R.M ja F.F kaebus Häädemeeste Vallavalitsuse 18.06.2025 vastuse nr 6-5/818-5 tühistamise ning vastustaja kohustamise nõuetes Kaebajad R.M ja F.F Vastustaja Häädemeeste vald, esindaja Andres Annast
3.Tühistada Häädemeeste Vallavalitsuse 18.06.2025 vastus nr 6-5/818-5 ning kohustada Häädemeeste valda uuesti lahendama kaebajate 18.05.2025 avaldus.
4.Mõista Häädemeeste vallalt R.M ja F.F kasuks välja menetluskulud summas 40 eurot (ilma käibemaksuta). Jätta muus osas menetluskulud menetlusosaliste endi kanda.
Otsuse peale võib esitada apellatsioonkaebuse Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul otsuse avalikult teatavakstegemisest arvates, s.o hiljemalt 16.03.2026 (halduskohtumenetluse seadustiku (HKMS) § 181 lg 1). Vastuseks esitatud apellatsioonkaebusele võib teine menetlusosaline esitada vastuapellatsioonkaebuse 14 päeva jooksul apellatsioonkaebuse vastuapellatsioonkaebuse esitajale kättetoimetamisest arvates või ülejäänud apellatsioonitähtaja jooksul, kui see on pikem kui 14 päeva (HKMS § 184). Kui apellant soovib asja arutamist kohtuistungil, tuleb tal seda apellatsioonkaebuses märkida, vastasel korral eeldatakse, et ta on nõus asja lahendamisega kirjalikus menetluses (HKMS § 182 lg 1 p 9). Kui menetlusosaline soovib apellatsioonkaebuse esitamiseks saada menetlusabi, tuleb tal esitada ringkonnakohtule vastavasisuline taotlus. Menetlusabi taotluse esitamine ei peata menetlustähtaja kulgemist (HKMS § 116 lg 5) ning apellatsioonitähtaja järgimiseks
3-25-2209
peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama apellatsioonkaebuse (HKMS § 116 lg 6). HKMS § 52 lg 1 kohaselt tuleb avaldus sõnastada võimalikult selgelt ja lühidalt. Sekretäril saata kohtuotsus menetlusosalistele.
ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
1.Häädemeeste Vallavalitsuse 02.02.2022 korralduse nr 39 p-ga 1 väljastati Häädemeeste vallas XXX-i kinnistu (katastritunnus YYY; edaspidi XXX kinnistu) asuva elamu ümberehitamiseks ja laiendamiseks ehitusluba.
2.Häädemeeste Vallavalitsuse 20.06.2023 korralduse nr 319 p-ga 1 väljastati XXX-i kinnistul asuvale elamule kasutusluba nr 2312371/03315.
3.R.M ja F.F omandasid 03.07.2023 XXX kinnistu.
4.R.M esitas 18.05.2025 Häädemeeste Vallavalitsusele taotluse kasutusloa 2312371/03315 kehtetuks tunnistamiseks ja riikliku järelevalvemenetluse algatamiseks.
nr
5.Häädemeeste Vallavalitsus jättis 18.06.2025 kirjaga nr 6-5/818-5 taotluse kasutusloa nr 2312371/03315 kehtetuks tunnistamiseks rahuldamata, kuivõrd valla hinnangul on kasutusluba väljastatud õiguspäraselt. Vallavalitsus selgitas, et vaidlustatud kasutusloa on kooskõlastanud Päästeameti Lääne päästekeskus 19.06.2023.
6.R.M pöördus 18.06.2025 e-kirjaga Häädemeeste Vallavalitsuse poole ning leidis, et 18.06.2025 vastus ei vasta haldusmenetluse nõuetele, on sisuliselt ebapiisav ja formaalne, rikutud on haldusmenetluse tähtaegu ning palus teostada kohepeale kontroll.
8.Häädemeeste Vallavalitsuse 02.07.2025 kirjaga nr 6-5/1017-4 keelduti järelevalvemenetluse algatamisest, kuivõrd vallavalitsuse hinnangul on kasutusluba nr 2312371/03315 väljastatud õiguspäraselt. Lisaks leidis vallavalitsus, et kinnisvara ostuga seotud puuduste korral on soovitatav teavitada sellest müüjat, kes võlaõigusseaduse (VÕS) § 219 lg 1 järgi vastutab asja lepingutingimustele mittevastavuse eest.
9.Tallinna Halduskohtusse saabus 04.07.2025 R.M ja F.F kaebus (täiendatud 08.08.2025, 15.08.2025 ja 24.09.2025) Häädemeeste Vallavalitsuse 18.06.2025 vastuse nr 6-5/1017-4 tühistamiseks ning vastustaja kohustamiseks vaadata kaebajate 18.05.2025 taotlus uuesti läbi.
MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD
10.Kaebajad leiavad, et vastustaja on õigusvastaselt jätnud rahuldamata nende taotluse kasutusloa kehtetuks tunnistamiseks ning järelevalvemenetluse algatamiseks.
10.1.Ehitusseadustik (EhS) § 52 eeldab ehitise vastavust projektile ja tegelikkusele enne kasutusloa andmist. Käesoleval juhul kontrolli ei toimunud. Kasutusluba tuleb kehtetuks tunnistada, kui on esitatud teadvalt valeandmeid, mis mõjutasid loa andmist (EhS § 57 lg 1). Elutähtsate tehnosüsteemide dokumentatsioon oli kasutusloa menetluses puudulik (EhS § 13 lg 1, Vabariigi Valitsuse määrus nr 270 § 11 lg 1): 1) elektriprojekti dokumentides puuduvad andmed ja skeemid puurkaevu, veevarustuse ning reoveepumba kohta, samuti ei ole kirjeldatud nende süsteemide elektriühendusi ega ohutusmeetmeid; 2) esitatud auditid ja katseprotokollid käsitlevad vaid üldisi elektripaigaldise osi (pistikupesad, maandus, 2(11)
3-25-2209
kaitsejuhtmed), kuid ei hõlma vee- ega reoveesüsteemid seadmeid, toiteahelaid ega ohutust; 3) kinnistul puudub liitumine tsentraalse vee- ja kanalisatsioonivõrguga, mistõttu toimub veevarustus ainult puurkaevu ja elektritoitel reoveepumba abil – süsteemide kohta puudub igasugune tehniline, projektipõhine või auditipõhine tõendus. Vastavad dokumendid ei ole esitatud ei kasutusloa menetluses ega kohtule.
10.2.Vastustaja on 02.07.2025 keeldunud ehitusjärelevalve teostamisest. Vastustaja on jätnud täitmata uurimiskohustuse (haldusmenetluse seaduse (HMS) §-d 6 ja 10). Kaebajad ei ole kasutusloa taotlejad, vaid ostsid kinnistu hiljem. Samas puudus kaebajatel võimalus mõjutada kasutusloa menetlust, kuid kaebajad kannavad eksliku loa õiguslikke tagajärgi.
10.3.Kaebajate eesmärk on, et vastustaja vaataks kasutusloa nr 2312371/03315 andmise menetluse ja alused uuesti läbi ning tuvastaks loa õigusvastasuse. Asjas esitatud tõendite põhjal on tuvastatav, et kasutusluba anti välja seaduses sätestatud nõudeid eirates. Sellises olukorras on vastustaja kohustus algatada kasutusloa kehtetuks tunnistamise menetlus omal algatusel.
10.4.Vastustaja vastustest ei nähtu, et kasutusloa nr 2312371/03315 andmise eel või menetluse käigus oleks teostatud EhS § 54 lg 1 p 4 tähenduses sisuline kontroll ehitise tehnosüsteemide olemasolu ja vastavuse üle. Vastustest puuduvad andmed konkreetsete kontrollitoimingute, nende ulatuse, aja ja tulemuste kohta.
10.5.Vastustaja on pidanud vajalikuks kasutusloa õiguspärasuse selgitamiseks pöörduda kasutusloa taotleja poole täiendavate päringutega alles 2025 ja 2026. See kinnitab, et vastustajal ei olnud kasutusloa andmise hetkel EhS § 54 lg 1 tähenduses kontrollitud teavet ehitise tehnosüsteemide kohta.
10.6.Vastustaja on tuginenud Päästeameti kooskõlastustele. Nimetatud kooskõlastus puudutab üksnes tuleohutuse nõuete täitmist ega asenda kohaliku omavalitsuse kohustust kontrollida ehitise vastavust tervikuna, sh tehnosüsteemide olemasolu ja vastavust EhS § 54 lg 1 kohaselt.
10.7.Kasutusloa andmise õiguspärasuse hindamisel on asjakohane, kas vastustaja täitis enne haldusakti andmist EhS § 54 lg 1 kohase kontrollikohustuse ning kas vastustaja täitis pärast avaldajate 18.05.2025 pöördumist EhS § 57 lg 1 kohase järelevalvekohustuse.
10.8.Haldusorgan ei või jätta seadusest tulenevaid kohustusi täitmata üksnes põhjendusel, et vaidlus võib olla lahendatav tsiviilõiguslikus korras (vt Riigikohtu lahendid nr 3-3-1-17-14, p 13; nr 3-3-1-50-16, p 16).
10.9.Kasutusloa menetluse dokumentatsioonist nähtub, et kasutusloa taotluse riigilõivu maksjaks on märgitud alaealine isik. Materjalidest ei nähtu, millisel õiguslikul alusel on riigilõiv tasutud alaealise isiku nimel ega kas vastav makse vastas riigilõivuseaduse nõuetele.
10.10.Materjalide hulgas on arve nr 11249 vingugaasianduri eest. Arve kuupäev on varasem kui kasutusloa menetlus. Dokumentidest ei nähtu, millisel alusel on nimetatud arvet käsitletud kasutusloa menetluse asjakohase dokumendina.
10.11.Vastustaja on kasutusloa menetlusse lisanud käsitsi joonistatud skeemi kamina ja korstna tehnilisest seletusest. Nimetatud dokument ei sisalda mõõtkava, koostaja andmeid ega allkirja. Arusaamatu on, millisel alusel on sellist dokumenti käsitletud tehnilise dokumendina kasutusloa andmisel.
3(11)
3-25-2209
10.12.Kasutusloa taotleja osalise kasutusloa andmise ajal ning osaleb ka käesoleval ajal Häädemeeste valla otsustus ja nõuandvates struktuurides, sh Metsapoole ja Ikla külade esindajana ümarlaua töös ning Metsapoole põhikooli hoolekogu esimehena.
10.13.Vastustaja ei ole esitanud dokumenti, millest nähtuks kasutusloa andnud ametniku volitus haldusakti andmiseks.
11.Vastustaja vaidleb kaebusele vastu ja palub jätta see rahuldamata.
11.1.Kaebajate 18.05.2025 taotluse uuesti läbi vaatamine ei tooks kaasa teistsugust lõppjäreldust. Vastustaja ei tuvastanud kaebajate 18.05.2025 taotlusest selliseid asjaolusid, mis annaks EhS § 57 lg-st või lg-st 2 tuleneva aluse kasutusloa kehtetuks tunnistamiseks ja/või järelevalvemenetluse algatamiseks. Ühtegi dokumenti oma etteheidete kohta ei ole kaebajad vastustajale esitanud. Sellises olukorras ei olnud vastustaja hinnangul põhjendatud algatada eraldi menetlust.
11.2.Kaebajate 18.05.2025 e-kiri käsitleb küsimusi, mis puudutavad kinnisasja võimalikku (mitte)vastavust müügilepingu tingimustele, millest tulenevad nõuded tuleb kaebajatel (ostjatel) esitada müügilepingu teise osapoole ehk müüja vastu. Need puudutavad pigem nn varjatud puuduseid seoses kinnistu ja ehitise omaduste ning kasutamisega (nt viited võimalikule hallitusele, niiskusele), võimalikke ehitustehnilisi probleeme, mida lahendatakse müügilepingu osapoolte vahel tsiviilkohtumenetluses, mitte haldusmenetluses kohaliku omavalitsuse poolt. Kaebajad taotlesid ka ekspertiiside tegemist ja juhtumi edastamist pädevale asutusele võimaliku kriminaalmenetluse algatamiseks, mis ei ole sellisel kujul vastustaja ülesanne. Sellised nõuded ilmestasid, et kaebajad soovivad pigem koguda tõendeid seonduvalt võimaliku lepingutingimustele mittevastavuse etteheitega, mis tuleb esitada müüjale ja mille eest vastutab müüja.
11.3.Vastustaja poolt 02.06.2025 saadetud päringule vastas 17.06.2025 kinnistu varasem omanik (vt kaebuse lisa 8), et poolte vahel on vaidlus kinnistu lepingutingimustele vastavuse osas ja leidis, et kaebajate esitatud väited (sh ebaõigete andmete esitamise kohta) ei vasta tõele. Sisult eraõigusliku vaidluse lahendamiseks ei ole põhjendatud kasutusloa kehtetuks tunnistamine (vt Riigikohtu halduskolleegiumi lahend nr 3-3-1-57-14, p 15).
11.4.EhS § 57 kommentaaride kohaselt ei saa loa kehtetuks tunnistamine toimuda kergekäeliselt, vaid arvestada tuleb proportsionaalsuse põhimõttega, st loa peatamine peab olema sobiv ja vajalik eesmärgi saavutamiseks ning kaaluma üles kõik võimalikud vastuargumendid. Loa peatamine saab olla vajalik vaid siis, kui ei leidu muid vahendeid loa peatamise eesmärgi saavutamiseks.
11.5.Kasutusloa kehtetuks tunnistamine peab olema väga põhjendatud ja asjakohaselt kaalutletud otsus. Vastustajale ei nähtunud juba 18.05.2025 esitatud taotlusest selliseid asjaolusid, mis annaks aluse kahelda kasutusloa andmise õiguspärasuses, mistõttu vastustaja ka menetlust ei algatanud. Vastustaja ei saa ega soovi algatada alusetult järelevalvemenetlust ning teha õigusvastast kehtetuks tunnistamise otsust ja tekitada sellega hoopis vaidlusi juurde. Vastustajal ei ole alust sekkuda ka võimalikku tsiviilõiguslikku vaidlusesse.
11.6.Vastustaja viis läbi korrakohase kasutusloa andmise menetluse ja otsustas 20.06.2023 korraldusega nr 319 õiguspäraselt kasutusloa väljastamise (vt kaebuse lisa 4). Kasutusloa taotlusega koos kohalikule omavalitsusel esitatud ehitusdokumentide ja Päästeameti Lääne päästekeskuse kooskõlastusega oli tõendatud, et ehitis vastab ehitisele esitatud nõuetele ning seda võib kasutada vastavalt üksikelamu (11101) kasutamise otstarbele. Omavalitsusel puudus alus kasutusloa väljastamata jätmiseks.
4(11)
3-25-2209
11.7.Ehitise omanik vastutab ehitise ohutuse, nõuetekohasuse ja eesmärgipäraselt kasutamise eest, sh, et ehitus- ja kasutusloa dokumentatsioon on korrektne. Pärast kasutusloa saamist peab omanik ehitist hooldama ja kontrollima regulaarselt; tagama, et ehitis säilitaks ohutuse ja vastavuse nõuetele kogu kasutuse vältel; teavitama kohalikku omavalitsust, kui tehakse muudatusi, mis mõjutavad ehitise ohutust, tehnosüsteeme või kasutusotstarvet.
11.8.Kaebajad tuginevad kaebuses eksperthinnangule (vt kaebuse lisa 3). Ent see eksperthinnang on koostatud laenutagatise turuväärtuse hindamiseks, esitamiseks krediidiandjale ning kokkuvõtlikuks tulemuseks on hinnanguline turuväärtus (vt kaebuse lisa 3, lk-d 1 ja 24). Ekspertiisis ei tooda välja, et kasutusloa taotlemisel oleks esitatud valeandmeid, mis mõjutasid oluliselt kasutusloa andmise otsustamist, samuti et ehitis või selle kasutamine ei vasta kasutusloale või ehitisele esitatavatele nõuetele.
11.9.Kaebajad on 08.08.2025 menetlusdokumendis viidanud väidetavatele puudustele, mis on üldsõnalised ja tõendamata, ent millest vastustaja hinnangul ei tulene alust kasutusloa kehtetuks tunnistamiseks või menetluse algatamiseks.
11.10.12.01.2026 pöördus XXX kinnistu endine omanik vastustaja poole ja selgitas suuliselt, et teatud ebatäpsused jäid ikkagi kasutusloa taotlusesse sisse. Vastustaja palvel ebaselguse vältimiseks edastas XXX kinnistu endine omanik 16.01.2026 oma seisukoha kirjalikult. Esitatud selgituse kohaselt eksis ta andmete esitamisel. Täpsemalt jäid kasutusloa taotlusest eemaldamata maasoojuspumba ja soojustagastusega ventilatsioon. Eelnevat arvestades asub vastustaja tegema toiminguid kinnistu praeguse olukorra välja selgitamiseks ning andmete vastavusse viimise ettepaneku tegemiseks, sh võtab ühendust kaebajatega.
11.11.Vastustaja on menetlused läbi viinud erapooletult. Riigilõivu tasumise, arve adressaatide andmete jmt kohta esitatud väited ei ole asjakohased. Kaebajad on esitanud lisad, mis on menetluses olemas või millised andmed on menetluses olemas. Lisade 7 ja 8 puutumust asjasse ei ole kaebajad põhjendanud.
11.12.Vastustaja pöördus 29.01.2026 kaebajate poole ettepanekuga andmete vastavusse viimiseks. Menetluse käigus ilmnevate täiendavate mittevastavustega tegeletakse menetluse raames. Kui sellest ilmneb alus, ei ole välistatud ka kasutusloa kehtetuks tunnistamine. Eeltooduga on kaebajate eesmärk saavutatud.
11.13.Kasutusloast nähtub dokumentide üleslaadijana ehitusnõuniku abiline – registri spetsialist, kelle ülesandeks oli registritoimingute tegemine. Häädemeeste Vallavalitsuse 20.06.2023 korraldusega nr 319 väljastati kasutusluba kaebajate kinnistule (vt kaebuse lisa 4).
KOHTU PÕHJENDUSED
12.Kohus leiab, et kaebus tuleb rahuldada tervikuna, kuivõrd vastustaja on õigusvastaselt keeldunud kasutusloa kehtetuks tunnistamisest ning järelevalvemenetluse algatamisest. Vastustaja 18.06.2025 ja 02.07.2025 kirjad on oluliste põhjendamispuudustega, mis juba ainuüksi on eraldi aluseks kaebuse rahuldamisele. Vastustaja on ekslikult leidnud, et tegemist on tsiviilõiguse valdkonda kuuluva vaidlusega. Kaebajad ei ole kohtusse pöördunud müügilepingu alusel võlaõiguslike nõuetega, vaid avalik-õiguslikest normidest tulenevatel alustel kasutusloa kehtetuks tunnistamata jätmise keeldumise tühistamiseks ning järelevalvemenetluse algatamiseks kohustamisnõudega. Kaebajatel on subjektiivne avalikõigus õiguspärasele menetlusele. Kohus põhjendab oma seisukohta alljärgnevalt.
13.Menetlusosaliste vahel on vaidlusaluseks küsimuseks, kas vastustaja on õiguspäraselt keeldunud kasutusloa kehtetuks tunnistamisest 18.06.2025 kirjaga nr 6-5/818-5 (digitaalse kohtutoimiku leht (dtl) 26) ning riikliku järelevalvemenetluse algatamisest 02.07.2025 kirjaga
5(11)
3-25-2209
nr 6-5/1017-4 (dtl 38). Kohus selgitab, et praeguse vaidluse esemeks ei ole kasutusloa nr 2312371/03315 õiguspärasuse kontroll, vaid küsimus, kas selle kehtetuks tunnistamisest keeldumine oli õiguspärane ning järelevalvemenetluse alustamisest keeldumine kui toiming oli õiguspärane. Häädemeeste Vallavalitsuse 18.06.2025 keeldumise nr 6-5/818-5 õiguspärasus
14.Haldusakt on õiguspärane, kui ta on antud pädeva haldusorgani poolt andmise hetkel kehtiva õiguse alusel ja sellega kooskõlas, proportsionaalne, kaalutlusvigadeta ning vastab vorminõuetele (HMS § 54).
15.Riigikohtu halduskolleegium on selgitanud, et HMS § 43 lg 2 järgi on haldusaktina käsitatav sisuline keeldumine taotletud haldusakti andmisest (vt Riigikohtu halduskolleegiumi lahend nr 3-3-1-85-15, p 11). Käesoleval juhul on vastustaja keeldunud 18.06.2025 kirjas kehtiva kasutusloa kehtetuks tunnistamisest. Haldusakt tunnistatakse kehtetuks iseseisva haldusaktiga /.../ (HMS § 70 lg 1). Järelikult on vastustaja 18.06.2025 keeldumine käsitatav haldusaktina ning tühistamisnõue on asjakohane nõue kaebuse eesmärgi saavutamiseks.
16.Haldusakt peab vastama nii vorminõuetele kui ka sisulistele nõuetele. Käesoleval juhul on 18.06.2025 keeldumine nii formaalselt kui ka materiaalselt õigusvastane.
17.Kirjalikus haldusaktis märgitakse selle andnud haldusorgani nimetus, haldusorgani juhi või tema volitatud isiku nimi ja allkiri, haldusakti väljaandmise aeg ning muud õigusaktiga ettenähtud andmed (HMS § 55 lg 4). Elektroonilisele haldusaktile ei pea lisama digitaalallkirja, kui haldusorgani juht või tema volitatud isik on turvalisel viisil tuvastatav (HMS § 55 lg 4 lause 2). Asja materjalist nähtub, et Häädemeeste Vallavalitsus on 18.06.2025 e-kirjaga keeldunud haldusakti andmast, kuid sellelt puudub haldusakti andnud ametniku allkiri. Seejuures ei ole täidetud nõue, et isik on turvalisel viisil tuvastatav.
18.„Haldusakti andmisele järgneb haldusakti teatavakstegemine (HMS § 62), mis on eelduseks haldusakti andmise menetluse lõpetamiseks (HMS § 43 lg 1 p 1) ja mille formaliseeritud viise nimetatakse haldusakti kättetoimetamiseks (HMS § 62 lg 2, §-d 25-32). Haldusakti teatavakstegemine on põhiõiguste seisukohalt oluline menetlusetapp, kuna teatavakstegemisest haldusakt üldjuhul jõustub ehk omandab kehtivuse ja muutub igaühele täitmiseks kohustuslikuks (HMS § 60 lg 2). Ka hakkab kulgema kaebetähtaeg (HMS § 75, HKMS § 46). /.../ Haldusakti andmise aeg tähistab otsuse tegemise hetke, milleks antud juhul oli haldusakti allkirjastamine /.../.“ (Riigikohtu halduskolleegiumi 02.02.2018 otsus nr 3-152813, p-d 14.2 ja 14.4). Käesoleval juhul kohtule esitatud 18.06.2025 e-kirjast (dtl 26) ei nähtu allkirja. Kirjas ei ole ka vaidlustamisviidet (HMS § 57). Kuigi 18.06.2025 e-kirjal on vormilisi puudusi, on Riigikohus leidnud, et haldusaktiks on kohtupraktikas peetud iga otsustust, mis vastab HKMS § 4 lg 1 tunnustele ning haldusaktiga võib olla tegemist sellest sõltumata, kas see on vormistatud haldusaktidele sätestatud nõudeid järgides (vt Riigikohtu halduskolleegiumi 02.12.2010 otsus nr 3-3-1-54-10, p 12). Nii on see ka käesoleval juhul, mistõttu kontrollib kohus alljärgnevalt, kas 18.06.2025 keeldumine vastab haldusakti materiaalse õiguspärasuse eeldustele.
19.Vastavalt HKMS § 56 lg-le 1 peab kirjalik haldusakt ja soodustava haldusakti andmisest keeldumine olema kirjalikult põhjendatud. Haldusakti põhjendus esitatakse haldusaktis või menetlusosalisele kättesaadavas dokumendis, millele on haldusaktis viidatud. Haldusakti põhjenduses tuleb märkida haldusakti andmise faktiline ja õiguslik alus (HMS § 56 lg 2). Kaalutlusõiguse alusel antud haldusakti põhjenduses tuleb märkida kaalutlused, millest haldusorgan on haldusakti andmisel lähtunud (HMS § 56 lg 3).
6(11)
3-25-2209
20.Vastustaja on keeldunud kasutusloa kehtetuks tunnistamisest põhjusel, et Päästeameti Lääne päästekeskus kooskõlastas XXX kinnistul üksikelamule kasutusloa väljastamise ehitisregistris 19.06.2023 (dtl 26).
21.Esmalt ei ole vastustaja esitanud 18.06.2025 e-kirjas ühtegi õiguslikku alust kasutusloa kehtetuks tunnistamisest keeldumiseks. Ühtlasi pelgalt argument, et Päästeamet on kasutusloa kooskõlastanud, ei selgita, miks vastustaja leiab, et kaebajate välja toodud puudusi kasutusloamenetluses ei esinenud.
22.Vastavalt EhS § 57 lg-le 1 tunnistab pädev asutus kasutusloa kehtetuks, kui kasutusloa taotlemisel on esitatud teadvalt valeandmeid, mis mõjutasid oluliselt kasutusloa andmise otsustamist. Lisaks võib pädev asutus kasutusloa kehtetuks tunnistada, kui: 1) kasutusloa omaja või kinnisasja omanik seda taotleb, välja arvatud kui teistel isikutel on kasutusloa kehtivuse vastu õigustatud huvi; 2) audit on tegemata või; 3) ehitis või ehitise kasutamine ei vasta kasutusloale või ehitisele esitatavatele nõuetele (EhS § 57 lg 2).
23.Kaebajad on oma 18.05.2025 avalduses välja toonud järgmised puudused kasutusloamenetluses: 1) valeinfo küttesüsteemide ja energiaallikate kohta; 2) korstna seisukord on ohtlik; 3) puurkaev ja kanalisatsioon on dokumenteerimata ja ebaseaduslikus asukohas; 4) ventilatsioon puudub; 5) energiatõhususe andmed ei vasta tegelikkusele (energiatõhususarv (ETA 138 kWh/m2a), tuginetakse projektile, mille järgi oleks hoones olnud maasoojuspump ja ventilatsioon, kuid neid ei eksisteeri); 6) kasutusloa dokumentides on hoone tubade arv esitatud kui 5, kuid reaalsuses on 4 tuba (dtl-d 21-22). Nendele argumentidele pole vastustaja ühtegi põhjendust esitanud ega analüüsinud, kas kaebajate välja toodud puudused esinesid või mitte ning kas need võisid mõjutada kasutusloa andmist. Arvestades, et kasutusloal on õiguslik mõju, peab vastustaja hindama sisuliselt, kas eeldused kasutusloa andmiseks olid täidetud. Kehtiv kasutusluba tähendab, et ehitis vastab ehitusprojektile ja ehitamisele kehtestatud nõuetele, sh on ohutu. Vastustaja ei saa teostada pelgalt formaalset kontrolli kasutusloa andmisel.
24.Pädev asutus kontrollib kasutusloa taotluse saamisel selle nõuetele vastavust (EhS § 53). Kasutusluba antakse, kui ehitis vastab õigusaktides sätestatud nõuetele, eelkõige ehitisele esitatud nõuetele, ja ehitusloale (EhS § 54 lg 1). Kasutusluba antakse, kui valminud ehitise ehitamine vastas ehitusloale ning ehitist on võimalik kasutada nõuete ja kasutusotstarbe kohaselt (EhS § 50 lg 1). Nii on ka Riigikohus selgitanud, et ehitisele tervikuna kasutusloa andmise otsustamisel tuli vastustajal hinnata muu hulgas ehitise vastavust ehitusloa aluseks olnud ehitusprojektile (vt Riigikohtu halduskolleegiumi lahendid nr 3-3-1-88-13, p 21; nr 3-31-84-04, p 10). Ainuüksi asjaolu, et tuleohutusnõuete täidetust kinnitab Päästeameti kooskõlastus ei ole piisav argument, et jätta kasutusloa kehtetuks tunnistamise taotlus rahuldamata. Seda põhjusel, et tuleohutusnõuete täitmine on vaid üks osa kasutusloa andmise otsustamisel. Veelgi enam, kaebajate 18.05.2025 taotluses ei olnud märgitud probleeme üksnes tuleohutusnõuete täitmata jätmisega, vaid oluliselt rohkem. Neile aga vastustaja sisulisi argumente esitanud ei ole.
25.Seejuures on äärmiselt küüniline vastustaja seisukoht, et kaebajad ei esitanud vastustajale ühtegi dokumenti. Esiteks haldusorgan, kes on läbi viinud kasutusloa menetluse, omab kõiki tehnilisi dokumente, mis kasutusloa menetluse raames on vastustajale esitatud ning saab lihtsa vaevaga kontrollida, kas kaebajate väited dokumentide puudulikkusest ning valeandmete esitamisest vastavad tõele. Vastustajal on HMS §-st 6 tulenev uurimiskohustus. Seejuures, kui vastustaja peaks leidma, et taotluses on puudusi, on vastustaja kohustus juhtida sellele tähelepanu ning anda puuduste kõrvaldamiseks tähtaeg ning nimetada ka ära, millised puudused esinevad ja kuidas neid on võimalik kõrvaldada (HMS § 15 lg 2). Seda aga
7(11)
3-25-2209
vastustaja teinud ei ole. Tähelepanuväärne on seejuures, et 18.06.2025 kirjas ei ole vastustaja viidanud justkui kaebajatel oleksid esitamata nõutavad dokumendid.
26.Vastustaja väited osas, et kasutusluba on antud õiguspäraselt, on vastuolulised. Kui vastuses kaebusele on leitud, et kasutusluba anti õiguspäraselt (dtl 237), siis 16.01.2026 menetlusdokumendis on vastustaja välja toonud, et XXX kinnistu endine omanik on 16.01.2026 vastustajale selgitanud, et eksis andmete esitamisel, kui jättis kasutusloa taotlusest eemaldamata maasoojuspumba ja soojustagastusega ventilatsiooni (dtl 382). See kinnitab üheselt, et vastustaja on jätnud kasutusloa menetluses sisulise kontrolli tegemata. Veelgi enam, 17.06.2025 vastuses on XXX kinnistu endine omanik märkinud, et kasutusloa puhul ei ole oluline kütteseadmete ehitamine, kuid projekt võimaldab XXX kinnistu praegusel omanikul seda teha (dtl 31). Sellest pidi tekkima vastustajal kahtlus, kas kütteseadmed vastavad projektis kirjeldatule. Ometi ei pidanud vastustaja vajalikuks neid andmeid täpsustada või kontrollida ilma ühegi põhjenduseta.
27.Väljastatud kasutusloa nr 2312371/03315 kohaselt on energiaallika liik maasoojus + elekter, tahke (dtl 12). Seejuures on ka kasutusloa taotluses märgitud energiaallika liigiks mh maasoojus (dtl 95). Tõendatud on asjaolu, et maasoojuspumba ning soojustagastusega ventilatsiooni nägi ette ka ehitusprojekt (dtl 86).
28.Küsimus sellest, kas tegemist oli ebatäpsusega või valeandmete esitamisega, tuleb lahendada vastustajal haldusmenetluses, mida aga vastustaja kahetsusväärselt teinud ei ole ega esitanud ka sellest keeldumiseks sisulisi põhjendusi. Seda eriti olukorras, kus kohtumenetluses on vastustaja kinnitanud, et sisuliselt on kasutusloal ebaõiged andmed. Sellega on vastustaja õigusvastaselt keeldunud kasutusloa kehtetuks tunnistamise menetluse algatamisest, mistõttu kuulub 18.06.2025 keeldumine tühistamisele.
29.Vastustaja on õigesti märkinud, et kasutusloa kehtetuks tunnistamine peab olema proportsionaalne, põhjendatud ja kaalutletud. Samamoodi peab olema põhjendatud, proportsionaalne ja kaalutud haldusakti kehtetuks tunnistamise menetluse algatamata jätmine. Kaebajatel on õigus õiguspärasele menetlusele.
30.Asjakohatud on vastustaja väited kaebajate esitatud ekspertiisi osas. Nimetatud ekspertiisi ülesanne ei olnud tuvastada, kas kasutusloamenetluses on esitatud valeandmeid. Sellise asjaolu tuvastamise ülesanne on vastustajal, kui kaebajad on esitanud vastustajale EhS § 57 lg 1 alusel taotluse kasutusloa kehtetuks tunnistamiseks. Seda aga vastustaja kahetsusväärselt teinud ei ole, millega on rikkunud oluliselt menetlusnorme ning haldusakti põhjendamiskohustust. Asjakohatu on vastustaja argument, et kasutusloa kehtetuks tunnistamine ei oleks kaebajate huvides. Kaebajatel on vaba valik otsustada, millist oma subjektiivset õigust realiseerida ning vastustaja ei saa keelduda haldusakti andmisest argumendil, et see ei oleks kaebajate huvides. Vastustaja saab küll täita oma selgitamiskohustust, kuid mitte keelduda haldusakti andmisest sellel alusel.
31.Kohus nõustub vastustajaga, et asjakohatud on kaebaja väited seoses riigilõivu tasumisega, ehitusnõuniku asendajaga, vingugaasianduri arvega ning korstna ja kamina joonisega, XXX endise omaniku tegutsemisega küla esindajana ja hoolekogu esimehena.
32.Seoses arve ja joonisega märgib kohus, et käesoleval juhul ei asu kohus hindama vastustaja asemel kasutusloa õiguspärasust, see ei ole käesoleva vaidluse ese. Seetõttu jätab kohus need väited tähelepanuta. Samuti ei oma asja lahendamisel tähtsust, kes tasus kasutusloa eest riigilõivu, mistõttu jätab kohus selle väite tähelepanuta. Seoses XXX kinnistu endise omaniku seotusega kohaliku omavalitsuse tegevusega märgib kohus, et ka küsimus taandamisest haldusmenetluses seondub kasutusloa õiguspärasusega, mida kohus käesoleva vaidluse raames ei hinda. Täiendavalt märgib kohus, et taandamise alused on sätestatud HMS §-st 10 ning kaebajad ei ole väitnud, et sellise olukorraga oleks tegemist. Kasutusloa 8(11)
3-25-2209
väljastanud isik seondub kasutusloa õiguspärasusega (pädevus) ning see ei ole käesoleva vaidluse ese. Küll aga selgitab kohus, et asja materjalidest nähtuvalt on kasutusluba väljastatud Häädemeeste Vallavalitsuse poolt (dtl 7) ning selle alusel väljastatud kasutusluba nr 2312371/03315 moodustavad ühtse terviku.
33.Kuigi vastustaja on teinud 29.01.2026 kaebajatele ettepaneku ehitisregistri andmete vastavusse viimiseks (dtl 437), siiski on vastustaja kinnitanud oma 30.01.2026 menetlusdokumendi punktis 3, et jääb oma seisukohtade juurde. Seetõttu ei saa kohus lugeda, et vastustaja on kaebuse õigeks võtnud HKMS § 159 lg 1 tähenduses. Samas ei ole selge, kas vastustaja on algatanud kasutusloa kehtetuks tunnistamise menetluse või järelevalvemenetluse või millise haldusmenetluse raames kavatsetakse andmed vastavusse viia. Ka ei vasta selline asjaajamine hea halduse tavale, kuivõrd ei ole selge, kas vastustaja on haldusmenetluse algatanud ning mis eesmärgil või millisel õiguslikul alusel on haldusmenetlus algatatud. Vastustajal on kohustus viia haldusmenetlus läbi kehtiva õiguse kohaselt. Eeltoodust tulenevalt tühistab kohus 18.06.2025 keeldumise tervikuna. Vastustaja 02.07.2025 kirja nr 6-5/1017-4 õigusvastasus
34.Kaebajad on vaidlustanud ka järelevalvemenetluse algatamisest keeldumise.
35.Asja materjalist nähtuvalt on kaebajad esitanud 18.05.2025 avalduses mh taotluse järelevalvemenetluse algatamiseks. Nii on kaebajad taotlenud 18.05.2025 avalduse punktis 2 teostada kohapealne kontroll koos ekspertiisiga puurkaevu, kanalisatsiooni, ventilatsiooni ja küttesüsteemide osas (dtl 22). Vastustaja lahendas järelevalvemenetluse algatamise taotluse oma 02.07.2025 kirjaga nr 6-5/1017-4, selgitades, et vallavalitsuse seisukohalt on kasutusluba nr 2312371/03315 väljastatud õiguspäraselt ning täiendavat järelevalvemenetlust ei algatata; kinnisvara ostuga seotud puuduste korral soovitame teavitada sellest müüjat, kes VÕS § 218 lg 1 järgi vastutab asja lepingutingimustele mittevastavuse eest (dtl 38).
36.Kohtupraktikas on peetud järelevalvemenetluse algatamata jätmist toiminguks, kuivõrd see ei ole suunatud õiguste tekitamisele haldusvälistele isikutele (vt Riigikohtu halduskolleegiumi 18.04.2022 otsus nr 3-20-1342, p 16). Seetõttu ei saa vastustaja 02.07.2025 kirja tühistada (HKMS § 37 lg 2 p 1), vaid tuvastada selle õigusvastasus (HKMS § 37 lg 2 p 6).
37.Toiming on haldusorgani tegevus, mis ei ole õigusakti andmine ja mida ei sooritata tsiviilõigussuhtes (HMS § 106 lg 1). Toiming peab olema kooskõlas õigusaktidega (HMS § 107 lg 1). Toimingu sooritamise viisi, ulatuse ja aja ning menetlemise korra määrab haldusorgan oma äranägemisel, järgides kaalutlusõiguse piire ja võrdse kohtlemise ning proportsionaalsuse põhimõtteid (HMS § 107 lg 2). Kui toiminguga piiratakse isiku õigusi, on isikul õigus nõuda toimingu kirjalikku põhjendamist (HMS § 108 lg 1). Toimingu põhjendamise nõue tuleb esitada haldusorganile kirjalikult viivitamata pärast toimingust teadasaamist (HMS § 108 lg 2).
38.Vastustaja on keeldunud järelevalvemenetluse alustamisest viitega VÕS § 218 lg-le 1. Nimetatud normi kohaselt vastutab müüja asja lepingutingimustele mittevastavuse eest, kui mittevastavus on olemas juhusliku hävimise ja kahjustumise riisiko ülemineku ajal ostjale, isegi kui mittevastavus ilmneb hiljem. Seega on vastustaja keeldunud järelevalvemenetluse alustamist argumendil, et kaebajate ja XXX kinnistu endise omaniku vahel on tsiviilõiguslik vaidlus, millesse vastustaja sekkuda ei saa.
39.Kohus nõustub kaebajatega, et kaebajad on esitanud vastustajale taotluse järelevalvemenetluse alustamiseks seoses väljastatud kasutusloaga. Vastavalt EhS § 130 lg 2 p-le 4 teostab kohaliku omavalitsuse üksus riiklikku järelevalvet, täites selleks järgmisi ülesandeid: 4) ehitise kasutusteatise või kasutusloa olemasolu ja sellele kantud andmete 9(11)
3-25-2209
tegelikkusele vastavuse kontrollimine. Seejuures ei pidanud kaebajad viitama vastavale õiguslikule alusele oma 18.05.2025 taotluses, vaid vastustaja kohustus oli lähtuda taotluse eesmärgist (vt Riigikohtu halduskolleegiumi otsus nr 3-3-1-74-14, p 13).
40.Vastustaja ei saanud haldusmenetluse alustamata jätmisest keelduda väitega, et kaebajate ja kinnistu endise omaniku vahel on tsiviilõiguslik vaidlus. Sellist järelevalvemenetluse alustamisest keeldumise alust EhS ette ei näe ning sellisele alusele ei ole vastustaja viidanud ka oma 02.07.2025 kirjas ega vastustes kaebusele. Seetõttu on vastustaja keeldunud järelevalvemenetluse alustamisest õigusliku aluseta ehk õigusvastaselt.
41.On lubamatu, et vastustaja lakooniliselt sisuliselt kahe lausega keeldub haldusmenetluse alustamisest. Veelgi enam, ekslik on vastustaja seisukoht, et sisuliselt on tegemist tsiviilõigusliku vaidlusega. Õigusaktid annavad erinevaid õiguskaitsevahendeid ning nende valikuvabadus on subjektiivse õiguse subjektil, käesoleval juhul kaebajatel. Asjakohatu on vastustaja viide Riigikohtu lahendile nr 3-3-1-57-14, kuivõrd selles lahendis on sedastatud, et olukorras, kus (1) ehitis on valminud, (2) ehitisele on antud kasutusluba, mis kinnitab selle vastavust ehitisele ettenähtud nõuetele, (3) pole tuvastatud ehitise vastuolu ehitustehniliste nõuetega ega ehitise arhitektuurilist või ruumilist sobimatust ja (4) ehitamisel ei ole rikutud avalikke huve kaitsvaid norme, ei ole kaasomanike vahelise sisult eraõigusliku vaidluse lahendamiseks ja kaasomanikele tekitatud võimaliku kahju kõrvaldamiseks põhjendatud kasutusloa kehtetuks tunnistamine (p 15). Esmalt ei ole käesoleval juhul kaebeesemeks kasutusloa kehtetuks tunnistamise otsus, st menetluses ei ole hinnatud kasutusloa õiguspärasust/õigusvastasust, sh ehitise vastuolu ehitustehniliste nõuetega. Teiseks ei ole vaidlus tõusetunud kaasomanike vahelisest vaidlusest või nendele tekitatud võimaliku kahju kõrvaldamiseks. Seetõttu ei saa viidatud Riigikohtu lahendist juhinduda käesolevas asjas.
42.Lisaks ei ole vastustaja esitanud muid sisulisi põhjendusi haldusmenetluse alustamata jätmise osas, mistõttu on toiming oluliste põhjendamispuudustega. Ometi on kaebajad esitanud 18.06.2025 ja 21.06.2025 vastustajale selgitusi, miks on 18.06.2025 keeldumine ebapiisav ning miks järelevalvemenetlust taotletakse, kuid vaidlusaluses toimingus neid kajastatud pole (dtl-d 27-29). Seetõttu on tegemist õigusvastase keeldumisega.
43.Kohus tagastab kaebajate 16.01.2026 menetlusdokumendi lisad 2, 7 ja 8, kuivõrd nendel ei ole asja lahendamisel tähtsust (HKMS § 62 lg 2). Põllumajanduse Registrite ja Informatsiooni Ameti kirjad seoses XXX kinnistul tehtud põllumajandusliku tegevuse eest toetuse saamisega ega dokumendiregistri väljavõte ei seondu käesoleva vaidlusega, mistõttu tuleb need tagastada. Samuti tagastab kohus kaebajate 16.01.2026 menetlusdokumendi lisad 1, 3-5, kuivõrd need on juba varem menetluses esitatud (vt dtl-d 235, 263, 357, 370 ja 374) (HKMS § 62 lg 2).
44.Eeltoodust lähtuvalt kuulub kaebus tervikuna rahuldamisele. Kohus tühistab Häädemeeste Vallavalitsuse 18.06.2025 vastuse nr 6-5/818-5 ning kohustab vastustajat uuesti lahendama kaebajate 18.05.2025 avaldus kasutusloa kehtetuks tunnistamiseks ja järelevalvemenetluse alustamiseks.
45.HKMS § 108 lg 1 kohaselt kannab menetluskulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Käesoleval juhul on otsus tehtud vastustaja kahjuks, mistõttu jäävad menetluskulud vastustaja kanda. Kaebajad on tasunud kaebuselt riigilõivu summas 40 eurot. Menetluskulude taotlust kaebajad kohtule esitanud ei ole. Eeltoodust tulenevalt mõistab kohus vastustajalt kaebajate kasuks välja menetluskulud summas 40 eurot (ilma käibemaksuta). Muus osas jäävad menetlusosaliste võimalikud menetluskulud menetlusosaliste endi kanda.
46.Kaebuses on märgitud juurdepääsupiirang, kuivõrd kaebus sisaldab isikuandmeid, kinnisvara puudutavaid eksperthinnanguid ja vaidlustatavaid seisukohti, mille avaldamine võib kahjustada avaldajate õigusi enne kohtu sisulist hinnangut. Kohus mõistab esitatud 10(11)
3-25-2209
taotlust, kui otsuse avaldamisel isikuandmete asendamise taotlust, mitte menetlusosalistele juurdepääsupiirangu kohaldamise taotlust (HKMS § 88 lg 2). Seda tingituna asjaolust, et vastustaja on juba kaebuses kajastatud andmetega tuttav haldusmenetluse raames ning juurdepääsupiirangu kohaldamine ei oleks põhjendatud. Eeltoodust tulenevalt asendab kohus avaldatavas lahendis kaebajate nimed ja kinnistu andmed tähemärgiga (HKMS § 175 lg 3). (allkirjastatud digitaalselt)
11(11)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonüümitud. Andmed on informatiivsed.