T.N-i kaebus Lääneranna Vallavalitsuse 26.04.2023 korralduse nr 243, 26.04.2023 korralduse nr 244 p 1.1 ja 05.07.2023 korralduse nr 375 tühistamiseks ning Lääneranna valla kohustamiseks
Menetlusosalised
Kaebaja T.N, esindaja vandeadvokaat Ardi Rebane Vastustaja Lääneranna vald, esindaja vandeadvokaat Piret Rummi
Vaidlustatud kohtulahend
Tallinna Halduskohtu 20.11.2023 otsus
Menetluse alus ringkonnakohtus
T.N-i apellatsioonkaebus
Asja läbivaatamine
Kirjalik menetlus
RESOLUTSIOON
1.Jätta T.N-i apellatsioonkaebus rahuldamata ning Tallinna Halduskohtu 20.11.2023 otsuse resolutsiooni p-d 3 ja 4 muutmata.
Jätta menetluskulud ringkonnakohtus menetlusosaliste endi kanda.
3.Jõustunud kohtulahendi avaldamisel asendada kaebaja ja Q nimed, aadress SSS ja selle katastritunnus ning aadressid VVV ja NNN tähemärkidega.
EDASIKAEBAMISE KORD
Otsuse peale võib Riigikohtule esitada kassatsioonkaebuse (halduskohtumenetluse seadustiku (HKMS) § 212 lg 1).
Vastuseks esitatud kassatsioonkaebusele võib teine menetlusosaline esitada vastukassatsioonkaebuse 14 päeva jooksul kassatsioonkaebuse vastukassatsioonkaebuse esitajale kättetoimetamisest arvates või ülejäänud kassatsioonitähtaja jooksul, kui see on pikem kui 14 päeva (HKMS § 215 lg 3). Kui kassaator soovib asja arutamist kohtuistungil, tuleb seda kassatsioonkaebuses märkida, vastasel korral eeldatakse, et ta on nõus asja lahendamisega kirjalikus menetluses (HKMS § 213 lg 1 p 5). Sõltumata kohtuistungi soovi märkimisest, võib Riigikohus kassatsioonkaebuse läbi vaadata kirjalikus menetluses, kui ta ei pea istungi korraldamist vajalikuks (HKMS § 223 lg 1).
3-23-1730 Kui menetlusosaline soovib kassatsioonkaebuse esitamiseks saada menetlusabi, tuleb tal Riigikohtule esitada vastavasisuline taotlus. Menetlusabi taotluse esitamine ei peata menetlustähtaja kulgemist (HKMS § 116 lg 5) ning kassatsioonitähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kassatsioonkaebuse (HKMS § 116 lg 6).
ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
1.Q esitas 12.12.1997 avalduse maa ostueesõigusega erastamiseks praeguses Lääneranna vallas (varem Lihula vald) Lihulas SSS asuva elamu ja laut-kuuri juurde. Q õigusjärglane võõrandas ehitised 17.05.1999 T.N-ile (kaebaja).
2.Lihula Vallavalitsus pidas 20.11.2000 korralduses nr 527 võimalikuks erastada kaebajale kuuluvate ehitiste juurde maa suurusega 3000 m2.
3.Lihula Vallavalitsus tühistas 10.01.2007 korraldusega nr 25 oma 20.11.2000 korralduse nr 527 (p 1) ja otsustas järgmist: „Pidada võimalikuks erastada T.N-i’le [...] maa asukohaga Lihula linn, SSS, suurusega 14 862 m2 vastavalt maareformi seaduse § 221 ja lisatud maaüksuse plaanile.“ (p 2). Lihula Vallavalitsuse 01.02.2007 avalduse alusel registreeriti 27.07.2007 maakatastris SSS katastriüksus (katastritunnus SSSSSSS, pindala 14 862 m 2, sihtotstarve elamumaa 100%). Edasisi erastamistoiminguid ei tehtud.
4.Lääneranna Vallavalitsus esitas SSS maa ostueesõigusega erastamise toimiku 26.01.2023 Maa-ametile, tulenevalt Vabariigi Valitsuse 06.11.1996 määruse nr 267 „Maa ostueesõigusega erastamise kord“ (määrus nr 267) p-st 16. Maa-amet tagastas 13.02.2023 kirjaga nr 6-13/23/1837-2 toimiku, paludes määrata SSS asuvate ehitiste teenindamiseks vajalik maa kooskõlas Vabariigi Valitsuse 30.06.1998 määrusega nr 144 „Ehitiste teenindamiseks vajaliku maa määramise kord“ (määrus nr 144).
5.Lääneranna Vallavalitsus otsustas 26.04.2023 korraldusega nr 243 määrata SSS elamu ja laut-kuuri teenindamiseks vajaliku maa ligikaudseks suuruseks 9545 m2. Maareformi seaduse (MaaRS) § 7 lg 51 p 1 alusel arvatakse ehitiste teenindamiseks vajaliku maa hulka hooneregistri toimikus oleval SSS majavalduse plaanil näidatud 3800 m2 suurune maa ning maa, mis on märgitud SSS ehituskrundi maaks 1984. a generaalplaanil. Ehitiste teenindusmaa hulka arvati kaasaegsel põhikaardil märgitud õuemaa kõlvikuga tähistatud maa. Maakorraldusseaduse (MaaKS) § 5 lg 2 p-de 3, 5 ja 6 alusel välditi iseseisva kasutusvõimaluseta, maakorralduse nõuetele mitte vastava maaüksuse tekkimist ning viidi ehitiste teenindamiseks vajaliku maa kagupiir VVV kinnistuni, edelapiir NNN kinnistuni ja loodepiir kraavini. Kooskõlas määruse nr 144 p 4 alap-ga 2 on ehitiste teenindamiseks vajaliku maa hulgas ehitisealune ning ehitist ümbritsev vähim tarvilik ja piisav kogus maad, mis tagab ehitise sihtotstarbelise kasutamise, hooldamise, ohutu ekspluateerimise ja füüsilise säilimise. Ehitiste teenindusmaale on tagatud juurdepääs avalikult kasutatava tänava kaudu. Korralduse nr 25 alusel ei ole ehitise teenindamiseks vajalikku maad määratud. Maa-ameti hinnangul ei vasta korralduse nr 25 p-s 2 määratud maaüksuse suurus ja piirid määruses nr 144 sätestatule ning Lääneranna Vallavalitsus nõustub selle järeldusega. Kaebaja küsimustele on vastatud 20.04.2023 kirjaga nr 2023/6-1/561-6.
6.Lääneranna Vallavalitsus muutis 26.04.2024 korralduse nr 244 p-ga 1.1 korralduse nr 25 p-i 2 järgmiselt: “Nõustuda Lääneranna Vallavalitsuse 26.04.2023 korraldusega nr 243 “Ehitistele teenindamiseks vajaliku maa määramine (SSS, Lihula linn)” elamule ja laut-kuurlaudale määratud teenindamiseks vajaliku maa erastamisega ehitiste omanikule.“
2(10)
3-23-1730
7.Kaebaja esitas korralduste nr 243 ja nr 244 peale vaide, mille Lääneranna Vallavalitsus jättis 05.07.2023 korraldusega nr 375 rahuldamata. Korraldus nr 243 on kooskõlas MaaRS-i ja selle alusel kehtestatud määrusega ning piisavalt põhjendatud. Kaebajal ei olnud õiguspärast ootust, et erastamine viiakse kindlasti lõpule eelhaldusaktides määratud tingimustel, s.h kooskõlas korraldusega nr 25 (vt Riigikohtu 16.11.2006 otsus nr 3-3-1-78-06, p 12). Korraldusega nr 243 määratud ehitise teenindamiseks vajalik maa on oluliselt suurem kui krundiga määratud õiguspärases kasutuses olnud maa (3800 m2). Korralduses nr 25 oleks pidanud arvestama Lihula Vallavolikogu 25.09.2003 määrusega nr 22 kehtestatud (ja endiselt kehtivat) üldplaneeringut ning vältima ülemäära suure elamumaa sihtotstarbega kinnistu tekkimist Lihula linnas. Õigusvastane on hoopis korraldus nr 25, sest sellega peeti võimalikuks erastada kaebajale ilma mingite põhjendusteta 14 862 m2 maad. Lihula linnas on 415 elamumaa 100% sihtotstarbega kinnistut, mille keskmine pindala on 2859 m2. Suuremaid kui 9545 m2 kinnistuid on 10, tegemist on maareformi käigus riigi omandisse jäetud või õigustatud subjektidele endistes piirides tagastanud maaüksustega. Lihula linnas ei ole teisi nii suuri elamu juurde ostueesõigusega erastatavaid maaüksusi. Kaebajale on erastatud temale kuuluvaid ehitisi ümbritsev krunt, mida kaebaja on reaalselt kasutanud ja hooldanud. Maakatastri kanne tähendab üksnes seda, et maatükk on seal registreeritud, kuid sellest ei tulenenud muid õigusi või kohustusi. Puuduvad tõendid, et kaebaja oleks tasunud korralduses nr 25 nimetatud maa ostueesõigusega erastamise kulu (200 krooni). Elektriliinide talumistasu puudutab liinide valdaja ja talumistasu nõudja omavahelisi suhteid ega mõjuta maa erastamise õigust. Enammakstud maamaks on võimalik kohalikult omavalitsuselt tagasi nõuda, nagu kaebajale on juba varem selgitatud. Asjas tuleb arvestada ka avalikku huvi. Ehitiste teenindamiseks vajalikust maast jääb üle ca 5317 m2, millest saab moodustada vähemalt ühe sobiliku suurusega elamukrundi. Selle saab võtta kasutusse, arvestades üldplaneeringus kehtestatud juhtotstarvet ja soovituslikku krundi suurust. Kahetsusväärselt ei olnud vallale kogu aeg aktuaalselt teada, et maareform aadressil SSS on pooleli. Kaebaja ise pole samuti 16 aasta jooksul menetluse vastu huvi tundnud. Vallal tuli arvestada Maa-ameti suuniseid ja selgitusi, kuna Maa-amet tagastas erastamise toimiku viitega varasemas menetluses tehtud vigadele.
8.T.N esitas Tallinna Halduskohtule kaebuse, mille lõplikud nõuded olid tühistada korraldus nr 243, korralduse nr 244 p 1.1 ja korraldus nr 375 ning kohustada Lääneranna valda viima SSS asuvate ehitiste juurde maa ostueesõigusega erastamise toimingud lõpuni kooskõlas korraldusega nr 25. Kaebajal on tekkinud 16 aastaga kaitstav usaldus, et korraldus nr 25 jääb kehtima ja kaebajale erastatakse 14 862 m2 maad. 26.09.2006 koostatud katastriüksuse plaanil on Maa-ameti kinnitus ja kaardirakenduses on märgitud maaüksuse piirid vastavalt korralduses nr 25 toodule. Kaebaja täitis kõik korraldusest nr 25 tulenevad kohustused, sh tasus p-s 7 ettenähtud kulud. Kaebaja talus maatükile rajatud tehnovõrke, saades selle eest seaduses sätestatud talumistasu. Kaebaja tasus piiride kindlaksmääramise ja piiriprotokolli koostamise kulud ning on tasunud maamaksu. Sellega on kaebajal tekkinud põhjendatud ootus, et tal on õigus erastada SSS hoonete juurde maad korraldusega nr 25 määratud piirides ja saada selle maatüki omanikuks. Puudub avalik huvi, mille tõttu ei oleks maa erastamine korralduses nr 25 märgitud ulatuses võimalik. Vastustaja on kaebajale öelnud, et vallal ei ole midagi maa erastamise vastu korralduses nr 25 märgitud piirides, kuid maa suuruse muutmise tingisid Maa-ameti 13.02.2023 kirjas välja toodud eksimused. Vaidlustatud haldusaktides ei ole kaalutud korralduse nr 25 kehtetuks tunnistamise tagajärgi kaebajale. Kuna puudub ülekaalukas avalik huvi, on haldusakti kehtetuks tunnistamine 3(10)
3-23-1730 vastuolus haldusmenetluse seaduse (HMS) § 67 lg-s 2 sätestatuga. Asjaolude õigel hindamisel pidanuks vastustaja järeldama, et vaatamata varasematele menetluslikele eksimustele ja maatüki võimalikule mittevastavusele seaduse nõuetele, ei ole korraldust nr 25 erastatava maa suuruse ja piiride osas võimalik muuta ning kaebajale tuleb maatükk erastada selles toodud ulatuses. Järelikult on korraldus nr 243 täies ulatuses ja korralduse nr 244 p 1.1 õigusvastased. Vaideotsuse p-s 2.2 toodud uued põhjendused ja kaalutlused ei ole asjakohased. Rohkem kui 16 aastat hiljem ei kaalu need üles kaebaja õigustatud huvi, et talle erastatakse maad korraldusega nr 25 määratud ulatuses. Maaüksuse registreerimine maakatastris kinnitab kogumis teiste tõenditega, et kaebajal oli tekkinud usaldus korralduse kehtima jäämise suhtes. Kaebaja on veendunud, et tasus erastamisega seotud kulud, ehkki seda ei ole võimalik tõendada. Õigusteadmisteta isikuna uskus kaebaja, et ta on maatüki omanik ega tulnud selle peale, et sisuliselt oli haldusorgan menetluse unustanud. Seega ei saa kaebajale ette heita, et ta ise ei tundnud menetluse vastu huvi. See, et kaebaja ei kasutanud kogu korralduses nr 25 määratud maad, oli tingitud sellest, et maatüki ühte osa läbis elektriliin ja liinide aluse maa korrashoiu õigus ja kohustus on võrguettevõttel. Liinid võeti maha alles 2022. a-l. Maatükki ei saa pidada luksuslikuks, tulenevalt selle suurusest, sest lähiümbruses on ka suuremaid maaüksusi. Vallavalitsusel pole olnud maatüki suurusele vastuväiteid. Kohalikul omavalitsusel on kaalutlusõiguse alusel õigus suurendada ostueesõigusega erastatavat maad. Vastustaja ei andnud enne vaideotsuse tegemist kaebajale võimalust selle projektiga tutvuda ja esitada oma vastuväiteid. Seega rikuti kaebaja õigust olla vaidemenetluses ära kuulatud.
9.Lääneranna vald palus jätta kaebus rahuldamata, jäädes vaidlustatud haldusaktide põhjenduste juurde.
10.Tallinna Halduskohus jättis 20.11.2023 otsusega kaebuse menetluskulud menetlusosaliste endi kanda (resolutsiooni p-d 3 ja 4).
rahuldamata
ja
MaaRS § 221 lg 6 kohaselt määratakse tiheasustusega alal asuvale elamule teenindamiseks vajaliku maa suurus ja piirid MaaRS § 7 lg-tes 5 ja 5 1 sätestatud alustel. Ehitiste teenindamiseks vajaliku maa suuruse ja piirid määrab vastavuses planeeringu ja maakorralduse nõuetega kindlaks kohalik omavalitsus kooskõlas määrusega nr 144. Selle määruse p 4 kohaselt peab kohalik omavalitsus määrama ehitise teenindamiseks vajaliku maa, arvestades maakorralduse nõuetega, suuruses, mis on vähim tarvilik ja piisav kogus maad, mis tagab ehitise sihtotstarbelise kasutamise, hooldamise (remont jms), ohutu ekspluateerimise (avarii-, pääste- ja sanitaarkujad) ning füüsilise säilimise. MaaRS § 7 lg 5 1 kohaselt arvatakse linnas asuva elamu teenindamiseks vajaliku maa hulka kogu elamuomaniku õiguspärases kasutuses olev maa. Maakasutus loetakse õiguspäraseks, kui maa kasutamiseks andmise otsus on pädeva organi või ametiisiku poolt vastu võetud enne Eesti Vabariigi omandireformi aluste seaduse (ORAS) jõustumist või tõendatakse maa kasutamist muu enne ORAS-e jõustumist välja antud dokumentidega. Hooneregistri toimikus oleva, 30.05.1956 koostatud Lihula alevikus SSS asuva maa-ala kasutamise skeemi (dtl 116) kohaselt on SSS krundi pindala 3800 m 2. Krunt on joonisel pikliku kujuga ja ehitised asuvad krundi Karja tänava poolses osas. Haapsalu Tehnilise Inventariseerimise büroo on väljastanud tõendi (dtl 135), mille kohaselt on Lihulas SSS asuva majavalduse krundi suurus 3800 m2 ja lisaks kasutatakse 12 m2. Haapsalu rajooni Lihula Alevi Töörahva Saadikute Nõukogu Täitevkomitee 13.02.1975 korraldusega nr 2 (dtl 140) otsustati jätta Lihula alevis SSS asuva krundi suuruseks 3800 m 2 ja peale selle võis kasutada 12 m2. Lihula Vallavalitsuse 20.11.2000 korraldusega nr 527 (dtl 162) peeti võimalikuks erastada kaebajale maaüksus suurusega 3000 m 2. Nimetatud korraldus tunnistati kehtetuks korraldusega nr 25. Eeltoodust tulenevalt ei vastanud korraldusega nr 25 määratud ehitise teenindamiseks vajaliku maa suurus SSS elamu õiguspärases kasutuses olnud maa suurusele, 4(10)
3-23-1730 vaid oli sellest oluliselt suurem. Kaebaja ei ole väitnud, et SSS elamu õiguspärases kasutuses olnud maatükk oli suurem kui 3800 m2. Samuti ei ole kaebaja tõendanud, et SSS elamu juurde määratud krundi suurus oli selline, nagu määrati korraldusega nr 25. Seega ei vastanud korraldusega nr 25 määratud ostueesõigusega erastatava maa suurus määruse nr 144 p-le 4 ega MaaRS § 221 lg-le 6. Samale järeldusele jõudis Maa-amet 13.02.2023 kirjas. Niisiis oli korralduse nr 25 p 2 õigusvastane ning vastustaja pidi kaaluma kaebajat soodustava, kuid selle andmise ajal õigusvastase haldusakti kehtetuks tunnistamist kaebaja kahjuks. HMS § 67 lg 1 kohaselt arvestab haldusorgan isiku kahjuks haldusakti kehtetuks tunnistamist otsustades mh isiku usaldust, et haldusakt jääb kehtima, avalikku huvi ja haldusaktiga koormatud isiku huvi, et haldusakt tunnistataks kehtetuks. HMS § 67 lg 2 järgi ei tohi haldusakti isiku kahjuks kehtetuks tunnistada, kui isik on haldusakti kehtima jäämist usaldades kasutanud ära haldusakti alusel saadud vara, teinud tehingu oma vara käsutamiseks või on muul viisil muutnud oma elukorraldust ja tema huvi haldusakti kehtima jäämiseks kaalub üles avaliku huvi haldusakti kehtetuks tunnistamiseks. HMS § 67 lg 3 sätestab, et kui ülekaalukast avalikust huvist tulenevalt tunnistatakse haldusakt isiku kahjuks kehtetuks, hüvitatakse isikule varaline kahju, mis tal haldusakti kehtima jäämise usaldamise tõttu on tekkinud või kindlasti tekib. Riigikohus selgitas 16.11.2006 otsuses nr 3-3-1-78-06, et erastamise eeltoimingute raames antud eelhaldusakti kehtetuks tunnistamisel peab haldusorgan järgima HMS-s sätestatud nõudeid. Erastamise eeltoimingute raames antud korraldused ei pruugi anda isikule õiguspärast ootust, et erastamine viiakse lõpule eelhaldusaktis kindlaksmääratud tingimustel. Põhjendatud kaalutluste olemasolul võib haldusorgan üldjuhul erastamise eeltoimingute raames kindlaksmääratud tingimusi muuta (p 12). Esialgse korralduse muutmist õigustavaks asjaoluks võib olla avalik huvi (p 13). Korralduste nr 243 ja nr 244 motivatsioon on puudulik. Korraldused sisaldavad küll põhjendusi, miks erastatava maa pindala ei vasta õigusaktidest tulenevatele nõuetele, kuid neist ei nähtu, kas ja kuidas on kaalutud kaebaja huve korralduse nr 25 kehtima jäämiseks. Nagu eespool märgitud, ei vastanud korralduse nr 25 p 2 selle andmise ajal kehtivale õigusele, kuid selle õiguspärasust ei olnud 16 aasta jooksul kahtluse alla seatud. Sealjuures koostas vastustaja 26.09.2006 katastriüksuse plaani, mille Maa-amet on kinnitanud (dtl 64). Kaebaja on maaüksust kasutanud ning teostanud maaomaniku õigusi tehnovõrgu talumiskohustusest tulenevas õigussuhtes. Maaüksuse kohta on koostatud piiriprotokoll ja see on registreeritud maakatastris. Maaüksus on olnud 16 aastat kaebaja valduses korraldusega nr 25 määratud piirides. Põhjendamispuudused on vastustaja kõrvaldanud vaidemenetluses, kus on mh selgitatud, miks kaebajal ei ole tekkinud kaitstavat usaldust korralduse nr 25 kehtima jäämiseks ning kaalutud erinevaid huve. Vaideotsuse põhjendusi tuleb kohtul arvestada samaväärselt haldusakti põhjendustega (Riigikohtu 22.09.2022 otsus nr 3-20-1548, p 15). Asjaolule, et kaebaja huve on kaalutud, viitab eeskätt asjaolu, et korraldusega nr 243 ei määratud kaebajale kuuluvate ehitiste teenindamiseks vajalikuks maaks üksnes ehitiste omaniku õiguspärases kasutuses olevat maad (3800 m2), vaid ehitiste teenindamiseks on määratud maa, mida kaebaja on vastustaja tuvastatud asjaoludel faktiliselt kasutanud ja hooldanud. Vastustaja on selgitanud, et MaaRS § 7 lg 5 1 kohaselt arvati ehitiste teenindamiseks vajaliku maa hulka SSS majavalduse plaanil näidatud 3800 m2 suurune maa ja maa, mis on märgitud SSS ehituskrundi maakasutuse 1984. a generaalplaanil. MaaKS § 5 lg 2 p-de 3, 5 ja 6 alusel välditi iseseisva kasutusvõimaluseta, maakorralduslikele nõuetele mitte vastava maaüksuse tekkimist ning viidi maatüki kagupiir VVV kinnistuni, edelapiir NNN kinnistuni ja loodepiir kraavini. Vaideotsuse lk-l 7 toodud ortofotode järgi ei ole kaebaja faktiliselt kasutanud maa-ala, mille võrra vähendati ehitiste teenindamiseks vajalikku maad. Ortofotolt on näha selle maa-ala võsastumine. Sellistes piirides ehitiste teenindamiseks vajaliku maa määramine ei saanud 5(10)
3-23-1730 toimuda ilma kaebaja õiguste ja huvide kaalumiseta. Seega ei ole õige kaebaja väide, et vastustaja ei ole kaalunud tema usaldust korralduse nr 25 kehtima jäämiseks. Vastustaja leidis õigesti, et kaebajal ei saanud tekkida kaitstavat usaldust, et erastamise eeltoimingute käigus määratud ehitise teenindamiseks vajaliku maa piire ei muudeta. Ehitiste teenindamiseks vajalik maa oli määratud oluliselt suuremana ehitistele krundiga määratud, õiguspärases kasutuses olevast maast. Korraldusest nr 25 ei selgu, miks otsustati tunnistada kehtetuks korraldus nr 527, millega oli määratud kaebajale kuuluvate ehitiste teenindamiseks vajaliku maa suuruseks 3000 m2. Arvestades, et kaebaja oli ka korralduse nr 527 adressaadiks, ei ole usutav kaebaja teadmatus sellest, et majavalduse juurde kuuluva krundi õiguspärane suurus ei saa olla 14 862 m2, vaid on sellest väiksem. Vastustaja on ka asjakohaselt viidanud, et katastrikanne ei tekita omandiõigust. Kaebaja ei ole tõendanud, et ta on haldusakti kehtivust usaldades kasutanud ära haldusakti alusel saadud vara, teinud tehinguid vara käsutamiseks või on oma elukorraldust muul viisil muutnud. Kaebaja registreeritud elukoht ei ole vaidlusalusel kinnistul, vaid Tallinnas. Kaebaja ei ole tõenditega ümber lükanud vastustaja väidet, et ta ei ole faktiliselt kasutanud maad suuremas ulatuses, kui talle korraldusega nr 243 määrati. Isegi kui osa korraldusega nr 25 kaebaja kasutusse antud maast oli liinivaldaja valduses, viitab kaebaja passiivsus suhetes liinivaldajaga pärast liini kasutuse lõppemist (kaebaja väidetel lõpetati liini kasutamine oluliselt varem selle faktilisest likvideerimisest 2022. a-l) sellele, et kaebaja tegelikult ei vaja nimetatud maad temale kuuluvate ehitiste teenindamiseks. Samuti ei ole kaebaja saanud korraldusega nr 25 määratud maad õiguspäraselt käsutada, sest tal ei olnud tekkinud omandit sellele maale. Asjaolu, et kaebaja on talunud maatükil paiknevat tehnovõrku ja saanud selle eest tasu, olemata maa omanik, ei ole HMS § 67 lg 2 kaitsealas. Kaebajal ei saanud tekkida õigustatud ootust maa kasutamiseks ja sellelt tulu teenimiseks varem, kui maa erastamise toimingud on lõpule viidud. Asjakohane on vaideotsuses toodud põhjendus, mille kohaselt oleks võrdse kohtlemise põhimõttega vastuolus kaebajale linnas asuva hoone teenindamiseks vajaliku maa määramine piirides, mis on oluliselt suurem kõnealuses piirkonnas tavapärastest elamumaa sihtotstarbega kruntide suurusest. Vastustaja on välja toonud, et tavapärane elamumaa krundi suurus piirkonnas on 2859 m2 (415 tk) ning sellest suuremaid elamumaa krunte on vaid 10 ja need on maareformi käigus riigi omandisse jäetud maad. Korralduse nr 244 andmist õigustas ka avalik huvi tagada maareformi seaduslikkus ja mitte erastada ostueesõigusega maad hoone juurde rohkem, kui on vajalik selle teenindamiseks. Sellele juhtis tähelepanu ka Maa-amet 13.02.2023 kirjas. Eeltoodust tulenevalt leiab kohus, et korraldus nr 244 on õiguspärane. Vastustaja on korralduse nr 243 andmisel ja SSS ehitiste teenindamiseks vajaliku maa määramisel kohaldanud õigesti MaaRS § 221 lg-t 6 ja § 7 lg-t 51. Kaebaja ei ole väitnud, et selle korraldusega määratud ehitiste teenindamiseks vajalik maa ei vasta MaaRS-i nõuetele või ei taga ehitiste sihtotstarbelist kasutamist ja hooldamist. Samuti ei väida kaebaja, et maatükile ei ole tagatud juurdepääs avalikult kasutatavalt teelt või maatükk ei vasta maakorralduse nõuetele. Kaebaja peab korraldust nr 243 õigusvastaseks üksnes põhjusel, et korraldusega nr 25 oli antud kaebajale võimalus erastada maad suuremates piirides. Seda küsimust analüüsis kohus eespool ning leidis, et korralduse nr 25 kehtetuks tunnistamine oli põhjendatud. Nagu nähtub korralduse nr 243 põhjendustest, saadeti kaebajale 04.04.2023 kirjaga ehitiste teenindamiseks vajaliku maa määramise ettepanek, millele kaebaja vastas 06.04.2023. Vastustaja vastas 20.04.2023 kirjas kaebaja vastuväidetele. Seega ei ole rikutud kaebaja õigust olla ära kuulatud. Uurimiskohustuse rikkumiseks ei saa pidada kaebaja vastuväidetega arvestamata jätmist ning varasemast väiksema teenindamiseks vajaliku maa määramist. Seega puudub alus tühistada ka korraldust nr 243.
6(10)
3-23-1730 Vaideotsuse tühistamiseks ei ole samuti alust. Nagu eespool selgitatud, võib haldusorgan vaidemenetluses oma seisukohti täiendavalt põhjendada. HMS § 82 ei näe ette, et enne vaideotsuse tegemist tuleb anda vaide esitajale võimalus esitada täiendavaid seisukohti. Seega ei pidanud vastustaja andma enne vaideotsuse tegemist kaebajale veelkord võimalust avaldada oma arvamust. Kaebaja muud etteheited vaideotsusele puudutavad küsimusi, millele kohus vastas eespool. Kuna vaidlustatud haldusaktide tühistamiseks puudub alus, ei ole alust rahuldada ka tühistamisnõuetega olemuslikult seotud kohustamisnõuet. MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD APELLATSIOONIMENETLUSES
11.T.N palub apellatsioonkaebuses tühistada halduskohtu otsus ja teha uus otsus, millega rahuldada tema kaebus. Halduskohus lähtus valest eeldusest, et korraldus nr 25 on õigusvastane haldusakt. Halduskohus ei teinud kindlaks, millistel kaalutlustel määrati kaebajale erastatava maa suurus. Kuigi MaaRS ja määrus nr 144 sätestavad, millises suuruses saab maad hoonete juurde ostueesõigusega erastada, saab sellest vajadusel kõrvale kalduda (Riigikohtu 10.02.2016 otsus nr 3-3-1-58-15, p 13). Kuna korraldusest nr 25 ei nähtu mingeid kaalutlusi, pidanuks vastustaja tõendama, millistel põhjustel taoline korraldus vastu võeti. Alles siis oleks saanud kohus selle õiguspärasust igakülgselt kontrollida, sh hinnata, kas tehti kaalutlusvigu. Kuna vastustaja ei ole asjakohaseid tõendeid esitanud, tuleb hinnata asjaolusid kaebaja kasuks ja järeldada, et kaalutlusõigust teostati õiguspäraselt, s.o tegemist on õiguspärase haldusaktiga. Vaidlustatud korralduste õiguspärasust tulnuks sel juhul kontrollida lähtuvalt eeldusest, et kaebaja kahjuks tunnistati kehtetuks õiguspärane haldusakt. On selge, et HMS § 66 lg-s 2 sätestatud õiguspärase haldusakti kehtetuks tunnistamise alused siinsel juhul puuduvad. Vaidlustatud haldusaktid on õigusvastased ka siis, kui eeldada, et korraldus nr 25 on õigusvastane. Halduskohus leidis vääralt, et kaebajal ei ole tekkinud kaitstavat usaldust selle korralduse kehtima jäämiseks. Tegemist oli kehtiva haldusaktiga ja 16 aastat ei seadnud keegi selle õiguspärasust kahtluse alla. Kaebaja on tavaline õigusteadmisteta inimene, kes võis usaldada haldusorganit ja eeldada, et haldusorgan on määranud erastatava maa suuruse kooskõlas seadusega (vrd Riigikohtu 24.11.2011 otsus nr 3-3-1-74-11, p 19). Kaebaja seisukoha kasuks räägib ka asjaolu, et korralduses nr 25 määratud suurusega katastriüksus kanti maakatastrisse, kaebaja on täitnud korralduses nr 25 märgitud kõrvalkohustused ja tasunud aastaid maamaksu. Sellel, et kaebaja rahvastikuregistri järgne elukoht on Tallinnas, ei ole asja lahendamisel mingit tähtsust. Halduskohus leidis ekslikult, et kaebaja ei ole faktiliselt kasutanud maad sellises suuruses, nagu määrati korraldusega nr 25. Elektriliini aluse maa korrashoiu õigus ja kohustus oli ainult võrguettevõtjal. Enne liini demonteerimist 2022. a-l ei saanudki kaebaja liinialusel maatükil midagi ette võtta (vt ka ehitusseadustiku § 77 lg 2). Kaitstava usalduse hindamisel ei ole tähtsust, et kaebajale korraldusega nr 25 erastatav maa on oluliselt suurem kui piirkonna teised elamumaa sihtotstarbega kinnistud. Arvestada tuleks sedagi, et vastustaja lihtsalt unustas maa erastamise menetluse lõpule viia. Avalik huvi maatüki täies ulatuses erastamata jätmiseks ei ole kaebajal tekkinud kaitstava usaldusega võrreldes ülekaalukas. Piisav ei ole üksnes vajadus tagada erastamise seaduslikkus. Kui ringkonnakohus leiab, et vaidlustatud haldusaktide tühistamiseks ei ole alust, tuleks vastustajalt kaebaja kasuks HKMS § 108 lg 61 alusel välja mõista vähemalt menetluskulud, sest korraldused nr 243 ja nr 244 on oluliste põhjendamispuudustega.
12.Lääneranna vald palub jätta apellatsioonkaebus rahuldamata. Vastustaja jääb varasemate seisukohtade juurde ja nõustub halduskohtu otsuse põhjendustega. Tegemist ei ole
13.Apellatsioonkaebus jääb rahuldamata ja halduskohtu otsus muutmata. Ringkonnakohus nõustub halduskohtu otsuse põhjendustega ega korda neid (HKMS § 201 lg 4) ning selgitab vastuseks apellatsioonkaebuse väidetele järgmist.
14.Halduskohus leidis õigesti, et korraldus nr 25 oli selle andmise ajal õigusvastane. See haldusakt on motiveerimata ning ka haldusmenetluse toimikus olevatest muudest dokumentidest ei nähtu, millistel kaalutlustel otsustati tunnistada kehtetuks korraldus nr 527 ja peeti võimalikuks erastada kaebajale kuuluvate ehitiste juurde maad ulatuses, mis ei vasta MaaRS § 221 lg 1 ja § 7 lg 51 ning määruse nr 144 p 4 alap 2 nõuetele (vt ka Riigikohtu 10.02.2016 otsus nr 3-3-1-58-15, p 13 ja 12.11.2007 otsus nr 3-3-1-57-07, p 16; vrd Tartu Ringkonnakohtu 06.04.2010 otsus nr 3-09-1597, p 12). Kumbki menetlusosaline ei ole seda selgitanud ega tõendanud ka kohtumenetluses. Maa-amet ei ole samuti tuvastanud mingeid asjaolusid, mis saanuks põhjendada, miks korraldusega nr 25 määrati selline erastatava maa suurus. Järelikult ei olnudki halduskohtul võimalik korralduse nr 25 õiguspärasust põhjalikumalt kontrollida.
15.Ringkonnakohus ei nõustu kaebajaga, et sellist olukorda tuleks tõlgendada kaebaja kasuks ja järeldada, et korraldus nr 25 on siiski õiguspärane haldusakt. See seisukoht ei ole kooskõlas HMS §-s 54 sätestatud haldusakti õiguspärasuse eeldusega (s.o haldusakt on õiguspärane, kui see on antud pädeva haldusorgani poolt andmise hetkel kehtiva õiguse alusel ja sellega kooskõlas, proportsionaalne, kaalutlusvigadeta ning vastab vorminõuetele). Kaebaja ei ole ka täpsustanud, milliseid asjaolusid ja tõendeid oleks halduskohus pidanud omal algatusel täiendavalt koguma ja hindama. Halduskohus kohustas 14.08.2023 määrusega vastustajat esitama kõik haldusmenetluses esitatud dokumendid, mida ei olnud varem kohtule esitatud, ning vastustaja esitas täiendavad dokumendid 14.09.2025 vastusega. Kaebaja ei ole väitnud, et on olemas veel mõni asja lahendamisel tähtsust omav dokument, mille vastustaja on jätnud kohtu nõuet eirates esitamata. Kuna kaebaja on korralduste nr 527 ja nr 25 adressaat, on ka temale eelduslikult teada, millistel asjaoludel otsustas toonane Lihula Vallavalitsus tunnistada korralduse nr 527 kehtetuks ja korraldusega nr 25 oluliselt suurendada kaebajale erastatava maa pindala. Kaebaja ei ole samuti andnud mingeid selgitusi, mis aitaks paremini mõista korralduse nr 527 kehtetuks tunnistamist, arvestades, et korralduse nr 527 lisaks oleva katastriüksuse plaani (dtl 161) kohaselt oli kaebaja nõustunud plaanil märgitud piiride ja pindalaga (3000 m2).
16.Ringkonnakohtu hinnangul ei olnud kaebajal tekkinud õiguspärast ootust maa erastamisele korralduses nr 25 määratud ulatuses. Õiguspärane ootus saab tugineda üksnes selgele lubadusele, mille puhul on alust arvata, et seda ei muudeta (nt Riigikohtu 27.01.2010 otsus nr 3-3-1-79-09, p 15). Praegu ei ole tegemist sellise olukorraga, sest erastamismenetlus oli pooleli, s.o kaebajale ei olnud veel antud selget lubadust, et temaga kindlasti sõlmitakse maa ostu-müügi leping ja ta saab SSS kinnisasja omanikuks korralduses nr 25 määratud tingimustel (vrd Riigikohtu 23.12.2022 otsus nr 3-20-1083, p 19; 29.03.2006 otsus nr 3-3-181-05, p 13). Erastamismenetluse käigus antud eelhaldusakti kehtivuse kaitse ei tähenda selle alusel kujunenud õigussuhete lõplikku kivistamist. HMS § 64 jj näevad ette võimaluse haldusmenetluses tehtud vigade parandamiseks, sh on erastamise kohta antud haldusakti kehtetuks tunnistamine võimalik ka olukorras, kus isiku usaldus on HMS § 67 lg 4 kohaselt põhimõtteliselt kaitstav (vt Riigikohtu 18.03.2019 otsus nr 3-14-52793, p-d 42–45). Seega oli vastustajal õigus kaaluda korralduse nr 25 kehtetuks tunnistamist ja kaebajale erastatava maa suuruse uuesti määramist. 8(10)
3-23-1730
17.Mida laiem on haldusorganile antud kaalutlusõigus, seda raskemad ja ilmselgemad vead peavad esinema kaalutlusvigade tuvastamiseks. Haldusakti tühistamist ei too kaasa sellised kaalutlusvead, mis kohtu hinnangul ei mõjuta lõpptulemust (Riigikohtu 15.05.2013 otsus nr 33-1-78-12, p 12; vrd ka Riigikohtu 11.11.2015 otsus nr 3-3-1-37-15, p 20). Ringkonnakohus leiab, et vastustaja ei teinud korralduse nr 25 kehtetuks tunnistamisel ja erastatava maa suuruse uuesti määramisel selliseid kaalumisvigu, mille tõttu tuleks vaidlustatud haldusaktid tühistada. Seda on halduskohus oma otsuses asjakohaselt ja piisavalt põhjendanud ning puudub vajadus neid põhjendusi korrata. Halduskohus on õigesti arvestanud mh vaideotsuse põhjendustega, mis täiendavad korralduste nr 243 ja nr 244 põhjendusi (vrd Riigikohtu 20.09.2022 otsus nr 3-20-1548, p 15).
18.Vastustajale on kahtlemata etteheidetav, et korralduse nr 25 alusel ei tehtud pärast SSS maaüksuse maakatastris registreerimist edasisi menetlustoiminguid ja erastamismenetlus jäi aastateks pooleli. Vastustaja ei ole toonud välja mingeid objektiivseid asjaolusid, mis õigustaksid sellist pikaajalist tegevusetust (vt erastamise eeltoimingute tähtaja kohta määruse nr 267 p 19). Siiski pidi kaebaja – isegi kui tal puuduvad õigusteadmised – aru saama, et erastamismenetlus ei ole lõppenud ja ta ei ole saanud SSS omanikuks. Puuduvad andmed, et kaebaja oleks ligikaudu 16 aasta jooksul erastamismenetluse käigu vastu huvi tundnud ja taotlenud selle kiirendamist (vrd Riigikohtu 23.12.2022 otsus nr 3-20-1083, p 19). Asja materjalidest ei nähtu ka, et kaebaja oleks korralduse nr 25 kehtima jäämisele lootes oluliselt muutnud oma elukorraldust, mida tal tuleks nüüd korraldusega nr 243 määratud ulatuses maa erastamise korral muuta. Kaebajal ei ole seni olnud SSS maaüksuse käsutamise õigust.
19.Sellises olukorras ei ole määravat tähtsust asjaolul, et SSS maaüksus kanti 2007. a-l maakatastrisse ja kaebaja on tasunud maamaksu arvestusega, et maaüksuse pindala on 14 862 m2. Kaebajal on õigus nõuda ülemääraselt tasutud maamaksu hüvitamist, nagu vastustaja on kaebajale juba haldusmenetluses selgitanud (vt ka HMS § 67 lg 3). Selle kohta, et kaebaja oleks tasunud korralduses nr 25 nõutud maa ostueesõigusega erastamise eeltoimingute kulu (200 krooni), ei ole kaebaja tõendeid esitanud ja vastustaja kinnitusel ei nähtu ka valla raamatupidamisest selle tasumist. Samas ei ole vaidlustatud haldusaktidega korralduses nr 25 määratud summat muudetud, s.o kaebajalt ei ole nõutud sama kulu tasumist korduvalt. Erastamise eeltoimingute kulu tasumine on määruse nr 267 p 29 alap 1 kohaselt igal juhul nõutav ning selle summa ei sõltu erastatava maa pindalast, vaid sellest, kas erastatav katastriüksus moodustatakse plaanimaterjali alusel (350 krooni) või katastrimõõdistamise käigus (200 krooni).
20.Kaebajale korraldusega nr 243 määratud ehitiste teenindamiseks vajalik maa (9545 m2) on oluliselt suurem elamuomaniku õiguspärasest kasutuses olnud maast (3800 m 2) MaaRS § 7 lg 51 tähenduses. Kaebaja ei ole väitnud, et halduskohus eksis nende faktiliste asjaolude tuvastamisel ja seda ei nähtu ka ringkonnakohtule. Kaebaja ei ole tõendanud, et tema tegelik maakasutus oli suurem kui korraldusega nr 243 määratud maa-ala. Kaebaja usalduse kaitse seisukohalt ei ole tähtsust, et elektriliinide paiknemise tõttu SSS maaüksusel ei olnudki tal võimalik kogu tema valduses olnud maatükki faktiliselt kasutada (sh ei välistanud elektripaigaldise ja selle kaitsevööndi olemasolu nt maaharimist). Tuleb ka silmas pidada, et kaebajal puudub subjektiivne õigus nõuda tema õiguspärases kasutuses mitte olnud maa ostueesõigusega erastamist (Riigikohtu 12.11.2007 otsus nr 3-3-1-57-07, p 16; 10.06.2016 otsus nr 3-3-1-58-15, p 13). Suuremates piirides maa erastamise otsustab kohalik omavalitsus kaalutlusõiguse alusel.
21.Eeltoodut kokku võttes puuduvad kaalukad põhjused, mis välistaksid kaebajale korraldusega nr 25 määratud erastatava maa suuruse vähendamise ca 1/3 võrra. Teisalt on vastustaja välja toonud kaebaja õigustele vastanduva avaliku huvi. Vajadus tagada maa erastamise seaduslikkus on kahtlemata kaitsmist vääriv huvi, kuid vastustaja ei ole piirdunud 9(10)
3-23-1730 üksnes selle argumendiga. Vaideotsuses on analüüsitud kehtivat üldplaneeringut ja asjakohaselt põhjendatud, et 14 862 m2 suurune elamumaa sihtotstarbega krunt on Lihula linnas erandlik (sh ei ole kellelegi ostueesõigusega erastatud nii suurt maatükki) ning kaebajale erastatavast maast üle jäänud maatükist saaks põhimõtteliselt moodustada uue elamukrundi (vrd Riigikohtu 12.11.2007 otsus nr 3-3-1-57-07, p 16).
22.Ringkonnakohus ei nõustu kaebajaga, et halduskohus pidanuks kohaldama HKMS § 108 lg-t 61, mille kohaselt võib jätta vastustaja kanda tühistamiskaebuse esitamisega seotud kaebaja menetluskulud juhul, kui kohus jätab oluliste põhjendamispuudustega haldusakti tühistamata eelkõige kohtumenetluses esitatud põhjenduste tõttu, millest kohtu hinnangul haldusorgan juhindus haldusakti andmisel. Kuigi halduskohus möönis, et korraldused nr 234 ja nr 244 on motiveerimispuudustega, ei olnud need vead halduskohtu hinnangul olulised. Ringkonnakohus nõustub sellega. Kuigi nimetatud korraldustes ei olnud selgelt välja toodud kaalutlusi kaebaja usaldusega arvestamise kohta, oli ilmne, et vastustaja ei jätnud tegelikult kaalutlusõigust teostamata ja kaebaja huvidega arvestamata. Sellele viitab eeskätt asjaolu, et korraldusega nr 243 määratud erastatava maa suurus on enam kui kaks korda suurem kaebaja õiguspärases kasutuses olnud maast ning arvesse võeti mh kaebaja faktilist maakasutust. Kaebaja vastuväidetele oli vastustaja vastanud täiendavalt 20.04.2023 kirjaga. Lisaks olid kaebajale vaideotsusest teada kõik põhilised kaalutlused, millest vastustaja kaebajale erastatava maa suuruse uuel otsustamisel lähtus. Vastustaja ei ole esitanud kohtumenetluses vaideotsusega võrreldes uusi põhjendusi.
23.Menetluskulud kannab pool, kelle kahjuks otsus tehti (HKMS § 108 lg 1). Menetluskulude vastaspoolelt väljamõistmise eelduseks on menetluskulude nimekirja ja kuludokumentide esitamine (HKMS § 109 lg-d 1 ja 11). Kuna ringkonnakohus teeb otsuse kaebaja kahjuks, kuid vastustaja ei ole esitanud taotlust kaebajalt menetluskulude väljamõistmiseks, jäävad apellatsiooniastme menetluskulud menetlusosaliste endi kanda. Eespool märgitud põhjustel ei ole apellatsioonimenetluse kulude jaotamisele põhjust kohaldada HKMS § 108 lg-t 61.
24.Kooskõlas HKMS § 175 lg-ga 1 avaldatakse jõustunud kohtuotsus selleks ettenähtud kohas arvutivõrgus. HKMS § 175 lg 3 alusel ja kaebaja eraelu kaitseks tuleb piirata otsuse avalikustamist resolutsioonis märgitud ulatuses. (allkirjastatud digitaalselt)
10(10)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonüümitud. Andmed on informatiivsed.