Laitse Star OÜ kaebus Saue Vallavalitsuse 03.01.2025 ettekirjutuse nr 6-1/3/2024-6 osaliseks tühistamiseks ja 07.02.2025 kirjaga nr 14-13/1454-1 vaide tagastamise õigusvastasuse tuvastamiseks
Menetlusosalised ja nende esindajad
Kaebaja - Laitse Star OÜ, esindaja Sulo Muldia Vastustaja - Saue vald, esindaja Anni Lehtmaa
Asja läbivaatamine
Kirjalik menetlus
RESOLUTSIOON
1.Rahuldada kaebus osaliselt. Tuvastada Saue Vallavalitsuse 07.02.2025 kirjaga nr 1413/1454-1 tagastatud vaide õigusvastasus. Muus osas jätta kaebus rahuldamata.
2.Mõista Saue vallalt välja Laitse Star OÜ kasuks menetluskulu 10 eurot.
EDASIKAEBAMISE KORD
Kohtuotsuse peale on õigus esitada apellatsioonkaebus Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul kohtuotsuse avalikult teatavaks tegemisest arvates. Viimane päev apellatsioonkaebuse esitamiseks on 06.10.2025.Vastuseks teise menetlusosalise poolt esitatud apellatsioonkaebusele võib esitada vastuapellatsioonkaebuse 14 päeva jooksul apellatsioonkaebuse menetlusosalisele kättetoimetamisest arvates või ülejäänud apellatsioonitähtaja jooksul, kui see on pikem kui 14 päeva (HKMS § 184). HKMS § 52 lg 1 järgi tuleb kohtule esitatavad avaldused sõnastada võimalikult selgelt ja lühidalt. Kui apellant soovib apellatsioonkaebuse arutamist kohtuistungil, tuleb tal seda apellatsioonkaebuses märkida, vastasel korral eeldatakse, et ta on nõus asja lahendamisega kirjalikus menetluses (HKMS § 182 lg 1 p 9). Kui menetlusosaline soovib apellatsioonkaebuse esitamiseks saada menetlusabi, tuleb tal esitada ringkonnakohtule vastavasisuline taotlus. Menetlusabi taotluse esitamine ei peata menetlustähtaja kulgemist (HKMS § 116 lg 5) ning apellatsioonitähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama apellatsioonkaebuse (HKMS § 116 lg 6).
1.Laitse Star OÜ-le kuulub alates 14.08.2015 Saue vallas Laitse külas Lossi tee 9 asuv korteriomand (kinnistusregistriosa nr 11947202), mille koosseisus on eriomandi esemena
1
mitteeluruum nr M1 üldpinnaga 925,70 m2. Eriomandi ese ja sisu tuleneb 17.01.2007 eriomandi kokkuleppest ja selle lisaks olevast hoonejaotusplaanist.
2.Saue Vallavalitsus tegi 03.01.2025 Laitse Star OÜ-le ettekirjutuse nr 6-1/3/2024-6, millega kohustas adressaati Laitse külas, Lossi tee 9 kinnistul (katastritunnus 29701:001:0083) asuva mõisahoone (EHR kood 116047352) korteriomandis M1 (hoonejaotusplaanil osas 1-S11) toimunud ebaseadusliku laiendamise ja ümberehitustööde seadustamiseks tagama ehitusloa olemasolu või taastama 2007. aasta korteriomandi kinnistamise juurde esitatud hoonejaotusplaanil näidatud olukord (osas 1-S11). Saue vallas, Laitse külas, Lossi tee 9 (katastritunnus 29701:001:0083) paikneb ehitisregistri andmetel mõisahoone (ehitisregistri kood 116047352), mille korteriomandit M1 on ebaseaduslikult laiendatud ja ümberehitatud. Kinnistusraamatu andmetel kuulub Lossi tee 9 korteriomand M1 adressaadile alates 23.07.2015. 07.10.2024 on registreeritud Saue valla dokumendihaldussüsteemis Amphora (nr 6-4/3701-4) Saue vald, Laitse küla, Lossi tee 9 // Laitse loss korteriühistu (registrikood 80494559) teavitus, et adressaat on ebaseaduslikult kinni ehitanud mõisahoone läänepoolses osas asuva katusealuse (hoonejaotusplaanil märgitud 1-S11), mis kuulub korteriomandi M1 koosseisu. Korteriühistu esindajalt saadud info kohaselt puudus adressaadil ehitustööde teostamiseks teiste korteriomanike nõusolek. Kirjalike nõusolekute olemasolu ei ole tõendanud ka adressaat. Saue Vallavalitsus teostas paikvaatluse 29.10.2024 (protokoll nr 6-1/3/2024-1), mille käigus tuvastas, et katusealune on suletud puitlaastplaatidega. Lisaks on osa katusealusest juba 2018. aastal (tugineb adressaadi ja korteriühistu esindaja esitatud andmetele) kinni ehitatud ning selles paikneb tualett. Seega on toimunud hoone laiendamine ning ümberehitatud on korteriomandi tehnosüsteeme. Ehitusluba hoone laiendamiseks ja ümberehitamiseks vastavalt ehitisregistri andmetele väljastatud ei ole. 2013. aastal on ehitisregistri andmetel hoonele väljastatud ehitusluba aga katusealuses (hoonejaotusplaanil märgitud 1-S11) ehitusprojekti kohaselt ehitustöid ette nähtud ei olnud. Vastavalt EhS lisa 1-le oli ehitisealuse pinnaga üle 60 m 2 mitteelukondliku hoone laiendamiseks ja ümberehitamiseks vajalik ehitusloa olemasolu. Kuna korteriomand M1 (osa 1-S11) on ümber ehitatud ja laiendatud ilma ehitusprojekti ja ehitusloata, siis ei saa Saue Vallavalitsus olla veendunud, et see vastab ehitisele, ehitamisele ja kasutamisele ettenähtud nõuetele ning see ei kujuta ohtu inimese elule, tervisele, varale ja keskkonnale. Mõisahoone on muinsuskaitse all ja asub looduskaitse all asuvas Laitse mõisa pargis ning riigitee kaitsevööndis. Ehitusloa taotluse menetlusse on vajalik kaasata ka Päästeamet. Lisaks eelnevale võib hoone välisilme ja tehnosüsteemide muutmine mõjutada naabrite õigusi ning seetõttu tuleb nad menetlusse kaasata ja küsida nende arvamust.
3.Kaebaja esitas ettekirjutusele vaide. Saue Vallavalitsus tagastas 20.02.2025 kirjaga nr 1413/1454 Laitse Star OÜ-le vaide puuduste kõrvaldamata jätmise tõttu.
4.Tallinna Halduskohtule saabus 24.03.2025 Laitse Star OÜ kaebus Saue Vallavalitsuse 03.01.2025 ettekirjutuse nr 6-1/3/2024-6 õigusvastasuse tuvastamiseks ja tühistamiseks osaliselt, s.o osas peale üksiku välispiirete (seinatalade) vahelise seina eemaldamist, mis asetseb mittekandvate vaheseinte ehk tualettide ees, ning taotleb vaidlustatud osas selle ettekirjutuse ning Saue Vallavalitsuse 20.02.2025 kirjaga nr 14-13/1454 tagastatud vaide tühistamiseks ning õigusvastasuse tuvastamiseks.
KAEBAJA SEISUKOHAD
5.Saue vald tagastas kaebaja vaide õigusvastaselt. Ehkki haldusmenetluse seaduse (HMS) § 79 lg 1 p 2 on formaalseks aluseks vaide tagastamisele, kui vaide esitaja ei ole määratud tähtajaks puudusi kõrvaldanud, kuid proportsionaalsuse põhimõttest tulenevalt saab taotluse läbi vaatamata jätmise aluseks olla vaid puudus, mis takistab taotluse sisulist lahendamist (vt Riigikohtu halduskolleegiumi 20.06.2013 määrus nr 3-3- 1-34-13, p 9, 30.05.2011 määrus nr 3-3-1-22- 11, p 2
12). Kaebaja ei nõustu et vaides ei ole märgitud selgelt väljendatud nõuet. Vaide p-s 6 on märgitud: „Lähtudes eeltoodust vaide esitaja taotleb ettekirjutuse tühistamist muus osas peale üksiku välispiirete (seinatalade) vahelise seina eemaldamist, mis asetseb mittekandvate vaheseinte ehk tualettide ees“. Seega on Saue Vallavalitsus leidnud ekslikult, nagu esineks vaides puudus.
6.Vaide tagastamise põhjendusena väljatoodud asjaolud, et vaides pole märgitud vastavalt HMS § 76 lg 2 p-le 6 vaide esitaja kinnitust selle kohta, et vaieldavas asjas ei ole jõustunud kohtuotsust ning vaide punktis 1 on viidatud maksuhaldurile, ei ole olulised puudused, mis välistavad vaide sisulise läbivaatamise. Neid puudusi oleks võimalik kõrvaldada ka menetluse käigus. Asjaolu, et vaide punktis 1 on viidatud maksuhaldurile, on mõistlikult arusaadav, et tegemist on inimliku eksitusega. Nimetatud puudused on formaalsed ega mõjuta vaide sisulist käsitlemist, mistõttu on vaide tagastamine puuduste esinemise tõttu ebaproportsionaalne ning see rikub vaide esitaja õigust vaide sisulisele menetlemisele.
7.Juhul, kui Saue Vallavalitsus leidis, et need puudused ei ole formaalsed ja mõjutavad vaide sisulist käsitlemist, siis tuli tal oma niisugust seisukohta ka põhjendada (HMS § 56 lg 1). Saue Vallavalitsus ei ole märkinud kaalutlusi, miks ta leiab, et vaide puuduste kõrvaldamata jätmine takistab vaide sisulist läbivaatamist. Seetõttu on vaide tagastamine ka põhjendamata.
8.Saue Vallavalitsuse 03.01.2025 ettekirjutus nr 6-1/3/2024-6 on muus osas, peale välispiirete (seinatalade) vahelise seina eemaldamist, mis asetseb mittekandvate vaheseinte ehk tualettide ees, ebaseaduslik ja rikub kaebaja õigusi.
9.Õigusrikkumise sisu ning faktilised asjaolud on esitatud ilma faktideta ning ilma igasuguse õigusliku analüüsita. Väidet, et korteriomandit M1 on ebaseaduslikult laiendatud ja ümberehitatud, ei ole põhjendatud. Väite aluseks on võetud: “Saue vallas, Laitse külas, Lossi tee 9 (katastritunnus 29701:001:0083) paikneb ehitisregistri andmetel mõisahoone”. Selles lauses ning järgnevalt võtab ametnik aluseks ehitisregistri andmed. Edasistes lõikudes ta hülgab need andmed ning sisustab ettekirjutuse isikliku arvamusega, väites et: “Seega selleks, et veenduda Teie väite õigsuses (ehitisregistris olev maht sisaldab ka varjualust), tuleks hoone mahuandmeid arvustuskäiguga üle kontrollida”. Ettekirjutuse aluseks olevas lõigus lähtutakse ehitisregistri andmetest ning järgmises lõigus, kus seatakse need andmed kahtluse alla ning lähtutakse isiklikust arvamusest, tuleks lähtuda ehitisregistri andmetest niikaua kuni pole tõendatud vastupidist. Samuti on tõendamata, milles seisneb ümberehitamine, kui ettekirjutuse koostaja Saue Vallavalitsuse järelevalvespetsialist ise tunnistab, et: „Mittekandvate siseseinte püstitamine ja lammutamine ei ole teatise- ega loakohustuslik ehitustegevus”. Järgnevas lauses: „Juhul, kui on muudetud hoone tehnosüsteeme, siis on tegemist hoone ümberehitamisega” on tegu oletusega. Korteriomandis vee- ja kanalisatsioonitorustiku asukoha muutmine ning elektripaigaldiste muutmine ei ole loakohustuslik ehitustegevus.
10.Ettekirjutuses ja järgnevates kirjavahetustes on mitmeid kordi aetud segamini terminid ehitis ja rajatis. Kaebaja soovib vaidlustada väidet, et ettekirjutuses toodud varjualune on rajatis, mitte hoone ning sel puudub maht ning mahu puudumine ongi ettekirjutuse õiguslikuks aluseks. Kui kaebaja sai kinnistu omanikuks, oli käsitletav varjualune olnud kümneid aastaid hoone kogumahu hulgas ehk tegemist pole rajatisega. Järelevalvespetsialist kinnitas seda 21.01.2025 kell 11:54 saadetud e-kirjas märkides, et: ”Lossi tee 9 asuv varjualune on hoone osa, mitte eraldiseisev rajatis”.
11.Laiendamise puhul tuleb kontrollida ehitisregistrist hoone olemasolevat mahtu. Seda kaebaja tegi ning ei leidnud ühtegi põhjust ehitusloa taotlemiseks. Puitlaastplaadid, millele vihjati ettekirjutuses, on ehitusmaterjali ladustamine, mitte ehitustegevus. Need ei ole kohtkindlalt kinnitatud seinaks.
3
12.Saue Vallavalitsuse ettekirjutusel ei ole hetkel õiguslikku alust. Kui Saue Vallavalitsus kahtlustab, et ehitisregistris on ebaõiged andmed hoone mahu kohta, peaks ta seda põhjendama. Ettekirjutusest ei selgu ühtegi põhjendust selle kohta peale ametniku isikliku arvamuse. Ehitisregistri andmete järgi hoone maht tualettide ehitamisega ei muutu. Ehk mittekandvate siseseinte püstitamine (tualetid) ei ole teatise- ega loakohustuslik tegevus. Loakohustuseta ehitustegevuse puhul ei pea ehitusprojekt vastama määruse „Nõuded ehitusprojektile“ nõuetele.
13.Ehitisregistris on toodud hoone maht koos katusealuse mahuga. Ebaõige on väide, et korteriomandit M1 laiendati ning ehitati ümber. Ettekirjutuses toodud nn hoone laiendamisel tuleks olemasolevale hoone mahule lisada justkui juurde ehitatav maht, mille tõttu hoone maht muutuks suuremaks tegelikust mahust, mis on õigusvastane tegevus. Õigusvastane on nõuda loakohustuseta ehitustööde puhul ehitusluba. Ainus ehitustegevus, mille üle võiks vaielda ehitusloa osas, on hooneosa välispiirete vasakule poole jääva seina eemaldamine.
VASTUSTAJA SEISUKOHAD
14.Vastustaja ei nõustu kaebusega ja vaidleb vastu. Saue vald tagastas kaebaja vaide õiguspäraselt. Kaebaja väitis, et on puitlaastplaatidest seina eemaldanud, mis paikvaatlusel ei leidnud kinnitust. Kuna vaides esitatud taotlus oli sõnastatud ebaselgelt, oli vaide täiendamiseks tähtaja andmine põhjendatud. Saue Vallavalitsus ei pidanud sellest, et kaebaja oli 30.12.2024 kirjas nõustunud puitlaastplaatidest seina hiljemalt 17.06.2025 eemaldama, vaide saamisel järeldama, et selle seina osas kaebaja kindlasti ettekirjutust vaidlustada ei soovi, arvestades vaides esitatud taotluse mitmeti mõistetavat sõnastust. Kaebaja oli 30.12.2024 kirjas ja ka hiljem väitnud, et puitlaastplaatidest sein ei ole enam kinnitatud ja ta üksnes ladustab neid plaate kui ehitusmaterjali, kuid tegelikkuses see nii ei olnud. Kui kaebaja arvas, et eemaldab seinast kruvid või naelad ja seina jääb püsti hoidma ainult põrandaliist ja plaatidesse tehtud sisselõigete abil seotus katusetaladega ning seetõttu ei saa seda enam seinana käsitada, siis kaebaja eksis. Seetõttu oli vajalik välja selgitada kaebaja tegelik tahe vaides esitatud taotluse piiritlemisel. 30.12.2024 kirjas oli kaebaja ka kinnitanud, et varasema, tualeti rajamiseks tehtud juurdeehituse seadustamiseks on dokumentatsioon koostamisel ja esitatakse jaanuari lõpuks, kuid kaebaja oli selles osas ümber mõelnud, tõenäoliselt kartes, et kaebaja esindaja halbade suhete tõttu teiste korteriomanikega kaebajal ehitusloa saamiseks lootust ei ole (Saue vallale teadaolevalt on kaebajal pooleli kohtuasjad korteriühistuga tsiviilasjas nr 2-24547 ning korteri nr 6 omanikuga tsiviilasjades nr 2-23-17581 ja 2-24-10429). Eeltoodust tulenevalt ei olnud tegemist formaalse puudusega, vaid tegelike raskustega kaebaja soovide mõistmisel.
15.Saue Vallavalitsus ei pidanud ka kaebajalt vaide täpsustamiseks tagasisidet saamata omal initsiatiivil menetlema vaiet ettekirjutuse ühe või teise osa või tervikuna kogu ettekirjutuse suhtes. Saue Vallavalitsus võis kaebaja vastamata jätmisest järeldada, et ta siiski ei soovi enam vaide menetlemist või on ettekirjutuse osas juba kohtule kaebuse esitanud. Kuna varasem tihe suhtlus kaebajaga oli olnud koostöine ja konstruktiivne, ei olnud kaebajal alust arvata, et selgituste või juhiste saamiseks Saue Vallavalitsuse poole pöördudes ta neid ei saa. Vaide tagastamise asjaolusid hinnates ei peaks lähtuma üksnes vaide tekstist ja sellest, kas vaides esitatud taotlust on võimalik mingilgi moel tõlgendada, vaid arvesse tuleb võtta kogu konteksti, mis tingis vajaduse taotluse sisu selgitada. Kuna kaebaja vaie on tagastatud õiguspäraselt, tuleb kaebus vaide tagastamise õigusvastasuse tuvastamiseks rahuldamata jätta ja kaebust ettekirjutuse osaliseks tühistamiseks ei saa tähtaegseks pidada.
16.Kaebaja on ettekirjutuse vaidlustamist põhjendades kaebuses tsiteerinud kontekstist välja rebitud lauseid Saue Vallavalitsuse selgitustest, millest mõned on esitatud kirjavahetuses kaebajaga vastusena kaebaja küsimustele tema naabrite ehitustegevuse kohta. Näiteks viitab kaebaja mittekandvate siseseinte püstitamisele, milleks luba tarvis ei ole, kuid kaebaja tehtud juurdeehitustega, mida ettekirjutus puudutab, püstitati uued täiendavad välisseinad, esmalt 2018. aastal katusealuse osalise kinniehitamisega tualeti rajamiseks ja hiljem puitlaastplaatidest seinaga 4
katusealuse täielikuks kinniehitamiseks. Pärast tualeti ehitamist täiendava välisseina ehitamine ei muuda asjaolu, et tualeti ehitamise ajal olid uued seinad välisseinad. Kui kaebaja arvab, et hoone välispiirdena tuleks käsitada hoopis katusealuse tugiposte ja katusealune tuleks kogu ulatuses lugeda siseruumiks (olenemata sellest, kas puitlaastplaatidest sein eksisteerib või mitte) ning tualeti seinad siseseinteks, siis Saue vald niisuguse seisukohaga ei nõustu. Olukorra hindamisel tuleb lähtuda tegelikest asjaoludest, mitte tegelikkusel mittepõhinevast kunstlikust käsitusest, mis kaebaja arvates võiks teda juurdeehituse seadustamisest säästa. Enne katusealuse kinniehitamist ei olnud tegemist siseruumiga, vaid hoone küljes oleva varjualusega, mille katus toetus ühel küljel tugipostidele, mille vahed olid avatud. Faktiliselt oli tegemist välisruumi osaga ja hoone ehitisregistris märgitud maht ei oma asja lahendamisel tähtsust. Reaalselt on hoonet laiendatud, selle välispiirded ja välisilme on muutunud. Saue vald jääb ettekirjutuses toodud ning kaebajale kirjavahetuses esitatud seisukohtade ja selgituste juurde.
17.Kaebaja ehitamiste tagajärjel on takistatud korteri nr 6 eriomandi koosseisu kuuluva lahuspinna 6-S07 kasutamine ning omanik on pöördunud selles küsimuses kohtu poole ja informeerinud Saue Vallavalitsust. Juurdepääs ruumile 6-S07 oli ette nähtud läbi katusealuse 1-S11.
18.Paikvaatluse protokollidest nähtub, et varem oli puitlaastplaatidest uus välissein olemas, seega ei olnud ettekirjutus selles osas alusetu. Hetkeolukorras, kus puitlaastplaatidest sein on kõrvaldatud, kuid varasemalt tualeti rajamiseks püstitatud uued välisseinad eemaldamata ja ehitamise seadustamiseks ehitusluba taotlemata, on ettekirjutus osaliselt täitmata.
KOHTU PÕHJENDUSED
19.Kohus rahuldab kaebuse osaliselt. Vaidlustatud ettekirjutus on õiguspärane, kuid Saue Vallavalitsuse 07.02.2025 kirjaga nr 14-13/1454-1 vaide tagastamine on õigusvastane.
20.Esmalt heidab kaebaja vastustajale ette, et vastustaja tagastas kaebajale vaide õigusvastaselt. Kaebaja esitas Saue vallale vaide (dtl 16-19). Saue Vallavalitsus andis 07.02.2025 kaebajale tähtaja vaide täiendamiseks. Saue vald palus täpsustada vaide nõuet ning palus teatada, kas asjas on toimunud kohtumenetlus. Samuti heitis Saue vald ette, et kaebaja tegi viite maksuhaldurile. Vald märkis vaides olevate puuduse kõrvaldamise tähtajaks 17.02.2025 (dtl 21). Saue Vallavalitsus tagastas kaebajale vaide põhjendusega, et kaebaja ei kõrvaldanud vaides puuduseid (dtl 23). Kaebaja on asja juurde lisanud vaide, millelt nähtub selge taotlus: „Lähtudes eeltoodust vaide esitaja taotleb ettekirjutuse tühistamist muus osas peale üksiku välispiirete (seinatalade) vahelise seina eemaldamist, mis asetseb mittekandvate vaheseinte ehk tualettide ees.“ (dtl 18). HMS § 79 lg 1 p 2 alusel saab tagastada üksnes vaide, mille puudused on sellist laadi, et need ei võimalda vaiet sisuliselt läbi vaadata (Tallinna Ringkonnakohtu 8.07.2019 määrus asjas nr 3-19-579, p 12) ning tagastamine on lubatav üksnes sellise puuduse korral, mida ei ole vastustajal endal võimalik kõrvaldada. Kohus nõustub kaebajaga, et teised vastustaja välja toodud puudused on formaalsed, mis ei oleks takistanud vaide menetlemist. Saue Vallavalitsuse 07.02.2025 kirjast nr 14-13/1454-1 ei nähtu neid põhjendusi, mille vastustaja kohtumenetluses välja tõi. Kaebajale väljastatud kiri, millega paluti vaides esinevad puudused kõrvaldada, pidi olema adressaadile arusaadav ilma eelneva kirjavahetuseta või asjaolude teadmata, mh menetlusvälistele isikutele (eelkõige kohtutele). Arvestades toodut jääb kohus 07.04.2025 määruses toodud seisukohale, et vastustaja ei ole vaide tagastamisel põhjendanud, miks vaides nimetatud puudused takistasid vaide sisulist läbivaatamist, mistõttu tagastas vastustaja kaebajale vaide õigusvastaselt, millest tulenevalt on kaebus kohtule esitatud tähtaegselt. Vastustaja ei taotlenud haldusasja menetluse lõpetamist kaebuse esitamise tähtaja ületamise tõttu, millest tulenevalt vaatab kohus kaebuse sisuliselt läbi.
21.Kohus hindab järgnevalt vaidlustatud ettekirjutuse õiguspärasust selle väljastamise seisuga (HKMS § 158 lg 2). Vaidlustatud ettekirjutuse kohaselt tuli kaebajal Laitse külas, Lossi tee 9 kinnistul asuva mõisahoone (EHR kood 116047352) korteriomandis M1 (hoonejaotusplaanil osas 1-S11) toimunud ebaseadusliku laiendamise ja ümberehitustööde seadustamiseks tagada ehitusloa 5
olemasolu või taastama 2007. aasta korteriomandi kinnistamise juurde esitatud hoonejaotusplaanil näidatud olukord (osas 1-S11). 29.10.2024 teostas Saue Vallavalitsus paikvaatluse (protokoll nr 61/3/2024-1 ning tuvastas, et vaadeldav katusealune on suletud puitlaastplaatidega ning selles paikneb tualett (dtl 86). Protokolli juurde lisatud fotodelt nähtub, et ava on suletud puitlaastplaatidega (dtl 87-88). Ka Saue Vallavalituse 05.02.2025 protokollist nr 6-1/3/2024-10 nähtub, et vahepealsel ajal ei ole olukord muutunud ning vaadeldav katusealune on suletud puitlaastplaatidega (dtl 142-144). Tualeti kohta ei ole asjas fotosid esitatud, kuid menetlusosalised ei vaidle, et vastav tualett on ehitatud. Kaebaja ei vaidlustanud ettekirjutust osas, milles oli kohustatud puitlaastplaadid eemaldama. Samuti esitas kaebaja kohtule 14.07.2025 tehtud foto, millelt nähtub, et katusealune on eestpoolt avatud, st puitlaastplaadid on ühelt poolt eemaldatud (dtl 172). Kohus hindab järgnevalt, kas kaebaja on täitnud ka teised vaidlustatud ettekirjutuses väljatoodud kohustused.
22.Kaebaja ei vaidlusta, et vaadeldav katusealune oli enne tualeti ehitamist mõlemalt poolt avatud ning tegemist oli hoone küljes oleva varjualusega, mille katus toetus ühelt poolt üksnes tugipostidele. Vastustaja heidab kaebajale ette tualeti ehitamist ilma vastavat luba omamata. Kaebaja hinnangul ei ole vastustaja ettekirjutuses ja järgnevates kirjavahetustes olnud järjekindel osas, kas vaadeldav katusealune on ehitis või rajatis.
23.EhS § 4 lg 3 p 3 järgi on ehitise ümberehitamine ehk rekonstrueerimine, mille käigus olemasoleva ehitise omadused muutuvad oluliselt. Ümberehitamisena ei käsitleta olemasoleva ehitise üksikute osade vahetamist samaväärsete vastu. Ehitise ümberehitamine on eelkõige ehitamine, mille käigus: paigaldatakse, muudetakse või lammutatakse tehnosüsteemi, mis muudab ehitise omadusi, sealhulgas välisilmet. Kaebaja ei vaidlusta, et ehitas tualeti ehitamise tõttu kinni hooneosa ühe seina. Menetlusosaliste vahel on vaidlus, kas kaebaja tehtud ümberehitamine vajas vastavalt ehitusteatist või ehitusluba. Kaebaja hinnangul ei vaja, kuna ehitisregistri andmete järgi hoone maht tualeti ehitamisega ei muutunud, kuna püstitati mittekandvad siseseinad.
24.Katusealune on hoone osa. Kaebajale kuuluv ruum tähisega M1 on tähistatud mitteeluruumina, eriomandi esemena (vt dtl 68, 72). Korteriomandi- ja korteriühistuseaduse § 4 lg 1 järgi on eriomandi ese ruumiliselt piiritletud eluruum või mitteeluruum ning selle juurde kuuluvad hoone osad, mida on võimalik eraldi kasutada ning mida saab muuta, kõrvaldada või lisada kaasomandit või teise korteriomaniku õigusi kahjustamata või hoone välist kuju muutmata. Igale eriomandi esemele peab olema eraldi juurdepääs. Eelnevatel põhjustel ei saa lugeda, et tegemist on kaebajale kuuluva korteriomandi lahutamatu osaga ning neid tuleb arvestada ühise ruumina. Kohus nõustub vastustajaga, et faktiliselt on tegemist välisruumi osaga, kuivõrd puuduvad kõik seinad. Seega ei ole põhjendatud kaebaja hinnang, et kaebaja ehitamine piirdus siseseinte ehitamisega, kuivõrd muutus ka hoone välisilme.
25.Majandus- ja taristuministri 05.06.2015 määrusega nr 57 kinnitatud „Ehitise tehniliste andmete loetelu ja arvestamise alused“ § 19 lg 1 sätestab, et ehitisealune pind on hoonealune pind või rajatisealune pind. Hoonealune pind on hoone maapealse osa aluse pinna ja maa-aluse osa aluse pinna projektsioon horisontaaltasapinnal (sama määruse § 19 lg 2). Vaidlustatud ettekirjutuses on märgitud, et vaadeldav katusealune on hoonejaotusplaanil märgitud tähisega 1-S11, mille suurus 76,5 m2 (dtl 75). Seega tuleb arvestada, et kaebaja tegi ehitustöid 76,5 m 2 alal, mis on küll hoone osa, kuid ei ole eluruum ning saaks lugeda üheks tervikuks kaebaja korteriomandiga.
26.Asjaolu, kas vastustaja nimetas menetluse käigus vaadeldavat katusealust rajatiseks või ehitiseks, ei oma määravat tähtsust. Lisaks ei ole vaidlustatud haldusaktis katusealust käsitletud rajatisena. Lähtuda tuleb EhS § 38 lg-st 2, mis sätestab, et ehitusluba on nõutav EhS lisas 1 nimetatud juhul. EhS lisas 1 on sätestatud, et mitteelamu ehitisealuse pinnaga üle 60 m2 ehitise ümberehitamisel on vajalik ehitusluba. Arvestades eelnevaid andmeid, et kaebaja ehitas ümber 6
eriomandit ehitisealuse pinnaga 76,5 m2, leidis vastustaja kogumis õiguspäraselt, et kaebajal tuli ümberehitamisel taotleda ehitusluba tualeti ehitamiseks, millega kaasnes ka seina kinni ehitamine.
27.HKMS § 108 lg 1 kohaselt kannab menetluskulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Kaebuse osalise rahuldamise korral jagatakse menetluskulud proportsionaalselt kaebuse rahuldamisega (HKMS § 108 lg 2). Vastustaja ei ole menetluskulude väljamõistmist taotlenud. Kaebaja ei esitanud tähtajaks kuludokumente ega menetluskulude nimekirja. Kaebaja on tasunud riigilõivu 20 eurot. Arvestades, et kohus rahuldas kaebuse ühe nõude osas kahest nõudest, tuleb vastustajalt välja mõista menetluskulu 10 eurot. Muud võimalikud menetluskulud tuleb jätta menetlusosaliste endi kanda.
(allkirjastatud digitaalselt)
7
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonüümitud. Andmed on informatiivsed.