N.N-i kaebus Tori valla vastuse 10.12.2024 nr 6-8/4103-1 tühistamiseks ning Tori valla kohustamiseks lahendada kaebaja 11.11.2024 taotlus kinnisasja jagamiseks
Menetlusosalised
Kaebaja – N.N (isikukood XXX), esindaja Piret Tõnnus-Saks Vastustaja – Tori vald, esindaja Siiri Jõerand
Asja läbivaatamine
Kirjalik menetlus
RESOLUTSIOON
1.Rahuldada N.N-i kaebus. 1.1.Tuvastada Tori valla vastuse 10.12.2024 nr 6-8/4103-1 õigusvastasus.
1.2.Tori vallal tuleb N.N-i 11.11.2024 esitatud taotlus sisuliselt läbi vaadata, arvestades käesoleva kohtuotsuse põhjendusi.
2.Mõista Tori vallalt välja N.N-i kasuks menetluskulu summas 2573,62 eurot.
N.N-i KORD Kohtuotsuse peale on õigus esitada apellatsioonkaebus Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul kohtuotsuse avalikult teatavaks tegemisest arvates. Viimane päev apellatsioonkaebuse esitamiseks on 27.02.2026. Vastuseks teise menetlusosalise poolt esitatud apellatsioonkaebusele võib esitada vastuapellatsioonkaebuse 14 päeva jooksul apellatsioonkaebuse menetlusosalisele kättetoimetamisest arvates või ülejäänud apellatsioonitähtaja jooksul, kui see on pikem kui 14 päeva (HKMS § 184). HKMS § 52 lg 1 järgi tuleb kohtule esitatavad avaldused sõnastada võimalikult selgelt ja lühidalt. Kui apellant soovib apellatsioonkaebuse arutamist kohtuistungil, tuleb tal seda apellatsioonkaebuses märkida, vastasel korral eeldatakse, et ta on nõus asja lahendamisega kirjalikus menetluses (HKMS § 182 lg 1 p 9). Kui menetlusosaline soovib apellatsioonkaebuse esitamiseks saada menetlusabi, tuleb tal esitada ringkonnakohtule vastavasisuline taotlus. Menetlusabi taotluse esitamine ei peata menetlustähtaja kulgemist (HKMS § 116 lg 5) ning apellatsioonitähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama apellatsioonkaebuse (HKMS § 116 lg 6).
1.N.N pöördus 10.04.2024 Tori Vallavalitsuse poole sooviga jagada Tori vallas XXX kinnistu (edaspidi XXX kinnistu) kaheks katastriüksuseks koos jagamise orienteeruva plaaniga.
2.Tori Vallavalitsus vastas 11.06.2024 kirjaga nr 6-8/2130-1 N.N-ile , et XXX kinnistut ei ole võimalik ilma detailplaneeringuta kaheks jagada. XXX kinnistul kehtib Sauga Vallavolikogu 1997. aastal kehtestatud üldplaneering. Üldplaneeringu joonisest selgub, et XXX kinnistu asub tsoneeritud alal. Kaardi leppemärgi järgi on tsoneeritud alal ette nähtud detailplaneeringu koostamine. XXX kinnistu jagamisega tekiks kaks elamumaa sihtotstarbega hoonestatud kinnistut. Arvestades selle elamu rajamist läbi erinevate laienduste ning täienduste, siis pole välistatud, et eraldiseisva kinnistuna oleks kinnistu omanikul soov ajapikku elamut laiendada või lisada võimalikke kõrvalhooneid. Detailplaneeringu koostamisega oleks võimalik hinnata, kuidas sobitub eraldiseisvate elamu sihtotstarbega kinnistute sihtotstarbeline kasutus tänaseks tiheasustuseks muutunud piirkonnas. Samuti oleks detailplaneeringuga võimalik määrata võimalusel ehitusõigus ning hinnata, kuidas seda võiks mõjutada üleujutusoht, mis katab sisuliselt kogu tekkiva XXX/1 kinnistu.
3.N.N esitas 01.07.2024 vastuväited Tori Vallavalitsuse 11.06.2024 keeldumisele ning palus kooskõlastada XXX kinnistu kaheks katastriüksuseks lihtsa maakorraldus-toiminguga jagamise ettepaneku. Tori Vallavalitsus vastas pöördumisele 31.07.2024.
4.N.N pöördus 18.08.2024 selgitustaotlusega Tori Vallavalitsuse poole, millele Tori vald vastas 18.09.2024.
5.N.N esitas Tori Vallavalitsusele 27.09.2024 vastuväited 18.08.2024 kirjale. Tori Vallavalitsus vastas 04.11.2024 selgitustaotlusele, milles asus seisukohale, et otsus XXX kinnistu jagamata jätmise kohta on tehtud, sellekohane otsus kehtib ning puuduvad uued asjaolud menetluse uuendamiseks ning uue otsuse tegemiseks.
6.N.N esitas 11.11.2024 Tori Vallavalitsusele taotluse jagada XXX kinnistu kaheks eraldi katastriüksuseks.
7.Tori Vallavalitsus tagastas 10.12.2024 kirjaga nr 6-8/4103-1 N.N-i menetluse uuendamisest.
taotluse ning keeldus
8.Tallinna Halduskohtule saabus 09.01.2025 N.N-i kaebus Tori valla vastuse 10.12.2024 nr 68/4103-1 tühistamiseks ning Tori valla kohustamiseks lahendada kaebaja 11.11.2024 taotlus XXX kinnisasja jagamiseks.
KAEBAJA SEISUKOHAD
9.Kaebaja ei nõustu vastustaja seisukohaga, et XXX kinnistu kaheks katastriüksuseks jagamisel on tõhusaimaks viisiks kinnistule detailplaneeringu koostamine. Kaebaja ei ole soovinud maakasutustingimuste muutmist ega ehitustingimuste määramist. Detailplaneeringu menetlemine on aja- ja ressursimahukas (ja ebavajalik), millele suunamine ei ole kooskõlas hea halduse põhimõttega.
10.XXX kinnistule on kaks elamut valmis ehitatud, neile on antud ka kasutusload ja määratud eraldi aadressid (XXX ja XXX/1), mis tähendab, et omavalitsus on kontrollimise käigus veendunud elamute sobivuses keskkonda ja nende vastavuses õigusaktides sätestatud nõuetele, eelkõige ehitisele esitatud nõuetele ja ehitusloale.
11.XXX katastriüksuse jagamine ei muuda elamute paiknemist, nende arhitektuurset ja ehitustehnilist lahendust. Kumbagi elamu jaoks iseseisva katastriüksuse moodustamine (kinnistu kaheks jagamine) ei mõjuta ega muuda elamute sobitumist tiheasustusega piirkonda. Kehtiva üldplaneeringu kohaselt peaks igal elamumaa krundil olema üks elamu. Kaebaja on vastustajale avaldanud oma tahte XXX kinnistu lihtsa maakorraldustoiminguga kaheks katastriüksuseks jagamiseks, maaüksuse sihtotstarvet muutmata ja ehitusõigust taotlemata.
2(8)
12.Vastustajale on teada kogu XXX kinnistuga seotud ehitustegevus. XXX kinnistul paikneb kaks elamut, milledest XXX /1 on 61 m2, mida ei ole enam laiendada võimalik. See osa kinnistust paikneb ehituskeeluvööndis, kus uute hoonete ja rajatiste ehitamine on keelatud (LKS § 38 lg 3).
13.AÕS § 54 lg 1 kohaselt võib ühte kinnisasja jagada mitmeks kinnisasjaks ainult omaniku soovil. Selle omaniku põhiõiguse piiramine on lubatud üksnes seaduse alusel.
14.Planeerimisseaduse (PlanS) § 125 lg 1 kohaselt on detailplaneeringu koostamine nõutav üldjuhul üksnes täiendava ehitusõiguse saamiseks. Kaebaja ei soovi (ega taotle) täiendavat ehitusõigust, kaebaja soovib maaüksuse jagamist lihtsa maakorraldustoiminguga kaheks katastriüksuseks. Detailplaneeringu nõudmine lihtsa maakorraldustoimingu läbiviimiseks ei ole eesmärgi saavutamiseks proportsionaalne, see toob kaasa põhiõiguse ülemäärase riive. Vastustaja ei ole kindel selles mida ta teeb või tegemata jätab, asjakohaseid kaalutlusi detailplaneeringu koostamise nõude esitamiseks ei ole kaebaja vastustajalt saanud.
15.Sauga Vallavolikogu 05.12.2016 otsusega nr 97 kehtestati „Sauga valla üldplaneeringu kehtestamine“ üldplaneering osaliselt kuni Riigikohtu lahendi saamiseni (haldusasjas 3-3-1-79-16). Riigikohus tegi asjas 01.03.2017 otsuse, mille järel tulnuks vastustajal nimetatud üldplaneering kogu haldusterritooriumil, sh XXX kinnistul kehtestada. Vastustaja võttis 04.11.2024 omaks, et pidi Riigikohtu otsuse jõustumisel lõpuni menetlema ka vastava üldplaneeringu ülejäänud osas ning kinnitas, et selleni kahjuks ei jõutud.
16.Vastustaja lubamatu tegevusetus on loonud olukorra, kus Pärnu jõe äärses Tammistu küla atraktiivses elamurajoonis (sh XXX ) koheldakse elamumaa kinnistute omanikke ebavõrdselt. Suurele osale Tammistu küla territooriumist (v.a. XXX ) kohaldatakse 2016. a kehtestatud Sauga valla üldplaneeringuga määratut, mis on tunduvalt kaasaegsem, ökonoomsem, keskkonda säästvam, majanduslikke ja elukondlikke vajadusi arvestavam kui varasem, 2009. aasta Sauga valla üldplaneering Tammistu küla osas.
17.Kaebaja esitas 11.11.2024 taotluse XXX kinnistu jagamiseks (HMS § 35 lg 1 p 1). Kaebaja kiri saadeti maanõunikult seisukoha saamiseks, mis tõi kaasa enam kui poole aastase diskussiooni, kuid ei viinud tulemuseni, st selgust ei saadud. Vastustajale anti teada ka Riigikohtu lahendist haldusasjas nr 3-20-952.
18.Kui vastustaja leidis, et kaebaja 01.07.2024 kirja ei ole võimalik käsitleda vaidena, sest see ei vasta vaide nõuetele, tulnuks vastustajal algatada sellekohane menetlus ja lasta kaebajal puudused kõrvaldada. Vastustaja ei ole seda teinud.
19.Vastustaja ei ole XXX kinnistu jagamise orienteeruva plaani sobivuse või võimalikkuse kohta seisukohta võtnud ega ole ka kinnistu jagamise taotlust lahendanud, ei ole menetlust haldusaktiga lõpetanud ega ole andud haldusakti ka selle kohta, et taotletud haldusakt on otsustatud jätta andmata. Kuivõrd haldusmenetlust lõpetavat haldusakti ei ole antud, siis puudub põhjus menetluse uuendamiseks või sellest keeldumiseks (pole menetlust mida uuendada) ja kaebaja taotluse tagastamiseks.
VASTUSTAJA SEISUKOHAD
20.Vastustaja palus jätta kaebuse rahuldamata. XXX kinnistu osas kehtib Sauga Vallavolikogu 27.03.2009 määrusega nr 15 kehtestatud ”Sauga valla üldplaneeringu kehtestamine XXX osas”. Kaebaja ei ole kaebuses nimetatud asjaolu sõnaselgelt vaidlustanud. PlanS § 90 lg 5 võimaldab üldplaneeringut kehtestada ka osaliselt. 2016. a on Sauga Vallavolikogu kehtestanud Sauga valla üldplaneeringu osaliselt, jättes kehtestatavast planeeringualast välja vaidlusaluse piirkonna Kasteheina ja Karukella tänavate pikenduste vahel. Nimetatu hõlmas endas ka XXX kinnistut. Osaline kehtestamine oli tingitud Riigikohtule esitatud kassatsioonkaebuses nõutud avalike juurdepääsude tagamise vajadusest Pärnu jõe kallasrajale Karukella ja Kasteheina tänavate 3(8)
mõtteliste pikenduste kaudu ning Pärnaõie tee 24 kinnistu ulatuses kuni eelmainitud Riigikohtu lahendi saamiseni. Pärast Riigikohtu otsuse jõustumist oleks saanud nimetatud üldplaneeringu menetlust jätkata ala osas, kus jäi üldplaneering osaliselt kehtestamata. Riigikohtu otsus tehti 2017 a esimeses pooles ning 2017 a teises pooles toimus haldusreform. Kuna haldusreformi järgselt peavad tekkinud omavalitsused koostama nagunii uue omavalitsuse üldplaneeringu, siis ei olnud otstarbekas jätkata üldplaneeringu menetlust 2017. a esimeses pooles.
21.Tori Vallavolikogu algatas 18.10.2018 otsusega nr 114 Tori valla üldplaneeringu koostamise ja keskkonnamõju strateegilise hindamise. Vastustaja ei nõustu kaebajaga, et uue üldplaneeringu tegemisega ollakse tegevusetuses. Tori valla kodulehelt nähtub, et uue üldplaneeringu raames on teostatud mitmeid mahukaid uuringuid, läbi viidud ideekorje, koostatud lähteseisukohad ning esitatud arvamuse avaldamiseks erinevatele asutustele jne. Nimetatud üldplaneering on mahult ja olemuselt keerukam, kuivõrd see peab arvestama nelja ühinenud omavalitsuse erilaadsete piirkondadega. Üldplaneeringu koostamise protsess on paraku aeganõudev, kuid see ei anna alust väita, et selle tõttu rikutakse kaebaja õigusi. Kuni uue Tori valla üldplaneeringu kehtestamiseni kehtib XXX kinnistul 2009. aastal kehtestatud Sauga valla üldplaneering Tammiste küla osas.
22.Üldplaneeringu joonise kohaselt asub XXX kinnistu kompaktse asustusega alal. Üldplaneeringu seletuskirja lk 29 on sätestatud: ”Detailplaneeringu koostamine on kohustuslik linnades ja alevites ning alevike ja külade olemasolevatel ja selgelt piiritletavatel kompaktse asustusega territooriumi osadel maa-alade kruntideks jaotamise korral.” Nimetatud planeeringu nõue ei täpsusta, mitmeks krundiks jaotamise korral tingimus kehtib, mistõttu tuleb eeldada, et igasuguse jagamise soovi korral kompaktse asustusega alal on vajalik koostada detailplaneering.
23.PlanS § 125 lg 2 sätestab, et lisaks käesoleva paragrahvi lõikes 1 sätestatule on detailplaneeringu koostamine nõutav üldplaneeringuga määratud detailplaneeringu koostamise kohustusega alal või juhul. Detailplaneeringu koostamise nõue on seega selgelt sätestatud üldplaneeringus. Maakorralduse läbiviimisel lähtutakse maakorralduse nõuetest, kehtestatud planeeringu korral planeeringulahendusest, kinnisasja omaniku õigustest ja avalikest huvidest.
24.Vastustaja ei nõustu kaebajaga, et 2009. aasta üldplaneeringu kohaldamine seab kaebajat ebavõrdsesse olukorda või rikub tema õigusi. Kaebaja ei saa eeldada, et ühe või teise üldplaneeringu tingimused peaksid kohalduma ka kaebajale. Üldplaneeringu raames võivad tingimused paikkonniti erineda, mis aga ei loo eeldust, et tegemist oleks ebavõrdse kohtlemisega. Lisaks, asjaolu, et haldusorgan ei ole ühtlustanud üldplaneeringut endise Sauga valla territooriumi osas, ei anna alust rakendada XXX kinnistu suhtes neid üldplaneeringu nõudeid, mis ei ole selle kinnistu osas kehtivas üldplaneeringus sätestatud. Selline teguviis oleks õigusvastane.
25.Olles kursis Sauga valla 2016. aasta üldplaneeringu osalise kehtestamise otsuse ning kohtuvaidlustega, võinuks kaebaja oma õiguste rikkumise vältimiseks ka ise pöörduda haldusorgani poole selle olukorra lahendamiseks. Kaebaja ei pidanud ca 8 aasta jooksul vajalikuks seda, et haldusorgan ka tema kinnistut puudutavas osas jätkaks toonast menetlust ja kehtestaks uue üldplaneeringu.
26.Vastustaja on kinnistu jagamiseks detailplaneeringu nõudmisel lähtunud ka muudest asjakohastest õigusaktidest ja põhimõtetest. Riigi poolt loodud ruumilise planeerimise lehelt (planeerimine.ee; KKK) on leitav järgnev selgitus: ”Seega on eelkõige tarvis detailplaneeringut juhul, kui soovitakse ehitada ehitusloakohustuslikke hooneid või neid laiendada. Kruntideks jagamine ei ole enam alates 1. juulist 2015 kehtiva planeerimisseaduse kohaselt detailplaneeringu koostamise kohustus. See aga ei tähenda, et kohaliku omavalitsuse üksus ei võiks igakordselt kaaluda, kas katastriüksuse jagamisega võib kaasneda tulevikus ka ehitamise soov ehk detailplaneeringu koostamise kohustus. Juhul, kui maaomanik soovib katastriüksust jagada, siis peab kohalik omavalitsus ka välja selgitama, milline on jagamise põhjus. Kui jagamise põhjus on moodustada maatükid, millele tulevikus soovitakse ikkagi saada ehitusõigus, siis võib see olla 4(8)
aluseks, et määratleda detailplaneeringu koostamise kohustuse vajadus. Detailplaneeringu koostamise kohustus on eelkõige linnades kui asustusüksustes, alevites ja alevikes ja üldplaneeringus määratud detailplaneeringu koostamise kohustusega aladel. Teistel alades otsene detailplaneerimise kohustus puudub. Ehitamise soovi välja selgitamisel peab kohalik omavalitsus arvestama nii katastriüksuse sihtotstarbe (eelkõige selle otstarbekohase kasutuse seisukohalt) kui ka üldplaneeringust tulenevate üldiste maakasutus- ja ehitustingimustega. Näiteks sellega, kas maatulundusmaale on lubatud hoonete ehitamine või mitte. Või näiteks sellega, millised on nõuded katastriüksustele, mida soovitakse hoonestada hajaasustuse tingimusel. Aga kindlasti ka sellega, kas hoonete ehitamise sooviga kaasneb ühiste tehnovõrkude või teede välja ehitamise soov. Seega sõltub nii katastriüksuse jagamine kui ka vajadusel detailplaneeringu koostamise nõudmine kohaliku omavalitsuse asjakohastest kaalutlustest.”
27.Kaebaja on avaldanud, et ei oma soovi kinnistule ehitada või maa sihtotstarvet muuta. Vastustaja jaoks ei ole eeltoodud avaldus eluliselt usutav. Haldusorgani praktikas pole ebatavaline, et planeerimise küsimustes lihtsamate variantide rakendamiseks ei avalda taotlejad alati oma lõppeesmärke. Vastustajal on oluline hinnata, kas kaebaja avalduse osas võib olla ebakõlasid, mis ei toeta seda. Vastustajale jääb arusaamatuks, mis eesmärgil soovib kaebaja kinnistut jagada. Kui see ei seisne edaspidises ehitamise soovis või muul viisil olukorra muutmises, siis mida annab kaebajale kinnistu jagamine. Kinnistu jagamisega kaasnevad rahalised kulud.
28.Vastustajale on saanud teatavaks, et kaebaja tegeleb antud kinnistul äritegevusega. Nimelt on airbnb.com lehelt leitav kuulutus, kus kaebaja rendib XXX/1 hoonet kolmandatele isikutele välja. Sellest tulenevalt on tõusetunud kahtlused sihtotstarbe küsimuses. Lisaks liideti Sauga Vallavalitsuse 28.09.2016 korraldusega nr 526 XXXa katastriüksus XXX katastriüksusega. Korralduses on tõdetud, et XXXa katastriüksuse sihtotstarbeline kasutamine omaette katastriüksusena on sisuliselt võimatu, kuna see asub Pärnu jõe ehituskeeluvööndis.
29.Endisele XXX a katastriüksusele on rajatud abihoone (saunamaja), mida on ajapikku laiendatud. Kaebaja avaldused haldusorganile ja käitumine kinnistul pole seonduva ehitustegevusega olnud kooskõlas. Kaebaja pole suutnud vastustajat veenda, et soov on ainuüksi kinnistut jagada, vaid tegemist on ühe sammuga pikema plaani elluviimisel, soovides vältida detailplaneeringu koostamist. Kinnistu jagamisega muutub või võib muutuda niivõrd tihedas elurajoonis ruumiline olukord, mistõttu on põhjendatud detailplaneeringu koostamine.
30.XXX kinnistu jagamisega tekiks kaks elamumaa sihtotstarbega hoonestatud kinnistut, mille taotletavad ruumikujud oleksid ebatavalised ja piirkonnale mitte iseloomulikud. Piirkonnas on valdavalt korrapärased ruudulised ja ristkülikukujulised suuremad kinnistud, mis tekitavad ruumilise ühtsuse. Ka kaebaja on ise selle olulisust rõhutanud Uuemetsa rajoonis käimasoleva Mesika tn 3 kinnistu detailplaneeringu menetluses, kus kaebaja on soovinud olla kaasatud. Kaebaja esitatud taotlusele lisatud plaaniga soovitakse luua alla 1400 ruutmeetri suurust kinnistut ning kahte kinnistut, millele mõlemale tekib n-ö kitsam lõik ühte külge.
31.Kehtiv Sauga valla 2016. aasta üldplaneering toob välja, et üleujutusohuga ala riskipiirkonnaks on Pärnu linn, kus üleujutusi põhjustab meretaseme tõus Pärnu lahes. XXX jagamisel ei oleks tekkiv katastriüksuse sihtotstarbeline kasutamine võimalik, kuna XXX saunamaja kasutamine püsiva eluhoonena kujutab ohtu inimese elule ja varale. Samuti ei oleks tekkival katastriüksusel maakasutamise laiendamine püsiva elamispinna vajadustele vastavalt kooskõlas kalda kasutamise ja kaitse tingimustega. Hinnates ka piirkonna hoonestuslaadi, siis on selge, et niivõrd väike elamu ei sobitu eraldiseisvaks eluhooneks. Kuivõrd ehituskeeluvööndi vähendamist on võimalik taotleda detailplaneeringuga määratud tegevusteks, siis ongi maakasutuse ning elurajooni ruumilise arengu ühtsuse tagamiseks (eriti ka seetõttu, et katastriüksus on vaadeldav avalikus kasutuses olevalt Pärnu jõelt) otstarbekas ja vajalik detailplaneeringu koostamine.
5(8)
32.Kinnistu jagamine loob suuremad eeldused elanike juurde tulekuks (läbi võimaluse see kinnistuna võõrandada) olukorras, kus XXX/1 asub üleujutusohuga alal ja ehituskeeluvööndis. Kinnistu jagamiseks detailplaneeringu nõudmine on üks väheseid hoovasid, mille kaudu saab haldusorgan mõjutada ning suunata selliseid arenguid, tagades seejuures läbi detailplaneeringu vajalike uuringute/mõjuanalüüside tegemise (vt Riigikohtu lahend asjas nr 3-17-2013). XXX kinnistu jagamine lihtsa maakorraldustoiminguga ei ole põhjendatud, kuivõrd antud katastriüksuse puhul on vajalik erinevate oluliste huvidega koostoimes leida selge ja sobiv ruumilahendus.
KOHTU PÕHJENDUSED
33.Kohus rahuldab kaebuse. Ehitisregistrist nähtuvalt asub XXX kinnistul (katastritunnus 73001:001:1512) kaks hoonet (elamu- aadressiga XXX/1 ja eramu- aadressiga XXX) ning kaks rajatist (paadisild ja kaldatoestus). Sauga Vallavalitsus nõustus 28.09.2016 korraldusega nr 526 Tammistu külas asuva kinnistu (registriosa nr 1816106) koosseisu kuuluvate XXX katastriüksuse (katastritunnus 73001:008:0896, pindala 2131 m2, sihtotstarve elamumaa 100%) ja XXXa katastriüksuse (katastritunnus 73001:008:1941, pindala 3160 m2, sihtotstarve elamumaa 100%) liitmisega (p 1); määras liitmise tulemusel moodustatava katastriüksuse lähiaadressiks XXX ja sihtotstarbeks elamumaa (001; E) 100% (p 2) (dtl 60-61).
34.Kaebaja pöördus 10.04.2024 Tori valla poole sooviga jagada XXX kaheks katastriüksuseks, kuna soovib, et kaks elamut paikneks erinevatel katastriüksustel (dtl 10).
35.Menetlusosaliste vahel ei ole vaidlust, et Sauga Vallavolikogu 05.12.2016 otsusega nr 97 kehtestati Sauga valla üldplaneering osaliselt, jättes kehtestatavast planeeringualast välja piirkond Kasteheina ja Karukella tänavate pikenduste vahel, mis on seotud Riigikohtule esitatud kassatsioonkaebuses nõutud avalike juurdepääsude tagamisega Pärnu jõe kallasrajale Karukella ja Kasteheina tänavate mõtteliste pikenduste kaudu ning Pärnaõie tee 24 kinnistu ulatuses kuni Riigikohtu lahendi saamiseni (dtl 31-37). Kaebajale kuuluv kinnistu jäi nimetatud üldplaneeringust välja. Üldplaneeringu seletuskirja kohaselt jätkab Sauga Vallavalitsus üldplaneeringu menetlemist pärast Riigikohtu otsustust (lk 87). Üldplaneeringus nimetatud kassatsioonkaebuse osas tegi Riigikohtu halduskolleegium 01.03.2017 kohtuotsuse asjas nr 3-3-1-79-16. Vaidlust ei ole, et vaadeldava ala osas ei jätkatud üldplaneeringu menetlemisega Eestis toimunud haldusreformi tõttu. Tori Vallavolikogu 18.10.2018 otsusega nr 114 algatati Tori valla üldplaneeringu koostamine ja keskkonnamõju strateegiline hindamine. Praeguseks ajaks ei ole kehtestatud Tori valla üldplaneeringut.
36.Vastustaja kinnitusel kehtib kaebaja kinnistu suhtes Sauga Vallavolikogu 27.03.2009 määrusega kehtestatud Sauga valla üldplaneering Tammistu küla osas (dtl 65). Nimetatud üldplaneeringu seletuskiri täpsustab, et detailplaneeringu koostamine on kohustuslik külade olemasolevatel ja selgelt piiritletavatel kompaktse asustusega territooriumi osadel maa-alade kruntideks jaotamise korral (dtl 95).
37.Arvestades, et kaebajale kuuluva kinnistu suhtes ei kehti Sauga Vallavolikogu 05.12.2016 otsusega nr 97 kehtestatud Sauga valla üldplaneering, kehtib Sauga Vallavolikogu 27.03.2009 määrusega kehtestatud Sauga valla üldplaneering Tammistu küla osas, kuivõrd kohalik omavalitsus ei ole seda tunnistanud kehtetuks. Lähtuda tuleb põhimõttest, et ala suhtes kehtib viimane kehtestatud üldplaneering. Kohus ei hakka eraldiseisvalt praeguses asjas analüüsima, miks ei ole kohalik omavalitsus kehtestanud uut (Tori valla) üldplaneeringut või miks viibis Sauga Vallavolikogu 05.12.2016 otsusega nr 97 kehtestatud Sauga valla üldplaneeringu täiendamine, mis kehtiks ka kaebaja kinnistu suhtes, kuivõrd selleks puudub kaebuse esemest tulenevalt vajadus.
38.Maakorraldusseaduse (MaaKS) § 10 lg 1 ja § 13 lg 1 kohaselt on kinnisasja jagamine lihtne maakorraldustoiming, mis tehakse korraldatavate kinnisasjade omanike taotlusel, ning omanike soovil jagatakse kinnisasi selle olemust rikkumata kaheks või enamaks reaalosaks. MaaKS § 13 lg 4 järgi on kinnisasi jagamatu, kui jagamise tulemusena muutub võimatuks kinnisasja kasutamine 6(8)
vastavalt sihtotstarbele või kui ei ole võimalik moodustada katastriüksust. MaaKS § 3 lg 1 sätestab, et maakorralduse läbiviimine linna või valla territooriumil kuulub kohaliku omavalitsuse pädevusse. MaaKS § 2 lg 3 järgi lähtutakse maakorralduse läbiviimisel maakorralduse nõuetest, kehtestatud planeeringu korral planeeringulahendusest, kinnisasja omaniku õigustest ja avalikest huvidest. Nagu kohus eelnevalt ära märkis, asub vaadeldaval kinnistul kaks elamut ning eelnevalt on kinnistu olnud jagatud kaheks erinevaks katastriüksuseks. Seega ei saa olla küsimust, et kinnistu jagamine on võimalik.
39.Riigikohtu halduskolleegium selgitas 10.01.2022 kohtuotsuses haldusasjas nr 3-20-952 p-s 19, et PlanS § 125 lg 1 kohaselt on detailplaneeringu koostamine nõutav üldjuhul üksnes täiendava ehitusõiguse saamiseks. Kehtiva detailplaneeringu alal asuva kinnisasja jagamiseks, kui selle käigus ei soovita muuta detailplaneeringuga määratud ehitusõigust, kogu detail-planeeringuala hõlmava uue detailplaneeringu koostamise nõue ei oleks proportsionaalne vahend eesmärgi saavutamiseks. Eeltoodud Riigikohtu seisukohad on kohaldatavad ka praegusel juhul.
40.Kaebaja kinnitusel ta ei soovi kinnistule ehitada täiendavaid hooneid, kuivõrd täitunud on kinnistu täisehitusprotsent, s.h ka juhul, kui kinnistu jagatakse. Asjakohane ei ole vastustaja seisukoht, et kaebaja soovib kinnistut jagada seetõttu, et soovib ehitada täiendavaid hooneid. Juhul, kui kaebaja soovib ehitada oma kinnistule uusi hooneid, tuleb selleks kohalikult omavalitsuselt taotleda vastavat luba. Kohalik omavalitsus, saades kaebajalt taotluse, saab sellest vajadusel keelduda ning põhjendada keeldumise aluseid. Vastustaja viitas ka ise vastuses kohtule, et kohalik omavalitsus peab enne katastriüksuse jagamist välja selgitama, milline on jagamise põhjus. Kui jagamise põhjus on moodustada maatükid, millele tulevikus soovitakse ikkagi saada ehitusõigust, siis võib see olla aluseks, et määratleda detailplaneeringu koostamise kohustuse vajadus. Kaebaja ei ole sellist soovi vastustajale väljendanud, vastustaja on seda üksnes eeldanud. Samuti ei ole vastustaja hinnanud, kas jagatavale katastriüksusele on võimalik hilisemalt üldse juurdeehitusi teha.
41.Kaebaja esitas Tori vallale 11.11.2024 taotluse kinnistu jagamiseks (dtl 26) HMS § 35 lg-s 1 sätestatud alusel. HMS § 43 lg 2 järgi kui taotletud haldusakt otsustatakse jätta andmata, antakse selle kohta haldusakt. HMS § 43 lg 4 p 4 sätestab, et toimingu menetlus lõpeb haldusorgani poolt taotluse läbi vaatamata jätmisega. Praegusel juhul puuduvad vaidlustatud Tori valla 10.12.2024 vastuses nr 6-8/4103-1 HMS 2. jaos sätestatud haldusakti tunnused, st puudub resolutsioon, vaidlustamisviide (dtl 29). Tori vald selgitas 04.11.2024 kirjaga nr 6-8/2130-7 kaebajale, et: „Teie 10.04.2024 taotlusele on vastatud ning sellekohane otsus kehtib ka täna.“ (dtl 25). Samas ei nähtu kohtule, et Tori vald oleks haldusaktiga kaebaja taotluse lahendanud (vt HMS § 43 lg 1) või kohaldanud HMS § 15 lg-t 2, st palunud taotlust täiendada. Tori vald on 11.06.2024 kirjaga nr 68/2130-1 „Selgitused kinnistu jagamise kohta“ vastanud kaebaja pöördumisele (dtl 12). Tori valla 31.07.2024 kirjaga nr 6-8/2130-3 on antud täiendavad selgitused kinnistu jagamise kohta (dtl 16). Arvestades, et kohtu hinnangul ei ole Tori valla 10.12.2024 vastus nr 6-8/4103-1 haldusakt vaid toiming, ei ole selle tühistamine võimalik. Kohus tuvastab kohtuotsuse eeltoodud põhjustel Tori valla 10.12.2024 vastuse nr 6-8/4103-1 õigusvastasuse.
42.Kuivõrd Tori vald jättis õigusvastaselt kaebaja taotluse läbi vaatamata, rahuldab kohus ka kaebaja kohustamisnõude. Tori vallal tuleb kaebaja 11.11.2024 esitatud taotlus XXX kinnistu jagamiseks sisuliselt uuesti lahendada, arvestades käesoleva kohtuotsuse põhjendusi.
43.HKMS § 108 lg 1 kohaselt kannab menetluskulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Otsus tehti kaebaja kasuks, mistõttu vastustaja menetluskulud jäävad tema enda kanda. Kaebaja esitas taotluse vastustajalt menetluskulude väljamõistmiseks summas 2573,62 eurot. Kohus mõistab välja üksnes vajalikud ja põhjendatud menetluskulud (HKMS § 109 lg 6). HKMS § 109 lg-st 6 tulenevalt ei ole kohtul väljamõistetavate esindajakulude suuruse määratlemisel asjakohane ega vajalik üksikasjalikult hinnata, milline ajahulk võis konkreetsel esindajal kuluda 7(8)
ühe või teise menetlusdokumendi koostamiseks. Esindajakulude vajalikkuse ja põhjendatuse hindamisel tuleb üksikute menetlusdokumentide analüüsimise asemel võtta eelkõige arvesse hoopis läbitöötamist vajavate materjalide mahukust ja asja keerukust, samuti menetluse kestust ja kaalul olevaid huvisid (sh menetlustoimingute rohkust, mille tegemist oli menetlusosalise õiguste tõhusaks kaitsmiseks põhjust esindajalt eeldada – nt kohtuistungitel osalemine, kohtunõuetele vastamine). See tähendab, et vajalike ja põhjendatud menetluskulude suurus on eeskätt hinnanguline, mitte arvestuslik, ning kulude suurus tervikuna ei tohiks olla vaidluse iseloomu ja tähtsust arvestades ilmselgelt ülepaisutatud (nt Riigikohtu 15.10.2013 otsus nr 3-3-1- 35-13, p 32). Arvestades kohtuvaidluse mahtu, vaidluse sisu, peab kohus kaebaja õigusabikulusid vajalikeks ja põhjendatuks. Kohus peab põhjendatuks mõista vastustajalt välja kaebaja kasuks 2573,62 eurot.
(allkirjastatud digitaalselt)
8(8)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonüümitud. Andmed on informatiivsed.