Planeerimine ja ehitus › Planeeringud

3-24-854

-

-

-

Kehtivate ÜP-de ja nende teemaplaneeringute ruumilised lahendused on osaliselt vastuolus koostatava Viimsi valla haldusterritooriumi ÜP lähteseisukohtade eelnõus sõnastatud arengusuundade ja ruumiloome põhimõtetega ega vasta sellisena kogukonna ootustele. ÜP koostamise ajaks ajutise planeerimis- ja ehituskeelu kehtestamise otstarbekuse, proportsionaalsuse ja ulatuse hindamiseks koostatud analüüsi kohaselt hõlmab peamine vastuolu valla territooriumil kehtivate ÜP-de kohaste kasutamis- ja ehitustingimuste ning valla kavatsuste vahel uue ÜP koostamisel hoonestamata haljasmaade kasutuselevõttu ehitamiseks mõeldud reservaladel. Selles osas on vastuolu piisavalt kaalukas nendele aladele ajutise planeerimis- ja ehituskeelu kehtestamiseks, et keskenduda uue ÜP koostamisel alternatiivsete ruumiliste lahenduste kaalumisele. Viimsi valla ÜP lähteseisukohti koostades selgus, et üheks kogukonna peamistest ootustest on loobumine hoonestatud alade laiendamisest rohealade arvelt. Vaatamata kahe kümnendi möödumisele on Viimsi valla mandriosa ÜP ehitamise reservaladel (perspektiivne väikeelamumaa hajaasustusviisil – EHR, väikeelamute reservmaa – EVR, tööstuse- ja ladude reservmaa – TR, kergetööstuse reservmaa – TkR, äri- ja büroohoonete reservmaa – BR) arvestatavas osas ellu viimata. Täna on veel võimalik ÜP koostamisel kaaluda lahendusi ning määrata kasutus- ja ehitustingimusi, mis on kooskõlas ÜP lähteseisukohtades kirjeldatud valla arengusuundade ja ruumiloome põhimõtetega. Juhul, kui koostatavas ÜP-s otsustatakse senine reservmaa juhtotstarve asendada ÜP juhtotstarbega, mis ala hoonestamist ei võimalda, siis puudutab see otseselt nendele aladele jäävate katastriüksuste omanike huvisid. Seetõttu tuleb vastava otsuseni jõuda tuginedes planeeringu koostamise käigus tehtavatele uuringutele, kaasates laiapõhjaliselt huvigruppe ning käsitledes tasakaalustatult erahuvisid ja avalikku huvi. Kuna sellist otsust ei saa teha kiiresti ja kergekäeliselt, peab vald otstarbekaks kehtestada eelpool nimetatud reservaladele ajutine planeerimis- ja ehituskeeld.

2(15)

3-24-854 -

-

-

-

Ajutise planeerimis- ja ehituskeelu kehtestamise eesmärk on tagada planeerimisrahu ÜP koostamise ajaks, aga mitte kauemaks kui kaheks aastaks. Selle aja jooksul on kavas läbi viia ÜP koostamiseks vajalikud alusuuringud, keskkonnamõju ja teiste asjakohaste mõjude strateegiline hindamine kaasates laiapõhjaliselt huvigruppe ja valla elanikke. Vald lähtus kahest olulisest põhimõttest: 1) ruumilises mõõtmes kavandatakse keeld nendele reservaladele, mille puhul on ÜP tänaseni ellu viimata või valdavalt ellu viimata; 2) ajalises mõõtes piiratakse keelu kestus maksimaalselt kahe aastaga, mis ühest küljest vastab ÜP ajakavas planeeringulahenduse koostamiseks ette nähtud ajale ning teisest küljest moodustab vähem kui kümnendiku Viimsi valla mandriosa ÜP kehtestamisest möödunud ajast. Omandiõiguse riive on keelu kehtestamisel osaline ja ajutine, hõlmates kindlaid tegevusi kindla aja jooksul. Keelu kehtestamisega ei otsustata, kas katastriüksusi on võimalik hoonestada või mitte. Arvestades piirangute iseloomu ja kestust, ei kaasne valla hinnangul sellega kohustust piirangute talumiseks hüvituse maksmiseks. Keelu ulatuse kaalumisel arvestati ka olulisi asjaolusid üksikute katastriüksuste kaupa, sh kas ÜP-s võimaldatud ehitustegevus on toimunud (tingmärk „HOONESTATUD“), kas tegemist on valla omandis oleva katastriüksusega tulenevalt vajadusest tagada vallaelanikele vajalikud teenused (tingmärk „MUNITSIPAAL“), kas katastriüksusel on kehtiv või planeeringu koostamise lõppstaadiumis DP ning kas ÜP-d on asutud ellu viima. DP algatamise või projekteerimistingimuste andmise taotluse esitamist või DP algatamist ei saa võtta aluseks otsustamisel, kas konkreetsel juhul keeldu rakendada või mitte. Sellisel juhul tuleks anda hinnang koostatava ÜP võimaliku ruumilise lahenduse kohta, mis oleks vastuolus keelu kehtestamise eesmärgiga.

MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD

3-24-854 ÜP menetluses faktiliselt toimuvaga, millest nähtuvalt vastustaja käsitleb uue ÜP koostamise korraldajana Viimsi Vallavalitsust. Seda tõendavad uue ÜP menetluse kohta vastustaja kodulehel avaldatud info ja planeerimismenetluse dokumendid. Kui lähtuda ebaõigest seisukohast, et vallavalitsusel puudub pädevus tegutseda ÜP koostamise korraldajana, siis tuleks lugeda vallavalitsuse poolt ÜP koostamise korraldamiseks vastuvõetud haldusaktid tühisteks ja toimingud õigusvastasteks. Eeltoodu seaks kahtluse alla uue ÜP senise menetluse õiguspärasuse. 2) Eksitav on vastustaja vastuväide, et Viimsi Vallavolikogu on muuhulgas volitanud Viimsi Vallavalitsust korraldama keskkonnamõjude strateegilise hindamise (KSH) programmi koostamist ning hanked konsultandi ja hindaja leidmiseks. Eelnimetatud programmis ei ole Viimsi Vallavalitsust nimetatud KSH korraldajaks, vaid ÜP koostamise korraldajaks (p 2.1). Vastuolus Viimsi Vallavalitsuse 11.10.2023 korralduse nr 307 sisuga on vastustaja väited, et vallavolikogu on osa ÜP koostamise korraldamisega seotud ülesandeid delegeerinud vallavalitsusele, kes on nende täitmiseks määranud töörühma. Nimetatud korraldusest ei nähtu, et Viimsi Vallavalitsus teostaks ÜP koostamise korraldamist ainult mingite talle delegeeritud ülesannete piires. Korralduse tekstist nähtub selgelt, et Viimsi Vallavalitsus täidab kõiki ÜP koostamisega seotud ülesandeid. Tõesed pole ka valla väited, nagu oleks kodulehel avaldatud, et ÜP korraldamisega tegeleb ka Viimsi Vallavalitsus, kuid üksnes oma volituste piires. Kodulehel avaldatud informatsioonist ning dokumentidest nähtub üheselt, et uue ÜP koostamise korraldajaks on Viimsi Vallavalitsus. 3) Otsusega on vastustaja soovinud kehtestada ajutise planeerimis- ja ehituskeelu ainult reservmaa juhtotstarbega, sh äri- ja büroohoonete juhtotstarbega reservmaa aladele. UusPraaga katastriüksuse maa-ala ei ole Viimsi valla mandriosa ÜP mõttes käsitletav reservmaana. Seega tuleb otsus ja vaideotsus tühistada juba ainuüksi seetõttu. Vastustaja on vaideotsuses ebaõigesti tõlgendanud maa reserveerimise tähendust ÜP mõttes ning jätnud tähelepanuta maakatastri seaduse (MaaKatS) § 2 p-d 7 ja 9 ning § 18 lg 2. ÜP seletuskirja p-s 5.2 on selgelt kirjas, et „Maa reserveerimise all (ÜP kaardil on vastava maa ala tähise lõpus täht R) mõistetakse alasid, mis on reserveeritud mingiks muuks maakasutamise eesmärgiks kui seda on praegune maa kasutamise sihtotstarve“. ÜP kaardile märgitud leppemärkide seletusest nähtuvalt on ÜP-s äri- ja büroohoonete maa (B/BR) defineeritud, kui elanikkonna otseseks teenindamiseks mõeldud ettevõtete maa, mille alla kuuluvad ärihooned, finants- ja mitmesuguseid eriteenuseid pakkuvad ettevõtted, büroo- ja kontorihooned. Seega on ÜP-s äri- ja büroohoonete maa puhul tegemist ärimaa sihtotstarbega maa-alaga MaaKatS § 18 lg 2 mõttes. Kuna Uus-Praaga katastriüksusele on 100% ulatuses määratud ärimaa sihtotstarve, on see maa-ala ÜP mõttes 100-protsendiliselt äri- ja büroohoonete maa. Seega ei ole Uus-Praaga katastriüksus ÜP-ga reserveeritud mingiks muuks maakasutamise eesmärgiks kui seda on praegune ärimaa sihtotstarve ning ÜP kaardil peaks see maa-ala olema tähistatud leppemärgiga B. Paraku on ÜP kaardil ekslikult ja vastuolus ÜP seletuskirja p-ga 5.2 Uus-Praaga katastriüksuse maa-ala tähistatud leppemärgiga BR. 4) Kui lähtuda valla ebaõigest seisukohast, tähendaks maa reserveerimine ÜP seletuskirja p 5.2 mõttes maa-ala reserveerimist mingiks muuks maakasutuse eesmärgiks kui seda on praegune sellele maa-alale DP-ga määratud krundi ehitusõiguse kohane krundi kasutamise sihtotstarve. Kuna Uus-Praaga katastriüksuse kohta ei ole DP-d kehtestatud ja sellest tulenevalt krunti määratud ega ehitusõigust antud, pole sellele määratud ka krundi kasutamise sihtotstarvet. Seega vald ei saanud Uus-Praaga katastriüksuse maa-ala ka valla ebaõigest käsitlusest lähtudes reserveerida ning ka sellisel juhul on Uus-Praaga katastriüksuse maa-ala ÜP kaardil ekslikult tähistatud leppemärgiga BR. Vastavalt Riigikohtu juhisele (lahend nr 34(15)

3-24-854 13-385, p 11), tuleb planeeringu elluviimisel võimalike küsitavuste või vastuolude lahendamisel lähtuda konkreetse planeeringu tervikliku planeeringulahenduse mõttest ja sõnastusest. Käesoleval juhul on ÜP tervikliku planeeringulahenduse mõttest ja sõnastusest nähtuvalt ilmne, et Uus-Praaga katastriüksuse maa-ala peaks ÜP kaardil olema tähistatud leppemärgiga B. 5) Planeerimis- ja ehituskeeluga kaasnevad olulised piirangud isikute õigusele oma omandit kasutada. Seetõttu on sellise haldusakti näol tegemist kohaliku omavalitsuse erandliku kaalutlusotsusega, mis peab olema väga hästi põhjendatud ja kaalutletud. PlanS eelnõu (571 SE) seletuskirjas on eraldi rõhutatud vajadust väga hoolega hinnata planeerimis- ja ehituskeelu kehtestamise proportsionaalsust ja põhjendatust iga kinnistu (iga üksikjuhtumi) osas. Seega on alusetu vaideotsuses vastustaja seisukoht, et planeeringuala suurust ning ÜP täpsusastet arvestades ei saa panna vastustajale kohustust detailselt kaaluda ja põhjendada ajutise planeerimis- ja ehitusõiguse seadmist iga üksiku katastriüksuse puhul. Otsusega on kehtestatud ajutine planeerimis- ja ehituskeeld kokku 130-le katastriüksusele. Samas puuduvad otsuses motiivid iga konkreetse katastriüksuse kohta, sh Uus-Praaga katastriüksuse kohta. Otsuse motiivideks ei saa lugeda selle osas V katastriüksuse omanike vastuväidetele Viimsi valla peaarhitekti saadetud vastuste tsiteerimist. Pealegi on vastustaja nii otsuses kui vaideotsuses välja toonud, et ajutine planeerimis- ja ehituskeeld ei olegi suunatud ühelegi konkreetsele katastriüksusele, vaid suurema ala kohta. Seega on vastustaja sisuliselt tunnistanud, et rikkus uurimispõhimõtet ja põhjendamiskohustust. 6) Vastustaja ei ole analüüsinud Uus-Praaga katastriüksuse osas ajutise planeerimis- ja ehituskeelu kehtestamise proportsionaalsust ja põhjendatust. Otsuses ei ole sisuliselt põhjendatud, kuidas saaks Uus-Praaga katastriüksusele DP kehtestamine, ehitusloa ja projekteerimistingimuste andmine ning katastriüksuse senise sihtotstarbe muutmine sisuliselt ohustada kavandatava uue ÜP eesmärkide saavutamist. PlanS § 79 lg 1 ei võimalda kehtestada planeerimis- ja ehituskeeldu n-ö igaks juhuks ja üldsõnalise eesmärgiga tagada planeerimisrahu uue ÜP koostamise ajaks. Keelu kehtestamiseks ei piisa vastustaja üldsõnalisest väitest kavatsuse kohta muuta maa-ala suhtes kehtivaid kasutus- ja ehitustingimusi. Vastasel juhul tuleks sisuliselt iga ÜP koostamisel kohaldada üldist planeerimis- ja ehituskeeldu, mistõttu ei oleks enam tegemist erandliku võimalusega. Otsusega on kehtestatud ebaproportsionaalne ja kaebajat põhjendamatult diskrimineeriv planeerimis- ja ehituskeeld, mis rikub kaebaja õigust omandi vabale kasutamisele. 7) Viimis valla kodulehel on kättesaadav „Üldplaneeringu infokiri II: lähteseisukohtadele anti mahukas tagasiside (04.2022, lk 6-8)“, milles on antud detailne ja graafiline ülevaade 2022. a märtsis-aprillis läbi viidud veebipõhise kaasamisküsitluse tulemustest. Sellest nähtuvalt laekus kokku 830 vastust ning neist 63% pidas oluliseks teenusmajanduse arendamist (joonis 5) ja neist 53% pidas oluliseks kodulähedaste töökohtade loomist (joonis 6). Seetõttu on ainetu ja vastuolus tegelike asjaoludega vaidlustatud otsuses osundatu, et küsitluse tulemusena nimetas ÜP lahendamist vajava suurema murekohana 20% vastanutest ehitustegevuse ja arendusega ja 12% loodushoiu ja keskkonnamõjudega seonduvat ning kodulähedaste töökohtadega ja teenusmajandusega seonduvat vastavalt 3% ja 2% vastanutest. 8) ÜP lähteseisukohtadest nähtuvalt on koostatava ÜP üheks ülesandeks määrata tõmbekeskuste alad, sh vallakeskuse ala Haabneeme alevikus ning koostada neile ehitustingimused. ÜP eesmärgina on välja toodud seal elamuehituse (mitte äri- ja büroohoonete ehitamise) mahtude piiramine ning just keskusealade arendamine, et luua valla elanikele uusi teenuseid, töökohti ja vabaajaveetmise võimalusi. Uus-Praaga katastriüksuse lähikinnistutele on ehitatud kaubandus- ja teeninduskeskus Viimsi Äritare ja kaubanduskeskus Viimsi Keskus. Seega Uus-Praaga katastriüksusele äri-, büroo- või 5(15)

3-24-854 teenindusotstarbeliste ehitiste rajamine järgiks tänaseks juba väljakujunenud hoonestusstruktuuri Haabneeme alevikus vallakeskuse alal. Ka muudel kaebuses välja toodud lähikinnistutel on vastustaja soosinud ja jätkuvalt soosib äri-, büroo- ja/või teenindusotstarbeliste ehitiste püstitamist. 9) Kaebaja palub jätta arvestamata vastustaja 31.05.2024 teatega ning HKMS § 28 lg-le 2 tuginedes keelata menetlusõiguste kuritarvitamine ja teha vallale trahvihoiatus. Kaebuse lahendamisel ei oma mingit tähtsust see, milline lahend on tehtud teises kohtuasjas. Halduskohtumenetlustes sageli osalevale vallale peab olema teada, et kohus on asja lahendamisel sõltumatu ning menetlusosalise kohustus kasutada oma menetlusõigusi heauskselt. 31.05.2024 teate esitamine on ilmne ja sihilik kohtu mõjutamine eesmärgiga saavutada käesolevas asjas vallale soodne kohtulahend.

3-24-854 kontorihooned. ÜP seletuskirja p 5.2 kohaselt mõistetakse maa reserveerimise all (ÜP kaardil vastava maa ala tähise lõpus täht R) alasid, mis on reserveeritud mingiks muuks maakasutamise eesmärgiks, kui seda on praegune maa kasutamise sihtotstarve. Tähis BR tähendabki B+R ehk „äri- ja büroohoonete maa“ ja „reservmaa“. ÜP seletuskirja p 5.2 viitab maakasutuse reserveerimisele, mida ÜP kontekstis tuleb mõista kui ÜP juhtotstarbe muutust, mitte katastriüksuse sihtotstarbe muutmist. Kaebaja on MaaKatS § 2 p-dele 7 ja 9 ning § 18 lg-le 2 viidates jõudnud väärale arusaamale, et ÜP nägi ette katastriüksuste sihtotstarbe muutmise, kuigi tegelikkuses tuleb lähtuda planeeringu sihtotstarbe (krundi kasutamise sihtotstarbe) muutmisest PlanS § 6 p 7 ja § 126 lg 4 p 1 mõttes ehk ÜP kehtestamise ajal kehtestatud DP-ga määratud krundi kasutamise sihtotstarvet või DP puudumisel katastriüksuse tegelikku kasutusviisi, milleks ÜP kontekstis on tänaseni metsa- või haljasmaa. 4) Seega anti ÜP-s võimalus senise metsaga kaetud ala kasutuselevõtuks ärimaana, kui sellele kehtestatakse vastav DP. Rohkem kui 24 aastat tagasi koostatud ÜP märkis Uus-Praaga katastriüksuse (ja kõrvalasuvad katastriüksused) äri- ja büroohoonete reservmaana (BR) õigesti, sest ÜP kehtestamise ajal ei olnud maa-ala kohta koostatud DP-d, mis oleks eeldanud muu ÜP juhtotstarbe, nt äri- ja büroohoonete maa (B) määramist. Samuti ei ole hiljem katastriüksusele kehtestatud DP-d, mis ÜP seletuskirja p 5.2 kohaselt oleks krundi kasutamise sihtotstarbe muutnud äri- ja büroohoonete maaks (B). Uus-Praaga katastriüksusel kasvab mets, hooneid ega rajatisi nimetatud katastriüksusel ei asu. Seega on ÜP kaardil vaidlusalune maa-ala teadlikult, õigesti ja õiguspäraselt tähistatud leppemärgiga BR, mis tähendab, et UusPraaga puhul on tegemist äri- ja büroohoonete reservmaaga. 5) Ajutise planeerimis- ja ehituskeelu seadmist analüüsiti algselt mitte katastriüksuste, vaid ÜP-s märgitud reservalade kaupa. Seega määratleti analüüsitavateks mitte üksikud katastriüksused, vaid reservaladel asuvad katastriüksused. Seejuures ei olnud oluline, kui suurt osa katastriüksusest hõlmab reservala, vaid see, kas katastriüksusele jääb reservala. Juhul kui katastriüksus jäi lisaks reservmaale osaliselt ka mõnele teisele ehitamist võimaldava ÜP juhtotstarbega maa-alale, rakendus ajutine planeerimis- ja ehituskeeld vaid sellele osale katastriüksusest, mis jääb reservmaa ÜP juhtotstarbega maa-alale. Uus-Praaga katastriüksus ei jää mitte ühegi ehitamist võimaldava juhtotstarbega maa-alale. Jääb selgusetuks, miks kaebaja vaidlustab 2000. a vastu võetud Viimsi Vallavolikogu otsuse leppemärke alles 24 aastat peale otsuse vastuvõtmist, mil kõik tähtajad otsuse vaidlustamiseks on ammu möödunud. 6) Arvestades, et PlanS lubab kehtestada ajutise planeerimis- ja ehituskeelu kogu planeeringualale (kogu linna või valla territoorium) ning arvestades ÜP täpsusastet, millest tulenevalt ei määrata kasutus- ja ehitustingimusi katastriüksuse täpsusega, tuleb ka ajutise planeerimis- ja ehituskeelu kehtestamisel ÜP menetluses (sh selle kaalumisel ja põhjendamisel) lähtuda mõistlikust üldistustasemest. Pannes omavalitsusele kohustuse liiga detailselt kaaluda ja põhjendada ajutise planeerimis- ja ehitusõiguse seadmist iga üksiku katastriüksuse osas, looks see subjektide hulka arvestades olukorra, mille puhul menetluse läbiviimisega kaasnev halduskoormus muutuks ebamõistlikult suureks ning seaks ohtu PlanS § 79 eesmärgipärase rakendatavuse, mis ei saanud olla seaduseandja tahe. 7) Vastustaja on kaalunud keelu proportsionaalsust ja põhjendatust erinevatel tasanditel. Selleks tegi vallavolikogu vallavalitsusele ülesandeks koostada analüüs ajutise planeerimis- ja ehituskeelu kehtestamise vajaduse ja ulatuse kohta. Analüüsile tuginedes otsustas vallavolikogu kehtestada ajutise planeerimis- ja ehituskeelu eraomanike huvisid arvestades planeeringualal piiratud ulatuses ja juhtudel. Maa-alal, mille puhul ajutise planeerimis- ja ehituskeelu kehtestamine on avalikke huve ja väärtusi silmas pidades otstarbekas, kaaluti keelu kehtestamise proportsionaalsust ja põhjendatust katastriüksuste kaupa. Esimeseks asjaoluks, mida kaaluti katastriüksuse kaupa, oli see, kas ÜP on igal üksikul juhul ellu viidud. 7(15)

3-24-854 Teiseks hinnati Viimsi valla omandis olevaid katastriüksusi tulenevalt vajadusest tagada vallaelanikele vajalikud teenused, nt teedevõrgu toimimine. Kolmandaks hinnati, kas katastriüksusel on olemas kehtiv DP, millega on antud ehitusõigus, või on sellise DP kehtestamine jõudnud lõppstaadiumisse. Katastriüksuste kohta, mis jäid ülaltoodud kolme kategooriasse, ei kavatsenud vald ajutist planeerimis- ja ehituskeeldu kehtestada. Seejärel hinnati katastriüksuseid selle järgi, kas nende puhul on asutud ÜP-d ellu viima või mitte. Hinnangu järgi jagati katastriüksused, millele keeldu kehtestati, kolme gruppi, nagu see on otsuse lisas 3. Tulenevalt katastriüksuste hindamisest määrati otsuses igale grupile ajutise planeerimis- ja ehituskeelu kehtestamisel rakenduvad erinevad piirangud ning toodi välja vastavad kaalutused. Vald ei pidanud hõlmatud katastriüksuste arvu silmas pidades otstarbekas tuua otsuse tekstis kaalutusi ja põhjendusi välja üksikute katastriüksuste kaupa, need oleksid olnud ühetaolised ja korduvad. Seetõttu lisati otsusele lisa 3 „Katastriüksuste nimekiri“, mis on otsuse lahutamatu lisa. Kokkuvõtvalt on vastustaja otsuse andmisel hoolega kaalunud ja põhjendanud ajutise keelu kehtestamise proportsionaalsust ja põhjendatust katastriüksusete kaupa. Viimsi Vallavalitsus teavitas keelu kehtestamise kavatsusest ja põhjustest tähtkirjaga isikuid, kelle kinnisaja suhtes keeldu kohaldada kavatseti, tagades neile võimaluse olla menetluses ära kuulatud. Otsuse osas V on kajastatud maaomanike seisukohti ning mh refereeritud valla vastuseid seisukohtadele. Vastustes sisalduvad ka täiendavad selgitused ja põhjendused keelu kehtestamise kohta, mis ajakohastel juhtudel on kajastatud ka otsuse osas V. 8) Üheselt on selge, et ajutine planeerimis- ja ehituskeeld on suunatud maa-alale, mis on kirjeldatav ÜP parameetritega, mis tulenevalt ÜP koostamise omapäradest ei ole otseselt seotud katastriüksuste piiridega. Küll aga võivad konkreetse katastriüksuse kohta koostatud DP-d või antud ehitusload ja projekteerimistingimused olla olulise tähtsusega ajutise planeerimis- ja ehituskeelu ulatuse lõplikul määramisel. Samuti on ajutise projekteerimis- ja ehituskeeluga hõlmatud katastriüksuste välja selgitamine vajalik maaomanike seisukohtade küsimiseks ajutise planeerimis- ja ehituskeelu kehtestamise menetluses. Sellega ei ole rikutud haldusmenetluses sätestatud uurimispõhimõtet. Samas ei saa ajutise planeerimis- ja ehituskeelu kehtestamise menetluses anda hinnanguid, milline hakkab olema koostatava ÜP lahendus konkreetsel katastriüksusel, sest selle välja selgitamiseks on seaduseandja määranud kindlad protseduurid planeeringumenetluses. Ajutise keelu kehtestamise ülesandeks on tagada piisav aeg, et läbi viia ÜP koostamiseks vajalikud alusuuringud, keskkonnamõju ja teiste asjakohaste mõjude strateegiline hindamine, ning kaasates laiapõhjaliselt huvigruppe ja valla elanikke, koostada ÜP ruumiline lahendus. 9) Vastustajal on PlanS § 79 lg-s 1 nõutav kindel kavatsus menetluse käigus muuta kehtiva ÜP kasutus- ja ehitustingimusi, kaotades reservmaa ÜP juhtotstarbe ning määrates nendele aladele uued juhtotstarbed, mis kõige otstarbekamal viisil tagavad koostatava ÜP eesmärkide, sh eesmärgi säilitada ja kaitsta väärtuslikke haljasmaid, elluviimise. Selleks tuleb planeerimismenetluse käigus otsustada, kas ÜP-d konkreetses kohas on tarvis muuta (sh osaliselt) või jätta muutmata. Vald ei saa sellist otsust teha ennetavalt, viimata läbi seadusekohast planeerimisprotsessi. Seega ei saa ega tohigi ÜP koostamise korraldaja olla otsustanud enne ajutise planeerimis- ja ehituskeelu kehtestamist, milline saab olema muudetud planeeringu täpne ruumilahendus alal, kus keeld rakendub. 10) Kehtiva ÜP kohaselt võiks Uus-Praaga katastriüksusele DP-ga kavandada äri- ja büroohooneid. Koostatava ÜP arengusuundades ja ruumiloomepõhimõtetes on mh eesmärgiks seatud, et valla metsad, rannaalad ja väärtuslikud maastikud peavad olema kaitstud, samas kõigile juurdepääsetavad ja ühendatud sidusaks rohevõrgustikuks. Samuti väärtustab vald veel inimarengust puutumatuid looduskooslusi ja soovib vähendada hoonestuse kavandamist 8(15)

3-24-854 metsaaladele. Ei saa välistada, et kehtiva ÜP elluviimisel kahjustatakse koostatava ÜP eesmärke. Sellised võimalikud vastuolud kehtiva ja koostatava ÜP eesmärkide ja ruumiliste lahenduste vahel ilmnevad eelkõige aladel, mille juhtotstarve on reservmaa ning mille suhtes on kehtiv ÜP tänaseni osaliselt või täielikult ellu viimata. Sellistel juhtudel on tegemist piisavalt erandliku juhtumiga, mille puhul ajutise planeerimis- ja ehituskeelu rakendamine on põhjendatud. Vald kaalus Uus-Praaga katastriüksusele ajutise planeerimis- ja ehituskeelu seadmise vajalikkust ka vaideotsuses ning jääb selles märgitu juurde.

KOHTU PÕHJENDUSED

9(15)

3-24-854 Vallavalitsuse ainupädevust ajutise planeerimis- ja ehituskeelu kehtestamiseks ei saa järeldada sellest, et seadusandja on PlanS § 79 lg 6 sõnastamisel kasutanud antava haldusakti liigina korraldust. Kuigi korraldus on vallavalitsuse antav üksikakt (KOKS § 7 lg 2), ei järeldu sellest, et seadusandja on piiranud sättes sõna „korraldus“ kasutamisega vallavolikogu pädevust keeldu kehtestada. Seadus sätestab selgelt, et ajutise planeerimis- ja ehituskeelu kehtestamise pädevus on kohaliku omavalitsuse üksusel, kelle nimel otsustab küsimuse KOKS § 22 lg 2 kohaselt volikogu. Asjaolu, et PlanS eelnõu seletuskirjas on täheldatud, et praktikas on ÜP koostamise korraldajateks valla- või linnavalitsused (lk 126) ja planeerimisja ehituskeelu kehtestamise õigusega haldusorganiks on nimetatud ÜP koostamise korraldajana valla- või linnavalitsust (lk 134), ei tähenda, et seadusandja on keelu kehtestamise ainupädevuse andnud valla- või linnavalitsusele. Kaebaja järeldused ReM 19.01.2024 kirjas (dtl 183) esitatud selgituste ebaõigsuse kohta on seega samuti kohatud. Ka ei saa vallavalitsuse ainupädevust ajutise planeerimis- ja ehituskeelu kehtestamiseks tuletada Viimsi valla koduleheküljel uue ÜP menetlemisega seoses avaldatud üldisest informatsioonist. Vastustaja on põhjendatult selgitanud, et tegemist on kaasa rääkida soovivatele isikutele suunatud lihtsustatud ja kokkuvõtliku teabega, mille põhjal ei ole võimalik teha põhimõttelisi õiguslikke järeldusi (sh tuletada konkreetse haldusakti andja pädevust). 12.2 Vastustaja selgitas vastuses kaebusele, et vallavolikogu on ÜP koostamise korraldajana delegeerinud osa planeeringu koostamise korraldamisega seotud ülesandeid vallavalitsusele, kuid ajutise planeerimis- ja ehituskeelu kehtestamise õigust ei ole vallavalitsusele delegeeritud. Ka kohtule ei nähtu, et Viimsi Vallavolikogu oleks ajutise planeerimis- ja ehituskeelu kehtestamise teinud ülesandeks või edasi volitanud vallavalitsusele. Seda olenemata sellest, et ÜP menetluse dokumentides nimetatakse ÜP koostamise korraldajana vallavalitsust. Kaebaja viidatud keskkonnamõju ja muude asjakohaste mõjude strateegilise hindamise programmi (dtl 88 jj) koostamise korraldamise tegi vallavolikogu vallavalitsusele ülesandeks 15.02.2022 otsusega nr 91 (resolutsiooni p 2), millega algatati ÜP koostamine ja KSH. Viimsi Vallavalitsuse 11.10.2023 korraldus nr 307 on samuti antud eelnimetatud volikogu otsuse alusel (dtl 112 jj). PlanS § 74 lg 8 annab ÜP koostamise korraldamise pädevuse kohaliku omavalitsuse üksusele tervikuna, s.o nii vallavolikogule kui ka vallavalitsusele (v.a osas, milles on sätestatud volikogu ainupädevus), ega sätesta vallavalitsuse ainupädevust ajutise planeerimis- ja ehituskeelu kehtestamisel. Eeltoodust lähtuvalt on selgelt põhjendamatu ka kaebaja seisukoht, et kui vallavalitsuse pädevust eitada, tuleks kõik viimase poolt vastuvõetud haldusaktid ja läbiviidud toimingud tunnistada õigusvastasteks ning kahtluse alla seada kogu senise ÜP menetluse õiguspärasus. Pealegi ei ole üldised etteheited seoses läbiviidava ÜP menetlusega praeguses vaidluses asjassepuutuvad – kaebaja saab arvamust avaldada ÜP menetluses ja ÜP kehtestamise korral vajadusel vastava otsuse vaidlustada.

Kättesaadav arvutivõrgus: https://www.viimsivald.ee/sites/default/files/inline-files/VVol %2015.02.2022%20otsus%20nr%209_Viimsi%20valla%20%C3%BCldplaneeringu%20algatamine.pdf

10(15)

3-24-854

3-24-854 mandriosa ÜP mõttes äri- ja büroohoonete maa reservmaana (BR), vaid äri- ja büroohoonete maana (B), ja vaidlustatud otsus tuleb vaidlustatud osas ainuüksi seetõttu tühistada. 15.1 Maakasutuse juhtotstarve on ÜP-ga määratav maa-ala kasutamise valdav otstarve, mis annab kogu määratud piirkonnale edaspidise maakasutuse põhisuunad (PlanS § 6 p 9). Pooltel ei ole vaidlust selles, et Viimsi valla mandriosa ÜP kaardil jääb Uus-Praaga katastriüksus ärija büroohoonete reservmaa (tähistatud leppemärgiga BR) juhtotstarbega alale. ÜP seletuskirja p 5.2 kohaselt maa reserveerimise all (ÜP kaardil on vastava maa-ala tähise lõpus täht R) mõistetakse alasid, mis on reserveeritud mingiks muuks maakasutamise eesmärgiks, kui seda on praegune maa kasutamise sihtotstarve. Samas punktis on lisatud, et eelnev ei tähenda selle maa-ala terviklikku ega automaatset teiseks eesmärgiks kasutuselevõttu, vaid pigem seda, et antud ala oleks võimalik hiljem reserveeritud otstarbest lähtudes kasutamiseks (tiheasustusaladel läbi DP) ümber vormistada (nt maade reservi arvamine elamuehitamiseks, teede rajamiseks või mõnel muul eesmärgil). Nõustuda saab vastustaja selgitusega, et ÜP seletuskirja p-s 5.2 viidatud maakasutuse reserveerimist tuleb ÜP kontekstis mõista kui ÜP-s määratud juhtotstarbe muutust, mitte katastriüksuse sihtotstarbe muutmist. Kehtivas ÜP-s on Uus-Praaga katastriüksuse omanikule ette nähtud võimalus senise metsaga kaetud ala kasutuselevõtuks ärimaana vastavalt asjaomase DP kehtestamise korral. Krundi kasutamise sihtotstarve määratakse krundi ehitusõigusega ning krundi ehitusõigus määratakse DP-ga (PlanS § 126 lg 1 p 3 ja lg 4 p 1). Vaidlust ei ole, et Uus-Praaga katastriüksuse osas ei ole kehtestatud DP-d ega sellele määratud ehitusõigust, mille alusel tulnuks ÜP seletuskirja p 5.2 kohaselt maa-ala juhtotstarve muuta äri- ja büroohoonete maaks (tähisega B). Kuna kaebaja kinnistule ei ole kehtiva DP-ga ehitusõigust määratud ja konkreetne maa-ala ei ole kasutuses ärimaana, on ÜP-s asjakohaselt vastav ala tähistatud reservmaana (st alana, mis on reserveeritud äri- ja büroohoonete maana kasutusele võtuks). Praeguseni on Uus-Praaga katastriüksus hoonestamata ja metsaga kaetud ala. Sellise maa-ala äri- ja büroohoonete maa-alana reserveerimise mõte oligi võimaldada sellele vajadusel või soovi korral läbi kohase DP määrata juhtotstarbekohane ehitusõigus. Kuniks seda tehtud ei ole, vastab maa-ala jätkuvalt täielikult äri- ja büroohoonete reservmaa juhtotstarbele, mitte ärimaa juhtotstarbele. Ainuüksi see, et kaebaja kinnistu osas on kinnistusraamatusse kantud ärimaa sihtotstarve, ei tähenda, et kehtivas ÜP-s määratud juhtotstarbest kõrvalekalduvalt tuleb kaebaja kinnistut käsitada äri- ja büroohoonete maa juhtotstarbega alal asuvana (B). Eeltoodu valguses ei ole loogiline kaebaja käsitus sellest, justkui ei saaks vastustaja käsitusega nõustumise korral Uus-Praaga katastriüksust reserveerida äri- ja büroohoonete maana kasutusele võtuks ka seetõttu, et sellele ei ole ehitusõigust ja krundi kasutamise sihtotstarvet määratud. Hoonestamata maa-ala reserveerimisel mingiks ehitamist võimaldavaks juhtotstarbeks polekski mõtet, kui konkreetsele maa-alale oleks juba määratud ehitusõigus. Maa-ala reserveerimine tulevikus mingil kindlal juhtotstarbel kasutuselevõtuks ei eelda DP kehtestamist ja ehitusõiguse määramist, vaid vastupidi – DP menetluse kaudu on võimalik maa-alale määrata sellele ÜP-s reserveeritud juhotstarbekohane ehitusõigus. 15.2 Kaebaja viidetest Uus-Praaga katastriüksuse kinnistusraamatusse kantud sihtotstarbele (100% ärimaa) ja MaaKatS sätetele ei ole võimalik järeldada, et kehtivas ÜP-s on ekslikult tähistatud kaebaja kinnistu äri- ja büroohoonete reservmaa juhtotstarbega maa-alana. Kohtule ei ole teada, millise haldusakti alusel määrati kaebaja kinnistule ärimaa sihtotstarve. Küll nähtub Maa-ameti kaardirakendusest Uus-Praaga katastriüksuse osas, et see moodustati 09.08.2001 ja kinnistusraamatu andmetest ei nähtu, et katastriüksuse sihtotstarvet oleks muudetud. Katastriüksus on seega moodustatud pärast ÜP kehtestamist ja eeldatavasti on juba alates katastriüksuse moodustamisest selle sihtotstarbeks olnud 100% ärimaa. Arvestades muu 12(15)

3-24-854 hulgas katastriüksuse moodustamise ajal kehtinud MaaKatS § 18 lg-s 2 sätestatut (s.o katastriüksuse sihtotstarve määrati ÜP-ga hajaasustuses ja DP või ÜP-ga tiheasustuses või maakorraldusseaduse kohase maakorralduskavaga hajaasustuses, kui ÜP puudub), oli UusPraaga katastriüksuse sihtotstarbe määramise aluseks tõenäoliselt 2000. a kehtestatud ÜP. Eeltoodut arvestades ei saa kohaseks pidada kaebaja väiteid ÜP kaardi ja seletuskirja omavahelisest vastuolust ega nõustuda kaebajaga, justkui ÜP tervikliku planeeringulahenduse mõttest tulenevalt peaks Uus-Praaga katastriüksuse maa-ala ÜP kaardil tegelikult olema tähistatud leppemärgiga B. 15.3 Lisaks tuleb arvestada, et kaebaja ei saa praeguse asjas asuda sisuliselt vaidlustama enam kui 20 aastat tagasi kehtestatud ÜP-d (sh selles määratud juhtotstarvet). Vastustaja sai vaidlustatud otsuse tegemisel lähtuda sellest, et Uus-Praaga katastriüksus asub äri- ja büroohoonete reservmaa (BR) juhtotstarbega alal ehk ÜP-s on konkreetse maa-ala osas ette nähtud võimalus võtta seni metsaga kaetud ala kasutusele ärimaana, juhul kui sellele kehtestatakse vastav DP. Praegu selline DP puudub ning kaebaja ei saanud ÜP alusel ka eeldada, et valla suundumused maakasutuse osas paarikümne aasta jooksul ei muutu ja ta saab kinnistu soovitud ajal äri- ja büroohoonetega hoonestada. Sõltumata kinnistu sihtotstarbest ja ÜP-s määratud maakasutuse juhtotstarbest on DP menetluses kohalikul omavalitsusel võimalik jõuda ka järeldusele, et maale ei ole võimalik ehitada (vt ka Riigikohtu 20.03.2024 otsuse nr 3-20-1329, p 31).

3-24-854 metsamaade kaitsmiseks ehitussurve eest. Kuna kehtiv ÜP on ehitamise reservaladel arvestatavas osas ellu viimata, on veel võimalik uue ÜP koostamisel kaaluda lahendusi ning määrata kasutus- ja ehitustingimusi, mis on kooskõlas tänaste valla arengusuundade ja ruumiloome põhimõtetega (lk 3). Otsuses on ka märgitud, et keelu ulatuse kaalumisel ei lähtutud pelgalt kehtiva ja koostatava ÜP võrdlusest, vaid arvesse võeti olulisi asjaolusid üksikute katastriüksuste kaupa ning need asjaolud, mida katastriüksuste kaupa kaaluti, on kohtule nähtuvalt otsuses ka välja toodud (lk 4 jj). Uus-Praaga katastriüksuse puhul on tegemist hoonestamata metsaga kaetud maa-alaga, mis asub ehitamiseks ettenähtud reservmaa juhtotstarbega alal. Otsusest nähtub piisavalt selgelt, et sellise ala osas kaalutakse ÜP-ga ehitus- ja kasutustingimuste osas muudatuste tegemist (määrata uued juhtotstarbed, mis oleks kooskõlas koostatava ÜP arengusuundade ja põhimõtetega). Kohtu hinnangul on piisavalt ilmne, et kui Uus-Praaga katastriüksusel kehtestada DP ja anda luba selle hoonestamiseks äri- ja büroohoonetega, poleks võimalik enam seda ala säilitada praegusel viisil, s.o metsaga kaetud alana. Seega on kaebaja katastriüksusele ajutise planeerimis- ja ehituskeelu kehtestamine selgelt kantud eesmärgist võimaldada selle ala osas kaaluda koostatava ÜP lähteseisukohtadega kooskõlas olevaid lahendusi (sh vajadusel säilitada ala metsamaana, muutes selleks vastava maa-ala juhtotstarvet). Seega selgub otsusest arusaadavalt, miks otsustati ajutise planeerimis- ja ehituskeeluga muu hulgas hõlmata kaebajale kuuluv katastriüksus, s.o kehtiva ÜP-ga ette nähtud äri- ja büroohoonete reservmaa, mille osas on ÜP veel ellu viimata.

3-24-854 lahendus. Olukorras, kus vastustajal on kavatsus kaebaja kinnistu osas kehtivat ÜP lahendust muuta, on ajutine planeerimis- ja ehituskeeld kohtu hinnangul sobiv ja vajalik meede. Kaebaja kinnistule DP kehtestamise lubamine või vastav ehitamine enne ÜP menetluses sobiva terviklahenduse leidmist muudaks lahenduse saavutamise keerulisemaks. Seejuures võib võimalik DP menetlus kokku kesta kauem kui kaks aastat ning ühtlasi on vastustajal võimalik DP taotluse menetlemisel arvesse võtta koostatavat ÜP-d (vt Riigikohtu 20.03.2014 otsuse nr 3-3-1-87-13, p 12). Võttes arvesse eeltoodut ja seda, et ajutise planeerimis- ja ehituskeelu kehtestamisega ei ole otsustatud kaebaja kinnistu hoonestamise lubatavuse üle, ei ole kohtu hinnangul vaidlustatud otsusega kaebaja omandiõigust ebaproportsionaalselt piiratud. Kaebajal ei ole ka edaspidi takistatud koostamisel oleva ÜP menetluses kaasa rääkida, sh Uus-Praaga katastriüksusega seoses arvamust avaldada ja ettepanekuid esitada. III Kokkuvõte ja menetluskulud

(allkirjastatud digitaalselt)

15(15)

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.