EestiVabariiginimel Kohus Kohtukoosseis Määruse tegemise aeg ja koht Haldusasja number
Tallinna Ringkonnakohus Kristjan Siigur, Janar Jäätma, Veiko Vaske 07.02.2025, Tallinn 3-24-3313
Haldusasi
Tallinn, Tartu mnt 47 korteriühistu kaebus Tallinna Linnaplaneerimise Ameti 26.07.2024 haldusakti nr 2412996/03355 tühistamise või alternatiivselt riikliku järelevalve menetluse algatamise kohustamise nõudes
Menetlusosalised
Kaebaja – Tallinn, Tartu mnt 47 korteriühistu, esindaja v-adv Helena Noot Eeldatav vastustaja – Tallinna linn, esindaja Eva Vanamb Eeldatav kolmas isik I – Maxima Eesti OÜ, esindaja Anni Pavlenko Eeldatav kolmas isik II – OÜ Smuuli KPV
Vaidlustatud kohtulahend
Tallinna Halduskohtu 17.12.2024 määrus
Menetluse alus ringkonnakohtus
Tallinn, Tartu mnt 47 korteriühistu määruskaebus
RESOLUTSIOON
Võtta menetlusse Tallinn, Tartu mnt 47 korteriühistu määruskaebus Tallinna Halduskohtu 17.12.2024 kohtumäärusele haldusasjas nr 3-24-3313.
Rahuldada Tallinn, Tartu mnt 47 korteriühistu määruskaebus osaliselt ning a.
tühistada haldusasjas nr 3-24-3313 tehtud Tallinna Halduskohtu 17.12.2024 määruse resolutsiooni punktid 1 ja 3 ning saata kaebus menetlusse võtmise otsustamiseks tagasi Tallinna Halduskohtule ning
b. jätta haldusasjas nr 3-24-3313 tehtud Tallinna Halduskohtu 17.12.2024 määruse punkt 2 muutmata.
3-24-3313
SELGITUSED
Määrus toimetatakse kätte menetlusosalistele või nende esindajatele. Määruse resolutsiooni punkti 2 alapunkti 2 vaidlustamiseks võib menetlusosaline esitada määruskaebuse Riigikohtule 15 päeva jooksul määruse kättetoimetamisest arvates (halduskohtumenetluse seadustiku (HKMS) § 121 lg 4, § 235 lg-d 1–3). Muus osas ei ole määrus vaidlustatav (HKMS § 252 lg 7 ls 2).
1.MAXIMA Eesti OÜ esitas Tallinna Linnaplaneerimise Ametile (TLPA) ehitusteatise nr 2311201/25373 Tallinnas Tartu mnt 47 asuva kortermaja osaliseks ümberehitamiseks eesmärgiga rajada OÜ Smuuli KVP korteriomandi esemeks olevatesse ruumidesse toidukauplus. Asjaomased ruumid on ka eelnevalt kasutuses olnud kaubanduspinnana, ent seal ei ole käitatud toidukauplust.
2.TLPA andis 26.07.2024 lubava haldusakti (vaidlustatud haldusakt), millega määras ehitusseadustiku (EhS) § 36 lg 5 punktide 1 ja 3 alusel täiendavad nõuded ehitamisele ning kandis ehitusteatise ehitisregistrisse.
3.Kaebaja esitas 06.12.2024 Tallinna Halduskohtule kaebuse vaidlustatud haldusakti tühistamise või teise võimalusena riikliku järelevalve menetluse algatamiseks kohustamise nõudes, taotledes samas esialgse õiguskaitse korras vaidlustatud haldusakti kehtivuse peatamist. Kokkuvõttes leiab kaebaja, et TLPA ei ole vaidlustatud haldusakti andmisel nõuetekohaselt arvesse võtnud toidukaupluse rajamise negatiivseid mõjusid teistele korteriomanikele, eelkõige mis puudutab esiteks ehitusprojekti kohaselt paigaldatavatest ventilatsiooniseadmetest tulenevat müra ja vibratsiooni ning kauplust varustavate kaubaautode liiklemist hoovis. Samuti on kaebaja seisukohal, et ehitusprojektis on nõuetekohaselt lahendamata jäätmekäitlusega seonduv, olgugi et tekkiv jäätmete hulk suureneb eelduslikult senisega võrreldes oluliselt. Kaebaja hinnangul on esialgse õiguskaitse korras vajalik välistada ehitusprojekti alusel ehitama asumine, kuna vastasel juhul võib kaebaja õiguste kaitse osutuda võimatuks.
4.Vastustaja ning Maxima Eesti OÜ palusid 13.12.2024 esitatud avaldustes esialgse õiguskaitse taotlus rahuldamata jätta.
5.Tallinna Halduskohus tegi 17.12.2024 määruse, millega tagastas kaebuse HKMS § 121 lg 2 punkti 1 alusel ning jättis rahuldamata esialgse õiguskaitse taotluse. Halduskohus leidis, et vaidlustatud haldusakt ei takista kaebajal kui korteriühistul korteriomandite kaasomandi osa eseme valitsemist ning kaebus on esitatud selleks, et kaitsta korteriomanike omandiõigust ning õigust tervisele ja heaolule vastavale keskkonnale. Kaebus ei tugine argumentidele, et vaidlusalune haldusakt seonduks korteriühistu ülesannete täitmisega, mistõttu puudub kaebajal ilmselgelt kaebeõigus. Kuna kaebus kuulub tagastamisele, on see ilmselgelt perspektiivitu, mis välistab esialgse õiguskaitse kohaldamise.
6.Kaebaja esitas 02.01.2025 Tallinna Ringkonnakohtule määruskaebuse, paludes halduskohtu 17.12.2024 määruse tühistada, saata asi menetlusse võtmise otsustamiseks tagasi halduskohtule ning peatada esialgse õiguskaitse korras vaidlustatud haldusakti kehtivus. Määruskaebuse põhjendused on kokkuvõttes järgmised.
6.1.Kaebuse tagastamine on põhjendamatu, kuna kaebuse etteheited on seotud just kaasomandi valitsemisega – nii ventilatsiooniseadmetest tekkiva müra ja vibratsiooniga, hoone tagahoovis liikluskorraldusega ning jäätmemajandusega seotud küsimuste näol on 2(5)
3-24-3313 tegemist on probleemidega, mis on seotud kaasomandi valitsemisega ja kaasomandis tehtavate muudatustega, mis seavad ohtu kõigi korteriomanike huvid.
6.2.Halduskohus on valesti mõistnud vaidluse aluseks olevaid asjaolusid – esiteks ei puuduta ehitusprojekti järgne ehitus üksnes ühe korteriomandi ümberehitamist, vaid projektis on kavandatud ka ulatuslikke muudatusi kaasomandi esemes. Teiseks on vaidluse all hoone tagahoovis toimuva liikluse korraldus tervikuna. Pealegi on kaebaja liikluskorralduse osas sõlminud asjaomase korteriomanikuga tsiviilasjas 2-23-12433 kompromissi, millega on ehitusprojekt vastuolus, kuna see eirab korteriühistu juhatuse kirjaliku nõusoleku vajadust kaubikute läbisõiduks ja peatumiseks ning samuti ei ole ehitusprojekti liikluskorraldusest tulenevalt võimalik täita nõuet, et hoone taga olev tee ei oleks blokeeritud.
6.3.Halduskohus jättis esialgse õiguskaitse taotluse põhjendamatult rahuldamata. Kaebajal on esialgse õiguskaitse vajadus. Kohtupraktikast ja eelkõige Tallinna Ringkonnakohtu 16.02.2024 määrusest haldusasjas nr 3-23-3018 tuleneb, et esialgse õiguskaitse vajadust ei välista asjaolu, et ehitusteatis ei anna õigust ehitada teiste kaasomanike nõusolekuta. Esialgse õiguskaitse vajadust ei välista ka vaidlustatud haldusaktis seatud tingimus, et enne ehitamisega alustamist tuleb teha ehitusprojekti ekspertiis.
RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT
7.Määruskaebus tuleb võtta HKMS § 207 lg 1 alusel menetlusse. Määruskaebuse esitamine on seaduse kohaselt lubatud (HKMS § 121 lg 4, § 252 lg 7), määruskaebus on tähtaegne (HKMS § 204 lg 1) ning vastab vajalikul määral HKMS §-des 52−54 ja 205 toodud nõuetele. Määruskaebuse esitamine on lõivuvaba (HKMS § 104 lg 1 ja riigilõivuseaduse § 22 lg 1 p 9). Määruskaebuse lahendamiseks ei ole vajalik seisukoha küsimine teistelt menetlusosalistelt, võttes arvesse, et halduskohus on neile andnud võimaluse esitada seisukoht esialgse õiguskaitse taotluse kohta.
8.Määruskaebus tuleb rahuldada osaliselt. Kaebuse tagastamine ei olnud põhjendatud ning selles osas, samuti menetluskulude jagamist puudutavas osas, tuleb halduskohtu määrus tühistada ning saata kaebus menetlusse võtmise otsustamiseks tagasi halduskohtule. Esialgse õiguskaitse kohaldamine ei ole seevastu vajalik.
9.Halduskohus tagastas kaebuse HKMS § 121 lg 2 punkti 1 alusel, mille kohaselt võib kohus kaebuse tagastada, kui kaebajal puudub asjas ilmselgelt kaebeõigus. Väljakujunenud kohtupraktika kohaselt võimaldab eelviidatud säte kaebuse tagastada üksnes juhul, kui kohtu arvates on kaebeõiguse puudumine selge ilma kahtlusteta. Kui kaebeõiguse puudumine ei ole ilmselge, tuleb kaebeõigust kontrollida otsuse tegemisel ning kaebeõiguse puudumisel jätta kaebus rahuldamata (Riigikohtu 25.11.2021 määrus haldusasjas 3-21-2241, punkt 12 ja seal viidatud kohtupraktika).
10.Siinsel juhul on korteriühistu vaidlustanud vaidlustatud haldusaktis väljenduva avalikõigusliku loa teostada Tartu mnt 47 hoones konkreetseid ehitusteatisele lisatud projektis ette nähtud ehitustööd ehk ehitada hoones olevad kaupluseruumid ümber selliselt, et neis saaks käitada toidukauplust. Ehitusprojekt käsitleb muu hulgas ventilatsiooniseadmete paigaldamist, kauba laadimiseks ette nähtud kohti ning sellest tulenevalt ka liikluskorraldust Tartu mnt 47 hoovis, samuti ehitamise tulemusena valmivates ruumides kavandatud tegevusega kaasnevate jäätmete käitlemise korraldust.
11.Ringkonnakohtu praktikast tuleneb kokkuvõtvalt, et korteriühistul on kaebeõigus osas, mis puudutab korteriühistu enda tegevust ja eesmärke esindada korteriomanike huve elamu
3(5)
3-24-3313 kaasomandi ühisel hooldamisel ja valitsemisel. Kolmandate isikute, s.o korteriühistu liikmete subjektiivsete õiguste (nt tervise ja korteriomandi väärtuse) kaitseks, kui ohus pole korteriomanikele ühiselt kuuluvad ehitise osad ja maatükk, ei saa korteriühistu halduskohtu poole pöörduda (Tallinna Ringkonnakohtu 25.03.2020 määrus asjas 3-20-236, punkt 15 ja seal viidatud kohtupraktika).
12.Ringkonnakohus ei nõustu halduskohtu järeldusega, et kaebaja on siinsel juhul kohtusse pöördunud üksnes korteriomanike subjektiivsete õiguste kaitseks. Kaebaja tugineb kaebuses muu hulgas sellele, et vastustajalt saadud loa alusel ehitusprojekti realiseerimise järgselt kaupluseruumide kavandatud otstarbel kasutamine hakkab piirama korteriühistu võimalusi korraldada kõigi korteriomanike ühistest huvidest lähtudes kaasomandiosasse kuuluva hoovi kasutamist ning jäätmete käitlemist. Korterelamu kaasomandi osa esemeks olevas ühiskasutatavas hoovis turvalise liiklemise, sõidukite parkimise ning hoovi tõhusa sisse- ja väljapääsu korraldamine on käsitatavad korteriühistu ülesannetena korteriomandite kaasomandi osa eseme valitsemisel. Olukorras, kus teatavale ehitusprojektile vastava ehitamise tulemusena valmiva ehitise eesmärgipärane kasutamine võib hakata pärssima korteriühistu võimalusi ja otsustusvabadust kaasomandi osa eseme valitsemisel, tuleb kaebeõiguse seisukohast pidada samaväärseks olukorraga, kus ehitustegevus võib kahjustada hoone säilimist või ähvardab põhjustada hoonele kahjustusi, mille kõrvaldamine oleks korteriühistu ülesanne.
13.Korteriühistu kaebeõiguse ilmselgest puudumisest HKMS § 121 lg 2 p 1 tähenduses saab sellistes ehitamist puudutavates küsimustes rääkida juhul, kui on kahtluseta selge, et ehitamine ja selle tulemusel valminud ehitis ei saa põhjustada olukorda, mille kõrvaldamiseks või mille mõjude neutraliseerimiseks tuleb asuda tegutsema korteriühistul. Nii näiteks ei saa korteriühistu vaidlustada ehitusluba argumendiga, et projektijärgne ehitis hakkab varjama konkreetsete korterite akendesse paistvat päikesevalgust. Korteriühistu kaebeõigus puudub ilmselgelt juhul, kui vaidlustatav haldustegevus saab piirata üksnes selliseid korteriomanike õigusi, mille teostamine ei toimu korteriühistu kaudu. Ringkonnakohtu hinnangul ei ole see nii aga sellistes küsimustes, nagu teatavate tehnoseadmete paigaldamine kas kaasomandi osaks olevatesse ruumidesse või hoone välisfassaadile, samuti prügimajanduse korraldamine ja kaasomandi osasse kuuluvate ruumide või kinnisasja muude osade kasutamine. Jäätmete käitlemisega seoses on kaebaja muu hulgas esitanud argumendi, et ehitusprojektis pakutud lahendus ei ole piisav, et tagada üldine sanitaarne olukord hoones ning vältida haisu ja kahjurite levikut. Ka seda argumenti saa ringkonnakohtu hinnangul käsitada korteriühistu ülesannete piiridest selgelt väljuvana.
14.Ringkonnakohtu hinnangul ei ole alust esialgse õiguskaitse kohaldamiseks. HKMS § 249 lõikest 1 tulenevalt on esialgse õiguskaitse sisuks poolelioleva vaidluse ajaks ajutiste meetmete võtmine, et vältida pöördumatuid või raskesti kõrvaldatavaid tagajärgi, mille saabumisel kaotaks kaebaja ka kaebuse hilisema rahuldamise korral võimaluse kaebuse eesmärk saavutada. Osundatud sättest koosmõjus sama paragrahvi lõikega 3 tuleneb, et esialgse õiguskaitse kohaldamise üle otsustamisel tuleb kaaluda ühelt poolt kaebaja vajadust esialgse õiguskaitse saamiseks ning teisalt avalikku huvi ja kolmandate isikute õigusi, mis räägivad esialgse õiguskaitse kohaldamisele vastu, samuti anda eelhinnang kaebuse eduväljavaadetele.
15.Ringkonnakohtu hinnangul ei nähtu kaebusest ja vaidlusalusest ehitusprojektist, et selle projekti realiseerimine, st selleks vajalike ehitustööde tegemine ja nende tulemus põhjustaksid kaebaja jaoks pöördumatu või raskesti kõrvaldatava tagajärje. Projekt ei näe ette ehitustöid, mille tegemine võiks Tartu mnt 47 kinnistule või sellel paiknevale hoonele osas, milles selle valitsemine on kaebaja ülesanne, põhjustada selliseid kahjulikke tagajärgi, mida oleks kaebuse 4(5)
3-24-3313 rahuldamise korral võimatu või eriliselt keeruline kõrvaldada. Võimalikud negatiivsed mõjud seoses ehitustöödega ei ole iseäranis intensiivsed. Seejuures nähtub kaebusest, et kaebaja seisukohast ei ole probleem mitte puht-ehituslikus tulemuses ega ehitamisega kaasnevas vahetus mõjus, vaid ümber ehitatud ruumide tulevases kasutamises. Seejuures tuleb tähele panna, et olenemata sellest, kuidas on ehitusprojektis käsitletud näiteks liikluslahendust, ei reguleeri ehitusprojekt ega vaidlustatud otsus asjaomaste kaupluseruumide omaniku ja teiste korteriomanike vahelisi eraõiguslikke suhteid ega anna kaupluseruumide omanikule iseenesest õigust kasutada korterelamu hoovi (sh korraldada seal liiklust) mingisugusel talle spetsiifiliselt meelepärasel ja tema korteriomandi eriosa kasutusotstarvet silmas pidaval viisil, kui teised korteriomanikud või oma valitsemispädevuse piires korteriühistu sellega nõus ei ole. Erimeelsuste korral on tegemist eraõigusliku vaidlusega, mis tuleb lahendada selliste vaidluste lahendamiseks ette nähtud viisil. Sellist erimeelsust ei saa seevastu lahenda ehitusteatise menetluses ega selle menetluse tulemusena tehtava avalikõigusliku otsustuse halduskohtus vaidlustamise raames. See, millised sõidukid ja millal võivad kaasomandi osaks olevase hoovi siseneda, millistel tingimustel see toimub jms, on korteriomanike vahelise kaasomandi valitsemise kokkuleppe küsimus, mida ei reguleeri avaliku õiguse normide alusel antud vaidlustatud haldusakt. Eeltoodud asjaoludel ei saa kaebust pidada küll ilmselgelt perspektiivituks, ent selle eduväljavaateid ei saa menetluse käesolevas etapis pidada ka sedavõrd headeks, et see õigustaks kasina esialgse õiguskaitse vajaduse olukorras esialgse õiguskaitse kohaldamist. Nimelt piiraks esialgse õiguskaitse kohaldamine oluliselt kolmandate isikute õigusi, ilma et kaebuse võimaliku rahuldamise korral oleks tõhusat võimalust neile ehituse viibimisest tekkida võiva kahju hüvitamiseks. Sellises olukorras on õiglane ja otstarbekas jätta ehitamise risk vaidluse ajaks kolmandate isikute endi kanda, kes saavad kaebuse eduväljavaateid silmas pidades hinnata, kas ehitamist alustada või millises ulatuses projekt realiseerida, seda mõistagi eeldusel, et ehitamisega alustamiseks puuduvad eraõiguslikud vms takistused. Käesoleva kohtumenetluse tulemusena ehitusteatise teavitatuks lugemise haldusakti tühistamise korral peavad kolmandad isikud seejuures arvestama võimalusega, et teatav osa ehitatust tuleb lammutada või et kavandatud moel ruumide kasutamine ei osutu võimalikuks. (allkirjastatud digitaalselt)
5(5)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.