X. X kaebus Pärnu Linnavalitsuse 12.03.2025 haldusakti nr 2512996/01113 tühistamise nõudes Kaebaja X. X, volitatud esindaja Andrus Post Vastustaja Pärnu linn, volitatud esindajad Taavi Käärid ja Kristi Matiisen Kolmas isik Y. Y
Asja läbivaatamine
Kirjalik menetlus
RESOLUTSIOON
1.Jätta kaebus rahuldamata.
2.Jätta menetluskulud menetlusosaliste endi kanda.
SELGITUSED
Otsuse peale võib esitada apellatsioonkaebuse Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul otsuse avalikult teatavakstegemisest arvates, s.o hiljemalt 22.09.2025 (halduskohtumenetluse seadustiku (HKMS) § 181 lg 1). Vastuseks esitatud apellatsioonkaebusele võib teine menetlusosaline esitada vastuapellatsioonkaebuse 14 päeva jooksul apellatsioonkaebuse vastuapellatsioonkaebuse esitajale kättetoimetamisest arvates või ülejäänud apellatsioonitähtaja jooksul, kui see on pikem kui 14 päeva (HKMS § 184). Kui apellant soovib asja arutamist kohtuistungil, tuleb tal seda apellatsioonkaebuses märkida, vastasel korral eeldatakse, et ta on nõus asja lahendamisega kirjalikus menetluses (HKMS § 182 lg 1 p 9). Kui menetlusosaline soovib apellatsioonkaebuse esitamiseks saada menetlusabi, tuleb tal esitada ringkonnakohtule vastavasisuline taotlus. Menetlusabi taotluse esitamine ei peata menetlustähtaja kulgemist (HKMS § 116 lg 5) ning apellatsioonitähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama apellatsioonkaebuse (HKMS § 116 lg 6). HKMS § 52 lg 1 kohaselt tuleb avaldus sõnastada võimalikult selgelt ja lühidalt. Sekretäril saata kohtuotsus menetlusosalistele (esindajate kaudu).
1.X. X on korteriomandi aadressiga Xxxxx x-x, Pärnu linn, omanik.
3-25-911
2.Xxxxx x-x, Pärnu linn korteriomandi omanik Y. Y esitas Pärnu linnale ehitusteatise esimese korruse ümberehitamiseks ja katusekorrusele laiendamiseks (ehitusteatise nr 11201/03115).
3.Pärnu Linnavalitsuse planeerimisosakond luges Xxxxx xx x-x korteriomandis esimese korruse ümberehitamiseks ja katusekorrusele laiendamiseks esitatud ehitisteatise (nr 11201/03115) 12.03.2025 teavitatuks (nr 2512996/01113).
4.X. X esitas 07.04.2025 Tallinna Halduskohtule kaebuse Pärnu Linnavalitsuse 12.03.2025 haldusakti nr 2512996/01113 tühistamise nõudes.
MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD
3.Kaebaja leiab, et vastustaja on õigusvastaselt lugenud vaidlusaluse ehitusteatise teavitatuks.
5.1.Kolmas isik on omavoliliselt laienenud pööningukorrusele elamispinna näol. Lõhutud pööningu põrand, pandud püsti karkass ja ümbritsetud kahekordse kipsplaadiga. Kolmandal isikul puudub kaasomanike kokkulepe. Pööningupind, kus kõigil korteriomanikel on n-ö mõtteline osa, on notariaalselt välja jagamata. Vana, 2017. a koosatatud projekt on ringi tehtud, kuivõrd see oli kehtivuse kaotanud ja selle raames ei ole kolmas isik töid teostanud. Uus täiendatud projekt on tehtud algsest projektist suuremaks. Vanal projektil on laiendatud pinnaks märgitud 14,3 m2, kuid nüüd suurenes see 20,2 m2.
5.2.Ehitisregistris on välja toodud korteriomanike kooskõlastus, kuid see on märgitud asutusesiseseks kasutamiseks, mida kaebaja ei näe. Samas ei saa varasemad kaasomanike kokkulepped kehtida, kuivõrd 2017. a projekt ei kehti enam. Korterite 4, 6 ja 12 omanikud on vahetunud, mistõttu on tarvis ka uued kokkulepped sõlmida. Varasemad kokkulepped polnud notariaalselt kinnitatud.
5.3.Seletuskirjast ei selgu, kes finantseerib alumise korruse rekonstrueerimistööd.
5.4.Vastustaja ei ole kontrollinud ehitamiseks vajalike lubade olemasolu ja rahuldunud 2017. a projektile lisatud kooskõlastuslehega, kus on olemas ainult osade korteriomanike allkiri (ehitusseadustiku (EhS) § 19 lg 1 p 2). Vastustaja oli teadlik Metsa 2 maja korteriomanike omavahelistest vaidlustest seoses korteris nr 5 toimuva ehitustegevusega. Vastustaja on 20.12.2024 ettekirjutuses leidnud, et omanik on kohustatud tagama ehitamiseks vajalike lubade olemasolu ning nõutavate teavituste ja teade esitamise. On ilmselge, et kui omanikule selline nõue esitatud, siis on pädev asutus haldusakti väljastamisel kohustatud seda ka tegema. Vastustaja viitab oma vastuses Xxxxx xx x korteriühistu kooskõlastusele pööningu väljaehitamiseks. Kuid juba põgusal visuaalsel vaatlusel on näha, et sellel puuduvad kõigi korteriomanike (nr 6 ja 12) allkirjad.
5.5.Menetluses puuduvad tõendid, et vastustaja on Xxxxx xx x korteriühistu menetlusse kaasanud. Puudub korteriühistu protokoll ümberehituste lubamise kohta, samuti hääletusprotokoll. Isegi kui lähtuda, et vastustaja kasutuses oli hüpoteetiliselt mingi üldkoosoleku protokoll, siis on see kehtetu, kuna Pärnu Maakohtu kohtumäärusega (tsiviilasi nr 2-20-14125) on tuvastatud, et 01.08.2020 Xxxxx xx x üldkoosoleku punktid 5 ja 7 ei ole vastu võetud. See tähendab, et puudub kehtiv üldkoosoleku otsus Xxxxx xx x rekonstrueerimise osas.
5.6.Vastustaja ei ole põhjalikult tutvunud ehitusprojekti ja selle seletuskirjaga, kuna wc, duširuum, tehnoruum asuvad otse kaebaja korteri naabruses ning avaldavad otsest kahjulikku 2(8)
3-25-911
mõju. Vastustaja ei hinnanud, mis materjale kasutatakse nende ruumide ehitamiseks, et minimaliseerida müra kaebajale.
5.7.Elektriprojekti olemasolu on enne haldusakti andmist oluline, et välja selgitada, kas maja peakaitse üldse kannatab välja planeeritavaid seadmeid. Kui maja on üle 100 aasta vana ja korteri välissein on vajunud ning palgid mädanenud, siis tuleb need välja vahetada. Ehitusprojekti seletuskiri seda ei kajasta.
6.Vastustaja vaidleb kaebusele vastu ja palub jätta see rahuldamata.
6.1.Vastustaja on lähtunud ehitusteatise menetlemisel (EHR menetlus nr 473887) haldusmenetlusele kehtivatest põhimõtetest, sh on menetlus viidud läbi eesmärgipäraselt ja efektiivselt võimalikult lihtsalt ja kiirelt ning üleliigseid kulutusi ja ebameeldivusi isikutele vältides (haldusmenetluse seaduse (HMS) § 5 lg 2).
6.2.Ehitusteatis kui avalik-õiguslik luba ei mõjuta korteriomanike vahelisi eraõiguslikke õigussuhteid ning see ei asenda korteriomanike mistahes nõudeid, kokkuleppeid või otsuseid, mis on vajalikud ehituslike ümberkorralduste tegemiseks. Ehitusteatise menetluses tuleb küll arvestada ehitise ja selle kasutamise mõju teistele kaasomanikele, kuid see ei tähenda, et vastustaja peaks hakkama lahendama pooltevahelisi tsiviilõiguslikke vaidlusi selle üle, kas projektis ettenähtud kaasomandi eseme ümberehitamiseks kaasomanikud andnud tahteavaldused. Sisuliselt tähendab see, et ehitusteatise aktsepteerimine ei asenda teiste kaasomanike nõusolekuid, mis võivad olla vajalikud ehitamiseks. Seega ei ole kellelgi õigus alustada ehitamisega juhul, kui ehitamine on avalik-õiguslike nõusolekute osas lubatud, kuid puudub ehitamiseks vajalik omaniku nõusolek.
6.3.Vastustaja kaasas vaidlusaluse ehitusteatise menetlusse Xxxxx xx x korteriühistu (korteriomandi- ja korteriühistu seaduse (KrtsS) § 12 lg 1 ja § 34 lg 2). Kolmas isik lisas ehitusteatise taotlusele Xxxxx xx x korteriühistu 2017. a kooskõlastuse pööningu väljaehitamiseks. Niisamuti on varasema 2017. a ehitusprojekti alusel väljastatud kasutusteatised Xxxxx xx x-1 korteriomandi laienemiseks pööningule (ehitusteatis nr 2111301/02186, lubav haldusakt nr 2112994/00683, EHR menetlus nr 249719) kui ka Xxxxx xx x-11 korteriomandi laienemiseks pööningule (ehitusteatis nr 2311301/04133, EHR menetlus nr 362471). Seega võib järeldada, et korteriomanikel on vähemasti olnud korterite pööningule laienemise osas kokkulepe. Erimeelsuste korral on tegemist eraõigusliku vaidlusega, mis tuleb lahendada muul viisil, kui halduskohtus avalik-õiguslikke lubasid vaidlustades. Ehitusteatis ei reguleeri pööningu kasutamise korda kaasomanike vahel.
6.4.Vastustaja on ehitusteatise läbivaatamisel hinnanud ehitusprojekti vastavust kõigile nõuetele, sh majandus- ja taristuministri määrusele nr 97 „Nõuded ehitusprojektile“ (edaspidi määrus nr 97). Ehitusprojekt vastas kõigile nõuetele ning selle on kooskõlastanud kõik asjakohased asutused. Ehitusprojekti seletuskirjas ei pea ega olegi vajalik kajastada ehitustööde finantseerijat, kuivõrd see, kes ehitustegevuse eest tasub, sõltub.
6.5.Ehitusjärelevalve menetlus algatatakse kui hoone tehniline seisund ja korrashoid on ohuks avalikule korrale (EhS § 130 lg 2), kuid see ei saa vahetult ja vaikimisi olla ehitusteatise keeldumise aluseks. Kui hoone muutub ohtlikuks, tulebki seda hinnata eraldiseisvalt vastavas menetluses. Vastustaja algatas kolmanda isiku osas riikliku järelevalvemenetluse ja koostas 20.12.2024 kolmandale isikule ettekirjutuse, millega palus peatada ehitustegevus Xxxxx xx x korter 5 ehitusobjektil ning lubas tegeleda vaid koristustöödega. Ühtlasi anti teada, et ehitus- ja lammutustegevusega saab jätkata siis, kui on koostatud projekt ja esitatud ehitusteatis ning see on kinnitatud/lubatud. Kolmas isik esitas ehitusteatise taotluse koos ehitusprojektiga, misjärel vastustaja pärast vastavat menetlust luges ka 12.03.2025 ehitusteatise teavitatuks ning riiklik järelevalve menetlus lõpetati. 3(8)
3-25-911
6.6.Kaebaja on esitanud negatiivsete mõjudena eelkõige hüpoteetilisi ja korteriomanike omavahelisi suhteid puudutavaid asjaolusid, mis ei mõjuta kuidagi kehtiva ehitusteatise õiguspärasust.
6.7.Vastustajale jääb arusaamatuks kaebaja väide, et vastustaja ei ole tutvunud põhjalikult ehitusprojekti ja selle seletuskirjaga, kuna wc, duširuum ja tehnoruum asuvad otse kaebaja korteri naabruses ning avaldavad otseselt kahjulikku mõju kaebajale.
6.8.Ehitusprojekti detailsus on erinevates staadiumites erinev (vt Riigikohtu lahend nr 3-161050, p 16-17). Eelprojektis esitatakse ehitise arhitektuurilahendus ja insener-tehniliste lahenduste põhimõtted, mida täpsustatakse järgmistes staadiumites (vt määrus nr 97 § 8 lg 1). Põhiprojekti staadiumis esitatakse ehitise lahenduste kirjeldus täpsusega, mis võimaldab määrata ehitise maksumust, korraldada ehitushanget ja koostada hinnapakkumust (määrus nr 97 § 9 lg 1). Alles tööprojektis tuleb esitada ehitise lahenduste kirjeldus täpsusega, mis võimaldab nõuetekohaselt ehitada. Tööprojektis täpsustatakse eelnevate staadiumite lahendusi selliselt, et ehitis oleks võimalik valmis ehitada (määruse nr 97 § 10 lg-d 1 ja 3). Ehitusloa taotluses võib piirduda eelprojekti esitamisega. Ehitusloa taotlemisel esitatavas ehitusprojektis esitatakse ehitise kohta need andmed ja ehitusprojekti osad, mis on asjakohased ja mida on otstarbekas ja võimalik määrata (määruse nr 97 § 14 lg 1). Ehitusloa taotlemisel esitatav projekt peab vastama EhS § 13 nõuetele, sj peab ehitusloa andjal olema võimalik selle alusel kontrollida vähemalt ehitise põhilahenduste ohutust. Ehitusprojekt, mille järgi ehitati, tuleb loa andjale esitada kasutusloa taotlemisel (EhS § 52 lg 3) või kasutusteatise esitamisel (EhS § 48 lg 4). Vahepeal tehtud muudatusi ja täpsustusi kontrollitakse kasutusloa andmisel või kasutusteatise aktsepteerimisel, vajadusel ka vahepealse järelevalve käigus ohu väljaselgitamiseks või tõrjumiseks (EhS § 130 jj ning korrakaitseseaduse (KorS) § 2 lg 4 ja § 23 jj).
6.9.Ehitusprojekti punktis 2.1 on märgitud, et täpsemad konstruktsioonide lahendused (sõlmed jms) tellida konstruktorilt tööprojekti (TP) staadiumis. Elektriühenduse osas on märgitud punktis 2.2, et elamu on eelnevalt varustatud elektriga; saadud uues ruumis paigaldatakse juhtmestik väljaõppinud elektriku poolt. Projekti seletuskirjast ega joonistelt ei nähtu, et korterisse kavandatakse suure elektritarbega seadmeid.
6.10.Omaniku kohustus on tagada, et ehitamine oleks nõuetekohane (EhS § 12) ja ohutu ning ka ehitustööde tegijad erialase pädevusega (EhS § 19). Ehitusprojekti koostamisele eelneva uuringu või enne ehitamise alustamist uuringu tegemise nõuded on sätestatud EhS § 14 lg-tes 2-3.
6.11.Vastustajal ei ole täielikku kaasamiskohustust, vaid see on siiski haldusorgani kaalutlusotsus (EhS § 36 lg 5). Vastustaja esitas 10.02.2025 ehitusteatise menetluses läbi ehitisregistri märkuse, milles palus taotlejal lisada korteriühistu nõusolek kavandatavate tööde osas. 20.02.2025 lisas taotleja projekteerija ehitusregistrisse korteriühistu digitaalselt allkirjastatud nõusoleku. Järelikult oli korteriühistu seda arutanud ja teinud vastava otsuse, mida ei ole korteriomanikud vaidlustanud. Korteriomanikud teostavad oma korteriomandist tulenevaid õigusi ja täidavad kohustusi korteriühistu kaudu (KrtS § 12 lg 1) ning korteriomandite kaasomandi osa eest valitsevad korteriomanikud samuti korteriühistu kaudu (KrtS § 34 lg 2). Kui kohus siiski tuvastab kaasamiskohustuse rikkumise, sh isiku ära kuulamata jätmise, siis ei saa see olla ainsaks põhjuseks haldusakti kehtetuks tunnistamiseks, kuivõrd see ei mõjutaks asja lõplikku otsustamist (HMS § 58).
7.Kolmas isik vaidleb kaebusele vastu.
7.1.Kolmanda isiku eesmärk oli laiendada oma korterit samaväärselt, nagu on varasemalt laiendanud kaks teist korterit samas korteriühistus. Sellest lähtuvalt koostati projekt, mis on esitatud Pärnu Linnavalitsusele ning saanud heakskiidu. 4(8)
3-25-911
7.2.Väär on väide, et lammutustööde käigus on rikutud hoone konstruktsioone. Objektiga on kohapeal tutvunud linnavalitsuse ehitusjärelevalve ametnikud, kes ei tuvastanud rikkumisi ega teinud sellekohaseid ettekirjutusi. Ehitustegevus algas heas usus, puudus kehtiv ehitusprojekt. Ehitusjärelevalve peatas töö korteri nr 6 omaniku kaebuse alusel. Ettekirjutus on täidetud ja vastav ehitusprojekt koostatud ning esitatud.
7.3.Hetkel on teise korruse tasapinnale rajatud ajutised vaheseinad, mille eesmärk on tõkestada kõrvaliste isikute ligipääs ehitusobjektile. Tegemist ei ole püsiva ehitisega. Kaebuses viidatud isikud on kolmandale isikule kinnitanud, et neil puuduvad pretensioonid.
7.4.Lisaks viidatakse kaebuses 2017. a koostatud projektile. Selle projekti alusel on 2024. a korteriühistus välja ehitatud kaks korterit, mis on ka notariaalselt kinnitatud. Peale nende korterite valmimist ja kinnitamist ei ole ükski korteriomand vahetanud omanikku. See tähendab, et kõik korteriühistu liikmed olid sellise väljaehitamisega nõus.
7.5.Arusaamatuks jääb, mille üle vaieldakse. Kolmas isik mõistab, et ehitustööde algus võis tekitada küsimusi ja üllatust, kuid selleks on kolmas isik pidanud aktiivset kirjavahetust ning jaganud selgitusi. Kolmas isik on valmis tegema koostööd ning esitama vajadusel täiendavaid dokumente või selgitusi.
KOHTU PÕHJENDUSED
8.Kohus leiab, et kaebus tuleb jätta rahuldamata.
9.Menetlusosaliste vahel on vaidlusaluseks küsimuseks, kas vastustaja on õiguspäraselt aktsepteerinud ehitusteatist, millega kavandatakse Xxxxx xx x korteri 5 ümberehitust.
10.Ehitusteatise teavitatuks lugemine koos täiendavate tingimustega on käsitletav haldusaktina (vt Riigikohtu halduskolleegiumi 06.06.2018 määrus nr 3-17-1152, p 11). Käesoleval juhul on vastustaja andnud 12.03.2025 haldusakti nr 2512996/01113. Vastavalt EhS § 36 lg-le 4 tuleb EhS lisas 1 nimetatud juhul koos ehitusteatisega esitada ehitusprojekt. Ehitusteatise taotlemisel esitab taotleja ehitusprojekti enda valitud staadiumis (vt määrus nr 97 § 13 lg 1 koosmõjus §-ga 24). Ehitusprojekti staadiumiteks on eelprojekt, põhiprojekt ja tööprojekt (vt määrus nr 97 § 5 lg 1). Ehitusprojekti detailsus on erinevates staadiumites (eel-, põhi- ja tööprojekt) erinev; eelprojektis esitatakse ehitise arhitektuurilahendus ja insenertehniliste lahenduste põhimõtted, mida täpsustatakse järgmistes staadiumites (määruse nr 97 § 8 lg 1); põhiprojekti staadiumis esitatakse ehitise lahenduste kirjeldus täpsusega, mis võimaldab määrata ehitise maksumust, korraldada ehitushanget ja koostada hinnapakkumist (määruse nr 97 § 9 lg 1); alles tööprojektis tuleb esitada ehitise lahenduste kirjeldus täpsusega, mis võimaldab nõuetekohaselt ehitada; tööprojektis täpsustatakse eelnevate staadiumite lahendusi selliselt, et ehitis oleks võimalik valmis ehitada (määruse nr 97 § 10 lgd 1 ja 3); eelneva staadiumi ehitusprojekt on siduvaks lähteülesandeks järgneva staadiumi projekti koostamiseks (määruse nr 97 § 5 lg 3) (Riigikohtu lahend nr 3-16-1050, p 16). Ehitusloa taotlemisel võib piirduda eelprojekti ehitamisega /.../“ (Riigikohtu lahend nr 3-161050, p 17). Ehitusprojekt, mille järgi ehitati, tuleb loa andjale esitada kasutusloa taotlemisel (EhS § 52 lg 3) või kasutusteatise esitamisel (EhS § 48 lg 4). Vahepeal tehtud muudatusi ja täpsustusi kontrollitakse kasutusloa andmisel või kasutusteatise aktsepteerimisel, vajadusel ka vahepealse järelevalve käigus ohu väljaselgitamiseks või tõrjumiseks (EhS § 130 jj ning KorS § 2 lg 4 ja § 23 jj).
11.Vaidlust ei ole selles, et koos ehitusteatisega esitati vastustajale ehitusprojekti eelprojekt, milles on esitatud ehitise arhitektuurilahendus ja insener-tehniliste lahenduste põhimõtted, mida tellija kooskõlastuse korral detailiseeritakse projekteerimise järgmistes staadiumites (vt määrus nr 97 § 8 lg 1). Ühtlasi on ehitusprojekti seletuskirjas toodud, et elamu on eelnevalt 5(8)
3-25-911
varustatud elektriga; saadud uues ruumis paigaldatakse juhtmestik väljaõppinud elektriku poolt (digitaalse kohtutoimiku leht (dtl) 30). Vastustaja on õigesti täheldanud, et projekti seletuskirjast ega joonistelt ei nähtu, et korterisse kavandatakse suure elektritarbega seadmeid, mistõttu puudus vajadus ka täiendavat uuringut nõuda või täiendavaid dokumente (vt EhS § 14 lg-d 2-3).
12.Seonduvalt konstruktsiooniga on ehitusprojekti seletuskirjas ära toodud koormused ning märgitud mh, et täpsemad konstruktsioonide lahendused (sõlmed jms) tellida konstruktorilt tööprojekti staadiumis (dtl 30); elamu välisviimistlust ei muudeta; soojustamise käigus vahetatakse rikutud välimised voodrilauad samaväärsetega ja värvitakse sama värvitooniga (dtl 30). Paljasõnalised on kaebaja väited, et korteri nr 5 välissein on vajunud ja palgid osaliselt mädanenud. Kolmas isik on selgitanud, et objektiga on kohapeal tutvumas käinud vastustaja ehitusjärelevalve ametnikud, kes ei ole tuvastanud rikkumisi ega teinud ettekirjutusi. Kolmas isik on selgitanud, et II korruse tasapinnale on rajatud ajutised vaheseinad, mis hiljem eemaldatakse või nihutatakse vastavalt ehitusprojektile. Eelnevast nähtuvalt on vastustajale esitatud ehitusteatisega koos eelprojekt vastavalt määrusele nr 97. Täpsema detailsusastmega projekti esitamise kohustust kolmandal isikul ei olnud ehitusteatise menetluses.
13.Tulenevalt EhS § 36 lg-st 5 kontrollib vastustaja vajaduse korral, kas seoses ehitusteatises märgitud ehitise või ehitamisega tuleb: 1) viia ehitis või ehitamine nõuetega vastavusse; 2) kooskõlastada ehitis või ehitamine pädeva asutusega; 3) esitada ehitisele täiendavaid arhitektuurilisi, ehituslikke või kujunduslikke nõudeid; 4) kaasata kinnisasja omanik või kinnisasjaga piirneva kinnisasja omanik. Kui esinevad EhS § 36 lg-s 5 sätestatud alused, siis lähtutakse ehitusloa menetluse, sh ehitusloa andmise menetluse tähtajast, ja ehitusloa andmisest keeldumise alustest. Kontrolli tulemusel esitatavad nõuded annab pädev asutus haldusaktina. „EhS § 36 lg 5 p 4 kohaldamisel võib kohalikul omavalitsusel tekkida vajadus selgitada ka kaasomanikevahelisi suhteid. Ka ehitusteatise menetluses tuleb pädeval asutusel arvestada ehitise ja selle kasutamise mõju teistele isikutele. Kui ehitamisele esitatavate avalikõiguslike nõuete rikkumine kahjustab naabrite (nt elamu kaasomanike) õigusi, tuleb pädeval asutusel algatada täiendav kontroll. See puudutab ka ohtu, et kaasomaniku vara kahjustatakse ehitamise käigus projektis kavandamata kõrvalmõjuna /.../. See ei tähenda, et vastustaja peaks hakkama lahendama pooltevahelisi tsiviilõiguslikke vaidlusi selle üle, kas projektis ettenähtud kaasomandi eseme ümberehitused on lubatavad kaasomanike tahte vastaselt. Kolleegium rõhutab, et ehitusteatise aktsepteerimine ei asenda teiste kaasomanike nõusolekuid, mis võivad olla vajalikud ehitamiseks.“ (Riigikohtu lahend nr 3-17-1859, p 20). Eelnev tähendab, et vastustaja kontrollib avalik-õiguslike nõuete täitmist, mitte eraõiguse normide täitmist.
14.Naabrusõigusi reguleerib lisaks avalikule õigusele ka eraõigus. Omand on asjaõigusseaduse (AÕS) § 68 lg 1 järgi isiku täielik õiguslik võim asja üle ning omanikul on õigus asja vallata, kasutada ja käsutada ning nõuda kõigilt teistelt isikutelt nende õiguste rikkumise vältimist ja rikkumise tagajärgede kõrvaldamist. Seega on igal omanikul põhimõtteliselt õigus vallata ja kasutada oma omandit enda äranägemise järgi ning tema õigusi piiravad üksnes teiste omanike või muude isikute õigused või üldised huvid tervikuna (vt Riigikohtu 13.12.2004 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-141-04, p 13; 11.04.2005 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-33-05, p 13). „Üldised piirid omaniku õigustele asja vallata ja kasutada annab AÕS § 89 /.../. Omanikul on AÕS § 89 esimese lause järgi õigus nõuda omandiõiguse igasuguse rikkumise kõrvaldamist, isegi kui rikkumine ei ole seotud valduse kaotusega. Kui on alust eeldada niisuguse rikkumise kordumist, võib omanik AÕS § 89 teise lause järgi nõuda rikkumisest hoidumist.“ (Riigikohtu tsiviilkolleegiumi lahend nr 3-2-1-12-11, p 27).
15.Vastustaja on oma 06.08.2025 menetlusdokumendis selgitanud, et vastustaja esitas 10.02.2025 ehitusteatise menetluses läbi ehitisregistri märkuse, milles palus taotlejal lisada 6(8)
3-25-911
korteriühistu nõusolek kavandatavate tööde osas ning 20.02.2025 lisas taotleja projekteerija ehitusregistrisse korteriühistu digitaalselt allkirjastatud nõusoleku. Vastustaja on esitanud kohtule ka kolmanda isiku esitatud 2017. a digitaalselt allkirjastatud korteriühistu nõusoleku (dtl-d 94-95).
16.Kaebaja on viidanud Pärnu Maakohtu 19.04.2021 määrusele tsiviilasjas nr 2-20-14125, millega tuvastati, et Pärnu linn, Xxxxx xx x korteriühistu 01.08.2020. a üldkoosoleku päevakorra punkti otsus nr 5: Hoone aadressil Xxxxx xx x, Pärnu rekonstrueerimise üle otsustamine, ei ole vastu võetud (resolutsiooni punkt 2) ning tuvastati, et Pärnu linn, Xxxxx xx x korteriühistu 01.08.2020. a üldkoosoleku päevakorra punkti otsus nr 7: renoveerimislaenu üle otsustamine, ei ole vastu võetud (resolutsiooni punkt 3) (dtl 113). Vastustajale esitatud kooskõlastus oli allkirjastatud 2017. a, mistõttu Pärnu Maakohtu 19.04.2021 määrus ei puuduta 2017. a kooskõlastust. Seega ei ole sellega tuvastatud 2017. a korteriühistu ja kaasomanike nõusoleku puudumist, sõltumata asjaolust, mitu korteriomanikku 2017. a nõusoleku andsid.
17.Eelnevast tulenevalt leiab kohus, et vastustaja on täitnud oma uurimiskohustust ning palunud kolmandal isikul esitada kaasomanike nõusolek seoses ümberehitusega. Asja materjalist nähtuvalt on kolmas isik sellise nõusoleku ka esitanud ning vastustajal puudus kohustus asuda sisuliselt hindama nõusoleku kooskõla kehtiva õigusega. Tegemist on tsiviilõigusliku küsimusega, mille lahendamine ei ole vastustaja pädevuses. Sellest johtuvalt on ka arusaamatu kaebaja väide, et vastustaja ei ole kontrollinud ehitamiseks vajalike lubade olemasolu.
18.Kaebaja leiab, et vaidlusaluse ehitusteatisega kaasneb talle püsiv negatiivne mõju, mis on üleliia koormav. Kaebaja selgitab, et wc, duširuum, tehnoruum asuvad otse kaebaja korteri naabruses ning avaldavad otsest kahjulikku mõju ning vastustaja ei hinnanud, mis materjale kasutatakse nende ruumide ehitamiseks minimaliseerida müra kaebajale.
19.Pelgalt asjaolu, kus kolmanda isiku korteriomandis paiknevad viidatud ruumid, ei saa kuidagi negatiivselt mõjutada kaebaja naabrusõigusi. Ehitusmüra aga on ajutine, mitte püsiv (vt EhS § 44 p 4), kuid ka siis tuleb järgida müranorme. Kaebaja pole väitnud, et ületatud on müra piirväärtusi. Kohus selgitab, et ehitada tuleb ehitusprojekti kohaselt, järgides ehitise ja ehitamise kohta kehtivaid nõudeid (EhS § 12 lg 1).
20.Kaebaja leiab, et ehitusprojekti seletuskirjast ei nähtu, kes finantseerib alumise korruse rekonstrueerimistööd. Tegemist ei ole küsimusega, mida tuleks ehitusteatise menetluses lahendada. Ehitusteatis annab õiguse ehitamiseks, kuid ei reguleeri finantseerimise küsimust. Kohtule näib, et kaebaja viidatud küsimus seoses finantseerimisega seondub kaasomanike vaheliste kokkulepetega ega puuduta avalik-õiguslikke norme, mis kuuluvad ehitusteatise menetluses kohaldamisele. Tulenevalt AÕS § 75 lg-st 1 kannab kaasomanik vastavalt temale kuuluva osa suurusele ühisel asjal lasuvaid koormatisi, samuti selle asja alalhoidmise, valdamise ja kasutamisega seotud kahju ja kulutusi.
21.Kaebaja leiab, et vastustaja on õigusvastaselt jätnud ta haldusmenetlusse kaasamata, samuti puuduvad tõendid, et kaasati korteriühistu.
22.Ehitusteatise menetlusse kaasatakse vajadusel kinnisasja omanik (vt EhS § 36 lg 5 p 4), seega otsustab vastustaja kaalutlusõiguse alusel, keda menetlusse kaasata. Menetlusse tuleb kaasata isik juhul, kui kavandatav ehitise või ehitamisega kaasneb kinnisasja omanikule või sellega piirnevale kinnisaja omanikule või muule isikule püsiv negatiivne mõju, mis on üleliia koormav (vt EhS § 44 p 4). Kaebusest nähtuvalt on kaebaja vaidlustanud ehitusteatist põhjusel, et puudub vastav kaasomanike kokkulepe. See aga ei ole ehitisest ega ehitamisest lähtuv negatiivne mõju, mida reguleeriksid avaliku õiguse normid, mistõttu ei pidanud vastustaja kaebajat haldusmenetlusse kaasama. Kaasomandist tulenevate vaidluste 7(8)
3-25-911
lahendamine ei ole vastustaja ega halduskohtu pädevuses ning sellega, et vastustaja kooskõlastas ehitusteatise, ei ole kolmandale isikule antud volitust kahjustada kaasomanike õigusi ega huve (vt Riigikohtu lahend nr 3-17-1859, p 20). Nii on see ka praegusel juhul, et vaidlusaluse ehitusteatise teavitatuks lugemine ei ole andnud kolmandale isikule õigust rikkuda kaasomanike tsiviilõiguslikke omandi- ja naabrusõigusi.
23.Kuigi vastustaja on vastuses kaebusele märkinud, et kaasas haldusmenetlusse korteriühistu, siiski ei nähtu ehitisregistrist ega ka asja materjalist selle väite tõenduseks ühtegi dokumenti. Aga ka juhul, kui vastustaja jättis korteriühistu kaasamata, siis ei saanud see mõjutada asja lahendust, kuivõrd küsimus kaasomanike vahelisest kokkuleppest ei kuulu avaliku õiguse valdkonda ning selle üle otsustamine ei ole vastustaja pädevuses. Tulenevalt HMS §-st 58 ei saa nõuda haldusakti kehtetuks tunnistamist üksnes põhjusel, et haldusakti andmisel rikuti menetlusnõudeid või et haldusakt ei vasta vorminõuetele, kui eelnimetatud rikkumised ei võinud mõjutada asja otsustamist.
24.Eeltoodust tulenevalt jääb kaebus tervikuna rahuldamata.
25.HKMS § 108 lg 1 kohaselt kannab menetluskulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Käesoleval juhul on otsus tehtud kaebaja kahjuks, mistõttu jäävad menetluskulud kaebaja kanda. Vastustaja ja kolmas isik menetluskulude väljamõistmist taotlenud ei ole, mistõttu jäävad nende võimalikud menetluskulud nende endi kanda (HKMS § 109 lg 1). (allkirjastatud digitaalselt)
8(8)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonüümitud. Andmed on informatiivsed.