba „muuta“ teise alternatiivse haldusinstrumendiga „ehitusteatis“. Selline mõttekäik on arusaamatu.
6.12.Kolmandaks on selline vastustaja väide, mille kohaselt on ehitusloas esinevad maaparandussüsteemiga seonduvad puudused kuidagi ehitusteatise läbi hiljem heastatud, samuti ebaõiged. Seda järgmistel põhjustel. Maaparandussüsteemi ümberehitamine nõuab seaduse kohaselt ehitusluba (MaaParS § 21 jj). MaaParS ei näe ette võimalust ehitada maaparandussüsteemi ümber ehitusteatise läbi. MaaParS eriseadusena ei tunne ehitusteatist. Vastustaja on väitnud, et vastustaja on ehitusteatise läbi sellise muudatuse teinud. See väide ei leia ei kinnitamist ega vasta ka tõele. Olukorras, kus vastustaja on enda väidete kohaselt muutnud vaidlusalust ehitusluba (või selle aluseks olevat ehitusprojekti) ehitusteatise läbi, siis peaks see dokument nähtuma ka Xxxxx xxx 14 kinnistu all registreeritud dokumentidest. Antud juhul ühtegi täiendavat teatist registrist ei paista (vt dtl 220-221). Kokkuvõtvalt, ehitusluba peab olema õiguspärane selle andmise ajahetkel. Välja antud haldusakti õigusvastasust ei saa hiljem „parandada“ või „heastada“. Veelgi enam, kehtiv õigus ei võimalda ehitusteatisega muuta ehitusluba.
6.13.Maaparandussüsteemi ümberehitamine nõuab KMH eelhinnangu andmist – vastustaja ei ole seda teinud. Saamata lõpuni aru, millise õigusliku konstruktsiooni läbi soovib vastustaja jõuda Joaküla drenaažisüsteemi ümberehitamiseni (vaidlusalusele ehitusloale teatise peale andmine, pädevuse väliselt drenaažisüsteemi ümberehitamiseks ehitusloa väljastamine vms), on fakt, et [ehitus]tegevus, mis puudutab maaparandust (milleks on kahtlusteta drenaažisüsteemi ümberehitamine) nõuab KMH eelhinnangu andmist. KeHJS § 6 lg 2 p 1 näeb ette, et maaparanduse valdkonnaga seotud tegevuse kavandamisel (milleks on kindlasti ka drenaažisüsteemi ümberehitamine) peab otsustaja (vastustaja) andma eelhinnangu selle kohta, kas tegevusega võib kaasneda oluline keskkonnamõju. Kui kavandatakse võimaliku olulise keskkonnamõjuga tegevust, siis peab vastustaja andma eelhinnangu selle kohta, kas oluline keskkonnamõju esineb (KeHJS § 61). Seega peaks eksisteerima otsustus selle kohta, et KMHd ei algatata. Vaidlusaluse ehitusloa menetlusest ei nähtu selliseid otsustusi. Vastustaja ei ole tänaseni võimaliku tegevusega kaasnevat võimalikku keskkonnamõju hinnanud.
6.14.Kaebaja palub vastustajalt välja mõista menetluskulud kokku summas 4957,20 eurot koos käibemaksuga (õigusabi kõrval ka 40 eurot riigilõivu, millelt eraldi käibemaksu ei tasuta) vastavalt kohtule esitatud taotlusele ja menetluskulude nimekirjale (dtl 255-267).
VASTUSTAJA SEISUKOHAD
7.Vastustaja vaidleb kaebusele täies ulatuses vastu.
7.1.Vastustaja hinnangul on kõik kaebuses välja toodud puudused ehitusloa läbiviimise menetluses olnud formaalset laadi ja selliste puuduste esinemine ei mõjutanud haldusakti 7
vastuvõtmise üle otsustamist. HMS § 48 sätestab, et haldusakti kehtetuks tunnistamist ei saa nõuda üksnes põhjusel, et haldusakti andmisel rikuti menetlusnõudeid või et haldusakt ei vasta vorminõuetele, kui eelnimetatud rikkumised ei võinud mõjutada asja otsustamist. RVastS § 3 lõike 1 kohaselt võib isik nõuda haldusakti kehtetuks tunnistamist üksnes selles ulatuses, milles rikutakse tema õigusi. Kaebajad ei ole toonud välja ühtegi tõsiseltvõetavat põhjendust, et kuidas ehitusõigusega Xxxxx xxx 14 kinnistu hoonestamine sisuliselt kaebajate õigusi rikub.
7.2.Vastustaja ei nõustu kaebaja seisukohaga nagu ehitusloa menetluses oleksid puudunud nõutud projekteerimistingimused. Ehitusloaga anti õigus Xxxxx xxx 14 kinnistule püstitada üksikelamu (ehitisregistri kood 121359157), saunamaja (ehitisregistri kood 121361844) ja majandushoone (ehitisregistri kood 121361845). Xxxxx xxx 14 kinnistule on väljastatud projekteerimistingimused vallavalitsuse 28.03.2016 korraldusega nr 176 (edaspidi 2016 aasta projekteerimistingimused ja vallavalitsuse 27.07.2021 korraldusega nr 505 (edaspidi 2021 aasta projekteerimistingimused). Nii 2016 aasta projekteerimistingimuste kui ka 2021 aasta PT-ga antud ehitusõigus on põhimõtteliselt identne. 2016 aasta projekteerimistingimustega anti Xxxxx xxx 14 kinnistule ehitusõigus 1 üksikelamu ja 3 abihoone rajamiseks ehitisalusepinnaga kokku 450 m2, üksikelamu kõrgus kuni 9 m ja abihoonete kõrgus kuni 5 m, lubatud 2 maapealset korrust. 2021 aasta projekteerimistingimused lubasid kinnistule püstitada ühe üksikelamu ja 2 abihoonet, ehitisaluse pinnaga 442 m2, üksikelamu kõrgus samuti kuni 9 m ja abihoonete kõrgus kuni 5 m. Xxxxx xxx 14 kinnistule väljastatud ehitusloa aluseks olnud projekt on kooskõlas Xxxxx xxx 14 kinnistule nii 2016 aastal kui ka 2021 aastal väljastatud projekteerimistingimustega. Kaebajad on seisukohal, et ehitusloa väljastamise aluseks olev projekt on koostatud lähtuvalt 2021 aasta PT-st. Vallavalitsus selgitab, et ehitusloa saanud ehitusprojekt on lähtuvalt ehitusloa seletuskirjast koostatud 2016 aasta projekteerimistingimuste alusel. Vastavalt Xxxxx xxx 14 kinnistule 2016 aastal väljastatud projekteerimistingimuste peatüki „nõuded projekti esitamisele“ punktile 1 tuleb enne Xxxxx xxx 14 kinnistule ehitusloa taotlemist kooskõlastada hoone(te) eskiisprojekt(id) mõõtkavas M 1:50 või 1:100 vallavalitsuse arhitektiga. Xxxxx xxx 14 kinnistu puhul sai eskiisprojekt Harku valla arhitekti kooskõlastuse 21.03.2019 ehk siis projekteerimistingimuste kehtivuse ajal. EhS § 26 lg 1 kohaselt on projekteerimistingimused vajalikud ehitusloakohustusliku hoone või olulise avaliku huviga rajatise ehitusprojekti koostamiseks, kui puudub detailplaneeringu koostamise kohustus. Projekteerimistingimused on ehitusluba andva asutuse määratletud tingimused, mida tuleb ehitusprojekti koostamisel arvestada ehk siis projekteerimistingimused on lähteandmed, mille alusel koostada ehitusprojekt. Vallavalitsus leiab, et ehitusprojekti koostamine ja kooskõlastamine peab toimuma projekteerimistingimuste kehtivuse ajal nagu praegusel juhul ka toimunud on. Antud seisukoht on kooskõlas ka EhS § 26 lõikes 1 sätestatud projekteerimistingimuste õigusliku sisuga, milleks on olla ehitusprojekti koostamiseks vajalik eeldokument. Ehitusprojekt kooskõlastati valla arhitektidega 21.03.2019 ja ehitusloa taotlus esitati 04.06.2021. Vallavalitsus loeb eskiisprojekti kooskõlastamise ehitusloa taotlemise esimeseks toiminguks ja lähtub asjaolust, et kui kooskõlastuse saamise ajal olid projekteerimistingimused kehtivad ja projekt vastas tingimustele, siis saab ehitusloa menetlusega minna lõpuni ka juhul, kui vahepealsel ajal peaks projekteerimistingimuste kehtivus lõppema. Xxxxx xxx 14 kinnistule ehitusloa väljastamisel lähtus vallavalitsus menetlusökonoomia põhimõttest, et ehitusloa menetlusega saab minna lõpuni ka olukorras, kus projekteerimistingimuste kehtivus ehitusloa menetluse läbiviimise kestel lõppes, kuna 8
eskiisprojekt oli vallaarhitekti poolt kooskõlastatud ja vastas nii 2016 aastal kui ka 2021 aastal väljastatud projekteerimistingimuses sisalduvale ehitusõigusele. Menetlusökonoomia põhimõte tähendab tõhusat menetlust samal ajal riigi ressursside säästmisega. Menetlusökonoomia on Riigikohtu praktika kohaselt põhiseaduslik õigusväärtus (vt nt Riigikohtu põhiseaduslikkuse järelevalve kolleegiumi 15. detsembri 2009. aasta otsus asjas nr 3-4-1-25-09, punkt 23). Kindlasti ei saa nõustuda käsitlusega, et ehitusloa väljastamise ajal peaksid projekteerimistingimused kehtima, antud seisukoht ei ole kooskõlas ei õigusaktidega, mis määratlevad projekteerimistingimuste õiguslikuks olemuseks olla ehitusprojekti koostamise aluseks ega ka elulise ehitusloa menetlusega. Juhused, kus ehitusloa menetlus võtab aega ja projekteerimistingimuste kehtivus vahepealsel ajal lõppeb on igapäevased. Oleks äärmiselt kodanikuvaenulik mitte minna ehitusloa menetlusega lõpuni olukorras, kus projekteerimistingimused on ehitusloa menetluse kestel lõppenud, arvestades seda seadusest tulenevalt on projekteerimistingimused vajalikud ehitusprojekti koostamiseks. Ka Xxxxx xxx 14 kinnistu puhul olid ehitusprojekt koostatud juba 21.03.2019, kui see sai vallaarhitekti poolt kooskõlastuse, et projekt on projekteerimistingimusega kooskõlas. Asjaolu, et ka 2021 aastal on taotletud projekteerimistingimused omab käesoleval juhul tähtsust vaid nii palju, et ka 2021 aastal leidis vallavalitsus, et samas aukohas võiks sellistele tingimustele vastav hoone asuda ja väljastatud ehitusluba on kooskõlas nii 2016 aasta kui ka 2021 aasta projekteerimistingimusega.
7.3.Vallavalitsus ei nõustu käsitlusega nagu ei vastaks ehitusluba väljastatud projekteerimistingimustele ja vallavalitsus oleks pidanud ehitusloa väljastamisest keelduma EhS § 44 punkti 1 alusel. Vallavalitsus kinnitab, et väljastatud ehitusluba vastab nii 2016 aastal kui ka 2021 väljastatud projekteerimistingimustele. EhS seletuskirja kohaselt tähendab kooskõla projekteerimistingimustega, et ehitamine peab olema kooskõlas projekteerimistingimustes sätestatud ehitustingimustega. EhS § 26 lõike 4 kohaselt määratakse projekteerimistingimustega hoone kasutamise otstarve, hoonete lubatud arv maaalal, hoonete asukoht; lubatud suurim ehitisealune pind, kõrgus ja vajaduse korral sügavus ja muud arhitektuurilised, ehituslikud ja kujunduslikud tingimused. Vallavalitsus selgitab, et Xxxxx xxx 14 kinnistule nii 2016 aastal kui ka 2021 aastal väljastatud projekteerimistingimustega juhiti tõepoolest taotleja tähelepanu asjaolule, et Xxxxx xxx 14 katastriüksusele puudub õiguslikult tagatud juurdepääs, millest tulenevalt võib tekkida probleeme maaüksusele ligipääsemisega. Vallavalitsus rõhutas, et juurdepääsu õiguslik tagamine on oluline, kuivõrd projekteerimistingimused ja ehitusluba kehtivad tähtaegselt ning juurdepääsuta ei ole võimalik maaüksusele ehitada. Küll aga ei seadnud ei 2016 aasta ega 2021 aasta projekteerimistingimused servituudi olemasolu ehitusloa väljastamise eelduseks, kuna õiguslikult ei ole selliste tingimuste sätestamine projekteerimistingimuste eesmärk, seega ei saa nõustuda, et väljastatud ehitusluba oleks ligipääsu tagamise osas projekteerimistingimustega vastuolus. Tuleb rõhutada, et vallavalitsus on projekteerimistingimuste taotluse lahendamisel otseselt seotud projekteerimistingimuste taotluse esemega, ega saa esitada taotlejale nõudmisi, mille esitamine ei ole konkreetses menetluses põhjendatud ega õiguspärane. Asjaolu, et ligipääsu ei olnud ehitusloa väljastamise hetkeks veel määratud ei oma antud juhul tähtsus. EhS § 44 sätestab ehitusloa andmisest keeldumise alused ning vastustajal ei olnud tulenevalt asjaolust, et ligipääsu veel määratud ei ole, võimalik keelduda ehitusloa andmisest, arvestades seda, et AÕS § 156 lg 1 sätestab oma kinnistule pääsemise õiguse ja ligipääsu määramise menetlus Harju Maakohtus oli juba käimas. Olulist kaalu antud juhul omab ka asjaolu, et Xxxxx xxx on Harku valla hetkel koostatava teede ja juurdepääsude 9
teemaplaneeringu kohaselt ette nähtud avalikult kasutatava kohaliku teena, kuna teenindab rohkemat kui 3 majapidamist (https://kaart.harku.ee/DP/T_teemaplaneering/_avalik/ ).
7.4.Xxxxx xxx 14 drenaaži projekt vajas tõepoolest täiendamist vastavalt PTA märkustele, aga ka see ei ole ehituslubade menetluses erakordne juhus, antud puudus korrigeeritakse ehitusteatise ehitamisega. Antud ehitusteatis on vallavalitsusele esitatud 12.12.2024 ja käesoleval ajal on antud ehitusteatis PTA poolt kooskõlastatud. Kaebajad on kaebuses jätnud põhjendamata selle, et kuidas antud kooskõlastuse puudumine nende subjektiivsed õigus rikub, ehitusloa vaidlustamine ei ole võimalik nn populaarkaebusena vaid väljastatud ehitusloa kehtetuks tunnistamist on võimalik taotleda vaid ulatuses, milles see rikub kaebaja subjektiivsed õigusi. Antud juhul ei saa Xxxxx xxx 14 kinnistul asuva drenaaži väga väikeses mahus ümber ehitamine mõislikult mingil määral kaebajate subjektiivseid õigusi riivata, arvestades, et Janikma ja Kaasiku vahel on (tammina töötav) Xxxxx xxx ja selle kõrval veel ka maaparanduskraav. Kõik antud menetluses esitatud vastuväited ja seisukohad on selgelt pahatahtlikud ning eesmärk on vaid see, et Xxxxx xxx 14 omanikul ei oleks võimalik oma kinnistut kasutada. Xxxxx xxx 14 kinnistu on 100% elamumaa otstarbega ja omanikul on igal juhul õigus oma kinnistut antud eesmärgil ka kasutada. Vastustaja ei ole võimalik keelduda antud kinnistule ehitusloa väljastamisest. Vallavalitsuse hinnangul on kaebajate etteheiteid vallavalitsusele ehitusloa menetluses on vaid formaalset laadi ja selliste puuduste esinemine ei saanud kuidagi mõjutada asja otsustamist ja ehitusloa andmisest keeldumist. Kaebajad väidavad, et väljastatud ehitusloaga on rikutud nende õigusi ja seoses loa väljastamisega on neile tekkinud püsiv negatiivne mõju. Põhiline etteheide kaebajate poolt on, et neid ei olnud kaasatud ehitusloa andmise menetlusse ja sellest tulenevalt on jäetud välja selgitamata, milline negatiivne mõju piirinaabrile võib ehitusloa väljastamisel avalduda. Sealjuures ei ole kaebajad esitatud kaebuses toonud välja ühtegi tõsiseltvõetavat asjaolu, millisel viisil Xxxxx xxx 14 kinnistule kavandatud hoone nende õigus piirab. Asjaolu, et Xxxxx xxx 14 kinnistu omanik peab oma kinnistule ligipääsuks kasutama kaebajate maad, ei ole piisav põhjendus sellele, et Xxxxx xxx 14 kinnistule ei tohiks ehitusluba väljastada olenemata sellest, et kinnistul on olemas ehitusõigus ja tegemist on 100% elamumaa otstarbega kinnistuga. Igal isikul on AÕS § 156 lg 1 tulenev õigus saada ligipääs oma kinnistule ja vajadusel määrab ligipääsu kohus. Ka Xxxxx xxx 14 puhul on ligipääsu kohtu kaudu taotletud ning kohus on selle esialgse õiguskaitse korras Xxxxx xxx 14 omanikule ka võimaldanud. Ka ei saa kuidagi asuda seisukohale, et kaebajate privaatsus kuidagi olulisel määral väheneks Xxxxx xxx 14 kinnistu hoonestamisel või Xxxxx xxx 14 omaniku Xxxxx xxx xx kinnistul asuva Xxxxx xxx kasutamisel, kuna Xxxxx xxx 14 kinnistule kavandatav hoone asub Xxxxx xxx xx kinnistul asuvast hoonest ligikaudu 180 m kaugusel, kõnealune tee asub eluhoonest ligikaudu 150 m kaugusel. RVastS § 3 lõike 1 kohaselt võib isik nõuda haldusakti kehtetuks tunnistamist üksnes selles ulatuses, milles rikutakse tema õigusi. Seega aluse ehitusloa vaidlustamiseks annab kaebajate vaid nende subjektiivsete õiguste rikkumine, antud juhul kaebuses subjektiivsete õiguste rikkumist põhistatud ei ole. Ka seoses PTA-ga ehitusprojekti kooskõlastamata jätmise osas ei ole nimetatud ühtegi asjaolu, kuidas kaebajate subjektiivseid õigused sellega rikutud said. Vallavalitsuse seisukoht on, et menetlus- ja vorminõuete eesmärk on eelkõige tagada materiaalõiguse õige kohaldamine ehk sisuliselt õige haldusakti andmine. Juhul, kui küsimus otsustati sisuliselt õigesti, kuid esineb formaalseid puudusi, ei ole vajadust haldusakti ainuüksi selle pärast kehtetuks tunnistada. Kui sisuliselt õige, kuid menetlus- või vormiveaga haldusakt tuleks igal juhul kehtetuks tunnistada, oleks see menetluse ökonoomia seisukohalt ebaõige, 10
sest võib esineda juhtumeid, kus pärast kehtetuks tunnistamist tuleks sama sisuga haldusakt uuesti anda. Kuna haldusmenetlus tuleks uuel otsustamisel algusest peale läbi viia, siis tooks see kindlasti kaasa olulisi viivitusi kuigi lõpptulemus sellest ei muutuks. Xxxxx xxx 14 kinnistule väljastatud ehitusluba tuleks ka formaalse puuduse tõttu kehtetuks tunnistamisel anda uuesti samal kujul välja, seega ei ole menetluslike puuduste tõttu põhjendatud ehitusloa kehtetuks tunnistamine. Vallavalitsus annaks kõnealuse ehitusloa kehtetuks tunnistamise korral Xxxxx xxx 14 100% elamumaa kinnistule välja uue ehitusloa. Xxxxx xxx 14 ehitusloa kehtetuks tunnistamisega rikutaks omaniku õigusi tuues talle kaasa olulisi ajalisi viivitusi, mis oleks põhjendatud vaid kaebajate poolsete formaalset laadi puudustega sealjuures ei ole esitatud ühtegi asjakohast kaalutlust, kuidas antud ehitusloa puudused konkreetselt kaebajate subjektiivseid õigusi rikuvad.
7.5.Kaebajad ei ole välja toonud, milliseid kaebajate õiguseid väidetav kooskõlastuse puudumine rikub. PTA (nüüd MaRu) on Xxxxx xxx 14 projekti kooskõlastanud (vt joonis EHR menetluse väljavõte, dtl 224), küll aga on ehitusloa taotluse nr 2411271/14940 menetlus olnud peatatud kohaliku omavalitsuse initsiatiivil, seoses käesolevas kohtuasjas esialgse õiguskaitse määramisega. Kõnealuse ehitusloa menetluse pool on põhimõtteliselt sisulises osas läbitud, ka on projekti kooskõlastanud MaRu. Kindlasti ei saa nõustuda käsitlusega, et ehitusloa peaks antud juhul andma MaRu (vt MaaParS § 50 lg 1). Ei ole eluliselt usutav, et Xxxxx xxx 14 kinnistul drenaaži imepisikene muudatus saaks kuidagi kaebajate kinnistut kahjustada. Maaparandussüsteemi muutmine on väheoluline muutmine MaaParS § 8 lg 2 tähenduses ja seega ei ole tegemist maaparandussüsteemi rekonstrueerimisega. Sisuliselt lõigatakse drenaažisüsteemist välja Xxxxx xxx 14 paiknev osa ning läbilõigatud drenaažiharud juhitakse Kaasiku kinnistule kavandatud uue rajatava kollektori kaudu kolmandasse harusse, mille kaudu juhitakse veed olemasolevasse kollektorisse. Vastustaja nõustub ka täielikult kolmanda isiku poolt esitatud seisukohaga, et „Maaparandussüsteemi muudatuse mõju ei saa avalduda kaebajate kinnistule, sest maaparandussüsteem asub pinnasel, millel on langus Keila jõe suunas, drenaažikollektor asub piki Xxxxx xxxd ja suubub Xxxxx xxx lõpus asuvasse magistraalkraavi (vt seletuskiri). Kaebajate kinnistut ja maaparandussüsteemi väheolulist muudatust lahutab magistraalkraav ning selle kõrval asuv Xxxxx xxx. Xxxxx xxx on tihendatud pinnasega tee, mille kõrval kulgeb maaparanduskraav. Ei ole isegi teoreetiliselt võimalik, et magistraalkraavi ja Xxxxx xxx taga asuv kaebajate kinnistu saaks mõjutatud maaparandussüsteemi ebaolulisest muudatusest“. Kokkuvõtvalt leiab aga vastustaja, et kuna kaebusega võib halduskohtusse pöörduda isik üksnes oma õiguste kaitsmiseks ja kaebaja oma õiguste kahjustumist Xxxxx xxx 14 maaparandussüsteemi muudatusega ei ole tõendanud, siis tuleks antud kohtuasjas kogu MaRu kooskõlastusega seotud asjaolud tähelepanuta jätta. Vastustaja ei ole ehitusloa „parandamiseks“ kasutanud ehitusteatist. Kohalik omavalitsus ei muutnud vaidlusalust ehitusluba ehitusteatisega ega väitnud, et ehitusteatis oleks alternatiivne haldusinstrument ehitusloa muutmiseks. Vastustaja seisukoht oli, et projekti tehnilised täpsustused (sh maaparanduslahenduse detailid) on menetluslikult tavapärased ning kooskõlastatakse pädeva asutusega (MaRu) enne tööde alustamist, mis võivad mõjutada maaparandussüsteemi. Lisaks on oluline viidata, et drenaaži muutmise kohta viidi siiski läbi ehitusloa menetlus mitte ehitusteatise. Nagu eelnevalt juba märgitud siis drenaaži muudatusega seotud ehitusloa menetlus on sisulises osas läbi viidud, märkused lahendatud ja MaRu on projektile andnud oma kooskõlastuse. 11
Siinkohal on ilmne, et kaebajad käsitlevad MaRu kooskõlastuse ajutist puudumist põhimõttelise takistusena mitte seetõttu, et tuvastada tegelik õiguslik või tehniline vastuolu, vaid kuna ta on üldiselt Xxxxx xxx 14 kinnistu hoonestamise vastu ning otsivad menetluslikke ettekäändeid ehitusloa tühistamiseks.
7.6.MaRu on ehitusprojekti kooskõlastanud. Maaparanduse valdkonnas pädeva asutusena kinnitab MaRu kooskõlastus, et kavandatud lahendus ei kahjusta maaparandussüsteemi nõuetekohast toimimist (MaaParS § 50). Ehitusloa andmisel on kohaliku omavalitsuse ülesanne kontrollida, et nõutavad kooskõlastused on olemas (EhS § 42), mitte hinnata erialaküsimusi pädeva asutuse asemel. Seetõttu on MaRu kooskõlastus vallale ehitusloa andmiseks piisav ning kaebaja vastupidised väited põhinevad pädevuste ekslikul segamisel. Kokkuvõtteks palub vastustaja kaebuse jätta rahuldamata. Vaidlustatud ehitusluba on antud EhS § 42 alusel õiguspäraselt: projekt vastab kehtivatele projekteerimistingimustele (2016 ja 2021) ning eskiisprojekt oli vallaarhitekti poolt kooskõlastatud 21.03.2019. Maaparandusnõuete osas on pädev asutus MaRu projekti kooskõlastanud, mis kinnitab, et kavandatud lahendus ei takista maaparandussüsteemi toimimist; KOV-ile on pädeva asutuse kooskõlastus ehitusloa andmiseks õiguslikult piisav. Kaebajad ei tõenda oma subjektiivsete õiguste riivet: hoone ja juurdepääsutee paiknevad kaebajate elamust märkimisväärsel kaugusel ning drenaaži muudatus on tehniliselt väheoluline ja kooskõlastatud.
7.7.Lisaks tuleb arvestada kolmanda isiku õigustega. Xxxxx xxx 14 on elamumaa, mille omanikul on õiguspärane ootus ja õigus ehitusloale kooskõlas kehtivate tingimustega. Ehitusloa tühistamine pelgalt vormiliste etteheidete tõttu kahjustaks kolmanda isiku õigusi ja oleks ebaproportsionaalne, sest lõpptulemus (MaRu kooskõlastatud ja lubatav lahendus) ei muutuks. Kaebajad ei ole esitanud tõendeid tegeliku kahjustuse või õiguste riive kohta. Seetõttu ei ole alust sekkuda õiguspäraselt antud loasse ega piirata kolmanda isiku õigust oma kinnistut sihtotstarbeliselt kasutada.
7.8.Eeltoodust tulenevalt palub vastustaja jätta kaebaja kaebus rahuldamata täies ulatuses ja kaebaja menetluskulud jätta kaebaja kanda.
KOLMANDA ISIKU SEISUKOHT
8.Kolmas isik palub jätta kaebuse rahuldamata.
8.1.Kaebajate poolt kaebuses esitatud asjaolude pinnalt ei ole võimalik kaebajate õiguste riive. Kaebajad põhjendavad oma õiguste rikkumist juurdepääsutee tagamisega üle kaebajate kinnistu. Ehitusluba aga ei anna kinnistule juurdepääsu, vaid õiguse ehitada ehitusloa tingimuste kohaselt. EhS § 38 lõike 1 kohaselt annab ehitusluba õiguse ehitada ehitist, mis vastab ehitusloa andmise aluseks olevale ehitusprojektile. Ehitusloa pädevuses ega ülesandeks ei ole anda kinnistule juurdepääsu.
8.2.Kaebajad ajavad segamini ehitusõiguse ja juurdepääsu õiguse. Vaidlus ehitusloa üle on haldusõiguslik vaidlus kaebajate ja vastustaja vahel. Vaidlus kinnistule juurdepääsu üle on tsiviilõiguslik vaidlus kaebajate ja kolmanda isiku vahel. Kaebajad püüavad ennast ja kohut veenda, et vastustaja poolt väljastatud ehitusluba annab kolmandale isikule automaatselt õiguse kasutada kaebajate kinnistul asuvat juurdepääsuteed (Xxxxx xxx). Kaebajate seisukoht on ekslik. Kolmas isik taotles kaebajatelt kohtuväliselt juurdepääsu üle kaebaja kinnistul asuva Xxxxx xxx, kuid edutult. Kolmas isik pöördus 2022 aastal Harju Maakohtu poole avaldusega juurdepääsu saamiseks üle Xxxxx xxx (tsiviilasja nr 2-22-11714). Nimetatud menetluses on kaebajad vaielnud vastu juurdepääsule üle kaebajate kinnistul asuva Xxxxx 12
xxx ja esitanud kaks alternatiivset juurdepääsu lahendust, mis on kohtu poolt ka menetlusse võetud. Seega puudub alus väita, et Xxxxx xxx 14 kinnistule on vaid üks juurdepääsutee ja see kulgeb üle kaebajatele kuuluva kinnistu. Kaebajad võitlevad selle vastu, et kolmas isik ei tohiks kasutada Xxxxx xxx 14 kinnistule juurdepääsuks Xxxxx xxxd (mis osaliselt asub kaebajate kinnistul). Juurdepääsu määramine kaebajate kinnistu kaudu võib avaldada mõju kaebajate õigustele, aga ei saa omavahel segi ajada ehitamist kolmanda isiku kinnistul ja juurdepääsu üle kaebajate kinnistu, st vastav võimalik mõju kaebajatele ei saa tulla ehitusloast. Kolmanda isiku juurdepääsuõigus kinnistule ja õigus vastavat juurdepääsu taotleda ei ole seotud ehitusloa olemasoluga. Samuti ei kaasne ehitusloaga automaatset juurdepääsu. AÕS § 156 lg 1 kohaselt on omanikul, kelle kinnisasjale puudub vajalik juurdepääs avalikult kasutatavalt teelt või kinnisasja eraldi seisvalt osalt, õigus nõuda juurdepääsu üle võõra kinnisasja. Seadus ei ole ette näinud piirangut, et ainult ehitusloa olemasolul saab juurdepääsu taotleda. Niisamuti ei näe seadus ette, et kui isikule väljastatakse ehitusluba, siis ta saab kaasa ka õiguse kasutada võõral kinnistul asuvat juurdepääsuteed. Kolmas isik on seisukohal, et kaebajad kasutavad ekslikult ja alusetult juurdepääsuteega seotud tsiviilõiguslikke argumente põhjendamaks oma haldusõiguslikku kaebust ehitusloa tühistamiseks.
8.3.Kolmas isik leiab, et kaebajaid ei ähvarda kahjulik mõjutus Xxxxx xxx 14 kinnistult. Puudub igasugune alus arvata, et kolmanda isiku kinnistult (Xxxxx xxx 14) hakkaksid tekkima kahjulikud mõjutused asjaõigusseaduse (AÕS) § 143 lg 1 tähenduses ja levima kaebajate kinnistule. Niisamuti ei ole alust arvata, et kolmanda isiku ehitis ulatuks üle naaberkinnisasja (kaebajatele kuuluva kinnisasja) piiri AÕS § 148 tähenduses. Xxxxx xxx 14 kinnistule planeeritud ehitised asuksid kaebajate kinnistul asuvatest hoonetest piisavas kauguses (u 200 m), neid lahutab maaparanduskraav, kõrghaljastus ja Xxxxx xxx.
8.4.Kaebajatel ei ole õigust esindada Põllumajandus-ja Toiduametit (PTA). Seega tuleb jätta tervikuna tähelepanuta kõik kaebaja poolt esitatud väited, mis seonduvad maaparanduse ja PTA-ga, nendest väidetest tulenevad järeldused ja seisukohavõtud, sh kaebuse lisa 5 (dtl 8385).
8.5.Maaparandussüsteemi muutmine ei saa tekitada kaebajatele kahju. Kolmas isik on seisukohal, et maaparandussüsteemi muutmine ei saa mõjutada kaebajate kinnistut järgmistel põhjustel. Maaparandussüsteemi muutmine on väheoluline muutmine. MaaParS § 8 lg 2 tähenduses ja seega ei ole tegemist maaparandussüsteemi rekonstrueerimisega. Sisuliselt lõigatakse drenaažisüsteemist välja Xxxxx xxx 14 paiknev osa ning läbilõigatud drenaažiharud juhitakse Kaasiku kinnistule kavandatud uue rajatava kollektori kaudu kolmandasse harusse, mille kaudu juhitakse veed olemasolevasse kollektorisse. Maaparandussüsteemi muudatuse mõju ei saa avalduda kaebajate kinnistule, sest maaparandussüsteem asub pinnasel, millel on langus Keila jõe suunas, drenaažikollektor asub piki Xxxxx xxxd ja suubub Xxxxx xxx lõpus asuvasse magistraalkraavi (vt seletuskiri). Kaebajate kinnistut ja maaparandussüsteemi väheolulist muudatust lahutab magistraalkraav ning selle kõrval asuv Xxxxx xxx. Xxxxx xxx on tihendatud pinnasega tee, mille kõrval kulgeb maaparanduskraav. Ei ole isegi teoreetiliselt võimalik, et magistraalkraavi ja Xxxxx xxx taga asuv kaebajate kinnistu saaks mõjutatud maaparandussüsteemi ebaolulisest muudatusest. 13
8.6.Kaebajate põhiline vastuväide vastustajale on, et vastustaja jättis kaebajad ehitusloa protsessi kaasamata EhS § 43 lg 7 p 2 alusel. Vastustaja on kaebajate vaide menetluses selgitanud, et kaebajad ei ole välja toonud mitte ühtegi tõsiseltvõetavat asjaolu, millisel viisil üldse saaks Xxxxx xxx 14 kinnistule kavandatavad hooned nende õigusi piirata. Ka kaebuses ei ole vastavaid argumente välja toodud (v.a juurdepääsu küsimus). Vastustaja toob välja, et Xxxxx xxx 14 kinnistule kavandatav hoone asub Xxxxx xxx xx (kaebaja kinnistu) asuvast hoonest u 180 meetri kaugusel ja seetõttu ei saa asuda seisukohale, et ehitusloa alusel rajatavad ehitised omaks negatiivset mõju kaebaja privaatsusele. Ehitusloa aluseks olnud projekteerimistingimused on väljastatud 2016-ndal aastal ning täiendatult 2021-l aastal. Vastustaja sõnul vastab kolmanda isiku ehitusprojekt nii 2016-nda kui 2021 aasta projekteerimistingimustele. Isegi kui vastustaja oleks kaebaja kaasanud ja kaebaja oleks esitanud negatiivse arvamuse, ei ole negatiivne arvamus aluseks ehitusloa väljastamisest keeldumisel (EhS § 44).
8.7.Kaebajate jaoks ei ole Xxxxx xxx 14 hoonestamise soov ei üllatuslik ega ootamatu. Kaebajad püüavad jätta kohtule ekslikku muljet, nagu oleks vastustaja poolt ehitusloa väljastamine ennatlik ja üllatuslik. See ei ole õige, sest kaebajad on aastaid olnud teadlikud kolmanda isiku tegevusest elamumaa sihtotstarbeliseks kasutamiseks ettevalmistuste tegemisel. Kolmas isik saatis 05.08.2021 kaebajatele ettepaneku teeservituudi seadmiseks Xxxxx xxxle, mis osaliselt asub kaebajate kinnistul. Teeservituudi vajadust põhjendas kolmas isik sooviga ehitada Xxxxx xxx 14 kinnistule elamiseks vajalikud hooned (vt ettepanek teeservituudi seadmiseks, dtl 174). Kaebajad olid teadlikud kolmandale isikule väljastatud projekteerimistingimustest Xxxxx xxx 14 kinnistule (vt projekteerimistingimused, dtl 175181). Projekteerimistingimused olid lisatud kolmanda isiku poolt Harju Maakohtule 10.08.2022 esitatud avaldusele juurdepääsuks avalikult kasutatavale teele (tsiviilasja nr 2-2211714).
8.8.Vastustaja (Harku vald) kehtiva üldplaneeringu kohaselt on Xxxxx xxx perspektiivne avaliku kasutusega kohalik tee. Üldplaneering on vastu võetud 2009 ja kehtestatud 2013.aastal (dtl 181 Xxxxx xxx ÜP-s; dtl 182 ÜP selgitused). Kaebaja omandas Xxxxx xxx xx kinnistu 2012 aastal (kinnistamisavaldus sisse kantud 08.10.2012). Seega on kaebaja teinud teadliku valiku, omandades Xxxxx xxx xx kinnistu teadmisega, et kinnistul asub osaliselt Xxxxx xxx, mis on perspektiivse avaliku kasutusega. Kaebaja on pidanud arvestama, et Xxxxx xxxl liikluskoormus kasvab ja seda mitte tulenevalt kolmanda isiku tegevusest vaid vastustaja arengudokumentides märgitu elluviimisest. Ühe kinnistuomaniku õigustamatu tahtmine muuta Xxxxx xxx mitteavalikuks (sisuliselt muuta vastustaja üldplaneeringut) ei ole piisav.
8.9.Kolmas isik on seisukohal, et kaebaja tegelik ja eluliselt usutav huvi on müüa võimalikult kõrge hinnaga Harku vallale maha kaebajate kinnistul asuv Xxxxx xxx alla jääv osa. Vastustaja on 07.05.2024 langetatud protokollise otsusega keeldunud ostmast kaebajatelt 10 000 euro eest (lisanduvad notarikulud jms) Kaebajatele kuuluval kinnistul asuvat Xxxxx xxx alust maad (vt dtl 183-184 vastustaja seisukoht). Kolmanda isiku hinnangul püüavad kaebajad põhjendamatute kaebustega tekitada olukorda, et vastustaja oleks sunnitud kaebajatelt maad ostma. Kolmas isik ei ole nõus, et kaebajad oma rahateenimise soovis takistavad kolmanda isiku tegevust talle kuuluva kinnistuga ja kahjustavad selliselt kolmanda isiku huve.
8.10.Kolmas isik palub enda kasuks välja mõista menetluskulud summas 2420 eurot (käibemaksuta) (dtl 269-273).
KOHTU SEISUKOHT JA PÕHJENDUSED
14
9.Kohus, analüüsinud ja hinnanud vaidlustatud Harku Vallavalitsuse 12.09.2024 otsusega nr 165 „Ehitusloa andmine üksikelamu ja abihoonete püstitamiseks Türisalu küla, Xxxxx xxx 14 maaüksusele“ antud ehitusluba nr 2412271/06575 (dtl 65-82) asjakohaseid õigusnorme, poolte kirjalikke ja suulisi seisukohti, ning kõiki asjas kogutud tõendeid kogumis ja nende vastastikuses seoses, on seisukohal, et kaebus tuleb rahuldada.
10.HMS § 54 sätestab, et haldusakt on õiguspärane, kui ta on antud pädeva haldusorgani poolt andmise hetkel kehtiva õiguse alusel ja sellega kooskõlas, proportsionaalne, kaalutlusvigadeta ning vastab vorminõuetele.
11.Poolte vahel puudub vaidlus selles, et Xxxxx xxx 14 ei ole detailplaneeringu kohustusega ala ning viidatud kinnistul saab määrata ehitusõigus projekteerimistingimustega ning nende alusel väljastatava ehitusloaga. Vaidlus puudub ka selles, et Xxxxx xxx 14 kinnistule on väljastatud projekteerimistingimused vallavalitsuse 28.03.2016 korraldusega nr 176 (edaspidi 2016 aasta PT) ja vallavalitsuse 27.07.2021 korraldusega nr 505 (edaspidi 2021 aasta PT, dtl 60-64). 2021 aasta PT resolutsiooni p 2 on määratud, et: Projekteerimistingimused kehtivad 27. juulini 2024 (kaasa arvatud).“ Vaidlusalune ehitusluba on antud 12.09.2024 (dtl 65-82) 04.06.2021 taotluse alusel (vt dtl 4359). 2016 aasta PT kehtivus lõppes 28.03.2021. Ehitusloa taotlus esitati 04.06.2021 so peale 2016 PT kehtivuse lõppemist. Uued projekteerimistingimused väljastati 27.07.2021. Kohus juhib esmalt vastustaja tähelepanu esiteks ehitusseadustiku (EhS) § 33 lg 1, mis sätestab, et projekteerimistingimused kehtivad viis aastat. Põhjendatud juhul võib pädev asutus projekteerimistingimuste kehtivuseks sätestada teistsuguse tähtaja või muuta projekteerimistingimuste kehtivuse tähtaega. Sama paragrahvi lg 2 kohaselt juhul, kui sama taotluse esemega on antud uued projekteerimistingimused, muutuvad varem antud projekteerimistingimused kehtetuks. Seega arvestades ülal toodud faktiliste asjaoludega on kõik vastustaja väited sellest, et käesolevas asjas vaidlustatud ehitusluba on väljastatud hoopis 2016 aasta PT alusel, täiesti asjakohatud ega ole kooskõlas kehtiva õigusega. Esiteks ei kehtinud 2016 aasta PT enam ehitusloa taotluse esitamise ajal. Teiseks ei oleks arvestades ülal viidatud EhS § 33 lg 1 ja lg 2 regulatsiooni 2016 aasta PT alusel ehitusloa väljastamine ka sellest tulenevalt õiguspärane. Samuti on vaidlustatud ehitusluba antud isegi peale 2021 aasta PT kehtivuse lõppemist. Kohus märgib, et vastustaja oleks saanud vajadusel muuta 2021 aasta PT nende kehtivuse aja osas, kuid vastustaja seda teinud ei ole. Eeltoodust tulenevalt on põhjendatud kaebajate väited sellest, et ehitusluba on antud selgelt õigusvastaselt nö tühja kohapeale – puudusid kehtivad projekteerimistingimused, mis on antud juhul ehitusloa väljastamise kohustuslikuks eelduseks. Kohtule on täielikult arusaamatu ja kummastav vastustaja väide, et kindlasti ei saa nõustuda käsitlusega, et ehitusloa väljastamise ajal peaksid projekteerimistingimused kehtima. Selline seisukoht ei ole kooskõlas ei õigusaktidega, mis määratlevad projekteerimistingimuste õiguslikuks olemuseks olla ehitusprojekti koostamise aluseks ega ka elulise ehitusloa menetlusega. Vastustaja selgitab, et juhused, kus ehitusloa menetlus võtab aega ja projekteerimistingimuste kehtivus vahepealsel ajal lõppeb, on igapäevased. Kohus leiab, et ka selline vastustaja käsitlus ei ole kooskõlas elementaarsete haldusmenetluse põhimõtetega. Nimelt haldusmenetluse seaduse (HMS) § 61 lg 2 sätestab, et haldusakt kehtib kuni kehtetuks tunnistamiseni, kehtivusaja lõppemiseni, haldusaktiga antud õiguse lõpliku realiseerimiseni või kohustuse täitmiseni, kui seadus ei sätesta teisiti. HMS § 60 lg 1 kohaselt toob õiguslikke tagajärgi ja täitmiseks on kohustuslik ainult kehtiv haldusakt. EhS § 42 lg 1 ütleb üheselt, et 15
ehitusluba antakse, kui esitatud ehitusprojekt vastab õigusaktides sätestatud nõuetele, eelkõige detailplaneeringule või projekteerimistingimustele ning ehitisele ja ehitamisele esitatud nõuetele. Seaduses sätestatud juhul peab ehitis vastama riigi või kohaliku omavalitsuse eriplaneeringule. Kohus leiab eeltooduga arvestades, et ehitusluba, mis peab vastama projekteerimistingimustele, saab õiguspäraselt väljastada üksnes juhul kui ka projekteerimistingimused on kehtivad. Vastustaja poolt kirjeldatud olukordades, kus ehitusloa menetluse käigus tekib oht, et ehitusluba ei jõuta välja anda projekteerimistingimuste kehtivuse ajal, on vastustajal endal õigus projekteerimistingimuste kehtivuse tähtaega muuta (pikendada), vajadusel selgitades huvitatud osapoolele ka vastava taotluse esitamise võimalust. Antud juhul seda tehtud ei ole. Käesoleval juhul ei saa vastustaja tugineda ka sellele, et ehitusprojekt koostati ja menetlus viidi läbi ajal, mil projekteerimistingimused kehtisid. Nagu kohus juba ülal välja tõi, siis tegelikult esitati ehitusloa taotlus ajal, mil ala suhtes ei kehtinud ühedki projekteerimistingimused ning ehitusluba väljastati ajal, mil ala suhtes jällegi ei kehtinud ühedki projekteerimistingimused. Ehitusloa väljastamisel oli vastustajal seadusest tulenev kohustus kontrollida, kas ehitusprojekt vastab kehtivatele projekteerimistingimustele või mitte. Vastustaja on jätnud vaieldamatult vastava kohtuse täitmata, mis toob kaasa ehitusloa õigusvastasuse ja tühistamise.
12.Küll aga ei saa kohus nõustuda kaebajatega selles, et ehitusloa väljastamisest oleks tulnud keelduda EhS § 44 p 1 alusel, kuivõrd ehitusluba on ka sisuliselt vastuolus 2021 aasta PT-ga, kuna seal on märgitud, et juurdepääsuta ei ole võimalik maaüksusele ehitada. EhS § 44 p 1 sätestab, et pädev asutus keeldub ehitusloa andmisest, kui kavandatav ehitis ei vasta detailplaneeringule, projekteerimistingimustele, riigi või kohaliku omavalitsuse eriplaneeringule, ehitisele või ehitamisele esitatavatele nõuetele või muudele avalikõiguslikele kitsendustele. 2021 aasta PT-s (dtl 60-64) oli märgitud, et: „Vastavalt EhS § 11 lõige 2 punktile 4 hõlmavad ehitisele esitatavad nõuded (määratakse projekteerimistingimustega) asjakohasel juhul juurdepääsu. Xxxxx xxx 14 katastriüksusele on üks võimalikke juurdepääse avalikult kasutatavalt teelt - Humala teelt ja mitteavalikult Xxxxx xxxlt, mis läbib eraomandis olevaid maaüksusi: Humala tee 12, Xxxxx xxx 1, Uus-Pärgma, Loo ja Xxxxx xxx xx// Janikma maaüksusi. Asjaõigusseaduse § 156 alusel on omanikul, kelle kinnisasjale puudub avalik juurdepääs avalikult kasutatavalt teelt või kinnisasja eraldi seisvalt osalt, õigus nõuda juurdepääs üle võõra kinnisasja. Käesolevate projekteerimistingimustega juhitakse taotleja tähelepanu asjaolule, et Xxxxx xxx 14 katastriüksusele puudub õiguslikult tagatud juurdepääs, millest tulenevalt võib tekkida probleeme maaüksusele ligipääsemisega. Vallavalitsus rõhutab, et juurdepääsu õiguslik tagamine on oluline, kuivõrd projekteerimistingimused ja ehitusluba kehtivad tähtaegselt ning juurdepääsuta ei ole võimalik maaüksusele ehitada.“ 2021 aasta PT lisas 1 on märgitud p 11: vastavalt projekteerimisnormidele. Teede 843:2016 „Linnatänavad”.“
„Liikluskorraldus ja juurdepääs: lahendada planeerimisel lähtuda Eesti standardist EVS
Eeltoodust ei ole võimalik välja lugeda, et 2021 aasta PT-ga oleks sätestatud nõue, et enne ehitusloa väljastamist peab ole juurdepääsu küsimus lõplikult lahendatud. Haldusaktis on üksnes selgitatud taotluse esitajale, et juurdepääs puudub, ning et nii projekteerimistingimused kui ka ehitusluba on tähtajalised haldusaktid, millest tulenevalt võib juurdepääsu puudumine 16
osutada takistuseks reaalsele ehitustegevusele. Teisisõnu on 2021 aasta PT-s selgitatud, et juurdepääsu puudumine võib takistada otseselt ehitamist ning kui taotluse esitaja ei lahenda antud küsimust enne, siis võivad nii projekteerimistingimused kui ka hiljem antav ehitusluba kaotada kehtivuse ja sellega kaotab ka taotluse esitaja ehitusõiguse ja seda tuleb hakata otsast peale taotlema. Antud juhul ongi vastav tagajärg 2021 aasta PT-de osas saabunud ja seda juba enne ehitusloa väljastamist, millest tulenevalt ehitusluba ei oleks tohtinud väljastada. Seega oleks vastustaja pidanud keelduma ehitusloa väljastamisest küll EhS § 44 p 1 alusel, kuid mitte seetõttu, et projekteerimistingimused ei võimalda ehitusluba anda ilma juurdepääsutee küsimust lahendamata, vaid seetõttu, et kehtivad projekteerimistingimused üldse puuduvad.
13.Veel heidavad kaebajad vastustajale ette kaasamiskohustuse rikkumist. Vastustaja leiab, et kaebajate haldusmenetlusse kaasamiseks puudus vajadus, kuna ehitusluba ei saa rikkuda kaebajate subjektiivseid õigusi. Esmalt märgib kohus, et pooled ei vaidle selle üle, et kaebajaid kui Xxxxx xxx 14 piirinaabreid ja isikuid, kelle eraomandisse kuulub Xxxxx xxx 14 krundini viiv eratee ehitusloa menetlusse ei kaasatud. EhS § 42 lg 7 p 2 sätestab, et pädev asutus esitab ehitusloa eelnõu vajaduse korral arvamuse avaldamiseks asutusele või isikule, kelle õigusi või huve võib ehitis või ehitamine puudutada. Kohus nõustub siinkohal kaebajatega ja leiab, et antud juhul oli kaebajate ehitusloa menetlusse kaasamata jätmine oluline menetlusviga, mis toob kaasa ehitusloa õigusvastasuse ja tühistamise. Kohus ei jaga vastustaja seisukohta selles, et kaebajaid menetlusse kaasata ei tulnud, kuna ehitusluba ei saa rikkuda kuidagi kaebajate subjektiivseid õigusi, ning et kaebajad ei ole ka kohtumenetluses oma subjektiivsete õiguste rikkumist ära näidanud. Kohus märgib, et esmalt on kaebajad välja toonud, et ehitusluba võib riivata kaebajate omandiõigust. Teiseks ei näe ehitusseadustik ette isikute kaasamist kaasamata jätmist üksnes õiguste rikkumise korral, vaid juba juhul, kui ehitusluba võib isiku õigusi või huve puudutada. Antud juhul pidi vastustajale olema selge, et sellise olukorraga on tegemist. Kaebajate näol on tegemist otseste piirinaabritega kellele kuulub ka eratee, mida mööda kolmanda isiku kinnistule pääseb. Vastustajale oli teada ka asjaolu, et poolte vahel on pooleli tsiviilvaidlus seoses tee kasutusega. Kuivõrd tee kuulub kaebajatele, siis pidi vastustaja mõistma, et igasugune ehitusõiguse määramine kolmanda isiku kinnistule võib puudutada ka kaebajate huve ning on otseselt seotud kaebajate omandiõigusega (seondub näiteks otseselt kaebajate tee kasutuskoormusega).Sellises olukorras ei ole välistatud, et vastustajal oleks tulnud kaaluda ka võimalikke alternatiivseid ligipääsulahendusi ja ligipääsutee asukohta. Eeltoodust tulenevalt tuli kaebajad ehitusloa menetlusse kaasata ning tegemist ei ole ainult formaalse menetlusveaga nagu püüab väita vastustaja. Kohus leiab, et ilmselgelt oli tegemist olulise menetlusliku rikkumisega, mis võis mõjutada asja otsustamist ja mis seetõttu toob kaasa ehitusloa tühistamise.
14.Viimaseks vaidlusaluseks küsimuseks seoses kaebusega on küsimus kas Põllumajandus- ja Toiduamet (edaspidi PTA) (kehtiva regulatsiooni järgi Maa- ja Ruumiamet (edaspidi MaRu)) kooskõlastuse puudumine toob kaasa käesolevas asjas vaidlustatud ehitusloa õigusvastasuse või mitte. Samuti vaidlevad poole selle üle, kas kaebaja üldse saab kaebuse esitamisel vastavale väitele tugineda. Poolte vahel puudub vaidlus selles, et Xxxxx xxx 14 kinnistul asub maaparandussüsteem ja vaidlusalune ehitusluba lubab ehitada elamu ja sauna osaliselt olemasoleva maaparandussüsteemi drenaažisüsteemi peale (vt dtl 141-143). Samuti puudub vaidlus selles, 17
et ehitusloa andmise hetkel ei olnud PTA (täna Maa- ja Ruumiamet) ehitusloa aluseks olnud ehitusprojekti heaks kiitnud ega sellele kooskõlastust andnud (vt dtl 162). Maaparandusseadus (MaaParS) § 50 lg 1 (kuni 31.12.2024 kehtinud redaktsioon) sätestas, et juhul kui kinnisasjale, millel paikneb maaparandussüsteem, kavandatakse muud ehitist, mis ei ole maaparandussüsteemi hoone ega rajatis, kooskõlastab ehitus- või muu loa andja või ehitusteatise menetleja ehitusprojekti või ehitusteatise alusel ehitise kavandamise või maaparandussüsteemi või selle eesvoolu kaitselõigu veetaseme reguleerimise kavatsuse Põllumajandus- ja Toiduametiga. Hetkel kehtiv MaaParS § 50 lg 1 sätestab, et kui kinnisasjale, millel paikneb maaparandussüsteem, kavandatakse muud ehitist, mis ei ole maaparandussüsteemi hoone ega rajatis, kooskõlastab ehitusprojekti või ehitusteatise alusel ehitise kavandamise või maaparandussüsteemi või selle eesvoolu kaitselõigu veetaseme reguleerimise kavatsuse ehitus- või muu loa andja või ehitusteatise menetleja Maa- ja Ruumiametiga. Kohus leiab esiteks, et täielikult ei saa välistada kaebajtea õigust tugineda ehitusloa vaidlustamisel seadusest tuleneva kohustusliku kooskõlastuse puudumisele. Ülal viidatud MaaParS § 50 lg 1 üheks eesmärgiks oli ja on tagada maaparandussüsteemide toimimine, kuivõrd need võivad omada laialdasemat mõju vastavale piirkonnale nagu näiteks niiskusrežiimi muutumine konkreetsel kinnistul ja selle ümbruses. Kuivõrd sätte eesmärk on kaitsta sellega sisuliselt ka naaberkinnistute omanike subjektiivseid õigusi, siis võisid kaebajad ka vastavale väitele kaebuse esitamisel tugineda. Kohus selgitab, et HKMS § 158 lg 2 teise lause kohaselt hindab kohus haldusakti õiguspärasust haldusakti andmise aja seisuga. Seega ei oma mingit tähtsust vastustaja väited, milliseid toiminguid on vastustaja peale ehitusloa väljastamist antud küsimuses teinud. Kuivõrd vaidlust ei ole selles, et Xxxxx xxx 14 kinnistule väljastatud ehitusloa andmisel vastav seadusest tulenev kohustuslik kooskõlastus puudus, siis on ehitusluba ka seetõttu õigusvastane ja tuleb tühistada. Seejuures ei nõustu kohus vastustajaga selles, et kaebajad oleks pidanud hakkama täpselt ära näitama ja tõendama, kuidas drenaažisüsteemi muutmine mõjutab kaebajate kinnistut. Vastavad asjaolud, kas ja milline mõju avaldub maaparandussüsteemi peale ehitamisega peab välja selgitama seaduses sätestatud vastavat pädevust omav amet (varasemalt siis PTA ja täna MaRu) konkreetset kooskõlastust andes. Antud juhul seda kooskõlastust isegi ei küsitud. Kohus leiab, et vastava pädeva asutuse ehitusloa menetlusse kaasamata jätmine oli oluline menetlusviga, mis rikub ka kaebaja subjektiivseid õigusi (olla kaitstud naaberkinnistu omanike tegevusest põhjustatud kahjulike mõjutuste, milleks käesoleval juhul on võimalik niiskusrežiimi muutumine, eest ilma, et neid oleks enne haldusakti andmist hinnanud pädev haldusorgan). Õige on aga see, et kaebajatel ei ole volitust Maa- ja Ruumiameti esindamiseks ning sellest tulenevalt need väited, mis on esitatud sisuliselt Maa- ja Ruumiameti õiguste kaitseks (kes on pädev mingit luba väljastama täna jms) tuleb jätta tähelepanuta. Samuti väljuvad kaebuse esemest kõik väited seoses Kaasiku kinnistu ehitusloa menetlusega ning kohus ei pea vajalikuks neil peatuda.
15.Kokkuvõttes leiab kohus, et kaebus tuleb rahuldada ja vaidlustatud ehitusluba tühistada, kuivõrd see on antud ilma, et ala suhtes oleks loa andmise ajal kehtinud projekteerimistingimused ning kaasamiskohustuse (seda nii kaebajate kui vastava pädeva ameti osas) rikkumise tõttu. Kuivõrd kaebus ehitusloa tühistamisnõudes oli põhjendatud, tuleb samadel põhjustel tühistada ka vaideotsus.
16.HKMS § 108 lõike 1 kohaselt kannab menetluskulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Sama paragrahvi lg 8 sätestab, et kolmanda isiku menetluskulud hüvitab tema poole vastaspool 18
samade reeglite järgi nagu poolele. Kui vastaspool ei pea kulusid hüvitama, jäävad kolmanda isiku kulud tema enda kanda. Käesolevas asjas tehti otsus vastustaja kahjuks. Kolmas isik oli vastustaja poolel. Kaebajad on taotlenud menetluskulude hüvitamist kokku summas 4957,20 eurot vastavalt kohtule esitatud taotlusele ja menetluskulude nimekirjale (dtl 255-267). Kohus leiab, et menetluskulud on väljamõistetavad (vt HKMS § 109 lg 11). Kohus leiab, et arvestades kaebuse mahtu ja keerukust, kaebuse koostamisele kulunud aega, samuti vastustaja seisukohtadega tutvumisele ja sellele vastamisele kulunud aega (kokku 19 tundi ja 50 minutit), et menetluskulud on selles osas põhjendatud. Kohus leiab, et põhjendatud ei ole vastavalt kohtupraktikale kulude väljamõistmine menetluskulude nimekirja koostamise eest 1 tunni ulatuses ja summas 205 eurot, mille võrra tuleb väljamõistetavaid menetluskulusid vähendada. Eeltoodust tulenevalt leiab kohus, et põhjendatud menetluskuludeks on kokku 4752.20 eurot (sh käibemaks), mis tuleb vastustajalt kaebaja kasuks välja mõista. Kolmanda isiku menetluskulud jäävad tema enda kanda.
17.Kaebajate eraelu kaitseks tuleb kohtulahendi avaldamisel asendada kaebajate nimed ja elukoha aadress tähemärgiga (HKMS § 175 lg 3).