Veiko Vaske (eesistuja), Maret Altnurme ja Monika Laatsit
Otsuse tegemise aeg ja koht
31.oktoobril 2025 Tallinnas
Haldusasja number
3-23-1471
Haldusasi
OÜ Roopa Arendus kaebus Rae Vallavalitsuse 23.05.2023 korralduse nr 1069 tühistamise ning vastustaja kohustamise nõuetes Kaebaja (apellant) – OÜ Roopa Arendus, lepinguline esindaja v-adv Toivo Viilup Vastustaja – Rae vald, volitatud esindaja Meeli Vaarik
Menetlusosalised ja nende esindajad
Vaidlustatud kohtulahend
Tallinna Halduskohtu 01.03.2024 otsus
Menetluse alus ringkonnakohtus
OÜ Roopa Arendus apellatsioonkaebus
Asja läbivaatamise vorm
Avalik kohtuistung 15.10.2025
RESOLUTSIOON
1.Jätta rahuldamata OÜ Roopa Arendus vastuväide kohtu 15.10.2025 protokollilisele määrusele tõendite kogumise taotluse rahuldamata jätmise kohta.
2.Rahuldada OÜ Roopa Arendus apellatsioonkaebus. Tühistada Tallinna Halduskohtu 01.03.2024 otsus.
3.Rahuldada OÜ Roopa Arendus kaebus. Tühistada Rae Vallavalitsuse 23.05.2023 korraldus nr 1069 „Rae küla Kivinuki kinnistu ja lähiala detailplaneeringu algatamata jätmine“. Kohustada Rae valda uuesti läbi vaatama detailplaneeringu algatamise taotlus (DP1177), mis on registreeritud Rae valla dokumendiregistris 21.10.2021 numbriga 61/9476.
4.Jätta menetluskulud esimeses ja teises kohtuastmes Rae valla kanda. Mõista Rae vallalt OÜ Roopa Arendus kasuks välja menetluskulud 8835 eurot (riigilõiv 40 eurot ja esindajakulu 8795 eurot).
5.Jõustumisel avaldada otsus arvutivõrgus tervikuna.
EDASIKAEBAMISE KORD
Otsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse Riigikohtule hiljemalt 01.12.2025 (halduskohtumenetluse seadustiku (HKMS) § 212 lg 1). Teine menetlusosaline võib esitada vastukassatsioonkaebuse 14 päeva jooksul kassatsioonkaebuse vastukassatsioonkaebuse esitajale kättetoimetamisest arvates või ülejäänud kassatsioonitähtaja jooksul, kui see on pikem kui 14 päeva (HKMS § 215 lg 3).
3-23-1471 Kui kassaator soovib asja arutamist kohtuistungil, tuleb seda kassatsioonkaebuses märkida, vastasel korral eeldatakse, et ta on nõus asja lahendamisega kirjalikus menetluses (HKMS § 213 lg 1 punkt 5). Sõltumata kohtuistungi soovi märkimisest võib Riigikohus kassatsioonkaebuse läbi vaadata kirjalikus menetluses, kui ta ei pea istungi korraldamist vajalikuks (HKMS § 223 lg 1). Kui menetlusosaline soovib kassatsioonkaebuse esitamiseks saada menetlusabi, tuleb tal Riigikohtule esitada vastavasisuline taotlus. Menetlusabi taotluse esitamine ei peata menetlustähtaja kulgemist (HKMS § 116 lg 5) ning kassatsioonitähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kassatsioonkaebuse (HKMS § 116 lg 6).
ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
1.Optimal Projekt OÜ esitas 21.10.2021 Rae Vallavalitsusele taotluse detailplaneeringu koostamise algatamiseks (KovID DP1177) Rae külas asuval Kivinuki katastriüksusel (katastritunnus 65301:002:1746, pindala 46 700 m 2; edaspidi Kivinuki kinnistu). Kivinuki kinnistu omanik oli taotluse esitamise ajal OÜ F&A Kinnisvara (rk 12915006), mille üldõigusjärglasena ühinemise tulemusena on kinnistu omanik OÜ Roopa Arendus (rk 12071420; edaspidi ka kaebaja).
2.Rae Vallavalitsuse 23.05.2023 korraldusega nr 1069 (dtl 41–51) jäeti algatamata Kivinuki kinnistu ja lähiala detailplaneering (kovID DP1177, edaspidi DP). Korralduse põhjendused olid kokkuvõtlikult järgmised. Planeeringualal kehtib Rae Vallavolikogu 21.05.2013 otsusega nr 462 kehtestatud Rae valla üldplaneering (edaspidi valla ÜP), mille kohaselt asub Kivinuki kinnistu perspektiivsel elamumaal. Huvitatud isiku esitatud DP algatamise taotlus ei sisaldanud ÜP muutmise ettepanekut. Rae Vallavolikogu 20.04.2021 otsusega nr 151 „Rae valla põhjapiirkonna üldplaneeringu vastuvõtmine ja avalikule väljapanekule suunamine ning keskkonnamõju strateegilise hindamise aruande nõuetele vastavaks tunnistamine“ vastu võetud Rae valla põhjapiirkonna üldplaneeringu (edaspidi põhjapiirkonna ÜP) kohaselt jääb planeeringuala Rae põhjapiirkonda (täpsem tähistus P9), mis on üleminekuala linnaliselt keskkonnalt looduslikule. Kivinuki kinnistule on määratud osaliselt väikeelamumaa ja osaliselt põllumajandusliku ja loodusliku rohumaa juhtotstarve ning planeeringuala asub väärtuslikul põllumajandusmaal. Väärtuslik põllumajandusmaa tuleb eelkõige säilitada põllumajanduslikuks tootmiseks ning elamumaa väljaehitamine on määratud II ehitusetappi. Põhjapiirkonna ÜP seletuskirja peatükis 7.3 on kirjas: „II etapi väljaehitatavad alad on määratud üldplaneeringuga aladele, mis jäävad pigem äärealadele ning asuvad kiiremini asustatavatest aladest, liiklussõlmedest või alevike kesksematest aladest eemal, osaliselt ka väärtuslikel põllumajandusmaadel. Alade määramise eesmärk on soodustada eelkõige I etapis olevatel aladel planeerimis- ja ehitustegevust, sest nendel aladel on paremad ühendusteed naaberomavalitsustega, olemasolevad liitumispunktid tehnovõrkudega asuvad lähemal, elanikele on välja kujunenud või kujunemas täisväärtuslik elukeskkond. Etapiline planeerimine võimaldab planeerida tiheasustatud ala keskkonda säästvamalt. Eesmärk on kujundada elamisväärset keskkonda, kus on tagatud infrastruktuuri vastuvõtuvõime ja omavalitsuse võimekus pakkuda vajalikke sotsiaalse taristu teenuseid. Need põhimõtted koos üldplaneeringu alusuuringutega on olnud aluseks maakasutuse suunamisel. Lisaks on arengu pidurdamisega äärealadel võimalik kasutada neid alasid jätkuvalt põllumajandusmaadena. Tulenevalt asjaolust, et valla arengukava ei näe ette huvitatud isiku poolt planeeritava elamuala rajamist ja seetõttu ei ole Rae valla eelarves investeeringuna ette nähtud DP-ga hõlmatud alale ja selle teenindamiseks kavandatud teede, tehnovõrkude ja -rajatiste 2(13)
3-23-1471 ehitamiseks ning võõrandamiseks vajalikke rahalisi vahendeid, edastas Rae Vallavalitsus huvitatud isikule, puudutatud isikule ja planeeringu koostajale 03.03.2022 tutvumiseks halduslepingu projekti (registreeritud dokumendiregistris nr 6-1/5661). Lepinguga peavad lepinguosalised vajalikuks kokku leppida DP koostamise ja elluviimise tingimustes, mis arvestavad avalike huvidega ning mis loovad eelduse planeeringualal säästva ja tasakaalustatud ruumilise arengu kujundamiseks. Huvitatud isik ja puudutatud isik ei olnud nõus halduslepingut sellistel tingimustel sõlmima. DP tuleb jätta algatamata PlanS § 128 lg 2 p-de 2, 3 ja 6 alusel. DP koostamist ei ole võimalik algatada, kuna on ilmne, et algatatava planeeringu elluviimine tulevikus ei ole võimalik (PlanS § 128 lg 2 p 2). Kivinuki kinnistu asub Raeküla tee ääres, kus puudub kergliiklustee. Praegusel juhul jääks planeeringuala terviklikult lahendamata, kuna planeeringuala ei ole võimalik turvaliselt ühendada olemasoleva kergliiklusteede võrgustikuga (PlanS § 124 lg 2). Kuna aasta jooksul ei ole jõutud Rae valla, huvitatud isiku ja DP koostaja vahel lepingu sõlmimiseni DP koostamise rahastamiseks, DP kohase avaliku ruumi ja taristu väljaehitamiseks ning avaliku ruumi üleandmiseks Rae vallale, siis sellest võib järeldada, et huvitatud isik ei ole olnud piisavalt huvitatud lepingu sõlmimisest. See omakorda on alus DP algatamisest keeldumiseks. Üksikisiku erahuvid ei ole piisav põhjendus DP algatamiseks. Kohalikul omavalitsusel on ulatuslik kaalutlusruum valla ruumilise arengu kujundamisel (vt Riigikohtu lahend nr 3-3-179-09). Rae valla arengukava 2021-2030 (arengukava) määratleb elukorralduse alused kindlaks määratud perioodiks. Arengukava kohaselt on planeerimistegevus tasakaalustatud ja tulemuslik, arvestab piirkondlikke eripärasid, elanikkonna paiknemist ja omavalitsuse võimekust lisanduvatele elanikele avalikke teenuseid pakkuda. Seetõttu on kokku lepitud n-ö kontrolljoones, mille piires juurdekasvuga tuleb Rae vald talle pandud ülesannetega toime. Peetri kandis on määratud juurdekasvuks aastas 500 elanikku (aktsepteeritav hälve +/- 15%). Viimastel aastatel on aga Peetri kandi elanike kasv olnud enam kui 650 elanikku aastas (2020 – 911, 2021 – 732, 2022 – 689). Elanike kasvu tõus on seotud varem kehtestatud detailplaneeringute hoogustunud elluviimisega. Rae valla leibkonna kordaja 2021. a rahva ja eluruumide loenduse tulemuste põhjal on 3,07 inimest ehk käesoleva DP elluviimisel lisanduks Peetri kanti 42 elanikku. Peetri kandis on 09.11.2022 seisuga kehtestatud 208 detailplaneeringut, millele on määratud ehitusõigus eelkõige elamuehituse eesmärgil. Käesolevaks ajaks ei ole kõik kehtestatud detailplaneeringud ellu viidud (ellu viimata elamisühikuid ligikaudu 1460), mis tähendab, et detailplaneeringute elluviimisel on kandi elanike juurdekasv veelgi suurem ja ületab kokku lepitud kontrolljoont. Munitsipaallasteaia ülalpidamine on iga-aastane kulu, millega kohalik omavalitsus peab arvestama ning kulud on märgatavalt tõusnud. Peetri kandi koolides õpib 01.07.2022 seisuga 2181 õpilast, mis on projekteeritud hoonete ruumiandmete põhjal saavutanud täituvuse piiri. See tähendab, et olemasolevasse koolihoonesse ei saa õpilasi juurde võtta. Samuti puudub Peetri kandis gümnaasiumihariduse omandamise võimalus, mille lahendamine eeldab eelarvekulu, mida ei ole võimalik hetkel prognoosida. Üks võimalus on suunata elanike arvu kasvu erinevates valla kantides läbi ruumilise planeerimise, mis omakorda tähendab, et teatud juhtudel tuleb jätta detailplaneering algatamata. Igasugune ehitusõigus ei kuulu põhiõiguste hulka ning lähtuvalt planeeringutes kajastatud avalikust huvist ja tuginedes kehtivatele õigusaktidele on ehitusõiguse andmise otsustamine kohaliku omavalitsuse igakordne kaalutlusotsus.
3.OÜ Roopa Arendus esitas 30.06.2023 Tallinna Halduskohtule kaebuse Rae Vallavalitsuse 23.05.2023 korralduse nr 1069 tühistamiseks ning vastustaja DP algatamise taotluse uueks otsustamiseks kohustamiseks. 3(13)
3-23-1471 PlanS § 128 lg 2 punktides 2, 3 ja 6 sätestatud asjaolusid DP algatamata jätmiseks ei esine. Vastustaja on teinud kaalutlusvea, alahinnates kaebaja huve ja ülehinnates kolmandate isikute huve. Kaebajal oli valla ÜP-st tulenev õiguspärane ootus Kivinuki kinnistut omandades ja selle arendamisesse investeerides eeldada, et kinnistu hoonestamine elukondliku kinnisvaraga on edaspidi võimalik. DP algatamisest keeldumine on põhjendamatu ja lubamatu olukorras, kus DP-ga kavandatakse üksnes üldplaneeringus ettenähtud ehitusõiguse realiseerimist ning huvitatud isik on kinnitanud valmisolekut võtta enda kanda mh DP kohase avalikuks kasutamiseks ette nähtud taristu ehitamisega seotud kulud. Korraldus ei arvesta kaebaja vastuväidetega, millele ei ole ammendavalt vastatud. Kaebaja on DP eskiislahenduses arvestanud kõiki Rae Vallavalitsuse planeerimis- ja maakomisjoni märkusi. Kaebaja ei ole kordagi keeldunud halduslepingu sõlmimisest, vaid allkirjastas selle juba 16.03.2022. Reaalsuses puudub kergliiklustee rajamisele mistahes vastuseis, sh Veeriku kinnistu omaniku poolt. 26.01.2024 on antud ehitusluba Rail Balticat ületava riigitee 11113 Assaku-Jüri km 1,88–2,62 asuva lõigu ümberehitamiseks ja Rae viadukti rajamiseks, seejuures kavandatakse mh kergliiklustee, mis tuleks rajada Kivinuki kinnistu ja Tammeraja tee vahelises lõigus. Ülekaalukat avalikku huvi DP algatamata jätmiseks ei esine. Haldusleping näeb ette kaebaja kohustuse panustada Rae valla sotsiaalobjektide ehitamisesse 6500 euro ulatuses iga planeeritud elamisühiku kohta. Kaebaja on korduvalt kinnitanud valmisolekut vastav kohustus võtta. Piirkonna kool ja lasteaed on valmis ehitatud või valmimas. Valmis või valmimisjärgus on piirkonnale vajalikus osas kõrval- või tugimaanteed ja/või kohalikud jaotusmagistraalteed. Naaberkinnistul asuva ja juurdepääsuks vajaliku detailplaneeringuala tänavavõrk on ellu viidud. Regulaarset ühendust pakkuv ühistranspordipeatus asub planeeringualast maksimaalselt 1 km kaugusel. Lähimad olemasolevad tsentraalsed vee ja kanalisatsiooni liitumispunktid ei asu kaugemal kui 500 m. Kuigi vastustaja on DP algatamata jätmist õigustanud vajadusega piirata valla elanikkonna kasvu, on vald ometi samal perioodil algatanud ligikaudu 70 uut detailplaneeringut. Seega kohtleb vald kinnistu omanikke ebavõrdselt.
4.Vastustaja palus jätta kaebuse rahuldamata. Vastustaja on kaebaja vastuväidetele vastanud korralduse punktides 4.1–4.7. Kuna aasta jooksul ei ole jõutud halduslepingu sõlmimiseni, siis saab PlanS § 128 lg 2 p 6 mõttes eeldada, et huvitatud isik ei ole olnud piisavalt huvitatud lepingu sõlmimisest. Ehkki huvitatud isik on lepingu allkirjastanud, ei ole seda 16.03.2022 seisuga sõlmitud. Kuivõrd planeeringu lahenduses tuleb ette näha turvaline ja nõuetekohane planeeringuala ühendamine kergliiklustee võrgustikku, tuleks kergliiklustee planeerida üle kolmanda isiku kinnistu. Kolmas isik on korduvalt väljendanud, et ei ole huvitatud enda kinnistule kergliiklustee planeerimisest ja keeldunud halduslepingu sõlmimisest. Halduslepingu sõlmimine ei ole viibinud vastustaja tegevusetuse tõttu. Avalik huvi PlanS § 128 lg 2 p 3 tähenduses on sisustatud korralduse p-des 2.2, 2.6, 2.7 ja
4.6.Avalik huvi on tagada turvaline elukeskkond, sh kergliiklusteel liiklemine ning sotsiaalne taristu, st tagatud avalikud teenused (kooli- ja lasteaiakohad, perearstikeskus jne). Vastustajal puuduvad vahendid kergliiklustee ehitamiseks Veeru kinnistul. DP algatamisel tuleb võtta DP alasse ka Veeru kinnistu osa, millele planeeritav kergliiklustee on vaja rajada, kuid Veeru kinnistu omaniku nõusolekuta ei ole võimalik DP-d ellu viia.
4(13)
3-23-1471 Kaalutud on erinevaid huve. Korralduse p-des 2.5-2.8 on toodud välja kitsaskohad, millega tuleb vallal tegeleda enne uute detailplaneeringute algatamist. Elamisühikute juurde planeerimine ei ole avalikust huvist lähtuvalt põhjendatud, kuna sel juhul ei ole Peetri kandis tagatud kvaliteetsed avalikud teenused. Kaebaja investeering ei taga kvaliteetseid avalikke teenuseid ja vastustajal puuduvad võimalused panustada summasid, mis tagaksid tulevikus lasteaia- ja koolikohtade ülalpidamist jms. Tõele vastab, et 15.08.2023 kehtestati Raeküla tee äärse elamumaa ning kooli detailplaneering, kuid välja ei ole kuulutatud kooli projekteerimise hanget ning ei ole ka selge, millal on võimalik läbi viia ehitushange, rääkimata ehitamisest. Perioodil 15.03.2022-07.03.2023 on väljastatud ehitusload 220 elamisühikule. Arusaamatu on kaebaja väide eelistamise kohta, kuivõrd tegemist on kehtivate detailplaneeringutega. DP algatamata jätmine võib riivata kaebaja omandiõigust, kuid samas säilib kaebajal võimalus kasutada maad vastavalt selle sihtotstarbele – tegemist on maatulundusmaaga.
5.Tallinna Halduskohus jättis 01.03.2024 otsusega kaebuse rahuldamata ja menetluskulud poolte endi kanda. Kohalikul omavalitsusel on lai diskretsioon kujundamaks oma territooriumil ruumilist arengut. Kaebajal on õigus nõuda oma õiguslike hüvede õiglast kaalumist. Vaidlust ei ole, et kaebaja on talle edastatud halduslepingu 16.03.2022 allkirjastanud (dtl 575). Seetõttu ei ole asjakohane väita, et DP algatamata jätmine on tingitud kaebaja keeldumisest kanda DP koostamise ja elluviimisega kaasnevad kulud. Samas on Tallinna Ringkonnakohus selgitanud seoses PlanS § 128 lg 2 p-ga 2, et vallal ei ole keelatud arvesse võtta detailplaneeringu algatamise otsustamisega vallale kaasnevaid rahalisi kohustusi ja nende täitmise võimalikkust tulenevalt detailplaneeringuga soovitavast elanike arvu kasvust; juba elanike arvu vähese suurenemisega kaasnevate kulude kandmine võib õigustada detailplaneeringu algatamata jätmist, kui need kulud on detailplaneeringuga otseselt seotud ja algatamisest keeldumisel selgelt ära näidatud; lasteaia- ja koolikohtade ning sportimisvõimaluste puudumine, samuti raamatukogu ja kultuurimaja kaugus peavad detailplaneeringu algatamata jätmiseks olema sellised, mis takistavad nende mõistlikku ja seadusest tulenevatele nõuetele vastavat kasutamist; PlanS § 128 lg 2 p 2 sõnastus kinnitab, et detailplaneeringu algatamisest võib keelduda ka muudel juhtudel peale selles sättes otsesõnu nimetatute, mis siiski peavad olema samalaadsed ja samavõrd olulised (20.12.2022 otsus haldusasjas nr 3-21-1051/30, p-d 14–15). Ka vaidlusaluses korralduses on vastustaja tuginenud lasteaia- ja koolikohtade puudusele (vt korralduse p-d 2.6–2.7.). Nii on vaidlusaluses korralduses mh märgitud, et 17.01.2023 seisuga on Peetri kandis lasteaiakoha järjekorras kokku 937 last, samuti on lasteaiakohtade probleemi Rae vallas käsitletud paljudes kohtuvaidlustes. Kohtu hinnangul on vastustaja välja toonud konkreetsed vajalikud kulutused, mis kaasnevad vaidlusaluse DP elluviimisega. Ka juhul, kui jätta kõrvale juba kehtestatud detailplaneeringud ning nende elluviimisega kaasnevad mõjud valla haridustaristule, on ilmselge, et ka kaebaja soovitud DP elluviimisel on mõju haridustaristule, millele on juba praegu väga suur surve. Planeerimistegevuses tuleb arvestada ka hilisema vallale kaasneva kohustusega tagada lasteaiakoht, lubatav ei ole ainult omavalitsuse tulubaasi suurendavate maade arendamine, jättes kõrvale kaasnevad kohustused, sh sotsiaalse taristu ning isegi kui minevikus on planeerimisel tehtud vigu, võimaldab PlanS tehtud otsused üle vaadata (vt ka Tallinna Halduskohtu 04.10.2022 otsus haldusasjas nr 3-22621, p 18). Vaidlust ei ole, et väljaspool planeeringuala tuleks rajada infrastruktuur (kergliiklustee), tagamaks elanikele turvalise liiklemise ka jalgsi, jalgratta või lapsevankriga. Vastavalt KOKS 5(13)
3-23-1471 § 6 lg-le 1 kaasneksid vallale väljaspool planeeringuala kergliiklusteede ehitamise kulutused. Lisaks on vaidlusaluses korralduses selgitatud, et Kivinuki kinnistul ei ole täidetud põhjapiirkonna ÜP-s sätestatud II etapi tingimused. Asjaolu, et planeeringualast idasuunal eksisteerib transpordimaa krunt Raeküla tee L6, ei ole võimalus DP elluviimisel kergliiklustee ühendamiseks olemasolevasse kergliiklustee võrgustikku, vaid annab võimaluse kergliiklusteed pikendada juhul, kui on loodud ühine kergliiklusteede võrgustik (vt kaebuse lisa 5-2, p 4.3). MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD APELLATSIOONIMENETLUSES
6.Kaebaja esitas halduskohtu otsusele 01.04.2024 apellatsioonkaebuse, paludes halduskohtu otsuse tühistada ja kaebuse rahuldada. Kaebaja esitas kokkuvõttes järgmised põhjendused. Halduskohus ei ole käsitlenud kaebaja väiteid seoses PlanS § 128 lg 2 p-dega 3 ja 6, mis olid samuti vaidlustatud korralduse õiguslikuks aluseks. Kaebaja jääb sellekohaste põhjenduste juurde. PlanS § 128 lg 2 p-s 2 peetakse peaasjalikult silmas § 131 lg-s 1 nimetatud kulude kandmisega seotud raskusi. Vastustaja seisukoht, nagu oleks kaebaja keeldunud halduslepingu sõlmimisest, on vale ja moonutab asjaolusid. Kaebaja allkirjastas PlanS § 131 lg 1 kohase halduslepingu juba 16.03.2022. Kaebaja on seega oma allkirjaga kinnitanud valmisolekut esiteks korraldada omal kulul DP-ga hõlmatud alale ja selle teenindamiseks kavandatud teede, tehnovõrkude ja -rajatiste välja ehitamine ning teiseks rahastada lisaks vastustaja sotsiaalobjektide ehitamist 6 500 euro ulatuses iga planeeritud elamisühiku kohta. Haldusleping jäi kõigi osapoolte poolt allkirjastamata, kuna Veeru kinnistu omanik ei pidanud selle sõlmimist võimalikuks väljaspool Veeru kinnistu planeerimismenetlust. Samas ei õigusta see DP algatamata jätmist PlanS § 128 lg 2 p 6 alusel. Vastustaja on jätnud kasutamata kaebaja poolt ette pandud võimaluse sõlmida haldusleping Veeru kinnistu omaniku osaluseta. Halduskohtu otsusest jääb ebaselgeks, mida täpsemalt peaks antud kontekstis järeldama Tallinna Ringkonnakohtu otsusest haldusasjas nr 3-21-1051 ja kuidas see õigustab DP algatamata jätmist. Kohtupraktika kohaselt ei ole rahapuudus selline asjaolu, mis õigustaks vaatamata arendaja poolt kohustuse võtmisele detailplaneeringu kehtestamata jätmist, kui tegu ei ole omavalitsuse tulude ulatusliku ja ettenägematu vähenemise või täiendavate ulatuslike ja ettenägematute ülesannete täitmisega. Sisuliselt on kaebaja nõustunud panustama vastustaja poolt põhjendatuks peetud ulatuses Rae valla sotsiaalse taristu (sh haridustaristu) arendamisse. Halduskohus ei ole selle asjaoluga arvestanud ega põhjendanud, millised ettenägematud kulutused ilmnesid vastustajale pärast kaebaja poolt halduslepingu sõlmimist või miks ei saa infrastruktuurile kaasneva (ja konkreetsel juhul selgelt pigem marginaalse iseloomuga) mõju leevendamiseks seda panust piisavaks lugeda. Vastustaja ei ole sellistele asjaoludele kordagi tuginenud. Puudub vaidlus, et Kivinuki kinnistu asub valla ÜP kohaselt perspektiivsel elamumaal ning DP eskiislahendus on ÜP-ga kooskõlas. Sarnaselt valla ÜP-ga näeb ka põhjapiirkonna ÜP kinnistu osas ette väikeelamumaa otstarbe, mis lubab seda hoonestada üksik- ja kaksikelamutega. Kooskõlas eelviidatud lahendiga haldusasjas nr 3-21-1051 on vastustaja järelikult pidanud arvestama üldplaneeringute menetlemisel kavandatavate elamualade planeerimisega kaasnevate kuludega. Riigikohus on lahendi nr 3-3-1-37-04 p-s 14 selgitanud, et üldplaneeringul on oluline roll maakasutus- ja ehitustingimuste kindlaksmääramisel, sest see on vastavat investeeringut ja ehitust ettevalmistava detailplaneeringu aluseks ning vaatleb linna või valla arengut tervikuna ning üldjuhul koostatakse detailplaneering siiski selleks, et saavutada üldplaneeringus kavandatu elluviimist. 6(13)
3-23-1471 Kaebaja sai Kivinuki kinnistu omandamisel arvestada ja arvestaski ÜP-s ettenähtud ehitusõiguse ja selle realiseerimise võimalikkusega. Seda toetavad mh näiteks Riigikohtu lahendi nr 3-3-1-79-09 seisukohad. Vastustaja on teinud olulise kaalutlusvea, õigustades ühelt poolt DP algatamisest keeldumist selle elluviimisega haridustaristule kaasneva survega ja ignoreerides teiselt poolt seda, et kaebaja on avaldanud valmisolekut panustada Rae valla sotsiaalse infrastruktuuri arendamisse märkimisväärse rahasumma, mille suuruse määras halduslepingus kindlaks vastustaja ise. See, et Rae valla kui terviku elanike arvu kasv võib tekitada raskusi kõigile soovijaile elukohalähedase lasteaiakoha tagamisel, ei ole universaalne õigustus keelduda planeeringu algatamisest. Halduskohus ei ole sellekohaseid kaebaja argumente kaalunud. Vastustaja määratud tasu peaks eelduslikult DP-ga kaasnevaid mõjusid leevendama. Ka ei ole arvestatud DP suhteliselt väikese mahuga. Umbes 42 elaniku lisandumine DP elluviimiseks vajaliku 2–3 aastaga ei ole Rae valla suurust arvestades märkimisväärne. Samal ajal on vastustaja alates 01.01.2021 pidanud võimalikuks algatada ligikaudu 70 detailplaneeringut. Ebavõrdseks kohtlemiseks ei ole mõistlikku põhjust. Tallinna Halduskohus on 04.10.2022 otsuses haldusasjas nr 3-22-621 selgitanud, et paralleelselt tasakaalustatud planeerimislahendustega tuleb vajaduspõhiselt üle vaadata ka varasemad planeerimisotsused, eelkõige kui planeeringuid ei ole asutud ellu viima. Vastustaja on viidanud enam kui 200 seni realiseerimata detailplaneeringule, kuid ei ole mingil moel tõendanud, et ta oleks isegi kaalunud nende kehtetuks tunnistamist PlanS § 140 lg 1 p 1 alusel, mis aitaks survet sotsiaalsele infrastruktuurile vähendada. Jääb arusaamatuks ilmselt aegunud planeeringute eelistamine kaebaja huvidele. Alusetult ei pidanud halduskohus põhjendatuks kaebaja taotlust selle kohta tõendite kogumiseks, milliseid 208 detailplaneeringust ei ole hakatud ellu viima. Halduskohus jättis tähelepanuta kaebaja põhjendused seoses kergliiklustee küsimusega, samuti on kohtu vastavad põhjendused üldsõnalised ja arusaamatud. Sh ignoreeris halduskohus, et halduslepinguga on apellant võtnud kohustuse kergliiklustee väljaehitamiseks nii planeeringuala ulatuses kui ka Kivinuki kinnistu ja Tammeraja tee vahelises lõigus, s.o lõigus, mis on vajalik ühendamaks planeeringualale kavandatud kergliiklusteed (ja planeeringualast ida suunas paiknevaid alasid) olemasoleva Rae valla kergliiklusteede võrgustikuga. Apellant on korduvalt kinnitanud ka valmisolekut ehitada välja kergliiklustee Veeru kinnistu ulatuses ning selgitanud, et ehitustehniliselt on see võimalik ka Veeru kinnistut kasutamata. Veeru kinnistu omanik ei keeldunud halduslepingu allkirjastamisest põhjusel, et ta ei oleks huvitatud kinnistul kergliiklustee planeerimisest. Samas ei takista ka tema keeldumine planeeringuala ja Tammeraja tee vahelises lõigus kergliiklustee väljaehitamist. Varem ei ole vastustaja pidanud hädavajalikuks kergliiklusteede jaoks eraldi transpordimaa kinnistute moodustamist ja planeeringualast lääne suunas on see võimalik olemasoleva Raeküla tee trassikoridori piires Veeru kinnistut läbimata. Ka riigitee nr 11113 ümberehitatavas lõigus, mille liikluskoormus on vähemalt samaväärne Raeküla tee liikluskoormusega, peetakse võimalikuks kergliiklustee lahendamist sõiduteega samas trassikoridoris. Ei vastustaja ega halduskohus ei ole lisaks kaalunud sundvalduse seadmise võimalust Veeru kinnistule. Nõustuda ei saa ka halduskohtu otsuse p-ga 15, nagu ei ole Kivinuki kinnistu osas täidetud põhjapiirkonna ÜP-s sätestatud eeltingimused II etapi planeeringualade planeerimiseks. DP ala piirkonnas on olemasolev magistraaltee ning hiljuti on valmis ehitatud põhjapiirkonna ÜPs nimetatud Tammi tee ning naaberkinnistute osas ei ole kehtestatud planeeringuid, mille elluviimine oleks eelduseks juurdepääsu tagamisele Kivinuki kinnistule. Kivinuki Kinnistule on olemas otse juurdepääs avalikult kasutatavalt Raeküla teelt. Nagu eelnevalt selgitatud, 7(13)
3-23-1471 puuduvad ka võrgustikuga.
objektiivsed
takistused
planeeringuala
ühendamiseks
kergliiklusteede
7.Vastustaja vaidleb apellatsioonkaebusele vastu. Lisaks varem esitatud põhjendustele tugineb vastustaja kokkuvõtlikult järgmisele. Apellandi pakutud kergliiklustee lahendus ei taga turvalist liikluslahendust Kivinuki tee ühendamiseks kergliiklusteede võrgustikuga. Vastustaja toetab keskkonnasäästlikke liikumisviise ning arvestab elukeskkonda planeerides kõigi liiklejatega. Kohalik omavalitsus peab tagama avalike huvide ja väärtuste ning huvitatud isikute huvide tasakaalustatud arvestamise, kuid ei ole kohustatud andma igasugust ehitusõigust. Ka ettevõtlusvabadus ei anna alust eeldada, et kohalik omavalitsus on kohustatud ettevõtluse arendamise huvides kujundama ebaturvalist avalikku ruumi. Vastustaja on seiskohal, et detailplaneeringu algatamisel tuleb võtta detailplaneeringu alasse sisse ka Veeru kinnistu osa, millele planeeritav kergliiklustee on vaja rajada, kuid Veeru kinnistu omaniku nõusolekuta ei ole võimalik DP-d ellu viia.
RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED
8.Ringkonnakohus jättis 15.10.2025 istungil protokollilise määrusega rahuldamata kaebaja apellatsioonkaebuses esitatud taotluse, et kohus nõuaks vastustajalt välja loetelu Rae vallas kehtivatest, kuid ellu viimata detailplaneeringutest ja teabe vastustaja kavatsustest nende kehtetuks tunnistamise osas. Kohus jätab rahuldamata ka kaebaja istungil esitatud vastuväite protokollilisele määrusele, jäädes seisukohale, et taotletavad tõendid ei oma asja lahendamisel tähtsust. Kaebaja taotles tõendite väljanõudmist eesmärgiga näidata, et vastustaja kaalutlus DP algatamata jätmiseks, et kaebaja soovitud DP-järgsed elamispinnad koosmõjus varem kehtestatud detailplaneeringute elluviimisega tekitaksid prognoositavalt liigse lisakoormuse Rae valla sotsiaalsele taristule, ei ole asjakohane, kuivõrd vastustaja ei ole kaalunud koormuse vähendamist kehtivate, kuid potentsiaalselt ajakohasuse kaotanud detailplaneeringute kehtetuks tunnistamise teel. Kohus selgitab, et ehkki potentsiaalselt mitte enam ajakohaste detailplaneeringute kehtetuks tunnistamine võiks olla üheks viisiks, kuidas vähendada eeldatavat koormust valla sotsiaalsele taristule, ei saa pelgalt selline võimalus iseenesest olla asjakohaseks kaalutluseks konkreetse planeeringu algatamise otsustamisel. Detailplaneeringu kehtivus ei ole tähtajaline, kui see ei tulene just planeeringust endast. PlanS § 140 lg-s 1 sätestatud aluste esinemine detailplaneeringu kehtetuks tunnistamiseks ei mõjuta detailplaneeringu kehtivust ega lõpeta maaomaniku õigustatud ootust detailplaneeringu elluviimiseks, ehkki võib vähendada ootust selle elluviimiseks esialgsel kujul. Viidatud norm annab kohalikule omavalitsusele üksnes aluse kehtetuks tunnistamist kaaluda, kuid Riigikohus on selgitanud, et detailplaneeringu kehtetuks tunnistamisel tuleb lisaks avalikele huvidele kaaluda ka maaomaniku ja naabrite huve ja usaldust (RKHKo 09.06.2023, nr 3-202247, p 23). Seega ei saa pädev asutus üldjuhul anda ka hinnangut taotletava detailplaneeringu elluviidavuse perspektiivikusele lähtuvalt eeldusest, et mingid kehtivad planeeringud tunnistatakse kehtetuks ning kaebajal ei saa olla õigustatud ootust oma huvide kaalumiseks kehtivatest planeeringutest tulenevate teiste isikute subjektiivsete õiguste arvel ehk nende äravõtmise hinnaga. Järelikult ei oma kehtivate detailplaneeringute loetelu ega vastustaja kavatsused nende kehtetuks tunnistamise kaalumisel vaidlusaluse korralduse õiguspärasuse hindamisel tähtsust.
9.Ringkonnakohtu hinnangul on apellatsioonkaebus põhjendatud. Vastustaja 23.05.2023 korralduses nr 1069 toodud põhjendustel ei olnud Kivinuki kinnistul DP algatamata jätmine õiguspärane ja korraldus tuleb tühistada ning kohustada vastustajat DP algatamise taotlust uuesti läbi vaatama. Seetõttu tuleb tühistada halduskohtu otsus, millega kaebus jäeti rahuldamata, ning jaotada ümber menetluskulud. 8(13)
3-23-1471
10.Kaebaja etteheide halduskohtu otsusele, et halduskohus on analüüsinud üksnes kaebuse argumente seoses PlanS § 128 lg 2 p-s 2 sätestatud aluse puudumisega, ei ole asja lahendamisel iseenesest oluline. Olukorras, kus vastustaja oli jätnud DP algatamata mitmel alternatiivsel õigusliku alusel, piisas halduskohtul kaebuse rahuldamata jätmiseks vähemalt ühe aluse õiguspärase kohaldamise korrektsest tuvastamisest. Haldusakti tühistamiseks ei anna alust see, kui aktis sisalduvad lisaks selle õiguslikule alusele vastavatele asjakohastele põhjendustele ka tarbetud või potentsiaalselt õiguslikule alusele mittevastavad põhjendused, kui need ei saanud mõjutada asja otsustamist. See etteheide ei mõjuta otsuse õiguspärasust ka seetõttu, et antud juhul ei ole vaidlusaluse korralduse põhjenduste alusel võimalik üheselt piiritleda, millised kaalutlused puudutavad millist korralduse õiguslikku alust, vaid kõiki otsuse peamisi kaalutlusi on seostatud vähemalt kahe õigusliku alusega. Seega ei tingi kaebaja PlanS § 128 lg 2 punkte 3 ja 6 puudutavate väidete eraldi kaalumata jätmine halduskohtu otsuse tühistamist. Küll aga on ringkonnakohus erinevalt halduskohtust seisukohal, et vaidlustatud korraldus tuleb tühistada, kuna selle põhjendustest lähtuvalt ei olnud vastustajal alust jätta DP-d algatamata ühelgi korralduses toodud õiguslikul alusel.
11.Vastustajal kui kohaliku omavalitsuse üksusel on planeerimisautonoomia oma territooriumil ruumilise planeerimise küsimuste lahendamiseks. Vastustaja on vaidlusaluse korralduse põhjendustes iseenesest õigesti märkinud, et tema diskretsioon ruumilise arengu kujundamiseks on lai ning kaebajal ei ole subjektiivset nõudeõigust, et tema kinnistul algatataks esitatud taotluse alusel DP menetlus. Sellest lähtus oma otsuses ka halduskohus ja sama kinnitab Riigikohtu pikaajaline praktika (nt RKHKo 27.01.2010 nr 3-3-1-79-09, p 13; RKHKo 16.01.2007 nr 3-4-1-9-06, p 32). Samuti leidsid vastustaja ja halduskohus õigesti, et kaebajal on sealjuures õigus nõuda oma huvide asjakohast ja õiglast kaalumist. Ringkonnakohus leiab, et kaebaja huvide kaalumine oli ilmselt ebapiisav. DP-st huvitatud isiku huvide kaalumisel tuleb arvesse võtta nii kinnisomandi kui ka planeerimismenetluse olemust ja sealjuures detailplaneeringu algatamise funktsiooni planeerimismenetluses. Planeeringu koostamise korraldaja peab PlanS § 10 kohaselt lõimima ja tasakaalustama kõiki erinevaid asjassepuutuvaid huve. Detailplaneering väljendab ühelt poolt üldplaneeringu elluviimise kaudu avalikku huvi planeeringuala ruumilise terviklahenduse vastu, teisalt aga maaomaniku huvi kinnisomandi osaks oleva ehitusvabaduse realiseerimiseks. Riigikohus on oma praktikas rõhutanud, et ilma piisavalt selge vajaduseta ei või välistada näiteks ärimaa sihtotstarbega kinnistule ehitamist ning erakinnistu teenib primaarsena siiski eraomaniku, mitte avalikku huvi (RKHKo 30.03.2021 nr 3-18-1901, p 17). Analoogselt ei saa ilma mõjuva põhjuseta tõrjuda ka kaebaja huvi kasutada oma vaidlusaluse korralduse andmise aja seisuga ÜP kohaselt perspektiivsel elamumaal asuva kinnistu kasutamist elamute rajamiseks. Sh ei ole kaebaja huvi tõrjumiseks piisav kaalutlus, et kaebajal on võimalik jätkata senist maakasutust maatulundusmaa otstarbel.
12.Millisel määral on omanikul võimalik oma huvi avalike huvide ja konkureerivate erahuvide valguses realiseerida, nagu ka omaniku huvi ja konkureerivate huvide lootusetu ühildamatus, saab üldjuhul selguda alles nende huvide kaalumisel selleks ettenähtud planeerimismenetluse käigus. Detailplaneeringu algatamisega otsustab kohalik omavalitsus alles alustada nende huvide väljaselgitamist ja sisulist kaalumist ning planeerimismenetluse algatamisega ei kaasne ühtegi pöördumatut tagajärge isikute õigustele ja kohustustele. Planeeringu koostamine, planeerimismenetluse kulude kandmine ega muud menetlustoimingud ei tekita kaitstavat usaldust, et planeering algatatud kujul ka kehtestatakse (vt RKEKo 20.12.2001 nr 3-3-1-15-01, p 32; RKHKo 06.11.2002 nr 3-3-1-62-02, p 10), milles tulenevalt ei saa ka planeeringu algatamist käsitada haldusaktina, mis looks, muudaks või lõpetaks subjektiivseid õigusi. Detailplaneeringu algatamisest keeldumisel seevastu välistatakse prima facie omaniku õigus sisulisele kaalumisele, kas tema soovitud viisil oma kinnisasja kasutamine oleks konkureerivate huvidega ühildatav. Ehkki keeldumise (nagu ka nt 9(13)
3-23-1471 detailplaneeringu kehtestamata jätmise) mõju ei ole pöördumatu – võimalik on esitada uus detailplaneeringu taotlus – on sellisel otsusel maaomaniku õigustele ja huvidele siiski konkreetne mõju, mis tema huvide realiseerimise potentsiaalselt vähemalt pikaks ajaks edasi lükkab.
13.Seetõttu tuleks planeeringu algatamisest keeldumiseks mh asjakohaselt kaaluda, kas esineb soovitule alternatiivseid võimalusi huvide ühildamiseks või kas huvide realiseerimine oleks potentsiaalselt võimalik vähemalt mingis osas või mingitel tingimustel, näiteks nähes planeeringu kehtestamisel ette selle elluviimise kava või muud vajalikud kõrvaltingimused. Detailplaneeringu algatamisest keeldumise otsuse põhjendused, iseäranis kui keeldumise aluseks on planeeringu elluviimise ilmne võimatus, peavad sisuliselt ja veenvalt välistama huvide tasakaalustamise võimaluse planeeringu koostamise ja avalikkusega kooskõlastamise käigus. Vaidlusaluse korralduse põhjendused kogumis ei veena kohut DP elluviimise faktilises võimatuses, rahaliste vahendite puudusele lahenduse leidmise võimatuses, võttes arvesse kaebaja potenstsiaalseid investeeringuid, ega muus ülekaalukas avalikus huvis DP algatamata jätmiseks.
14.DP algatamata jätmise keskne kaalutlus vaidlusaluses korralduses on koormus Rae valla nn sotsiaalsele taristule, eelkõige seoses raskustega lasteaiakohtade tagamisel, millest vastustaja on järeldanud nii DP elluviimise võimatuse PlanS § 128 lg 2 p 2 mõttes (vallal puudub võimalus tagada ruumilise lahenduse terviklikuks toimimiseks vajalike seadusest tulenevate kohustuste täitmist) kui abstraktsemalt vastuolu ülekaaluka avaliku huviga (§ 128 lg 2 p 3) sotsiaalse keskkonna ja teenuste tagamise vastu. Vastustaja on esitanud korralduses põhjaliku ülevaate elanike arvu kasvu statistikast, mis ületab strateegilistes arengudokumentides plaanitut, lasteaiakohtade defitsiidist ja kaasnevatest eelarvekuludest.
15.Riigikohtu põhiseaduslikkuse järelevalve kolleegium selgitas, et ülekaalukas avalik huvi detailplaneeringu algatamata jätmiseks PlanS § 128 lg 2 p 3 tähenduses võib tõepoolest seisneda selles, et sotsiaalne taristu on juba ülekoormatud ning kohalik omavalitsus ei suuda või ei pea põhjendatuks järsult lisanduvale elanike hulgale vajalikke avalikke teenuseid pakkuda (RKPKo 19.06.2025 nr 5-24-34, p 39). Kui planeeringulahenduse elluviimisega kaasneb vajadus kuluka sotsiaalse taristu järele, võib kohaliku omavalitsuse üksus jätta detailplaneeringu algatamata, aga ka vastu võtmata või kehtestamata, kui omavalitsusüksus põhjendab veenvalt enda rahaliste vahendite ebapiisavust või planeeringuga kaasnevate kulude ebaotstarbekust (p 41). Samas sidus Riigikohus selle võimaluse mitmete tingimustega. Ennekõike puudutab see võimalus suuri uute elamupiirkondade arendusprojekte tulenevalt nende võimalikust intensiivsest mõjust omavalitsusüksuse võimele täita enda ülesandeid. Taolistel kaalutlustel planeeringust loobumine ei saa põhineda üldsõnalisel viitel rahalistele raskustele, vaid keeldumine peab rajanema teadmuspõhistel analüüsidel (p 43). Nii rahaliste vahendite ebapiisavuse kui planeeringuga kaasnevate kulude ebaotstarbekuse puhul tuleb omavalitsusüksusel ära näidata kulude ja tulude prognoositav suurus ning kulude seos konkreetse planeeringulahenduse elluviimisega; arvesse võib võtta vaid kulusid, mille kandmine on planeeringu elluviimise eelduseks või tagajärjeks (p 41). Samuti selgitas Riigikohus, et tingimustel, mis õigustaks detailplaneeringu vastuvõtmisest või kehtestamisest keeldumist (p 41), on kohaliku omavalitsuse üksusel alternatiivina võimalik kaaluda vastavale haldusaktile kõrvaltingimuse seadmist, millega huvitatud isikult nõutaks põhjendatud ulatuses sotsiaalse taristu objektide väljaehitamist või sellega seotud kulude kandmist (HMS § 53 lg 2 p-d 2 ja 3) (p 46). Detailplaneeringute puhul ei ole planeeringulahendusega kohaliku omavalitsuse üksusele kaasnevate kulude jagamine ega taristu arendamise kohustus vastuolus planeerimisdiskretsiooni eesmärgiga (p 47). PlanS § 131 lg 2 ei keela kohaliku omavalitsuse üksusel sõlmida halduslepinguid, millega detailplaneeringust huvitatud isik kohustub sotsiaalse taristu välja ehitama või vastavad kulud (osaliselt) enda kanda võtma (p 53). 10(13)
3-23-1471 Rahastatavad taristuobjektid ei pea paiknema samal ehitusalal või selle vahetus läheduses, kui sotsiaalse taristu väljaehitamine on planeeringulahenduse elluviimiseks otseselt vajalik ja sellega funktsionaalselt seotud (p 54).
16.Vastustaja on korralduses küll põhjalikult kirjeldanud, millised on senised ja prognoositavad kulud seoses sotsiaalse taristuga, sh eelkõige haridusasutuste ehitamise ja käitamisega, kuid nende kulude seost taotletava DP-ga ei ole sisuliselt analüüsitud. Välja on toodud üksnes statistiline elanike arv, mis lisandub DP kogumahus elluviimisega mingi ajaperioodi jooksul. Ka kaebaja huvide kaalumine selles kontekstis piirdub peamiselt väitega, et avalik huvi tagada lasteaiakohad ja iga-aastaselt lasteaedu ülal pidada kaalub üles erahuvi kinnistule planeeringu algatamiseks elamuehituse eesmärgil, ning kaebaja õiguste riive ei ole kaalukas, kuna kaebajal säilib võimalus kasutada kinnistut edasi maatulundusmaana.
17.Vastustaja ei ole arusaadavalt hinnanud ega kaalunud DP-ga kaasnevaid kulusid (st millises mahus lisakulud oleksid seostatavad taotletava DP-ga) ja tulusid (sh lisanduvat maksutulu uutelt elanikelt). Korralduse adressaadil puudub võimalus aru saada, milline on DP-ga kaasnev n-ö eelarvedefitsiit tervikuna. Korralduses puudub ka üldisem analüüs, milline on taotletava DP järgse 14 elamisühiku ja statistilise 42 lisanduva elaniku mõju valla elanikkonna kavandatust kiirema juurdekasvu kontekstis, millise perioodi jooksul see mõju eeldatavalt avalduks ja miks tuleb seda mõju valla võimele teenuseid pakkuda pidada piisavalt intensiivseks, et see kaalub üles kaebaja huvi. Sisuliselt põhistab vastustaja korralduses, miks üldiselt ei ole detailplaneeringute algatamine tema hinnangul hetkel n-ö üleplaneerimise tõttu otstarbekas ja kuidas see mõjutab negatiivselt valla võimekust avalike teenuste pakkumisel. Seda ei saa aga pidada piisavaks ega ka asjakohaseks kaalutluseks olukorras, kus puudub vaidlus, et vaidlusaluse taotluse menetlemise perioodil algatas vastustaja teisi detailplaneeringuid.
18.Korralduses ei leidu ka arusaadavat analüüsi, miks ei saa sotsiaalse taristu ülekoormuse olukorras lugeda konkreetse DP-ga kaasneva mõju leevendamiseks piisavaks 03.03.2022 halduslepingu projektis välja pakutud investeeringute mahtu, millega kaebaja lepingut omalt poolt allkirjastades sisuliselt nõustus, ega seda, milline peaks olema vastustaja hinnangul kaebaja proportsionaalne ja õiglane panus sotsiaalse taristu arendamisse. Kohus märgib, et vaatamata vastustaja saadetud halduslepingu projekti allkirjastamisele kaebaja poolt (mille üle puudub vaidlus), ei saa halduslepingut erinevalt kaebaja hinnangust lugeda sõlmituks olenemata sellest, kas sellega nõustus või ei nõustunud naaberkinnistu (Veeru) omanik. Vastustaja on teinud kaebajale ja Veeru kinnistu omanikule HMS § 35 lg 3 mõttes halduslepingu sõlmimise ettepaneku, millega algab halduslepingu sõlmimise menetlus, kuid sama seaduse § 99 lg 3 kohaselt saab halduslepingu sõlmida vaid kirjalikult, mis eeldab lepingu allkirjastamist kõigi lepingupoolte poolt. See aga ei muuda asjaolu, et vastustaja sai DP algatamise otsustamisel lähtuda sellest, et kaebaja ei esitanud ettepanekus toodud sotsiaalse taristu investeeringule vastuväiteid. Nagu ka halduskohus õigesti tuvastas, ei saanud halduslepingu sõlmimata jäämisest sellises olukorras teha vastustaja toodud järeldust, et huvitatud isik (st kaebaja või tema esindaja) polnud piisavalt huvitatud lepingu sõlmimisest või DP algatamisest. Teisalt tähendab see, et halduslepingut ei sõlmitud, ühtlasi seda, et kui nt ootamatult tõusnud kulude tõttu ei saanud ettepanekus nimetatud investeeringusummat pidada enam õiglaseks ja DP elluviimisega kaasneva mõju leevendamiseks piisavaks, puudus vastustajal takistus teha kaebajale enne DP algatamise otsustamist vajadusel uus halduslepingu sõlmimise ettepanek. DP algatamisest keeldumist sotsiaalse taristu arendamise ja käitamise kulude kaalutlusel, jättes samas välja selgitamata võimaluse nende kulude katmiseks DP-st huvitatud isiku poolt, ei saa pidada põhjendatuks.
11(13)
3-23-1471
19.Teise olulisema kaalutlusena, mis korralduse kohaselt ei võimalda DP lahendust PlanS § 128 lg 2 p 2 mõttes ellu viia, on vastustaja viidanud Kivinuki kinnistu planeeringuala ühenduse puudumisele kergliiklusteede võrgustikuga. Vastustaja asus korralduses seisukohale, et Kivinuki naaberkinnistu Veeru omaniku soovimatus halduslepingut allkirjastada ei võimalda tema kinnistu kaudu kergliiklusteed rajada ja planeeringualast ida pool asuv Raeküla tee L6 transpordimaa kinnistu ei ole kergliiklusteede võrgustikku ühendatud. Ringkonnakohtu hinnangul saaks toodud kaalutlused olla DP algatamata jätmise aluseks eeldusel, et vastustaja oleks arusaadavalt põhistanud, miks puuduvad nii tehniliselt kui õiguslikult muud võimalused planeeringuala kergliiklusteede võrgustikuga ühendamiseks. Selliseid põhjendusi vaidlustatud korraldusest ei nähtu.
20.Võrreldes korralduse põhjendusi kohtutoimikus olevate tõenditega nõustub kohus kaebajaga, et asjaoludest ei nähtu esiteks Veeru kinnistu omaniku soovimatust kergliiklusteed oma kinnistule lubada. 04.11.2022 vastuskirjas Rae Vallavalitsusele (dtl 355) on ta märkinud, et ei ole valmis sõlmima lepingut antud tingimustel, vaid sooviks menetleda paralleelselt Veeru kinnistu detailplaneeringut, mille kohta ta on saatnud eskiisi, ning sooviks selle kohta analoogset lepingu pakkumist. Detailplaneeringu algatamine otsustatakse PlanS § 128 lg 4 kohaselt taotluse alusel, kuid algatamise otsuse tegemisel on kohalikul omavalitsusel sama paragrahvi lg 5 kohaselt pädevus määrata tingimused, mis on vajalikud mh detailplaneeringu eesmärkide (PlanS § 124 lg 2) saavutamiseks. Sealjuures ei tulene seadusest keeldu määrata oma planeerimisdiskretsioonist tulenevalt detailplaneeringu algatamisel planeeringuala taotluses toodust erinevalt, kui see on vajalik ruumilise terviklahenduse saavutamiseks. Nii soovitati ka PlanS eelnõu I lugemise seletuskirjas1 vältida ühe krundi detailplaneeringuid (lk 155). Korraldusest ei nähtu, et vastustaja oleks mingil moel vähemalt kaalunud planeeringuala laiendamise võimalust Veeru kinnistule või osale sellest.
21.Samuti ei ole korralduse põhjal võimalik tuvastada, millel põhineb eeldus, et kergliiklustee rajamine Veeru kinnistule oleks ainus variant kergliiklusteede võrgustikuga ühendamiseks, mida oleks planeerimismenetluse käigus võimalik kaaluda. Nõustuda tuleb kaebajaga, et vähemalt esmasel hinnangul ei ole võimalik välistada kergliiklustee rajamist teises suunas või olemasolevasse teekoridori või et mis tahes muud variandid tähendaksid vältimatult ebaturvalise elukeskkonna loomist. Vastustajale ei saa küll ette heita seda, et ta ei kaalunud alternatiividena kaebaja viidatud tee-ehitusprojektidest tulenevaid võimalusi, milleks anti ehitusload pärast vaidlusaluse korralduse andmist, kuid etteheidetav on, et korraldusest ei nähtu üldse sisulist kaalumist alternatiivsete lahenduste vahel. Ehkki taolisele järeldusele, et turvalist kergliiklusteed pole võimalik rajada, võib teoreetiliselt planeerimismenetluse käigus jõuda, eeldaks taolisel kaalutlusel planeeringu algatamisest keeldumine sisulist ja põhjendatud veendumust, mida vaidlustatud korraldusest ei nähtu. Tõenditest nähtuvalt on kaebaja esindaja avaldanud valmisolekut võtta kergliiklustee rajamise või rahastamise kohustus enda kanda sõltumata konkreetsest lahendusest ja Veeru kinnistu planeeringust (dtl 351), millega vastustaja ei ole samuti otsuse tegemisel arvestanud. Põhjendatud on ka kaebaja seisukoht, et isegi kui vastustaja oli veendunud, et kergliiklustee rajamine on võimalik üksnes Veeru kinnistut kasutades ja see ei ole omaniku vastuseisu tõttu võimalik, oleks tulnud vähemalt kaaluda muid õiguslikke võimalusi, sh sundvalduse seadmise perspektiivi, mida vastustaja aga teinud ei ole.
22.Täiendavate põhjendustena on korraldusest võimalik tuvastada viide põhjapiirkonna ÜP II ehitusetapi tingimuste mittetäitmisele, millega seoses on vastustaja korralduse p-s 4.1 käsitlenud ka seda, et Kivinuki kinnistut ja selle naaberkinnistuid majandatakse maatulundusmaana, mistõttu puudub võimalus luua kasutajasõbralikku ning turvalist elukeskkonda. Kuivõrd vastustaja ei ole DP algatamisest keeldumisel tuginenud vastuolule 1
3-23-1471 ÜP-ga ja põhjapiirkonna ÜP ei olnud vaidlusaluse korralduse andmise ajal ka veel kehtestatud ning sellele ei saanud tugineda kui õigusaktile, ei saa seda põhjendust käsitada alusena, mis iseenesest saanuks tingida DP algatamisest keeldumise. Tegemist on ühe kaalutlusega DP algatamise otsustamisel, mis oma üldsõnalisuse tõttu ei ole kohtu hinnangul siiski piisav DP algatamata jätmiseks. Sealjuures ei nähtu korraldusest, millised põhjapiirkonna ÜP II ehitusetapi tingimused täpselt vastustaja hinnangul täitmata olid ning väite, et naaberkinnistutel arendustegevust ei plaanita, muudab ebausutavaks ainuüksi ülal viidatud Veeru kinnistu omaniku 04.11.2022 vastus, kus ta viitab selgelt soovile Veeru kinnistul detailplaneeringut menetleda.
23.Kokkuvõttes on ringkonnakohus seisukohal, et vastustaja ei ole vaidlusaluse korralduse põhjendustest lähtuvalt korralduse andmisel oma ulatuslikku kaalutlusõigust kohaselt teostanud, halduskohus on selle ebaõigesti tuvastamata jätnud, halduskohtu otsus ja vaidlustatud korraldus tuleb tühistada ja kohustada vastustajat DP algatamise taotlust uuesti läbi vaatama.
24.HKMS § 108 lg 1 kohaselt kannab menetluskulud pool, kelle kahjuks otsus tehti ning § 109 lg 4 kohaselt muudab kõrgema astme kohus menetluskulude jaotust, kui ta muudab alama astme kohtu lahendit. Menetluskulud nii esimeses kui teises kohtuastmes tuleb seega jätta vastustaja kanda.
25.Kaebaja on taotlenud halduskohtu menetluses vastustajalt menetluskulude hüvitamist 7 271 eurot ja 40 senti (riigilõiv 20 eurot ja lepingulise esindaja õigusabikulu 32,9 töötunni eest 7 251 eurot ja 40 senti) ning ringkonnakohtu menetluses 3519 eurot ja 20 senti (riigilõiv 20 eurot ja lepingulise esindaja õigusabikulu 5,1 töötunni eest 3499 eurot ja 20 senti), kokku 10 790 eurot ja 60 senti. Kulude kandmise kohustust tõendavad Advokaadibüroo Pohla & Hallmägi OÜ arved. Lepinguline esindaja on kinnitanud, et kulud on seotud käesoleva kohtuasjaga, põhjendatud ja vajalikud. Taotletud õigusabikulude summad sisaldavad käibemaksu.
26.Ringkonnakohtu hinnangul on kaebajale osutatud õigusabi maht kooskõlas kohtuasja mahu ja keerukusega. Põhjendatud ei ole aga õigusabikulu väljamõistmine koos arvetele lisatud käibemaksuga. Riigikohus selgitas 11.05.2022 otsuses haldusasjas nr 3-20-663, et ka halduskohtumenetluses peab menetlusosaline menetluskuludelt arvestatava käibemaksu hüvitamiseks kinnitama, et ta ei ole käibemaksukohustuslane või ei saa muul põhjusel tekkinud kuludelt käibemaksu tagasi arvestada (p 23). Kaebaja ei ole 13.02.2024 halduskohtule ega 15.10.2025 ringkonnakohtule esitatud menetluskulude väljamõistmise taotlustes sellist kinnitust esitanud, samuti nähtub äriregistri avalikest andmetest, et kaebaja on registreeritud käibemaksukohuslasena 01.04.2011. Järelikult tuleb õigusabikulud kaebaja kasuks välja mõista ilma arvetele lisatud käibemaksuta. Õigusabikulu netosummad on kaebaja esitatud arvete kohaselt halduskohtu menetluses 5961 eurot ja ringkonnakohtu menetluses 2834 eurot.
/allkirjastatud digitaalselt/
13(13)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonüümitud. Andmed on informatiivsed.