Altius Capital OÜ kaebus Rae Vallavalitsuse 15. oktoobri 2024. a korraldusele nr 1620 ja Rae Vallavalitsuse
31.detsembri 2024. a korraldusele nr 2027
Menetlusosalised
Kaebaja Altius Capital OÜ (registrikood 11951112), esindaja vandeadvokaat Margus Reiland Vastustaja Rae vald, esindaja Meeli Vaarik Kolmas isik Osaühing KIILI KVH, esindaja vandeadvokaat Silja Holsmer
Asja läbivaatamise vorm
Kirjalik menetlus
RESOLUTSIOON
Rahuldada Altius Capital OÜ kaebus.
Tühistada Rae Vallavalitsuse 15. oktoobri 2024. a korralduse nr 1620 punkt 2.3.1.
Tühistada Rae Vallavalitsuse 31. detsembri 2024. a korraldus nr 2027.
Mõista Rae vallalt Altius Capital OÜ kasuks välja menetluskulud 5 074 eurot 80 senti.
Jätta ülejäänud menetluskulud menetlusosaliste endi kanda.
EDASIKAEBAMISE KORD
Otsuse peale võib esitada apellatsioonkaebuse Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul otsuse avalikult teatavakstegemisest arvates, so hiljemalt 11. märtsil 2026 (halduskohtumenetluse seadustiku (HKMS) § 181 lg 1). Vastuseks esitatud apellatsioonkaebusele võib teine menetlusosaline esitada vastuapellatsioonkaebuse 14 päeva jooksul apellatsioonkaebuse vastuapellatsioonkaebuse esitajale kättetoimetamisest arvates või ülejäänud apellatsioonitähtaja jooksul, kui see on pikem kui 14 päeva (HKMS § 184 lg 3).
3-25-238 Kui apellant soovib asja arutamist kohtuistungil, tuleb tal seda apellatsioonkaebuses märkida, vastasel korral eeldatakse, et ta on nõus asja lahendamisega kirjalikus menetluses (HKMS § 182 lg 1 p 9). Kui menetlusosaline soovib apellatsioonkaebuse esitamiseks saada menetlusabi, tuleb tal Tallinna Ringkonnakohtule esitada vastavasisuline taotlus. Menetlusabi taotluse esitamine ei peata menetlustähtaja kulgemist (HKMS § 116 lg 5) ning apellatsioonitähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama apellatsioonkaebuse (HKMS § 116 lg 6). Avaldus tuleb sõnastada võimalikult selgelt ja lühidalt (HKMS § 52 lg 1).
ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
Altius Capital OÜ-le kuuluvad Tuuleveski tee 2 (katastritunnus 65301:001:2814) ja Tuuleveski tee 4 (katastritunnus 65301:001:2815) kinnistud, mis asuvad Rae vallas, Kurna külas. Tuuleveski tee 2 ja Tuuleveski tee 4 kinnistud on moodustatud ja nende kinnistute osas kehtib Rae Vallavolikogu poolt 28. juuli 2008. a otsusega nr 419 kehtestatud Rebasepõllu ja Läänerebase kinnistute detailplaneering.
Kiili ja Rae vald sõlmisid 7. detsembril 2006 halduslepingu (digitoimiku leheküljed (dtl) 32–33), mille kohaselt liidetakse Kurna külas asuvad Rebasepõllu ja Läänerebase kinnistud Kiili valla ühisveevärgi ja -kanalisatsiooniga (ÜVK). Rae Vallavolikogu 16. veebruari 2016. a otsusega nr 138 (dtl 35) määrati Kurna küla vee-ettevõtjaks Osaühing Kiili KVH.
Kiili KVH OÜ väljastas 24. novembril 2017 Tuuleveski tee 2 ja 4 kinnistute eelmisele omanikule veevarustuse- ja kanalisatsiooni tehnilised tingimused, millele ei olnud lisatud kõrvaltingimusi. Kaebaja sai Tuuleveski tee 2 ja 4 kinnistute omanikuks 27. oktoobril 2022. Arendajaks sai Allstore Assets OÜ. Altius Capital OÜ kavandas Tuuleveski tee 2 ja 4 kinnistutele nutiladude kompleksi.
Arendaja esitas 16. novembril 2022 kinnistute suhtes Kiili KVH OÜ-le taotluse väljastada ehitusprojekti koostamiseks tehnilised tingimused kinnistute vee ja kanalisatsiooniga liitumiseks, kuivõrd 24. novembril 2017 väljastatud tehnilised tingimused olid aegunud. OÜ Kiili KVH väljastas 9. detsembril 2022 kinnistute veevarustuse ja kanalisatsiooni uued tehnilised tingimused ehitusprojekti koostamiseks (dtl-d 38 ja 41), milles märkis, et Kiili valla põhjaveevaru on ammendunud ning taotluse esitaja peaks omal kulul projekteerima ja rajama ühe kahest alljärgnevast variandist: 1) projekteerima ja rajama O-C puurkaevu koos veetöötlusjaama, mahutite, ühendustorustikuga või 2) projekteerima ja rajama ühenduse Kiili KVH OÜ ja AS Tallinna Vesi vahel, sõlmima nende isikute vahelise lepingu, rajama veetorustike ringistuse ja teostama muud vajalikud tööd.
Kaebaja esitas 27. jaanuaril 2023 taotluse Kiili KVH OÜ-le väljastada tehnilised tingimused kinnistute vee ja kanalisatsiooniga liitumiseks ilma kõrvaltingimusteta ning võimaldada kinnistutel liituda olemasoleva ÜVK-ga vastavalt kehtivale ühisveevärgi arendamise kavale ning kinnistute detailplaneeringutele (dtl 44).
2(15)
3-25-238
OÜ Kiili KVH väljastas 24. aprillil 2023 Tuuleveski tee 2 ja Tuuleveski tee 4 kinnistute veevarustuse ja kanalisatsiooni tehnilised tingimused ehitusprojekti koostamiseks (dtl-d 58 ja 59) ilma kõrvaltingimusteta.
Kinnistu arendaja taotles 18. mail 2023 ehitusluba ühisveevärgi- ja kanalisatsioonitorustike rajamiseks Tuuleveski tee 2 ja 4 kinnistutele. Ehitusloa menetluse kestel väljastas OÜ Kiili KVH 12. septembril 2024 Tuuleveski tee 2 ja 4 kinnistutele uued veevarustuse ja kanalisatsiooni tehnilised tingimused ehitusprojekti koostamiseks (tehnilised tingimused nr 1270 ja 1271, dtl-d 60–63)), milles oli kõrvaltingimus, mille kohaselt detailplaneeringuala asub vastavalt Kiili ja Rae valla ÜVK arendamiste kavadele AS Tallinna Vesi pinnaveetoitele üle viidaval alal ning AS Tallinna Vesi pinnaveetoitele üleminekuks vajalikud tööd teostatakse liituja kulul. Tehniliste tingimuste kohaselt enne nimetatud tööde lõpetamist OÜ Kiili KVH detailplaneeringualal veevarustuse- ja kanalisatsiooniteenuseid ei osuta.
Rae Vallavalitsus väljastas 15. oktoobril 2024 korralduse nr 1620 (dtl-d 68–70), millega andis ehitusloa Kurna küla Tuuleveski tee kinnistute piirkonnas ühisveevärgija -kanalisatsioonitorustike rajamiseks. Ehitusloa p 2.3.1 sätestab järgmise kõrvaltingimuse: „Detailplaneeringuala asub vastavalt Kiili valla ühisveevärgi ja kanalisatsiooni arendamise kava aastateks 2023-2034 ja Rae valla ühisveevärgi ja kanalisatsiooni ning sademevee ärajuhtimise arendamise kava aastateks 2024–2035 järgi (edaspidi ÜVK arendamise kavad) AKTSIASELTS TALLINNA VESI pinnaveetoitele üle viidaval alal. Vastavalt ÜVK arendamise kavadele teostatakse AKTSIASELTS TALLINNA VESI pinnaveetoitele üleminekuks vajalikud tööd liituja kulul. Enne nimetatud tööde lõpetamist ja alal veeteenuse osutamiseks vajaliku õigusselguse saavutamist Osaühing Kiili KVH detailplaneeringualal veevarustuse- ja kanalisatsiooniteenuseid ei osuta.“
Altius Capital OÜ esitas 18. novembril 2024 Rae vallavalitsusele vaide (dtl-d 72–75), milles taotles tunnistada kehtetuks Rae Vallavalitsuse 15. oktoobri 2024. a korralduse nr 1620 punkt 2.3.1. Vaides märgiti, et nii kinnistute detailplaneering kui ka Rae valla ja Kiili valla vahel sõlmitud haldusleping näevad ette kinnistute vee ja kanalisatsiooniga liitumise Kiili ühisveevärki. Samuti kehtisid Kiili uue ÜVK arengukava vastuvõtmisel kinnistutele veevarustuse ja kanalisatsiooni tehnilised tingimused ehitusprojekti koostamiseks (nr 1118 ja 1119), milles ei olnud mistahes kõrvaltingimusi. Kõrvaltingimuste seadmine haldusmenetluse kestel, mil vaide esitaja projekteeris vee- ja kanalisatsioonitorustikke vastavalt projekteerimise alguses kehtinud projekteerimistingimusele, rikub õiguskindluse põhimõtet, samuti ei ole reaalne eluline olukord vahepealse 5 kuuga oluliselt muutunud. Vee-ettevõtja OÜ Kiili KVH ega ka Rae Vallavalitsus ei saa seega seada ehitusloa nr 1620 punktis 2.3.1 märgitud tingimust.
Rae Vallavalitsus tegi 31. detsembril 2024 vaideotsuse nr 2027 (dtl-d 85–91), millega jättis kaebaja vaide täies ulatuses rahuldamata. Vaideotsuse põhjendustes viidati Rae Vallavolikogu 20. mai 2024 otsusega nr 46 vastu võetud „Rae valla ühisveevärgi ja kanalisatsiooni ning sademevee ärajuhtimise arendamise kava aastateks 2024–2035“ punktile 10, mille kohaselt on Kurna külas Osaühing Kiili KVH tegevuspiirkonnas võimalik arendustegevusi teostada vaid juhul, kui arendusaladele rajatava(te) ettevõtte(te) initsiatiivil teostatakse täiendav põhjaveevarude uuring ja/või investeering, et suurendada pinnavee võimalikku võttu AS Tallinna Vesi süsteemist või 3(15)
3-25-238 suurendada olemasolevat põhjavee ressurssi. Rae valla territooriumil asuvate kinnistute veega varustamine OÜ Kiili KVH tegevuspiirkonnas ei saa Kiili Vallavalitsuse hinnangul toimuda Kiili valla territooriumile eraldatud põhjaveevarude arvelt ning see tuleks ette näha kas Rae valla territooriumile rajatavast puurkaevust ja Rae valla põhjaveevarude arvelt või OÜ Kiili KVH ja AS Tallinna Vesi vahel täiendava ühenduse loomise teel. Vastavad kulud tuleb kanda uutel liitujatel Rae valla territooriumil ja loodavalt ühenduselt püsivalt vett saavatel uutel liitujatel. Vaideotsuses viidati ka arengukava punktile 3.1, milles on toodud, et vallas on kehtestatud detailplaneeringuid, mille veevarustus on lahendatud puurkaevude baasil, aga vaba põhjaveeressurssi tulenevalt kehtestatud veeerikasutus- ja keskkonnalubadest ei jätku 2030. aastani kehtestatud põhjaveevarudest. Rae Vallavalitsus põhjendab vaideotsuses, et Rae valla üldises piirkonnas puudub vaba põhjaveeressurss, mille tõttu ei ole alternatiivsete (puurkaev) lahenduste kasutamine võimalik. OÜ Kiili KVH määrati piirkonna vee-ettevõtjaks 2016. aastal ehk ajal, mil detailplaneering oli kehtestatud, seega pidi OÜ Kiili KVH arvestama arendamise kava koostamisel ning tegevuste planeerimisel kehtestatud detailplaneeringuga. Rae Vallavalitsus märkis ka, et kuna vaide esitaja ei ole tehnilisi tingimusi halduskohtus vaidlustanud, järeldas Rae Vallavalitsus, et vaide esitaja on nõustunud tehniliste tingimustega.
Tallinna Halduskohus registreeris 30. jaanuaril 2025 Altius Capital OÜ kaebuse nõuetega tühistada täielikult Rae Vallavalitsuse 31. detsembri 2024. a korraldus nr 2027 ja tühistada osaliselt Rae Vallavalitsuse 15. oktoobri 2024. a korraldus nr 1620 punkti 2.3.1 osas, mis sätestab kõrvaltingimuse Kiili ühisveevärgiga liitumise osas, alternatiivselt, tühistada Rae Vallavalitsuse 31. detsembri 2024. a korraldus nr 2027 ja tühistada Rae Vallavalitsuse 15. oktoobri 2024. a korraldus nr 1620 täies ulatuses ning kohustada Rae Vallavalitsust ehitusloa taotlus uuesti lahendama ja väljastama Tuuleveski tee 2 ja 4 kinnistutele ühisveevärgi ja kanalisatsiooni torustike rajamiseks ehitusluba vastavalt kehtivale detailplaneeringule ilma Rae Vallavalitsuse 15. oktoobri 2024. a korralduse nr 1620 punktis 2.3.1 esitatud kõrvaltingimuseta, alternatiivselt, tuvastada kohaliku omavalitsuse korralduse seaduse (KOKS) § 6 lg-st 1, 7. detsembri 2006. a halduslepingust ja kehtivatest detailplaneeringutest tulenev Rae Vallavalitsuse kohustus korraldada Tuuleveski tee 2 ja 4 kinnistute veega varustamine Kiili valla ühisveevärgi baasil.
Kohus võttis 31. jaanuaril 2025 kaebuse menetlusse nõuetes tühistada Rae Vallavalitsuse 31. detsembri 2024. a korraldus nr 2027 ning tühistada osaliselt Rae Vallavalitsuse 15. oktoobri 2024. a korraldus nr 1620 punkti 2.3.1 osas, mis sätestab kõrvaltingimuse Kiili ühisveevärgiga liitumise osas, või alternatiivselt, tühistada Rae Vallavalitsuse 15. oktoobri 2024. a korraldus nr 1620 täies ulatuses ning kohustada Rae Vallavalitsust ehitusloa taotlust uuesti lahendama ja väljastama Tuuleveski tee 2 ja 4 kinnistutele ühisveevärgi ja -kanalisatsiooni torustike rajamiseks ehitusloa vastavalt kehtivale detailplaneeringule ilma Rae Vallavalitsuse 15. oktoobri 2024. a korralduse nr 1620 punktis 2.3.1 esitatud kõrvaltingimuseta. Kohus tagastas kaebuse alternatiivse tuvastamisnõude osas. Kohus kaasas menetlusse kolmanda isikuna OÜ Kiili KVH.
KAEBAJA NÕUDED JA PÕHJENDUSED
13.Kaebaja palub tühistada osaliselt Rae Vallavalitsuse poolt 15. oktoobril 2024 antud ehitusloa osas, mis sätestab kõrvaltingimuse Kiili ühisveevärgiga liitumise osas, alternatiivselt palub kaebaja ehitusloa tühistada täielikult ning kohustada vastustajat ehitusloa taotlust uuesti 4(15)
3-25-238 lahendama ning andma ehitusluba ilma vaidlustatava kõrvaltingimuseta. Samuti palub kaebaja tühistada vastustaja 31. detsembri 2024. a vaideotsuse.
13.1.Kolmanda isiku väljastatud tehniliste tingimuste esitamine ehitusloa kõrvaltingimusena ei ole õiguspärane. Vee-ettevõtja väljastatud tehnilised tingimused ei ole ehitusseadustiku (EhS) § 42 lg 3 kohane kõrvaltingimus, kuivõrd tehniliste tingimuste näol ei ole tegemist õigusaktides sätestatud nõuetega, millele ehitis peab EhS § 42 lg 1 kohaselt vastama. Vee-ettevõtja tehnilised tingimused ei ole seotud ehitusloa kohase ehitustegevusega, vaid on oma sisult n-ö eeltingimused liitumislepingu sõlmimiseks ning puudutavad eelkõige vee-ettevõtja ja kinnistu omaniku vahelist ning kohtupraktika kohaselt eraõiguslikku suhet.
13.2.Eristada tuleb kooskõlastajaid (EhS § 42 lg 7 p 1) ja arvamuse andjaid (EhS § 42 lg 7 p 2). Kooskõlastada saab haldusorganitega, kelle pädevuses on ehitusloa andja tähelepanu juhtida seadusest tulenevatele kohustustele või keeldudele. Kolmas isik ei ole selline haldusorgan.
13.3.Juhul kui leida, et vee-ettevõtja tehnilised tingimused võiks olla käsitletavad EhS § 42 lg 7 p 2 kohase puudutatud isiku arvamusena, siis oli vastustajal kohustus sisuliselt kaaluda esitatud arvamust ning hinnata selle õiguspärasust. Arvamus ei ole kohalikule omavalitsusele siduv. Vastustaja ei ole ehitusloa p-s 2.3.1 välja toodud kõrvaltingimust mistahes moel kaalunud.
13.4.Ehitusloa p-s 2.3.1 sätestatud kõrvaltingimuse osas ei ole vastustaja välja selgitanud, kuidas kaebajal on võimalik kõrvaltingimust ellu viia ja milline on kõrvaltingimuse täpne kulu. Kui vastustaja oleks uurimiskohustust täitnud, siis oleks ta jõudnud arusaamiseni, et ehitusloa p-s 2.3.1 esitatud kõrvaltingimust ei ole kaebajal tegelikkuses võimalik täita. Kõrvaltingimuse täitmine tähendaks eelduslikult, et kaebaja peaks projekteerima ja rajama (või korraldama projekteerimise ja rajamise) ning finantseerima ühenduse olemasolevatest Kiili ühisveevärgi torustikest Tallinna linna ühisveevärgini. Kaebaja peaks kõrvaltingimuse nr 2.3.1 kehtimise korral vajaduse tekkel finantseerima täiendavate survetõstepumplate, transiittorude ja siibrisõlmede rajamist. Selgusetuks jääb, kuidas ja millise õigussuhte alusel toimub kolmanda isiku ja AS Tallinna Vesi torustike ühendamine ning milline roll on selles kaebajal. Isegi juhul, kui sellist tingimust oleks võimalik täita, siis välistaks kõrvaltingimuse täitmise kulu Tuuleveski tee 2 ja 4 kinnistute arendamise.
13.5.Piirangu eesmärgiks peaks olema lubada kaebajal liituda kolmanda isiku hallatava veevõrguga. Juhul, kui kaebaja katab AS Tallinna Vesi ühisveevärgiga ühendamise kulud, siis saavutatakse eesmärk, kus kaebaja saab tegelikkuses oma vee AS-lt Tallinna Vesi ja AS Tallinna Vesi ühisveevärgi kaudu, mitte kolmanda isiku kaudu Kiili vallast.
13.6.Kiili vald saab ise luua ühenduse kolmanda isiku ja AS Tallinna Vesi veetorustike vahel ning sõlmida vajaminevad lepingud vee saamiseks ja selleks, et täita 2006. aasta halduslepingust ja kehtivatest DP-dest tulenevaid kohustusi. Samuti on võimalik, et liitumise kulud katab Rae vald, kes täidab sellega KOKS § 6 lg-st 1 tulenevat kohustust. Võimalik on välja mõelda mitmeid alternatiivseid lahendusi, mis koormaks kaebajat vähem kui ehitusloa p-s 2.3.1 sätestatud kõrvaltingimus.
13.7.Kaebajale tuleneb kehtivatest Rebasepõllu ja Läänerebase detailplaneeringust ning
5(15)
3-25-238 Saare detailplaneeringust ning 2006. aasta halduslepingust subjektiivne õigus, et Tuuleveski tee 2 ja 4 kinnistud saab ühendada Kiili valla ühisveevärki ning kaebaja ei pea ise looma või oma kulul tagama, et piirkonda tekiks sisuliselt uus ühisveevärk.
13.8.Ehitusloa kõrvaltingimus on vastuolus ühisveevärgi ja -kanalisatsiooni seaduse (ÜVVKS) § 5 lg-ga 3 ja § 17 lg-ga 1. Õigusvastane on panna kinnistu omanikule, kes soovib vastavalt kehtivatele õigusaktidele saada oma kinnistutele sisuliselt elamu mahus vett, kohustuse projekteerida ja arendada välja kogu ÜVK ala veevärk, mille maksumus on tõenäoliselt sadu tuhandeid eurosid, ja seda olukorras, kus kinnistute suhtes kehtiv detailplaneering ning 2006. aasta haldusleping näevad ette kinnistute ühendamise olemasoleva Kiili ühisveevärgiga ilma mistahes täiendavate kõrvaltingimusteta.
13.9.Kiili valla ÜVK arendamise kava 2023–2034 ei välista Tuuleveski tee 2 ja 4 kinnistute liitumist Kiili valla ühisveevärgiga. Kiili ÜVK arendamise kava ei ole õigusakt, vaid õiguslikult mittesiduv vastava valdkonna strateegia. Kiili valla ÜKV arendamise kavas ja Rae valla ÜVK arendamise kavas 2024 – 2035 esitatud alternatiivsed lahendused on arenduskavadele kohased ettepanekud, mida Kiili Vallavalitsus saab tulevikus potentsiaalselt tekkiva probleemi lahendamiseks kaaluda. Praegusel juhul on vastustaja ehitusloa kõrvaltingimuse p-s 2.3.1 tingimuseks seadnud kõige rangema võimalikest ettepanekutest (s.o ettepanek nr 3) ning seda ilma õigusliku aluse ja analüüsita.
13.10.Kiili ega Rae valla ÜVK arendamise kavast ei tulene, et liitumisprotsessiga juba alustanud kinnistute osas peaks kolmas isik planeeringualal veeteenuse osutamisest keelduma. Kiili valla uus ÜVK arendamise kava jõustus alles 9. juulil 2023 ehk üle aasta pärast seda, kui kaebaja oli juba alustanud taotlemist Kiili ühisveevärgiga liitumiseks, ning rohkem kui 2 kuud pärast seda kui kaebaja oli esitanud ehitusloa taotluse. Rae valla ÜVK arendamise kava jõustus alles 2. juunil 2024. Seega ei saa kaebajat käsitada kui „uut liitujat“.
13.11.Kaebajale teadaolevalt ei eksisteeri tegelikkuses olukorda, kus Kiili valla veevarud ei võimalda Tuuleveski tee 2 ja 4 kinnistute liitumist. Kolmas isik on võimaldunud järjepidevalt uute kinnistute ühisveevärgiga liitumist ning Kiili valla põhjaveeressurss ei ole ammendumas.
13.12.Kolmas isik ei ole küll Tallinna linna veele üleminekuks vajalike tööde täpset maksumust kaebajale avaldanud, kuid kaebaja võib eeldada vajalike tööde mahtu ja maksumust Tuuleveski tee 2 ja Tuuleveski tee 4 kinnistutele 2022. aastal väljastatud tehniliste tingimuste põhjal, kus on toodud, et kolmanda isiku ja AS-i Tallinna Vesi vahel ühenduse loomiseks tuleb projekteerida ja rajada maakraanid, puurkaev, veetöötlusjaam ja pumpla ning kokku ca 3 km torustikku.
13.13.AS-i Tallinna Vesi pinnaveetoitele üleminekuks vajalikud toimingud võivad võtta aastaid aega. Selleks on vaja läbida planeerimismenetlus ja ehitusloamenetlus ning seejärel teostada ehitustööd. Planeerimis- ja ehitusloamenetluste käigus tuleb saada mitmeid kooskõlastusi ning vajadusel ka erinevate kinnistute omanike nõusolekud juhul, kui torustik peab läbima kolmandate isikute kinnistuid. Ehitustööde teostamine sõltub omakorda aastaajast ja ilmastikutingimustest. Seetõttu ei ole Tuuleveski tee 2 ja 4 kinnistutel ehitamise ajal ning suure tõenäosusega ka pikema aja vältel pärast kavandatud ehitiste valmimist võimalik tagada veevarustuse olemasolu. Sellest
6(15)
3-25-238 tulenevalt ei ole kinnistule rajatavatele ehitistele võimalik aastaid saada kasutusluba ega kinnistut selle sihtotstarbele vastavalt kasutada.
VASTUSTAJA SEISUKOHT
Kaebus on põhjendamatu ja vastustaja vaidleb sellele täies ulatuses vastu.
14.1.Isegi kui vastustaja tunnistaks ehitusloa punkti 2.3.1. kehtetuks, ei oleks kaebajal võimalik saavutada kaebuse eesmärki, kuna kolmanda isiku väljastatud tehnilised tingimused nr 1270 ja 1271 kehtivad. Kaebaja ei ole tehnilisi tingimusi vaidlustanud, millest vastustaja järeldas, et kaebaja on nendega nõustunud. Vastustaja lähtus EhS § 42 lõike 7 punktist 1 ning on seotud ehitusloa andmisel kolmanda isiku kui ehitusloa taotluse esemega seotud pädeva asutuse esitatud tingimustega. Juhul kui kaebaja ei nõustunud kolmanda isiku poolt 12. septembril 2024 väljastatud tehniliste tingimustega, oleks ta pidanud need vaidlustama ja jätma 26. septembril 2024 esitamata korrigeeritud taotluse ehitusloa menetlusse.
14.2.Vastustajal puudub õiguslik alus muuta iseseisvalt pädeva asutuse poolt väljastatud tehnilisi tingimusi.
14.3.Ekslik on kaebaja seiskoht, et EhS § 42 lõikes 3 sätestatud kõrvaltingimuste loetelu on ammendav. Vastustajal oli seega õigus lisada ehitusloas pädeva asutuse tehnilised tingimused kui kõrvaltingimused.
14.4.Kaebajal ei saa olla õigustatud ootust, et aegunud tehniliste tingimuste asemel väljastatakse täpselt samasugused tehnilised tingimused, seda enam, et kaebaja enda tegevusetuse tõttu aegusid tehnilised tingimused nr 1118 ja 1119. Uute tehniliste tingimuste andmise ning nende täpsema sisu otsustab vee-ettevõtja, lähtudes olemasolevast ja tulevasest tehnilisest võimekusest ning kehtivatest õigusaktidest, sh Rae valla ÜVK arengukavast.
14.5.Nii Kiili vallas kui ka Rae vallas on põhjaveevaru ammendumas ning Kiili vald ja Rae vald otsivad alternatiive, et probleemi lahendada. Hetkel ei ole teada, kas põhjaveevaru on võimalik suurendada või mitte. Seega jääb alternatiiv viia piirkond, kus asuvad ka Tuuleveski tee 2 ja 4 kinnistud, üle Tallinna ühisveevärgi (pinnavee) toitele. Kolmanda isiku ja AS Tallinna Vesi vahel täiendava ühenduse loomine ei tähenda seda, et kolmas isik ei jää teenuse osutajaks.
14.6.Ehitusloa kõrvaltingimus ei muuda detailplaneeringut. Detailplaneering on endiselt elluviidav ning osaliselt ka ellu viidud. Vastustajale jääb arusaamatuks, miks on kaebaja väitnud, et ehitusloa lahendus on vastuolus DP-ga. Kaebaja on ehitusloa taotluses sellist lahendust taotlenud. Ehitusloaga ehitada lubatud trass ei ole DP-ga vastuolus, see asub sama maaüksuse piires, ainult teisel pool teed ehk seda ei saa lugeda DP põhilahenduse oluliseks muutmiseks. Vaidlusalune kõrvaltingimus ei takista trassi rajamist ja hoonete ehitamist.
14.7.ÜVVKS § 66 lõige 7 ei reguleeri järelevalvepädevust vee-ettevõtja üle tehniliste tingimuste väljastamisel. Vee-ettevõtja on ette näinud tingimused, mille alusel tagatakse kaebajale ÜVVKS § 33 lõikes 1 sätestatud teenust. Vastustajal puudub kehtiva õiguse alusel õigus teha järelevalvet Kiili valla tegevuse üle.
14.8.Kõik liitujad, kes tänaseks ei ole sõlminud liitumislepingut, on uued liitujad. Liitumisleping sõlmitakse selle aja õiguse ja tingimuste alusel, mis kehtivad liitumise hetkel. Kaebajal ei ole õigust nõuda, et talle kohaldatakse detailplaneeringu ajal kehtinud 7(15)
3-25-238 liitumistingimusi. Kaebaja ei saa eeldada, et detailplaneeringu kehtestamise ajast tänaseni ei muutu õiguslik või faktiline olukord, sh vajadus luua täiendav ühendus, et tagada piirkonna veevarustus.
KOLMANDA ISIKU SEISUKOHT
15.Kolmas isik ei nõustu kaebusega ja vaidleb sellele täies ulatuses vastu.
15.1.Kaebaja ehitusloa taotluse esemeks oli kinnistutel ühisveevärgija -kanalisatsioonitorustike rajamine. Vastavate rajatiste eesmärgiks on kinnistute varustamine ühisveevärgi ja kanalisatsiooniga, mis eeldab liitumist. Seega oli kaebaja ehitusloa taotlus otseselt seotud kolmanda isiku pädevusega, kuna kinnistusiseste torustike rajamise eesmärgiks on ühendus kolmanda isiku ühisveevärgi ja kanalisatsiooniga. Vastustaja pidi ehitusloa taotluse menetlemisel välja selgitama kaebaja kinnistute ühendamise ühisveevärgi ja kanalisatsiooniga.
15.2.Kaebajal puuduvad mistahes takistused ehitustööde teostamiseks väljastatud ehitusloa alusel. Küsimus, kas kaebaja on liitunud vee- ja kanalisatsioonitrassiga, on pigem kasutusloa andmise küsimus, kuivõrd kasutusloa andmiseks peab olema võimalik ehitist kasutada kasutusotstarbe kohaselt.
15.3.Vaidlusaluse ehitusloa esemeks ei ole liitumise väljaehitamine. Asjaolu, et vastustaja selgitas kaebaja ehitusloa taotluse menetlemisel välja ka vee-ettevõtja seisukoha ning esitas vastava seisukoha ehitusloa väljastamise korralduses, ei mõjuta kaebaja õigust enda kinnistul ehitada.
15.4.Kohalik omavalitsus ei otsusta ehitusloa väljastamisel ühisveevärgi ja kanalisatsiooniga liitumise tingimuste üle, vaid üksnes edastas vee-ettevõtja seisukoha ehitusloa väljastamise otsustamise haldusaktis. Juhul kui kohalik omavalitsus vastavat tingimust ei oleks vaidlustatud korralduses eraldi esile toonud, oleks kaebaja jaoks olukord sama – kaebajal oleks võimalik enda kinnistutel ehitustöid teostada vastavalt väljastatud ehitusloale, kuid kinnistutega liitumiseks ühisveevärgi ja kanalisatsiooniga peab arvestama vee-ettevõtja poolt väljastatud tehniliste tingimustega.
15.5.Vastustaja on tsiteerinud kolmanda isiku poolt väljastatud tehnilistes tingimustes kajastatut, mitte ei ole kaebajale mistahes kohustusi seadnud. Vastustaja on seega uurimispõhimõtet rakendanud ning välja selgitanud kõik kaebaja ehitusloa taotlusega (sh liitumisega) seonduva.
15.6.Kaebajale ei ole seatud mistahes dokumendiga kohustust asuda projekteerima ja ehitama ühendust Kiili ühisveevärgi torustikust Tallinna linna ühisveevärgini. ÜVK arendamise kavad näevad ette ühisveevärgi ühenduse üleviimise AS Tallinna Vesi pinnaveetoitele ning vastavate tööde kulude kandmise liitujate poolt. Tööde maksumus on välja selgitamisel. Samuti on võimalik, et lisaks kaebaja kinnistutele liituvad ka teised kinnistud ning kulud jaotuvad erinevate liitumisest huvitatud isikute vahel. Kõik asjaolud selguvad liitumismenetluse raames ega ole kuidagi seotud ehitusloaga.
15.7.Nii Kiili kui Rae valla ÜVK arenduskavad näevad tulenevalt põhjaveeressursi ammendumise ohust ette tingimused uute liitumiste võimaldamiseks.
15.8.Praegusel hetkel on ainus võimalus lähtuda Kiili valla ÜVK arenduskavas toodud ettepanekust 3, kuna eelnevad ei ole praegusel hetkel kasutatavad. Kaebajal on soovi 8(15)
3-25-238 korral võimalus oodata liitumisega 2030. aastani, kui on selgunud ettepanekute 1 ja 2 kasutamise võimalus.
15.9.Kaebaja ei ole esitanud ühtegi argumenti, millest lähtuvalt ei peaks kaebaja kinnistute liitumisel arvestama käesoleva hetke faktilise ja õigusliku olukorraga.
15.10.ÜVK arendamise aluseks on kohaliku omavalitsuse üksuse kehtestatud ÜVK arendamise kava. Detailplaneeringu alusel on lubatud rajada ÜVK ainult siis, kui ÜVK arendamise kava puudub ja kui ÜVK vastab omavalitsusüksuse ÜVK arendamise põhimõtetele. Kui ÜVK arendamiskava on kehtiva detailplaneeringuga vastuolus, tuleb lähtuda ÜVK arendamiskavast. Kaebajal puudub õiguslik alus nõuda ÜVK-ga liitumist 2008. a ja 2010. a kehtestatud detailplaneeringutest lähtuvalt. ÜVK arendamiskava ülesanne on tagada ühtne ja terviklik ÜVK rajamine ühtsetel põhimõtetel. Juhul kui saaks iga detailplaneeringu alusel ehitusprojektide koostamisel lähtuda detailplaneeringu kehtestamise ajal kavandatud lahendustest, ei oleks täidetud ÜVK arendamise kava eesmärk.
15.11.Haldusleping näeb ette, et vaidlusaluseid kinnistuid varustatakse Kiili valla ühisveevärgi ja kanalisatsiooni baasil, kuid ei sisalda mistahes konkreetset tehnilist lahendust. Praegusel juhul ongi esitatud tehniline lahendus lähtuvalt Kiili valla ÜVK arenduskavast.
KOHTU PÕHJENDUSED
16.Kohus leiab, et kaebus tuleb rahuldada ning tühistada Rae Vallavalitsuse 15. oktoobri 2024. a korralduse nr 1620 punkt 2.3.1, mis sätestab kõrvaltingimuse Kiili ühisveevärgiga liitumise osas, samuti tühistada Rae Vallavalitsuse 31. detsembri 2024. a korraldus nr 2027. Kohus põhjendab oma seisukohta järgnevalt.
17.Kaebaja hinnangul ei ole kolmas isik haldusorgan, kellelt tulnuks EhS § 42 lg 7 p 1 kohast kooskõlastust küsida. Samas on vastustaja lähtunud kolmandat isikut ehitusloa menetlusse kaasates sellest, et vee-ettevõtja on kooskõlastaja EhS § 42 lg 7 p 1 tähenduses. Kohtu hinnangul ei tulene õigusaktidest, sh ÜVVKS-st ega EhS-st vastustajale kohustust ühisveevärgi- ja -kanalisatsioonitorustike rajamiseks nõutava ehitusloa menetluses küsida veeettevõtja kooskõlastust ehitusprojektile. EhS § 42 lg 7 p 1 kohaselt esitab pädev asutus ehitusloa eelnõu vajaduse korral kooskõlastamiseks asutusele, kelle õigusaktist tulenev pädevus on seotud ehitusloa taotluse esemega. Kohtu hinnangul ei saa vee-ettevõtjat pidada EhS § 42 lg 7 p-s 1 nimetatud kooskõlastavaks asutuseks. Sellisele järeldusele jõudis Tallinna Halduskohus ka 21. detsembri 2016. a otsuses haldusasjas nr 3-16-1269 (vt p 8) leides, et ehitusloa taotluse esitamisel vastava kooskõlastuse nõudmine vee-ettevõtjalt ei olnud õiguspärane. Kohus märkis viidatud otsuses, et vastustajal on üksnes õigus küsida veeettevõtja arvamust seoses kaebaja ehitusloa taotlusega. Niisamuti on EhS eelnõu (555 SE) seletuskirjas1 EhS § 42 lg 7 p 1 kohta toodud, et vastava valdkonna asutuste all on eelkõige silmas peetud riikliku järelevalve teostajaid riikliku järelevalve peatüki järgi. Kuna ei saa välistada, et taotlus koos teiste dokumentidega tuleb esitada ka teistele asutustele, on loetelu jäetud lahtiseks. Eristada tuleb kooskõlastajaid ja arvamuse andjaid. Kooskõlastada saab haldusorganitega, kelle pädevuses on ehitusloa andja tähelepanu juhtida seadusest tulenevatele kohustustele või keeldudele. Kooskõlastaja 1 https://www.riigikogu.ee/tegevus/eelnoud/eelnou/9e8a422c-beb8-476c-897c-f9b761fb9b92/ehitusseadustik/.
9(15)
3-25-238 seisukoht on lõppotsustajale siduv. Arvamuse andmiseks võib taotluse esitada ehitusloa andja valitud isikutele, kelle arvamus on ehitusloa menetluses lõppotsuse suhtes tähtis. Kuivõrd veeettevõtjat ei saa pidada riiklikku järelevalvet teostavaks asutuseks, kelle pädevuses oleks ehitusloa menetluses juhtida vastustaja tähelepanu seadusest tulenevatele kohustustele või keeldudele, ei kohaldu vee-ettevõtja suhtes ka EhS § 42 lg 7 p 1. Järeldust, mille kohaselt ei saa vee-ettevõtjat pidada EhS § 42 lg 7 p 1 tähenduses kooskõlastavaks asutuseks, toetab ka asjaolu, et kooskõlastuse küsimise vajadus on õigusaktides reeglina expressis verbis välja toodud (vrd nt EhS §-s 126 sätestatud Keskkonnaametilt kooskõlastuse küsimine). Ühisveevärgi- ja -kanalisatsioonitorustiku rajamiseks nõutava ehitusloa menetluse tarbeks ei ole sellist vee-ettevõtjaga kooskõlastamise nõuet kehtestatud. Eeltoodust järeldab kohus, et vastustajal ei tulnud ehitusloa menetluses kolmandalt isikult EhS § 42 lg 7 p 1 tähenduses kooskõlastust küsida.
18.EhS § 42 lg 7 p 2 sätestab pädevale asutusele õiguse esitada ehitusloa eelnõu vajaduse korral arvamuse avaldamiseks asutusele või isikule, kelle õigusi või huve võib ehitis või ehitamine puudutada. Haldusasjas nr 3-16-1269 leidis kohus, et kuigi pädeval asutusel ei ole alust ehitusloa menetluses küsida vee-ettevõtjalt kooskõlastust, on tal õigus küsida veeettevõtja arvamust seoses kaebaja ehitusloa taotlusega. Ka käesolevas asjas on põhjendatud asuda seisukohale, et tulenevalt asjaolust, et ehitusloa esemeks on ühisveevärgi- ja kanalisatsioonitorustikud, mille edasine eesmärgipärane kasutus sõltub liitumisest ÜVK võrguga, on asjakohane küsida ehitusloa menetluses vee-ettevõtja arvamust võimaliku liitumise ja selle tingimuste kohta. Kohtu hinnangul on mõistlik juba ehitusloa menetluses läbi mõelda küsimused, mis seonduvad rajatavate torustike ühendamisega ÜVK võrku selleks, et vältida olukorda, kus juba valmis ehitatud torustiku ühendamine üldse võimalikuks ei osutugi. Vee-ettevõtja arvamus võib oluline olla ka ehituslikes küsimustes. EhS eelnõu (555 SE) seletuskirjas on EhS § 42 lg 7 p 2 kohta selgitatud, et punktis 2 on sätestatud võimalus pädevale asutusele esitada ehitusloa eelnõu arvamuse avaldamiseks isikutele, kelle huve võib ehitusluba puudutada. Seletuskirjas on toodud näitlikustatud loetelu. Seega võib pädev asutus vastava vajaduse korral ehitusloa menetluses küsida arvamust ka vee-ettevõtjalt, kui rajatav ehitis (praegusel juhul ühisveevärgi- ja kanalisatsioonitorustikud) puudutab tema huve. Kuivõrd rajatav torustik soovitakse selle valmimise järgselt ÜVK võrku ühendada, on mõistlik vastavat teenust osutav vee-ettevõtja ehitusloa menetluses arvamuse andmiseks kaasata. Nii nõustub kohus kolmanda isikuga selles, et vastustaja ei eksinud, kui asus ehitusloa menetlemisel välja selgitama kaebaja kinnistute ühendamise võimalust ÜVK-ga.
19.Kaebaja on seisukohal, et ehitusloa punktis 2.3.1 kajastatud kõrvaltingimus ei ole EhS § 42 lg 3 kohane kõrvaltingimus ja seda ei oleks vastustaja pidanud ehitusloas kajastama. Vastustaja leiab samas, et EhS § 42 lg 3 loetelu ei ole ammendav. Kohus nõustub, et EhS § 42 lg 3 loetleb tingimused, mida ehitusloa kõrvaltingimusena võib eelkõige sätestada, kuid ei piira neid tingimusi ammendavalt (vastasel korral poleks kasutatud sõna „eelkõige“). Seega ei ole välistatud, et ehitusloa kõrvaltingimusena võiks põhjendatud juhul kehtestada ka tingimusi seonduvalt vee-ettevõtja poolt antud arvamusega või lähtuvalt vee-ettevõtja antud tehnilistest tingimustest.
10(15)
3-25-238
20.Omaette küsimus on aga selles, missugune roll on vastustajal kõnealuste tingimuste õiguspärasuse hindamisel ja nende põhjendatuse kaalumisel, juhul kui ta otsustab veeettevõtja väljastatud tehnilised tingimused ehitusloa kõrvaltingimusena kehtestada. Olukorras, kus ehitusloa menetluses ei tule ehitusprojekti vee-ettevõtjaga kooskõlastada, kuid vee-ettevõtja on esitanud oma arvamuse ehitusloa taotluse kohta, ei ole arvamus lõppotsustajale (vastustajale) siduv (vt ka EhS 555 SE seletuskiri EhS § 42 lg 7 p 2 kohta). Vastustaja saab veeettevõtja arvamuses toodud märkustega või väljastatud tehniliste tingimustega ehitusloa andmisel arvestada või kui jätab nendega arvestamata, siis tuleb tal seda vastavalt põhjendada. Kohus nõustub kaebajaga selles, et kui vastustaja otsustas ehitusloa menetluses küsida kolmanda isiku arvamust ning kolmanda isiku väljastatud tehnilisi tingimusi kajastada ka ehitusloa kõrvaltingimusena, tuli vastustajal kõnealuste tingimuste kehtestamist ehitusloa osana ka sisuliselt kaaluda ja nende õiguspärasust hinnata – sarnaselt nagu tehakse näiteks naabrite arvamustega. Kohus ei nõustu vastustajaga selles, et ta oli ehitusloa andmisel seotud kolmanda isiku väljastatud tehniliste tingimustega. Vastustajal ei ole küll õigust muuta vee-ettevõtja väljastatud tehnilisi tingimusi – kui tehniliste tingimuste taotleja (praegusel juhul kaebaja) ei nõustu veeettevõtja väljastatud tehniliste tingimustega, on tal võimalik need vaidlustada tsiviilkohtumenetluse raames maakohtus. Samas ei saa öelda, et vastustajal ei oleks kaalumisruumi või -kohustust (kõrval)tingimuste osas, mis on antud ehitusloa väljastamist otsustavas haldusaktis. Nimelt on ehitusloa kõrvaltingimus osa ehitusloast ja sellisena ehitusloa väljastaja pandud siduv kohustus. Mistahes kõrvaltingimuse kehtestamist tuleb kaaluda ning põhjendada. Nii ei nõustu kohus kolmanda isiku seisukohaga, mille kohaselt vastustaja üksnes edastas veeettevõtja seisukoha ehitusloa väljastamise otsustamise haldusaktis, kuid ei pannud sellega kaebajale kohustusi. Vastustaja on ehitusloa kõrvaltingimust kehtestades, mille põhjendatust ta ei ole sisuliselt kaalunud ega selle õiguspärasust hinnanud, teinud kaalutlusvea, s.t jätnud kaalutlusõiguse teostamata. Ehitusloa punktis 2.3.1 toodud kõrvaltingimuse kehtestamisel ei saanud vastustaja üksnes nentida, et on seotud vee-ettevõtja seisukohaga ja mingit kaalumisruumi ei ole. Vastustajal ei olnud praegusel juhul kohustust muuta vee-ettevõtja väljastatud tehnilisi tingimusi kõrvaltingimusena ehitusloa osaks. Olukorras, kus kaebaja kinnistute liitumise osas oli õiguslikult ebaselge olukord, võinuks vastustaja jätta vaidlusaluse kõrvaltingimuse ka kehtestamata. Juhul kui vastustaja ei oleks vaidlusalust kõrvaltingimust ehitusloas kajastanud, olnuks kaebaja risk, kas ehitusluba realiseerides väljastatakse talle hiljem ka kasutusluba, arvestades, et ehitise (ÜVK torustiku) kasutamiseks on vajalik liitumislepingu sõlmimine veeettevõtjaga. Sellisel juhul olnuks kaebajal võimalik kas vee-ettevõtja tehniliste tingimustega nõustuda või vaidlustada need maakohtus. Selliselt peab paika vastustaja seisukoht, mille kohaselt veeettevõtja tehnilised tingimused kehtinuks kaebajale ka juhul, kui vastavaid tingimusi ehitusloas ei oleks kajastatud. Kuigi on asjakohane juba ehitusloa menetluses selgitada välja rajatavate ÜVK torustike liitumise asjaolud, nõustub kohus kolmanda isiku seisukohaga, et ÜVK-ga liitumine on pigem kasutusloa andmise küsimus, kuivõrd selleks hetkeks peab olema võimalik ehitist kasutada kasutusotstarbe kohaselt. Seega ei oleks vee-ettevõtja tehniliste tingimuste vaieldavus olnud iseenesest takistuseks ehitusloa taotluse menetlemisel ega ehitusloa andmisel.
21.Vaidlusaluse ehitusloa punkti 2.3.1 kohaselt asub detailplaneeringuala AS Tallinna Vesi pinnaveetoitele üle viidaval alal ning AS Tallinna Vesi pinnaveetoitele üleminekuks 11(15)
3-25-238 vajalikud tööd teostatakse liituja kulul; enne nimetatud tööde lõpetamist ja alal veeteenuse osutamiseks vajaliku õigusselguse saavutamist Osaühing Kiili KVH detailplaneeringualal veevarustuse- ja kanalisatsiooniteenuseid ei osuta. Kuigi kolmas isik on kinnitanud, et kõnealune tingimus ei tähenda, et kaebaja peaks ise asuma projekteerima ja ehitama ühendust AS Tallinna Vesi ja Kiili valla veevõrgu vahel, on kohtu hinnangul ehitusloa punktis 2.3.1 kajastatud kõrvaltingimus ebaselge osas, mis puudutab kõnealuse ühenduse rajamiseks vajalike tööde finantseerimist. Kõrvaltingimuse sõnastus jätab põhjendatult kaebajale mulje, et vastava ühenduse rajamise kulud tuleb katta kaebajal üksi („liituja kulul“ on ainsuses). Kolmanda isiku selgituste kohaselt võib potentsiaalseid liitujaid veel lisanduda, millisel juhul kuuluksid ühenduse rajamise kulud liitujate vahel jagamisele. Samas nähtub kõrvaltingimuse sõnastusest, et detailplaneeringualal enne vastava ühenduse rajamise osas selguse saamist ÜVK teenust ei osutata, mistõttu võib tingimusest välja lugeda, et kaebaja kinnistute liitumine ÜVK võrguga sõltub täiendava ühenduse rajamisest AS-ga Tallinna Vesi, mis omakorda sõltub sellest, kas kaebaja on valmis katma need kulud ka olukorras, kus teisi liitujaid ei ole. Seega on praegusel hetkel ebaselge, millised kulud kaasnevad kaebaja jaoks Kiili valla ÜVK võrguga liitumisel läbi täiendava ühenduse rajamise AS Tallinna Veega. KOKS § 6 lg 1 kohaselt on omavalitsusüksuse ülesanne mh korraldada vallas või linnas veevarustust ja kanalisatsiooni. ÜVVKS § 5 lõikes 3 on sätestatud, et liitumispunkt määratakse nii, et see ei tooks tarbimiskoha omanikule ega veeettevõtjale kaasa ebaproportsionaalselt suuri kulutusi. Kuivõrd kolmas isik on selgitanud, et täpsemad liitumisega seonduvad kulud ja muud asjaolud selgitatakse välja alles liitumismenetluse käigus, ei ole selge, kas ehitusloa punktis 2.3.1 sätestatud tingimus on põhjendatud ning proportsionaalne. Vastustaja on need asjaolud jätnud ehitusloa punktis 2.3.1 toodud kõrvaltingimuse kehtestamisel välja selgitamata ja kaalumata. Samuti tõi kaebaja vaides (dtl 73) välja, et vee-ettevõtja ei osanud öelda, kas ja millal üldse hakatakse teostama AS Tallinna Vesi pinnaveetoitele ülemineku töid. Seega ei ole ka üheselt selge, kas ja millal on ehitusloa realiseerimise ning torustike valmimise järel kaebaja kinnitute liitumine ÜVK võrguga ning vastava teenuse osutamine kolmanda isiku poolt võimalik. Vastustaja ei ole kaebaja poolt vaides toodud küsimust vaideotsuses käsitlenud ega selles osas seisukohta võtnud. Seega on jäänud hindamata, kas kaebajale täiendava ühenduse rajamise (finantseerimise) kohustuse panemine tagab kaebajale lõppkokkuvõttes mõistliku võimaluse liituda ÜVK võrguga.
22.Vastustaja märkis, et kuivõrd kaebaja ei vaidlustanud vee-ettevõtja tehnilisi tingimusi, sai eeldada, et kaebaja on nendega nõustunud. Vastustaja hinnangul oleks kaebaja pidanud seega jätma 29. septembril 2024 esitamata korrigeeritud taotluse ehitusloa menetlusse. Kohtu hinnangul ei ole vastustaja selline seisukoht asjakohane. Kaebaja eesmärk ehitusloa menetluses oli saada ehitusluba ühisveevärgi- ja kanalisatsioonitorustike ehitamiseks. Seega ei saa kaebajale ette heita, et selle eesmärgi saavutamiseks esitas ta ehitusloa menetluses dokumente, millega kõrvaldada võimalikud puudused ehitusloa taotluses ning seega ka takistused ehitusloa andmiseks. Vee-ettevõtja tehniliste tingimustega nõustumine ei olnud eelduseks ehitusloa andmisel, vaid tegemist oli eraldi menetlustega. Nagu eelpool märgitud, saanuks kaebaja taotleda samal ajal nii ehitusloa väljastamist kui ka vee-ettevõtja tehniliste tingimustega mittenõustumisel need maakohtus vaidlustada. Vastustaja on ka ise nentinud, et vee-ettevõtja väljastatud tehnilised tingimused kehtivad ka juhul, kui vastustaja neid ehitusloa kõrvaltingimusena ei oleks kehtestanud. Seega ei saa kaebaja poolt tehniliste tingimuste vaidlustamist või
12(15)
3-25-238 mittevaidlustamist tuua õigustuseks ehitusloa punktis 2.3.1 toodud kõrvaltingimuse osas kaalutlusõiguse teostamata jätmisel.
23.Eeltoodust tulenevalt leiab kohus, et olukorras, kus vastustaja otsustas ehitusloa menetluses küsida kolmanda isiku kui vee-ettevõtja arvamust ning vee-ettevõtja seatud tehnilised tingimused seada ehitusloa kõrvaltingimuseks, oli vastustajal kohustus sisuliselt kaaluda sellise kõrvaltingimuse seadmise põhjendatust ning hinnata selle õiguspärasust. Vastustaja ei olnud ehitusloa andmise menetluses ning selle kõrvaltingimuste kehtestamisel seotud kolmanda isiku arvamusega ning vastustajal ei olnud kohustust õiguslikult ebaselges olukorras veeettevõtja tehnilisi tingimusi ehitusloa kõrvaltingimusena kehtestada. Haldusakt on õiguspärane, kui ta on antud pädeva haldusorgani poolt andmise hetkel kehtiva õiguse alusel ja sellega kooskõlas, proportsionaalne, kaalutlusvigadeta ning vastab vorminõuetele (haldusmenetluse seaduse § 54). Kuivõrd kaalutlusõiguse teostamata jätmine on kaalutlusviga, on vaidlusalune ehitusluba vastavas, punkti 2.3.1 puudutavas osas, õigusvastane. Kohus leidis eespool, et ehitusloa andmisel ei ole nõutav vee-ettevõtja poolt esitatud ÜVK-ga liitumise tingimuste kajastamine ning sellise tingimuse esitamata jätmine ei takista vee-ettevõtjat liitumisele oma tingimusi seadmast, mille üle pooled saavad seejärel vajaduse korral vaielda tsiviilkorras. Selle tingimuse ehitusloast väljajätmine ei kahjusta seega avalikku huvi ega kolmanda isiku õigusi, mistõttu on HKMS § 43 lg 1 p 2 kohaselt lubatav tühistada haldusakti kõrvaltingimus haldusakti põhiregulatsioonist eraldi. Seega rahuldab kohus kaebuse ning tühistab vastustaja 15. oktoobri 2024. a korralduse nr 1620 punkti 2.3.1, mis sätestab kõrvaltingimuse Kiili ühisveevärgiga liitumise osas. Kuivõrd vastustaja jättis 31. detsembri 2024. a korraldusega nr 2027 rahuldamata kaebaja vaide korralduse nr 1620 punktile 2.3.1, kuulub kaebus ka selles osas rahuldamisele ning vaideotsus tuleb tühistada.
24.Kuivõrd kohus rahuldab kaebuse esimese alternatiivi (15. oktoobri 2024. a korralduse nr 1620 osaline tühistamine) osas, puudub vajadus analüüsida vaidlusaluse ehitusloa täies ulatuses tühistamise vajalikkust. Pooled ei vaidle ehitusloa õiguspärasuse üle ülejäänud osas.
25.Kuigi kohus ei asu käesoleva haldusasja raames üksikasjalikult analüüsima veeettevõtja seatud tehniliste tingimuste ning ehitusloa punktis 2.3.1 toodud kõrvaltingimuse sisulist põhjendatust, peab kohus vajalikuks siiski märkida, et vastustajal tulnuks ehitusloa punktis 2.3.1 toodud kõrvaltingimuse kehtestamisel mh arvesse võtta Rae valla ja Kiili valla vahel 2006. aastal sõlmitud halduslepingus kokku lepitud kohustusi. Kohus ei saa küll nõustuda kaebaja seisukohaga, mille kohaselt on ÜVK arendamise kava üksnes õiguslikult mittesiduv vastava valdkonna strateegia (vt nt ÜVVKS § 16 lg 1), kuid samas ei saa ÜVK arendamise kavade kõrval tähelepanuta jätta ka 2006. aastal sõlmitud halduslepingus kokku lepitut. Kuigi ÜVK võrguga liitumisel tuleb arvestada ka käesoleva hetke faktilise ja õigusliku olukorraga (sh saadaoleva põhjaveeressursiga ning kehtestatud ÜVK arendamise kavadega), on 2006. aastal sõlmitud haldusleping kehtiv ning osa käesoleva hetke õiguslikust situatsioonist. Halduslepinguga on Kiili vald võtnud kohustuse Harjumaal Kurna külas asuvad Rebasepõllu ja Läänerebase kinnistud liita Kiili valla veevarustuse-,kanalisatsiooni- ja gaasivõrkudega ning kinnistute vee-, kanalisatsiooni- ja gaasivarustus hakkab toimuma täies ulatuses Kiili valla ühisveevärgi ja -kanalisatsiooni ning gaasivõrkude baasil. Kuivõrd halduslepinguga on kokku lepitud, et nimetatud kinnistute vee- ja kanalisatsioonivarustus hakkab toimuma täies ulatuses Kiili valla ÜVK võrkude baasil, ei ole piisav vastustaja positsioon, et täiendava ühenduse 13(15)
3-25-238 loomisel AS-ga Tallinna Vesi jääb vee-ettevõtjaks ikkagi kolmas isik. Seni, kuni ÜVK arendamise kava koostamise raames pole otsustatud kõnealust halduslepingut lõpetada, on tegu kehtiva lepinguga, mis üksikjuhtumit reguleeriva aktina prevaleerib ÜVK arendamise kava kui üldise akti ees. Nii on vastustaja ka ise vaideotsuse punktis 5.6 (dtl-d 90–91) märkinud, et kolmas isik pidi arvestama arendamise kava koostamisel ning tegevuste planeerimisel (arvestades detailplaneeringu kehtestamist 2008. aastal, halduslepingu sõlmimist 2006. aastal ning veeettevõtjaks määramist 2016. aastal) kehtestatud detailplaneeringuga. Isegi kui pidada võimalikuks tõlgendust, mille kohaselt haldusleping ei anna vaidlusalustele kinnistutele eristaatust võrreldes teiste Kiili valla kinnistutega, ei tohi kohelda kaebajat ebasoodsamalt teistest Kiili valla ÜVK-ga liituda soovijatest. Halduslepingu valguses on asjakohatud kolmanda isiku viited sellele, et välistatud on Rae valla territooriumil asuvate kinnistute veega varustamine Kiili vallale eraldatud põhjaveevarude arvelt – just selles on halduslepingus kokku lepitud.
26.HKMS § 108 lg 1 kohaselt kannab menetluskulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Kaebuse rahuldamisel tehti otsus vastustaja kahjuks.
27.Kaebaja esitas 14. jaanuaril 2026 menetluskulude nimekirja ning taotluse mõista vastustajalt välja kaebaja menetluskulud kokku 4 016 eurot 60 senti, mis hõlmab õigusabikulusid 3 996 eurot ja 60 senti (ilma käibemaksuta) ja riigilõivu 20 eurot. Kaebaja esitas 28. jaanuaril 2026 menetluskulude nimekirja ning taotluse täiendavalt mõista vastustajalt kaebaja kasuks välja menetluskulud 1 289 eurot 20 senti (ilma käibemaksuta). Kaebaja kinnitab, et arved tasunud Allstore Assets OÜ on käibemaksukohustuslane, ning palub õigusabikulud välja mõista ilma käibemaksuta. Kokku taotleb kaebaja seega menetluskulude hüvitamist 5 305 euro ja 80 sendi ulatuses. Kaebaja esitas 14. jaanuaril 2026 ka menetluskulude hüvitamise kokkuleppe (dtl 172), mille kohaselt kohustub kaebaja hüvitama Allstore Assets OÜ-le seoses haldusasjaga 3-25-238 kantud menetluskulud ulatuses, milles kohus vastustajalt menetluskulud välja mõistab.
28.Menetluskulude hüvitamist menetlusosalisele ei välista see, kui tema eest kandis need muu isik (HKMS § 109 lg 5). Kuivõrd kaebaja on esitanud kokkuleppe, mille kohaselt kaebaja kohustub hüvitama Allstore Assets OÜ poolt kantud menetluskulud, ei välista kaebaja kasuks menetluskulude välja mõistmist asjaolu, et kõnealused kulud on algselt kandnud menetlusväline isik (Riigikohtu halduskolleegiumi 15. detsembri 2022. a otsus nr 3-20-1310/52, p 37.1).
29.Kohus mõistab välja üksnes vajalikud ja põhjendatud menetluskulud (HKMS § 109 lg 6). Kaebaja on 14. jaanuari 2026. a menetluskulude nimekirja lisana esitanud arve nr 202502259 (dtl 175) summas 286 eurot 44 senti (käibemaksuta 231 eurot). Arve kirjelduses on toodud: „12.08.2025 ettevalmistus, nõupidamine kliendiga“. Kohtule ei nähtu üheselt, millise käesoleva haldusasja menetlustoiminguga on kõnealune toiming seotud arvestades, et vastus kaebusele laekus 5. märtsil 2025 ning järgmise menetlustoiminguga määras kohus 16. detsembril 2025 asja lahendamisele kirjalikus menetluses. Arve kirjeldusest ei selgu üheselt, kuidas on kõnealuse arve alusel osutatud õigusabiteenus seotud käesoleva haldusasjaga, sh puudub kirjeldusest haldusasja number. Seega peab kohus põhjendatuks vastava summa osas kaebaja poolt taotletud menetluskulude summat vähendada.
14(15)
3-25-238 Ülejäänud osas on kohus seisukohal, et kaebaja menetluskulud ja nende seos kohtuasjaga on tõendatud ning neid pole alust pidada põhjendamatuks või mittevajalikuks. Kohus mõistab seega vastustajalt kaebaja kasuks välja menetluskulud kokku 5 074 eurot 80 senti, mis hõlmavad kaebuselt tasutud riigilõivu 20 eurot ning õigusabikulusid 5 054 eurot 80 senti (ilma käibemaksuta).
30.Kolmanda isiku menetluskulud hüvitab tema poole vastaspool samade reeglite järgi nagu poolele. Kui vastaspool ei pea kulusid hüvitama, jäävad kolmanda isiku kulud tema enda kanda (HKMS § 108 lg 8). Kuivõrd kohus rahuldas kaebuse, jäävad vastustaja ja kolmanda isiku menetluskulud nende endi kanda.
Maarja Oras /allkirjastatud digitaalselt/
15(15)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonüümitud. Andmed on informatiivsed.