Agrofond OÜ kaebus Maa-ameti 09.03.2022 korralduse nr 1-17/22/537 ja 19.05.2022 vaideotsuse nr 1-17/22/1094 tühistamiseks
Menetlusosalised
Kaebaja Agrofond OÜ, esindajad P.E ja vandeadvokaat Leon Glikman Vastustaja Maa- ja Ruumiamet, esindajad Tiina Oeselg, Margus Forsel ja Kaire Bamberg ning vandeadvokaadid Veikko Puolakainen ja Heili Püümann Kolmandad isikud C. W ja B.H
Vaidlustatud kohtulahend
Tallinna Halduskohtu 21.12.2023 otsus
Menetluse alus ringkonnakohtus
Maa- ja Ruumiameti apellatsioonkaebus
Asja läbivaatamine
Kohtuistung 09.09.2025
RESOLUTSIOON
Rahuldada Maa- ja Ruumiameti apellatsioonkaebus.
2.Tühistada Tallinna Halduskohtu 21.12.2023 otsus ja teha uus otsus, millega jätta Agrofond OÜ kaebus rahuldamata.
Jätta menetluskulud menetlusosaliste endi kanda.
EDASIKAEBAMISE KORD
Otsuse peale võib Riigikohtule esitada kassatsioonkaebuse (halduskohtumenetluse seadustiku (HKMS) § 212 lg 1).
hiljemalt
27.10.2025
Vastuseks esitatud kassatsioonkaebusele võib teine menetlusosaline esitada vastukassatsioonkaebuse 14 päeva jooksul kassatsioonkaebuse vastukassatsioonkaebuse esitajale kättetoimetamisest arvates või ülejäänud kassatsioonitähtaja jooksul, kui see on pikem kui 14 päeva (HKMS § 215 lg 3). Kui kassaator soovib asja arutamist kohtuistungil, tuleb seda kassatsioonkaebuses märkida, vastasel korral eeldatakse, et ta on nõus asja lahendamisega kirjalikus menetluses (HKMS § 213 lg 1 p 5). Sõltumata kohtuistungi soovi märkimisest, võib Riigikohus kassatsioonkaebuse
3-22-1376 läbi vaadata kirjalikus menetluses, kui ta ei pea istungi korraldamist vajalikuks (HKMS § 223 lg 1). Kui menetlusosaline soovib kassatsioonkaebuse esitamiseks saada menetlusabi, tuleb tal Riigikohtule esitada vastavasisuline taotlus. Menetlusabi taotluse esitamine ei peata menetlustähtaja kulgemist (HKMS § 116 lg 5) ning kassatsioonitähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kassatsioonkaebuse (HKMS § 116 lg 6).
ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
1.Maa-amet määras 09.03.2022 korraldusega nr 1-17/22/537 Tartu maakonnas Kambja vallas Pühi külas asuva Pangsepa (katastritunnus 28203:004:0318), Kivi (katastritunnus 28203:004:0043), Vanaotsa (katastritunnus 28301:001:1566), Tagametsa (katastritunnus 28301:001:1567), Keskküla (katastritunnus 28203:004:0325) ja Elva metskond 192 (katastritunnus 28201:001:0078) katastriüksuste vahelised piiripunktid ning muutis Keskküla, Pangsepa, Kivi ja Elva metskond 192 katastriüksuste andmeid. Muudatuste tulemusel on Kivi katastriüksuse pindala 10,08 ha, mis on 1,01 ha väiksem kui enne muudatusi. Korralduse põhjenduste kohaselt tekkis 2020. a mais Keskküla katastriüksuse jagamiseks tehtud mõõdistustööde käigus vajadus teha kindlaks piirid jagamisel moodustatavate Vanaotsa ja Tagametsa katastriüksuste ning varem maakatastris registreeritud Keskküla, Kivi ja Elva metskond 192 katastriüksuste vahel. Mõõdistuste ja varem maakatastris registreeritud mõõdistusandmete analüüsi tulemusel selgus, et 1998. a novembris mõõdistatud ja 11.12.2001 maakatastris registreeritud Kivi katastriüksuse mõõdistamisel ei olnud arvestatud varem, 1995. a novembris mõõdistatud ja 04.01.1996 maakatastris registreeritud Keskküla katastriüksuse alusandmeid ja maastikult leitud piirimärke. Kivi katastriüksuse plaanil ei olnud naaberkatastriüksusi kujutatud. Selle tulemusel kattusid külgnevate katastriüksuste piiriandmed ligikaudu 45 m ulatuses. Maamõõtja esitas 01.06.2020 asjasse puutuvate kinnistute omanikele, sh Kivi kinnisasja omanikule KPle, kutse 08.06.2020 toimuvale piiride kindlakstegemisele ja kättenäitamisele. KP ei ilmunud maakorraldusliku toimingu juurde ja kinnistusraamatu andmetel võõrandas Kivi kinnistu 09.06.2020 Agrofond OÜ-le. 17.06.2020 toimunud teistkordsel piiride kindlakstegemise toimingul osalesid Keskküla kinnisasja omanik B.H ja Agrofond OÜ esindaja P.E. Viimane keeldus piiriprotokolli allkirjastamisest ja esitas maakorralduse läbiviijale 29.06.2020 vastuväite, et ei nõustu piiride kindlakstegemisest tuleneva katastriüksuse pindala vähenemisega. Maa-amet tegi maakorralduse läbiviija esitatud andmete kontrollimiseks 01.09.2020 ja 03.09.2020 välimõõdistuse, mille tulemused ühtisid maamõõtja mõõtmistulemustega. Keskküla ja Kivi kinnistute omanikud kutsuti täiendavale piiride kindlaksmääramisele 19.03.2021, kuid mõlemad keeldusid sellest. Maa-amet selgitas 15.07.2021 kirjas Agrofond OÜ-le piiride kindlakstegemise vajadust ja maamõõtja poolt katastripidajale esitatud piiride kindlakstegemise tulemust ning palus maaomaniku seisukohta. Agrofond OÜ teatas 16.18.2021, et jääb varasema seisukoha juurde ega nõustu kinnisasja pindala vähenemisega. Kui riik tegi varem mõõtmisel vea, siis tuleb kahju maaomanikule hüvitada. Kuna Kivi kinnisasja omanik ei nõustunud piiride kindlakstegemise tulemusega, otsustab piiri asukoha katastripidaja kooskõlas maakorraldusseaduse (MaaKS) ja maakatastriseadusega (MaaKatS).
2(9)
3-22-1376 Maakatastris registreeritud andmed Kivi kinnistu pindala kohta ei saa olla Agrofond OÜ-le kahju tekkimise aluseks, sest puudub tema subjektiivsete õiguste rikkumine. Maakatastri andmetel ei ole õiguslikku tähendust, nende õigsust ei eeldata ja nendele tuginedes ei ole võimalik kinnisasja heauskselt omandada (Riigikohtu 12.06.2012 otsus nr 3-2-1-67-12, p 23). Tähtis on kinnisasja tegelik pindala, sest omandiõiguse ese on maatükk looduses, mitte pindalaühikud (vt ka Riigikohtu 05.12.2012 otsus nr 3-2-1-143-12). MaaKS §-s 15 sätestatud piiride kindlakstegemine on lihtne maakorraldustoiming, mille suhtes ei kohaldu asjaõigusseaduses (AÕS) sätestatud omandiõiguse üleandmise regulatsioon. Omandi üleandmine eeldab konkreetse, määratletud objekti üleandmist. Piiride kindlakstegemise puhul ei ole omandi ulatus enne toimingu tegemist teada, mistõttu ei ole võimalik hinnata, kas ja millises ulatuses maad ühe kinnisasja koosseisust teise üle antakse. MaaKS § 15 alusel tehakse kindlaks kinnisasjade vahelise piiri tegelik asukoht, kui kinnisasja omanikud ei saavuta piiri asukoha osas kokkulepet. Piiride kindlakstegemise kui maakorraldustoimingu puhul ei lähtuta kinnisasja väärtusest ja seda reguleerivatest õigusaktidest ei tulene, et kinnisasja omanikel oleks õigus nõuda rahalist hüvitist, tulenevalt pindala muutusest. Selle haldusmenetluse käigus ei toimu omandiosa võõrandamist, vaid omandi ruumilise ulatuse täpsustamine.
2.Agrofond OÜ esitas vaide, mille Maa-amet jättis 19.05.2022 vaideotsusega nr 117/22/1094 rahuldamata.
3.Agrofond OÜ esitas Tallinna Halduskohtule kaebuse tühistada Maa-ameti 09.03.2022 korraldus ja 19.05.2022 vaideotsus. Kui kohus peab MaaKatS §-i 211 asjakohaseks normiks, siis tuleb see jätta kohaldamata vastuolu tõttu PS-ga. Kaebaja omandas 09.06.2020 notariaalse lepingu alusel 40 000 euro eest Kivi kinnistu suurusega 11,09 ha. Sama suure kinnistu omandasid eelmised omanikud riigilt. Piiride kindlakstegemise tulemusel vähenes kaebaja kinnistu pindala 1,01 ha võrra, mis moodustab 9,11% kinnistu suurusest. Kaebajalt võeti ära reaalne looduses eksisteerinud maatükk, mida ta haris ja kasutas oma ettevõtluses. See on omandi faktiline sundvõõrandamine, mis ei ole kompensatsiooni maksmiseta õiguspärane. Kaebaja omandiõiguse seisukohast ei ole vahet, kas riik sundvõõrandas maa või seadis piirid ümber nii, et selle maa saab endale naaber. Oluline on, et kaebaja omand (ja maa väärtus) vähenes. Vastustaja seisukoht, et riiklikesse registritesse kantud kinnistu pindala ei oma tähendust, ei arvesta reaalsusega. Sel juhul tekib küsimus, mis mõte on üldse maakatastris ja kinnistusraamatus kinnisasja pindala väljatoomisel. Isegi kui need andmed on informatiivsed, peab igaüks saama riiklikku registrit usaldada. Näiteks müügilepingute sõlmimisel, maa maksustamisel, kinnisvara turuväärtuse määramisel jms toimingute tegemisel võetakse arvutuste aluseks pindala ehk maa suurus. Riigivastutuse seaduse (RVastS) § 16 alusel kuulub hüvitamisele ka õiguspärase haldusaktiga tekitatud kahju. Kuna vastustaja jättis hüvitise küsimuse vaidlustatud haldusaktis lahendamata, on see õigusvastane.
4.Maa-amet palus jätta kaebus rahuldamata, jäädes vaidlustatud haldusaktide põhjenduste juurde. Vaidlustatud haldusaktid on õiguspärased. Kaebaja omandit ei ole sundvõõrandatud, vaid kindlaks tehti tema omandi füüsiline ulatus. Vaidlusalune maatükk ei ole kunagi olnud kaebaja (või tema õiguseellaste) omandis, vaid on kuulunud naaberkinnisasja (Keskküla) koosseisu, sest Keskküla kinnisasi mõõdistati ja kanti katastrisse varem kui Kivi kinnisasi. Kõrvuti asuvatel katastriüksustel on alati ühine piir. Mõõtmise ebatäpsuse tõttu kajastas maakataster Kivi katastriüksuse piiriandmeid valesti, kuid neil andmetel ei ole õigustloovat tähendust ja nende õigsust ei eeldata. Vastustaja ei ole õiguslikult ega faktiliselt kaebaja kinnistu pindala vähendanud. Seega ei riku vaidlustatud korraldus kaebaja omandiõigust (vt 3(9)
3-22-1376 ka Riigikohtu 24.03.2021 otsus nr 3-18-687). Maakatastri andmete tõttu võis kaebajal tekkida ebaõige ettekujutus oma kinnisomandi piiridest, kuid seda ei saa võrdsustada omandi sundvõõrandamisega. Maa-amet ei pidanud ega saanudki lahendada kompensatsiooni määramist, sest MaaKS § 15 alusel lihtsate maakorraldustoimingute tegemisel ei ole seda ette nähtud. Vastustaja on seda vaidlustatud haldusaktides selgitanud. Kaebajal ei saa olla riigi vastu kahjunõuet, mis tuleneks vastustaja tehtud maakorraldustoimingust ja vaidlustatud haldusaktidest.
5.Halduskohtu 28.06.2022 määrusega kolmandate isikutena menetlusse kaasatud Eesti Vabariik (Riigimetsa Majandamise Keskuse kaudu), C. W ja B.H ei esitanud kirjalikku seisukohta.
6.Tallinna Halduskohus rahuldas 21.12.2023 otsusega kaebuse, tühistas Maa-ameti 09.03.2022 korralduse ja 19.05.2022 vaideotsuse ning mõistis vastustajalt välja kaebaja menetluskulud 4014 eurot. Kaebaja ei väida, et vastustaja otsus määrata piiri uus asukoht on täielikult õigusvastane. Kuigi kohtule jääb arusaamatuks katastriüksuse varasema ja ebatäpsema piiri määramise kriitikavaba eelistamine hilisemale ja oluliselt täpsemale maamõõdistamise tulemusele, on see üks võimalik lahendus ja vastustaja on seda ka põhjendanud. Kuna selle tulemusel on kaebaja omandiõiguse ulatus oluliselt vähenenud, on tegemist RVastS §-s 16 nimetatud olukorraga. Vastustajal on õigus, et maakatastri andmetel ei ole õigustloovat tähendust, kuid sellest ei järeldu, et neil andmetel puudub igasugune õiguslik tähendus omandi ulatuse määratlemisel. Katastriandmetega fikseeritakse kinnistute piirid ja vaidluse korral tuginetakse neile, s.o omandi piiritlemise mõistes on kinnisasjade käibe usaldusväärsus üles ehitatud katastriandmete usaldusväärsusele ja sellele, et neid andmeid ja piirimärke arvestades saab omanik teostada oma omandiõigust. Seepärast sai ka kaebaja omandiõiguse teostamisel arvestada maakatastrisse kantud andmetega, sh kinnisasja piiridega. Need andmed olid ka näiteks maamaksu arvestamise aluseks. Kinnisasja piiride muutmisel peab kaebaja kohandama oma kinnisasja reaalse kasutuse uutele katastriandmetele vastavaks. Vaidlustatud haldusaktiga muudeti katastriandmeid, kuna maakorraldustoimingute käigus ilmnes, et senised andmed ei olnud korrektsed ja piirnevate kinnistute ulatus oli osaliselt kattuv. Kaebaja katastriüksuse seniseid piire muudeti maakatastris nii, et selle katastriüksuse suurus vähenes oluliselt. Sellega vähenes faktiliselt ka kaebaja omandi ulatus. Sisuliselt on tegemist kaebaja omandi de facto võõrandamisega. Kinnistu suuruse vähenemine oli selgelt suurem kui looduses toimuva mõõdistuse võimalik ebatäpsus, mis on paratamatu ja mida maaomanikul tuleb taluda. Talumiskohustuse üldised piirid on määratletud keskkonnaministri 14.08.2018 määruse nr 30 „Katastriüksuse moodustamise korra“ §-s 17 (nõuded piiri mõõdistamisele). Siinses asjas ei ole neid nõudeid järgitud ja seetõttu tuli vastustajal enne kaebaja kinnistu 1,01 ha suuruse osa faktilist võõrandamist otsustada ka selle kompenseerimine, lähtudes kaebaja taotlusest. Pole tähtsust, et varasemast mõõdistamisest on möödunud üle 20 aasta ja kahju hüvitamisel ei saa enam tugineda selle mõõdistamise õigusvastasusele. Kaebaja kahjunõude aluseks on vaidlustatud haldusakt, milles toodud mõõtmistulemusi ei ole kaebaja otseselt kahtluse alla seadnud. Kaebaja on leidnud, et haldusorgani õiguspärase tegevuse tulemusel on talle tekitatud RVastS § 16 alusel hüvitamisele kuuluv kahju. Vastustaja on jätnud vaidlustatud haldusaktis selle taotluse rahuldamata. RVastS § 16 lg 1 alusel võib isik nõuda õiguspärase, kuid tema põhiõigusi või -vabadusi erakordselt piirava haldusakti või halduse toiminguga tekitatud varalise kahju hüvitamist õiglases ulatuses. Kivi kinnisasja vähendamist 9,11% võrra ei saa pidada selliseks
4(9)
3-22-1376 muudatuseks, mida kaebaja peab taluma. Puuduvad RVastS § 16 lg-s 2 toodud alused, mis välistaks kaebaja õiguse nõuda hüvitist. Kokkuvõttes on toimunud kaebaja omandi võõrandamine tema nõusolekuta, kuid selle eest ei ole talle tagatud PS § 32 lg-s 2 sätestatud õiglast ja kohest hüvitist. Kuigi siinses asjas ei läinud kaebaja faktilises kasutuses ja valduses olnud omandiosa üle avalikule võimule, on kinnisasja võõrandamise vastu olemas avalik huvi – tagada maakatastri andmete õigsus ja maaomandi piiride selgus. Kuigi MaaKatS hüvitamise korda otseselt ei reguleeri, ei saa siinse vaidluse asjaoludel väita, et see kord üldse puuduks. MaaKatS § 211 lg 2 teises lauses toodut saab tõlgendada nii, et sellega ei reguleerita ega välistata õiguspärase haldusaktiga tekitatud kahju hüvitamist. Kahjunõude saab esitada RVastS § 16 alusel, mida kaebaja on ka teinud. Asjaolu, et vastustaja ei lahendanud seda nõuet koos katastriüksuse suuruse vähendamise otsusega, on vastuolus nii PS §-s 14 toodud põhiõiguste tõhusa õiguskaitse tagamise kohustusega kui ka haldusmenetluse seaduse (HMS) § 4 lg-s 2 toodud kaalutlusõiguse ja § 5 lg-st 2 tuleneva haldusmenetluse efektiivsuse põhimõttega. Kuna vastustaja jättis hüvitise määramise küsimuse vaidlustatud haldusaktides lahendamata, on need õigusvastased ja tuleb tühistada. MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD APELLATSIOONIMENETLUSES
7.Maa-amet (alates 01.01.2025 Maa- ja Ruumiamet) palub apellatsioonkaebuses tühistada halduskohtu otsus ja teha uus otsus, millega jätta kaebus rahuldamata. Halduskohus on sisustanud katastrimõõdistamise olemust ja õiguslikku tähendust vääralt ja vastuolus Riigikohtu praktikaga. Katastriüksuse mõõdistamise eesmärk nii katastriüksuse moodustamisel kui ka piiride kindlakstegemisel on katastriüksuse piiritlemine looduses. Katastrikaart peab kajastama andmeid võimalikult täpselt, kuid kaardile kantud koordinaadid ja pindalaandmed ei saa omada prioriteeti katastriüksuse tegelike, looduses määratud piiride ja pindala ees. Piiride kindlakstegemise maakorraldustoimingu eesmärk on tuvastada katastriüksuste vaheline piir kui faktiline asjaolu. Sellega ei muudeta üldjuhul piiri looduses ega seega kinnisomandi füüsilist ulatust. Ka vaidlustatud haldusaktide tulemusel ei ole muutunud kaebajale kuuluva Kivi kinnisasja piir või pindala, vaid üksnes seda kajastavad andmed maakatastris. Kinnisomandi esemeks on piiritletud maatükk looduses, mitte katastrikanne. Halduskohus on alusetult tuvastanud, nagu oleks kaebaja vallanud heauskselt omanikuna suuremat osa põllumaast, kui oli tema kinnisasja tegelik ulatus looduses. Selline väide on tõendamata ja lisaks õiguslikult asjasse puutumatu, kuna ajaliselt varem Keskküla kinnisasja osana mõõdistatud ja kinnistatud maa-ala ei saanud olla Kivi kinnisasja erastamise esemeks ega minna 20 aastat hiljem kinnistu omandamisel kaebaja omandisse. Kui kaebaja eeldas, et ta omandas füüsiliselt suurema kinnistu, oleks ta pidanud esitama hoopis tsiviilõigusliku nõude Kivi kinnistu endise omaniku vastu, kes oli kinnistu müügi hetkel teadlik selle piiride kindlakstegemise vajadusest ning oli kutsutud piiride kindlakstegemisele ja kättenäitamisele, kuid jättis toimingul osalemata ega avaldanud kaebajale lepingu sõlmimisel neid asjaolusid. Kaebajalt ei ole füüsilist maa-ala kui kinnisomandi eset formaalselt ega faktiliselt sundvõõrandatud. Üksnes andmete täpsustamine maakatastris ei too riigile kaasa kohustust maksta kaebajale hüvitist. Arvestades maakatastri dünaamilist olemust, võiks see seisukoht tekitada riigile rahalise kohustuse praktiliselt iga piiride täpsustamise toimingu järel, mis oleks aga vastuolus piiride täpsustamise sisu ja eesmärgiga. Kehtivast õigusest ei tulene sellist hüvitamiskohustust.
8.Agrofond OÜ palub jätta apellatsioonkaebus rahuldamata, jäädes varasemate seisukohtade juurde.
5(9)
3-22-1376 Halduskohtu lahend arendab edasi kohtupraktikat ja tõhustab isikute põhiõiguste kaitset. Vastustaja seisukoht, et looduses piire ei muudetud, vaid kõrvaldati ebatäpsus katastriandmetes, on formalistlik. Kaebaja kinnistu suurust vähendati ka looduses ja näiteks kinnistu müümisel peab kaebaja arvestama, et kinnistu pindala on väiksem. Tõele ei vasta väide, et piiri asukoht oli teadmata ja piiri justkui ei eksisteerinud. Alates maa erastamisest on Kivi kinnisasja faktiliselt kasutatud 11,09 ha ulatuses. Praegu on Kivi kinnisasjale seatud hüpoteek laenu tagatiseks ning tagatisvara turuväärtus on määratud, võttes aluseks kinnistu suuruse 11,09 ha. Seega vaidluse esemeks saab olla vaid õiguslik hinnang, kas reaalses elus toimunud kinnistuosa äralõikamine on omandiõiguse riive, mis tuleb kaebajale hüvitada. Halduskohus leidis õigesti, et sisuliselt on toimunud kaebaja omandi võõrandamine ilma kohase hüvitiseta. Kaebaja on põllumajandusettevõtja, kes ei saa kinnistust ära lõigatud osal teostada omandiõigust ja teenida ettevõtlusest tulu. Riik tegutses vaidlustatud haldusakte andes avalikes huvides. Halduskohtu seisukoht on kooskõlas Euroopa Inimõiguste Kohtu praktikaga.
9.Tallinna Ringkonnakohus kõrvaldas 14.02.2024 määrusega menetlusest kolmanda isikuna kaasatud Eesti Vabariigi. C. W ja B.H ei esitanud kirjalikke seisukohti.
RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED
10.Maa- ja Ruumiameti apellatsioonkaebus on põhjendatud ning tuleb rahuldada. Ringkonnakohus tühistab halduskohtu otsuse ja teeb uue otsuse, millega jätab Agrofond OÜ kaebuse rahuldamata. Vaidlustatud haldusaktidel ei ole puudusi, mille tõttu tuleks need tühistada. Kuna vastustaja ei ole Keskküla ja Kivi kinnisasjade vahelise piiri kindlakstegemise käigus kaebaja omandit sundvõõrandanud, ei pidanud ta vaidlustatud haldusaktidega otsustama kaebajale hüvitise määramist.
11.Kaebaja kinnitas ringkonnakohtu 09.09.2025 istungil, et ei vaidlusta 09.03.2022 korralduse nr 1-17/22/537 ja 19.05.2022 vaideotsuse nr 1-17/22/1094 järeldusi, mis puudutavad Keskküla ja Kivi kinnisasjade vaheliste piiripunktide asukoha määramist ning nende andmete maakatastrisse kandmist. Seega ei sea kaebaja apellatsioonimenetluses kahtluse alla, et vaidlustatud korraldustega on kaebaja omandis oleva Kivi kinnisasja piir tehtud kindlaks õigesti, mille tulemusel on selle kinnisasja pindala varem maakatastrisse märgitud 11,09 ha asemel 10,08 ha. Kaebaja peab vaidlustatud haldusakte õigusvastaseks põhjusel, et nendega on osa kaebaja omandist – 1,01 ha – faktiliselt sundvõõrandatud, kuid kaebajale ei ole määratud selle eest õiglast ja kohest hüvitist. Seega põhineb kaebaja nõue PS § 32 lg-l 1.
12.MaaKS § 15 lg 1 kohaselt teeb kinnisasjade vahelise piiri asukoha kindlaks maakorralduse läbiviija, kui selleks on vajadus või kinnisasja omanik seda taotleb. MaaKS 15 lg 3 sätestab, et maakorralduse läbiviija teeb piiri asukoha kindlaks kinnistusraamatus, maakatastris, arhiivis või asjakohases registris leiduvate andmete ning piirimärkide alusel. Kui eelnimetatud andmete alusel ei ole võimalik piiri asukohta kindlaks teha, määrab maakorralduse läbiviija selle AÕS § 129 lg-te 2 ja 3 kohaselt (st võttes esmajärjekorras aluseks valduse ulatuse). MaaKS § 15 lg 5 sätestab, et kui kinnisasja omanikud ei saavuta kokkulepet piiri asukohas, otsustab kinnisasja piiri asukoha maakatastri pidaja maakorralduse läbiviija esitatud piiri kindlakstegemise ja katastrimõõdistamise dokumentide alusel. MaaKatS § 17 lg 10 näeb ette, et MaaKS §-s 15 sätestatud kinnisasja piiri kindlakstegemise korral määrab katastripidaja katastriüksuse andmed MaaKatS § 16 lg 7 alusel. MaaKatS § 16 lg 7 kohaselt moodustab katastripidaja katastriüksuse esitatud mõõdistamisandmete ja olemasolevate katastriandmete alusel ning määrab selle pindala piiripunktide andmete alusel, kõlvikud kõlvikukaardi andmete alusel ja maa maksustamishinna maa väärtuse kaardi andmete alusel. MaaKatS § 16 lg 8 alusel on katastripidajal õigus uute mõõdistamisandmete 6(9)
3-22-1376 alusel otsustada kõikide puudutatud katastriüksuste piiripunktide andmete muutmine, määrata piiripunktide andmete alusel puudutatud katastriüksuste pindala, kõlvikukaardi andmete alusel kõlvikud ja maa väärtuse kaardi andmete alusel maa maksustamishind. Puudutatud katastriüksuste andmete muutmise otsustamisel tuleb arvestada katastriüksuse alusandmete kvaliteeti ja muid tähtsust omavaid asjaolusid.
13.Asja materjalide kohaselt selgus 2020. a-l Keskküla kinnisasja jagamise menetluses, et õigusvastaselt võõrandatud maa tagastamise käigus 1995. a-l mõõdistatud ja 1996. a-l maakatastris registreeritud Keskküla katastriüksuse piiri ning maa ostueesõigusega erastamise käigus 1998. a-l mõõdistatud ja 2001. a-l maakatastris registreeritud Kivi katastriüksuse vahelise piiri andmed kattusid ca 45 m ulatuses. Seega oli vaja kindlaks teha piiri tegelik asukoht. Siinses asjas otsustas piiri asukoha vastustaja kui maakatastri pidaja MaaKS § 15 lg 5 alusel.
14.Vastustaja lähtus piiri kindlakstegemisel asjaolust, et Kivi katastriüksuse mõõdistamisel tehti vigu, sest ei arvestatud varem mõõdistatud Keskküla katastriüksuse alusandmeid ja maastikul olevaid piirimärke (vt täpsemalt 09.03.2022 korralduse p 3). Keskküla katastriüksuse piiri asukoht tähistati 1995. a-l toimunud mõõdistamise käigus piirimärkidega looduses ning need piiripunktid näidati maaomanikele ja piirinaabritele kätte. Mõõdistatud Keskküla katastriüksus registreeriti 04.01.1996 maakatastris ja tagastati õigustatud subjektile looduses märgitud piirides. Hiljem Kivi katastriüksuse moodustamisel ei arvestatud Keskküla katastriüksuse mõõdistamise tulemusega ning Kivi katastriüksuse piir märgiti kaardil vales asukohas. Vastustaja on kirjeldanud Keskküla ja Kivi kinnisasjade vaheliste piiripunktide asukohti looduses, sh selgitanud osade Keskküla katastriüksuse mõõdistamisel maastikule paigaldatud piiritähiste hilisemat hävimist ja maaharimist kui selle tõenäolist põhjust. Vastustaja on selgitanud, et Keskküla katastriüksuse mõõdistamisel koostatud materjalide põhjal oli suures osas siiski võimalik taastada 1995. a-l mõõdistatud ja maastikule märgitud piirid, mis olid ka omanikule ja piirinaabritele kätte näidatud. Seepärast võttis vastustaja Keskküla ja Kivi kinnisasjade vahelise piiri asukoha kindlakstegemisel aluseks eeskätt Keskküla katastriüksuse mõõdistamise tulemused, mis olid varasemad ja usaldusväärsemad. Piiri tegelikku asukohta arvestades korrigeeris vastustaja maakatastris ka Kivi kinnisasja pindala. Nagu eespool märgitud, ei vaidlusta kaebaja apellatsioonimenetluses oma kinnisasja piiri faktilist asukohta looduses ega selle kohta maakatastrisse kantud andmeid.
15.Ringkonnakohus ei nõustu kaebaja ja halduskohtuga, et Keskküla ja Kivi kinnisasjade vahelise piiri kindlakstegemise tulemusel on kaebaja omand de facto sundvõõrandatud, kuna varasema 11,09 ha asemel on maakatastris Kivi katastriüksuse pindala 10,08 ha. MaaKS § 15 alusel piiri kindlakstegemise sisu on tegelikkusele vastavate piirisuhete tuvastamine looduses (s.o faktilise asjaolu tuvastamine) ja selle kandmine kaardile, kuid selle käigus ei toimu kinnisomandi käsutamist AÕS-i tähenduses. MaaKS § 15 kohaldub olukorras, kus piiri täpne asukoht ei ole teada, kuid see tuleb objektiivselt välja selgitada (vt ka Riigikohtu 12.06.2012 otsus nr 3-2-1-67-12, p-d 23–25; 08.02.2012 otsus nr 3-2-1-156-11, p 31; MaaKS § 2 lg 5; kinnistusraamatuseaduse § 13 lg 2).
16.Nagu ringkonnakohus eespool selgitas, tehti 1998. a-l Kivi katastriüksuse mõõdistamisel vigu ja need ebaõiged andmed kanti 2001. a-l maakatastrisse. See aga, et Kivi kinnisasja piiride ja pindala kohta olid maakatastrisse kantud ebaõiged andmed, ei muutnud selle maatüki tegelikke omadusi, sh selle pindala. Arvestades Keskküla ja Kivi kinnisasjade vahelise piiri tegelikku asukohta looduses ning asjaolu, et Keskküla katastriüksus moodustati ja kinnistati ajaliselt varem ning tagastati õigustatud subjektile 1995. a-l mõõdistatud piirides, ei ole vaidlusalune 1,01 ha maad kunagi kuulunud kaebajale (või tema õiguseellasele), vaid see olnud Keskküla kinnistu moodustamisest alates selle koosseisus. See tähendab, et kuigi 1998. a-l mõõdistatud Kivi katastriüksuse piiri asukoht määrati kaardil osaliselt Keskküla 7(9)
3-22-1376 kinnistule ja Kivi katastriüksuse pindala andmed kanti sellisel kujul ka maakatastrisse, ei saanud kaebaja õiguseellasel tekkida omandit vaidlusalusele 1,01 ha suurusele maa-alale, sest tegemist oli Keskküla kinnisasja osaga. Seega ei saanud Kivi kinnistu varasem omanik seda 2020. a-l ka kaebajale võõrandada ja kaebaja seda omandada. Maakatastri piiri- ja pindalaandmetel ei ole omandiõiguse tekkimise seisukohalt õiguslikku tähendust (vt ka Riigikohtu 12.06.2012 otsus nr 3-2-1-67-12, p 20; 24.03.2021 otsus nr 3-18-687, p 14).
17.Omandiõigust kõnealusele 1,01 ha suurusele maatükile ei saanud kaebajale tekkida ka asjaolust, et väidetavalt on ta seda maatükki vallanud. Vastustaja on 09.03.2022 korralduses selgitanud, et kuna menetluse käigus tuvastati, et Kivi katastriüksuse mõõdistanud maamõõtja on piiri asukoha määramisel eksinud, kuid MaaKS § 15 lg-s 3 toodud andmete ja dokumentide põhjal on võimalik kinnisasjade vaheline piir kindlaks teha, siis puudub vajadus teha piiri kindlaks AÕS § 129 lg-te 2 ja 3 alusel, s.o eelkõige võttes aluseks valduse ulatuse. Seda, et piiri kindlakstegemine muude andmete ja dokumentide põhjal oli võimalik, ei ole kaebaja vaidlustanud. Pealegi kinnitas kaebaja ringkonnakohtu istungil, et Keskküla ja Kivi kinnisasju hariti ühiselt ühe suure põllumaana ning faktiliselt haris põldu aastaid Keskküla kinnistu omanik B.H (vt helisalvestis alates 00:36:26). Seega ei ole ka sisuliselt alust väita, et vaidlusalune 1,01 ha suurune ala on olnud ajalooliselt või ka vaidlustatud haldusaktide andmise ajal üksnes kaebaja (või tema õiguseellase) valduses.
18.Kokkuvõttes ei ole alust väita, et kaebajalt oleks 09.03.2022 korraldusega piiride kindlakstegemise tulemusel faktiliselt sundvõõrandatud 1,01 ha maad, mis PS § 32 lg 1 kohaselt saanuks toimuda vaid kohese ja õiglase hüvitise eest.
19.Ringkonnakohus rõhutab, et kuigi maakatastrisse kantud piiriandmetel ei ole omandiõiguse tekkimise ja ulatuse seisukohalt õigustloovat tähendust, peavad maakatastrisse kantud piiriandmed siiski olema õiged. Sellistele andmete tuginetakse sageli kinnisasjade ostu-müügi tehingutes, nagu tegi ka kaebaja Kivi kinnisasja soetades. Kaebaja on õigesti välja toonud, et maakatastris kajastatud piiride alusel arvutatud kinnisasja pindala andmetele tugineb ka avalik võim, nt on see maamaksu määramise aluseks. Ebaõigete maakatastri andmete tõttu võib tekkida kahju isikutele, kes nende andmete õigsust eeldades neile tuginevad. Selline maakatastri andmete usaldamisest põhjustatud võimalik kahju ei ole aga siinse vaidluse esemeks, nagu kaebaja kinnitas ringkonnakohtu 09.09.2025 istungil.
20.Kui kõrgema astme kohus muudab alama astme kohtu lahendit või teeb lahendi asja uueks arutamiseks saatmata, muudab ta menetluskulude jaotust (HKMS § 109 lg 4). Menetluskulud kannab pool, kelle kahjuks otsus tehti (HKMS § 108 lg 1). Menetluskulude vastaspoolelt väljamõistmise eelduseks on menetluskulude nimekirja ja kuludokumentide esitamine (HKMS § 109 lg-d 1 ja 11). Välja mõistetakse üksnes vajalikud ja põhjendatud menetluskulud (HKMS § 109 lg 6).
21.Ringkonnakohus teeb otsuse kaebaja kahjuks. Seega jäävad kaebaja menetluskulud (riigilõiv ja õigusabikulud) haldus- ja ringkonnakohtus tema enda kanda. Vastustaja palub kaebajalt välja mõista oma õigusabikulud (halduskohtus 2340 + 360 eurot ja ringkonnakohtus 4137 eurot, mille kohta on esitatud arved, vt dtl 227, 242 ja 440). Pikaajalise kohtupraktika järgi võib haldusorgan kasutada kohtumenetluses lepingulist esindajat, kuid neid õigusabikulusid ei ole alust jätta kaebaja kanda, kui vaidlus ei välju haldusorgani põhitegevuse raamidest. Sellises olukorras eeldatakse, et haldusorgani kulud õigusabile ei olnud vältimatult vajalikud. Piiride kindlakstegemine MaaKS § 15 alusel on Maa- ja Ruumiameti seadusest tulenev ja olemuslik ülesanne. Praegune vaidlus keskendus piiride kindlakstegemisel tekkivatele küsimustele, millega vastustaja tegeles juba haldusmenetluses, ega ole menetluslikult keerukas. Seega jäävad vastustaja menetluskulud samuti tema enda kanda. 8(9)
3-22-1376
(allkirjastatud digitaalselt)
9(9)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonüümitud. Andmed on informatiivsed.