Rannet Kodari kaebus Tartu Linnavalitsuse 17.10.2023.a korralduse nr 1059 „Tartu linn, Sõbra tn 11 projekteerimistingimuste määramine“ osaliseks või alternatiivselt tervikuna tühistamiseks, 28.12.2023.a korralduse nr 1328 (vaideotsus) tühistamiseks ning vastustaja kohustamiseks
Asja läbivaatamise vorm
Kirjalik menetlus
Menetlusosalised
Kaebaja – Rannet Kodar, esindajad vandeadvokaat Jaanika Reilik-Bakhoff ja vandeadvokaadi abi Kelli Varov Vastustaja – Tartu linn, esindaja Kadri Valdre
RESOLUTSIOON
1.Lubada kaebajal täiendada kaebust nõuetega tühistada Tartu Linnavalitsuse 17.10.2023.a korraldus nr 1059 tervikuna ning kohustada vastustajat kaebaja projekteerimistingimuste taotlust uuesti lahendama.
2.Jätta kaebus rahuldamata.
3.Jätta menetluskulud kaebaja kanda. Jätta menetluskulud vastustaja kasuks välja mõistmata.
4.Kohtuotsuse peale võib esitada apellatsioonkaebuse Tartu Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul kohtuotsuse avalikult teatavaks tegemisest arvates, viimane päev apellatsioonkaebuse esitamiseks on 07.04.2025 Ringkonnakohus võib lahendada apellatsioonkaebuse kirjalikus menetluses, kui apellatsioonkaebuses ei taotleta selle lahendamist istungil.
5.Andmesubjektil on õigus esitada taotlus avaldamise viisi kohta (vt otsuse punkti 26).
otsuse
Asjaolud
1.Kaebaja Rannet Kodar on Tartu linnas Sõbra tn 11 asuva kinnisasja (registriosa number 27803, katastritunnus 79508:011:0004, pindala 557 m2, sihtotstarve elamumaa, dtl 232) omanik. Kaebaja omandas kinnisasja 28.02.2023.a kinnistamisavalduse alusel 02.03.2023. 1
2.Kaebaja esitas 12.01.2021 vastustajale projekteerimistingimuste taotluse koos eskiisprojektiga Sõbra tn 11 kinnisasjale elamu püstitamiseks. Kohtuasjas on taotluse menetluse kohta esitatud järgmised dokumendid.
2.1.Kaebaja soovis eskiisprojekti kohaselt (dtl 20-39) püstitada 2-korruselise elamu ehitisealuse pinnaga 120 m2. Krundil on plaanis säilitada garaaž ning likvideerida vana elamu ja puukuur. Projekti 3. peatükis on selgitatud, et tellija ei soovi ehitada uut elumaja sama lähedale Sõbra tn piirile nagu on Sõbra tn 13 hoone. Uus hoone on kavandatud likvideeritava hoone asemele, olemasolevast garaažist 5 meetri kaugusele. Kavandatava hoone kaugus Sõbra tänava tänavajoonest on projekti asendiplaani kohaselt 10,1 m (dtl 33).
2.2.Vastustaja saatis kaebajale 29.01.2021.a kirjaga projekteerimistingimuste kavandi ning ehitusala skeemi (dtl 41-45). Kirjas on muuhulgas märgitud, et kui kaebaja ei soovi paigutada uut hoonet samale joonele nagu Sõbra tn 13 elamu, on võimalus paigutada hoone arvestades Sõbra tn 7a elamu ehitusjoont (kohtu märkus: see paikneb ligikaudu samas kohas Sõbra tn 11 olemasolevast hoonest lähtuva ehitusjoonega, dtl 41). Vastustaja selgitas, et kavandatav hoone ei sobitu oma suurusega tänavapilti, kuid nõustus ehitisealuse pinna suurendamise vajalikkusega arvestades piirkonna hoonestust. Kavandatava elamu maksimaalseks ehitisealuseks pinnaks märkis vastustaja kuni 100 m2.
2.3.Kaebaja selgitas 06.02.2021 (dtl 47), et krundi laius on umbes 8,5 m ja pikkus 65 m, krundil on garaaž. Kui ehitada maja tänava äärde, siis kuidas pääseda ülejäänud krundile. Kui ehitada maja Sõbra tn 7a joonele ja maja suurus on 100 m 2, ei oleks võimalik ehitada majja sauna/puhkeruumi ja tekib vajadus eraldi sauna järele. Lisaks soovib kaebaja ehitada grillmaja. Kaebaja esitas selgitused eskiisprojekti lahenduste kohta ja leidis, et esitatud projekt on üks paremaid variante nii paigutuse poolest kui visuaalses mõttes.
2.4.Vastustaja vastas 18.02.2021 (dtl 49), et ei pea põhjendatuks projekteerimistingimuste kavandi muutmist ehitusjoone ega maksimaalse ehitisealuse pinna osas. Lubatud on ehitada kuni 2-korruseline maja. Vastustaja muutis projekteerimistingimustes lubatud abihoonete arvu, nii et senise ühe abihoone asemel saab rajada kuni 2 abihoonet, mille ehitisealused pinnad ei tohi ületada kinnisasja maksimaalset täisehitusprotsenti.
2.5.Kaebaja esitas 2021.a märtsis uue asendiplaani eskiisi, mille kohaselt oli kavandatava hoone ehitisealune pind 100 m2 ja kaugus Sõbra tänava tänavajoonest 8,4 m (dtl 71).
2.6.Vastustaja saatis 31.03.2021 kaebajale korrigeeritud ehitusalaga projekteerimistingimuste kavandi (dtl 74-77). Kavandatava hoone kaugus Sõbra tänava tänavajoonest on 8,5 m (dtl 74). Vastustaja märkis, et on nõus kaaluma ehitusjoone nihutamist tänava poole. Vastustaja rõhutas, et tegemist on algse projekteerimistingimuste kavandiga ning menetlusse kaasatakse naaberkinnisasja omanikud.
2.7.Vastustaja teavitas 05.04.2021 (dtl 78) kaebajat projekteerimistingimuste menetluse peatamisest naaberkinnisasja omanikega kooskõlastamise ajaks (kuni 19.04.2021). Projekteerimistingimuste kavand saadeti tutvumiseks Sõbra tn 13, Sõbra tn 9a ja Sõbra tn 11 kinnisasja omanikele.
2.8.Vastustaja edastas 22.04.2021 (dtl 81) kaebajale Sõbra tn 9a kinnisasja omanike vastuväited (dtl 79-80). Need puudutasid elamu mahtu ja asukohta krundil. Hoone paikneb Sõbra tn 9a hoonele liiga lähedal, muutub vaade ja tekib varjutus. Uus elamu peaks jääma olemasolevasse asukohta ja mahtu nii ehitisealuse pinna kui kõrguse osas. 2
Vastustaja palus kaebajal koostada valgusanalüüs, hindamaks valgustingimuste muutumist Sõbra tn 9a eluruumides. Vastustaja peatas projekteerimistingimuste menetluse kaebaja seisukoha saamiseni. Tähtaeg seisukoha esitamiseks oli 07.05.2021.
2.9.Kaebaja esitas 21.09.2022 vastustajale Sõbra tn 9a insolatsiooni analüüsi (dtl 82-89).
2.10.Vastustaja leidis 21.10.2022 (dtl 91-92), et esitatud valgusanalüüsi kohaselt jäävad naaberkinnisasja valgustingimuste muutused normi piiresse. Vastustaja tõi välja, et oluline on teha koostööd naaberkinnisasja omanikega, ning selgitas projekteerimistingimuste andmise eeldusi. Üldplaneeringu kohaselt on Sõbra tn 11 miljööväärtuslik hoone, mille asemele saab ehitada uue hoone samas mahus. Olemasolev elamu on ühekorruseline ehitisealuse pinnaga 54 m2. Vastustaja palus täpsustada taotluse asjaolusid. Vastustaja rõhutas, et projekteerimistingimuste menetlus on pooleli ning menetluse eesmärk on leida kõiki osapooli rahuldav tulemus, mis oleks kooskõlas ka ümbruskonna hoonestuslaadi ning kehtiva üldplaneeringuga.
2.11.Vastustaja teavitas kaebajat 31.01.2023 (dtl 95), et Sõbra tn 11 kinnisasjal on hetkel 1korruseline pultkatusega hoone, seega kahekorruselise hoone püstitamine, millega hoone maht muutub kaks korda suuremaks, ei ole kooskõlas üldplaneeringu põhimõtetega.
2.12.Vastustaja saatis 10.02.2023 (dtl 102-105) korrigeeritud projekteerimistingimuste kavandi ja ehitusala skeemi. Kavandatava hoone kaugus Sõbra tänava tänavajoonest on 8,5 m (dtl 102). Vastustaja selgitas, et kehtestatud on uus üldplaneering 2040+. Vastustaja vabandas 31.01.2023 saadetud eksitava kirja pärast. Vastustaja pidas põhjendatuks hoone maksimaalse ehitisealuse pinna vähendamist 90 m2-le, lähtudes lähiümbruse hoonetest. Korruste arvuks jäi kuni 2.
2.13.Vastustaja teavitas 14.02.2023 (dtl 107), et valgusanalüüs saadeti naabrile tutvumiseks. Tagasiside saamiseni on projekteerimistingimuste menetlus peatatud.
2.14.Vastustaja edastas kaebajale 16.03.2023 kirjaga (dtl 108) naaberkinnisasja omaniku seisukoha ja andis kaebajale tähtaja tehtud ettepanekutele vastamiseks. Sõbra tn 9a omanik ei nõustunud projekteerimistingimuste taotlusega (dtl 111-117) ning esitas vastuväited planeeritava hoone 1) mahule, kuna sellega kaasneb miljööväärtusliku vaate varjamine ja see ei järgi miljööväärtusliku ala algset hoonestus- ja ehitustava, 2) ehitusjoonele, mis ei haaku ühegi ehitusjoonega Sõbra tänaval, 3) paiknemisele tuleohutuskujas, mis eeldab naabrilt tulemüüri rajamist tulevikus ning 4) valgusolude halvenemisele Sõbra tn 9a esimese korruse eluruumides, kuna insolatsiooni analüüs on ebatäpne ja vastuolus kehtiva standardiga. Naaber nõustus uue elamu rajamisega olemasoleva elamu mahus krundi tagaosas. Kaebaja esitas 22.03.2023 vastuväited Sõbra tn 9a omaniku seisukohale (dtl 120).
2.15.Vastustaja saatis 09.05.2023 (dtl 125-126) korrigeeritud ehitusala skeemi. Kavandatava hoone kaugus Sõbra tänava tänavajoonest on skeemi kohaselt 8,5 m, hoonestusala on Sõbra tn 13 kinnisasja piirist 2 m ja Sõbra tn 9a piirist 0,5 m kaugusel (dtl 125). Vastustaja palus kaebajal täiendada valgusanalüüsi ja analüüsida Sõbra tn 9a valgustingimuste muutmist aastaringselt ning lähtuda analüüsi koostamisel kehtivast standardist. Vastustaja märkis, et pärast valgusanalüüsi esitamist saab otsustada, kas kaebaja ehitussoov riivab naaberkinnisasja Sõbra tn 9a õigusi.
2.16.Kaebaja lasi koostada täiendatud Sõbra tn 9a insolatsiooni analüüsi (dtl 129-137).
2.17.Vastustaja saatis kaebajale 02.08.2023 naaberkinnisasja omaniku seisukoha ja uue 3
ehitusala skeemi (dtl 139-142), mille järgi hoone püstitatakse samale ehitusjoonele kui olemasolev hoone. Hoonestusala on Sõbra tn 13 kinnisasja piirist 2 m ja Sõbra tn 9a piirist 0,5 m kaugusel (dtl 139). Naaberkinnisasja omanik avaldas, et talle sobib ehitusjoon, mis ühtib olemasoleva hoone ehitusjoonega, kuna nii on elamute omavaheline paigutus mõistlikum, vaade säilib teatavas ulatuses ja valgustingimused on paremad (dtl 140). Vastustaja selgitas vajadust paigutada hooned sobivalt üksteise suhtes. Vastustaja oli küll nõus kaaluma ehitusjoone nihutamist, kuid lõpptulemusena ei osutunud see variant põhjendatuks. Kaebajal tuli teatada, kas uus ehitusala skeem on sobiv ja saab koostada projekteerimistingimuste eelnõu või koostatakse projekteerimistingimuste väljaandmisest keeldumise eelnõu.
2.18.Kaebaja teatas 08.08.2023 (dtl 143), et ta ei nõustu vastustaja pakutud ehitusjoone ja alaga, kuna kaebaja soovitud hoone ehitamiseks tuleks sel juhul lammutada garaaž. Kaebaja märkis, et temani ei jõudnud vastustaja nimetatud kaht varianti ehitusala skeemist, vaid ainult üks.
2.19.Vastustaja selgitas 08.08.2023 (dtl 144-146), et teine skeem oli varasem skeem, kus ehitusjoone kaugus tänavast oli 8,5 m, ja edastas mõlemad skeemid.
2.20.Kaebaja teatas 26.09.2023 (dtl 147), et soovib projekteerimistingimuste andmist nii, et ehitusjoon algab olemasoleva maja seinast ja liigub krundi sügavusse.
3.Tartu Linnavalitsus määras 17.10.2023.a korraldusega nr 1059 (dtl 154-175) Tartu linn, Sõbra tn 11 üksikelamu püstitamiseks projekteerimistingimused vastavalt korralduse lisale (edaspidi projekteerimistingimused). Projekteerimistingimustes on hoonete arv krundil 1 põhihoone + 1 abihoone, põhihoone maksimaalne ehitisealune pind kuni 90 m 2, korruste arv kuni 2, lubatud suurim kõrgus kuni 8,5 m planeeritud hoone ±0,00-st. Ehitusala skeemi kohaselt on ehitusjoon määratud olemasolevast hoonest lähtudes, hoonestusala on Sõbra tn 13 kinnisasja piirist 0,5 m ja Sõbra tn 9a piirist 0,5 m (dtl 154). Korralduses on öeldud, et alal puudub kehtiv detailplaneering. Tingimused määratakse ehitusmahtude, arhitektuurse lahenduse ja välisviimistluse osas. Sõbra tn 11 kinnisasi jääb Tartu linna üldplaneeringu peatükis 6 kehtestatud miljööväärtuslikule alale. Projekteerimistingimuste kavandi aluseks on taotluse esitamise ajal, 2021.a jaanuaris kehtinud üldplaneering. Praegu on kinnisasjal ühekorruseline elamu ehitisealuse pinnaga 54 m 2, mis asub 14,5 m kaugusel tänavapoolsest kinnisasja piirist. Rajatava hoone kõrgus ja ehitisealune pind on määratud lähiümbruse hoonetest lähtudes. Hoone mahu osas on arvesse võetud lähiümbruse elamute mahtu, olemasoleva hoone väikest mahtu, ümbruskonna hoonestuslaadi ning Tartu linna üldplaneeringu 2030+ sätestatut. Seda arvestades lubab vastustaja hoone mahtu suurendada. Lähiümbruse majade ehitisealused pinnad on keskmiselt 90 m2, rajatava põhihoone maksimaalne ehitisealune pind on määratud sama suurena. Piirkonda iseloomustavad valdavalt 2-korruselised elamud. Vastustaja ei nõustunud naaberkinnisasja omaniku vastuväitega, et uus hoone jääb domineerima ja varjab kõik sisevaated. Hoone sobivust miljöösse hinnatakse eskiisi staadiumis, täpsemad lahendused antakse ehitusprojekti käigus. Miljööalal ei tohi ehitustegevus minna vastuollu algsete hoonestus- ja ehitustavadega. Arvestades Sõbra tn 11 krundi laiust, hoone maksimaalset lubatud suurust ja olemasoleva garaaži paiknemist kinnisasjal, kaalus vastustaja menetluse käigus ehitusjoone nihutamist tänava poole. Naaberkinnisasja omanik ei nõustunud ehitusjoonega ca 8,5 m kaugusel tänavapoolsest kinnisasja piirist. Rajatava hoone paigutamisel samale joonele olemasoleva elamuga on mõju naaberkinnisasjale (privaatsuse vähenemine, vaate muutumine, 4
omandiõiguse riive) väiksem. Ehitusjoone määramisel on arvesse võetud Sõbra tn 9a ja Sõbra tn 11 hoonete vahelist kaugust, kinnisasjade suurust, miljööala nõudeid ja kaebaja ehitussoovi. Kokkuvõttes on ehitusjoon määratud lähtudes olemasoleva hoone ehitusjoonest ning ehitusala on Sõbra tn 9a kinnisasja piirist nihutatud 0,5 m kaugusele. Sõbra tn 9a kinnisasja valgustingimuste osas viitas vastustaja kaebaja esitatud analüüsile, mis koostati lähtudes ehitusjoonest 8,5 m kinnisasja piirist. Kuna ehitusjoont ja -ala nihutati krundi sügavusse, ei pidanud vastustaja vajalikuks uue analüüsi koostamist. Vastustaja leidis, et analüüs on koostatud nõuetekohaselt ning valgustingimused Sõbra tn 9a hoones ei lange uue hoone püstitamisega alla lubatud standardite. Tuleohutuse osas on korralduses märgitud, et ehitusprojektile peab heakskiidu andma Päästeamet. Sõbra tn 11 uue hoone püstitamisel ei teki mingeid kohustusi Sõbra tn 9a hoone ümberehitamiseks. Vastustaja asus seisukohale, et projekteerimistingimustega ehitusõiguse määramine ei halvenda piirkonnas väljakujunenud hoonestuslaadi. Ehitusõiguse määramiseks detailplaneeringu koostamine ei ole otstarbekas ega vajalik.
4.Kaebaja esitas 16.11.2023 vaide (dtl 177-189) ja 08.12.2023 selle muudatuse (dtl 194198). Kaebaja taotles pärast vaide nõude muutmist korralduse kehtetuks tunnistamist osas, millega määrati ehitusjoon Sõbra tn 11 kinnisasjal olemasoleva hoone järgi, ning projekteerimistingimuste taotluse uut läbivaatamist ehitusjoont puudutavas osas. Muus osas palus kaebaja Tartu Linnavalitsuse 17.10.2023.a korralduse nr 1059 jätta muutmata. Kaebaja tugines vaides ja selle täienduses sellele, et vastustaja ei ole projekteerimistingimuste andmisel järginud menetlustähtaegasid, on rikkunud põhjendamiskohustust, jätnud kaalumata kaebaja ja Sõbra tn 9a omaniku huvid ja kohelnud isikuid ebavõrdselt, eelistades Sõbra tn 9a omaniku huve. Vastustaja on tekitanud õiguspärase ootuse, et ehitusjoone määratlemine 8,5 m kaugusele kinnisasja tänavapoolsest piirist on võimalik. Kaebaja soovis ehitusjoone nihutamist 1 m võrra tänava poole. Kaebaja hinnangul saab projekteerimistingimuste menetluse uuendada, kuna selgunud on uued asjaolud, mis ei olnud varem teada. Uueks asjaoluks on, et kaebajal ei ole praeguse ehitusjoone järgi võimalik oma kinnisasja sihtotstarbeliselt kasutada.
5.Kaebaja ärakuulamine ja läbirääkimised seoses Sõbra tn 11 projekteerimistingimustega toimusid 30.11.2023 (dtl 191-192).
6.Tartu Linnavalitsus jättis vaide 28.12.2023.a korraldusega nr 1328 (vaideotsus, dtl 200206) rahuldamata. Vastustaja asus seisukohale, et ei ole olnud õigusvastases viivituses projekteerimistingimuste andmisega. Projekteerimistingimused lähtuvad nende aluseks olevast üldplaneeringust ning on ehitusjoone osas kooskõlas nii endise kui kehtiva üldplaneeringuga. Poolte seisukohad
7.Kaebaja esitas 23.01.2024 Tartu Halduskohtule kaebuse, milles nõuab: - 17.10.2023.a korralduse nr 1059 „Tartu linn, Sõbra tn 11 projekteerimistingimuste määramine“ tühistamist osas, millega määrati ehitusjoon Sõbra tn 11 kinnisasjal olemasoleva hoone järgi; - 28.12.2023.a korralduse nr 1328 (vaideotsuse) tühistamist; - vastustaja kohustamist uuesti läbi vaatama kaebaja projekteerimistingimuste taotlust 5
ehitusjoont puudutavas osas.
7.1.Kaebaja hinnangul on vastustaja tegevus olnud formaalselt õigusvastane, kuna järgitud ei ole menetlustähtaegu ja rikutud on põhjendamiskohustust. Kaebaja esitas projekteerimistingimuste taotluse 12.01.2021, projekteerimistingimused määrati 17.10.2023.a korraldusega s.t 2 aastat ja 9 kuud hiljem. Vastustaja on jätnud menetlustähtaja pikendamata ja ei ole selgitanud kaebajale viivituse põhjusi. Kaebaja taotluse menetlus on olnud ebamõistlikult pikk ning toonud kaebajale kaasa põhjendamatud kulutused ja ebameeldivused. Kaebaja on pidanud korduvalt esitama seisukohti ja täiendavaid dokumente. Vastustaja ei ole pika aja jooksul võtnud seisukohta Sõbra tn 9a omaniku väidete osas. Rikutud on kohustust viia menetlus läbi eesmärgipäraselt ja efektiivselt, samuti võimalikult lihtsalt ja kiirelt, vältides üleliigseid kulutusi ja ebameeldivusi. Kaebaja ei nõustunud sellega, et talle anti konkreetne tähtaeg valgusanalüüsi esitamiseks ja et menetlus oli vastustaja väidetud ajavahemikel peatunud. Vastustaja on rikkunud selgitamiskohustust, kuna ta jättis andmata valgusanalüüsi esitamise tähtaja, selgitamata, et menetlus seni jätkuda ei saa ning selgitamata, et jõustub uus üldplaneering, mille nõuded võivad muuta projekteerimistingimuste andmise tingimusi. Vastustaja on ehitusjoone määramisel lähtunud Sõbra tn 9a ja Sõbra tn 11 hoonete vahelisest kaugusest, kinnisasjade suurusest, miljööala nõuetest, Sõbra tn 11 omaniku ehitussoovist ja Sõbra tn 9a väidetavast omandiõiguse riivest. Puuduvad põhjendused, kuidas nende asjaolude tõttu ei ole ehitusjoone nihutamine kaebaja soovitud viisil võimalik. Üldplaneeringust ei tulene imperatiivset nõuet, et uus hoone tuleb ehitada samale ehitusjoonele. Vaidemenetluses palus kaebaja ehitusjoone nihutamist kasvõi 1 meetri võrra. Kaebajal ei ole haldusakti põhjenduste alusel võimalik kontrollida haldusakti õiguspärasust. Põhjendustest jääb mulje, et tegelikuks põhjuseks on Sõbra tn 9a vastasseis ja vastustaja soov temaga kohtus mitte vaielda.
7.2.Vastustaja tegevus on olnud materiaalselt õigusvastane, kuna huvide kaalumisel ei ole arvesse võetud kõiki asjaolusid, menetlusosalisi on koheldud ebavõrdselt ja rikutud on õiguskindluse põhimõtet. Vastustaja on välja toonud, et ehitusjoone nihutamisel on mõju naaberkinnisasja privaatsusele, vaate muutusele ja omandiõigusele, kuid käsitlemata ja kaalumata on jäetud määratud ehitusjoone mõju kaebaja omandiõigusele. Vastustaja ei ole huvide kaalumisel arvesse võtnud, et Sõbra tn 11 kinnisasja mõõtmed seavad kaebajale olulised piirangud uue hoone ehitamisel ning kaebajal on soov säilitada kinnisasjal olemasolev garaaž. Kaebaja hinnangul ei ole tegemist olukorraga, kus Sõbra tn 9a omaniku õigusi ülemäära riivatakse. Valgusanalüüsidest nähtuvalt on Sõbra tn 9a nõuetekohane insolatsioon tagatud. See, et naaberkinnisasja omaniku aknast avanev vaade muutub või talle uus lahendus ei meeldi, ei ole põhjuseks kaebaja omandiõigust selliselt piirata. Arusaamatud on vastustaja viited Sõbra tn 13 omaniku õiguste ülemäärasele riivele, sest kinnisasja omanik ei ole esitanud menetluses vastuväiteid. Kaebaja hinnangul ei kehtesta üldplaneering 2030+ ega 2040+ nõuet, et miljööväärtuslikul alal tuleb uus hoone ehitada samasse asukohta, ning üldplaneeringu 2040+ järgi ei pea uut hoonet ehitama samas mahus. Vastustaja on üldplaneeringuid valesti tõlgendanud ning jätnud teostamata kaalutlusõiguse. Vastustaja seisukohad on vastuolulised: hoone mahu osas pidas vastustaja võimalikuks minna vastuollu üldplaneeringu nõuetega, kuid ehitusjoone osas mitte. Vastustaja on taotluse menetluses kohelnud kaebajat ja Sõbra tn 9a kinnisasja omanikku ebavõrdselt. Põhjendamatult on eelistatud Sõbra tn 9a kinnisasja omaniku huve ja kaebajale ei ole selgitatud, miks kaaluvad Sõbra tn 9a kinnisasja omaniku huvid üles kaebaja huvid. 6
Vastustaja menetles 2,5 aastat projekteerimistingimusi ehitusjoonega 8,5 m kinnisasja tänavapoolsest piirist, selgitamata kaebajale, et üldplaneeringu järgi väidetavalt ei saagi ehitusjoont selliselt nihutada. Kaebajale on tekitatud õiguspärane ootus, et ehitusjoone nihutamine on võimalik. Kui ehitusjoone nihutamine üldplaneeringu järgi polnud üldse võimalik, oleks vastustaja pidanud seda kohe kaebajale selgitama. Vastustaja on käitunud sõnamurdlikult, pidades 2,5 aastat ehitusjoone nihutamist võimalikuks ja kinnitades sealjuures projekteerimistingimuste kooskõla üldplaneeringuga, kuid asudes 02.08.2023 kaebajale üllatuslikult seisukohale, et ehitusjoone nihutamine ei vasta üldplaneeringule. Kui haldusorgan on isikule midagi lubanud, tuleb arvestada isiku usaldust selle kehtima jäämise suhtes.
7.3.Kaebaja esitas 05.02.2025 alternatiivse nõude tühistada projekteerimistingimused tervikuna ja kohustada vastustajat kaebaja projekteerimistingimuste taotlust uuesti läbi vaatama. Kaebaja ei nõustunud sellega, et projekteerimistingimuste tühistamine üksnes ehitusjoone osas ei ole võimalik, kuid esitas alternatiivse nõude juhuks, kui kohus kaebaja seisukohaga ei nõustu. Olenemata nõude sõnastusest on vaidluse all ainult üks projekteerimistingimuste nõue. Kaebaja hinnangul peab vastustaja projekteerimistingimuste määramisel s.h ka asja uuel lahendamisel, lähtuma taotluse esitamise ajal kehtinud üldplaneeringust 2030+. Kui kohus leiab, et uus üldplaneering 2040+ ei pane kaebajat kehvemasse olukorda võrreldes üldplaneeringust 2030+ tulenevate nõuetega ja võimaldab jätkuvalt kaebajale sobivate projekteerimistingimuste andmist, siis ei vaidle kaebaja vastu ka uue üldplaneeringu 2040+ kohaldamisele.
8.Vastustaja palus jätta kaebuse rahuldamata.
8.1.Erinevate vaidluste ja täpsustamist vajavate asjaolude tõttu on projekteerimistingimuste menetlus kestnud küll kaua, kuid asjaolusid arvestades (tähtajaks nõutud uuringu esitamata jätmine, üldplaneeringu muutus, vaidlused hoone mahu ja asukoha osas) ei ole vastustaja olnud õigusvastases viivituses projekteerimistingimuste andmisega. Ligi poole menetluse kestusest oli kaebaja viivituses insolatsioonianalüüsi esitamisega, mille tõttu oli menetlus peatatud. Kaebajale ei saanud tulla üllatusena projekteerimistingimuste andmise menetluse venimise põhjused. Vastustaja on püüdnud leida lahendust ning saavutada naaberkinnisasjade omanike vahel kompromissi, et kaebaja kinnisasjale hoone püstitamiseks projekteerimistingimusi välja anda. Vastustajal oli mitmeid aluseid taotluse tagastamiseks või soovitud projekteerimistingimuste andmisest keeldumiseks, kuid läbi kaalutlusotsuste ja kompromisside on leitud parim võimalik lahendus. See on ka kaebaja huvides, sest uue menetluse korral ei oleks vastustaja isegi kaalunud suurema hoonemahu lubamist. Ei ole mõistlik välja anda projekteerimistingimusi, mis tingiks tõenäoliselt aastate pikkuse kohtuvaidluse naaberkinnisasja omanikuga. Kaebaja lähisugulane tegi naaberkinnisasja omanikule ähvarduskõne, see on äärmiselt taunitav. Vastustajal oli ette valmistatud keelduv haldusakt, kuid kaebaja oli ise nõus projekteerimistingimuste andmisega vaidlustatud korralduses sätestatud tingimustel.
8.2.Üldplaneeringus sätestatud tingimusi tuleb tõlgendada kooskõlas tingimuste eesmärgiga. Vaidlustatud korralduse ja vaideotsuse selgituste ja kaalutluste pinnalt on kaebajal võimalik aru saada, miks ei ole võimalik ehitusjoone nihutamine. See, et kaebaja selgitustega ei nõustu, ei tähenda, et vastustaja ei oleks selgitanud. Sõbra tn 11 kinnisasjal paiknev olemasolev elamu on nii vana kui uue üldplaneeringuga tunnistatud miljööväärtuslikuks hooneks. Erinevus üldplaneeringute vahel Sõbra tn 11 ehitusõiguse seisukohast on ainult see, et varasemalt oli 7
vastustajal võimalik kaaluda hoone mahu suurendamist olemasoleva hoone lammutamise korral, kuid uue üldplaneeringu järgi tuleb uus hoone ehitada samas mahus. Nii vana kui uue üldplaneeringu järgi tuleb uus hoone projekteerida ning ehitada samasse asukohta, kus paikneb olemasolev lammutatav miljööväärtuslik hoone. Hoonestatud kinnisasjade puhul on olemasoleva ehitusjoone säilitamise kohustus imperatiivne ja vastustajal puudub kaalutlusruum. Seetõttu ei ole ka vaideotsuses kaalutud hoone nihutamist 1 m võrra, nagu kaebaja taotles. See, et vastustaja on olnud nõus kaaluma ehitusjoone nihutamist, ei saanud olla aluseks õiguskindluse tekkimisele. Erinevate võimaluste kaalumine ei saa tekitada õiguskindlust soovitava ehitusmahu suhtes. Ehitusjoone vastuolule üldplaneeringuga on menetluse ajal korduvalt tähelepanu juhtinud Sõbra tn 9a kinnisasja omanik. Vastustaja möönab, et oleks pidanud seda kohe kaebajale selgitama. Kui vastustaja avastab menetluse käigus vea (ehitusjoone suhtes), ei ole võimalik anda õigusaktidega vastuolus olevat haldusakti. Esineb ka vastuolu hoone mahu osas, kuid kuna projekteerimistingimuste menetlust alustati eelmise üldplaneeringu ajal ja naabritega oli hoone mahu osas saavutatud kokkulepe, lubas vastustaja suuremat ehitusmahtu kui lammutatav hoone.
8.3.Vastustaja peab arvestama kõigi menetlusosaliste huvidega, s.h naabrite õigustega ja kehtivate õigusaktidega. Vastustaja on projekteerimistingimuste määramisel arvestanud ka kohtupraktikaga. Kuigi linnalises keskkonnas ei saa eeldada, et vaade kinnisasjalt ei muutuks, jääb vastustaja seisukohale, et Sõbra tn 11 ehitusjoone nihutamine riivaks ülemääraselt Sõbra tn 9a ja Sõbra tn 13 kinnisasja omanike õigusi. Sõbra tn 9a elutoa akendest ca 5 m kaugusele ehitataks tulemüüriga/akendega uushoone, mistõttu aknad kaotaks oma otstarbe. See riivaks privaatsust. Ka Sõbra tn 13 otsaseina aknad kaotaks oma otstarbe. Vaidlustatud korralduses on jõutud lahenduseni, mis riivab naaberkinnisasjade omanike õigusi vähemal määral ja annab kaebajale õiguse projekteerida olemasolevast suurem hoone. Kompromiss Sõbra tn 9a omanikega on saavutatud. Kaebaja soov tekitada vahekäik olemasoleva garaaži ja planeeritava elamu vahel ei ole projekteerimistingimuste osalise tühistamise aluseks. Kaebajal tuleb leida sobiv arhitektuurne lahendus projekteerimistingimuste raames.
8.4.Vastustaja selgitas vastuseks kohtu küsimusele, et projekteerimistingimused ei ole osadeks jagatavad, vaid moodustavad ühtse suunise uue hoone projekteerimiseks. Hoone kõrgus, maht, kaugus naaberkinnisasjast, ehitusjoon jms on kõik omavahelises seoses. Ühte muutes võib muutuda ka teine. Kaebaja esitas algselt vaide korralduse nr 1059 tühistamiseks tervikuna. Kaebajale selgitati, et kehtiva üldplaneeringu kohaselt oleks tulnud projekteerimistingimuste taotlus jätta rahuldamata. Selleks, et mitte kaotada kogu võimalikku ehitusõigust, muutis kaebaja vaiet ja taotles vaid ühe tingimuse kehtetuks tunnistamist. Kuna kaebaja vaie jäi rahuldamata, ei analüüsinud vastustaja, kas projekteerimistingimused on üldse osadeks jagatavad või mitte. Projekteerimistingimused peavad vastama andmise hetkel kehtivale üldplaneeringule. Vastustaja on teinud selle osas möönduse, kuna kaebaja esitas projekteerimistingimuste taotluse enne uue üldplaneeringu kehtestamist, ja lubanud projekteerida suurema hoone kui kehtiv üldplaneering seda võimaldaks. Projekteerimistingimused on pikaajaliste läbirääkimiste ja kompromisside tulemus. Asjaolusid kaaludes tuli vastustaja kaebajale vastu, arvestades ka naabrite õigustega. Vastustajal oli alus menetluse lõpetamiseks. Kaebajal ei saa tekkida õigustatud ootust soovitud projekteerimistingimuste saamiseks, kui ta 1 aastaks ja 4 kuuks ära kaob. Vahepealsel ajal võivad toimuda muutused. Asja uuel läbivaatamisel tuleks lähtuda kehtivast üldplaneeringust 2040+ ning jätta projekteerimistingimuste taotlus rahuldamata. Kohtu seisukoht
8
Kaebuse nõuded
9.Kohus võttis kaebuse menetlusse nõudes tühistada projekteerimistingimused osaliselt, ehitusjoont puudutavas osas, ning kohustada vastustajat projekteerimistingimuste andmist selles osas uuesti otsustama. Kohus tõstatas 22.01.2025.a määruses küsimuse, kas projekteerimistingimused on selliselt osadeks jagatavad. Kaebaja esitas seepeale alternatiivsena nõude tühistada projekteerimistingimused tervikuna ja kohustada vastustajat projekteerimis-tingimuste andmist uuesti otsustama.
10.Kohtul on halduskohtumenetluse seadustiku (HKMS) § 5 lg 1 p 1 alusel volitus tühistada haldusakt osaliselt või täielikult. Kuid haldusakti osaline tühistamine eeldab, et tühistatavat osa saab käsitleda eraldi, sõltumatuna muudest haldusakti tingimustest. Projekteerimistingimuste puhul on põhimõtteliselt võimalikud mõlemad olukorrad - nii see, et need saab tühistada üksnes tervikuna, kui ka see, et neid saab tühistada teatavas osas. Teisena nimetatud olukorraga on tegemist näiteks juhul, kui vaidlustatakse üksnes nõudeid ehitise välisilmele ja kasutatavatele ehitusmaterjalidele. Kohtu hinnangul ei ole praeguse kohtuasja asjaoludel võimalik tühistada projekteerimistingimusi üksnes ehitusjoont puudutavas osas. Ehitise lubatavust ja mõju on hinnatud mitmete asjaolude lahutamatus koosmõjus. Ehitise sobivus piirkonda ja selle mõju naaberkinnisasjadele sõltuvad oluliselt sellest, kus ehitis paikneb. Ehitise paiknemisega lahutamatus seoses on see, millise kõrguse, mahu ja ehitisealuse pinnaga hoone saab kinnisasjale rajada. Võimalik ei ole tühistada projekteerimistingimusi üksnes ehitusjoone osas, jättes samal ajal kehtima nõuded hoone kõrgusele ja ehitisealusele pinnale.
11.Kohus lubab eeltoodut arvestades kaebajal täiendada kaebust alternatiivsete nõuetega tühistada projekteerimistingimused tervikuna ning kohustada vastustajat kaebaja taotlust uuesti lahendama. See, et kaebuse muutmise lubamine sisaldub kohtuotsuses, ei riku menetlusosaliste õigusi. Menetlusosalistele oli 22.01.2025.a määrusest teada, et kaebuse nõue võib muutuda, ning võimalus esitada sellest lähtudes täiendavaid seisukohti. Vaidluse all olevad küsimused jäävad ka pärast kaebuse nõude muutmist samaks. Projekteerimistingimuste osalise või täieliku tühistamise nõue
12.Planeerimisseaduse (PlanS) § 125 lg 1 p 1 alusel on kaebaja kinnisasjale tema soovitud hoone, s.o ehitusloakohustusliku hoone püstitamiseks reeglina nõutav detailplaneeringu koostamine. PlanS § 125 lg 5 sätestab, et kohaliku omavalitsuse üksus võib lubada detailplaneeringu koostamise kohustuse korral detailplaneeringut koostamata püstitada või laiendada projekteerimistingimuste alusel olemasoleva hoonestuse vahele jäävale kinnisasjale ühe hoone ja seda teenindavad rajatised, kui: 1) ehitis sobitub mahuliselt ja otstarbelt piirkonna väljakujunenud keskkonda, arvestades sealhulgas piirkonna hoonestuslaadi; 2) üldplaneeringus on määratud vastava ala üldised kasutus- ja ehitustingimused, sealhulgas projekteerimistingimuste andmise aluseks olevad tingimused, ning ehitise püstitamine või laiendamine ei ole vastuolus ka üldplaneeringus määratud muude tingimustega. PlanS § 125 lg 5 määratleb, mis on projekteerimistingimuste menetluses võimalik ja mis mitte. Muuhulgas on projekteerimistingimuste andmise korral vältimatu, et - püstitada saab ühe hoone ja seda teenindavad rajatised; - hoone peab sobituma mahuliselt ja otstarbelt piirkonna väljakujunenud keskkonda; - järgida tuleb üldplaneeringus määratud üldisi kasutus- ja ehitustingimusi ning muid üldplaneeringu tingimusi. 9
13.Haldusmenetluse seaduse (HMS) § 54 alusel on haldusakti õiguspärasuse üheks eelduseks kooskõla haldusakti andmise ajal kehtiva õigusega. Sätet on õiguskirjanduses sisustatud nii, et haldusakti andmine ei tohi lisaks seadustele ja määrustele olla vastuolus ka haldusorgani jaoks kohustuslike varasemate haldusaktide või -lepingutega 1. Ehitusseadustiku (EhS) § 32 p 2 kohaselt keeldub pädev asutus projekteerimistingimuste andmisest, kui projekteerimis-tingimuste taotlus ei vasta üldplaneeringule. EhS 34 p 2 võimaldab projekteerimistingimuste kehtetuks tunnistamist, kui projekteerimistingimuste andmise aluseks olnud andmed, planeering või muud ehitisele ja ehitamisele esitatavad nõuded on muutunud. Haldusmenetluse ajal muutus üldplaneering. Projekteerimistingimuste taotluse esitamise ajal kehtis Tartu linna üldplaneering 2030+ (kehtis kuni 06.10.2021)2. Praegu kehtib Tartu linna üldplaneering 2040+ (alates 07.10.2021)3. Kohtu hinnangul tuli projekteerimistingimuste andmisel lähtuda haldusakti andmise ajal kehtivast üldplaneeringust ehk üldplaneeringust 2040+ olenemata sellest, kas ja kuidas muudab see kaebaja võimalusi. Kohtule ei ole äratuntav ükski õigusnorm, mis võimaldaks haldusakti andmisel lähtuda kehtivuse kaotanud üldplaneeringu nõuetest. Sellele, et lähtuda tuleb kehtivast üldplaneeringust, viitab EhS § 34 p 2 - kui üldplaneeringu muutumise tõttu saab kehtetuks tunnistada juba antud ja kehtivad projekteerimistingimused, siis ammugi tuleb projekteerimistingimuste andmisel aluseks võtta kehtiv üldplaneering.
14.Sõbra tn 11 kinnisasi paikneb üldplaneeringu 2040+ tähenduses Taga-Karlova asumis, arhitektuuriüksuses TK1. Piirkond on üldplaneeringuga määratud miljööväärtuslikuks alaks, mille kaitse- ja kasutustingimused, s.h hoonestamise põhimõtted on antud miljööväärtuslike alade nõuetega. Sõbra tn 11 hoone on üldplaneeringu tähenduses miljööväärtuslik hoone. Üldplaneeringu 2040+ seletuskirja punkti 9.1.1 ütleb, et miljööväärtuslike alade kaitse eesmärk on tagada ehitusajaloolise väärtusega hoonete, planeeringu, algsete kruntide, krundistruktuuri, tänavavõrgu, ajalooliste teede, haljastuse, maastikuelementide, iseloomulike abihoonete ning kaug- ja sisevaadete säilimine ja taastamine. Punkti 9.1.3 alusel peab miljööväärtuslikule alale uute hoonete ehitamisel uue hoone arhitektuur järgima väljakujunenud ajaloolist keskkonda, arvestama lähiümbruse majade mahtu, kuju, viimistlusmaterjale, avade proportsioone, katuse kuju ja katusematerjali, sokli, räästa ja harja kõrgust ning piirkonna traditsioonilisi värvilahendusi. Karlova miljööväärtuslikul alal (dtl 245) on üldplaneeringu alusel üldiseks põhimõtteks järgida algseid hoonestus- ja ehitustavasid, s.h hoonete ja kinnisasjade suurus, ehitusjoon, hoonete asukoht krundil, korruselisus. Miljööväärtusliku hoone ümberehitamisel (dtl 246) on mahu ja katuse osas nõudeks säilitada hoone maht, katuse tüüp, katuse harja- ja räästajoon. Katuseharja on lubatud tõsta erandjuhul, kui säilib ajaloolistele naaberhoonetele ja majatüübile iseloomulik arhitektuurne lahendus. Laiendamine ja ümberehitamine on lubatud, kui see järgib tüübile iseloomulikku ajaloolist lahendust, arvestatakse koormusindeksit ja krundi kompaktne haljastatud osa on vähemalt 30% krundi pinnast. Karlova miljööväärtusliku ala uute hoonete lisatingimused on järgmised (dtl 244): - asukoht: tänaval välja kujunenud ehitusjoon. Kui uus hoone kavandatakse olemasoleva tänavaäärse hoone taha, siis tuleb see ehitada hoovimajana põhimõttel, et selle ette jääb 1
A. Aedmaa jt. Haldusmenetluse käsiraamat. Tartu 2004. Lk 272 Tartu Linna Üldplaneering 2030+ https://info.raad.tartu.ee/dhs.nsf/web/viited/UP-14-003 3 Tartu Linna Üldplaneering 2040+ https://info.raad.tartu.ee/dhs.nsf/web/viited/VOLO2021100700373 2
10
majandushoov ning taha krundi sügavusse tarbe- ja/või puhkeaed; - maht: hävinenud või lammutada lubatud miljööväärtusliku hoone asemele tuleb uus hoone ehitada samas mahus. Hoovimaja peab üldjuhul olema vähemalt 20% väiksema ehitusaluse pinnaga ja madalam kui tänavaäärne hoone. Erand on lubatud väikese tänavaäärse hoone puhul.
15.Üldplaneeringu 2030+ nõuded olid üldjoontes samad. Miljööväärtusliku hoonestusala kaitse eesmärk oli ka selle üldplaneeringu järgi tagada ehitusajaloolise väärtusega elu- ja abihoonete, planeeringu, algse krundistruktuuri, tänavavõrgu, ajalooliste teede, haljastuse, maastikuelementide ning kaug- ja sisevaadete säilimine (seletuskirja punkt 6.2). Seletuskirja punkti 6.3.2 järgi ei tohtinud miljööväärtuslikul alal ehitustegevus minna vastuollu algsete hoonestus- ja ehitustavadega, mille hulka kuulub hoonete ja kinnisasjade suurus, ehitusjoon, hoonete korruselisus, paigutus ja mastaap. Soodustada tuli ala terviklikkuse säilimist ja taastamist. Miljööväärtusliku hoone (milliseks oli ka Sõbra tn 11) restaureerimisel tuli säilitada hoone maht, katuse tüüp, katuse harja- ja räästajoon. Katuseharja oli lubatud tõsta erandjuhul, kui säilib ajaloolistele naaberhoonetele ja majatüübile iseloomulik arhitektuurne lahendus (punkt 6.4.3). Uute hoonete ehitamise nõuded miljööväärtuslikul alal olid järgmised: - punkt 6.6.2: uus hoone tuleb ehitada tänaval välja kujunenud ehitusjoonele. Kui uus hoone kavandatakse olemasoleva tänavaäärse hoone taha, siis tuleb see ehitada hoovimajana põhimõttel, et selle ette jääb majandushoov ning taha krundi sügavusse tarbe- ja/või puhkeaed. Hoovimaja peab üldjuhul olema väiksema mahuga (vähemalt 20% väiksem ehitisealune pind ja madalam) kui tänavaäärne põhihoone. Erand on lubatud väikese tänavaäärse hoone puhul; - punkt 6.6.4: hävinenud või lammutada lubatud miljööväärtusliku hoone asemele tuleb uus hoone ehitada üldjoontes samas mahus või lähtuvalt lähiümbruse majadest; - uue hoone arhitektuur peab järgima väljakujunenud ajaloolist keskkonda, arvestama mahult ja arhitektuurselt lahenduselt lähiümbruse majade avade proportsioone, katuse kuju ja katusematerjali tüüpi, sokli, räästa ja harja kõrgust ning piirkonna traditsioonilisi värvilahendusi.
16.Menetlusosalised toovad põhilise erinevusena üldplaneeringute 2030+ ja 2040+ vahel välja selle, et eelmise üldplaneeringu järgi pidi lammutatud hoone asemele ehitatav uus hoone olema üldjoontes samas mahus või lähtuvalt lähiümbruse majadest, kehtiva üldplaneeringu järgi tuleb uus hoone ehitada samas mahus. Kohtu hinnangul võivad projekteerimistingimused olla hoone mahu (mis on määratletud ehitisealuse pinna ja ehitise kõrguse kaudu) osas vastuolus üldplaneeringuga 2040+. Kohaldatavaks üldplaneeringu sätteks on miljööväärtuslikule alale uue hoone ehitamise nõuded. Need näevad ette, et hävinenud või lammutada lubatud miljööväärtusliku hoone asemele tuleb uus hoone ehitada samas mahus. Kohaldatav ei ole sama lõigu teine ja kolmas lause (reegel hoovimaja suuruse kohta ja sellest erandi tegemise võimalus), kuna kinnisasjal ei ole ja ei ole kunagi olnud tänavaäärset maja ning tegemist ei ole hoovimajaga üldplaneeringu tähenduses. Vaielda võib selle üle, kas teatava tõlgendamise võimaluse annab see, et olemasoleva miljööväärtusliku hoone ümberehitamise korral on laiendamine võimalik. Kohus ei võta selles küsimuses lõplikku seisukohta, kuna see ei mõjuta käesoleva asja lahendust. Kohus ei saa projekteerimistingimusi tühistada alusel, et hoone maht on vastuolus 11
üldplaneeringuga. Riigivastutuse seaduse (RVastS) § 3 lg 1 alusel on haldusakti tühistamise eelduseks haldusakti õigusvastasuse kõrval ka see, et haldusakt rikub kaebaja õigusi. See, kui vastustaja on projekteerimistingimustes hoone mahu määratlenud lubatust suuremana, ei riku kaebaja õigusi. Kaebuse esitamine ei saa endaga kaasa tuua kaebaja eesmärgile vastupidist tulemust. Muus osas ei ole üldplaneeringute 2030+ ja 2040+ vahel märkimisväärseid erinevusi.
17.Kaebuse kohaselt ei ole kaebaja projekteerimistingimuste puhul rahul ühe tingimusega – sellega, et ehitusjoon ja ehitusala on määratud olemasoleva hoone järgi. Kaebaja tugineb huvile kasutada kinnisasja otstarbekamalt, kuna ehitusjoone nihutamisel Sõbra tänava suunas jääb kavandatava hoone ja olemasoleva garaaži vahele rohkem ruumi ning kaebajal on võimalik rajada kinnisasja tagaossa haljasala. Vastustaja on kaalukamaks pidanud avalikke huve ja naaberkinnisasjade omanike huve. Kohus nõustub vastustajaga. Asjas on korduvalt rõhutatud Sõbra tn 11 kinnisasja ebaharilikku kuju. Kinnisasi on tavatult kitsas, selle laius on 8,6 m. Samuti on asjas korduvalt välja toodud, et ajalooliselt moodustati kinnisasi Sõbra tn 13 ehitustööliste huvides rajatud väikese hoone juurde. Kinnisasjal praegu paiknev hoone on ühekorruseline, selle ehitisealune pind on 54 m2.
18.Kohtu hinnangul on vastustaja õigesti leidnud, et üldplaneering näeb ette hoone rajamise samasse asukohta, kus paiknes lammutatav hoone, ning lisaks sellele on kohtuasja asjaoludel avalik huvi ja naaberkinnisasjade omanike huvid hoone paiknemise küsimuses kaalukamad kaebaja huvist. Kohus nõustub projekteerimistingimuste andmisel ja kohtumenetluses esitatud vastustaja seisukohtadega ja ei korda neid täies mahus. Kaebaja õigused oma kinnisasja kasutamisel, s.h hoonestamisel on piiratud avalik-õiguslike kitsenduste ja naaberkinnisasjade omanike huvidega. Lammutatava hoone asemele uue ehitamisel on välja kujunenud ehitusjooneks hoone algsest asukohast lähtuv ehitusjoon. Avalik-õiguslike kitsenduste hulka kuulub see, et Karlova miljööväärtuslikul alal on ette nähtud ehitusjoone, hoonete paiknemise ning kaug- ja sisevaadete säilimine ja taastamine. See annab tavapärasest suurema kaalu naaberkinnisasja omaniku huvile säilitada hoonete praegune paiknemine üksteise suhtes ja hoonetest / hoonetele avanevad vaated ning lisab neile asjaoludele avalik-õigusliku aspekti. Sõbra tn 11 kinnisasja laiusest tuleneb, et kavandatav hoone jääb paratamatult naaberkinnisasjadel paiknevatele hoonetele väga lähedale. Kui hoonestusala paigutada kaebaja soovitud viisil, siis jääb Sõbra tn 9a ja 11 hoonete seinte ja akende vaheliseks kauguseks ligikaudu 5 m, Sõbra tn 11 ja 13 hoonete puhul veel vähem. Sõbra tn 9a ja Sõbra tn 13 hoonetel on kaebaja kinnisasja suunas aknad, kaebaja on elamu teisele korrusele samuti kavandanud aknad nende hoonete suunas (dtl 35, 36). Mitmed toimikus olevad fotod ja joonised kajastavad seda, kui tihedalt oleksid hooned kaebaja soovitud ehitusjoone korral üksteise suhtes paiknenud (vt näiteks dtl 62, 63, 66, 80, 115). Hoone paigutamine nii, et see oleks osaliselt külgnenud naaberkinnisasjadel paiknevate hoonetega, oleks endaga kaasa toonud privaatsuse riive ning naaberkinnisasjadel paiknevatest hoonetest avaneva vaate olulise muutumise.
19.Vastustaja ei ole jätnud kaebaja õigusi kaalutlusõiguse teostamisel arvestamata. Kohus nõustub vastustajaga, et projekteerimistingimustes on kaebajale antud kõiki asjaolusid kogumis arvestades maksimaalne võimalik ehitusõigus. Kaebajal tuli kinnisasja omandamisel arvestada kinnisasja omadustega (suuruse ja kujuga) ning piirangutega, mis tulenevad sellest, 12
et kinnisasi paikneb miljööväärtuslikul alal. Üldplaneeringu 2030+ kohaselt oli sellise kinnisasja puhul eelistatavaks variandiks ja üldplaneeringu 2040+ alusel on reegliks, et ehitamine kinnisasjale on võimalik olemasoleva hoone asukohas ja mahus. Kaebaja ootused rajada kinnisasjale kahekorruseline 7,5 m laiune 3-4 magamistoa ja saunakompleksiga (saun ja puhkeruum) elamu (dtl 34-35, 70), säilitades samal ajal olemasoleva garaaži ning rajades elamu taha ka kaebaja ootustele vastava haljasala, ei ole teostatavad, kuna need ei ühti üldplaneeringust tulenevate kitsendustega ja ei ole teostatavad nii, et ülemääraselt ei riivata naaberkinnisasjade omanike õigusi. Kui kaebaja väitel lahendaks garaaži paiknemisega seotud probleemi ühe meetri suurune muudatus, siis saab kaebaja ehitada elamu ühe meetri võrra lühemana. Vastustajal oli õigus ja isegi kohustus arvestada ka kaebaja soovitud elamu paiknemisega Sõbra tn 13 kinnisasja suhtes ja selle võimalike mõjudega Sõbra tn 13 kinnisasja omaniku õigustele. Õigusnormidest ei tulene tingimust, et vastustajal tuleb projekteerimistingimuste andmisel arvestada naaberkinnisasjade omanike õigustega üksnes siis, kui omanik esitab vastuväiteid. Tingimused, mis reguleerivad miljööväärtuslikul alal hoonete paiknemist kinnisasjal ja üksteise suhtes ning vaadete säilimist, on avalik-õiguslikud. Nende järgimine on vastustajale kohustuslik olenemata sellest, kas naaberkinnisasjade omanikud peavad vajalikuks menetluses osaleda.
20.Põhjendatud ei ole kaebaja etteheide, et vastustaja põhjendused projekteerimistingimuste andmisel või kaebaja huvide kaalumine ei olnud piisavad. Vastustaja on põhjalikult ja igakülgselt kaalunud kaebaja huvi rajada kinnisasjale elamu, avalik-õiguslikke piiranguid ja nende leevendamise võimalusi kaebaja huvides ning naaberkinnisasjade omanike huve, samuti selgitanud, miks tuleb ehitusjoon määrata lähtudes olemasolevast hoonest. Kaebaja seisukohad kaebuses näitavad, et vastustaja põhjendused olid talle arusaadavad. Kaebajal ei tekkinud õigustatud ootust ehitusjoone paiknemisele sellest, et haldusmenetluse käigus käsitles vastustaja kaebaja soovitud ehitusjoone paiknemise varianti. Vastustajale ei ole etteheidetav, et ta otsis lahendust, mis ei põhjustaks vaidlusi. Erinevate lahenduste väljapakkumine ja arutamine ning kompromissi otsimine on ehitusõiguse menetluse olemuslikud osad.
21.Vaidlus puudub selles, et kaebaja esitas projekteerimistingimuste taotluse 12.01.2021 ja vastustaja andis projekteerimistingimused 17.10.2023 ehk vastustaja ei ole järginud EhS § 31 lõikes 2 sätestatud tähtaega. Kuid see ei suurenda kaebaja huvide kaalu, ei vähenda naaberkinnisasja omaniku huvide või avaliku huvi kaalu ja ei ole alus projekteerimistingimused tühistada. Kui vastustaja on viivituses haldusmenetluse läbiviimisel, siis ei anna see kaebajale õigust nõuda projekteerimistingimuste andmist kaebaja soovitud sisuga. Kohtule ei ole äratuntav, et EhS § 31 lg 2 sätestatud tähtaja ületamine oleks mistahes viisil saanud mõjutada asjas tehtud otsust (RVastS § 3 lg 3 p 1). Haldusorgani viivituse korral on kohaseks õiguskaitsevahendiks menetluse lõpuleviimise, s.o haldusakti andmise või sellest keeldumise otsuse tegemise nõudmine, tegemata seejuures ettekirjutusi otsuse sisule. Kohtule ei nähtu, et kaebaja oleks sellise nõude esitanud. Kohus nõustub sellega, et menetluse kestuse tingis eeskätt vastustaja soov leida võimalus elamu ehitamiseks kaebaja kinnisasjale nii, et kaebaja huve ja ootusi arvestatakse võimalikult suures ulatuses. Kohtule ei nähtu kohtuasjas esitatud dokumentidest, et kaebaja oleks menetluse käigus väljendanud vastustajale huvi, et vastustaja annaks kiiremini välja haldusakti (näiteks keeldumise projekteerimistingimuste andmisest), et kaebajal oleks võimalus seda vaidlustada. Kohus ei käsitle eeltoodut arvestades põhjalikumalt seda, kelle tegevusest või tegevusetusest 13
oli menetluse kestus tingitud, kas menetlus oli teatavatel ajavahemikel peatunud jms.
22.Otsuse punktis 12-21 toodu tähendab, et kaebaja väited ei anna alust tühistada projekteerimistingimusi osaliselt, ehitusjoone osas, või täies ulatuses. Muud nõuded, kokkuvõte
23.Kaebuse koosseisus olevate kohustamisnõuete rahuldamine oleks võimalik üksnes tühistamisnõude rahuldamise korral. Kui kohus kumbagi tühistamisnõuet ei rahulda, siis tuleb rahuldamata jätta ka kohustamisnõuded. Vaideotsusele ei ole kaebaja esitanud vastuväiteid, mis väljuksid põhivaidluse piiridest. Kohus mõistab vaideotsuse tühistamise nõuet nii, et kaebaja vaidlustas vaideotsuse õigusselguse huvides, kuna ta ei nõustu vaideotsuse põhjendustega ja vaide rahuldamata jätmisega. Kuna kohus jätab rahuldamata tühistamis- ja kohustamisnõuded, siis tuleb rahuldamata jätta ka vaideotsuse tühistamise nõue. Vaideotsuse tühistamiseks ei anna alust see, et vastustaja jättis selles rahuldamata kaebaja taotluse menetluse uuendamiseks. HMS § 44 lg 1 sätestatud menetluse uuendamise aluseid ilmselgelt ei esinenud. Haldusakti sisu ei saa olla HMS § 44 lg 1 p 2 tähenduses uus oluline tõend, millele tuginedes taotleda haldusmenetluse uuendamist. Kokkuvõttes jätab kohus kaebuse tervikuna rahuldamata.
24.Kui kaebaja väitel on vastustaja õigusvastase tegevuse või tegevusetusega põhjustanud talle kahju, siis on kaebajal õigus esitada kahju hüvitamise nõue. See küsimus väljub käesoleva kohtuasja piiridest. Menetluskulud. Selgitused
25.HKMS § 108 lg 1 kohaselt kannab menetluskulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Selle sätte alusel on menetluskulude kandmine kaebaja kohustus. Vastustaja ei ole menetluskulude nimekirja ja kuludokumente esitanud ning kohus jätab HKMS § 109 lg 1 alusel menetluskulud välja mõistmata.
26.HKMS § 175 lg 1 näeb ette jõustunud kohtuotsuse avaldamise elektroonilises Riigi Teatajas. Andmesubjektil on õigus esitada taotlus otsuse osaliseks avaldamiseks, eelkõige tema nime avaldamata jätmiseks (HKMS § 175 lg 3-5). Kui isik seda soovib, siis sellekohane taotlus tuleb esitada kohtule enne otsuse jõustumist. Avaliku võimu kandja andmeid kohtulahendis ei varjata. /allkirjastatud digitaalselt/ kohtunik Karin Jõks
14
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonüümitud. Andmed on informatiivsed.