L.B kaebus Tallinna linna kohustamiseks järelevalvemenetluse algatamiseks ning ettekirjutuse täitmise nõudmise lõpetamiseks
Menetlusosalised
Kaebaja L.B, nõustaja X.G Vastustaja Tallinna linn, esindajad Timo Päit ja Eva Vanamb Kolmandad isikud A.K, Q.A, Y.E ja T.G
Asja läbivaatamise vorm
Istung 6. mail 2025
RESOLUTSIOON
Jätta kaebus rahuldamata.
Jätta menetlusosaliste menetluskulud nende endi kanda.
EDASIKAEBAMISE KORD
Otsuse peale võib esitada apellatsioonkaebuse Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul otsuse avalikult teatavakstegemisest arvates, so hiljemalt 27. juunil 2025 (halduskohtumenetluse seadustiku (HKMS) § 181 lg 1). Vastuseks esitatud apellatsioonkaebusele võib teine menetlusosaline esitada vastuapellatsioonkaebuse 14 päeva jooksul apellatsioonkaebuse vastuapellatsioonkaebuse esitajale kättetoimetamisest arvates või ülejäänud apellatsioonitähtaja jooksul, kui see on pikem kui 14 päeva (HKMS § 184 lg 3). Kui apellant soovib asja arutamist kohtuistungil, tuleb tal seda apellatsioonkaebuses märkida, vastasel korral eeldatakse, et ta on nõus asja lahendamisega kirjalikus menetluses (HKMS § 182 lg 1 p 9). Kui menetlusosaline soovib apellatsioonkaebuse esitamiseks saada menetlusabi, tuleb tal Tallinna Ringkonnakohtule esitada vastavasisuline taotlus. Menetlusabi taotluse esitamine ei peata menetlustähtaja kulgemist (HKMS § 116 lg 5) ning apellatsioonitähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama apellatsioonkaebuse (HKMS § 116 lg 6). Avaldus tuleb sõnastada võimalikult selgelt ja lühidalt (HKMS § 52 lg 1).
1.L.B (edaspidi kaebaja), A.K, Q.A, Y.E ja T.G (edaspidi ühiselt kolmandad isikud) on Tallinnas XXXX kinnistu kaasomanikud. Kinnistul paikneb elamu, mis koosneb kahest hooneblokist: 1926. aastal ehitatud hoonest ja 1929. aastal ehitatud juurdeehitusest. Hoone on registreeritud ehitisregistris elamuna ning peamiseks kasutamise otstarbeks on määratud üksikelamu. Täiendavalt on kinnistul kuur ja abihoone. XXXX elamu on Nõmme linnaosa üldplaneeringu kohaselt miljööväärtuslikul hoonestusalal ning miljööala hoonete väärtushinnangute kohaselt miljööväärtuslik.
2.Tallinna Linnaplaneerimise Amet (TLPA) algatas detsembris 2022. aastal XXXX kinnistul järelevalvemenetluse. TLPA asus koguma informatsiooni ja teostas 2. märtsil 2023 paikvaatluse. TLPA tegi 9. juunil 2023 ettekirjutuse nr 2312899/0087 (digitoimiku lehekülg (dtl) 46) XXXX kinnistu omanikele. Ettekirjutusega kohustati omanikke esitama elamul teostatud ümberehitus- ja laiendustööde seadustamiseks ehitusteatis koos nõuetekohase ehitusprojektiga. Seejuures on kohustuseks kajastada ehitusprojektis kõiki teostatud/kavandatavaid ümberehitus- ja laiendustöid. Nõudega on hõlmatud ka kinnistul asuv abihoone. Ettekirjutuses on rõhutatud, et esitatud nõue ei ole käsitatav ehitise seadustamise võimalusena olemasoleval kujul, vaid nõuetega vastavusse viimiseks tuleb teostada vajalikud ehitustööd. Sellest tulenevalt on esitatud ettekirjutuse teise nõudena kohustus esitada pärast ehitusprojekti heakskiitmist 2 aasta ja 2 kuu jooksul kasutusteatis ja ehitusprojekt, mille järgi ehitustööd teostati (st kohustus ehitusprojekt ellu viia nimetatud aja jooksul).
3.Tulenevalt kinnistuomanike vahelistest erimeelsustest pikendas TLPA 21. detsembril 2023 (dtl 126) ettekirjutuse täitmise tähtaega 2 kuu võrra. Tuginedes kaasomanike vahelisele tsiviilvaidlusele asjas nr 2-23-13507 taotleti edaspidi korduvalt ettekirjutuse täitmise tähtaja pikendamist, mille TLPA rahuldas.
4.Kaebaja esitas 6. septembril 2024 TLPA-le taotluse uue järelevalvemenetluse alustamiseks viidates hoone nõuetele mittevastavusele. TLPA ei pidanud 23. septembri 2024. a vastuskirjas täiendava järelevalvemenetluse alustamist põhjendatuks, kuivõrd kinnistu omanikele on adresseeritud juba ettekirjutus, mis hõlmab kogu hoone nõuetega vastavusse viimist. Kaebaja esitas 15. oktoobril 2024 TLPA toimingu osas vaide. TLPA edastas vaide haldusmenetluse seaduse (HMS) § 80 alusel järelevalvet teostavale haldusorganile, kes tagastas 24. jaanuaril 2025 vaide, sest asjas oli käimas käesolev kohtumenetlus.
5.Tallinna Halduskohus registreeris 3. detsembril 2024 kaebuse kohustamaks TLPA-d rahuldama 15. oktoobril 2024 esitatud vaide ning tuvastamaks TLPA õigusvastase tegevuse ja viivituse. Kaebaja esitas 20. detsembril 2024 kaebuse täienduse. Kaebaja märkis, et soovib TLPA-le esitatud vaide lahendamist ja palub tunnistada kohtul TLPA toimingud õigusvastaseks. Kaebaja esitas 7. jaanuaril 2024 kaebuse täienduse, milles märkis, et soovib vaidlustada TLPA järelevalvemenetluse algatamisest keeldumist (TLPA järelevalve osakonna ehituskontrolli peaspetsialisti 23. septembri 2024. a kiri) sisuliselt. Kaebaja palub tuvastada TLPA õigusvastase käitumise, milleks on TLPA tegevusetus avalik-õiguslikes suhetes, ning täiendab oma kaebust nõudega kohustada TLPA-d lõpetama menetlust ettekirjutuse nr 2312899/00087 osas.
6.Kohus võttis 9. jaanuaril 2025 kaebuse menetlusse nõuetes kohustada vastustajat algatama järelevalvemenetlust aadressil XXXX asuva elamu korterite osas ning kohustada vastustajat lõpetama ettekirjutuse nr 2312899/00087 täitmise nõudmine. Ühtlasi kaasas kohus kolmandate isikutena menetlusse XXXX kinnistu kaasomanikud.
2(10)
3-24-3274
7.Kohus määras 20. veebruari 2025. a määrusega asjas kohtuistungi toimumisajaga 6. mail 2025.
8.Kaebaja nõustaja esitas 9. mail 2025 täiendavad seisukohad ning taotluse mõista vastustajalt välja kaebaja menetluskulud 960 eurot.
Vastustaja esitas täiendavad seisukohad 14. mail 2025.
KAEBAJA NÕUDED JA PÕHJENDUSED
10.Kaebaja palub kohustada vastustajat algatama järelevalvemenetlust aadressil XXXX asuva elamu korterite osas ning kohustada vastustajat lõpetama ettekirjutuse nr 2312899/00087 täitmise nõudmine.
10.1.Kaebaja ei nõustu sellega, et uue järelevalvemenetluse algatamine ei ole otstarbekas. Ehitusprojekti koostamist ei ole siiani alustatud, sest TLPA on pikendanud juba üle aasta projekti esitamise tähtaega. Samas on hoonele tekitatud kahjustusi, mis nõuavad kiiret tegutsemist.
10.2.Ettekirjutusele on lisatud paikvaatluse akt, mis ei kajasta sisemiste kandekonstruktsioonide ümberehitusi. Kajastamata on jäänud hoone kandekonstruktsioonide kahjustused, millega tegelemisega ei saa viivitada. Paikvaatluse aktis oluliste ebaseaduslike ümberehituste märkimata jätmine võib jätta ebaseaduslike ümberehituste teostajatele eksliku mulje, et need ei ole olulised.
10.3.Järelevalve ehituskontrolli peaspetsialist on käinud korterites ja teinud fotosid, ümberehitused oleks pidanud talle teada olema. Ehituskontrolli peaspetsialist ei ole kajastanud aktis sisemisi ümberehitusi, mis olid visuaalselt vaadeldavad. Ettekirjutuse koostamisse ega menetlusse ei kaasatud mitte ühtki ehitusliku eriharidusega spetsialisti, kes mõistaks kandekonstruktsioonide omavolilise muutmise võimalikku mõju hoone püsivusele.
10.4.Juba riikliku järelevalve menetluse algatamine põhjusega, et jääpurikad tekivad katuseräästastesse, on naeruväärne ja näitab, et menetlusse ei ole kaasatud ühtki ehitusharidusega spetsialisti. Kaebajale tundus ennekuulmatu ja ebaprofessionaalne, et TLPA on 2023. a sügisel soovinud anda luba ehitada XXXX elamu kaasomanikele Y.E-le ja Q.A-le katuseräästasse tekkivate jääpurikate eest kaitseks kapitaalse ja raske „ajutise varikatuse”, mille kohta ei olnud esitatud isegi jooniseid, vaid ainult taotleja poolt antud ebamäärane kirjeldus ja materjalid.
10.5.TLPA on pikendanud 5 korda ettekirjutuse täitmise tähtaega, mistõttu olukorra lahendus on lükkunud ebamäärasesse tulevikku. Samas ei ole ettekirjutuse täitmiseks alustatud isegi projektieelsete tegevustega, näiteks mõõdistamisega, mille tulemus ei sõltu kaasomanike isiklikest soovidest.
10.6.Kaebaja hinnangul tuleks järelevalvemenetlus koheselt lõpetada tervikuna, sest ei ole otstarbekas viia läbi menetlust hoone osas, mis tehtud ehitusvigade tõttu võib oluliselt kahjustuda, muutuda elamiskõlbmatuks või hävida, ja algatada uus menetlus.
10.7.Ettekirjutus ei sisaldanud teavet omavoliliste ümberehitustega kahjustatud konstruktsioonidest. Kahjustused on kaebaja all olevas korteris, kuhu kaebajal puudub juurdepääs. Ka korteris elavad kaasomanikud ei ole neid akti koostajale kas tahtlikult või tahtmatult
3(10)
3-24-3274 maininud. Kaebaja sai kahjustuste ulatusest täielikult teada alles 2024. aasta veebruaris, mil ettekirjutuse vaidlustamise tähtaeg oli möödas.
10.8.Kuna ettekirjutuses on jäetud kajastamata kandekonstruktsioonide ümberehitused, millega kaebaja ei ole kunagi nõustunud, ei ole TLPA kaasomanikele piisavalt selgitanud nende õigusrikkumisi ja nende tõsidust, sest kandekonstruktsioonide kahjustamine nõuab kiiret sekkumist. Erinevalt fassaadil tehtud ümberehitustest, mis vaid moonutavad hoone välimust, on kandekonstruktsioonide muutmine otseselt seotud hoone püsivusega. TLPA poolne ettekirjutuse täitmise tähtaegade korduv pikendamine on lubamatu, kuna hoone vahelaes on tekkinud vajumised ja ei ole teada, mismoodi konstruktsioonid edasi võivad käituda näiteks koormuskombinatsiooni muutumise tõttu, mis võib muuhulgas tekkida mööbli ümberpaigutamisel või lisamisel.
10.9.Oluliste küsimuste lahendamisel on TLPA olnud tegevusetu, sisuliste asjaolude üle on otsustanud vastavat pädevust mitteomavad töötajad, mis on viinud asja venitamiseni (haldusorgani tegevusetus) ning õigusvastaste otsuste tegemiseni. Kui tähtaegu ei pikendataks, oleksid kaasomanikud motiveeritud kiiresti omavahelised vaidlused lahendama.
10.10.Kujunenud olukord tähendab kaebaja, tema pereliikmete ning teiste kinnistul elavate kaasomanike jaoks pidevat stressiseisundit ning viibimist alalises hirmus.
10.11.Hoonel on eemaldatud suur osa kandeseinast, täielikult eemaldatud üks jäigastav sein ning tehtud ava teise jäigastavasse seina vastu kandvat välisseina, mis nõrgendab ristuvate seinte ühenduskohta.
10.12.Kõik kolmandate isikute poolt väidetavalt teha soovitud kulutused oleks olnud võimalik tellida nende enda poolt ja katta esialgu nende omavahenditest (sh tasu soovitud arhitektile). Asjaõigusseaduse § 72 lg 4 alusel olnuks kolmandatel isikutel võimalik ka ilma kaebaja nõusolekuta teha hoone säilitamiseks vajalikke toiminguid ning nõuda hiljem kaebajalt kulude hüvitamist.
10.13.Istungil selgitas kaebaja, et on palunud vastustajalt konkreetseid suuniseid, mida teha, et olukorda lahendada, kuid neid vastustajalt ei saanud. Ka ettekirjutuses ei ole konkretiseeritud, milliseid samme tuleks teatud ajaks teha, nt ehitusprojekti tellimine. Vastutaja pikendas selle asemel korduvalt kolmandate isikute taotlusel ettekirjutuse täitmise tähtaega, samas kui teised kaasomanikud ei astunud samme näiteks ehitusprojekti tellimiseks.
VASTUSTAJA SEISUKOHT
Vastustaja ei nõustu kaebusega ja vaidleb sellele täies ulatuses vastu.
11.1.Vastustaja ei ole kaebaja omandi rikkujaks, vaid kaasomanikud on oma tegevustega rikkunud üksteise omandit. Seejuures ei saa vastustaja jagada kaasomanike sisesuhtes õiguslikke ulatusi ning sekkuda kaasomanike vahelisse suhtesse. Kui kaasomanikud ei suuda omavahel kokkuleppele jõuda, tuleb asjaõiguslike nõuetega pöörduda maakohtusse.
11.2.Kaebus on eesmärgipäratu, sest ei taga olemasolevatest õigusaktidest rohkemal määral hoone nõuetega vastavusse viimist ega leevenda kaebaja õiguste riive ulatust. Omanikud ise (sh kaebaja) peavad ühiselt endale kuuluva hoone nõuetega vastavusse viima.
11.3.Järelevalvemenetluse raames määratav sunniraha ei ole karistuslik meede, vaid on nn motiveeriv meede nõuetele mittevastava olukorra likvideerimiseks. Kui tehtud on omavolilisi 4(10)
3-24-3274 ehitustöid, need ei ole nõuetega vastavuses ning järelevalvemenetluses selgub, et ehitise nn seadustamiseks on vaja teha veel töid, on järelevalvemenetlus eelnevaks menetluseks ehitusloa/-teatise ja kasutusloa/-teatise menetlustele. Nii saab ettekirjutusega sundida isikuid tehtud tööde ja ehitise kui terviku seadustamise protsessi.
11.4.Kohaliku omavalitsuse üheks ülesandeks on haldusmenetlustes tagada ehitise ja ehitamise vastavus avalikele nõuetele, sh nt planeeringutest tulenevatele nõuetele. Hoonele on igal juhul vaja teha täiendavaid ümberehitustöid, et viia see nõuetega vastavusse. Avalike nõuete määratlemine ettekirjutuses ei kitsenda ettekirjutuse eesmärki, nagu kaebaja seda tõlgendab. Ettekirjutus ei ole suunatud ainult avalike nõuetega vastavusse viimisele. Sealhulgas käsitatakse ümberehitamisena ehitamist, mille käigus muudetakse hoone piirdekonstruktsioone ja/või muudetakse ja asendatakse hoone kande- ja jäigastavaid konstruktsioone. Viidatud ettekirjutuse punktides viidatakse ka ehitise ohutuse nõudele ja asjatundlikkuse vajadusele. Ettekirjutuse nõue 1 hõlmab laiemalt kõiki hoonetel teostatud/ kavandatavaid ümberehitustöid. Ettekirjutuse nõude 1 all on eraldi välja toodud, et kui peaks selguma ehitise mittevastavus nõuetele, tuleb teostada vastavad ümberehitustööd. Nii ei ole järelevalvemenetluse lõpp määratletud ehitusprojekti esitamisega, vaid järelevalvemenetlus saab läbi alles ettekirjutuse nõude 2 täitmisel ehk ehitise kasutusteatise teavitatuks lugemisel.
11.5.Ka XXXX kinnistu omanikud ise on kinnitanud erinevate ümberehitustööde teostamist, mistõttu ei ole asjakohane hakata eristama töid teostanud isikute kaupa, vaid ettekirjutus on põhjendatult suunatud kogu hoonele, sest hoone peab moodustama ühtse terviku. Lisaks on ümberehitustöid teostatud kaasomanike ühiste osade suhtes.
11.6.Kinnistu omanikel tuleb ehitusprojektis käsitleda teostatud ümberehitustöid. See tähendab, et tuvastada tuleb kõik ümberehitustööd, mis on tehtud, see hõlmab ka kandvaid konstruktsioone hõlmavaid töid. Tööde tuvastamiseks tuleb ehitusprojekti koostamisel koostada audit või ekspertiis. Asjaolu, mille tuvastamist kaebaja kaebusega soovib, on ehitusprojekti koostamise osa. Vastustaja kohustus ei ole korraldada hoonele ekspertiisi, vaid see kohustus on kaebajal ja teistel kinnistu omanikel.
11.7.Kui isikud tegelevad ehitusprojekti koostamisega, kuid on takerdunud kaasomanike vahelisse suhtesse, siis ei ole hea halduse tava kohane rakendada sunniraha. Nii võib kohtumenetluse ajal ettekirjutuse täitmise tähtaja pikendamine olla põhjendatud, kuna sunniraha järjepidev rakendamine võib osutuda ebaproportsionaalseks meetmeks. Iga järgnev rakendatav sunniraha on summalt suurem kui eelmine ning ehitusseadustiku (EhS) § 133 kohaselt on sunniraha ülemmäär füüsilisele isikule 6400 eurot. Kuivõrd ümberehitustööd hõlmavad hoone osi, mis on kaasomanike ühiseks omandiks, on nõuetele mittevastavuse eest vastustav ka kaebaja ise.
11.8.Kohustamiskaebuse põhjendatus eeldab õiguste rikkumist haldusorgani keeldumise või jätkuva tegevusetusega ning haldusorgani kohustust haldusakti andmiseks või toimingu sooritamiseks. Kaebusest jääb arusaamatuks, milles seisneb õiguste rikkumine, mis on kaebajale kaasnenud uue järelevalvemenetluse algatamata jätmisega. Uus järelevalvemenetlus viiks samasisulise ettekirjutuse tegemiseni.
11.9.Kaebajat ei saa järelevalvemenetlusest nn välja arvata, kuivõrd asjaoludest nähtuvalt on ka tema teostanud hoonele ümberehitustöid, milleks oleks tal pidanud olema teiste kaasomanike nõusolek ja ehitusprojekt koos ehitusteatise esitamise kohustusega.
11.10.Istungil märkis vastustaja, et käimasoleva järelevalvemenetluse lõpetamiseks õiguslik alus puudub. Ettekirjutuse täitmine ei ole muutunud võimatuks, kuigi on kaasomanike 5(10)
3-24-3274 vaheliste erimeelsuste tõttu raskendatud. Kui järelevalvemenetluse käigus on hoonel tuvastatud puudused, tuleks need küsimused lahendada ühe menetlus raames, lähtudes hoone terviklikust seadustamisest, mitte alustada mitmeid eraldiseisvaid menetlusi. Vastustaja on käitunud proportsionaalselt ning hea halduse tavast lähtudes, pikendades ettekirjutuse täitmise tähtaega olukorras, kus ettekirjutuse täitmine ei seisa isikute tahtmatuse taga ning ettekirjutuse adressaadid on avaldanud soovi ettekirjutuse täitmiseks samme astuda.
KOLMANDATE ISIKUTE SEISUKOHAD
12.Kolmandad isikud Q.A ja Y.E selgitavad, et kaebaja ei olnud enne tsiviilvaidluse algust kunagi oma kahjustustest neile rääkinud, samuti mitte TLPA ametnikule ei kirjalikult ega ka kohapeal paikvaatluse ajal. Kaebaja on välja toonud nende omavoliliselt tehtud muudatused (mitte täies ulatuses õigesti), kuid jätnud mainimata enda tehtud omavolilised muudatused sh talade osalise vahetuse, mis on kandekonstruktsioonidesse sekkumine. Kolmandatel isikutel TLPA tegevuse osas pretensioone ei ole ning nad ei näe uuel ettekirjutusel otstarvet, sest juba praegune ettekirjutus näeb ette kohustuse koostada uus ehitusprojekt, mis hõlmab ebaseaduslike ehitustegevuste seadustamist või eemaldamist.
KOHTU PÕHJENDUSED
13.Kohus leiab, et kaebus tuleb jätta rahuldamata, ning põhjendab oma seisukohta järgnevalt.
14.Vastustaja tegi XXXX kinnistu kaasomanikele (sh kaebajale) ettekirjutuse korrakaitseseaduse (KorS) § 28 lg 1 ning EhS § 130 lg 2 p-de 2, 3 ja 4 alusel, kuivõrd kinnistul asuvat üksikelamut on ümber ehitatud ja laiendatud ning abihoonet on ümber ehitatud, seejuures puudub üksikelamu ümberehitamiseks ja laiendamiseks ning abihoone ümberehitamiseks nõutav projektdokumentatsioon. Vastustaja tuvastas, tuginedes kinnistuomanike selgitustele ning paikvaatlusele, et XXXX elamu ja abihoone osas on teostatud töid, milleks luba taotletud või teavitust esitatud ei ole – hoone piirde- ja kandekonstruktsioonide ümberehitamine ja laiendamine ning tehnosüsteemide paigaldamine (avatäidete muutmine ja lisamine, katusekatte vahetamine, fassaaditööd) ning kinnistul asuva abihoone ümberehitamine on olnud loa- või teavituskohustuslik ehitustöö nii planeerimis- ja ehitusseaduse kehtivuse ajal, ehitusseaduse kehtivuse ajal kui ka kehtiva ehitusseadustiku kohaselt. Riikliku ehitisregistri ning TLPA arhiivi andmetel XXXX üksikelamu ümberehitamiseks ja laiendamiseks ning abihoone ümberehitamiseks ehitusluba ja/või ehitusteatis puudub, st ehitustööd on tehtud ilma õigusliku aluseta. KorS § 28 lg 1 kohaselt on ohu või korrarikkumise korral pädeval korrakaitseorganil õigus panna avaliku korra eest vastutavale isikule ettekirjutusega ohu tõrjumise või korrarikkumise kõrvaldamise kohustus ning hoiatada teda sama paragrahvi lõikes 2 või 3 nimetatud haldussunnivahendite kohaldamise eest, kui isik ei täida kohustust hoiatuses määratud tähtaja jooksul. EhS § 130 lg 2 sätestab, et kohaliku omavalitsuse üksus teostab riiklikku järelevalvet, täites selleks mh järgmisi ülesandeid: ehitise või ehitamise nõuetele vastavuse kontrollimine, sealhulgas ehitise kasutamiseelse ohutuse kontrollimine (p 2); ehitamise teatise või ehitusloa olemasolu ja sellele kantud andmete tegelikkusele vastavuse kontrollimine (p 3); ehitise kasutusteatise või kasutusloa olemasolu ja sellele kantud andmete tegelikkusele vastavuse kontrollimine (p 4).
6(10)
3-24-3274
15.Kaebaja hinnangul peaks vastustaja algatama XXXX elamu osas uue järelevalvemenetluse, mis käsitleks konkreetsemalt elamu korterites õigusliku aluseta tehtud ehitustöid, kuivõrd hoone kandekonstruktsioonides tehtud ümberehitused kujutavad ohtu hoone püsimisele ning nõuavad kiiret reageerimist.
15.1.Ettekirjutusega on XXXX kinnistu kaasomanikele pandud kohustus esitada TLPA-le XXXX üksikelamul tehtud ümberehitus- ja laiendustööde seadustamiseks ehitusteatis koos nõuetekohase ehitusprojektiga, seejuures peab ehitusprojekt käsitlema kõiki üksikelamul teostatud või kavandatavaid ümberehitus- ja laiendustöid. Kohtule nähtub, et ettekirjutus on suunatud kõigi hoones tehtud või kavandatavate ehitustööde tuvastamisele ning ehitusprojektis kajastamisele. Vastustaja on ettekirjutuses selgitanud mh, et ka kandekonstruktsioonides tehtud muudatused on loakohustuslikud ning tuleb ettekirjutusega pandud kohustuste raames seadustada. EhS § 19 lg 1 kohaselt peab omanik tagama ehitise, ehitamise ja ehitise kasutamise vastavuse õigusaktidest tulenevatele nõuetele, sealhulgas peab omanik tagama ehitise vastavuse planeeringule või projekteerimistingimustele (p 1), ehitamiseks ja ehitise kasutamiseks vajalike lubade olemasolu ning nõutavate teavituste ja teadete esitamise (p 2) ning ehitise korrashoiu ja kasutamise ohutuse (p 4). Viidatud sätte lõige 2 lisab, et kui omanik ehitab või koostab ehitusprojekti ise või teeb muid EhS-ga reguleeritud töid, peab ta järgima asjatundlikkuse põhimõtet ja tagama töö nõuetele vastavuse, sealhulgas asjakohasel juhul ehitamist dokumenteerima. AÕS § 72 lg 1 sätestab, et kaasomanikud valdavad ja kasutavad ühist asja kokkuleppel. Vastustaja on ettekirjutuses asjakohaselt viidanud eelviidatud sätetest tulenevatele ehitise omaniku kohustustele tagada ehitise ja ehitamise nõuetelevastavus. Kuivõrd XXXX kinnistul asuv elamu on kaasomandis, tuleb hoone kaasomanikel ühiselt tagada EhS §-st 19 tulenevate ehitise omaniku kohustuste täitmine ning seega ka ehitise ohutus. Vastustaja on ettekirjutuses selgitanud, et hoone kande- ja jäigastavad ning piirdekonstruktsioonid kuuluvad hoone kaasomandi osa eseme hulka sõltumata sellest, kellele kuuluval reaalosal (sõltumata kasutuskorrast) viimased asuvad. Vastustaja lisas, et kuivõrd XXXX kinnistul asuva üksikelamu ehitamise nõuetele vastavust tuleb hinnata kogumis ning hoone ümberehitustööde osas tuleb ette näha arhitektuurselt terviklik lahendus, hoone kande-, jäigastavad ja piirdekonstruktsioonid (vundament, kandvad seinad, vahelaed, välisseinad, katus jms) kuuluvad üksikelamu kaasomandi osa eseme hulka, vastutavad XXXX üksikelamu nõuetele vastavuse eest kinnistu omanikud ühiselt. Vastustaja on nii kirjalikes seisukohtades kui ka istungil antud selgitustega kinnitanud, et ettekirjutus hõlmab hoonet tervikuna, st nii hoone välisilmes kui ka hoones sees, sh korterites, tehtud ebaseaduslike ümberehituste tuvastamist ning ehitusprojektis kajastamist. See nähtub ka ettekirjutuses toodust, mille kohaselt hoone kande-, jäigastavate ja piirdekonstruktsioonide osas tehtud ümberehitused tuleb kajastada olenemata, millisel kaasomandi reaalosal need paiknevad. Seega, kui ka kaasomandi reaalosa hulka kuuluvates korterites on tehtud ümberehitusi, mis puudutavad eelnimetatud hoone olulisi konstruktsioone, tuleb ka need ehitusprojektis kajastada ning nende nõuetele vastavus tagada. Ettekirjutuse adressaatidele on pandud kohustus koostada ehitusprojekt, miks kajastaks kõiki hoones tehtud ümberehitus- ja laiendustöid. Seega käsitleb ettekirjutus hoonet kui tervikut. Ehitusprojekti koostamise ülesanne kannabki endas eesmärki tuvastada kõik nõuetele mittevastavad ning ebaseaduslikud ümberehitustööd, sh korterites sees tehtud ümberehitused, mis hõlmavad mh hoone kandekonstruktsioone. Selliste puuduste tuvastamiseks ning ehitusprojektis kajastamiseks võib olla vajalik vastava auditi või ekspertiisi koostamine, mis aga ongi hoone kaasomanike ülesanne ettekirjutuse nõuete täitmise saavutamiseks. Kohtu 7(10)
3-24-3274 hinnangul on asjakohane vastustaja selgitus, mille kohaselt hoonet tuleb käsitleda tervikuna ning ka järelevalvemenetlus peaks olema üks tervik, mitte ei tuleks algatada täiendavalt eraldi menetlusi, mille eesmärk on lõppastmes üks – viia hoone nõuetega vastavusse selliselt, et see oleks kooskõlas nii ehitise ohutust kui ka miljööväärtust puudutavate reeglitega.
15.2.Asjaolu, et paikvaatluse aktis (dtl 57 jj) ei ole kajastatud kõiki korterites teostatud ümberehitustöid, ei tähenda, et ettekirjutus vastavaid õigusliku aluseta tehtud ehitustöid ei hõlmaks. Nagu eelpool selgitatud, on eelkõige ehitusprojekti ja selle aluseks oleva auditi või ekspertiisi ülesanne täpsemalt tuvastada kõik juba teostatud ümberehitus- ja laiendustööd, aga ka sellised ehitustööd, mida on vaja teha, et hoone nõuetega vastavusse viia. Seega ei piira paikvaatluse aktis tuvastatu ettekirjutusega hõlmatavaid ehitustöid üksnes nendega, mis on konkreetselt paikvaatluse aktis välja toodud, kuivõrd ettekirjutuses toodud nõuded hõlmavad ka täiendavaid ehitustöid, mis on vajalikud, et tegelik olukord õigusaktides toodud nõuetega vastavusse viia.
15.3.Kaebaja hinnangul on vastustaja olnud tegevusetu ettekirjutuse täitmise nõudmisel. Kaebaja heidab vastustajale ette, et vastustaja ei ole paika pannud konkreetseid tegevusi ja tähtaegasid (nt ehitusprojekti või ekspertiisi koostamiseks), samuti seda, et vastustaja on selle asemel kolmandate isikute taotluste alusel korduvalt pikendanud ettekirjutuse täitmise tähtaegasid, mistõttu hoones valitsev ohtlik olukord jätkuvalt kestab. Kohtule nähtub, et XXXX kinnistu kaasomanike vahel toimub paralleelselt tsiviilvaidlus (tsiviilasi nr 2-23-13507) kaasomandi lõpetamiseks. Tulenevalt kaasomanike vahelistest erimeelsustest ning käimasolevast tsiviilkohtumenetlusest on vastustaja pikendanud ettekirjutuse täitmise tähtaega (dtl 126, dtl 173 jj). Kohtu hinnangul on olukorras, kus ettekirjutuse adressaatide vahel toimub kohtuvaidlus ettekirjutuse esemeks oleva hoone kaasomandi lõpetamise üle, vastutaja käitumine asjakohane ning lähtub hea halduse tavast. Olukorras, kus ettekirjutuse täitmine ei seisa mitte selle adressaatide tahtmatuse taga, vaid üritatakse lahendada kaasomanike vahelisi erimeelsusi justnimelt selleks, et asuda ettekirjutuses toodud nõudeid täitma, ei pruugiks sunnivahendite rakendamine vastustaja poolt olla proportsionaalne ega eesmärgipärane. Kui ettekirjutuse adressaatidel on soov ettekirjutust täita ning nad astuvad selle suunas samme, kuid on takerdunud erimeelsustesse, ei aita sunniraha määramine ettekirjutuse täitmisele kaasa. Sunnivahendite eesmärk on mõjutada ettekirjutuse adressaati ettekirjutust täitma, mitte aga teda karistada. Praegusel juhul ongi vastustaja lähtunud asjaolust, et ettekirjutuse adressaadid soovivad ettekirjutust täita, kuid seda takistab omavaheline tsiviilvaidlus, mille lahendus võib mõjutada ka ettekirjutuse täitmisega seotud isikute ringi ja selle täitmise ulatust konkreetsete kaasomanike jaoks. Seetõttu ei oleks vastustaja poolt mõistlik ega vajalik ka täpsemate tegevuste või suuniste ja tähtaegade määramine, kuivõrd olukorras, kus ettekirjutuse täitmine on pidurdunud käimasoleva tsiviilvaidluse tõttu, ei aitaks ka täpsemate korralduste ja tähtaegade määramine ettekirjutuse täitmisele kaasa, kuivõrd kohtuvaidluse tõttu ei pruugi ka nende suuniste täitmine olla realistlik. Veelgi enam, sunniraha rakendamise korral kohalduks sunnivahend ka kaebajale, kes on samuti ettekirjutuse üks adressaatidest.
16.Kaebaja on seisukohal, et vastustaja peaks lõpetama tema suhtes ettekirjutuse täitmise nõudmise, sh ettekirjutuse täitmata jätmisel sunniraha rakendamise. Kohtule ei nähtu asjaolusid, millest tulenevalt oleks ettekirjutuse täitmine muutunud võimatuks või esineks muid asjaolusid, mis annaks aluse kaebaja osas järelevalvemenetluse lõpetamiseks. Ka kaebaja on teostanud XXXX elamus ümberehitustöid (dtl-d 48, 92, 120), lisaks puudutavad teostatud ja kavandatavad ümberehitustööd ettekirjutuse kohaselt ka kaas-
8(10)
3-24-3274 omandisse kuuluvaid elamu osi, sh kandekonstruktsioone ning hoone välisilmes tehtud või teostatavaid muudatusi. Kaebaja ei ole kohtu ette toonud veenvaid ja asjakohaseid põhjendusi, miks ettekirjutuse täitmist temalt edaspidi nõudma ei peaks.
17.Kaebaja leiab ka, et erimeelsused kaasomanike vahel ei ole takistuseks ettekirjutuse täitmisel ning kolmandad isikud, selle asemel, et ettekirjutuse täitmise tähtaega pikendada, oleksid võinud ka omal algatusel vajaliku ehitusprojekti koostamise tellida ning vajalikud kulutused hiljem asjaõigusseaduse kaasomandile kohalduvate sätete alusel teistelt kaasomanikelt välja nõuda. Kohtu hinnangul puudutab kaebaja eeltoodud argument peaasjalikult XXXX kaasomanike omavahelisi tsiviilõigussuhteid, kuid tegu ei ole asjaoluga, mida vastustaja oleks pidanud järelevalvemenetluse käigus (sh ettekirjutuse täitmise tähtaja pikendamisel) kaaluma. Vastustaja on selgitanud, et lähtub järelevalvemenetluse käigus tehtud ettekirjutuses hoonest kui tervikust, mistõttu on otstarbekas, et ettekirjutuse adressaadid lähenevad ettekirjutuse täitmisele samuti ühiselt ja terviklikult. See ei pruugi aga olla võimalik olukorras, kus üks kaasomanikest tellib omaalgatuslikult ehitusprojekti või mõõdistuse koostamise, kuid mõni kaasomanikest ei nõustu vajalike töödega talle kuuluval reaalosal. Selliselt ei pruugi saada kõik olulised ümberehitustööd ehitusprojektis kajastatud. Ehitusprojekti koostamisel juba tehtud ümberehitustööde kajastamiseks võib olla vaja dokumentatsiooni nende varasemate ehitustööde kohta, millele kolmandatel isikutel ei pruugi olla ligipääsu. Samas juhul, kui asuda seisukohale, et ettekirjutuse nõuete täitmine on võimalik selliselt, et üksnes üks kaasomanikest asub ettekirjutuse täitmiseks vastavaid teenuseid tellima (nt sõlmima kokkuleppeid arhitekti või auditi/ekspertiisi koostajaga) ning kannab vastavad kulutused esialgu iseseisvalt, on ka kaebajal endal olnud võimalik ettekirjutuse täitmise protsessi kiirendada, mistõttu ei ole asjakohane ka kaebaja hinnang, et ettekirjutuse täitmist temalt nõudma ei peaks. Kohaliku omavalitsusüksuse roll ei ole haldusmenetluse käigus otsustada, et üks või teine kaasomanikest peaks kõigile kaasomanikele ühiselt tehtud ettekirjutuse täitmise n-ö enda peale võtma. Linna ees vastutavad kõik kaasomanikud ehitise nõuetele vastavuse eest ühiselt.
18.Kohus märgib, et lõppastmes on ettekirjutuse adressaatide, st XXXX kinnistu kaasomanike (sh kaebaja) ülesanne kinnistul asuvates hoonetes õigusliku aluseta teostatud ümberehitus- ja laiendustööd seadustada vastavalt ettekirjutuses toodud nõuetele. Seega on kaebaja poolt viidatud ohtliku olukorra lahendamine eelkõige kaasomanike omavaheliste kokkulepete saavutamise küsimus, kuivõrd selleks vajalikud tööd tuleb tellida ja teostada justnimelt ettekirjutuse adressaatidel, mitte vastustajal. Praegusel juhul ei saa vastustajale ette heita passiivsust või tegevusetust järelevalvemenetluse läbiviimisel, kuivõrd vastustaja on andnud ettekirjutuse, mis on kehtiv ning selle adressaatidele täitmiseks kohustuslik. Sunnivahendite kohaldamine praegusel ajahetkel, mil XXXX kaasomanike vahel on tsiviilvaidlus kaasomandi lõpetamise üle, ei pruugiks olla proportsionaalne ega eesmärgipärane, mistõttu ei saa vastustajale ette heita ka vastavate mõjutusvahendite kasutamata jätmist. Kohtule ei nähtu asjaolusid, mis viitaksid, et vastustaja on alusetult või erapoolikult tulnud vastu kolmandate isikute taotlustele ettekirjutuse täitmise tähtaja pikendamiseks ning sellega õigusvastaselt venitanud järelevalvemenetluse lõpuleviimise ning ettekirjutuse täitmise nõudmisega.
19.Eeltoodust tulenevalt on kohus seisukohal, et vastustaja on õiguspäraselt jätnud algatamata eraldiseisva järelevalvemenetluse XXXX elamu korterites teostatud ümberehituste osas, kuivõrd käimasolev järelevalvemenetlus ning selle raames koostatud ettekirjutus kinnistu kaasomanikele hõlmab juba hoonet tervikuna, sh nii hoone välisilmes tehtud ja kavandatavaid kui ka hoone sisemisi teostatud ja kavandatavaid ümberehitus- ja laiendustöid. 9(10)
3-24-3274 Kohtu hinnangul ei ole vastustaja järelevalvemenetluses olnud tegevusetu, vaid on lähtunud proportsionaalsuse ning hea halduse põhimõtetest. Kohtule ei nähtu ka asjaolusid, mis annaksid aluse kohustada vastustajat lõpetama ettekirjutuse täitmise nõudmine kaebaja suhtes, kuivõrd ka kaebaja on teostanud XXXX elamus ümberehitusi ning ettekirjutus hõlmab mh kaasomandis olevatele hoone osadele teostatud ümberehituste seadustamist. Eelnevast tulenevalt jätab kohus kaebuse rahuldamata.
20.HKMS § 108 lg 1 kohaselt kannab menetluskulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Kaebuse rahuldamata jätmisega tehti otsus kaebaja kahjuks. Kaebaja nõustaja esitas 9. mail 2025 oma allkirjaga menetluskulude nimekirja, milles palus vastustajalt kaebaja kasuks välja mõista menetluskulud kokku 960 eurot. Kohus nendib, et vastustaja on 14. mai 2025. a avalduses õigesti leidnud, et HKMS § 36 lg 2 teisest lausest tulenevalt ei saa nõustaja esitada taotlusi, mistõttu ei saa 9. mai 2025. a avaldust lugeda esitatuks kaebaja poolt. Seega saab kohus HKMS § 109 lg-st 1 tulenevalt lugeda kaebaja esimese kohtuastme menetluskuluks üksnes riigilõivu 20 eurot (dtl 17). Kulu jääb aga kaebuse rahuldamata jätmise tõttu tema enda kanda. Kuivõrd vastustaja ega kolmandad isikud ei ole taotlenud menetluskulude väljamõistmist, jäävad menetlusosaliste menetluskulud nende endi kanda (HKMS § 109 lg 1 neljas lause).
Maarja Oras /allkirjastatud digitaalselt/
10(10)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonüümitud. Andmed on informatiivsed.