Otsuse avalikult teatavaks 26. veebruar 2025, Tallinn tegemise aeg ja koht Haldusasja number
3-24-1115
Haldusasi
Vanamänniku Arendus OÜ kaebus Saue Vallavalitsuse ja Vanamänniku Arenduse OÜ vahel 09.05.2017 sõlmitud halduslepingu punktide 2.2.2 ja 2.2.5 ning 23.05.2022 sõlmitud lisakokkuleppe punkti 3 tühisus
Menetlusosalised
Kaebuse esitaja: Vanamänniku Arendus OÜ, esindaja v.adv Gerly Kask Vastustaja – Saue vald
Asja läbivaatamise viis
Kirjalik menetlus
RESOLUTSIOON
1.Rahuldada kaebus ning tuvastada Saue Vallavalitsuse ja Vanamänniku Arenduse OÜ vahel 09.05.2017 sõlmitud halduslepingu punktide 2.2.2 ja 2.2.5 ning 23.05.2022 sõlmitud lisakokkuleppe punkti 3 (kolm) tühisus osas, milles need kohustavad andma tasuta Saue vallale üle Transpordiametile vajaliku maa Juuliku-Tabasalu maantee laiendamiseks 2+2 sõidurajaga maanteeks koos Juuliku-Tabasalu maantee ringristmiku asemele eritasandilise ristmiku rajamisega ning eelnimetatud eritasandilise ristmiku ja Kotka tee vahele kogujatee ehitamisega.
2.Mõista vastustajalt kaebaja kasuks välja menetluskulud summas 1351,67 eurot (ilma käibemaksuta).
3.Sekretäril edastada kohtuotsus menetlusosalistele. Edasikaebamise kord Otsuse peale võib Tallinna Ringkonnakohtule esitada apellatsioonkaebuse 30 päeva jooksul otsuse avalikult teatavakstegemisest arvates, s.o hiljemalt 28.03.2025. Vastuseks esitatud apellatsioonkaebusele võib teine menetlusosaline esitada vastuapellatsioonkaebuse
päeva jooksul apellatsioonkaebuse vastuapellatsioonkaebuse esitajale kättetoimetamisest arvates või ülejäänud apellatsioonitähtaja jooksul, kui see on pikem kui 14 päeva (HKMS § 184 lg 3). Kui apellant soovib asja arutamist kohtuistungil, tuleb tal seda apellatsioonkaebuses märkida, vastasel korral eeldatakse, et ta on nõus asja lahendamisega kirjalikus
menetluses (HKMS § 182 lg 1 p 9). Kui menetlusosaline soovib apellatsioonkaebuse esitamiseks saada menetlusabi, tuleb tal Tallinna Ringkonnakohtule esitada vastavasisuline taotlus. Menetlusabi taotluse esitamine ei peata menetlustähtaja kulgemist (HKMS § 116 lg 5) ning apellatsioonitähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama apellatsioonkaebuse (HKMS § 116 lg 6).
ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
1.Saue Vallavalitsus ja Vanamänniku Arendus OÜ sõlmisid 09.05.2017 halduslepingu Saue vallas Alliku külas Vanamänniku (katastritunnus 72701:001:0732) kinnistul detailplaneeringu koostamise korraldamise osalise üleandmise kohta ja eelkokkulepped detailplaneeringu realiseerimisega sh infrastruktuuri väljaehitamisega kaasnevate kohustuste ja nende üleandmise kohta (Haldusleping, dtl 8-14).
2.Saue Vallavalitsus algatas 23.05.2017 korraldusega nr 365 Alliku küla Vanamänniku kinnistu ja lähiala detailplaneeringu (dtl 15-18).
3.Saue Vallavalitsus ja Vanamänniku Arendus OÜ sõlmisid 23.05.2022 lisakokkuleppe 09.05.2017 lepingu nr 4-11.8/227/2017 juurde (dtl 19-23). Lisakokkuleppe punktis 3 (kolm) lepiti kokku, et Halduslepingu punktis 2.2.5 toodud nõuded jäävad kehtima ning arendaja kohustub punktides
2.2.2.ja 2.2.3 nimetatud teede ehitamise tarbeks vajaliku transpordimaa krundid võõrandama tasuta vallale kohe pärast detailplaneeringu kehtestamist, arvestades maamõõtmistöödeks kuluvat aega.
4.15.04.2024 saabus Tallinna Halduskohtule Vanamänniku Arendus OÜ kaebus Saue Vallavalitsuse ja Vanamänniku Arenduse OÜ vahel 09.05.2017 sõlmitud halduslepingu punktide 2.2.2 ja 2.2.5 ning 23.05.2022 lisakokkuleppe punkti 3 tühisus.
5.Kohus võttis kaebuse oma 19.04.2024 määrusega menetlusse. 14.11.2024 määrusega määras kohus asja lahendamise viisiks kirjaliku menetluse.
6.1.Halduslepingul on haldusaktile iseloomulikke tunnuseid, ning isikul on õigus nõuda haldusorganilt ja halduskohtult halduslepingu tühisuse kindlakstegemist. Halduslepingu tühisuse võib isik vaidlustada, kui ta leiab, et leping on sõlmitud vastuolus seadusega või muul viisil ebaseaduslik. (Vt ka haldusmenetluse seaduse (HMS) § 95 lg 1, § 98 lg 1 ja 2, § 100, § 54, § 63 lg 4, § 103 lg 1.)
6.2.Tuvastamiskaebuse esitamine on vajalik kaebaja õiguste kaitseks seetõttu, et kaebaja soovib Vanamänniku kinnistust vajaliku äralõike tasu eest võõrandamist otse Transpordiametile, kes on vastava ostusooviga pöördunud kaebaja poole. Saue Vallavalitsus on nii Transpordiametile kui 27.03.2024 vastuskirjas kaebajale andnud teada, et peab 09.05.2017 Halduslepingus kinnistute üleandmise kokkulepet kehtivaks ehk Transpordiametile vajalikud transpordimaa krundid annab kaebaja esmalt tasuta üle Saue vallale, kes annab need omakorda üle Transpordiametile. Saue Vallavalitsus ei ole nõustunud kaebajaga, et Haldusleping on punktide 2.2.2 ja 2.2.5 ja 23.05.2022 lisakokkuleppe punkti 3 osas tühine ja sellest ei teki õigusi ja kohustusi. Halduslepingu punktide 2.2.2 ja 2.2.5 ning 23.05.2022 lisakokkuleppe punkti 3 osas tühisuse tuvastamine kohtu poolt võimaldab
kaebajal taas algatada või jätkata Transpordiametiga menetlust Vanamänniku kinnisasja osaliseks tasuliseks võõrandamiseks. Praegune olukord takistab vajaliku äralõike võõrandamist kaebajalt Transpordiametile ja tekitab iga viivitatud päevaga kaebajale kahju. Teatavasti on rahal ajas hind, mida õiguslikult väljendab võlaõigusseadus (VÕS) § 113 lg 1.
6.3.Planeerimisseaduse (PlanS) § 131 lg 2 annab võimaluse sõlmida detailplaneeringust huvitatud isikuga detailplaneeringu kohaste avalikult kasutatavate rajatiste väljaehitamise kokkuleppe juhuks, kui kohalikul omavalitsusel endal puuduvad majanduslikud võimalused detailplaneeringu kohaste avalikult kasutatavate rajatiste väljaehituse finantseerimiseks. Seega on PlanS § 131 lg 2 esemeks sellised detailplaneeringu kohased kohustused ja kulutused, mis oma olemuselt on kohaliku omavalitsuse ülesannete nimekirjas.
6.4.HMS § 98 lg 2 sätestab, et haldusakti andmise asemel sõlmitud halduslepinguga isikule pandavad kohustused peavad olema vastavuses lepingu eesmärgiga ja lepingust tulenevate haldusorgani kohustustega.
6.5.Kaebaja ja Saue Vallavalitsuse vahel sõlmitud Halduslepingu üldsätetes on kirjas, et arendaja tegevusest ja detailplaneeringu elluviimisest tuleneb vajadus ehitada välja detailplaneeringuga ette nähtud ning planeeringuala teenindavad teed, tehnovõrgud ja – rajatised, mille ehitamiseks ei ole valla eelarves planeeritud vajalikke rahalisi vahendeid. Halduslepingu p. 1.2. kohaselt on kokkuleppe objektiks PlanS § 131 lõike 1 ja 2 alusel ja poolte kokkuleppel detailplaneeringuga kavandatud krunte teenindava detailplaneeringu kohase avaliku ruumi ja taristu väljaehitamine kuni planeeringujärgsete katastriüksusteni; avaliku ruumi vallale üleandmine.
6.6.Lepingu punktis 2.2.2. on kaebajale ette nähtud kohustus teha juurdepääsu lahendamiseks koostööd Maanteeametiga säilitades võimaluse Juuliku-Tabasalu maantee laiendamiseks 2+2 sõidurajaga maanteeks koos Juuliku-Tabasalu maantee ringristmiku asemele eritasandilise ristmiku rajamisega ning eelnimetatud eritasandilise ristmiku ja Kotka tee vahele kogujatee ehitamisega. Lepingu punktis 2.2.5. on ette nähtud kohustus punktis 2.2.2. nimetatud tee ehitamise tarbeks vajaliku maa arvestuslikult 30 meetri laiuse Juuliku-Tabasalu maantee kaitsevööndi ulatuses tasuta võõrandamiseks vallale.
6.7.Vald ja Vanamänniku Arendus OÜ sõlmisid 23.05.2022 lisakokkuleppe 09.05.2017 lepingu nr 4-11.8/227/2017 juurde. Lisakokkuleppe punktis 3, lepiti kokku, et Halduslepingu punktis 2.2.5 toodud nõuded jäävad kehtima ning arendaja kohustub punktides 2.2.2. ja 2.2.3 nimetatud teede ehitamise tarbeks vajaliku transpordimaa krundid võõrandama tasuta vallale kohe pärast detailplaneeringu kehtestamist, arvestades maamõõtmistöödeks kuluvat aega.
6.8.Kaebaja on seisukohal, et Lepingu punktis 2.2.2. ja 2.2.5. mainitud kohustus on olemuslikult kohustus hoiduda tegevusest, mis takistab Juuliku-Tabasalu maantee laiendamist ja selle eesmärgiks on tagada, et vastav maa osa läheks Transpordiametile tee ehituseks. Juuliku-Tabasalu maantee laiendamine ei ole Halduslepingu punkti 1.2. objektiks ega kaebajale laienev avaliku ruumi ja taristu väljaehitamise kohustus. Vald ei ole kaebajale kordagi avaldanud, et seoses Vanamänniku detailplaneeringuga oleks ta võtnud endale täiendavaid rahalisi kohustusi Juuliku-Tabasalu maantee laiendamisel või et ootab kaebajalt täiendavaid rahalise väärtusega annetusi valla eelarvesse.
6.9.Saue Vallavalitsuse 27.03.2024 vastuses avaldatu, et detailplaneeringu algatamise eelduseks oli oluline avalik huvi üldplaneeringus kavandatud avaliku tee (Juuliku-Tabasalu 2+2 riigimaantee) ehitamiseks, ei ole asjakohane, kuna sellist eesmärki ei ole välja toodud Halduslepingus ja teisalt ei sõltu valla huvidest riigimaantee ehitamine.
6.10.Seega ei ole nõue, et kaebaja peaks igal juhul ja tingimusteta andma vallale üle maad, mida viimane ei vaja seoses enda haldusülesannete täitmisega ja detailplaneeringu
rakendamisega, vastavuses lepingu eesmärgiga ja lepingust tulenevate haldusorgani kohustustega.
6.11.HMS § 103 lg 1 kohaselt haldusleping loetakse tühiseks siis, kui oleks tühine sama sisuga haldusakt või esinevad asjaolud, mis tingiksid tsiviilõigusliku lepingu tühisuse. Halduslepingu osalise tühisuse korral on leping tervikuna tühine siis, kui lepingut ei oleks ilma tühise osata sõlmitud. Seega sõltub lepingu tühisusele hinnangu andmine taolisel juhul lepingu jagatavuse võimalikkusest ning lepingupartnerite eeldatavast tegelikust tahtest.
6.12.Kaebaja on seisukohal, et Haldusleping on osaliselt tühine, s.o. punktide 2.2.2 ja 2.2.5. ning 23.05.2022 lisakokkuleppe punkti 3 osas, millega teda kohustati vallale tasuta võõrandama maad, mis on vajalik Juuliku-Tabasalu maantee laiendamiseks, tulenevalt notariaalse vormi rikkumisest tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 83 lg 1, VÕS § 33 lg 2 ja asjaõigusseaduse (AÕS) § 119 lg 1 järgi.
6.13.Teatavasti on kinnisasja võõrandamise kokkulepete korral ette nähtud notariaalse vorminõude kohustus, mille mittejärgimisel on vastav kokkulepe tühine. Riigikohus on oma järjepidevas praktikas korduvalt rõhutanud, et kinnisasja võõrandamisele suunatud tehingu puhul on vorminõude mittejärgimisel kokkulepe tühine. Erandiks on üksnes AÕS § 119 lg 2 juhtum, kui tehingu täitmiseks on sõlmitud kehtiv asjaõigusleping ja tehtud on kanne kinnistusraamatusse. Seega, kui protokoll on suunatud korteri kui kinnisasja omandamisele, on see vormipuuduse tõttu tühine ja kogu kohtute põhjendus lepingu täitmata jätmise, lepingust taganemise ja selle tagajärgede kohta asjakohatu. Samuti on Riigikohus asjas nr 2-20-14179 selgitanud, et AÕS § 119 lg 1 järgi peab tehing, millega kohustutakse omandama või võõrandama kinnisasja, olema notariaalselt tõestatud. Seejuures ei piirdu kinnisasja omandamisele suunatud kokkulepe kitsalt üksnes kinnisasja omandamise otsest kohustust sisaldava müügilepinguga või sellise müügilepingu sõlmimisele eelneva eellepinguga VÕS § 33 mõttes, vaid vorminõude eesmärk on kaitsta pooli järelemõtlematult ja notari selgitusteta kinnisasja omandamisega või võõrandamisega seotud siduvate kohustuste võtmise eest ka muud liiki kokkulepete puhul, mille eesmärk on survestada pooli mh varaliselt ebasoodsa tagajärje ähvardusel tegema kinnisasja omandamisele või võõrandamisele suunatud tehingut.
6.14.TsÜS § 83 lg 1 kohaselt tehingu seaduses sätestatud vormi järgimata jätmise korral on tehing tühine, kui seadusest või vormi nõudmise eesmärgist ei tulene teisiti. TsÜS § 84 lg 1 kohaselt tühisel tehingul ei ole algusest peale õiguslikke tagajärgi. Kaebaja märgib ka, et VÕS § 33 lg 2 ja AÕS § 119 lg 1 järgne notariaalne vorminõue kinnisasja omandamise tehingule kehtib sõltumata sellest, milline isik on lepingu pooleks (kas kinnisvara arendaja, eraisik või kohalik omavalitsus).
6.15.Kaebaja on seisukohal, et Halduslepinguga pandud kohustused on jagatavad. Lepingupoolte tahe ei olnud suunatud lisaks detailplaneeringuga seotud kohustustele ka vallale täiendavate tuluallikate loomisele Vanamänniku kinnistu võõrandamisega avalikes huvides Transpordiametile, mistõttu ei too 09.05.2017 Halduslepingu punktide 2.2.2 ja 2.2.5. ja 23.05.2022 lisakokkuleppe punkt 3 tühisus kaasa Halduslepingu terviku tühisust.
6.16.Kaebuses toodu põhjendab, mis osas ei ole Haldusleping ja selle lisa kooskõlas kehtiva õigusega. Kuna kaebaja ja Saue Vallavalitsus ei ole sõlminud notariaalselt tõestatud vormis kokkulepet, siis on Haldusleping punktide 2.2.2 ja 2.2.5 ning 23.05.2022 lisakokkuleppe punkti 3 osas seaduses sätestatud vormi järgimata jätmise tõttu tühine (TsÜS § 83 lg 1) ning vastavas osas ei ole lepingul algusest peale õiguslikke tagajärgi (TsÜS § 84 lg 1).
6.17.Kaebaja palub vastustajalt välja mõista menetluskulud vastavalt kohtule esitatud menetluskulude nimekirjale kokku summas 1351,67 eurot käibemaksuta (dtl 830-836).
VASTUSTAJA SEISUKOHT
7.Vastustaja ei nõustu kaebusega ja palub selle rahuldamata jätta. Saue vald jääb 27.03.2024 kirjas (dtl 806-808 ) toodud seisukohtade juurde ja ei korda neid kaebusele vastamisel. Saue vald nõustub Transpordiameti 16.04.2024 vaideotsuses (dtl 813-819) toodud Transpordiameti seisukohtadega ja ei korda kaebusele vastamisel ka neid.
7.1.Saue vald rõhutab, et Vanamänniku kinnistu ja lähiala detailplaneeringu menetlus on kestnud ligikaudu seitse aastat ning OÜ Vanamänniku Arendus on asunud vaidlusaluste kokkulepete väidetavale tühisusele tuginema alles hiljuti, käesoleval aastal. Seejuures on OÜ Vanamänniku Arendus esindajana planeeringumenetluse vältel tegutsenud juhatuse liige Vahur Kivistik, kes on vandeadvokaat ja ei saa olla kinnistute võõrandamistehingutele kehtivast vorminõudest alles äsja teada saanud. Seega pidi ka OÜ Vanamänniku Arendus esindaja mõistma vaidlusaluseid lepingu punkte planeeringumenetluse raames sõlmitava eelkokkuleppena, mitte võlaõigusliku kinnisasja võõrandamise lepingu või eellepinguna. OÜ Vanamänniku Arendus tuginemine kokkulepete väidetavale tühisusele aastaid pärast nende sõlmimist ei ole kooskõlas hea usu ja mõistlikkuse põhimõtetega.
7.2.Vastustaja on oma 27.03.2024 kirjas välja toonud, et Alliku küla Vanamänniku kinnistu ja lähiala detailplaneering (Vanamänniku DP) algatati 23.05.2017 Saue Vallavalitsuse korraldusega nr 365, mille üheks andmise aluseks oli ka Saue valla ja arendaja vahel 09.05.2017 aastal sõlmitud Haldusleping. Vanamänniku DP algatamise korralduses on märgitud, et vastavalt arendaja ja valla vahel sõlmitud kirjalikule kokkuleppele, võõrandab arendaja tasuta vallale nimetatud teede ehitamise tarbeks vajaliku maa Juuliku-Tabasalu maantee kaitsevööndi ulatuses. Juhime tähelepanu, et ka Vanamänniku DP seletuskirja punktis 3.2 on viidatud Halduslepingule. Vanamänniku kinnistu asus DP algatamise ajal kehtinud Saue valla üldplaneeringu kohaselt tiheasustusalal ning kinnistule ei olnud määratud juhtotstarvet. 2017. aastal kehtinud Saue valla ÜP seletuskirja punkti 4.1 kohaselt kehtisid määratlemata juhtotstarbega aladel hajaasustusega alade maakasutus- ning ehitustingimused ning seletuskirja punkti 4.3 kohaselt suuri äri ja tootmishooneid hajaasustusse ei ehitata. Seega oli Vanamänniku DP algatamise üheks eelduseks oluline avalik huvi, kuna maa on vajalik ÜP-s kavandatud avaliku tee (Juuliku-Tabasalu 2+2 riigimaantee) ehitamiseks. Samuti ka teadmine, et transpordimaa tarbeks vajalik maaüksus võõrandatakse tasuta vallale. Vallavalitsus poleks ilma Taotluse punktis 1 viidatud Halduslepingu punktideta Halduslepingut sõlminud. See tähendab otseselt, et ilma sellise sisuta Halduslepingu sõlmimist ei oleks Vanamänniku DP-d algatatud. Mis puudutab kinnistute üleandmise kokkuleppe vormi, siis selles osa selgitab vallavalitsus, et taotluses viidatud VÕS § 33 lg 2 eesmärk on kaitsta nii kinnisasja ostjat kui ka müüjat järelemõtlematult ja notari selgitusteta kinnisvara omandamisega või võõrandamisega seotud siduvate kohustuste võtmiste eest. Vallavalitsus leiab, et äriühingust kinnisvaraarendajat ei saa võrrelda tavalise keskmise isikuga, keda peab kaitsma järelemõtlematult tehtud tehingu eest. Ettevõte peab teadma millised on sõlmitavate kokkulepete tagajärjed. Ühiskonna ootused ettevõttele on kordades suuremad, kui eraisikule. TsÜS § 83 lg 1 kohaselt on tehingu seaduses sätestatud vormi järgimata jätmise korral tehing tühine, kui seadusest või vormi nõudmise eesmärgist ei tulene teisiti. Arvestades eeltoodut leiab vallavalitsus, et VÕS § 33 lg 2 sätestatud vorminõude eesmärk ei ole kaitsta kinnisvaraarendajat järelemõtlematult tehtud tehingu eest, mistõttu ei ole vallavalitsuse ja taotleja vahel sõlmitud haldusleping kinnistute üleandmise kokkuleppe osas tühine. Vallavalitsusele on ka teada, et Transpordiamet on oma 07.03.2024 otsusega nr 8-3/23073/17201-5 Riigitee avalikuks kasutamiseks vajaliku Vanamänniku kinnisasja osa omandamise menetluse lõpetanud.
7.3.Vastustaja poolt viidatud Transpordiameti vaideotsuses on toodud p 2.8-2.10 välja järgmine: „Transpordiamet saab kinnitada, et see on nii ning ei arva, et see peaks praegusel juhul olema kuidagi teisiti. Samas juhime tähelepanu halduslepingu, lisakokkuleppe ja korraldustes I ja II olevale sõnastusele ja olemusele, mis ilmselgelt väljendab, et tegemist on kavatsusega, mis on suunatud tulevikku ning see viiakse ellu detailplaneeringu menetlemise ajal seaduses kehtestatud normide kohaselt. Selline on tavapraktika omavalitsuste detailplaneeringute menetluses, kus algselt sõlmitakse halduskokkulepe, seejärel paralleelselt detailplaneeringu menetlusega võlaõigusleping (notariaalne) ning lõpuks asjaõigusleping (notariaalne). Selliselt jagatakse planeeritava alaga seonduvad kulud nii, et arendaja ehitab välja taristu üldjuhul omal kulul, kuid seejärel annab selle koos hoolduskohustusega üle omavalitsusele. On kahetsusväärne, et pärast seitse aastat halduskokkuleppe kehtimist hakkab vaide esitaja, kes on vandeadvokaat ja peaks olema pädev hindama lepingute sisu ja pädevust, hoopis teisiti halduslepingut ja selles kokkulepitut tõlgendama kui algselt kokku lepiti. Transpordiameti hinnangul on halduslepingu sõnastuse kohaselt selgelt aru saada, et tegemist on tulevikus tekkiva eraldiseisva kohustusega ning selle konkreetse lepinguga ei tehta kinnisasju puudutavaid võõrandamistehinguid. Kogu menetlusest on näha, et arendaja on aru saanud, et detailplaneeringu ellu viimise eeltingimus on, et ehitatakse välja taristu ja sõlmitakse täiendav leping kinnisasjade võõrandamiseks vallale. Seega, isegi kui halduskokkuleppes sõnaselgelt ei ole kirjas, et selle alusel sõlmitakse nii asjaõigus kui võlaõiguslepingud, mis on kinnisasjade üleandmisel ainuvõimalik, siis ei ole küsimust, et see oli selge, sh arvestades arendaja/vaide esitaja enda pädevust. Samamoodi kehtivad tänaseni korraldus I seitse aastat ja korraldus II üks aasta ning vaide esitaja ei ole neid vaidlustanud.“
KOHTU SEISUKOHT JA PÕHJENDUSED
8.Kohus, tutvunud poolte seletustega ja toimiku materjalidega ning hinnanud kõiki tõendeid kogumis ja vastastikuses seoses leiab, et kaebus tuleb rahuldada.
9.Käesolevas asjas tuvastatud faktilised ja õiguslikud asjaolud:
9.1.Poolte vahel puudub vaidlus selles, et Saue Vallavalitsus ja Vanamänniku Arendus OÜ sõlmisid 09.05.2017 halduslepingu Saue vallas Alliku külas Vanamänniku (katastritunnus 72701:001:0732) kinnistul detailplaneeringu koostamise korraldamise osalise üleandmise kohta ja eelkokkulepped detailplaneeringu realiseerimisega sh infrastruktuuri väljaehitamisega kaasnevate kohustuste ja nende üleandmise kohta (Haldusleping, dtl 8-14). Haldusleping on sõlmitud kirjalikult ning allkirjastatud digitaalselt. Lepingu üldsätete kohaselt: Arendaja on huvitatud Saue vallas Alliku külas Vanamänniku (katastritunnus 72701:001:0732) kinnistul detailplaneeringu kehtestamisest ning on seoses sellega nõus kandma kõik detailplaneeringu koostamisega ja korraldamise ja realiseerimisega kaasnevad kulud; Arendaja tegevusest ja detailplaneeringu elluviimisest tuleneb vajadus ehitada välja detailplaneeringuga ette nähtud ning planeeringuala teenindavad teed, tehnovõrgud ja – rajatised; Arendaja on nõus detailplaneeringu kohase avaliku ruumi ja tehnilise infrastruktuuri väljaehitamisega omal kulul ja avaliku ruumi Vallale tasuta üleandmisega; Arendaja kinnitab, et detailplaneeringu menetlemise, koostamise ja realiseerimise käigus teeb ta koostööd Maanteeametiga, et planeeringualale juurdepääsu lahendamisega säiliks võimalus Juuliku-Tabasalu maantee laiendamiseks 2+2 sõidurajaga maanteeks;
Halduslepingu punkt 2.2.2. kohaselt on Arendaja kohustatud juurdepääsu lahendamiseks tegema koostööd Maanteeametiga, säilitades võimaluse Juuliku-Tabasalu maantee laiendamiseks 2+2 sõidurajaga maanteeks koos Juuliku-Tabasalu maantee ringristmiku asemele eritasandilise ristmiku rajamisega ning eelnimetatud eritasandilise ristmiku ja Kotka tee vahele kogujatee ehitamisega. Halduslepingu punkt 2.2.5 sätestab, et Arendaja on kohustatud peale Detailplaneeringuga ettenähtud vee- ja reoveekanalisatsioonirajatiste väljaehitamist ja eelnimetatud rajatistele kasutuslubade saamist andma need rajatised tasuta üle kohalikule piirkonna vee-ettevõtjale AS-ile Kovek. Arendaja on nõustunud ja kohustub punktides 2.2.2 ja 2.2.3 nimetatud teede ehitamise tarbeks vajaliku maa arvestuslikult 30 meetri laiuse Juuliku-Tabasalu maantee kaitsevööndi ulatuses võõrandama tasuta Vallale, välja arvatud nimetatud maaribal asuva mobiilside masti alune ja masti teenindamiseks vajalik maa, millise osas sõlmitakse vajadusel eraldi kokkulepe.
9.2.Saue Vallavalitsus algatas 23.05.2017 korraldusega nr 365 Alliku küla Vanamänniku kinnistu ja lähiala detailplaneeringu (dtl 15-18).
9.3.Saue vald ja Vanamänniku Arendus OÜ sõlmisid kirjalikult 23.05.2022 lisakokkuleppe 09.05.2017 lepingu nr 4-11.8/227/2017 juurde (dtl 19-23). Lisakokkuleppe punktis 3, lepiti kokku, et: „Pooled lepivad kokku, et Poolte vahel 09.05.2017 sõlmitud kokkuleppe (nr 411.8/227/2017) punktis 2.2.5 toodud nõuded jäävad kehtima, st Detailplaneeringu koostamisel on arvestatud maa-alaga (Juuliku-Tabasalu maantee kaitsevööndi ulatuses, arvestuslikult 30 meetri laiusega), mis annab võimaluse perspektiivis Juuliku-Tabasalu maantee laiendamiseks 2+2 sõidurajaga maanteeks koos Juuliku-Tabasalu maantee ringristmiku asemele eritasandilise ristmiku rajamisega ning Arendaja kohustub punktides 2.2.2 ja 2.2.3 nimetatud teede ehitamise tarbeks vajalikud transpordimaa krundid (Kokkuleppe lisa nr 1 Vanamänniku põhijoonisel näidatud pos nr 7, 7a, 7b) võõrandama tasuta Vallale koheselt pärast Detailplaneeringu kehtestamist, arvestades maamõõtmistöödeks kuluva mõistliku ajaga. Arendaja on teadlik ja nõustub, et enne käesoleva kohustuse täitmist ei väljasta Vald ehituslube Detailplaneeringuga ettenähtud ärikruntide hoonetele.“
9.4.Vaidlust ei ole ka selles, et Transpordiamet tegi 24.01.2024 kirjaga nr 8-3/23-073/172013 pakkumuse kaebajale Vanamänniku kinnistust Juuliku-Tabasalu maantee laiendamiseks vajaliku äralõike omandamiseks, millega kaebaja nõustus (dtl 24-83).
9.5.Transpordiamet teavitas 07.03.2024 kirjaga nr 8-3/23-073/17201-5 kaebajat, et lõpetab menetluse Vanamänniku kinnisasja osaliseks omandamiseks. Transpordiamet toob oma kirjas välja, et hakates ette valmistama dokumente Kliimaministrile otsustamiseks, selgus, et OÜ Vanamänniku Arendus juhatuse liikmed on jätnud märkimata, et Vanamänniku kinnistul menetluses oleva Alliku külas asuva Vanamänniku (72701:001:0732) kinnistu ja lähiala detailplaneeringu (edaspidi nimetatud detailplaneering) realiseerimiseks on sõlmitud lepingud ja kokkulepped Saue vallaga. Täpsemalt on OÜ Vanamänniku Arendus sõlminud 09.05.2017 halduslepingu detailplaneeringu korraldamiseks ja eelkokkulepped detailplaneeringu realiseerimiseks sh infrastruktuuri väljaehitamise kaasnevate kohustuste ja nende üleandmiseks. 23.05.2022 on sõlmitud eeltoodule Lisakokkulepe, mille punkti 3 kohaselt pooled, so, Vanamänniku omanikud ja Saue vallavalitsus, on kokku leppinud, et Poolte vahel 09.05.2017 sõlmitud kokkuleppe (nr 4-11.8/227/2017) punktis 2.2.5 toodud nõuded jäävad kehtima, st Detailplaneeringu koostamisel on arvestatud maa-alaga (JuulikuTabasalu maantee kaitsevööndi ulatuses, arvestuslikult 30 meetri laiusega), mis annab võimaluse perspektiivis Juuliku-Tabasalu maantee laiendamiseks 2+2 sõidurajaga maanteeks koos Juuliku-Tabasalu maantee ringristmiku asemele eritasandilise ristmiku rajamisega ning Arendaja kohustub punktides 2.2.2 ja 2.2.3 nimetatud teede ehitamise tarbeks vajalikud transpordimaa krundid (Kokkuleppe lisa nr 1 Vanamänniku põhijoonisel näidatud pos nr 7, 7a, 7b) võõrandama tasuta Vallale koheselt pärast Detailplaneeringu kehtestamist, arvestades
maamõõtmistöödeks kuluva mõistliku ajaga. Arendaja on teadlik ja nõustub, et enne käesoleva kohustuse täitmist ei väljasta Vald ehituslube Detailplaneeringuga ettenähtud ärikruntide hoonetele. Seega, arvestades, et riigitee ehitamiseks vajaliku transpordimaa krundid antakse üle Saue vallale, mille omakorda Saue vald annab üle Transpordiametile, puudub vajadus nende omandamiseks 2023. aastal algatatud menetluses. Eeltoodust tulenevalt lõpetame praegusega avalikes huvides omandamise menetluse HMS § 43 lg 2 lause 2 alusel ilma omandamise otsust vastu võtmata (vt dtl 84-86).
9.6.AÕS § 119 lg 1 sätestab, et tehing, millega kohustutakse omandama või võõrandama kinnisasja, peab olema notariaalselt tõestatud. Sama paragrahvi lg 2 kohaselt käesoleva paragrahvi 1. lõikes sätestatud vorminõuet järgimata tehtud kohustustehing muutub kehtivaks, kui tehingu täitmiseks on sõlmitud asjaõigusleping ja tehtud vastav kanne kinnistusraamatusse. AÕS § 120 lg 1 sätestab, et kinnisomandi üleandmiseks vajalik asjaõigusleping peab olema notariaalselt tõestatud. VÕS § 33 lg 1 kohaselt on eelleping kokkulepe, millega pooled kohustuvad tulevikus sõlmima lepingu eellepingus kokkulepitud tingimustel. Sama paragrahvi lg 2 sätestab, et kui seaduse kohaselt tuleb leping sõlmida teatud vormis, peab ka eelleping olema sõlmitud samas vormis. TsÜS § 83 lg 1 tuleneb, et tehingu seaduses sätestatud vormi järgimata jätmise korral on tehing tühine, kui seadusest või vormi nõudmise eesmärgist ei tulene teisiti.
10.Käesolevas asjas on vaidluse all küsimus, kas Haldusleping on osaliselt tühine, s.o. punktide 2.2.2 ja 2.2.5. ning 23.05.2022 lisakokkuleppe punkti 3 osas, millega kaebajat kohustati vallale tasuta võõrandama maad, mis on vajalik Juuliku-Tabasalu maantee laiendamiseks, tulenevalt notariaalse vormi rikkumisest TsÜS § 83 lg 1, VÕS § 33 lg 2 ja AÕS § 119 lg 1 järgi.
11.Õige on kaebaja seisukoht selles, et kinnisasja võõrandamise kokkulepete korral on ette nähtud notariaalse vorminõude kohustus, mille mittejärgimisel on vastav kokkulepe tühine ning seda kinnitab ka kohtupraktika. Kinnisasja omandamisele suunatud võlaõiguslik leping peab AÕS § 119 lg 1 järgi olema notariaalselt tõestatud. Samasugune vorminõue kehtib VÕS § 33 lg 2 järgi ka kinnisasja omandamise eellepingu suhtes. Selle vorminõude järgimata jätmisel on tehing TsÜS § 83 lg 1 järgi tühine. Seejuures VÕS § 33 lg 2 ja AÕS § 119 lg 1 järgne notariaalne vorminõue kinnisasja omandamise tehingule kehtib sõltumata sellest, milline isik on lepingu pooleks (kas kinnisvara arendaja, eraisik või kohalik omavalitsus). Seetõttu on alusetud ka vastustaja süüdistused kaebajale, et see oleks pidanud saama aru vastava nõude täitmise vajadusest lepingu sõlmimisel. Kohus märgib, et planeerimismenetlustega seotud dokumentide ja lepingute ettevalmistamisel ei saa kohaliku omavalitsuse pädevust ja seaduste tundmise nõuet talle pidada kuidagi madalamaks kui eraisikust arendajale esitatavaid nõudeid. Pigem on saab planeerimist ühe oma tegevuse igapäevase põhifunktsioonina teostava kohaliku omavalitsuse pädevust pidada oluliselt kõrgemaks, kui üksikute arendustega (võrreldes kohaliku omavalitsusega) kokku puutuva eraisikust arendaja oma. Seega lasub kohalikul omavalitsusel siinkohas kõrgendatud vastutus õigusnormide nõuetest kinnipidamise tagamisel lepingute sõlmimisel. Kohus nõustub pärast Halduslepingu sisu analüüsimist kaebajaga ja leiab, et vastav eelkokkulepe on käsitletav eellepinguna, mille osas oli notariaalse vormi järgimine kohustuslik osas, milles lepiti kokku Vanamänniku kinnistu osa tasuta üle andmises vallale. Nimetatud kokkuleppest on küll üheselt aru saadav, et lõpliku tehingu tegemiseks tuleb sõlmida notariaalne võlaõiguslik ja asjaõiguslik kokkulepe eraldi peale seda kui kaebaja on
detailplaneeringu kohase avaliku ruumi ja tehnilise infrastruktuuri välja ehitanud omal kulul (mille täpne ulatus, asukoht jms selgub alles detailplaneeringu menetluse käigus tulevikus peale detailplaneeringu kehtestamist (vt Halduslepingu lisa 1, dtl 21 p 3)). Kuid eeltoodu ei muuda asjaolu, et Halduslepingus sisaldub eelkokkulepe kinnisasja võõrandamiseks. Vastav eelleping nõuab aga seaduse kohaselt notariaalset vormi ja vaidlus puudub selles, et seda järgitud ei ole. Seega on vaidlusalused Halduslepingu p 2.2.2 ja 2.2.5 ja selle lisakokkuleppe p 3 tühised vaidlustatud osas.
12.Kohus märgib, et vastustaja tõi välja, et kokkuleppe sõlmimine oli oluliseks eelduseks kokkuleppe objektiks oleva detailplaneeringu algatamise, vastuvõtmise ja kehtestamise otsustamiseks (vt dtl 9 Halduslepingu üldosa). Samuti kinnitas vastustaja vastuses kaebusele, et ilma vastava kokkuleppeta ei oleks vastustaja olnud nõus detailplaneeringu menetlust üldse algatama ja läbi viima. Seega vaidlevad pooled sisuliselt ka selle üle, kas käesoleval juhul on võimalik vaidlusaluseid Halduslepingu ja selle lisakokkuleppe punkte käsitleda ülejäänud Halduslepingust eraldi selliselt, et vaidlustatud Halduslepingu ja selle lisakokkuleppe osalise tühisuse korral jääb ülejäänud kokkulepe kehtima. HMS § 103 lg 1 kohaselt on haldusleping tühine:1) kui tühine oleks sama sisuga haldusakt; 2) kui esinevad asjaolud, mis tingivad tsiviilõigusliku lepingu tühisuse. HMS § 63 lg 3 sätestab, et haldusakti osa tühisus toob kaasa kogu haldusakti tühisuse, kui tühise osata ei oleks haldusakti antud. Kohus nõustub kaebajaga selles, et Halduslepinguga ja lisakokkuleppega pooltele pandud kohustused on jagatavad. Lepingupoolte tahe ei olnud suunatud lisaks detailplaneeringuga seotud kohustustele ka vallale täiendavate tuluallikate loomisele Vanamänniku kinnistu võõrandamisega avalikes huvides Transpordiametile (vt KAHOS § 11 lg 1-2 2). Seejuures antud juhul ei ole tegemist ühegi erandiga, millisel juhul Transpordiamet ei peaks vastustajale maksma kinnistu osa eest tasu. Seega rikastuks vastustaja otseselt kaebaja omandi arvel, mille kaebaja peaks vastustajale üle andma tasuta. Kaebaja on asjakohaselt viidanud, et Halduslepingu punktis 2.2.2. ja 2.2.5. mainitud kohustus on olemuslikult kohustus hoiduda tegevusest, mis takistab Juuliku-Tabasalu maantee laiendamist ja selle eesmärgiks on tagada, et vastav maaosa läheks Transpordiametile tee ehituseks. Juuliku-Tabasalu maantee laiendamine ei ole ka Halduslepingu punkti 1.2. objektiks ning kaebajale ei laiene selles osas avaliku ruumi ja taristu väljaehitamise kohustus. Detailplaneeringu seletuskirjas (vt dtl 328-329) on samuti välja toodud krunt pos 7 osas Krunt on moodustatud Laagri-Harku riigitee äärsele alale, tagades võimaluse JuulikuTabasalu maantee laiendamiseks 2+2 sõidurajaga teeks ning vajadusel kahe tasapinnalise liiklussõlme rajamist. Järelikult ei vaja vastavat krunti vastustaja oma ülesanne täitmiseks. Samuti ei pea kaebaja nimetatud krundi osale midagi rajama. Seletuskirjas kohaselt on küll krunt määratud avalikuks kasutamiseks ja võõrandatakse tasuta Saue vallale, kuid viimase nõude täitmise tagamiseks on jäänud notariaalses vormis kokkulepe sõlmimata. Järelikult ei ole ka vastustaja nõue, et kaebaja peaks igal juhul ja tingimusteta ja tasuta andma vallale üle maad, mida viimane ei vaja seoses enda haldusülesannete täitmisega ja detailplaneeringu realiseerimisega, vastavuses lepingu eesmärgiga ja lepingust tulenevate haldusorgani kohustustega. Sellest tulenevalt on tegemist täiesti eraldiseisva kohustusega, mis on lahutatav Halduslepingust.
13.Eeltoodust tulenevalt leiab kohus, et käesoleval juhul on võimalik kaebus rahuldada ning tuvastada Saue Vallavalitsuse ja Vanamänniku Arenduse OÜ vahel 09.05.2017 sõlmitud halduslepingu punktide 2.2.2 ja 2.2.5 ning 23.05.2022 sõlmitud lisakokkuleppe punkti 3 tühisus osas, milles need kohustavad andma tasuta vastustajale üle Transpordiametile vajaliku maa Juuliku-Tabasalu maantee laiendamiseks 2+2 sõidurajaga maanteeks koos Juuliku9
Tabasalu maantee ringristmiku asemele eritasandilise ristmiku rajamisega ning eelnimetatud eritasandilise ristmiku ja Kotka tee vahele kogujatee ehitamisega. Menetluskulud
14.HKMS § 108 lg 1 kohaselt kannab menetluskulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Otsus tehti vastustaja kahjuks. Kaebaja palub vastustajalt välja mõista menetluskulud vastavalt kohtule esitatud menetluskulude nimekirjale kokku summas 1351,67 eurot käibemaksuta (dtl 830-836). Menetluskulud on välja mõistetavad (vt ka HKMS § 109 lg 1). Kohus leiab, et arvestades asja mahtu ja keerukust on menetluskulud üldjoontes ka põhjendatud ja vajalikud. Eeltoodust tulenevalt mõistab kohus vastustajalt kaebaja kasuks välja menetluskulud kokku summas 1351,67 eurot (ilma käibemaksuta). Kohtu täiendavad selgitused
15.Kohus peab vajalikuks täiendavalt menetlusosalistele selgitada, et kuivõrd vaidlusaluse Halduslepingu ja selle lisakokkuleppega nähti ette Vanamänniku kinnistu osa (so kvartali siseste teede ehk transpordimaa osas ning samuti üldmaa osas) tasuta üle andmine, siis on vastav Haldusleping ka selles osas tühine. Kuivõrd selles osas ei ole lepingut käesolevas haldusasjas vaidlustatud ning kohus ei saa väljuda kaebuse esemest (vt HKMS § 41 lg 1), siis kohus selles osas lepingu tühisust kohtuotsuse resolutsioonis ei tuvasta. Seega juhul kui pooled soovivad jätkata planeerimismenetlusega, siis tuleb neil selles osas leping vormistada notariaalselt. Kui pooled või üks pool sellega ei nõustu, siis põhimõtteliselt on vastustajal võimalik ka detailplaneeringu menetlus sel põhjusel lõpetada tehes enne oma otsusega kindlaks lepingu tühisuse (vt HMS § 63 lg 4 esimene lause) ka selles osas, milles seda käesolevas kaebuses ei vaidlustatud. Kaebajal tuleb eeltooduga arvestada. Ei saa olla nii, et samade normide väidetav rikkumine toob kaasa üksnes Halduslepingu osalise tühisuse (so kaebajale majanduslikult kasulikus osas), kuid ülejäänud osas mitte.
16.Kohus selgitab siinkohal menetlusosalistele, et pooled võivad kuni kaebuse kohta tehtud lõpliku lahendi jõustumiseni lõpetada menetluse kompromissiga. Arvestades tekkinud õiguslikku olukorda soovitab kohus kaaluda pooltel veelkord kompromissi sõlmimise võimalusi. (allkirjastatud digitaalselt) Daimar Liiv Kohtunik
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.