3-23-273/37 - Planeerimine ja ehitus - Planeeringud - Tallinna Ringkonnakohtu halduskolleegium - lahend.ee

3.J.B esitas Tallinna Halduskohtule kaebuse Tallinna Linnavalitsuse 14.12.2022 korralduse nr 1102 tühistamiseks. Kaebaja huvi seisneb 2010. a DP-ga kehtestatud ja ellu viidud lahenduse püsima jäämises. Vastustaja ei arvestanud 2022. a DP kehtestamisel kaebaja õiguste ja huvidega. Vaidlustatud haldusakt ei ole nõuetekohaselt põhjendatud ning selle mõju kaebaja õigustele jääb ebaselgeks. 2022. a DP-st ei selgu, kas kavandatava krundi pos 2 suurus on kooskõlas planeerimisseadusega (PlanS) ja Pirita ÜP-s ettenähtud minimaalse suurusega. Kavandatud krunt suurusega 797 m2 on teistest lähipiirkonna väikeelamute kinnistutest oluliselt väiksem (need on vähemalt 1200 m2). Nii väikese krundi lubamist oleks pidanud eraldi põhjendama, sest hoonestustihedus riivab naabrite, sh kaebaja huve. Nii väikese krundi moodustamiseks oleks Pirita ÜP kohaselt pidanud koostama kogu kvartalit hõlmava DP, kaasates menetlusse naaberkinnistute omanikud. Vastustaja ei ole põhjendanud ehitusõiguse ulatuse laiendamist maa-aluse korruse arvelt, kuigi see võib mõjutada kaebaja õigusi (vrd Riigikohtu 25.11.2019 otsus nr 3-17-1930, p 13; 20.02.2019 otsus nr 3-14-52416, p 15). 2022. a DP-ga on suurendatud Mähe-Kaasiku tee 42 kinnistu ehitusõigust ca kaks korda. Kontaktpiirkonna elamutel puuduvad maa-alused korrused. 2010. a DP nägi samuti ette vaid maapealsed korrused. Vastustaja keeldus geoloogilise mõju hindamisest, kuid keeldumise põhjendused on puudulikud. Kaebaja elamu asub Mähe-Kaasiku tee 42 kinnistul olemasolevast elamust 13 m kaugusel ja kaebajal on kahtlus, et ulatuslik maa-aluse korruse ehitus võib kahjustada kaebaja hoone vundamenti. Maa-aluste korruste ehitamisel võib olla mõju ka piirkonna kõrghaljastusele ja drenaažisüsteemile, mida vastustaja pole üldse kaalunud. Nende küsimuste lahendamiseks tulnuks tellida geoloogiline uuring. Vastustaja ei põhjendanud hoonetele uue kõrguse määramist. Krundile pos 2 massiivse elamu ehitamine ei sobi ümbritsevasse keskkonda ning blokeerib kaebaja vaate rannale ja merele. Kaebaja kinnistu asub merepiirist 140 m kaugusel, tegemist on Läänemere ranna piiranguvööndiga. Selliselt on mere- ja rannavaade kaitsmist väärt hüve ning kaebajal oli õigus nõuda selle kaalumist. Vastustaja ei täitnud nõuetekohaselt kaasamis- ja ärakuulamiskohustust. Kaebaja kaasati menetlusse alles DP avalikul väljapanekul.

6.Tallinna Halduskohus jättis 19.12.2023 otsusega kaebuse rahuldamata ja menetluskulud menetlusosaliste endi kanda. Kaebus on esitatud nii kaebaja subjektiivsete õiguste kaitseks kui ka populaarkaebusena. Kaebaja huvi on see, et kehtima jääks 2010. a DP-s kokkulepitud ja ellu viidud planeeringulahendus. Kaebajal puudub aga subjektiivne õigus nõuda, et kehtestatud DP-d kunagi ei muudeta. PlanS § 124 lg 2 kohaselt on DP lähiaastate ehitustegevuse alus (vt ka PlanS § 140). 2010. a DP on juba ellu viidud, kuid see ei välista samale alale kinnistu omaniku taotlusel uue DP kehtestamist (vt ka Riigikohtu 19.04.2007 otsus nr 3-3-1-12-07). Kaebajal tuleb leppida võimalusega, et teda ümbritsev elukeskkond võib muutuda. Vastustajal ei olnud kohustust võrrelda ja põhjendada iga ehitusõiguslikku detaili, mis 2010. a DP-ga võrreldes muutusid. 2022. a DP seletuskirja p-s 5.3 on põhjendatud varasema DP muutmist: kinnistu omaniku vajadused on muutunud; järgides linnaosa üldplaneeringut (kõrgelt hinnatult väikeelamute ala), on kohane tihendada linnastruktuuri ning elamupiirkonna ja olemasoleva infrastruktuuri efektiivset kasutamist; planeeringulahendus annab võimaluse olemasoleva elamupiirkonna arenguks ja täienemiseks, vähendamata olemasolevaid sotsiaalmaa sihtotstarbega alasid. Kaebaja väide, et teda ei ole nõuetekohaselt ära kuulatud, on alusetu. DP koostamise menetluses võib iga isik sisuliselt igal ajal esitada enda arvamuse ning haldusorganil on kohustus sellele vastata. Lisaks on seadusandja määranud arvamuste avaldamiseks DP avaliku väljapaneku etapi (PlanS § 135). Kaebaja ei esitanud avalikul väljapanekul oma seisukohta. Ta esitas seisukoha hilinenult ja vastustaja vastas sellele 19.08.2022 kirjaga. Mitmeid kaebaja ettepanekuid on sisuliselt arvestatud. Pirita ÜP seletuskirjas on märgitud väikeelamute ala kohta järgmist: „Detailplaneeringute koostamise tingimused: 1) kruntide täisehitatuse protsendiks planeerida maksimaalselt 25%; 2) moodustatava krundi soovitatav minimaalne suurus on: Maarjamäel 1000 m 2; Kosel ja Mähel 1200 m2; 3) oluliselt väiksemate kruntide moodustamine väikeelamutele on lubatud ainult kogu kvartalit hõlmava detailplaneeringuga, millega antakse kvartali perspektiivne arengusuund koostöös kvartali kõigi kinnistuomanikega; 4) planeeringutega säilitatud parke ja haljasalasid ei ole lubatud asendada hoonestatava alaga.“. Pirita ÜP ei kehtesta krundi minimaalset suurust vaidlusaluse DP asukohas. Seega ei ole asjakohane kaebaja väide, et krunt pos 2 suurusega 797 m2 on vastuolus Pirita ÜP-ga. Krundi minimaalse suuruse määramine on üldplaneeringu ülesanne (PlanS § 75 lg 1 p 24). Kui üldplaneeringus ei ole määratud krundi minimaalset suurust, siis ei pea seda tegema ka DP-ga (vt PlanS § 126 lg-d 1 4(10)

3-23-273 ja 2). Kohalikul omavalitsusel on selles küsimuses planeerimisdiskretsioon. Vastustajal puudus kohustus lähtuda analoogia korras Pirita ÜP-st tulenevast krundi suurusest ja kontaktvööndisse jäävate kruntide suurusest. Kuna 2022. a DP-ga hõlmatud alale ei ole kehtestatud krundi minimaalset suurust, ei pidanud vastustaja seda asjaolu eraldi põhjendama. Vastustaja ei ole ületanud Pirita ÜP-st tulenevat täisehitusprotsendi määra. Õige pole kaebaja väide, et vastustaja pidi koostama kogu kvartalit hõlmava DP põhjusel, et planeeritud krundi pos 2 suurus (797 m 2) on ca 33,6% väiksem kui Pirita ÜP-s nimetatud 1200 m2. Pirita ÜP seletuskirja osa, millele kaebaja viitab, käib selgelt üksnes Maarjamäe, Kose ja Mähe kohta. Kaebaja viidatud analoogia PlanS § 125 lg 1 p-ga 2 ei ole asjakohane. Selle sätte järgi on DP koostamine nõutav linnades kui asustusüksustes, alevites ja alevikes ning nendega piirnevas avalikus veekogus ehitusloakohustusliku olemasoleva hoone laiendamiseks üle 33% selle esialgu kavandatud mahust. Siinsel juhul ongi koostatud uus DP ja sel juhul on seaduse mõtte kohaselt lubatud muudatus üle 33%. Pealegi jääb selgusetuks, kuidas võiks 797 m2 suuruse krundi moodustamine rikkuda kaebaja subjektiivseid õigusi, kui krundi pos 2 ja kaebajale kuuluva kinnistu vahele jääb krunt pos 1 suurusega 1408 m2, kus asub juba praegu hoone. Kaebaja ei ole viidanud, milliste õigusaktidega on ehitusmahu suurenemine vastuolus. Krundi ehitusõiguse määramine on DP ülesanne, sh tuleb määrata kindlaks hoonete suurim lubatud ehitisealune pind, mis on krundi pos 1 puhul 352 m2 ja krundi pos 2 puhul 180 m2. Kaebaja viitab asjakohaselt majandus- ja taristuministri 05.06.2015 määrusele nr 57 „Ehitise tehniliste andmete loetelu ja arvestamise alused“ (määrus nr 57), mille § 19 sätestab ehitisealuse pinna mõiste. Samuti leiab kaebaja määruse nr 57 §-le 20 tuginedes õigesti, et Mähe-Kaasiku tee 42 uute kruntide hoonestustihedus on naaberkruntide hoonestustiheduse näitajatega kooskõlas, tulenevalt viidatud sätetest, milles ei arvestata maa-aluste korruste suletud brutopinnaga. Kaebaja leiab, et 2010. a DP-ga võrreldes on 2022. a DP-s Mähe-Kaasiku tee 42 kinnistul ehitusõigust märkimisväärselt suurendatud maa-aluste korruste ehitamise võimaldamise arvel ning hoonete ehitisealune pind on nüüd 1064 m 2 (352+352+180+180). Kaebaja eksib ehitisealuse pinna mõiste sisustamisel. Ehitisealune pind ei ole varasemaga võrreldes kaks korda suurenenud, vaid see on krundi pos 1 puhul 352 m2 ja krundi pos 2 puhul 180 m2, s.o kokku 532 m2. See ei ületa 2010. a DP järgset mahtu, mis oli 550 m 2. Vastustaja ei pidanud põhjendama ehitisealuse pinna suurendamist olukorras, kus kehtiva õiguse järgi ei olegi seda toimunud. Lisaks sai vastustaja arvestada sellega, et valdavalt on tegemist juba hoonestatud kruntidega ning planeeritud hoonestusalad on määratud selliselt, et olemasolev hoonestus säilib. Peamine muudatus seisneb pos 2 krundi moodustamises ning selles, et seal asuvat hoonet on võimalik laiendada nii, et hoone ehitisealune pind ei ole suurem kui 180 m 2. Kaebajal puudub subjektiivne õigus nõuda elukeskkonna säilitamist muutumatuna. Arusaamatuks jääb ka see, mille suhtes on kõnealune ehitusmaht ebaproportsionaalne ning kuidas see riivab kaebaja seadusega kaitstud õigusi. Kaebaja selgitas, et nii temal kui ka teistel sama piirkonna elamutel puuduvad maa-alused korrused, kuid see iseenesest ei muuda vaidlusalust DP-d õigusvastaseks ega riiva kaebaja subjektiivseid õigusi. Kui kaebaja soovib enda kinnistule teistsugust ehitusõigust, siis on ka temal võimalik taotleda uue DP algatamist. Õige on kaebaja seisukoht, et kruntide pos 1 ja pos 2 suletud brutopind on kokku 1197 m 2 (485+352+180+180). Suletud brutopind suurenes varasemaga võrreldes eelkõige maa-aluste korruste arvel ning krundi pos 2 puhul 50 m2 ulatuses ka maapealse osa arvel (kuna krundil asuv olemasolev ehitis on ehitisregistri andmetel ehitisealuse pinnaga 130,6 m 2). DP seletuskirjas ega DP kehtestamise korralduses ei ole maa-aluste korruste rajamise võimalust eraldi põhjendatud, kuid DP põhijooniselt nähtub selgelt võimalus rajada maa-aluseid korruseid. Lisaks on 2022. a DP kehtestamise otsuses märgitud, et kõnealune elamumaa võetakse efektiivsemalt sihtotstarbelisse kasutusse, järgides planeeritud kruntidele 5(10)

3-23-273 ehitusõiguse määramisel piirkonna väljakujunenud hoonestuse mahte. Hoonestuse mahud on kooskõlas Pirita ÜP-ga. Kaebaja ei ole esitanud ühtegi tõendit, et piirkonna väljakujunenud hoonestuse maht oleks oluliselt väiksem kui vaidlusaluse DP-ga kehtestatud maht. Kuna vastustajale ei pidanud olema äratuntav, et eeltoodu võiks riivata kaebaja õigusi, ei pidanud eraldi põhjendama, miks on brutomahtu 2010. a DP-ga võrreldes suurendatud. Kaebaja viitas planeeringumenetluses maa-aluse korrusega seoses üksnes geoloogilise mõju uurimata jätmisele ja ebavõrdsele kohtlemisele, märkides, et kaebajal ei lubatud rajada kaevu. Selles osas on kaebajale nõuetekohaselt vastatud. Vastustaja ei pidanud täpselt ära määrama maa-aluse korruse sügavust. PlanS § 126 lg 4 p 5 sätestab, et krundi ehitusõigusega määratakse asjakohasel juhul hoonete või olulise avaliku huviga rajatiste suurim lubatud sügavus. Siinsel juhul leidis vastustaja, et piisab maa-aluse hoone osa korruselisuse määramisest. DP-ga on kindlaks määratud, et maa-aluseid korruseid võib olla mõlemal krundil üks. Vastustajal oli selles küsimuses diskretsiooniõigus. Geoloogilise mõju uuringu osas on kaebajale vastatud 19.08.2023 kirjaga ja korralduses nr 1102. Kohus nõustub vastustaja põhjendustega ega korda neid. Geoloogilise mõju hindamine planeeringumenetluses ei olnud kohustuslik. Seda mõju on võimalik hinnata ehitusloa menetluses, lähtudes konkreetsest ehitusprojektist. Ehitusloa menetluses on geoloogilise mõju (täpsemalt ehitusgeoloogilise mõju) hindamine efektiivsem, sest teada on ehitise täpsed tehnilised andmed, mille põhjal saab tellija anda uuringu tegijale konkreetsema lähteülesande. Õige ei ole kaebaja seisukoht, et vastustaja oleks pidanud juba DP-s välja selgitama hoonete maa-aluste korruste täpsed ehitustehnilised lahendused (kas maa-alused korrused on veekindlad või ümbritsetud drenaažist). PlanS § 126 lg 1 p 5 kohaselt tuleb DP-s kindlaks määrata ehitise ehituslikud tingimused, kuid see ei ole samastatav lõplike ehitustehniliste lahendustega – need tuleb ette näha ehitusprojektis. Ehituslikud tingimused on üldised tehnilised näitajad, nt kuidas ja millest on ehitis tehtud. Millises ulatuses määratakse kõnealused tingimused kindlaks DP-s, on vastustaja diskretsioon ning sõltub sellest, mida planeeritakse ja milline on planeeritava ehitustegevuse eeldatav mõju. 2022. a DP-s on tingimused sätestatud seletuskirja p-s 4. Ehitis, ehitamine ja ehitise kasutamine ning ehitamisega seonduv muu tegevus on ohutu, kui see ei põhjusta ohtu inimesele, varale, keskkonnale, riigi julgeolekule või riigikaitseobjektile (ehitusseadustiku (EhS) § 8). Seega, kui soovitakse rajada maa-alust korrust, tuleb juba EhS-st tulenevalt hinnata, milline ehitustehniline lahendus on kõige sobilikum ja kuidas vältida vara kahjustamist. Kaebaja tõi välja, et maa-aluste korruste rajamine Mähe-Kaasiku tee 42 kinnistule võib mõjutada ümbruse kõrghaljastust, mis võib olla vastuolus Pirita ÜP-ga. Tegemist on avalikes huvides esitatud väitega. Kaebaja väide on oletuslik ega tugine ühelegi tõendile, mistõttu ei saa sellest järeldada vaidlustatud DP vastuolu Pirita ÜP-ga. Kaebaja etteheide, et krundile pos 2 kavandatavas mahus elamu ehitamine ei sobi ümbritsevasse keskkonda ega arvesta kaebaja õigustega, on alusetu. Ehitusmahud on kooskõlas Pirita ÜP-ga ja kaebaja ei ole ära näidanud subjektiivset õigust, mida täiendav ehitusmaht võiks rikkuda. Vaate säilitamine ei ole kaitstav õigus olukorras, kus puudub vaateservituut. MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD APELLATSIOONIMENETLUSES

3-23-273 Kaebus on tervikuna esitatud subjektiivsete õiguste rikkumise motiivil. Kaebaja subjektiivsed õigused tulenevad 2010. a DP-s ettenähtud ehituslikest piirangutest, mistõttu puudus vajadus ära näidata muude õiguste riivet. Halduskohus järeldas vääralt, et 2010. a DP muutmiseks annab piisava aluse pelgalt MäheKaasiku tee 42 kinnistu omaniku soov teostada ehitusõigust teisiti, kui on ette nähtud kehtivas DP-s. Selleks peaks siiski esinema põhjendatud vajadus ning seejuures tuleks järgida 2010. a DP-s kokku lepitud ehitusõiguse üldpõhimõtteid (vt PlanS § 1 lg 1 ja § 3 lg 1). 2010. a DP on realiseeritud, kuid see oli kehtiva haldusaktina endiselt siduv. Kaebaja jaoks on oluline, et säiliks ruumiline terviklahendus, mille 2022. a DP-s ettenähtud lahendus rikub. 2010. a DP hõlmas kahte kinnistut, kuid selle muutmiseks kehtestatud 2022. a DP hõlmab ainult ühte. 2010. a DP selliseks muutmiseks peaks esinema väga mõjuv põhjus (vt Tallinna Ringkonnakohtu 20.09.2019 otsus nr 3-18-1718, p 12), mida siinses asjas ei ole. 2022. a DP seletuskirja p-s 5.3 esitatud argumendid ei ole nii kaalukad, et neid tuleks eelistada kaebaja õigustele ja huvidele. Kaebaja tõi kaebuses välja, millises osas on 2010. a DP-d muudetud meelevaldselt ja kaebaja huve eirates. Avalikku huvi 2010. a DP muutmiseks ei ole kohus tuvastanud. Kaalumisel ei ole arvestatud kaebaja usaldusega, et 2010. a DP jääb kehtima (haldusmenetluse seaduse (HMS) § 64 lg-d 3 ja 4, § 67; vrd Riigikohtu 09.06.2023 otsus nr 320-2247, p 23). Pirita ÜP tõepoolest ei kehtesta krundi minimaalsuurust 2022. a DP asukohas. 2010. a DP kohaselt oli aga Mähe-Kaasiku tee 42 krundi suurus 2205 m 2, kuid 2022. a DP kohaselt on krundi pos 2 pindala üksnes 797 m2. See ei sobi ümbritseva keskkonnaga, arvestades kontaktvööndisse jäävate kinnistute suurust. Vastustaja pidi 2022. a DP kehtestamisel arvestama piirkonnas välja kujunenud olustikku (PlanS § 1 lg-d 2 ja 3; Riigikohtu 20.03.2014 otsus nr 3-3-1-87-13, p-d 12–13), kuid ei ole nii väikese krundi võimaldamist üldse põhjendanud. Kaebaja ei vaidleks sellele vastu, kui krundi suuruse vähendamiseks esineksid väga kaalukad põhjused. Vastustaja põhjendused linnastruktuuri tihendamisest ning elamupiirkonna ja olemasoleva taristu efektiivsest kasutamisest ei ole tõsiseltvõetavad. Halduskohus selgitas õigesti, et kruntide ehitisealune pind on 2022. a DP kohaselt 352 m 2 (pos 1) ja 180 m2 (pos 2), kokku 532 m 2; 2010. a DP järgi oli hoonete ja kaetud rajatiste alune pind 550 m2 ning 2022. a DP järgse krundi pos 2 elamu (2010. a DP järgse abihoone) ehitisealune pind suureneb ligikaudu 50 m2 võrra (130,6 m2-lt 180 m2-ni). 2022. a DP-s on kruntide pos 1 ja pos 2 suletud brutopind kokku 1197 m 2. See suurenes 2010. a DP-ga võrreldes eeskätt maa-aluste korruste arvel ning krundi pos 2 puhul ka maapealse osa arvel, mis võimaldab olemasolevat ehitist laiendada või rajada selle asemele uue ehitise. 2010. a DP-s oli maapealsetena kavandatud elamu ja abihoone suletud brutopind mitte üle 600 m2. Tegemist on ruumiliselt oluliste erinevustega, mis mõjutavad planeeringuala naabrust väga intensiivselt. Halduskohus jättis selle asjaolu tähelepanuta. Krundile pos 2 endise abihoone asemel 9 m kõrguse elamu ehitamine piirab kaebaja vaadet merepoolsele metsale. 2010. a DP-s oli abihoone kõrgus kuni 4 m. Kaebaja kinnistul asuva elamu kõrgus on 9,4 m. Halduskohus eksis, kui ei pidanud seda asjaolu kaebaja õigusi rikkuvaks (vrd Riigikohtu 13.06.2003 otsus nr 3-3-1-42-03, p 19). Kuigi 2022. a DP-s ettenähtud ehitusõigus ei ole vastuolus õigusaktidega, on sellel oluline mõju kaebaja õigustele. Kaebaja ja kolmanda isiku huvid on jäänud 2022. a DP-s nõuetekohaselt tasakaalustamata.