Tartu Ringkonnakohus M.M. Ernits 01.07.2025, Tartu 3-25-1240 M.M. kaebus Otepää Vallavalitsuse 26.03.2025. a korralduse nr 2-3/160 ja selle alusel antud ehitusloa nr 2512271/09136 tühistamiseks Tartu Halduskohtu 11.05.2025. a määrus M.M. määruskaebus Kirjalik menetlus Kaebaja/määruskaebuse esitaja – M.M. Esindaja vandeadvokaat Karl Haavasalu Vastustaja – XXX Kolmas isik – M.K. Esindaja advokaat Kaidi Tarros
RESOLUTSIOON
1.Võtta asja materjalide juurde määruskaebuse lisana esitatud Keskkonnaameti 03.06.2024. a kiri nr 7-9/24/10844-2 ja kolmanda isiku määruskaebuse lisana esitatud Keskkonnaameti 15.09.2023. a e-kiri.
2.Rahuldada määruskaebus.
3.Tühistada Tartu Halduskohtu 11.05.2025. a määrus. Jätkata Tartu Ringkonnakohtu 28.05.2025. a määruse alusel kohaldatud esialgse õiguskaitset ning peatada Otepää Vallavalitsuse 26.03.2025. a korralduse nr 2-3/160 ja selle alusel antud ehitusloa nr 2512271/09136 kehtivus kuni käesolevas asjas menetlust lõpetava lahendi jõustumiseni.
EDASIKAEBAMISE KORD
Määrus ei ole edasikaevatav (HKMS § 235 lg 1, § 252 lg 7).
ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
1.Otepää Vallavalitsus andis 26.03.2025. a korraldusega nr 2-3/160 kolmandale isikule ehitusloa Nüpli külas asuval Xxx kinnisasjal suvila püstitamiseks. Ehitisregistri andmetel väljastati korralduse alusel ehitusluba nr 2512271/09136.
Xxx kinnistu, mis puutub kokku Xxx kinnistuga, kaebajast omanik esitas 24.04.2025 Tartu Halduskohtule kaebuse, milles palub tühistada Otepää Vallavalitsuse 26.03.2025. a korraldus
nr 2-3/160, millega anti ehitusluba Xxx kinnisasjal suvila püstitamiseks. Koos kaebusega esitas kaebaja ka esialgse õiguskaitse taotluse, milles kaebaja palub peatada vaidlustatud korralduse kehtivus kuni käesolevas asjas kohtuotsuse jõustumiseni.
3.Esialgse õiguskaitse taotluse kohaselt tähendab ehitusloa kehtivuse peatamata jätmine kohtumenetluse ajaks ilmselt seda, et kolmas isik alustab Xxx kinnistul suvila ehitamist. Kaebaja soovib vältida olukorda, kus kohtuasja menetlemise kestel ehitatakse suvila valmis ning seejärel puhkeb uus vaidlus selle üle, kas ehitusloa tühistamisest tulenevalt oleks põhjendatud suvila lammutamine. Samuti soovib kaebaja vältida olukorda, kus kohtumenetluse ajal väljastatakse suvilale kasutusluba, mis annab kohtule aluse ehitusloa tühistamata jätmiseks selle ammendumise tõttu ning kaebaja peab hakkama eraldi vaidlustama kasutusluba. Kaebaja leiab, et tegemist ei ole ilmselgelt perspektiivitu kaebusega ning avalikes huvides on, et Xxx kinnistule kui Otepää looduspargi jaoks kõrget kaitsekorralduslikku väärtust omavale kinnistule piirkonna ehituslaadiga kokkusobimatut suvilat ei ehitataks. Kolmanda isiku poolt ehitusloa taotluse esitamine on ilmselt tingitud sellest, et kaebaja on esitanud kaebuse haldusasjas nr xxx, milles vaidlustab Otepää valla tegevust projekteerimistingimuste mitteväljastamisel. Halduskohtu määrus
4.Tartu Halduskohus jättis 11.05.2025. a määrusega kaebaja esialgse õiguskaitse taotluse rahuldamata.
5.Halduskohus nõustus kaebajaga, et viimasel esineb esialgse õiguskaitse vajadus, sest ehitusloa kehtivuse peatamata jätmisel võib kolmas isik asuda ehitusluba realiseerima ning kohtumenetluse kestel suvila valmis ehitada. Kui kohtumenetluse ajal ehitis valmib, muudab see kaebaja õiguste kaitse kohtuotsusega eelduslikult oluliseks raskemaks või isegi võimatuks, sest juba valminud hoonet üldjuhul ei lammutata. Seda tehakse erandlikel asjaoludel (s.o eelkõige ehitise materiaalse õigusvastasuse korral).
6.Esialgse õiguskaitse kohaldamisel tuleb halduskohtumenetluse seadustiku (HKMS) § 249 lg 1 ja 3 järgi arvestada kaebuse eduväljavaateid ning erinevate lahenduste tagajärgi kaebajale, avalikule huvile ja kolmandatele isikutele.1 Kuigi esialgse õiguskaitse kohaldamata jätmine võib olla põhjendatud kaebuse ilmse perspektiivituse korral 2, ei tulene HKMS § 249 lg-test 1 ja 3, et esialgse õiguskaitse kohaldamata jätmise eelduseks saaks olla üksnes ilmselge perspektiivitus. Halduskohus leidis, et esialgse õiguskaitse kohaldamine ei ole õigustatud, arvestades kaebuse eduväljavaadet ning vastanduvaid huve kogumis.
7.Halduskohus pidas kaebuse edulootusi pigem vähesteks. Halduskohtu hinnangul tuleb tõsiselt kahelda kaebaja keskses väites, et vaidlusaluse ehitusloa andmise aluseks olnud projekteerimistingimused olid ehitusloa andmise ajaks 26.03.2025 muutunud kehtetuks, mistõttu kolmandale isikule väljastati ehitusluba kaebaja arvates õigusvastaselt. Otepää Vallavalitsuse 14.10.2010. a korralduses nr 2-4-502 „Projekteerimistingimuste väljastamine Xxx kinnistule Nüpli külas“ ei ole projekteerimistingimuste kehtivusaega märgitud ning korralduse andmise ajal kehtinud ehitusseadus ei reguleerinud seda, kui kaua väljastatud projekteerimistingimused kehtivad. Ka ükski muu projekteerimistingimuste väljastamise ajal kehtinud õigusakt ei reguleerinud projekteerimistingimuste kehtivuse aega. Otepää valla ehitusmääruse § 24 lg 4, mille kohaselt projekteerimistingimused kehtivad üks aasta, jõustus alles 01.03.2011 ning selles ei olnud reguleeritud varasemalt väljastatud projekteerimistingimuste kehtivusaega. Samuti puuduvad andmed selle kohta, et vastustaja 1 2
RKHKm 27.06.2017, 3-3-1-19-17, p 15; 11.12.2020, 3-20-605, p 11. RKHKm 26.06.2006, 3-3-1-54-06.
2
oleks 2010. aastal kolmandale isikule väljastatud projekteerimistingimused tunnistanud mingil ajal kehtetuks. Kaebaja on oma seisukohtades tuginenud paljuski analoogiale, viidates detailplaneeringu ja ehitusloa ning hilisemalt sätestatud projekteerimistingimuste kehtivusajale, milline regulatsioon on aga kehtestatud pärast kolmandale isikule projekteerimistingimuste väljastamist. Halduskohtu hinnangul ei saa kolmandale isikule 2010. aastal väljastatud projekteerimistingimuste kehtivusele analoogia korras kohaldada pärast nende andmist kehtima hakanud ehitusmäärust, kui sellest ei tulene erisätteid varasemate projekteerimistingimuste kehtivusele. Samuti ei pidanud halduskohus analoogia korras kohaldatavaks detailplaneeringu ja ehitusloa kehtivust sätestavaid norme. Kui seadusandja pole pidanud vajalikuks reguleerida projekteerimistingimuste, on haldusorganil võimalus nende kehtivust mõjutada muutmise või kehtetuks tunnistamise teel. Kuna kolmandale isikule väljastatud projekteerimistingimustes oli määratletud ka ehitatava hoone asukoht, ei ole kuigi tõenäoline, et kaebaja saavutaks käesolevas asjas oma eesmärgi, milleks on Xxx kinnistu põhjapiiri mööda kulgeva tee äärde hoone mitteehitamine.
8.Ehitusluba on võimalik vaidlustada vaid kaebaja subjektiivsete õiguste riive korral, mitte objektiivse õigusvastasuse argumendil. Kaebaja on viidanud ehitusprojekti vastuolule projekteerimistingimustega, kuid ei ole selgitanud, kuidas need vastuolud tema subjektiivseid õigusi riivavad. Ebaselgeks jääb, kuidas mõjutab kaebaja õigusi asjaolu, et Xxx kinnistule rajatakse hetkel mitme hoone asemel üks hoone (st suvila), mille ehitusalune pind on projekteerimistingimustes märgitust väiksem. Samuti ei ole selge, milliseid kaebaja subjektiivseid õigusi riivab asjaolu, et suvilal on 1,5 korruse asemel 2 korrust. Kaebaja ei ela ehitatava suvila vahetus läheduses, mistõttu selle korruselisus ei saa talle mõju avaldada. Samuti ei saa kaebaja õigusi mõjutada suvila arhitektuurne lahendus ning katusekatte materjal. Kaebaja ei saa kolmandale isikule väljastatud ehitusluba vaidlustada avalikes huvides, mistõttu ei saa praeguses vaidluses olla asjakohane kaebaja väide hoone sobivusest ümbruskonda.. Ka asjaolu, et kaebaja hinnangul on suvila eelprojekti teinud selleks pädevust mitte omav isik, ei saa praegusel juhul ilmselt kuidagi kaebaja subjektiivseid õigusi riivata.
9.Halduskohtu hinnangul kahjustaks ehitusloa kehtivuse peatamine ebaproportsionaalselt kolmanda isiku õigusi. Kolmandal isikul sai projekteerimistingimuste alusel tekkida õigustatud ootus, et ta saab Xxx kinnistul projekteerimistingimustega määratud asukohta hoonestuse rajada. Asja materjalidest saab järeldada, et kolmanda isiku poolt suvila ehitamine ei välista automaatselt Xxx kinnistul ehitamist, sest ehitusõigusega seonduv on võimalik kindlaks määrata ka detailplaneeringu menetluses. Seega kaalub praegusel juhul kolmanda isiku õigus ehitada 2010. aastal kindlaks määratud kohta suvila üles kaebaja õiguse saavutada ehitusõigus enda kinnistul talle sobival viisil. Lisaks oli nähtuvalt asja materjalidest Xxx kinnistule ehitamise problemaatilisus teada juba vähemalt 2016. aastal, mil Keskkonnaamet selgitas, et näeb Xxx ja Xxx katastriüksuste puhul vaid ühe hoonestusala rajamist ning kahe hoonestusala rajamise võimalikkuse saab välja selgitada vaid läbi detailplaneeringu menetluse (dtl 174-175). Tartu Ringkonnakohtu 28.05.2025. a määrus
10.Tartu Ringkonnakohus peatas 28.05.2025. a määrusega esialgse õiguskaitse korras Otepää Vallavalitsuse 26.03.2025. a korralduse nr 2-3/160 kehtivuse kuni käesolevas haldusasjas Tartu Halduskohtu 11.05.2025. a määruse peale esitatud määruskaebuse lahendamiseni.
3
MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD RINGKONNAKOHTUS
Kaebaja määruskaebus
11.Kaebaja esitas 27.05.2025 Tartu Ringkonnakohtule määruskaebuse, milles taotleb tühistada Tartu Halduskohtu 11.05.2025. a määrus ning teha uus määrus, millega rahuldada esialgse õiguskaitse taotlus.
12.Esialgse õiguskaitse kohaldamata jätmine on põhjendatud üksnes kaebuse ilmselge perspektiivituse korral.3 Kaebaja hinnangul ei saa tema kaebust ilmselt perspektiivituks pidada. Kaebus on esitatud kaebaja subjektiivsete õiguste kaitseks – kaebaja soovib teostada oma omandiõigust Xxx kinnistu suhtes ning ehitada sinna elamu, mida ta ka kasutada soovib. Elamu soovib ta ehitada projekteerimistingimustest lähtudes koostatud ehitusprojekti ja ehitusloa alusel. Halduskohus ei leidnud, et kaebus oleks ilmselgelt perspektiivitu, kuid on asunud ebaõigele seisukohale, et kaebuse edulootused on vähesed. Kaebaja selle seisukohaga ei nõustu ning lisab, et isegi kui see nii oleks, ei ole kaebuse vähesed edulootused aluseks esialgse õiguskaitse kohaldamata jätmisele.
13.Kaebaja leiab, et vastustaja 14.10.2010. a korraldusega nr 2-4-502 välja antud projekteerimistingimuste kehtivus oli vastustaja 26.03.2025 korralduse nr 2-3/160 välja andmise ajaks lõppenud. Tegemist on õiguslikult keerulise küsimusega. Kuni 30.06.2015 kehtinud ehitusseaduse (EhS) § 25 lg 2 sätestas, et ehitusluba kaotab kehtivuse, kui ehitamist ei ole alustatud kahe aasta jooksul ehitusloa väljastamise päevast arvates. Samas ei sisaldanud kuni 30.06.2015 kehtinud EhS-is projekteerimistingimuste kehtivuse lõppu ette nägevat õigusnormi. Tegemist võib olla lüngaga õiguses. Sel juhul võiks olla asjakohane kuni 30.06.2015 kehtinud EhS-i kontekstis kohaldada § 25 lg 2 projekteerimistingimuste suhtes analoogia alusel. Riigikohus on korduvalt lugenud projekteerimistingimusi ehitusloa andmist reguleerivaks eelhaldusaktiks4, mis omakorda tähendab, et projekteerimistingimustega tehakse vähemalt osaliselt õiguslikult siduvalt kindlaks ehitusloa väljastamise üle otsustamisel tähtsust omavad asjaolud. Seega võib analoogia alusel olla projekteerimistingimuste suhtes kohaldatav ka kuni 30.06.2015 kehtinud EhS § 25 lg 2. Kuivõrd projekteerimistingimused väljastati kolmandale isikule 14.10.2010. a korraldusega nr 2-4-502 ning 2 aasta jooksul alates projekteerimistingimuste väljastamisest kolmas isik ehitusloa väljastamise taotlust vastustajale ei esitanud, toob kuni 30.06.2015 kehtinud EhS § 25 lg 2 analoogia alusel kohaldamine kaasa olukorra, kus vastustaja 14.10.2010. a korralduse nr 2-4-502 kehtivus lõppes 2012. a oktoobris.
14.01.03.2011 jõustus Otepää valla ehitusmääruse § 24 lg 4, mille kohaselt kehtisid projekteerimistingimused ühe aasta. Tegemist võib olla ebaehtsat tagasiulatuvat jõudu omava õigusnormiga. Kaebaja on seisukohal, et õigusakti ebaehtsa tagasiulatuva jõu esinemiseks ei ole hädatarvilik ka sellesisulise eraldi rakendussätte olemasolu ning õigusakti ebaehtne tagasiulatuv jõud on lubatud, kui avalik huvi regulatsiooni muutmise vastu ehk vastustaja poolt ajaliselt enne 01.03.2011 väljastatud projekteerimistingimuste osas 1-aastase kehtivusaja sätestamise vastu alates 01.03.2011 on kaalukam kui isiku ootus, et ajaliselt enne 01.03.2011 väljastatud projekteerimistingimused kehtivad sisuliselt igavesti.
15.Ka 01.07.2015 jõustunud ehitusseadustiku (EhS) § 33 lg 1 esimene lause võib omada ebaehtsat tagasiulatuvat jõudu, mis tähendab, et alates 01.07.2015 hakkas ajalisel varem 3
RKHKm 22.11.2004, 3-3-1-76-04, p 8; 14.12.2004, 3-3-1-85-04, 16; 09.02.2006, p 9; 02.03.2006, 3-3-1-3-06, p 8; 22.09.2014, 3-3-1-59-14,p 11. K. Merusk, I. Pilving. Halduskohtumenetluse seadustik. Kommenteeritud väljaanne. Kirjastus Juura,2013, lk 689. 4 RKHKo 14.05.2002, 3-3-1-25-02, p 16; 09.06.2023 3-20-2247, p 25; 20.06.2023, 3-20-19, p 18.
4
väljastatud projekteerimistingimuste osas kulgema 5-aastane kehtivustähtaeg. Kaebaja hinnangul ei saa eeltoodu alusel väita, et kaebuse edulootused oleks pigem vähesed.
16.Kaebaja viitab ka sellele, et tema hinnangul jättis halduskohus käesoleva haldusasja asjaga nr xxx ebaõigesti liitmata. Kaebaja leiab, et tal ei ole vajalik saada Xxx kinnistule projekteerimistingimuste väljastamiseks Xxx kinnistu omaniku ehk kolmanda isiku nõusolekut, sest väljastatud projekteerimistingimusi ei saa käsitleda Xxx kinnistu olemasoleva hoonestusena. Vastustaja keeldus ebaõigesti kaebaja 13.05.2024 projekteerimistingimuste väljastamise taotluse rahuldamisest põhjendusega, et kolmas isik Xxx kinnistu omanikuna ei ole andnud nõusolekut projekteerimistingimuste väljastamiseks. Kui käesolevas asjas esialgset õiguskaitset mitte kohaldada, võib juhtuda, et Xxx kinnistule ehitatakse suvila valmis. Käesoleva kohtuasjaga soovib kaebaja saavutada selle, et Xxx kinnistu osas väljastatud ehitusluba tühistataks, mis tähendab, et Xxx kinnistule hoonestuse rajamine ei oleks võimalik ning kaebaja 13.05.2024 esitatud projekteerimistingimuste väljastamise taotluse uuel läbivaatamisel ei ole tarvilik saada kolmanda isiku nõusolekut Xxx kinnistule projekteerimistingimuste väljastamiseks.
17.Kuna halduskohus ei rahuldanud 11.05.2025. a määrusega vastuväidet ja jättis eelnevalt viidatud kaebajaga seotud haldusasja liitmata, oleks halduskohus pidanud 11.05.2025. a määruses jätma kõik kaebaja seisukohad, mis puudutavad haldusasja nr xxx, käsitlemata põhjendusega, et nende teemadega tegeleb kohus haldusasja nr xxx raames. Antud juhul on aga halduskohus vaidlustatud määruses toiminud vastupidiselt, asudes sisuliselt lahendama küsimusi, mis kuuluvad lahendamisele haldusasja nr xxx raames. Nagu eelnevalt juba välja toodud, omab kolmanda isiku nõusoleku vajaduse olemasolu tähtsust asjas nr xxx, mitte käesolevas vaidluses.
18.Kaebaja hinnangul on oluline ka see, et 13.05.2024, kui kaebaja esitas vastustajale projekteerimistingimuste väljastamise taotluse Xxx kinnistule, ei olnud kolmas isik veel seonduvalt Xxx kinnistuga ehitusloa väljastamise taotlust esitanud ja vastustaja polnud kolmandale isikule ka ehitusluba andnud.
19.Kaebaja on jätkuvalt seisukohal, et ehitusluba on vastuolus projekteerimistingimustega ning ehitusloa aluseks oleva ehitusprojekti on koostanud selleks pädevust mitteomav isik. Seega tulnuks tulenevalt EhS § 44 p-dest 1 ja 2 ehitusloa väljastamisest kolmandale isikule keelduda.
20.Kolmanda isiku huvi esialgse õiguskaitse kohaldamata jätmise vastu ei ole suurem kui kaebaja huvi, et esialgset õiguskaitset kohaldataks. Halduskohus ei ole asja lahendamisel arvesse võtnud ajalist kronoloogiat. Kolmas isik ei ole aastaid tundnud huvi Xxx kinnistu osas ehitusloa saamise vastu. Sündmuste ajaline järjestus viitab sellele, et 17.02.2025 ehitusloa väljastamiseks esitatud taotluse esitamine on tingitud asjaolust, et kaebaja oli varasemalt esitanud taotluse projekteerimistingimuste väljastamiseks Xxx kinnistu suhtes ning sellest, et kaebaja vaidlustas keelduvad haldusaktid halduskohtus. Kuna kolmandale isikule projekteerimistingimuste väljastamise ja ehitusloa andmise vahel on vahet pea 15 aastat, ei saa kaebaja arvates kõneleda kolmanda isiku suurest õigustatud ootusest ehitada Xxx kinnistule hoone. Kui üleüldse oli veel seisuga 17.02.2025 vastustaja 14.10.2010. a korralduse nr 2-4-502 näol tegemist kehtiva haldusaktiga, siis võttes arvesse väga pikka ajavahemikku Xxx kinnistu osas projekteerimistingimuste väljastamise ja kolmanda isiku poolt ehitusloa andmise taotluse esitamise vahel, ei saanud kolmandal isikul olla suurt õigustatud ootust Xxx kinnistule hoone ehitamise võimalikkuse osas. Aja kulgedes õigustatud ootuse määr väheneb. Riigikohus asus kohtuotsuses haldusasjas nr 3-3-1-9-14 seisukohale, et detailplaneeringu puhul peab kehtima mingi mõistlik aeg, mille möödumisel, kui seda detailplaneeringut ellu 5
viima ei hakata, hakkab vähenema usaldus detailplaneeringu edasi kehtima jäämise osas. Kaebaja leiab, et sama põhimõte kehtib ka projekteerimistingimuste puhul, kui vastustaja poolt 14.10.2010. a korraldusega nr 2-4-502 antud projekteerimistingimused olid veel kolmanda isiku poolt ehitusloa andmise taotluse esitamisel 17.02.2025 kehtivad.
21.Põhimõtteliselt on võimalik Xxx kinnistu ehitusõigusega seonduv kindlaks määrata ka detailplaneeringuga. Samas on detailplaneeringu menetlemine oluliselt aeganõudvam ja kulukam, kui seda on projekteerimistingimuste väljastamise taotluse menetlemine ning on võimalik, et detailplaneering jääbki kas algatamata, vastu võtmata, kehtestamata või kehtestatakse teistsuguselt, kui seda sooviks kaebaja. Kuivõrd kolmas isik ei olnud aastaid tundnud huvi Xxx kinnistu osas ehitusloa saamise vastu, oli kaebajal 13.05.2024, kui kaebaja esitas vastustajale taotluse Xxx kinnistu suhtes projekteerimistingimuste väljastamiseks, õigustatud ootus, et Xxx kinnistu osas õnnestub projekteerimistingimused saada. Ka Xxx kinnistu ehitusõigus on võimalik määrata kindlaks detailplaneeringuga. Halduskohus ei ole arvesse võtnud asjaolu, et kolmanda isiku elukoht asub Xxx kinnistu naaberkinnistuks oleval Luhavere kinnistul ning kolmas isik soovib Xxx kinnistule ehitada suvilat. Seega on juba kolmandal isikul Otepää vallas Nüpli külas elukoht olemas, mistõttu naaberkinnistule suvila ehitamise edasilükkumine tulenevalt esialgsest õiguskaitsest kuni käesolevas kohtuasjas kohtuotsuse jõustumiseni ei tohiks kolmanda isiku elukorraldust kuigivõrd mõjutada. Seevastu kaebajal Nüpli külas elamu, kus oleks võimalik elada, puudub, ning esialgse õiguskaitse kohaldamata jätmine võib muuta käesoleva kohtuasja ajamise kaebaja jaoks mõttetuks ja/või tekitada järgmise kohtuasja (näiteks kohtuasja selle üle, kas ehitusloa tühistamise korral tuleb Xxx kinnistule ehitatud suvila lammutada), kui kohus esialgset õiguskaitset ei kohalda.
22.Meelevaldne on Tartu Halduskohtu viide 11.05.2025. a määruse põhjenduste p-s 13 digitoimiku lehekülgedel 174-175 olevale Keskkonnaameti 17.08.2016. a kirjale nr 79/16/9505-2. Tegemist on ligi 9 aastat tagasi Keskkonnaameti antud seisukohaga. 03.06.2024. a kirjaga nr 7-9/24/10844-2 on Keskkonnaamet teatanud, et on nõus Xxx kinnistu hoonestamisega vastavalt kaebaja soovitule (määruskaebuse lisa nr 1). Kolmanda isiku vastus kaebaja määruskaebusele
23.Kolmas isik palub vastuses määruskaebusele jätta kaebaja määruskaebus rahuldamata ja esialgset õiguskaitset mitte kohaldada.
24.Kolmas isik leiab, et halduskohus jättis esialgse õiguskaitse taotluse rahuldamata õiguspäraselt. Ebaõige on kaebaja seisukoht, et halduskohus rikkus oluliselt menetlusõigust ning Riigikohtu praktika annab esialgse õiguskaitse kohaldamata jätmiseks alust üksnes kaebuse ilmselge perspektiivituse korral, mida halduskohus ei ole tuvastanud. Kaebaja viited Riigikohtu lahenditele (3-3-1-76-04, 3-3-1-85-04, 3-3-1-10-06, 3-3-1-3-06, 3-3-1-59-14) pärinevad 10-20 aasta tagusest ajast. Viidatud HKMSi kommenteeritud väljaanne on avaldatud 2013. aastal ehk rohkem kui 10 aastat tagasi. Riigikohus on leidnud asjas, milles esines esialgse õiguskaitse vajadus, et esialgse õiguskaitse rakendamine ei ole põhjendatud ka siis, kui „kaebus pole ilmselgelt perspektiivitu, kuid selle eeldatavad eduväljavaated on pigem kasinad“. Samuti rõhutas halduskolleegium, et „kuna kaebuse eduväljavaated on väikesed /.../, ei võimalda HKMS § 249 lg 3 esimene lause kokkuvõttes kohtul esialgset õiguskaitset kohaldada“.5 Samuti on Riigikohus tõdenud, et kaebuse eduväljavaated peavad esialgse õiguskaitse kohaldamise õigustamiseks olema piisavad.6 Järelikult ei kinnita kaebuse vähene edulootus eduväljavaadete piisavust. Kaebaja väide selle kohta, et esialgse õiguskaitse sai 5 6
RKHKm 25.11.2021, 3-21-2241, p-d 16 ja 18. RKHKm 27.06.2019, 3-18-1331, p 11.
6
jätta Riigikohtu praktika kohaselt rakendamata vaid kaebuse ilmselge perspektiivituse korral ei vasta tõele. Lisaks on Riigikohus selgitanud, et „ebaõige on kaebajate seisukoht, et esialgse õiguskaitse kohaldamata jätmise aluseks saab olla üksnes kaebuse ilmselge perspektiivitus“. 7 Riigikohtu praktika kinnitab, et HKMS § 249 lg-st 3 tulenevalt tuleb anda eelhinnang kaebuse eduväljavaadetele, avalikele huvidele, puudutatud isiku õigustele ja esialgse õiguskaitse rakendumise ettenähtavatele tagajärgedele. Kaebuse vähest edulootust saab arvesse võtta esialgse õiguskaitse rakendamata jätmisel.
25.Kolmanda isiku hinnangul on projekteerimistingimused kehtivad. Projekteerimistingimuste kehtivusaega ei tulenenud ei projekteerimistingimustest endast ega õigusaktidest. Projekteerimistingimusi ei ole kehtetuks tunnistatud ega nende kehtivusaeg lõppenud (haldusmenetluse seaduse § 61 lg 2). Kolmas isik ei jaga kaebaja arvamust, et küsimust projekteerimistingimuste kehtivusest saaks praeguses asjas lugeda keeruliseks õiguslikuks küsimuseks.
26.Ehitusluba ei ole vastuolus ka projekteerimistingimustega. Halduskohus leidis õigesti, et kaebaja väidetel puudub seos kaebaja õiguste riivega.
27.Halduskohus leidis õigesti, et väite puhul, kus ehitusprojekti ei ole koostanud selleks pädev isik, puudub kaebaja õiguste riive.
28.Kuna kaebajal puudub subjektiivsete õiguste riive, oleks esialgse õiguskaitse kohaldamine kaebaja õigusi arvestades ebaproportsionaalne. Kaebaja tegelik tahe on saavutada projekteerimistingimuste väljastamine ehitamiseks talle kuuluval Xxx kinnistul. Kuna kaebaja on vaidlustanud talle projekteerimistingimuste väljastamisest keeldumise otsuse haldusasjas xxx, üritab kaebaja saavutada kolmanda isiku ehitusloa tühistamist ja kolmandale isikule 14.10.2010. a väljastatud projekteerimistingimuste kehtetuse tuvastamist. Vaidlustatud ehitusluba reaalselt ja sisuliselt kaebaja subjektiivseid õigusi ei riiva – seda näitavad ka kaebuse põhjendused, millel on üldjuhul avalikes huvides esitatud kaebuse tunnused. Avalikes huvides ei ole ehitusloa vaidlustamine lubatav. Käesolevas asjas on kaebaja esitanud kaebuse selleks, et ta ei peaks enese taotletud projekteerimistingimuste menetluses küsima kolmandalt isikult nõusolekut ehitamise lubamiseks juhul, kui ehitada soovitakse naaberkinnistu hoonestusele lähemale kui 150 meetrit. Kolmandale isikule väljastatud ehitusluba ei riku kolmanda isiku õigust oma kinnistut vabalt kasutada, sest kaebajal puudub subjektiivne õigus ehitamiseks lihtsustatud korras projekteerimistingimuste alusel. Ka ei riku see kaebaja õigust valida vabalt elukohta. Kaebaja viitab ka ise sellele, et soovib ehitatavasse elamusse asuda elama vähemalt teatud ajaks kalendriaastas, mis on väga lai formuleering ja kujutab endast kaebaja õiguste nõrka riivet võrreldes asjaoluga, et kolmandal isikul on 2010. aastal väljastatud projekteerimistingimuste alusel, millest on kaebaja olnud pikka aega teadlik – tekkinud õiguspärane ootus ehitamiseks. Vaidlustatud ehitusloa alusel ehitamine ei välista ehitamist kaebajale kuuluval Xxx kinnistul detailplaneeringu alusel.
29.Kolmandal isikul on alust kahelda kaebaja motiivide heausksuses, kui viimane kaebuse esitas. Kaebaja oli aastatel 2016-2017 juba realiseerinud ehitusõigust, mis võimaldas projekteerimistingimuste alusel lihtsustatud korras ehitamist lubada – taotledes uute hoonestusalade määramist nii Xxx kui Xxx kinnistutele. Toonases menetluses selgitas Keskkonnaamet, et uut hoonestust on võimalik projekteerimistingimuste alusel kavandada vaid ühele kinnistule. Xxx kinnistu (63602:002:0950) ja Xxx kinnistu (63602:002:0276) kuulusid 2017. aasta suveni kaebajale. Olles teadlik sellest infost ja asjaolust, et Xxx kinnistule Xxx kinnistule väljastatud projekteerimistingimuste tõttu ja Marguse oja 7
RKHKm 21.06.2024, 3-23-885, p 13.
7
kaitsevööndist tulenevalt tegelikult ei olegi võimalik ehitada, realiseeris kaebaja ehitusvõimaluse Xxx kinnistule, misjärel ta kinnistu maha müüs.
30.Ebaõige ja esialgse õiguskaitse taotluse seisukohast asjasse puutumatu on kaebaja väide, nagu oleks kolmanda isiku ehitusloa taotlus tingitud kaebaja poolt projekteerimistingimuste taotluse esitamisest ja vastustaja haldusaktide vaidlustamisest halduskohtus. Kolmas isik on mõõdistused ja projekti tellinud juba varem, st 2024. aastal. Kuna kolmandale isikule 14.10.2010 väljastatud projekteerimistingimused on kehtivad, on asjakohatu kaebaja väide nagu oleks kehtivate projekteerimistingimuste alusel ehitusprojekti koostamiseks ja ehitusloa taotlemiseks kolmanda isiku õigustatud ootus kuidagi vähenenud või selle võrra tekkinud või suurenenud kaebaja õigustatud ootus projekteerimistingimuste alusel ehitusõiguse saamiseks. Sündmuste ajaline kronoloogia ei kuulu HKMS § 249 lg 3 kohaselt nende kriteeriumite nimistusse, mida peab kohus hindama esialge õiguskaitse määruse tegemisel. Seega on alusetu kaebaja väide, nagu oleks halduskohus sündmuste ajalise kronoloogia tähelepanuta jätmisel rikkunud oluliselt menetlusõigust.
31.Kaebajale kuulub eraisikuna kinnistusraamatu andmetel mitmeid kinnistuid, millest 5 kinnisasja on maatulundusmaa sihtotstarbega ja 3 kinnistut elamumaa sihtotstarbega. Lisaks kuulub kaebajale Xxx kinnistust u 20 meetri kaugusel asuv Hotell Bernhard kinnistu Otepääl kaebajaga seotud äriühingu kaudu. Seejuures on Xxx kinnistu, millele kaebaja soovib ehitada elamut, kuhu „teatud ajaks“ elama asuda – 100% maatulundusmaa sihtotstarbega. Seega ei ole saanud kaebajal tekkida õigustatud ootust, et ta saab Xxx kinnistule ehitada, sh ehitada elamut, sest kinnistu sihtotstarve sellist maakasutust ei võimalda. Kuna kaebaja on tundnud huvi ka Nüpli külas asuvate teiste 100% maatulundusmaa (kinnistud xxx, xxx) kinnistute hoonestamise vastu (määruskaebuse vastuse lisa, Keskkonnaameti kirja viimane lõik) ning on ka varem taotlenud Xxx kinnistule hoonestusõiguse ning seejärel kinnistu võõrandanud, viitab kaebaja tegevus ja käitumine pigem piirkonnas arendushuvile kui huvile Xxx kinnistul elada.
32.Keskkonnaameti tingimuslik nõusolek Xxx kinnistu hoonestamiseks ei ole kohtuasjas xxx tähtsust omav ega puutu kaebaja esialgse õiguskaitse taotluse lahendamisse. Keskkonnaamet annab oma nõusoleku Otepää looduspargi kaitseala valitsejana ning looduskaitseseaduse ja looduspargi kaitse-eeskirja alusel. Vastustaja on kaebajale projekteerimistingimustega ehitusõiguse andmisest keeldutud seetõttu, et täidetud ei ole üldplaneeringu nõuded (haldusasi nr xxx). Asjaolu, et Keskkonnaamet on oma nõusoleku andnud, kehtib kaitseala valitseja seisukohana looduskaitselisest aspektist. Ehitusõiguse üle otsustamine on vaid kohaliku omavalitsuse pädevuses Otepää valla vastus kaebaja määruskaebusele
33.XXX palub vastuses määruskaebusele jätta kaebaja määruskaebus rahuldamata ning esialgset õiguskaitset mitte kohaldada.
34.Vastustaja leiab, et kaebaja kaebused haldusasjades nr xxx ja xxx ning 27.05.2025 esitatud määruskaebus, on põhjendamata ning vaidlustatud korraldustega ei ole rikutud kaebaja subjektiivseid õigusi. Seega ei saa antud asjas ka esialgset õiguskaitset kohaldada.
35.Kaebaja pole nimetanud, milliseid tema subjektiivseid õigusi rikutakse, kui kolmas isik realiseerib talle kuuluvat ehitusõigust. Kaebaja viitab küll omandiõigusele ja elukorraldusele, kuid ei sisusta neid. Vastustaja nõustub kolmanda isiku seisukohaga, et kolmanda isiku ehitusloa ja kaebaja subjektiivsete õiguste vahel puudub põhjuslik seos.
8
36.Kaebus on perspektiivitu juba ainuüksi sel põhjusel, et naabrid ei ole andnud nõusolekut sellele, et kaebaja endale kuuluvale maale ehitaks. Isegi kui kaebaja saavutab kolmanda isiku ehitusloa tühistamise, ei teki tal õigust oma kinnisasjale ehitada naabrite nõusoleku puudumise tõttu.
37.Kaebajal on võimalik ehitada endale kuuluvale maale elamu, kui ta viib läbi detailplaneeringu.
38.Kolmandal isikul on alates 2010. aastast õiguspärane ootus oma maale ehitamiseks. Vastustaja hinnangul on Xxx projekteerimistingimused kehtivad. Esialgse õiguskaitse rakendamisel seatakse kolmandale isikule takistus ehitusõiguse realiseerimiseks, mis kohtumenetluste tõttu võib venida määramatu ajani. Seega võib kolmandale isikule tekkida reaalne kahju ehitamise takistamisel, kasvõi näiteks käibemaksu tõusu tõttu. Kogusummas võib tegemist olla arvestatava kahjuga. Esialgse õiguskaitse rakendamine kahjustab ebaproportsionaalselt kolmanda isiku õigusi. Kaebaja täiendav seisukoht
39.Kaebaja esitas täiendava seisukoha, milles märkis järgnevat.
40.Ebaõige on Otepää valla vastusest järelduv, nagu välistaks Xxx kinnistu omanike nõusoleku puudumine projekteerimistingimuste väljastamise Xxx kinnistu osas. Kaebajale kuuluvat Xxx kinnistut on võimalik hoonestada viisil, kus Xxx kinnistu olemasoleva hoonestuse ja Xxx kinnistule kavandatava hoonestuse vahele jääb rohkem kui 150 meetrit maad.
41.Väär on kolmanda isiku avaldatu, nagu oleks kaebajale kõigepealt väljastatud projekteerimistingimused Xxx kinnistu osas ja nagu peale Xxx kinnistu ehitusõiguse realiseerimist oleks kaebaja Xxx kinnistu võõrandanud ja nõudvat nüüd n-ö teistkordselt projekteerimistingimuste väljastamist Xxx kinnistu suhtes. XXX on Xxx kinnistu projekteerimistingimused väljastanud selle kinnistu eelmisele omanikule viimase taotluse alusel ning kaebajal puudub nende projekteerimistingimuste väljastamisega seonduvalt igasugune puutumus.
42.Meelevaldne on ka kolmanda isiku vastuses sisalduv viide sellele, et Xxx kinnistu lähedal asub Hotell Bernhardi kinnistu, see tähendab Kolga tee 22a kinnistu (kinnistusraamatu registriosa nr 203140). Tegemist on OÜ-le Magri ja mitte kaebajale kuuluva kinnistuga, mille oluliseks osaks on tulekahjus olulisel määral hävinud Bernhardi hotellihoone. Ei ole mõeldav, et kaebaja hakkaks OÜ-le Magri kuuluvat ja ärimaa sihtotstarbega Kolga tee 22a kinnistut kasutama eluasemekoha rajamiseks
RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED
43.Ringkonnakohus leiab, et kaebaja määruskaebus on põhjendatud ning see tuleb rahuldada. Sellest tulenevalt tühistab ringkonnakohus Tartu Halduskohtu 11.05.2025. a määruse resolutsiooni 2, millega halduskohus jättis kaebaja esialgse õiguskaitse taotluse rahuldamata. Ringkonnakohus jätkab 28.05.2025. a määruse alusel kohaldatud esialgset õiguskaitset ja peatab kuni kohtumenetluse lõpuni käesolevas asjas esialgse õiguskaitse korras Otepää Vallavalitsuse 26.03.2025. a korralduse nr 2-3/160 ja selle alusel väljastatud ehitusloa nr 2512271/09136 kehtivuse.
9
44.Vaidlusaluse määrusega jättis halduskohus rahuldamata kaebaja esialgse õiguskaitse taotluse, milles kaebaja soovis peatada Otepää Vallavalitsuse 26.03.2025. a korralduse nr 2-3/160 kehtivuse kuni kohtuotsuse jõustumiseni käesolevas haldusasjas. Nimetatud korralduse alusel on kolmandale isikule väljastatud ehitusluba, mis võimaldab ehitada suvila Xxx kinnistule.
45.Esmalt märgib ringkonnakohus, et ei peatu väidetel ja vastuväidetel, mis puudutavad 11.05.2025. a määrusega vastuväite rahuldamata jätmist ja sellele eelnenud Tartu Halduskohtu 05.05.2025. a määrust, millega halduskohus jättis käesoleva haldusasja liitmata haldusasjaga nr xxx, milles samuti on menetlusosalisteks kaebaja, kolmas isik ja vastustaja. Nimetatu ei ole käesoleva määruskaebemenetluse esemeks.
46.HKMS § 249 lg-te 1 ja 3 kohaselt võib kohus kaebaja põhjendatud taotluse alusel või omal algatusel teha igas menetlusstaadiumis määruse kaebaja õiguste esialgse kaitse kohta, kui vastasel juhul võib kaebaja õiguste kaitse kohtuotsusega osutuda oluliselt raskendatuks või võimatuks. Esialgse õiguskaitse määruse tegemisel arvestab kohus avalikku huvi ja puudutatud isiku õigusi ning hindab kaebuse perspektiive ja esialgse õiguskaitse määruse ettenähtavaid tagajärgi.
47.Ringkonnakohtu hinnangul on kaebajal olemas esialgse õiguskaitse vajadus ning esialgse õiguskaitse kohaldamata jätmisel on tõenäoline, et saabub olukord, kus kaebaja ei saa soovitud viisil endale kuuluval kinnistul ehitusõigust teostada, st kaebajal ei ole võimalik Xxx kinnistule suvila ehitamise järgselt taotleda enda kinnistule elamu ehitamiseks projekteerimistingimuste väljastamist. Kaebaja kinnistule elamu ehitamine ei ole küll välistatud, mida kinnitavad ka asjas esitatud materjalid, sh määruskaebuse lisa ja kolmanda isiku vastusele lisatud Keskkonnaameti 15.09.2023. a kiri, mille ringkonnakohus võtab asja materjalide juurde, kuid sellisel juhul peaks kaebaja läbima detailplaneeringu menetluse ja ei ole välistatud, et selle tulemus on kaebaja jaoks negatiivne.
48.Nii määruskaebuses kui ka asja põhiasjas on keskne küsimus selles, kas Xxx kinnistule 14.10.2010 väljastatud projekteerimistingimused on kehtivad. Kaebaja on nende kehtetuse kinnituseks esitanud õiguslikult keerukaid konstruktsioone. Seevastu vastustaja ja kolmas isik on arusaamal, et tegemist on kehtivate projekteerimistingimustega. Ringkonnakohtu esialgsel hinnangul ei saa kaebuse rahuldamist täielikult välistada ning asja keerukuse tõttu jääb üksikasjalikuma hinnangu andmine projekteerimistingimuste kehtivusele põhiasja menetlusse.
49.Ringkonnakohus märgib, et ehitusõiguse teostamine ja ehitise valmis ehitamine on protsess, mille tulem on püsiv ja seda aastakümneteks. Olukorras, kus kolmas isik taotles talle väljastatud projekteerimistingimuste alusel ehitusloa väljastamist 15 aastat hiljem, ei saa kolmanda isiku õiguste riivet esialgse õiguskaitse kohaldamise tõttu lugeda ülemääraseks. Ringkonnakohus leiab, et praegusel juhul on mõistlikum säilitada seni valitsenud olukord, kus Xxx kinnistuga külgnevale Xxx kinnistule ei ole suvilat ehitama asutud.
50.Ühtlasi rõhutab ringkonnakohus, et esialgse õiguskaitse kohaldamine ei ole pöördumatu ja igavesti kestev situatsioon. HKMS § 253 lg 1 sätestab, et kohus võib menetlusosalise taotluse alusel või omal algatusel esialgse õiguskaitse määruse igas menetlusstaadiumis tühistada või seda muuta. Seega on selle tühistamise õigus olemas halduskohtul nii edasise menetluse käigus ning lisaks saavad vastavasisulise taotluse esitada ka menetlusosalised. (allkirjastatud digitaalselt)
10
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonüümitud. Andmed on informatiivsed.