Planeerimine ja ehitus › Ehitusjärelevalve

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

3-23-2704

kinnistul asub muu hulgas kuur, mis paikneb naaberkinnistu Tartu mnt 51a vahetus läheduses. Tartu mnt 51 a kinnistul asuvad kuurist mõne meetri kaugusel eluhoone ja abihoone.

asuvate ehitiste üle järelevalvemenetluse alustamiseks. Taotluse kohaselt on naaberkinnistul asuvad ehitised ehitatud liiga lähedale kinnistute piirile, hoonetel puuduvad kasutusload, osadel ehitistel puudub nõutav ehitusprojekt ja -teatis. Taotluse esitaja hinnangul on naaberkinnistule ehitamisega tekitatud potentsiaalselt tuleohtlik olukord ning Tartu mnt 51a kinnistul on vaja läbi viia paikvaatlus.

Linnavalitsus vastas 19. jaanuari 2022. a kirjaga Xle, et linnavalitsuse järelevalvespetsialist kavatseb kontrollida Tartu mnt 51a ehitisi. 2023. a juulis teatas linnavalitsus vastusena X järelepärimisele, et järelevalvemenetlus ei ole veel lõppenud.

kohustamiseks teostada ehitusjärelevalvet. Kaebaja soovib, et linn lahendaks Tartu mnt 51a kinnistul asuvatest hoonetest tingitud tuleohutuse probleemi.

kaasas kolmanda isikuna menetlusse Tartu mnt 51a kinnistu omaniku Yi.

isik esitas 19. jaanuaril 2024 vastuse kaebusele, milles palub jätta kaebuse rahuldamata.

rahuldamata.

määras menetlusosalistele tähtajad täiendavate taotluste ja menetlusdokumentide esitamiseks ning teatas kohtuotsuse avalikult teatavaks tegemise aja.

menetluskulude nimekirja ja kuludokumendid.

MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD

3-23-2704

3-23-2704

2000. aastal ilma tema nõusolekuta ning kõik probleemid said sellest alguse. Kolmanda isiku ehitised on ehitatud linnavalitsuse loal ning kõik ehitised on ehitisregistris. Tema elamu on ümber ehitatud 2005. a ehitusloa alusel vastavalt projektile. Ehitusloa andmise ajal oli Tartu mnt 51b kinnistul asuv ühekorruseline puukuur amortiseerunud ja kuulus lammutamisele. Kaebaja ei koostanud projekti ega vormistanud lube, vaid ehitas uue hoone ehitusloata. Kolmas isik tellis oma hoonele tuleohutusauditi, milles on näidatud meetmed, mida tuleb olukorra lahendamiseks rakendada. Kaebaja abihoone ehitamise projekt peaks samuti tuleohutusnõuete täitmise meetmeid sisaldama. Kolmas isik ootab auditi tulemust ning loodab, et kaebaja vormistab oma hoonele ehitusloa ja teostab kõik olukorra lahendamiseks vajalikud tööd. Kolmas isik ei ole nõus osalema kaebaja hoone ümberehitamisel.

KOHTU SEISUKOHT JA PÕHJENDUSED

Järve linnas Ahtme linnaosas Tartu mnt 51a kinnistul asuvate ehitiste suhtes läbi järelevalvemenetluse. Asja materjalidest nähtuvalt asuvad Tartu mnt 51a kinnistul (registriosa nr 1739907; katastritunnus 32204:001:0023) kolm hoonet: elamu (ehitisregistri kood 102035890), kuur-saun-garaaž (ehitisregistri kood 102035891) ja majandushoone (ehitisregistri kood 120316833). Vastustaja on vastuses kaebusele selgitanud, et elamu rekonstrueerimiseks anti ehitusluba 2005. aastal ning majandushoone ehitusluba 2006. aastal (dtl 128). 2018. aastal koostatud Tartu mnt 51a elamu kasutuseelse auditi kohaselt laiendati elamut 4(8)

3-23-2704 rekonstrueerimisprojekti alusel 2006. aastal (auditi p 3.3; dtl 60). Kuur-saun-garaaž on vastustaja väitel ehitatud 1986. aastal kooskõlastatud projekti alusel (vastustaja 19. jaanuari 2022. a vastus kaebajale; dtl 106). Seega on vähemalt osa ehitustegevusest toimunud enne 2015. aastat.

planeerimisseaduse rakendamise seaduse (EhSRS) § 23 lg 1 kohaselt peab olema ohutu ka ehitis, mis on ehitatud enne 1. juulit 2015.

Ehitise ohutuse hindamise alused sõltuvad sellest, kas ehitis on ehitatud enne 1. jaanuari 2003 või hiljem (vrd EhS § 28 lg 5 ja § 29 lg 3). Mõlemal juhul võetakse ehitise ohutuse hindamisel aluseks ehitusprojekt ning selle puudumisel tuleb ehitise omanikul tellida ehitise ohutuse hindamiseks audit (EhS § 28 lg 6 ja § 29 lg 6; vt ka Riigikohtu halduskolleegiumi otsus nr 3-18-2244/36, p-d 20 ja 21).

on teostada ehitusseadustikus ja selle alusel kehtestatud õigusaktides sätestatud nõuete järgimise üle riiklikku järelevalvet (EhS § 130 lg 1). EhS § 130 lg 2 kohaselt täidab kohaliku omavalitsuse üksus riiklikku järelevalvet teostades muu hulgas järgimisi ülesandeid: ehitise ehitamise detailplaneeringule, projekteerimistingimustele või muudele ehitise asukohast tulenevatele nõuetele vastavuse kontrollimine (p 1); ehitise või ehitamise nõuetele vastavuse kontrollimine, sealhulgas ehitise kasutamiseelse ohutuse kontrollimine (p 2); ehitamise teatise või ehitusloa olemasolu ja sellele kantud andmete tegelikkusele vastavuse kontrollimine (p 3). EhSRS § 29 lg 7 paneb kohaliku omavalitsuse üksusele kohustuse otsustada ehitise auditi tulemusel täiendavate riikliku järelevalvemeetmete vajaduse üle, arvestades eelkõige ehitisele esitatavate nõuete täitmist (sealhulgas olulise või kõrgendatud ohu esinemise võimalikkust), ehitise ehitamise aega, ehitise kasutamise otstarvet, samuti kinnisasja omaniku ning vajaduse korral piirnevate kinnisasjade omanike õiguste ja huvide kaitset. Kui ehitise auditi tulemusel selgub ehitise ümberehitamise, lammutamise või muu selline vajadus, peab kohaliku omavalitsuse üksus tegema EhSRS § 29 lg 8 kohaselt ettekirjutuse ehitise nõuetega vastavusse viimiseks. Nii ehitise auditi tegemise kohustuse kui ka ettekirjutuse täitmisele sundimiseks näeb seadus ette sunniraha rakendamise võimaluse (EhSRS § 29 lg 9).

3-23-2704

kaebaja 29. novembri 2021. a taotluse alusel Tartu mnt 51a kinnistul asuvate ehitiste üle ehitusjärelevalve menetlust läbi viima. Ka vastustaja 14. juuli 2023. a kiri kinnitab, et vastustaja kavatses järelevalvemenetlust jätkata. Seega ei jätnud vastustaja kaebaja 29. novembri 2021. a taotlust läbi vaatamata ega keeldunud järelevalvemenetlust alustamast.

kohtumenetluses on vastustaja asunud seisukohale, et ta ei alustanudki järelevalvemenetlust. 23. jaanuari 2024. a vastuses kaebusele märkis vastustaja, et ta oleks pidanud kaebaja taotlusele reageerima ning menetlust alustama (dtl 128). 11. veebruari 2025. a avalduses märkis vastustaja, et ta ei algatanud Tartu mnt 51a kinnistul asuvate ehitiste üle ehitusjärelevalve teostamise menetlust, vaid üksnes hindas menetluse läbiviimise vajadust (dtl 163–165). Vastustaja märkis samas dokumendis, et linnavalituse järelevalvespetsialist küll teavitas 19. jaanuari 2022. a vastuses kaebajat kavatsusest täiendavalt kontrollida Tartu mnt 51a kinnistul asuvaid ehitisi, kuid hinnates täiendavalt kogutud dokumente, jõudis linnavalitsus arvamusele, et järelevalvemenetluse läbiviimine (sh paikvaatluse teostamine) ei ole otstarbekas, sest arvatavasti lõppeb menetlus Tartu mnt 51a kinnistu omaniku kohustamisega esitada elamu kasutuseelne audit, kuid see on linnavalitsusele juba esitatud. Nagu kohus 22. jaanuari 2025. a määruses juba märkis, ei saanud kaebaja 29. novembri 2021. a taotluse alusel alanud haldusmenetlus lõppeda vaibumisega. Kohus viitas samas määruses haldusmenetluse seaduse (HMS) §-le 43 ning kohustas vastustajat selgitama, millisel alusel järelevalvemenetlus lõppes ning esitama seda kinnitava dokumendi, kuid vastustaja ei esitanud 11. veebruari 2025. a menetlusdokumendis selgitust ega lisanud küsitud dokumenti. Samuti ei selgu vastustaja 11. veebruari 2025. a vastusest, millal jõudis linnavalitsus seisukohale, et paikvaatluse teostamine ja järelevalve menetluse läbiviimine ei ole otstarbekas. Seepärast ei pea kohus vastustaja väidet järelevalvemenetluse alustamata jätmise kohta usutavaks ega tõendatuks.

seniajani lahendanud ning riikliku järelevalve menetlus ei ole seega lõppenud (HMS § 35 lg 1 p 1 ja § 43).

eesmärki, sest hoonete lähedusest tingitud tuleoht on juba tuvastatud, on ekslik. Riiklik järelevalve on korrakaitseorgani tegevus eesmärgiga ennetada ohtu, selgitada see välja ja tõrjuda või kõrvaldada korrarikkumine (korrakaitseseaduse (KorS) § 2 lg 4). Kuigi riikliku 6(8)

3-23-2704 järelevalve menetluse alustamine võib olla põhjendatud ainuüksi ehitise ohutuse kontrollimiseks (EhS § 130 lg 2 p 2) ning järelevalvemeetmete rakendamine võib olla õigustatud ka ainuüksi ohukahtluse korral (KorS § 27), ei mõjuta need ülesanded kuidagi riikliku järelevalve teostaja kohustust tagada ohu tõrjumine ja korrarikkumise kõrvaldamine.

ja varale. Vastustaja on kohtumenetluses nentinud, et kaebaja kuuri ja Tartu mnt 51a kinnistul asuvate hoonete läheduse tõttu esineb tuleoht. Seega puudub alus hinnanguks, et järelevalvemeetmete rakendamine oleks eesmärgipäratu.

Tartu mnt 51a kinnistul asuva elamu kasutusloa menetluse tõttu. Esiteks puudutab kasutusloa menetlus üksnes ühte Tartu mnt 51a kinnistul asuvast kolmest hoonest. Teiseks, kuna vastustaja pole vastu vaielnud kaebaja väitele, et tema kuur asub nimetatud hoonetest paari meetri kaugusel, ei ole alust hinnanguks, et elamu kasutusloa menetluse tulemus võiks hoonetest lähtuva tuleohu likvideerida. Kohaliku omavalitsuse üksusel on võimalik teostada ehitise ohtlikkuse üle järelevalvet sõltumata kasutusloa menetluse toimumisest või kasutusloa olemasolust.

kolmas isik ei saavuta kompromissi ning pöörduvad erimeelsuse lahendamiseks ise linnavalitsuse poole. Riikliku järelevalve menetluse alustamiseks ja järelevalvemeetmete rakendamiseks ei ole vaja isiku taotlust. Praeguses asjas esitatud kaebaja ja kolmanda isiku väidete põhjal on ilmselge, et nad ei suuda omavahel kompromissi saavutada. Kuigi esmane vastutus hoone ohutuse osas lasub hoone omanikul, võib riikliku järelevalve nõuetekohane teostamata jätmine tekitada kaebajale ja kolmandale isikule õigusvastaselt kahju.

kinnistul asuv kuur on ehitatud ebaseaduslikult. Vastustaja kohustused kaebaja esitatud riikliku järelevalve menetluse alustamise taotluse lahendamisel ei sõltu sellest, kas kaebaja on ehitusõiguse sätteid rikkunud. Kui ehitusjärelevalve käigus peaks selguma, et mõne ehitise tõttu esineb oluline või kõrgendatud oht või kui ehitise ebaseadusliku ehitamise tõttu on naaberkinnistu omanikule tekkinud püsiv ja ülemäärane negatiivne mõju ning seda ei ole võimalik piisavalt vähendada ning ehitist ei ole võimalik ettenähtavas tulevikus seadustada, tuleb vastustajal muu hulgas kaaluda ehitise lammutamise ettekirjutuse tegemist (EhS § 132 lg 3 p-d 1 ja 2; vt ka Riigikohtu halduskolleegiumi otsus nr 3-19-2398/54, p 17).

tegevus õigusvastane ning rikub kaebaja kui naaberkinnistu omaniku õigusi. HKMS § 158 lg 2 kohaselt teeb kohus asjaolud kindlaks kohtuotsuse tegemise aja seisuga. Vastustaja ei esitanud 22. jaanuari 2025. a määruses antud korralduse alusel kohtule teavet, mis välistaks kohustamiskaebuse rahuldamise. Kaebaja palub kaebuses kohustada vastustajat Tartu mnt 51a kinnistul asuvate ehitiste üle ehitusjärelevalvet teostama. Kohus rahuldab kaebuse ning kohustab vastustajat kaebaja 29. novembri 2021. a taotluse alusel ehitusjärelevalve menetluse läbi viima. Kaebaja ei ole taotlenud, et kohus määraks kohustamiskaebuse rahuldamisel tema taotluse uuesti lahendamiseks tähtaja. Vastustajal tuleb kaebaja 29. novembri 2021. a taotlus lahendada põhjendamatu viivituseta (HMS § 5 lg 2). 7(8)

3-23-2704

kohus teeb otsuse vastustaja kahjuks, tuleb vastustajal kanda kaebaja menetluskulud. HKMS § 109 lg 1 kohaselt tuleb menetluskulude väljamõistmiseks esitada kohtule menetluskulude nimekiri ja kuludokumendid, mille esitamata jätmise korral menetluskulusid välja ei mõisteta.

kaitseks tähemärgiga (HKMS § 175 lg 3). (allkirjastatud digitaalselt) Ene Andresen

8(8)

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.