Tartu Ringkonnakohus Tiina Pappel, Tanel Saar, Maili Lokk 04.09.2025, Tartu 3-23-1353 OÜ Käänu Talu kaebus Haljala Vallavalitsuse 17.05.2023. a otsuse tühistamiseks ja vastustaja kohustamiseks kasutusteatist uuesti läbi vaatama Tartu Halduskohtu 18.06.2024. a otsus OÜ Käänu Talu apellatsioonkaebus Kirjalik menetlus Kaebaja/apellant – OÜ Käänu Talu, esindaja Tuulikki Laesson Vastustaja – Haljala vald, esindaja vandeadvokaat Raul Keba
RESOLUTSIOON
1.Rahuldada apellatsioonkaebus. Tühistada Tartu Halduskohtu 18.06.2024. a otsus ja teha uus otsus, millega kaebus rahuldada.
2.Tühistada Haljala Vallavalitsuse 17.05.2023. a otsus ja kohustada vastustajat kaebaja esitatud kasutusteatist uuesti läbi vaatama.
Otsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse otse Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse avalikult teatavakstegemise päevast, so 04.09.2025, arvates (HKMS § 212 lg 1).
ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
1.OÜ Käänu Talu omandas 17.04.2023 Vainupea külas, Haljala vallas, Lääne-Virumaal asuva Olli kinnistu. Kinnistul asuvad elamu ja abihoone. Ehitisregistri kohaselt on elamu kasutusevõtu aastaks 1926, abihoone (kuur) kasutuselevõtu aastat ehitisregistris märgitud ei ole.
OÜ Käänu Talu esitas 05.05.2023 kasutusteatise (nr 2311301/04699) Olli kinnisasjal asuva kuuri (ehitisregistri kood 108043568) ümberehitamise kohta. Hoone andmed ehitisregistris on: nimetus kuur, ehitisealune pind 22 m2, köetavat pinda ei ole, maht 42 m3.
Kasutusteatises märgitud andmeteks on: nimetus abihoone, ehitisealune pind 40,2 m 2, köetav pind 5,5 m2, maht 108 m3. Ehitusteatisele oli lisatud ehitusprojekt.
3.Haljala Vallavalitsus keeldus 17.05.2023. a otsusega kasutusteatise registreerimisest. Vallavalitsus põhjendas, et hoone asub Vainupea jõe ehituskeeluvööndis ning osaliselt veekaitsevööndis. Looduskaitseseaduse (LKS) § 38 lg 3 kohaselt on kalda ehituskeeluvööndis uute hoonete ja rajatiste ehitamine keelatud. LKS § 38 lg 4 p 5 alusel ei laiene ehituskeeluvööndis ehituskeeld olemasoleva ehitise esmakordsele juurdeehitisele juhul, kui juurdeehitise maht on väiksem kui üks kolmandik olemasoleva ehitise kubatuurist. Ehitisregistri andmetel on algne abihoone maht 42 m3 ja ehitisealune pind 22 m2 ning juurdeehitusega hoone maht 108 m3 ja ehitisealune pind 40,2 m2. Edastatud andmete kohaselt on lubatud juurdeehituse mahtu ületatud. Antud mahus ei saa hoone laiendamist seadustada (kasutusteatist ei loeta teavitatuks).
4.OÜ Käänu Talu esitas 15.06.2023 Tartu Halduskohtule kaebuse, milles palus tühistada Haljala Vallavalitsuse 17.05.2023. a otsus, millega vallavalitsus keeldus kasutusteatise teavitatuks lugemisest, ning kohustada Haljala Vallavalitsust kasutusteatist uuesti läbi vaatama. Kaebaja põhjendas, et ta ei taotlenud luba hoone ümberehitamiseks, vaid soovib seadustada toimunud ümberehitust. Hoone laiendamise seadustamine saab toimuda kasutusteatise menetluse kaudu. Hoone see osa, mis asub Vainupea jõe pool (pesuköök, pesemisruum ja abiruumid) oli sellisel kujul olemas juba hiljemalt 16.09.2002. Kaebaja ei nõustu vastustaja seisukohaga, et endine kuur on praeguse abihoone keskmine osa ja hoonet on laiendatud jõe suunas. See, milline otstarve oli varem hoone osal, kus praegu asuvad pesuköök, pesemisruum ja abiruumid, ei ole tähtis. Vihula valla üldplaneeringu (kehtestatud 13.08.2003) kaardil on hoone selle praegustes mõõtmetes (dtl 40). Hoone ümberehitamise ajal kehtinud ranna ja kalda kaitse seaduse § 9 lg 8 p 7 kohaselt ei laienenud ehituskeeld üldplaneeringu alusel ehitatavale olemasoleva ehitise juurdeehitusele. Kuna hoone laiendamine oli ette nähtud üldplaneeringus, siis tuleb seda pidada seaduslikuks. Hoone ohutust tõendab ehitusprojekt ning tuleohutuse ja elektripaigaldise auditid. Kehtiva veeseaduse alusel on võimalik hoone seadustamine olenemata sellest, et hoone asub osaliselt veekaitsevööndis (VeeS § 119 p 5). Kui hoone on samas asukohas ja samal kujul asunud juba ligi 20 aastat, ei ole põhjendatud väita, et hoone oleks vastuolus veekaitsevööndi eesmärgiga või kalda kaitse eesmärkidega. Hoone ei kahjusta kuidagi olemasolevaid looduskooslusi. Keskkonnaameti seisukohta ei saa arvestada, kuna ehitamine ei kuulunud kooskõlastamisele Keskkonnaametiga.
5.Tartu Halduskohus jättis 18.06.2024. a otsusega kaebuse rahuldamata. Halduskohus leidis, et vaidlustatud otsus on õiguspärane. Halduskohtu põhjendused olid kokkuvõtlikult järgmised.
5.1.Asja lahendamisel tuleb lähtuda sellest, et kuur ehitati ümber ehitusõigust omamata. Ehitusseaduse § 16 lg 1 p-d 1 ja 2 sätestas, et kui ehitati väikeehitist ehitisealuse pinnaga 2060 m2 või muudeti ehitise tehnosüsteemi, siis oli ehitamiseks nõutav kohaliku omavalitsuse kirjalik nõusolek. Asjas ei ole tõendeid selle kohta, et kinnisasja omanik oleks sellist ehitusõigust taotlenud ja kohalik omavalitsus oleks selle andnud.
5.2.Tuleb pidada tõendatuks, et juurdeehitus tehti pärast 01.01.2003. Ehitist on mõõdistatud 16.09.2002, sel ajal oli ehitise nimetus kuur, mõõtmed 5,6 x 3,92 m, pind 22 m 2, maht 42 m3 ja kaugus elamust 16,9 m. Ümberehitamine ei saanud seega toimuda enne 16.09.2002. Kasutusteatis, ehitusprojekt ja ehitise mõõdistamise andmed näitavad, et ehitustöid tehti olulises mahus: hoone ehitisealune pind suurenes ligi kaks korda (enne 22 m2, pärast 40,2 m2); hoone kõrgus oli enne 1,9 m ja pärast 3,1 m; hoonesse ehitati elektrivarustus, lokaalne veevärk ja tahkeküttel kohtküte (korsten ja pliit). Varasema kuuri asukohta ehitati kütte ja elektrivarustusega ruumid pesuköök, pesemisruum ja abiruumid, nende kõrvale ehitati uus 2
kuur; hoone seinad ja vahelaed osaliselt soojustati. Ei ole usutav, et nende töödega alustati sügisel ja talvel kohe pärast kuuri mõõdistamist. Pigem on tõenäoline, et ehitustööd algasid kõige varem järgmisel kevadel.
5.3.Vihula valla üldplaneeringu kaardimaterjalile ei saa ehitamise aja kindlakstegemisel tugineda. Tegemist saab olla üksnes hoonete olemasolu ja paiknemise markeerimisega kaardil. Hoone mõõtude kohta ei saa sellise täpsusega kaardimaterjali põhjal tõsikindlaid järeldusi teha. Ammugi ei saa sellisest kaardimaterjalist tuletada kohaliku omavalitsuse tahet anda ehitusõigus hoone laiendamiseks ehituskeeluvööndis.
5.4.Ehitusseadustiku ja planeerimisseaduse rakendamise seaduse (EhSRS) § 29 lg 1 sätestab, et ehitisele võib anda ehitus- või kasutusloa või lugeda ehitamine või ehitise kasutamine teavitatuks, lähtudes ehitusseadustikus sätestatust. Sama paragrahvi lõike 3 kohaselt peab ehitis vastama ehitusseadustiku (EhS) § 11 lg 2 ja § 12 sätestatud nõuetele. EhS § 12 lg 2 sätestab, et ehitis peab olema kooskõlas ehitise asukohaga seonduvate kitsendustega. Asjas ei ole vaidlust selles, et abihoone asub tervikuna Vainupea jõe ehituskeeluvööndis ja ulatub ka veekaitsevööndisse. Samuti ei ole vaidlust selles, et hoone maht oli enne 42 m 3 ja on praegu 108 m3 ehk see on suurenenud ligikaudu 2,6 korda. See tähendab, et kohaldada ei saa LKS § 38 lg 4 p 5, mille järgi ehituskeeluvööndis ehitamise keeld ei laiene olemasoleva ehitise esmakordsele juurdeehitisele juhul, kui juurdeehitise maht on väiksem kui üks kolmandik olemasoleva ehitise kubatuurist. Selle sätte alusel oleks kuuri mahtu saanud suurendada 14 m 3 võrra, nii et hoone kogumaht oleks 56 m3. Vastustaja keeldus õiguspäraselt ehitise kasutamise teavitatuks lugemisest. Eeltoodut ei muuda see, et samal seisukohal on Keskkonnaamet.
5.5.Kui ehitamine ei olnud eespool toodud põhjendustel lubatud looduskaitseseaduse alusel, siis ei saa see olla lubatud ka veeseaduse alusel. VeeS § 119 p-s 5 on viidatud LKS ranna ja kalda kaitset reguleerivatele normidele. VeeS § 123 sätestab, et kui vee kaitseks on kehtestatud kaks või enam tegevuspiirangut, kohaldatakse neist rangeimat. Kaebaja väide, et abihoonel ei ole negatiivset mõju loodusele või keskkonnale, on tõendamata. Kohus ei suunanud kaebajat selle kohta tõendeid esitama, kuna õigusnormid ei pannud vastustajale kohustust ja kohtu hinnangul ei jäta ka võimalust arvestada sellega, milline on ehitise tegelik mõju loodusele või keskkonnale. Vastustajal tuleb ehitise seadustamine otsustada lähtudes kehtivatest õigusnormidest.
MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD RINGKONNAKOHTUS
6.Kaebaja esitas Tartu Ringkonnakohtule apellatsioonkaebuse, milles palub halduskohtu otsuse tühistada ja teha uus otsus, millega kaebus rahuldada. Kaebaja leiab, et halduskohus rikkus oluliselt menetlusõiguse norme, hindas ebaõigesti asjas esitatud tõendeid ning kohaldas ebaõigesti materiaalõigust.
6.1.Halduskohus tuvastas, et juurdeehitus tehti pärast 01.01.2003. Kaebaja leiab, et abihoone ümberehituse aega ei saa üheselt kindlaks määrata. On võimalik, et kuuri ümberehitus pesuköögiks, pesemisruumideks ja abiruumideks toimus juba enne 01.01.2003 ning võrreldes hooneregistri toimikust pärinevate dokumentide koostamise ajaga (16.09.2002) on üksnes laiendatud abihoonet elamu suunal kuuri osa arvelt.
6.2.Kaebaja ei nõustu halduskohtu tuvastatud abihoone andmetega. Ei ole võimalik üheselt kindlaks määrata, et hoone kõrgus toona oli 1,9 m. On tõenäoline, et abihoone katuse kõrgus on olnud tervikuna sama. 16.09.2002. a mõõdistuses märgitud kõrgus 1,9 m on eelduslikult ruumi kõrgus, mitte kogu abihoone kõrgus maapinnast, kuivõrd ruumide inventeerimisel kajastati kasuliku pinna andmeid.
6.3.Halduskohus asus üllatuslikult väitma, et üldplaneeringu kaardimaterjali täpsusastmest (ebatäpsusest) tulenevalt ei ole võimalik teha abihoone mõõtude kohta tõsikindlaid järeldusi. Halduskohus jättis arvestamata, et digitaalselt koostatud planeeringute joonised kaotavad printimise ja skaneerimise käigus oma esialgset detailsust. Üldplaneeringu eesmärki ja 3
ülesannet silmas pidades tuleb olukorras, kus abihoone on kantud üldplaneeringu kaardile, lugeda abihoonet vastustaja poolt aktsepteerituks ja seaduslikuks või vähemalt peab olema abihoonet võimalik seadustada.
6.4.Halduskohus jättis arvestamata, et abihoone on sellisel kujul samas asukohas asunud tänaseks vähemalt 20 aastat. Olukorras, kus abihoone on samas asukohas asunud pikki aastaid ning vastustaja ei ole abihoonet pidanud varasemalt õigusvastaseks, ei ole põhjendatud jätta abihoone seadustamata.
6.5.Kaebaja omandas kinnistu 2023. aastal. Kaebaja seaduslik esindaja pöördus vastustaja poole, kelle juhtnööride järgi talitades tellis kaebaja abihoonele ehitusprojekti, tuleohutusauditi ning elektripaigaldise auditi koostamise. Pärast dokumentide koostamist esitas kaebaja vastavalt vastustajalt saadud infole kasutusteatise teadmisega, et abihoonet on võimalik seadustada. Halduskohtu otsusest selgub, et vastustajal justkui ei olegi võimalik abihoonet seadustada, samas möönab halduskohus, et vastustajal tuleb ehitise seadustamine otsustada kehtivatest õigusnormidest lähtuvalt. Halduskohtu otsus on selles osas vastuoluline ning sellest ei selgu, kuidas on võimalik kaebajal saavutada oma eesmärki.
6.6.Kui kohalik omavalitsus on olnud teadlik abihoone asukohast ja suurusest, sh abihoone laiendusest ning ei ole enam kui 20 aasta jooksul nõudnud abihoone lammutamist (sh osalist lammutamist), siis on isikul ka õigustatud ootus, et abihoonet sellisel kujul on võimalik seadustada. Hea halduse põhimõtetega ei ole kooskõlas olukord, kus kaebajal ei lubata üle 20 aasta sellisel kujul ja asukohas asunud abihoonet seadustada, kuid samas ei nõuta kaebajalt ka abihoone lammutamist.
7.Vastustaja palus jätta apellatsioonkaebus rahuldamata.
7.1.Ehitis on mõõdistatud 16.09.2002. Sel ajal oli ehitise nimetus kuur, mõõtmed 5,6 x 3,92 m, pind 22 m2, maht 42 m3 ja kaugus elamust 16,9 m. Hoone ümberehitamine ja laiendamine ei saanud seega toimuda enne 16.09.2002. Loogiline on halduskohtu järeldus, et ei ole usutav, et nende töödega alustati sügisel ja talvel kohe pärast kuuri mõõdistamist. Seega laiendati abihoonet pigem pärast 2003. aastat.
7.2.Nõustuda ei saa kaebaja seisukohaga, et pärast hooneregistri toimikust pärinevate dokumentide koostamise aega (16.09.2002) on abihoonet laiendatud üksnes elamu suunal kuuri osa arvelt. Arvestades, et abihoone paikneb täna põhihoonest 11,4 m kaugusel, abihoone sauna osa paikneb jõe pool (kus varasemalt oli kuuri osa) ning kuuri osa paikneb põhihoone pool, järeldub, et hoonet on korduvalt ümber ehitatud ja laiendatud.
7.3.Halduskohtu seisukoht, et üldplaneeringu väljavõttelt ei ole võimalik täpselt määrata abihoone suurust, ei saanud kaebajale tulla üllatusena, kuivõrd vastustaja esitas selle seisukoha enda vastuses kaebusele (vastuse p 2.8).
7.4.Vastustaja ei nõustu kaebaja seisukohaga, et olukorras, kus abihoone on samas asukohas asunud pikki aastaid ning vastustaja ei ole varasemalt pidanud abihoonet õigusvastaseks, ei ole põhjendatud jätta abihoonet seadustamata. Vastustaja ei olnud teadlik kõnealuse ehitise õigusvastasusest, kuivõrd selle üle ei ole varasemalt järelevalvet teostatud. Arusaadavalt tuleb järelevalvet teostada ka selliste hoonete üle, mis on samas asukohas olnud pikki aastaid. Kui selgub, et hoone asub veekaitse- ja ehituskeeluvööndis ning puudub õiguslik alus sellise hoone seadustamiseks, tuleb sellest keelduda.
7.5.Kuivõrd halduskohtu ülesanne oli hinnata kasutusteatise menetluse õiguspärasust, ei pidanudki kohus võtma seisukohta, kuidas on võimalik kaebajal abihoone seadustada.
7.6.Juhul, kui kaebaja on nõus abihoone (osaliselt) lammutama, tuleb vastustajale esitada ehitusteatis koos vastava ehitusprojekti (lammutusprojektiga), misjärel saab vastustaja enda seisukoha kujundada. Praeguse vaidluse raames ei pidanud vastustaja ise välja pakkuma lahendusi abihoone seadustamiseks.
4
7.7.Asjaolust, et kaebaja abihoone suhtes ei ole vastustaja teinud lammutusettekirjutust, ei võrsu kaebajale õigus nõuda abihoone seadustamist, kui see ei ole kooskõlas LKS-is sätestatud ehituskeeluvööndist tulenevate piirangutega.
8.Vastustaja esitas 15.07.2025 täiendavad selgitused vastuseks ringkonnakohtu 13.06.2025. a määruses esitatud küsimustele, märkides järgmist. Kuna ehitise seadustamine on LKS § 38 lg 4 p-st 5 tulenevalt ilmselgelt võimatu, siis Haljala Vallavalitsus menetluse käigus ehitise auditi esitamist ei nõudnud. See oleks eeldanud omanikult täiendavaid rahalisi väljaminekuid, kuid vallavalitsus ei oleks ka auditi olemasolul saanud kasutusteatist lugeda teavitatuks. Enne keelduva haldusakti koostamist tutvus valla ehitusspetsialist ehitusprojektile lisatud fotode ja tuleohutuse auditi fotodega. Visuaalse vaatluse põhjal on tuvastatav, et hoonet on laiendatud vähemalt kahel ehitusperioodil. Hoone vundamentide vahel on selge konstruktiivne erinevus, mis viitab sellele, et hoone osad on püstitatud erineval ajal. Hoone vasakpoolses osas, ukse piirkonnas on selgelt nähtav vertikaalne liitekoht, mis viitab sellele, et tegemist on kahe eraldi ehitusetapiga. Erinevat etappi näitab ka parempoolne osa (erinev laudis, vundament). Kohapealseid mõõtmisi vastustaja ei teostanud, kuna fotodelt nähtus, et juba esmakordne laiendus on olnud üle 33% mahust. Pärast ehitusspetsialisti poolt keelduva haldusakti koostamist esitati vallavanemale suuline kaebus ehitusspetsialisti õigusvastase tegevuse kohta. Vallavanem tutvus 23.05.2023 Vainupea küla Olli kinnistul kohapealse olustikuga ja tuvastas visuaalsel vaatlusel, et hoonet on laiendatud erinevatel aegadel.
9.Kaebaja esitas 14.07. ja 14.08.2025 täiendavad seisukohad, milles märkis järgmist.
9.1.Vaidlust ei ole selles, et vaidlusaluse abihoone ümberehitamine ei toimunud enne 16.09.2002. Nõustuda ei saa vastustaja seisukohaga, et abihoone laiendamine on toimunud pigem pärast 2003. aastat. Abihoone soojustamine ning küttevarustusega ruumide rajamine viitavad soovile ja kavatsusele abihoonet kasutada eesmärgipäraselt talveperioodil. Ehitustööde mahtu arvestades ei ole põhjust arvata, et selliste tööde teostamine kestaks kauem kui mõni kuu, tõenäoliselt vähemgi. Seega oleks selliste tööde teostamine olnud vägagi lihtsalt võimalik pärast 16.09.2002, kuid enne 2003. aastat. Halduskohus ei ole põhjendanud, millele tugineb halduskohtu hinnang, et eelnev ei ole eluliselt usutav. Kaebaja rõhutab, et halduskohus on ise välja toonud, et vastustaja on väitnud, et hoone ehitati ümber enne aastat 2003 (vt halduskohtu otsuse p 5, eelviimane lause).
9.2.Ka vastustaja sõnakasutus apellatsioonkaebusele esitatud vastuses viitab sellele, et vastustajal puuduvad kindlad andmed ja tõendid ning vastustaja üksnes spekuleerib abihoone ümberehituse aja osas. Asjas esitatud ainsaks tõendiks, mis kujutab abihoonet laiendatud kujul, on üldplaneeringu kaart ning abihoone ümberehituse aja kindlaksmääramisel tuleb lähtuda sellest tõendist. Jääb arusaamatuks, kuidas on võimalik visuaalse vaatlusega – millele vastustaja on läbivalt kohtumenetluses tuginenud – määrata kindlaks ehitise laiendamise ajahetke. Esiteks ei ole vastustaja toonud välja, et vallavanemal oleks vastav pädevus ehituslikes küsimustes hinnanguid anda. Teiseks ei tähenda abihoone laiendamisel üksnes erinevate ehitusmaterjalide kasutamine veel seda, et tegemist oleks erinevatel aegadel toimunud ehitustegevusega. Vastustaja ei saa paljasõnaliste väidetega tõendada abihoone laiendamisega seotud asjaolusid, sh seda, nagu oleks abihoonet mitu korda laiendatud. Vastustaja ei ole haldusmenetluses ega ka kohtumenetluses tõendanud, milline on see maht, mis väidetavalt ületab lubatud juurdeehituse mahtu.
9.3.Kuni 09.05.2004 kehtinud ranna ja kalda kaitse seaduse (RanKS) § 9 lg 8 p 7 järgi ei laiene ehituskeeld üldplaneeringu või detailplaneeringu alusel ehitatavale olemasoleva ehitise juurdeehitusele. Vihula valla üldplaneering – kus abihoone oli juba laiendatud kujul peale kantud – kehtestati RanKS kehtivuse ajal. RanKS § 9 lg 8 p 7 ei eristanud esmakordset juurdeehitust lihtsalt tavapärasest juurdeehitusest. Kuna abihoone oli juba sellises suuruses, nagu ta on tänasel päeval peale kantud Vihula valla üldplaneeringule, siis ei ole kaebaja 5
hinnangul ka määravat tähtsust sellel, kas abihoone juurdeehitus teostati ühes ajahetkes või mitte.
9.4.Vastustaja ei nõudnud haldusmenetluse raames kaebajalt vastavaid ehituslikke dokumente, sh ehitise auditit. Kui vastustaja hinnangul oli vajalik esitada täiendavaid dokumente, oleks hea halduse põhimõttest tulenevalt pidanud vastustaja sellest kaebajale teada andma, mitte keelduma kasutusteatise teavitatuks lugemisest.
RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED
10.Ringkonnakohus leiab, et apellatsioonkaebus tuleb rahuldada.
11.Ringkonnakohus nõustub kaebaja lõppjäreldusega, et vaidlustatud haldusakt on õigusvastane ja tuleb tühistada. Ringkonnakohtu hinnangul kohaldas halduskohus ebaõigesti materiaalõigust ja eksis tõendite hindamisel, mis viis ebaõige otsuse tegemiseni. Ringkonnakohus tühistab halduskohtu otsuse ja teeb uue otsuse, millega rahuldab kaebuse.
12.Praeguses asjas on vaidluse all Haljala Vallavalitsuse 17.05.2023. a otsus, millega vallavalitsus keeldus kaebajale kuuluval kinnisasjal asuva kõrvalhoone kasutusotstarbe muutmiseks ja laiendamise seadustamiseks 05.05.2023 esitatud kasutusteatise registreerimisest. Kaebaja eesmärk on korrastada ja parandada 2023. a aprillis omandatud kinnisasjal asuva abihoone osas ehitisregistris sisalduvad ebaõiged andmed ning võtta abihoone kasutusele.
13.EhS § 48 lg 5 p 1 sätestab, et vajaduse korral kontrollib pädev asutus, kas seoses kasutusteatises märgitud ehitise kasutamise või selle kasutusotstarbe muutmisega tuleb viia ehitis nõuetega vastavusse. EhS § 48 lg 6 näeb ette, et kui esinevad EhS § 48 lg-s 5 sätestatud alused, siis lähtutakse kasutusloa menetluse, sh kasutusloa andmise menetluse tähtajast, ja kasutusloa andmisest keeldumise alustest. Kontrolli tulemusel esitatavad nõuded annab pädev asutus haldusaktina. EhS § 55 näeb ette kasutusloa andmisest keeldumise alused. EhS § 55 p 1 kohaselt keeldub pädev asutus kasutusloa andmisest, kui ehitis ei vasta nõuetele.
14.Haldusasja materjalide kohaselt pöördus vastustaja ehitusregistri kaudu kasutusteatise kooskõlastamiseks Keskkonnaameti poole. Pöördumisele lisatud märkustes oli toodud, et kasutusteatisega soovitakse õigusliku aluseta laiendus seadustada (ehitustegevust ei toimu). Keskkonnaamet selgitas 17.05.2023. a vastuses, et loobub kasutusteatise kooskõlastamisest, kuna Olli katastriüksus ei asu kaitsealal, hoiualal, püsielupaigas ega kaitstava looduse üksikobjekti kaitsevööndis ning taotletud ei ole projekteerimistingimusi või ehitusluba (LKS § 14 lg 1 p-d 7 ja 8). Keskkonnaamet pidas siiski kohaseks selgitada, et „Maa-ameti kitsenduste kaardirakenduse andmetel jääb antud abihoone Vainupea jõe ehituskeeluvööndisse ning osaliselt ka veekaitsevööndisse. LKS § 38 lg 3 kohaselt on kalda ehituskeeluvööndis on uute hoonete ja rajatiste ehitamine keelatud. LKS § 38 lg 4 p 5 alusel ei laiene ehituskeeluvööndis ehituskeeld olemasoleva ehitise esmakordsele juurdeehitisele juhul, kui juurdeehitise maht on väiksem kui üks kolmandik olemasoleva ehitise kubatuurist. Ehitisregistri andmetel on algne abihoone maht 42 m3 ja ehitisealune pind 22 m2 ning nüüdse juurdeehitusega hoone maht 108 m3 ja ehitisealune pind 40,2 m2. Edastatud andmete kohaselt on lubatud juurdeehituse mahtu ületatud ning Keskkonnaamet asub seisukohale, et antud mahus ei saa hoone laiendamist seadustada.“
15.Haljala Vallavalitsuse 17.05.2023. a otsuses on keeldumise põhjusena märgitud, et ehitis ei vasta nõuetele. Otsuse põhjendus kattub sisuliselt Keskkonnaameti vastuse eespool tsiteeritud osaga. Lisaks on märgitud, et Haljala Vallavalitsus arvestas Keskkonnaameti 6
17.05.2023. a seisukohaga nr 7-9/23/9219-2, milles Keskkonnaamet tõi muuhulgas välja, et antud mahus ei ole võimalik hoone laiendamist seadustada.
16.LKS § 38 lg 4 p 5 alusel ei laiene ehituskeeluvööndis ehituskeeld olemasoleva ehitise esmakordsele juurdeehitisele juhul, kui juurdeehitise maht on väiksem kui üks kolmandik olemasoleva ehitise kubatuurist. Ringkonnakohtu hinnangul viitas vastustaja otsuses õigesti LKS § 38 lg 4 p-le 5, kuid jättis selle kohaldamiseks vajalikud asjaolud välja selgitamata ning see tõi kaasa õigusnormi ebaõige kohaldamise. Vastustaja asus seisukohale, et kuna esitatud andmete kohaselt on lubatud juurdeehituse mahtu ületatud, siis antud mahus ei saa hoone laiendamist seadustada (kasutusteatist ei loeta teavitatuks). Kohtumenetluses on vastustaja aga järjekindlalt rõhutanud, et abihoonet on korduvalt ümber ehitatud ja laiendatud. Nimelt nähtub hoone vundamendist, et see on tänase pesuköögi osas valatud betoonist (ca 2 m pikkuses), keskmine osa on laotud telliskividest (vana kuuri vundament, mis klapib Rahvusarhiivi joonistega) ning põhihoone poolne osa abihoonest on sisuliselt vundamendita ja toetub maapinnale. Seega on esialgset kuuri laiendatud nii idasse (jõe poole), kui ka põhihoone poole läände. Algne kuur paiknes tänase abihoone pesemisruumi ja abiruumide alal (vt nt vastus kaebusele p-d 2.2–2.3). Eeltoodule vaatamata kohaldas vastustaja LKS § 38 lg 4 p 5 ilma, et oleks uurinud, millal ja millises mahus lisati olemasolevale ehitisele esmakordne juurdeehitus.
17.Kuna halduskohus nõustus vastustajaga ja keskendus samuti üksnes algse mahu ja kasutusteatises märgitud mahu erinevusele, siis kohaldas ka halduskohus LKS § 38 lg 4 p 5 ebaõigesti.
18.Haldusmenetluse seaduse (HMS) § 54 järgi on haldusakt õiguspärane, kui ta on antud pädeva haldusorgani poolt andmise hetkel kehtiva õiguse alusel ja sellega kooskõlas, proportsionaalne, kaalutlusvigadeta ning vastab vorminõuetele. Vallavalitsus jättis haldusmenetluses olulised asjaolud välja selgitamata. Selle tõttu jäi haldusmenetlus sisuliselt läbi viimata. Leides, et juurdeehituse seadustamine ei ole kogu mahus võimalik, jättis vallavalitsus muu hulgas hindamata kasutusteatise osas, mis puudutab kasutusotstarbe muutmist algse hoone osas (kuur).
19.Ringkonnakohus palus vastustajal selgitada, kas ja mida tegi vastustaja haldusmenetluses selleks, et välja selgitada abihoone esmakordse juurdeehituse maht. Vastustaja selgitas 15.07.2025. a vastuses, et enne keelduva haldusakti koostamist tutvus valla ehitusspetsialist ehitusprojektile lisatud fotode ja tuleohutuse auditi fotodega. Visuaalse vaatluse põhjal on tuvastatav, et hoonet on laiendatud vähemalt kahel ehitusperioodil. Kohapealseid mõõtmisi vastustaja ei teostanud, kuna fotodelt nähtus, et juba esmakordne laiendus on olnud üle 33% mahust. Seda, millist laiendust ja millistel asjaoludel vastustaja esmakordseks pidas, vastusest ei selgu.
20.Praegusel juhul esines vajadus kasutusteatises esitatud andmete täiendava kontrolli läbiviimiseks (EhS § 48 lg-d 5 ja 6). Selles menetluses tuleb välja selgitada kõik asjaolud, mis on vajalikud, et hinnata nii ehitise kui ka selle kasutamise vastavust seaduses sätestatud tingimustele ning kaaluda juurdeehituse seadustamise võimalust ja lammutamise vajadust (eelkõige juurdeehituste aeg ja maht).
21.Vastustaja avaldas apellatsioonkaebusele vastates arvamust, et kaebajal tuleb endal väljendada soovi ebaseaduslikus osas ehitise lammutamiseks ja praeguse vaidluse raames ei pidanud vastustaja ise välja pakkuma lahendusi abihoone seadustamiseks. Ringkonnakohus peab vajalikuks rõhutada, et selline seisukoht on põhimõtteliselt väär. EhS § 48 lg 5 p 1 ja lg 6 ning § 55 alusel saab pädev asutus esitada täiendavad nõuded ehitise kasutamiseks. Muu 7
hulgas on võimalik seadustada ehitise kasutamine osaliselt ja teha osas, mille seadustamine ei ole võimalik, ettekirjutus ehitise nõuetega kooskõlla viimiseks (sh lammutamiseks). Kohtupraktikas on asutud seisukohale, et kasutusteatise kontrollimine EhS § 48 lg-te 5 ja 6 alusel kujutabki endast kohaliku omavalitsuse üksuse initsiatiivil alustatud ehitusjärelevalve menetlust ning EhS § 48 lg 6 viimases lauses viidatud haldusakt on oma sisult EhS § 130 lg 2 p-s 2 sätestatud ülesande (ehitise või ehitamise nõuetele vastavuse kontrollimine, sealhulgas ehitise kasutamiseelse ohutuse kontrollimine) täitmiseks tehtav ettekirjutus (Tallinna Ringkonnakohtu 15.09.2021. a otsus asjas nr 3-18-1711, p 12).
22.Ehitusseadustiku ja planeerimisseaduse rakendamise seaduses (EhSRS) reguleerib § 28 enne 01.01.2003 ehitatud ehitise seadustamist ning § 29 ajavahemikul 01.01.2003-30.06.2015 ehitatud ehitiste seadustamist. Halduskohus luges praeguses asjas tõendatuks, et juurdeehitus tehti pärast 01.01.2003. Ringkonnakohus hinnangul ei ole asjas esitatud selliseid tõendeid, mis halduskohtu järeldust kinnitaks. Muu hulgas tuleb arvestada, et Vabariigi Valitsuse 18.07.2002. a määruse nr 232 „Riikliku hooneregistri pidamise põhimäärus“ § 9 lg 1 nägi ette, et registriandmetel on informatiivne tähendus. Samuti ei saa põhjendamatuks pidada kaebaja vastuväiteid halduskohtu hinnangule, mille kohus andis elulisest usutavusest lähtudes.
23.Vastustaja selgitas vastuses kaebusele, et Maa-ameti kaardirakendusest ega muudest vastustajale kättesaadavatest materjalidest ei ole võimalik üheselt järeldada, millal abihoone laiendamine tegelikult toimunud on (vastuse p 2.2) ja viitas tõendite puudumisele ka apellatsiooniastmes. Ringkonnakohus ei nõustu, et vastustaja võimalused ehitisega seotud andmete kogumiseks on sedavõrd piiratud. Vastustajal oli võimalik küsida kaebajalt täiendavaid andmeid. Haldusmenetluse seaduse (HMS) § 6 sätestab uurimispõhimõtte, mille kohaselt on haldusorgan kohustatud välja selgitama menetletavas asjas olulise tähendusega asjaolud ja vajaduse korral koguma selleks tõendeid oma algatusel. Ebaseadusliku ehitamise seadustamise taotlemisel on tõendamiskoormis peamiselt siiski ehitise omanikul. Ringkonnakohus selgitab kaebajale, et ebaseaduslik ehitamine on eelkõige omaniku risk. Kui isik omandab kinnisasja, millel asuval ehitisel ei ole kasutusluba, siis saab ta ühtlasi kaasa ka eelmise omaniku õigusliku positsiooni ehitise seadustamise osas. Seega peab kinnisasja ostja olema ise piisavalt hoolas ja ehitiste andmeid kontrollima.
24.Kui kasutusteatise uuel läbivaatamisel peaks ehitamise aja kohta tõendite saamine siiski mingil põhjusel ületamatuks osutuma, saab ringkonnakohtu hinnangul abihoone juurdeehitust puudutavas osas lähtuda EhSRS §-st 27, mis reguleerib enne EhSRS jõustumist ehitatud ehitisregistrisse kandmata ehitiste väljaselgitamist. EhSRS § 27 lg 3 näeb ette, et kui kinnisasja omanik ei esita piisavaid tõendeid ehitamise aja kohta, eeldatakse, et ehitis on ehitatud pärast ehitusseaduse jõustumist (s.o pärast 01.01.2003).
25.Halduskohus märkis otsuse p-s 12 muu hulgas, et asjas ei ole vaidlust selles, et abihoone asub tervikuna Vainupea jõe ehituskeeluvööndis ja ulatub ka veekaitsevööndisse. Kuigi see ringkonnakohtu hinnangul LKS § 38 lg 4 p 5 kohaldatavust ei muuda (veekaitsevöönd kattub kogu ulatuses ehituskeeluvööndiga), tuleb asja uuel läbivaatamisel silmas pidada, et abihoone asub tervikuna veekaitsevööndis. Vastustaja kordas vaidlustatud haldusakti põhjendades Keskkonnaameti vastuses toodud sõnastust, mille kohaselt jääb abihoone Vainupea jõe ehituskeeluvööndisse ning osaliselt ka veekaitsevööndisse. Keskkonnaamet tugines Maaameti kitsenduste kaardirakenduse andmetele. Keskkonnaameti eksimus tuleneb tõenäoliselt asjaolust, et kitsenduste kaardirakenduses1 on võimalik kitsenduse mõjuala kuvada eraldi kinnistu piiridesse jääva Vainupea jõe kitsama osa kohta (kitsenduste loetelus ranna või kalda 1
veekaitsevöönd 465,98 m2). Valides loetelust kirje ranna või kalda veekaitsevöönd 3 052,24 m2, on näha, et kõrvalhoone asub tervikuna veekaitsevööndis.
26.Kaebaja jäi ka apellatsioonimenetluses seisukohale, et olukorras, kus abihoone on kantud üldplaneeringu kaardile, tuleb lugeda abihoonet vastustaja poolt aktsepteerituks ja seaduslikuks või vähemalt peab olema abihoonet võimalik seadustada. Asjas esitatud ainsaks tõendiks, mis kujutab abihoonet laiendatud kujul, on üldplaneeringu kaart ning abihoone ümberehituse aja kindlaksmääramisel tuleb lähtuda sellest tõendist. Üldplaneeringu kaardil on selgelt nähtav abihoone kuju sellisena, nagu see faktiliselt pärast ümberehitustöid on olnud.
27.Ringkonnakohus nõustub vastustaja ja halduskohtuga, et ehitise üldplaneeringu kaardile kandmine ei oma ehitise seaduslikkuse seisukohast vähimatki tähendust. Ringkonnakohus selgitab, et kuna ehitiste puhul on tegemist aerofotolt põhikaardile ülekantavate andmetega ja põhikaart on üldplaneeringu aluskaardiks, siis saab ehitise olemasolu üldplaneeringu kaardil olla vaid üheks tõendiks ehitise olemasolu kohta. Ehitise suuruse ja paiknemise kohta saab aga tõekindlamaid andmeid nt ortofotodelt, mis on avalikult kättesaadavad Maa- ja Ruumiameti kaardirakenduses. Ehitise kujutamine üldplaneeringu kaardil ei reguleeri ega seadusta ehitamist ega ehitise kasutamist. Õigusvastaste ehitustööde tulemuseks olevate ehitise osade saatuse üle tuleb otsustada lubade ja ettekirjutustega (vrd Riigikohtu 26.03.2019. a otsus nr 3-14-52261, p 14). Eeltoodust tulenevalt nõustub ringkonnakohus halduskohtuga ka selles, et kaebajal puudub praeguses vaidluses võimalus tugineda RanKS § 9 lg 8 p-le 7. Tegemist ei ole üldplaneeringu alusel ehitatava olemasoleva ehitise juurdeehitusega.
28.Kuna ringkonnakohus teeb uue otsuse ja rahuldab kaebuse, siis tuleb ehitise seadustamise võimalusi esmalt hinnata haldusmenetluses. Seetõttu ei pea kohus vajalikuks käsitleda kaebaja ülejäänud väiteid, mis puudutavad juurdeehituse seadustamist ja abihoone kasutusotstarbe muutmist (õiguspärane ootus, ehitise tegelik mõju veekogule ja kaldale).
29.Kuna vastustaja peab kaebaja taotluse uuesti lahendamisel kohaldama kaalutlusõigust ja kohus ei saa seda teha haldusorgani eest (halduskohtumenetluse seadustiku (HKMS) § 158 lg 3), siis kohustab ringkonnakohus vastustajat kaebaja taotlust uuesti lahendama (HKMS § 41 lg 3).
30.Eeltoodust tulenevalt rahuldab ringkonnakohus apellatsioonkaebuse ning tühistab Tartu Halduskohtu 18.06.2024. a otsuse. Ringkonnakohus teeb asjas uue otsuse, millega rahuldab kaebuse, tühistab Haljala Vallavalitsuse 17.05.2023. a otsuse ja kohustab vastustajat kaebaja kasutusteatist uuesti läbi vaatama.
31.Asja uuel läbivaatamisel tuleb vastustajal kriitiliselt suhtuda ka vastustaja enda poolt praeguses kohtuasjas esitatud, kuid kohtu poolt käsitlemata seisukohtadesse ja selgitustesse (nt mis puudutab ehitise mahu ja kõrguse arvutamist).
32.Vastavalt HKMS § 108 lg-le 1 kannab menetluskulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Kuna ringkonnakohus tühistab halduskohtu otsuse, siis tuleb muuta ka menetluskulude jaotust (HKMS § 109 lg 4). Vastavalt HKMS § 109 lg-le 6 mõistab kohus välja üksnes vajalikud ja põhjendatud menetluskulud.
33.Kaebaja tasus halduskohtus kaebuse esitamisel riigilõivu 20 eurot ning kandis õigusabikulusid summas 1868,62 eurot (sh käibemaks). Kaebaja menetluskulu esimeses kohtuastmes on seega kokku 1 888,62 eurot. Kaebaja tasus apellatsioonkaebuse esitamisel riigilõivu 20 eurot ja talle on apellatsioonastmes osutatud õigusabi kokku summas 2 184,49 9
eurot (1854,69+349,80 eurot, sh käibemaks). Seega kokku on kaebaja menetluskulude suurus apellatsiooniastmes 2204,69 eurot (sh käibemaks). Kohtupraktika kohaselt ei saa menetluskulud kõrgemas kohtuastmes olla üldjuhul suuremad kui eelmises kohtuastmes, sest kõrgema astme menetluses kulub õigusabi osutajal asjaga tegelemiseks eeldatavasti vähem aega (Riigikohtu 04.03.2020. a otsus asjas nr 3-18-1740, p 19). Ringkonnakohtu hinnangul ei esine praegusel juhul asjaolusid, mis õigustaksid apellatsiooniastmes suuremaid õigusabikulusid. Kohtu hinnangul on kaebaja menetluskulud põhjendatud kokku 3 500 euro ulatuses. (allkirjastatud digitaalselt)
10
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonüümitud. Andmed on informatiivsed.