X. X kaebus Lääneranna Vallavalitsuse 05.07.2023.a korralduse nr 375 „Vaideotsus Lääneranna Vallavalitsuse 26.04.2023 korralduste 243 ja 244 kohta esitatud vaide lahendamiseks“ tühistamiseks, Lääneranna Vallavalitsuse 26.04.2023.a korralduse nr 243 „Ehitisele teenindamiseks vajaliku maa määramine (Xxxxx xx xx, Lääneranna vald)“ tühistamiseks, Lääneranna Vallavalituse 26.04.2023.a korralduse nr 244 „Lihula Vallavalitsuse 10.01.2007 korralduse nr 25 „Maa ostueesõigusega erastamine“ muutmine“ punkti
1.1.tühistamiseks, Lääneranna valla kohustamiseks
Menetlusosalised
Kaebaja – X. X, lepinguline esindaja advokaat Ardi Rebane
Asja läbivaatamine
Vastustaja – Lääneranna vald (Lääneranna Vallavalitsuse kaudu), seaduslik esindaja vallavanem Ingvar Saare Kirjalikus menetluses
RESOLUTSIOON
1.Lugeda, et kohtu menetluses kohustamisnõudena on nõue kohustada Lääneranna valda viima lõpuni Lääneranna vallas Lääneranna vallas aadressil Xxxxx xx xx asuvate ehitiste juurde maa ostueesõigusega erastamise eeltoimingud vastavalt Lihula Vallavalitsuse 10.01.2007 korraldusele nr 25.
2.Mitte anda kaebajale luba kaebuse muutmiseks selle täiendamise teel nõudega tuvastada, et Lihula Vallavalitsuse 10.01.2007. a korralduse nr 25 punkt 2 on õiguspärane.
4.Jätta menetlusosaliste menetluskulud nende endi kanda. Edasikaebamise kord Kohtuotsuse peale võib esitada apellatsioonkaebuse Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul arvates otsuse avalikult teatavakstegemisest, s.o hiljemalt 20.12.2023.
ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
1.10.01.2007. a tegi Lihula Vallavalitsus korralduse nr 25 „Maa ostueesõigusega erastamine“, milles pidas võimalikuks X. Xile (kaebaja) erastada talle kuuluvate hoonete juurde maa suurusega 14862 m2. Korraldusega määrati maa sihtotstarbeks 100% väikeelamumaa, nimetuseks Xxxxx xx xx ja maa maksustamishinnad, kohustati erastatava maaüksuse omanikku tagama ligipääs krunti läbivatele tehnovõrkudele ja rajatistele ning mitte neid kahjustama ja tasuma Lihula 1(10)
Vallavalitsusele erastamisega seotud kulud 200 krooni. Ehitise teenindamiseks vajalikku maad Xxxxx xx xx olevatele ehitistele ei määratud.
2.Maa-ameti maakatastris registreeriti 27.07.2007. a Xxxxx xx xx katastriüksus katastritunnusega xxxxx:xxx:xxxx, pindalaga 14862 m2 ja sihtotstarbega elamumaa. Avalduse katastriüksuse registreerimiseks esitas Maa-ameti Lääne katastribüroole Lihula Vallavalitsus 01.02.2007. a, paludes esitada katastriüksuse registreerimise õiend ja katastriüksuse plaan Lääne Maavalitsuse maaosakonnale. Vabariigi Valitsuse 06.11.1996. a määrusega nr 267 kinnitatud „Maa ostueesõigusega erastamise korra“ (määrus 267) punkti 16 kohaselt pidi kohalik omavalitsus esitama ostueesõigusega erastamise toimiku erastamise korraldajale ehk antud juhul Lääne maavanemale.
3.Lääneranna Vallavalitsus esitas 26.01.2023 vastavalt määruse nr 267 punktile 16 Xxxxx xx xx maa ostueesõigusega erastamise toimiku Maa-ametile. Maa-amet tagastas toimiku 13.09.2023 kirjaga, paludes määrata Xxxxx xx xx asuvatele ehitustele teenindamiseks vajalik maa. Maa-amet selgitas, et korralduse 25 punktis 2 määratud maaüksuse suurus ja piirid ehitise teenindamiseks vajaliku maa kohta ei vasta seaduses sätestatud nõuetele.
4.Lääneranna Vallavalitsuse 04.04.2023 kirjaga nr 2023/6-1/629-1 esitati kaebajale ehitiste teenindamiseks vajaliku maa määramise ettepanek, mille kohaselt oli kaebajal õigus 15 päeva jooksul ettepaneku saamise päevale järgnevast päevast arvates esitada kirjalikult oma motiveeritud vastuväited teenindusmaa määramise ettepanekule. Kaebaja vastas esitatud ettepanekule nõudega väljastada talle kõik Xxxxx xx xx asuva maaüksuse toimiku dokumendid ja selgitused. Lääneranna Vallavalitsus edastas kaebajale nõutud dokumendid 10.04.2023 kirjaga. Täiendavad selgitused kaebaja 30.03.2023 ja 06.04.2023 tehtud pöördumistele esitati 20.04.2023. Nimetatud vastuste peale kaebaja täiendavaid pöördumisi ei esitanud.
5.26.04.2023.a tegi Lääneranna Vallavalitsus korralduse nr 243 „Ehitisele teenindamiseks vajaliku maa määramine (Xxxxx xx xx, XXX)“ ning korralduse nr 244 „Lihula Vallavalitsuse 10.01.2007 korralduse nr 25 „Maa ostueesõigusega erastamine“ muutmine“. 5.1 Korraldusega nr 243 määras Lääneranna Vallavalitsus kaebajale kuuluvate Xxxxx xx xx elamu ja laut-kuur-lauda teenindamiseks vajaliku maa ligikaudseks suuruseks 9545 m 2 (senise 14 862 m2 asemel). 5.2 Korraldusega nr 244 muutis Lääneranna Vallavalitsus Lihula Vallavalitsuse 10.01.2007 korralduses nr 25 “Maa ostueesõigusega erastamine” punkte 2 ja 4.
6.Kaebaja ei nõustunud Lääneranna Vallavalitsuse 26.04.2023 korraldustega nr 243 ja 244 ning esitas nende vaidlustamiseks 01.06.2023.a Lääneranna Vallavalitsusele vaide.
7.Lääneranna Vallavalitsus (vastustaja) jättis 05.07.2023 korraldusega nr 375 „Vaideotsus Lääneranna Vallavalitsuse 26.04.2023 korralduste 243 ja 244 kohta esitatud vaide lahendamiseks“ vaide rahuldamata.
8.Kaebaja sai 05.07.2023 korralduse nr 375 kätte 11.07.2023.
9.Kaebaja esitas 07.08.2023 Tallinna Halduskohtule kaebuse, mille kohus võttis 14.08.2023 määrusega menetlusse nõudes Lääneranna Vallavalitsuse 05.07.2023.a korralduse nr 375 „Vaideotsus Lääneranna Vallavalitsuse 26.04.2023 korralduste 243 ja 244 kohta esitatud vaide lahendamiseks“ tühistamiseks, Lääneranna Vallavalitsuse 26.04.2023.a korralduse nr 243 „Ehitisele teenindamiseks vajaliku maa määramine (Xxxxx xx xx, Lääneranna vald)“ tühistamiseks, Lääneranna Vallavalituse 26.04.2023.a korralduse nr 244 „Lihula Vallavalitsuse 10.01.2007 korralduse nr 25 „Maa ostueesõigusega erastamine“ muutmine“ punkti 1.1. tühistamiseks ja Lääneranna valla kohustamiseks lahendada uuesti kaebaja avaldus Pärnu maakonnas, Lääneranna vallas XXXas aadressil Xxxxx xx xx asuvate ehitiste juurde maa ostueesõigusega erastamiseks. 2(10)
10.24.10.2023 esitas kaebaja taotluse kaebuse nõude muutmiseks selle täiendamise teel uue nõudega tuvastada, et Lihula Vallavalitsuse 10.01.2007 korralduse nr 25 punkt 2 on õiguspärane. Samuti täiendas kaebaja kohustamisnõuet ning palus kohustada vastustajat viima lõpuni Lääneranna vallas XXXas aadressil Xxxxx xx xx asuvate ehitiste juurde maa ostueesõigusega erastamise eeltoimingud vastavalt Lihula Vallavalitsuse 10.01.2007 korraldusele nr 25. Kaebaja tõi välja, et kohus on tema poolt kaebuses esitatud nõuet põhjendamatult tõlgendanud ning kaebaja jääb enda poolt soovitud nõude sõnastuse juurde.
MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD
Kaebaja seisukoht
11.Kaebaja seisukoht on kokkuvõtvalt järgmine. 11.1 Kohtupraktikast tulenevalt on erastamise eeltoimingute käigus antud korraldused käsitletavad eelhaldusaktidena (nt Riigikohtu otsus haldusasjas nr 3-3-1-48-06 p 8), mistõttu peavad need vastama haldusmenetluse seaduse (HMS) § 54 sätestatud haldusakti õiguspärasuse eeldustele. Vastustaja jättis vaidlusaluste haldusaktide andmisel arvestamata mitmete oluliste kaalutlustega, mida HMS § 64 lg 3 ja 67 kohaselt tuleb haldusakti kehtetuks tunnistamisel arvestada ja kaaluda. 11.2 Lihula Vallavalitsuse 10.01.2007 korralduse nr 25 õiguspärasust ei ole alates 2007 kuni 2023 (so 16 aasta jooksul) keegi kahtluse alla seadnud. Sealhulgas on ka 26.09.2006 koostatud katastriüksuse plaanil Maa-ameti kinnitus ja ka kaardirakenduses on maaüksuse piirid vastavalt 10.01.2007 korralduses nr 25 toodule. Kaebaja täitis kõik 10.01.2007 korraldusest nr 25 tulenevad kohustused, sh tasus p-s 7 ettenähtud kulud ja talus maatükke läbivaid tehnovõrke saades talumise eest ka seaduses sätestatud ulatuses tasu. Kaebaja tasus ka piiride kindlaksmääramise ja piiriprotokolli koostamise kulud ja on kogu aja vältel tasunud maamaksu. Eelnevast tulenevalt on adressaadil tekkinud põhjendatud usaldus, et tal on korraldusega nr 25 määratud piirides Xxxxx xx xx hoonete juurde õigus maatükk erastada ja saada selle omanikuks. Ta on ka muutnud oma elukorraldust ja teinud tehinguid vara käsutamiseks. Kaebaja õiguspärane ootus ei tekkinud mitte ainult eeltoimingute raames tehtud korraldustest, vaid ka juba nende alusel maakatastri kandest, selle alusel tasutud koormusest (maamaks), sellise olukorra pikaajalisusest jne. 11.3 Puudub igasugune avalik huvi, miks korralduses nr 25 märgitud maa erastamine ei ole võimalik. Vastustaja on suhtluses kaebaja ja tema abikaasaga väljendanud, et vallal ei ole midagi maa korraldusega nr 25 märgitud piirides erastamise vastu, kuid erastatava maa piiride muutmise tingisid Maa-ameti 13.02.2023 kirjas esile toodud eksimused. 11.4 Tegemist on olulise kaalutlusveaga, sest vaidlustatud haldusakti põhjendustest ei nähtu, et kaalutud oleks haldusakti kehtetuks tunnistamise tagajärgi kaebaja jaoks. Kuna praeguses asjas puudub ülekaalukas avalik huvi, siis on haldusakti kehtetuks tunnistamine ilmselges vastuolus HMS § 67 lg-s 2 sätestatud keeluga. Asjaolude õigel hindamisel pidanuks vastustaja järeldama, et vaatamata varasematele menetluslikele eksimustele ning maatüki võimalikule mittevastavusele seaduse nõuetele, ei ole korraldust nr 25 erastatava maa suuruse ja piiride osas võimalik muuta ning korralduse adressaadile tuleb maatükk erastada sealtoodud ulatuses. Sellest tulenevalt on 26.04.2023 korraldus nr 243 täies ulatuses ning 26.04.2023 korraldus nr 244 vaidlustatud ulatuses HMS § 54 eelduste puudumise tõttu õigusvastane. 11.5 Vastustaja ei hinnanud eeltoodut objektiivselt ka vaideotsuse tegemisel. Vaideotsuse punktis 2.2 toodud uued põhjendused ja kaalutlused on ka sisuliselt asjakohatud ega oma vaidluse lahendamisel tähtsust. Nende asjaoludega oleks vaideorgan pidanud arvestama juba korralduse nr 243 vastu võtmisel. Tänaseks, so üle 16 aasta hiljem ei kaalu need põhjendused üles kaebaja õigustatud huvi, et talle erastatakse maatükk varasemalt määratud ulatuses. Maaüksuse registreerimine maakatastris kinnitab kogumis teiste tõenditega, et kaebajal oli tekkinud õigustatud usaldus korralduse kehtima jäämise suhtes. Kaebaja on veendunud, et tasus erastamisega seotud kulud 200 krooni ehkki seda hetkel tõendada ei ole võimalik. Ka tasutud maamaksu tagasi 3(10)
nõudmise kohustus oleks vastustajal siis, kui ülekaalukast avalikust huvist tulenevalt tunnistatakse haldusakt kaebaja kahjuks kehtetuks. Praegu sellist ülekaalukat avalikku huvi ei esine. 11.6 Kaebaja uskus õigusteadmisteta isikuna, et ta ongi juba maatüki omanik ega tulnud selle peale, et sisuliselt oli haldusorgan menetluse unustanud. Seega ei saa kaebajale ette heita, et kaebaja ise menetluse vastu huvi ei tundnud. 11.7 See, et kaebaja ei saanud maad kogu ulatuses kasutada, oli tingitud sellest, et maa ühte osa läbis elektriliin ja selle maa korrashoiu õigus ja kohustus on võrguettevõttel. Liin võeti tegelikkuses maha alles 2022. aastal. 11.8 Maatükki ei saa selle suuruse tõttu pidada kuidagi luksuslikuks. Kaebaja krundi vahetus läheduses on ka suuremaid maaüksusi. Vallavalitsusel pole maatüki suuruse osas olnud vastuväiteid. Kohalikul omavalitsusel on kaalutlusõiguse alusel õigus suurendada ostueesõigusega erastatavat maad. 11.9 Vastustaja ei andnud enne vaideotsuse tegemist kaebajale võimalust selle projektiga tutvuda ega esitada oma vastuväiteid. Seega rikkus vastustaja vaideotsuse tegemisel HMS § 40 sätestatud ärakuulamisõigust. Vastustaja seisukoht
12.Vastustaja leiab, et kaebus tuleb jätta rahuldamata. Vastustaja põhjendused on kokkuvõtvalt järgmised. 12.1 26.04.2023 korraldused nr 243 ja 244 on vastu võetud haldusmenetluse seaduse kohaselt. Vastustajal on maareformi seaduse (MaaRS) § 7 lõikest 5 tulenevalt volitus kaaluda otsuste tegemist. Ka Riigikohus on oma otsuse nr 3-3-1-78-06 p-s 12 selgitanud, et põhjendatud kaalutluste olemasolul võib haldusorgan üldjuhul erastamise eeltoimingute raames kindlaksmääratud tingimusi muuta. 12.2 Vastustaja on kaalunud ja põhjendanud erastatava maa pindala muutmist 26.04.2023 korralduse nr 243 põhjendavas osas. MaaRS § 7 lõike 51 kohaselt arvati ehitiste teenindamiseks vajaliku maa hulka Hooneregistri toimikus oleval Xxxxx xx xx majavalduse plaanil näidatud 3800 m2 suurune maa ning maa, mis on märgitud Xxxxx xx x ehituskrundi maaks 1984. aasta generaalplaanil. Maakatastriseaduse § 5 lõike 2 punktide 3, 5 ja 6 alusel välditi iseseisva kasutusvõimaluseta maakorralduslikele nõuetele mitte vastava maaüksuse tekkimist ning viidi maatüki kagupiir Xxxxx xx xx kinnistuni, edelapiir Xxxxx xx x kinnistuni ja loodepiir kraavini. Ehitiste teenindamiseks vajalik maa on määratud oluliselt suuremana õiguspärases kasutuses olevast maast. Ehitiste teenindamiseks vajalik maa määrati 9545 m 2 suurune, krundiga määratud maa suuruseks oleks olnud 3800 m2. 12.3 Ehitiste teenindamiseks vajaliku maa määramisel oleks pidanud 10.01.2007 korralduses nr 25 arvestama ka kehtiva üldplaneeringuga ning vältima ülemäärase suurusega elamumaa sihtotstarbega kinnistu tekkimist. Üldplaneeringu kohaselt on XXXas minimaalseks krundi suuruseks 1000 m2, eelistatud on 1200-1500 m2 suurused krundid. 12.4 Kui üldse, siis on kaalutlusvigadega 10.01.2007. a korralduse nr 25 tühistamise korraldus, mis on vastu võetud ilma igasuguste põhjendusteta. 12.5 Lääneranna vallas on 415 elamumaa 100% sihtotstarbega katastriüksust, mille keskmine pindala on 2859 m2. 9545 m2 -st suurema pindalaga 100% elamumaa sihtotstarbega maaüksuseid on Lääneranna vallas vaid 10 ning need on maareformi käigus riigi omandisse jäetud või siis endistes piirides tagastatud maaüksused. 12.6 Katastrikanne tähendab, et maatükk on maaregistris registreeritud, muid õigusi ega kohustusi nimetatud kanne ei anna. Valla raamatupidamisest ei nähtu, et tasutud oleks 10.01.2007 korralduse nr 25 punktist 7 tulenev kulu. Tasumist tõendavaid dokumente ei ole ka esitatud. Liinivaldaja ja talumistasu nõudja vahelised kokkulepped ei tõenda maa omandiõigust ega ole maa erastamise 4(10)
aluseks. Piiriprotokollide ja piiri kindlaksmääramise koostamise kulude eest tasumine on õigustatud subjekti kohustus. Enammakstud maamaksu on võimalik kohalikult omavalitsuselt tagasi nõuda. 12.7 Kaebajal ei saanud tekkida õigustatud ootust kinnistu kasutamiseks varem, kui maa erastamise toimingud on lõpule viidud. Kaebajale määratud maa on vastavuses alaga, mida kaebaja on asunud kasutama. Maa-ala, millel asub elamu ning ala, mida kaebaja ortofotode kohaselt hooldab on kaebajale ka määratud. 12.8 Vastustaja peab tagama võrdse kohtlemise. Ehitiste teenindamiseks vajaliku maa määramine 5317 m2 osas annab võimaluse moodustada vähemalt ühe elamukrundi. Kahjuks ei olnud vastustajale teada, et maareform on aadressil Xxxxx xx xx pooleli. Samas ei ole ka õigustatud subjekt pika aja jooksul menetluse vastu huvi tundnud. Samas ei ole vaidlusalusel krundil väljaspool õueala märkimisväärset tegevust toimunud. Ilmselgelt on üksikelamule määratud ligukaudu 1,5 ha suurune teenindusmaa liiga suur. Vaadates ortofotosid, ei ole vara, mida subjekt enda omandiks pidas, mitte kuidagi olnud täies ulatuses kasutuses. 12.9 Vastustajal ei olnud iseenesest etteheiteid suurema maatüki määramisele, kuid Maa-amet on andnud vastustajale teada, et maa erastamise eeltoiminguid ei ole tehtud korrektselt ning toimik tagastati. 12.10 Vastustaja lähtus 26.04.2023 korraldust nr 243 vastu võttes eeldusest, et Xxxxx xx xx elamule saaks määrata võimalikult suure teenindamiseks vajaliku maa. Vaidlustatud korralduste vastu võtmine oli juba olemuslikult kompromiss ning vastustaja on tõlgendanud õigusakte kaebaja jaoks soodsamalt. Asja uuel lahendamisel võib vastustaja jõuda lahenduseni, et Xxxxx xx xx elamule määratav teenindamiseks vajalik maa võib hoopis väheneda.
KOHTU PÕHJENDUSED
13.Halduskohtumenetluse seadustiku (HKMS) § 162 lg 1 sätestab, et otsuse resolutsiooniga lahendab kohus selgelt ja ühemõtteliselt kaebuse nõuded ja menetlusosaliste veel lahendamata taotlused. 13.1 Kohus tõlgendas oma 14.08.2023 määruses kaebaja kohustamisnõuet vastavalt kaebaja eeldatavale tahtele. Kaebaja on oma 24.10.2023 menetlusdokumendis vaielnud kohtu tõlgendusele vastu. Kuivõrd kaebaja ei ole kohtu tõlgendusega nõustunud, siis tuleb lugeda kohtu menetluses olevaks nõudeks kaebaja poolt esitatud kohustamisnõue kaebaja 07.08.2023 kaebuses esitatud ja 24.10.2023 menetlusdokumendis täpsustatud sõnastuses, st nõudes kohustada Lääneranna valda viima lõpuni Lääneranna vallas Lääneranna vallas aadressil Xxxxx xx xx asuvate ehitiste juurde maa ostueesõigusega erastamise eeltoimingud vastavalt Lihula Vallavalitsuse 10.01.2007 korraldusele nr 25. Kohustamisnõude täpsustamise puhul ei ole tegemist kaebuse muutmisega HKMS § 49 lg 1 mõttes, kuivõrd nõude olemus sisuliselt ei muutu. 13.2 Kaebaja nõue 10.01.2007.a korralduse nr 25 punkti 2 õiguspärasuse tuvastamiseks ei ole lubatav nõue HKMS § 37 lg 2 tähenduses, mistõttu ei anna kohus luba kaebuse muutmiseks nimetatud nõude lisamise teel. Nõue ei ole kaebaja õiguste kaitseks ka vajalik, kuivõrd kohus hindab 10.01.2007 korralduse nr 25 punkti 2 õiguspärasust läbi kaebaja poolt vaidlustatud haldusaktide õiguspärasuse kontrollimise. Järgnevalt lahendab kohus kaebuse sisuliselt.
14.Kohus leiab, et kaebus ei ole põhjendatud ja tuleb jätta rahuldamata.
15.Lihula Vallavalitsuse 10.01.2007 korraldusega nr 25 „Maa ostueesõigusega erastamine“ (10.01.2007 korraldus nr 25) (dtl 21, maaüksuse plaan dtl 63) peeti võimalikuks erastada kaebajale maa asukohaga Lääneranna vald, Xxxxx xx xx, suurusega 14862 m 2. Maa-ameti maakatastris registreeriti 27.07.2007. a Xxxxx xx xx katastriüksus katastritunnusega xxxxx:xxx:xxxx, pindalaga 14862 m2 ja sihtotstarbega elamumaa. Määruse nr 267 punkti 16 kohaselt pidi vastustaja edastama ostueesõigusega erastamise toimiku erastamise korraldajale. Alates 01.01.2018 on 5(10)
MaaRS § 222 lõike 1 kohaselt erastamise korraldajaks Maa-amet. Puudub vaidlus selles, et Xxxxx xx xx maa ostueesõigusega erastamise toimikut ei ole Lihula Vallavalitsus maavanemale ega Maaametile enne 26.01.2023 üle antud ning maa ostueesõigusega erastamise menetlust ei viidud lõpule. Maa-amet tagastas toimiku oma 13.02.2023 kirjaga nr 6-13/1837-2 (dtl 91-93) erastamise eeltoimingute läbi viimiseks. Erastamise eeltoimingute käigus tuli vastustajal määrata ehitiste teenindamiseks vajalik maa vastavalt Ehitiste teenindamiseks vajaliku maa määramise korrale. Poolte vahel on vaidlus selles, kas vastustaja on õigesti tunnistanud kehtetuks haldusakti, millega peeti võimalikuks erastada kaebajale kuuluvate Xxxxx xx xx asuvate ehitiste juurde maad 14862 m2 ning määrati ehitiste teenindamiseks vajaliku maa suuruseks 9545 m2. Kohus kontrollib esmalt Lihula Vallavalitsuse 26.04.2023 korralduse nr 244 (dtl 45-46) õiguspärasust, kuivõrd nimetatud korraldusega muudeti 10.01.2007 korralduse nr 25 punkti 2. Sellele järgnevalt hindab kohus 26.04.2023 korralduse nr 243 (dtl 41-43, maa-ala skeem dtl 40) õiguspärasust ning lahendab kaebaja poolt esitatud vaideotsuse tühistamise nõude ja kohustamisnõude.
16.MaaRS § 221 lõike 6 kohaselt määratakse tiheasustusega alal asuvale elamule teenindamiseks vajaliku maa suurus ja piirid MaaRS § 7 lõigetes 5 ja 5 1 sätestatud alustel. Ehitiste teenindamiseks vajaliku maa suuruse ja piirid määrab vastavuses planeeringu ja maakorralduse nõuetega kindlaks kohalik omavalitsus kooskõlas Vabariigi Valitsuse 30. juuni 1998. a määrusega nr 144 kinnitatud „Ehitise teenindamiseks vajaliku maa määramise korraga“ (EMT kord). EMT korra punkti 4 kohaselt peab kohalik omavalitsus määrama ehitise teenindamiseks vajaliku maa, arvestades maakorralduse nõuetega suuruses, mis on vähim tarvilik ja piisav kogus maad, mis tagab ehitise sihtotstarbelise kasutamise, hooldamise (remont jms), ohutu ekspluateerimise (avarii-, pääste- ja sanitaarkujad) ning füüsilise säilimise. MaaRS § 7 lõike 5 1 kohaselt arvatakse linnas asuva elamu teenindamiseks vajaliku maa hulka kogu elamuomaniku õiguspärases kasutuses olev maa. Maakasutus loetakse õiguspäraseks, kui maa kasutamiseks andmise otsus on pädeva organi või ametiisiku poolt vastu võetud enne Eesti Vabariigi omandireformi aluste seaduse jõustumist või tõendatakse maa kasutamist muu enne viimati nimetatud seaduse jõustumist välja antud dokumentidega.
17.Asja juurde lisatud hooneregistri toimikus oleva 30.05.1956 koostatud Lihula Alevis Xxxxx xx xx asuva maa-ala kasutamise skeemi (dtl 116) kohaselt on Xxxxx xx xx krundi pindala 3800 m2. Krunt on joonisel pikliku kujuga ning ehitused asuvad krundi Xxxxx tn poolses osas. Haapsalu Tehnilise Inventariseerimise büroo tõendil (dtl 135) on tõendiga tõendatud, et majavaldus, mis asub Lihulas, Xxxxx xx xx, on krundi suuruseks 3800 m2 ja peale selle kasutab 12 m2. Haapsalu rajooni Lihula Alevi Töörahva Saadikute Nõukogu Täitevkomitee 13.02.1975 korralduse nr 2 (dtl 140) kohaselt on otsustaud jätta Q, Q Q p. krundi, mis asub Lihula alevis, Xxxxx xx xx, suuruseks 3800 m2 ja peale seda kasutada 12 m2. Ka Lihula Vallavalitsuse 20.11.2000 korraldusega nr 527 „Maa ostueesõigusega erastamine“ kohaselt on peetud võimalikuks erastada kaebajale maaüksus suurusega 3000 m2 (dtl 162). Nimetatud korraldus tühistati 10.01.2007 korraldusega nr 25. Eeltoodust järelduvalt ei vastanud 10.01.2007 korraldusega nr 25 määratud ehitise teenindamiseks vajaliku maa suurus Xxxxx xx xx elamu õiguspärases kasutuses olnud maa suurusele kuna oli sellest oluliselt suurem. Kaebaja ei ole menetluses vaielnud vastu väitele, et Xxxxx xx xx elamu õiguspärases kasutuses olnud maatükk oli suurem, kui 3800 m2. Samuti ei ole kaebaja tõendanud, et Xxxxx xx xx elamu juurde määratud krundi suurus oli selline nagu, see määrati 10.01.2007. a korraldusega nr 25. Eeltoodust tulenevalt ei vastanud 10.01.2007 korraldusega nr 25 määratud ostueesõigusega erastatava maa suurus EMT punktile 4 ega MaaRS § 221 lõikele 6. Vastavale järeldusele on jõudnud ka Maa-amet oma 13.02.2023 kirjas, millega maa ostueesõigusega erastamise toimik tagastati vastustajale eeltoimingute läbi viimiseks. Seega oli 10.01.2007 korralduse nr 25 punkt 2 selle andmisel õigusvastane. Nimetatust järelduvalt oli vastustaja õigustatud kaaluma kaebaja jaoks soodustava, kuid selle andmisel õigusvastase haldusakti kehtetuks tunnistamist kaebaja kahjuks.
6(10)
18.HMS § 64 lg 2 kohaselt otsustab haldusorgan haldusakti kehtetuks tunnistamise kaalutlusõiguse kohaselt, kui seadus ei keela haldusakti kehtetuks tunnistada või ei kohusta haldusakti kehtetuks tunnistama. Lõike 3 kohaselt tuleb kaalutlusõiguse teostamisel arvestada haldusakti andmise ja haldusakti kehtetuks tunnistamise tagajärgi isikule, haldusakti andmise menetluse põhjalikkust, haldusakti kehtetuks tunnistamise põhjuste olulisust ning nende seost isiku osalemisega haldusakti andmise menetluses ja isiku muu tegevusega, haldusakti andmisest möödunud aega ning muid tähtsust omavaid asjaolusid. HMS § 67 lg 1 kohaselt isiku kahjuks haldusakti kehtetuks tunnistamist otsustades arvestab haldusorgan lisaks ka isiku usaldust, et haldusakt jääb kehtima, avalikku huvi ja haldusaktiga koormatud isiku huvi, et haldusakt tunnistataks kehtetuks. HMS § 67 lg 2 kohaselt ei tohi haldusakti isiku kahjuks kehtetuks tunnistada, kui isik on haldusakti kehtima jäämist usaldades kasutanud ära haldusakti alusel saadud vara, teinud tehingu oma vara käsutamiseks või on muul viisil muutnud oma elukorraldust ja tema huvi haldusakti kehtima jäämiseks kaalub üles avaliku huvi haldusakti kehtetuks tunnistamiseks. Lõike 3 kohaselt kui ülekaalukast avalikust huvist tulenevalt tunnistatakse haldusakt isiku kahjuks kehtetuks, hüvitatakse isikule varaline kahju, mis tal haldusakti kehtima jäämise usaldamise tõttu on tekkinud või kindlasti tekib. HMS § 67 lg 4 p-de 5 ja 6 kohaselt ei saa isik haldusakti kehtetuks tunnistamisel tugineda usaldusele, kui isik oli haldusakti õigusvastasusest teadlik või ei olnud sellest oma süü tõttu teadlik või haldusakt on antud isiku esitatud ebaõigete või mittetäielike andmete alusel.
19.Riigikohus on oma 16.11.2006. a otsuse nr 3-3-1-78-06 punktis 12 selgitanud, ka erastamise eeltoimingute raames antud eelhaldusakti kehtetuks tunnistamisel peab haldusorgan järgima HMSs sätestatud nõudeid. Erastamise eeltoimingute raames antud korraldused ei pruugi anda isikule õiguspärast ootust, et erastamine viiakse lõpule eelhaldusaktis kindlaksmääratud tingimustel. Põhjendatud kaalutluste olemasolul võib haldusorgan üldjuhul erastamise eeltoimingute raames kindlaksmääratud tingimusi muuta. Otsuse punktis 13 selgitab Riigikohus, et esialgse korralduse muutmist õigustavaks asjaoluks võib olla avalik huvi.
20.Vastustaja on väitnud, et kaalutlused, mille alusel otsustati erastatava maa pindala muutmine, on toodud 26.04.2023 korralduse nr 243 põhjendavas osas. Kohus nõustub kaebajaga, et korralduse nr 244 ja 243 motivatsioon on puudulik. Korraldused sisaldavad küll põhjendusi, miks ei vasta erastatava maa pindala õigusaktidest tulenevatele nõuetel, kuid nendest ei nähtu, kas ja kuidas oleks kaalutud kaebaja huve erastamise eeltoimingute raames antud 10.01.2007 korralduse nr 25 kehtima jäämise suhtes.
21.Nagu kohus eelnevalt tuvastas, ei vastanud 10.01.2007 korralduse nr 25 punkt 2 selle andmisel kehtivale õigusele. Korralduse õiguspärasust ei olnud kahtluse alla seatud alates 2007. aastast kuni 2023. aastani, st 16 aasta jooksul. Sealjuures on koostatud 26.09.2006. a katastriüksuse plaan, mille on Maa-amet kinnitanud (dtl 64). Kaebaja on maaüksust kasutanud ning teostanud ka maaomaniku õigusi tehnovõrgu talumiskohustusest tuleneva õigussuhte raames. Maaüksuse kohta on koostatud piiriprotokoll ja maaüksus on registreeritud maakatastris. Maaüksus on olnud 10.01.2007. a määratud piirides kaebaja valduses 16 aastat. Vaidlusalusest haldusaktidest ei nähtu, et nimetatud asjaolusid oleks kaalutud. Eelpool toodud põhjendamispuudused on haldusorgan aga kõrvaldanud vaidemenetluses, kus haldusorgan on toonud välja põhjendused, miks kaebajal ei ole asjas tekkinud kaitstavat usaldust haldusakti kehtima jäämise suhtes. Kohus leiab, et ehkki korralduse nr 244 ja selles viidatud korralduse nr 243 motivatsioon oleks pidanud erinevate huvide kaalumist puudutavas osas olema põhjalikum, on vaideotsusest aru saadav, et vastustaja hinnangul ei kaalunud kaebaja huvi õigusvastase haldusakti kehtima jäämise suhtes üles vajadust tunnistada selle andmisel õigusvastane haldusakt kaebaja kahjuks kehtetuks. Vaideotsuse põhjendusi tuleb kohtul arvestada samaväärselt haldusakti põhjendustega (Riigikohtu 22.09.2022 otsuse nr 3-201548 punkt 15). Asjaolule, et kaebaja huve on 10.01.2007 korralduse nr 25 kehtetuks tunnistamisel kaalutud, viitab kõige enam asjaolu, et 26.04.2023 korraldusega nr 243 ei määratud kaebajale kuuluvate ehitiste teenindamiseks vajalikuks maaks mitte ehitiste omaniku õiguspärases 7(10)
kasutuses olevat maad (3800 m2), vaid ehitiste teenindamiseks on määratud maa, mida kaebaja on vastustaja poolt tuvastatud asjaoludel faktiliselt kasutanud ja hooldanud. Vastustaja on selgitanud, et MaaRS § 7 lõike 51 kohaselt arvati ehitiste teenindamiseks vajaliku maa hulka Hooneregistri toimikus oleval Xxxxx 17 majavalduse plaanil näidatud 3800 m 2 suurune maa ning maa, mis on märgitud Xxxxx xx x ehituskrundi maaks 1984. aasta generaalplaanil. Maakatastriseaduse § 5 lõike 2 punktide 3, 5 ja 6 alusel välditi iseseisva kasutusvõimaluseta maakorralduslikele nõuetele mitte vastava maaüksuse tekkimist ning viidi maatüki kagupiir Xxxxx xx xx kinnistuni, edelapiir Xxxxx xx x kinnistuni ja loodepiir kraavini. Kui vaadelda vaideotsuse leheküljel 7 toodud ortofotosid, siis ei ole kaebaja faktiliselt kasutanud maa-ala, mille võrra ehitiste teenindamiseks vajalikku maad vähendati. Ortofotolt on näha maa-ala võsastumine. Kohtu hinnangul ei saanud sellistes piirides ehitiste teenindamiseks vajaliku maa määramine toimuda ilma kaebaja õiguste ja huvide kaalumiseta. Seega ei nõustu kohus kaebajaga, et vastustaja ei ole kaalunud kaebaja usaldust tema jaoks soodustava haldusakti kehtima jäämise suhtes.
22.Kohus nõustub vastustajaga, et käesoleval juhul ei saanud kaebajal tekkida kaitstavat usaldust, et erastamise eeltoimingute käigus määratud ehitise teenindamiseks vajaliku maa piire ei muudeta. Käesoleval juhul oli ehitiste teenindamiseks vajalik maa määratud oluliselt suuremana ehitistele krundiga määratud õiguspärases kasutuses olevast maast. 10.01.2007. a korralduse nr 25 põhjal ei ole ka aru saadav, miks otsustati tunnistada kehtetuks Lihula Vallavalitsuse 20.11.2000. a korraldus nr 527, millega oli määratud kaebajale kuuluvate ehitiste teenindamiseks vajaliku maa suuruseks 3000 m2. Arvestades, et kaebaja oli ka 20.11.2000. a korralduse nr 527 adressaadiks, siis ei ole kohtu jaoks usutav, et kaebaja ei olnud teadlik sellest, et majavalduse juurde kuuluva krundi õiguspärane suurus ei saa olla 14862 m2, vaid on sellest väiksem. Vastustaja on ka asjakohaselt viidanud, et katastrikande tegemine tähendab üksnes seda, et maatükk on maaregistris registreeritud ega tõenda isiku omandiõiguse tekkimist. Kaebaja ei ole korralduse nr 25 kehtetuks tunnistamisele suunatud menetluses ega ka kohtumenetluses esitanud tõendeid ega põhjendusi, mis tõendaksid tema väidet, et ta on haldusakti kehtivust usaldades kasutanud ära haldusakti alusel saadud vara ja teinud tehinguid vara käsutamiseks või on oma elukorraldust muul viisil muutnud. Kaebaja registreeritud elukoht ei ole vaidlusalusel kinnistul, vaid Tallinnas. Kaebaja ei ole tõendanud ega ümber lükanud vastustaja väidet, et kaebaja ei ole faktiliselt kasutanud maad suuremas ulatuses, kui talle 26.04.2023 korraldusega nr 243 määrati. Isegi kui osa 10.01.2007 korraldusega nr 25 kaebaja kasutusse antud maast oli liinivaldaja valduses, siis viitab kaebaja passiivsus suhetes liinivaldajaga peale liini kasutuse lõppemist (kaebaja väidetel lõpetati liini kasutamine oluliselt varem selle faktilisest likvideerimisest 2022. aastal) sellele, et kaebaja nimetatud maad tegelikkuses ehitiste teenindamiseks ei vaja. Samuti ei ole kaebaja saanud õiguspäraselt käsutada 10.01.2007 korraldusega nr 25 määratud maad, kuivõrd tal ei olnud tekkinud maa suhtes omandiõigust. Kui kaebaja ka on käsutanud ehitisi, ei ole see samastatav teenindamiseks vajaliku maa käsutamisega. Asjaolu, et kaebaja on talunud maatükil paiknevat tehnovõrku ja saanud selle eest tasu, olemata maa omanik, ei ole HMS § 67 lg 2 kaitsealas, sest kaebajal ei saanud tekkida õigustatud ootust kinnistu kasutamiseks ja sellelt tulu teenimiseks varem, kui maa erastamise toimingud on lõpule viidud. Kohtu hinnangul on asjakohane ka vastustaja poolt vaideotsuses toodud põhjendus, mille kohaselt oleks võrdse kohtlemise põhimõttega vastuolus kaebajale linna piirides asuva teenindamiseks vajaliku maa määramine piirides, mis on oluliselt suurem antud piirkonnas tavapärasest elamumaa sihtotstarbega krundi suurusest. Vastustaja on välja toonud, et tavapärane elamumaa suurus piirkonnas on 2859 m2 (415 tk) ning sellest suuremaid elamumaa krunte on vaid 10 ning need on maareformi käigus riigi omandisse jäetud.
23.Kohtu hinnangul õigustas 26.04.2023 korralduse nr 244 andmist avalik huvi tagada maareformi seaduslikkus ja mitte erastada ostueesõigusega maad hoone juurde rohkem, kui selle teenindamiseks on vajalik. Vastavale asjaolule on juhtinud tähelepanu ka Maa-amet oma 13.02.2023 kirjas rõhutades, et maareformi läbiviimise menetluse jätkamiseks Xxxxx xx xx 8(10)
maaüksusel tuleb Lihula vallavalitsusel määrata ehitiste teenindamiseks vajalik maa vastavalt EMT korrale.
24.Eeltoodust tulenevalt leiab kohus, et 26.04.2023 korraldus nr 244 on õiguspärane.
25.Kohus leiab, et vastustaja on 26.04.2023 korralduse nr 243 andmisel ja Xxxxx xx xx ehitiste teenindamiseks vajaliku maa määramisel kohaldanud õigesti MaaRS § 22 1 lõiget 6 ja § 7 lõiget 51. MaaRS § 7 lõike 51 kohaselt arvatakse linnas asuva elamu teenindamiseks vajaliku maa hulka kogu elamuomaniku õiguspärases kasutuses olev maa. Nagu kohus eelnevalt tuvastas, siis on Xxxxx xx xx asuva elamu juurde ajalooliselt kuulunud krunt suurusega 3800 m2. Krunt on olnud pikliku kujuga. Praegusel juhul on aga ehitiste teenindamiseks vajalikuks maaks määratud maatükk oluliselt suurem, kui kaebajal elamu omanikuna selleks õigust oleks. Vastustaja on selgitanud, et MaaRS § 7 lõike 51 kohaselt arvati ehitiste teenindamiseks vajaliku maa hulka Hooneregistri toimikus oleval Xxxxx 17 majavalduse plaanil näidatud 3800 m2 suurune maa ning maa, mis on märgitud Xxxxx xx xx ehituskrundi maaks 1984. aasta generaalplaanil (asub dtl 199). Maakatastriseaduse § 5 lõike 2 punktide 3, 5 ja 6 alusel välditi iseseisva kasutusvõimaluseta maakorralduslikele nõuetele mitte vastava maaüksuse tekkimist ning viidi maatüki kagupiir Xxxxx xx xx kinnistuni, edelapiir Xxxxx xx x kinnistuni ja loodepiir kraavini. Kaebaja ei ole iseenesest väitnud, et 26.04.2023 korraldusega nr 243 määratud ehituste teenindamiseks vajalik maa ei vasta MaaRS nõuetele, ega taga ehitiste sihtotstarbelist kasutamist ja hooldamist. Samuti ei väida kaebaja, et kinnistule ei ole tagatud vajalik juurdepääs avalikult kasutatavalt teelt või et maatükk ei vastaks maakorralduse nõuetele. Kaebaja ainus väide on, et korralduse andmine on õigusvastane, kuivõrd kaebajale oli 10.01.2007 korraldusega nr 25 antud võimalus erastada maad suuremates piirides. Nimetatud küsimust analüüsis kohus juba käesoleva otsuse eelnevates alapunktides ning leidis, et eelhaldusakti kehtetuks tunnistamine oli põhjendatud.
26.Nagu nähtub 26.04.2023 korralduse nr 243 põhjendustest, siis on kaebajale enne vaidlusaluse haldusakti andmist saadetud 04.04.2023 kirjaga ehitise teenindamiseks vajaliku maa määramise ettepanek, millele kaebaja vastas 06.04.2023. Oma 20.04.2023 vastuses on vastustaja esitanud põhjalikud selgitused seonduvalt kaebaja vastuväidetega. Seega on kaebajale antud enne haldusakti andmist võimalus esitada oma vastuväiteid, st rikutud ei ole ärakuulamisõigust. Kohus selgitab ka, et uurimiskohustuse rikkumiseks ei ole kaebaja vastuväidetega arvestamata jätmine ning varem kehtinud haldusaktiga määratud teenindamiseks vajalikust maast väiksema teenindamiseks vajaliku maa määramine. Seega on kohus seisukohal, et puudub alus tunnistada kehtetuks 26.04.2023 korraldust nr 243.
27.Kaebaja palub tunnistada kehtetuks 05.07.2023 vaideotsuse. Kohus asus eelnevalt seisukohale, et tulenevalt kohtupraktikast võib haldusorgan vaidemenetluses oma seisukohti täiendavalt põhjendada. Seega ei ole oma seisukohtade täiendav põhjendamine vaidemenetluses käsitletav HMS nõuete rikkumisena. Samuti ei näe HMS § 82 ette, et vaide läbi vaatamisel tuleb enne otsuse tegemist anda vaide esitanud isikule võimalus esitada veel täiendavaid seisukohti ja arvamust. Seega ei pidanud vastustaja andma enne vaideotsuse tegemist kaebajale veelkord võimalust oma arvamust avaldada. Kaebaja ülejäänud etteheited vaideotsusele seonduvad etteheitega, et vaidemenetluses ei tunnistatud kaebaja poolt vaidlustatud haldusakte kehtetuks. Kuivõrd kohus leidis, et vaidlustatud haldusaktid on õiguspärased, siis puudub alus tühistada vaideotsust ka nimetatud põhjusel. Seega jätab kohus rahuldamata ka kaebaja nõude vaideotsuse tühistamiseks.
28.Kuivõrd kohus leidis, et kaebaja poolt vaidlustatud haldusaktide tühistamiseks puudub alus, siis puudub alus rahuldada ka tühistamisnõuetega olemuslikult seotud kohustamisnõuet.
29.Kokkuvõtvalt jääb kaebus kogu ulatuses rahuldamata.
MENETLUSKULUD
30.HKMS § 108 lg 1 kohaselt kannab menetluskulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Kuna kohus teeb otsuse kaebaja kahjuks, tuleb menetluskulud jätta kaebaja kanda. Vastustaja ei ole 9(10)
menetluskulusid tõendavaid dokumente kohtule esitanud, mistõttu jäävad menetlusosaliste menetluskulud nende enda kanda (HKMS § 108 lg 1 ja § 109 lg 1). /allkirjastatud digitaalselt/ Tiia Nurm kohtunik
10(10)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.