Tartu Ringkonnakohus Maili Lokk, Tanel Saar, Einar Vene 2. oktoober 2025, Tartu 3-25-2163 I.J. kaebus Peipsiääre Vallavalitsuse 10. juuni 2025 korralduse nr 279 „Ehitusloa väljastamine“ ja selle alusel väljastatud ehitusloa nr 2512271/11567 tühistamiseks ning ehitusjärelevalvemenetluse alustamise kohustamiseks Tartu Halduskohtu 21. juuli 2025. a määrus J.L.-i määruskaebus Kirjalik menetlus Kaebaja – I.J. Esindaja vandeadvokaat Daniil Savitski Vastustaja – XXX Kolmas isik – J.L. Esindaja Erki Casar
RESOLUTSIOON
Jätta määruskaebus rahuldamata ja Tartu Halduskohtu 21. juuli 2025. a määrus muutmata.
EDASIKAEBAMISE KORD
Määruse peale ei saa esitada määruskaebust (halduskohtumenetluse seadustik (HKMS) § 252 lg 7).
ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
1.I.J. on XXX kinnistu (katastritunnus xxx) kaasomanik. Kinnistu asukohaks on XXX, Tartumaa. Kaebaja kinnistu vahetuses läheduses on kinnistu YYY (katastritunnus xxx), mille omanikuks on J.L..
2.Peipsiääre Vallavalitsuse 10. juuni 2025. a korraldusega nr 270 otsustati anda välja ehitusluba Peipsiääre vallas XXX-i kinnistule (katastritunnusega xxx) suvila (ehitusregistri kood xxx) rajamiseks.
3.I.J. esitas Tartu Halduskohtule kaebuse, milles palus Peipsiääre Vallavalitsuse korralduse nr 279 „Ehitusloa väljastamine“ ja selle alusel väljastatud ehitusloa nr 2512271/11567 tühistada ning kohustada ehitusjärelevalvemenetlust alustama. Kaebaja esitas esialgse õiguskaitse taotluse. Kaebaja oli seisukohal, et ehitusloa väljastamisel on rikutud ehitusseadustiku sätteid, haldusmenetluse seaduse põhimõtteid ning eiratud on heanaaberlikkuse põhimõtteid. Kaebaja märkis muu hulgas, et ehitustegevust alustati juba 2024. a sügisel ilma kehtiva ehitusloa, kooskõlastatud projekti ja naabreid kaasamata. Praeguseks on ehitis suures osas valmis saanud. Kaebaja õigused privaatsusele ja ohutusele on jäänud kaitseta.
4.Tartu Halduskohus kaasas 2. juuli 2025. a määrusega menetlusse kolmanda isikuna YYY kinnistu omaniku J.L.-i. Halduskohus peatas esialgse õiguskaitse korras Peipsiääre Vallavalitsuse korralduse nr 270 ja selle alusel väljastatud ehitusloa nr 2512271/11567 kehtivuse ning keelas nimetatud ehitusloa alusel ehitamise kuni 18. juulini 2025.
5.J.L. ei nõustunud esialgse õiguskaitse kohaldamisega ja vaidles sellele vastu.
6.Tartu Halduskohus võttis 21. juuli 2025. a määrusega kaebuse menetlusse. Halduskohus rahuldas esialgse õiguskaitse taotluse ja peatas Peipsiääre Vallavalitsuse 10. juuni 2025 korralduse nr 279 ja selle alusel väljastatud ehitusloa nr 2512271/11567 kehtivuse ning keelas ehitusloa alusel suvila ehitamise kinnistul katastritunnusega xxx järgmistel põhjendustel.
6.1.Kaebaja soovib kohtu abil peatada Peipsiääre Vallavalitsuse 10. juuni 2025. a korralduse nr 270 ja selle alusel väljastatud ehitusloa nr 2512271/11567 kehtivuse ja keelata ehitusloa alusel suvila ehitamise halduskohtumenetluse ajaks. Kaebaja põhjendas esialgse õiguskaitse taotlust sellega, et esialgse õiguskaitse abinõu kohaldamata jätmise tõttu võib kaebajale kaasneda raskesti kõrvaldatav tagajärg – hoone valmis ehitamine, mis ei vasta ehituslikele nõuetele ja millega rikutakse kaebaja õigusi privaatsusele, turvalisusele ning tekitatakse varalist kahju (sademevee äravool, tuleohutus, konstruktsioonikahjustused).
6.2.Kaebajal esineb esialgse õiguskaitse vajadus. Kohus ei välista olukorda, kus õigusvastase ehitusloa alusel püstitatud hoone kõrvaldamine oleks problemaatiline või lausa võimatu. Seega ei pruugi kaebaja suhtes langetatud positiivne kohtuotsus ühtlasi tähendada seda, et õigusvastase ehitusloa alusel tekkinud tagajärg kõrvaldatakse halduskohtumenetluse käigus. Järelikult võib tekkida selline olukord, kus kaebaja võib saada enda rikutud subjektiivsete õiguste heastamist vaid kahjuhüvitist, mis aga ei pruugi kogu tekkinud kahju täies ulatuses heastada.
6.3.Olemasolevate haldusasja materjalide pinnalt ei ole võimalik asuda seisukohale, et kaebusel puuduks perspektiiv. Üheselt pole selge, kas kaebaja oli haldusmenetlusse naaberkinnistu omanikuna kaasatud ja ära kuulatud enne ehitusloa väljastamist. Kaebaja mainib kohtule esitatud kaebuses, et seda ei ole tehtud ning ei vald ega kolmas isik ei lükka kaebaja väidet veenvalt ümber. Pelgalt juba sellise kohustuse täitmata jätmine on iseenesest tühistamisnõude rahuldamise alus. Lisaks väitis kaebaja, et sisuliselt ehitatakse naaberkinnistul pereelamut, mitte suvilat. Rajatav hoone ületab varasemat ehitusmahtu enam kui 33% ulatuses ning on tänu korruselisuse suurenemisele oluliselt kõrgem. Ehitis paikneb vahetult kaebaja kinnistu piiri sh puukuuri kõrval 1,5–2 meetri. Kaebaja arvates on tegemist on ebaproportsionaalse lahendusega, mis eirab hoonete vahel kehtivaid mõistlikke vahekaugusi ja toob kaasa kaebaja jaoks olulise privaatsuse kaotuse. Samas väitis kaebaja, et tegemist on hoone tegeliku kasutusotstarbe varjamisega. Ehitusloaga kinnitatud ehitusprojektis puudub selgitus sadevee äravoolu kohta. Seega ei vasta tõele kolmanda isiku vastuväide selle kohta, et kaebuses esitatud etteheited puudutavad vaid praegust ehitustegevust, kuid mitte olemasoleva ehitusloa ja sellele eelneva haldusmenetluse õiguspärasust. Kohtu hinnangul eelpoolloetletud haldusmenetluse ja ehitusloa puudused 2
võivad olla ehitusloa tühistamise aluseks. Ka ehitustegevus, mille alustamiseks on väljastatud ehitusluba, peab olema kooskõlas ehitusloaga kinnitatud ehitusprojektiga.
6.4.Võttes arvesse, et ei vald ega kolmas isik ei ole veenvalt ümber lükanud seni kestnud halduskohtumenetluses kaebaja etteheiteid ehitusloa õiguspärasusele, ei pea kohus olemasolevate haldusasja materjalide põhjal kaebust ilmselgelt perspektiivituks.
6.5.Kohtule edastatud materjalidest on näha, et suvila ehitamine on jõudnud lõpufaasi, mistõttu selle ehituse lõpuleviimine ja ka ehitusmaterjalide võimalik kallinemine ei tooks kolmandale isikule märkimisväärset kahju.
MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED
7.J.L. esitas määruskaebuse, milles palub halduskohtu 21. juuli 2025. a määrus esialgse õiguskaitse kohaldamise osas tühistada järgmistel põhjendustel.
7.1.Kaebus on perspektiivitu, kuna kaebaja ainsaks väiteks on, et kaebaja hoonel olevad aknad rikuvad kaebaja privaatsust. Kaebaja ei saa nõuda, et naaber, kes ehitab hoone asukohta, kus kunagi on hoone olnud, peab ehitama selle ilma akendeta.
7.2.Ehitustegevuse peatamine kahjustab kaebaja õigusi ja huve. Isegi kui tegemist oleks näiteks ebaseadusliku ehitusega või ehitusega mida ei ole võimalik ka hiljem projekti muutmisega nn seadustada, siis selle ehitise lammutamisega seotud kulud kannab kolmas isik. Tegemist on hoonega, mida kolmas isik ehitab oma perele ehitusloa alusel. Arvestades kui pikk on kohtumenetlus, siis kaebuse esitaja poolt esitatud alustel, puudus kohtul alus esialgse õiguskaitse taotluse rahuldamiseks. Antud ehitusega ei rikuta keskkonnanõudeid ega ka muid sarnaseid nõudeid, mis oleksid oluliseks aluseks, et kohus oleks saanud teha otsuse ehitustegevuse peatamiseks.
8.XXX on määruskaebusele esitatud vastuses seisukohal, et vaidlustatud ehitusluba on õiguspärane. Siiski võib kujunenud olukorras poolte huvide ja õiguste tasakaalu paremini tagada esialgse õiguskaitse jõusse jätmine. Esialgse õiguskaitse lõppemisel jätkub tõenäoliselt ehitustegevus. Seega võib tekkida olukord, kus ehitis on ebaseaduslik ja seda ei ole võimalik seadustada, kuid ehitis on viidud seisukorda, mis võimaldab igapäevast sihtotstarbelist kasutamist ja kolmas isik hoidub esialgse olukorra taastamisest kõrvale. Samuti võib kolmandal isikul kohtuvaidluse jooksul tekkida õigustatud ootus ehitise püsimajäämisele. Lisaks tuleb arvestada, et kuna tegemist on suvilaga ehk mitte igapäevaseks kasutamiseks mõeldud, vaid pigem „toredusliku“ ehitisega, siis ei riiva esialgne õiguskaitse oluliselt kolmanda isiku õigusi ega põhjusta temale liigset kahju. Kolmanda isiku määruskaebuses toodud väited ei anna esialgse õiguskaitse tühistamiseks piisavat alust.
9.Kaebaja palub määruskaebusele esitatud vastuses jätta määruskaebus rahuldamata. Kaebaja ei nõustu kolmanda isiku seisukohaga, et kaebus on perspektiivitu. Privaatsuserikkumine on vaid üks mitmest kaebaja õiguslikest põhjendustest.
RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED
10.Määruskaebuse rahuldamiseks ei ole alust.
11.Määruskaebuse esitaja ei nõustu halduskohus 21. juuli 2025. a määrusega, millega rahuldati esialgse õiguskaitse taotlus ja peatati Peipsiääre Vallavalitsuse 10. juuni 2025 korraldus nr 279 ja selle alusel väljastatud ehitusloa kehtivus ning keelati ehitusloa alusel suvila ehitamise kinnistul katastritunnusega xxx.
12.Esialgse õiguskaitse kohaldamiseks peab kaebajat ähvardama tagajärg, mille kõrvaldamine põhiasjas tehtava hilisema kohtulahendiga on võimatu või ebamõistlikult raske. 3
Kaebus ei tohi seejuures olla ilmselgelt perspektiivitu. Esialgse õiguskaitse kohaldamisel peab kohus HKMS § 249 lg-te 1 ja 3 järgi arvestama kaebuse eduväljavaateid ning erinevate lahenduste tagajärgi kaebajale, avalikule huvile ja kolmandatele isikutele. Ringkonnakohtu hinnangul on halduskohus eelnevaga arvestanud. Määruskaebuse väited ei anna alust halduskohtu määruse tühistamiseks ega muutmiseks.
13.Esialgse õiguskaitse kohaldamise esmane eeldus on esialgse õiguskaitse vajadus – olukord, kus kaebaja õiguste kaitse oleks ilma koheste abinõudeta hiljem oluliselt raskendatud või võimatu (HKMS § 249 lg 1). Kohus peab haldusakti peatamise otsustamisel arvestama ka kahjulike tagajärgede saabumise ohuga. Kohtuotsuse täitmise võimatuseks on ka tagajärg, mida ei ole hiljem mõistlik kõrvaldada (RKHKm 3-3-1-76-04, p 7). Ringkonnakohus nõustub halduskohtuga, et kaebajal on esialgse õiguskaitse vajadus. Vaidlustatud ehitusloaga lubatud hoone ehitamine on veel pooleli. Kui kolmandal isikul on võimalik kohtumenetluse ajal jätkata ehitustöödega, oleks sellega kaasnevate tagajärgede hilisem kõrvaldamine keeruline ja ilmselt ka ebamõistlik. Ringkonnakohus nõustub vastustajaga, et ehitise valmimisel võib tekkida olukord, kus ehitis võib olla küll ebaseaduslik, kuid see siiski võimaldab igapäevast sihtotstarbelist kasutamist. Eelmärgitud arvestades võib kaebaja jaoks soodsa kohtulahendi korral osutuda selle täitmine ja kaebuse eesmärgi reaalne saavutamine võimatuks.
14.Ringkonnakohtu hinnangul ei saa praeguses menetlusetapis pidada kaebust ilmselgelt perspektiivituks. Kaebaja on muuhulgas väitnud, et rajatav hoone ületab varasemat ehitusmahtu enam kui 33% ulatuses ning on tänu korruselisuse suurenemisele oluliselt kõrgem ja paikneb vahetult kaebaja puukuuri kõrval ja kõrvalekalded on ka asukohas. Kolmas isik on küll väitnud, et hoone on ehitatud endise hoone asukohta, kuid ei ole esitanud selgitusi hoone kõrguse ja mahu osas. Ringkonnakohus on seisukohal, et ehitise kavandatav korruselisus võib mõjutada naaberkinnisasja kasutustingimusi ning omada seejuures õiguslikult tähenduslikku mõju naabri subjektiivsetele õigustele. Seetõttu tuleb ehitusloa andmisel hinnata, kas kavandatav kõrgus ja mahu suurenemine riivab naabri õigust kasutada oma kinnisasja tavapärasel viisil.
15.Kaebaja on õigesti rõhutanud tema ehk piirneva kinnisasja omaniku kaasamise olulisust ehitusloa menetluses. Ehitusloa menetlusse peab kaasama vajaduse korral kinnisasjaga piirneva kinnisasja omaniku (EhS § 42 lg 6). Menetlusse tuleb kaasata iga isik, kelle puhul on haldusülesannete hoolsal täitmisel võimalik ette näha, et haldusakt võib piirata tema õigusi. Kaasamise nõude rikkumine on oluline menetlusviga (RKHKo 3-14-52416, p-d 13 ja 14). EhS § 44 p 4 järgi tuleb ehitusloa andmisest keelduda juhul, kui ehitise või ehitamisega kaasneb kinnisasja omanikule püsiv negatiivne mõju, mis on üleliia koormav ja mida ei ole võimalik piisavalt vähendada ega leevendada. Seega ei pea ehitusloa andmiseks olema kaebaja nõusolekut, aga menetluses tuleb kaebaja seisukoht ära kuulata ja tema huve kaaluda. Kaasamisega seotud asjaolusid, nagu ka kaebaja ülejäänud väiteid, tuleb täpsemalt hinnata asja sisulisel lahendamisel.
16.Ei ole põhjust kahelda, et kolmas isik on ehitamiseks teinud küllalt suuri kulutusi, kuid asjas esitatud materjalidest ei nähtu, et esialgse õiguskaitse kohaldamine tooks kolmandale isikule märkimisväärset kahju. Kolmas isik ei ole tõendanud ja ringkonnakohtul ei ole alust ka arvata, et ehitustööde peatamine esialgse õiguskaitse korras võib tekitada kolmandale isikule vajaduse teha täiendavaid töid ja lisakulutusi (nt ehitis konserveerida). Kohtule esitatud fotodelt nähtuvalt on ehitisele paigaldatud katus, uksed ja aknad (dtl 163-165). Vaidlustatud korraldusega on antud luba suvila ehitamiseks, mistõttu ei saa olla vajadust ka ehitise kiireks kasutamiseks. Praeguse vaidluse asjaoludel on esialgse õiguskaitse kohaldamine proportsionaalne.
4
17.Eeltoodust tulenevalt jääb määruskaebus rahuldamata ja halduskohtu 21. juuli 2025. a määrus muutmata.
(allkirjastatud digitaalselt)
5
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonüümitud. Andmed on informatiivsed.