Veiko Vaske (eesistuja), Maret Altnurme ja Monika Laatsit
Otsuse tegemise aeg ja koht
6. detsember 2024, Tallinn
Haldusasja number
3-22-1336
Haldusasi
L.H-na, Z.Y, F.H, W.R-i ja A.U kaebus Rae Vallavalitsuse 11.05.2022 korralduse nr 708 „Peetri aleviku Häälinurme tn 3 ja 5 kinnistute ja lähiala detailplaneeringu kehtestamine“ ja 14.06.2022 korralduse nr 887 „Peetri alevik Häälinurme tn 3 ja 5 kinnistute ja lähiala detailplaneeringu alusel katastriüksuste piiride muutmine“ tühistamiseks
Menetlusosalised ja nende esindajad
Apellandid (kaebajad) ‒ L.H, Z.Y, F.H, W.R ja A.U Vastustaja – Rae vald Vastustaja volitatud esindaja – A.J Kolmandad isikud – BITA OÜ, L.K ja W.H
Vaidlustatud kohtulahend
Tallinna Halduskohtu 18. mai 2023. a otsus
Menetluse alus ringkonnakohtus
L.H-na, Z.Y, F.H, W.R-i ja A.U apellatsioonkaebus
Asja läbivaatamise vorm
Kirjalik menetlus
RESOLUTSIOON
1.Võtta vastu kaebajate 14.11.2024 menetlusdokumendile lisatud dokumentaalsed tõendid lisades 1 ja 2 (digitaalse kohtutoimiku leheküljed 563-601 ja 607).
2.Jätta asja materjalide juurde võtmata kaebajate 14.11.2024 menetlusdokumendile lisatud dokumentaalne tõend lisas 3 (digitaalse kohtutoimiku lehekülg 602).
3.Võtta asja materjalide juurde Rae Vallavalitsuse 07.07.2020 kiri Rahandusministeeriumile nr 6-1/6055 „Peetri aleviku Häälinurme tn 3 ja 5 kinnistute detailplaneeringu esitamine heakskiitmiseks“.
4.Jätta L.H-na, Z.Y, F.H, W.R-i ja A.U apellatsioonkaebus rahuldamata ja Tallinna Halduskohtu 18. mai 2023. a otsus muutmata, muutes halduskohtu otsuse põhjendusi vastavalt käesoleva otsuse põhjendustele.
5.Rahuldada kaebajate taotlus ja asendada avaldatavas kohtuotsuses kaebajate nimed tähemärkidega ning mitte avaldada nende isikukoode, sünniaegu, aadresse ega muid andmeid, mis võimaldaks neid üheselt identifitseerida.
6.Jätta menetlusosaliste apellatsiooniastme menetluskulud nende endi kanda.
EDASIKAEBAMISE KORD
3-22-1336 Otsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse Riigikohtule hiljemalt 6. jaanuaril 2025. a (HKMS § 212 lg 1). Teine menetlusosaline võib esitada vastukassatsioonkaebuse 14 päeva jooksul kassatsioonkaebuse vastukassatsioonkaebuse esitajale kättetoimetamisest arvates või ülejäänud kassatsioonitähtaja jooksul, kui see on pikem kui 14 päeva (HKMS § 215 lg 3). Kui kassaator soovib asja arutamist kohtuistungil, tuleb seda kassatsioonkaebuses märkida, vastasel korral eeldatakse, et ta on nõus asja lahendamisega kirjalikus menetluses (HKMS § 213 lg 1 punkt 5). Sõltumata kohtuistungi soovi märkimisest võib Riigikohus kassatsioonkaebuse läbi vaadata kirjalikus menetluses, kui ta ei pea istungi korraldamist vajalikuks (HKMS § 223 lg 1). Kui menetlusosaline soovib kassatsioonkaebuse esitamiseks saada menetlusabi, tuleb tal Riigikohtule esitada vastavasisuline taotlus. Menetlusabi taotluse esitamine ei peata menetlustähtaja kulgemist (HKMS § 116 lg 5) ning kassatsioonitähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kassatsioonkaebuse (HKMS § 116 lg 6).
ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
1.Rae Vallavalitsus (vastustaja) võttis 11.05.2022 vastu korralduse nr 708 „Peetri aleviku Häälinurme tn 3 ja 5 kinnistute ja lähiala detailplaneeringu kehtestamine“ (korraldus nr 708 ja DP) ja 14.06.2022 korralduse nr 887 „Peetri alevik Häälinurme tn 3 ja 5 kinnistute ja lähiala detailplaneeringu alusel katastriüksuste piiride muutmine“ (korraldus nr 887). DP seletuskirja p 2.2 „Planeeringu eesmärk“ kohaselt on DP koostamise eesmärgiks muuta 19.03.2002 Rae Vallavolikogu otsusega nr 311 kehtestatud Häälinurme pereelamute grupi detailplaneeringu (DP0064) alusel moodustatud Häälinurme tn 3 ja 17.01.2006 Rae Vallavalitsuse korraldusega nr 81 kehtestatud Häälinurme 5 kinnistu detailplaneeringu (DP0186) alusel moodustatud Häälinurme tn 5 kinnistute vahelist piiri, määrata elamumaa kruntidele ehitusõigus ja hoonestustingimused. DP-ga lõigatakse välja Häälinurme tn 5 kinnistult 141 m 2 maad ning liidetakse Häälinurme tn 3 kinnistule, et moodustuks 2000 m2 suurune kinnistu paarismaja ehitamiseks. DP koostamise eesmärk on kooskõlas Rae Vallavolikogu 21.05.2013 otsusega nr 462 kehtestatud Rae valla üldplaneeringuga (Rae valla ÜP), kus planeeringuala maakasutuse juhtotstarbeks on määratud elamumaa.
2.17.06.2022 esitasid L.H, Z.Y, F.H, W.R ja A.U (kaebajad) Tallinna Halduskohtule kaebuse Rae Vallavalitsuse 11.05.2022 korralduse nr 708 ja 14.06.2022 korralduse nr 887 tühistamiseks nii enda subjektiivsete õiguste rikkumise kui avaliku huvi riive kaalutlusel (populaarkaebus). Kaebajad omavad vaidlusaluse DP planeeringuala vahetus läheduses elukondlikku kinnisvara. Kehtestatud DP ei loo turvalist keskkonda, vaid tõstab asustustihedust, liikluskoormust, olmemüra fooni ja annab tugeva signaali igasugusele ebaseaduslikule ehitustegevusele heakskiidu saamiseks Rae Vallavalitsuse poolt. Häälinurme 3 kinnistul on toimunud aastaid valla teadmisel ehitusprojekti ja ehitusteatisega vastuolus olev ehitustegevus, mida DP-ga soovitakse seadustada. Kaebus on esitatud ka avalikes huvides, sest planeeringu tulemusel muutuvad kinnistute suurused ei vasta 20.04.2021 Rae Vallavalitsuse otsusega nr 151 vastu võetud (kaebuse esitamise ajal kehtestamata) Rae valla põhjapiirkonna üldplaneeringule (põhjapiirkonna ÜP). DP ei vasta Rae valla ÜP ja vastu võetud põhjapiirkonna ÜP maakasutus- ja ehitustingimustele. Kehtestatud DP tulemusel võimalik ehitustegevus ei vasta ehitusseadustikule (EhS). Planeeringualale teise kasutusotstarbega hoonete lubamine lõhub ala terviklikkust ja ainulaadsust. Avalik huvi on, et kogukonnas ei toimuks seadusevastaseid tegevusi. 2(14)
3-22-1336 Kaebaja F.H ei mõista, miks lubab vastustaja DP alal pinnase tõstmist ümbritsevale keskkonnale püsivat mõju omaval määral, kui samas tema taotlust pinnase tõstmiseks ei rahuldatud, mis tähendab ebavõrdset kohtlemist. EhS § 4 kohaselt on ehitamine ka pinnase või katendi ümberpaigutamine sellises ulatuses, millel on oluline püsiv mõju ümbritsevale keskkonnale ja funktsionaalne seos ehitisega. Kehtestatud DP näeb ette pinnase tõstmist vahemikus 80–135 cm umbes 60% Häälinurme 3 kinnistu alal, mis tähendab, et sisuliselt on kinnistu ehitusaluseks pinnaks ehk täisehitusprotsendiks määratud ca 80% kinnistu pindalast, kui samas on Rae valla ÜP ja põhjapiirkonna ÜP kohaselt väikeelamumaal lubatav täisehitusprotsent 10–25%. Vastustaja väide, et pinnase tõstmise näol ei ole tegemist ehitisega, on tõendamata. Vastavalt majandus- ja taristuministri 05.06.2015 määrusele nr 57 „Ehitise tehniliste andmete loetelu ja arvestamise alused“ (määrus nr 57) ei loeta hoonet teenindavate tehnorajatiste, sh maaküttekontuuri alust pinda ehitusaluseks pinnaks, kuid nende toimimiseks rajatav rajatis kuulub ehitusaluse pinna hulka, seega loetakse ehitiseks ka püstitatav elamu ja selle toimimiseks vajalik rajatis, mis aitab maaküttekontuuril toimida. Häälinurme tänava ja Häälinurme põik tänava üheks suurimaks olemasolevaks väärtuseks on, et peaaegu kogu ala on valmis ehitatud vastavalt DP0064-le ning Häälinurme tänava äärsetel kinnistutel on ainult üksikelamud, mis tõstab kinnistute väärtust. Kahe korteriga elamud asuvad DP0064 alal ainult Kungla tee ja Kuldala tee ääres, mis nii selle kehtestamise ajal kehtinud Peetri küla üldplaneeringu kui ka Rae valla üldplaneeringu järgi olid läbivad teed. Kehtiv Rae valla ÜP lisa 3 lubab ehitada paarismaju läbivate teede äärde või ristmikele. Häälinurme 3 kinnistu aga ei asu läbipääsu tee ääres ega teede ristmikel. DP kehtestamise korralduse nr 708 punktis 2.1 on Rae Vallavalitsus seisukohal, et Häälinurme 3 kinnistu paikneb Vana-Tartu mnt ja Häälinurme tänava ristmiku vahetus naabruses ning Häälinurme tänava ja Häälinurme tn L3 kinnistu ristmikul. Ristmiku mõiste tuleneb liiklusseaduse (LS) § 2 p-st 68, mille kohaselt ei loeta ristmikuks mh õueala ega teega külgneva ala juurdesõiduteed, üherajalise tee teega lõikumise kohta ja selliste teede omavahelisi lõikumisi. Häälinurme tn L3 kinnistu moodustati DP0186 alusel, mille seletuskirja III osa p 4 „Teed ja parkimine“ järgi on transpordimaa L3 kinnistu nimetus juurdesõidutee. Seega ei nimetata Häälinurme tänava ja Häälinurme tn L3 lõikumist ristmikuks ja Rae valla ÜP-s ei reguleerita paarismajade ehitamist ristmike „vahetus läheduses“. „Läbiva tee“ ja „piirkonna sisetee“ mõisted defineeritakse Rae valla ÜP lisas 3 läbi ehitusjoone, mis on ühel juhul 20 m, teisel juhul 10 m teest. DP0064 alal on ehitusjooneks 10 m sõiduteest. Rae valla ÜP seletuskirja kohaselt ei muuda see juba kehtestatud planeeringuid. Ka vaidlusaluse DP menetluses lähtuti sellest, et ehitusjoone määrab tänava kaitsevöönd 10 m. Vastuvõetud põhjapiirkonna ÜP kohaselt on väikeelamumaal krundi miinimumsuuruseks üksikelamu puhul 1500 m2 ja paarismajal 2000 m2. DP kohase piirimuudatuse tulemusena jääks Häälinurme 5 kinnistu pindalaks 1362 m2, mis on alla lubatud suuruse. Kinnistute pindalad peavad vastama põhjapiirkonna ÜP-le, kuna 27.06.2018 DP lähteseisukohtade kinnitamise korralduses nr 824 oli üheks lähtealuseks ka menetluses olev põhjapiirkonna ÜP. DP menetluse käigus esitatud vaietele vastati valedel alustel ja samade asjakohatute vastustega fakte kontrollimata. Vastustaja on DP menetluse käigus rikkunud kaebaja L.H-na õigusi, kes on alates aastast 2015, kui selgus, et Häälinurme 3 kinnistule asuti eramaja asemel püstitama paarismaja, juhtinud valla tähelepanu ebaseaduslikule tegevusele. Vaatamata vastavale kirjalikule sooviavaldusele ei kaasatud kaebajat planeerimismenetlusse. Samuti märgivad kaebajad, et Häälinurme tänava (teemaa) omanikuks on MTÜ Häälinurme Arendus, kellelt ei küsitud isegi seisukohta. Kaebajad on MTÜ liikmed, mistõttu riivab kooskõlastuse küsimata jätmine nende omandiõigust. Arusaamatul põhjusel on aga DP kooskõlastanud Rae Vallavalitsuse teehoiuspetsialist, kuigi tänav ei kuulu valla hallatavate tänavate hulka. 3(14)
3-22-1336
Vastustaja palus jätta kaebuse rahuldamata.
DP ei mõjuta keskkonna turvalisust ega kogukondlike ja olemasolevate väärtuste säilimist. Samuti ei tõuse DP tõttu oluliselt asustustihedus, olmemüra jm tegurid. Paarismaja ei lõhu piirkonna terviklikkust ega ainulaadsust, vaid sobitub olemasolevasse keskkonda, olles ühtlasi heaks üleminekuks Häälinurme 1 asuva ärihoone ja Häälinurme tänava äärsete üksikelamute vahel. Kaebajate subjektiivsete õiguste riive jääb arusaamatuks, neil ei ole õiguspärast ootust, et 2002. a-l kehtestatud DP0064 ala säiliks muutumatuna. 2013. a-l kehtestatud Rae valla ÜP võimaldab piirkonnas ka teistsuguse kasutusotstarbega hooneid. Kaebajate kinnistute väärtuse vähenemine DP tõttu on tõendamata. Vastustaja on kaebaja L.H-na ees DP menetlusse intensiivsemalt kaasamata jätmise pärast vabandanud. Sisuliselt on ta saanud menetluses osaleda, sh DP avaliku väljapaneku tulemuste avalikul arutelul. Teehoiuspetsialisti kooskõlastus on vajalik iga detailplaneeringu puhul. Kaebajad ei ole Häälinurme tänava omanikud ja tee omanikult seisukoha mitteküsimine ei riiva nende subjektiivseid õigusi. Asjakohane ei ole kaebaja F.H väide ebavõrdsest kohtlemisest, ta ei ole vallale pinnase tõstmise taotlust esitanud ja ebavõrdsest kohtlemisest saaks rääkida ainult olukorras, kus tal ei lubataks pinnast tõsta detailplaneeringu menetluses. Häälinurme 3 kinnistul pinnase tõstmise näol ei ole tegemist ehitise ehitamisega, tõstmine on seotud hoone tehnosüsteemi alla kuuluva maaküttega, mis ei ole eraldiseisev rajatis. DP seletuskirja p 4.7 kohaselt on täisehitusprotsent 15% ja 85% pinnast on ette nähtud haljasalaks. Paarismaja kavandamine Häälinurme 3 kinnistule on kooskõlas Rae valla ÜP-ga, kuna selle kohaselt on Häälinurme tänav ette nähtud läbivaks teeks, mis ühendab Vana-Tartu mnt-d ja Kuldala teed. Seda ei muuda asjaolu, et tänav on eraomandis. Menetletava põhjapiirkonna ÜP-ga on DP koostamisel arvestatud võimalikult palju, kuid DP oli võimalik kehtestada üksnes kehtiva Rae valla ÜP alusel. Rae valla ÜP võimaldab olemasolevast elamumaast moodustada vähemalt 1200 m2 kinnistu ja DP alusel ületab Häälinurme 5 kinnistu pindala seda määra.
4.Kolmandate isikutena kohtumenetlusse kaasatud Häälinurme 3 kinnistu omanikud BITA OÜ ja L.K palusid jätta kaebuse rahuldamata. Paarismaja planeerimine on Rae valla ÜP-ga kooskõlas, planeeringuala vastab Rae valla ÜP seletuskirja lisa 3 mõttes nii läbiva tee kui ristmiku tingimusele. Häälinurme tänav on läbipääsu tee ja tänav ristub Häälinurme tn L3 tänavaga, sõltumata sellest, et selle äärsed kinnistud on samuti Häälinurme tn aadressidega. Piirkonda on ehitatud kokku neli kaksikelamut ja üks kahe korteriga elamu. Häälinurme 1 kinnistul on 3-korruseline ärihoone kõrgusega 11,8 m, selle kõrval asuval Häälinurme 3 kinnistul on pooleliolev ehitis kõrgusega 7 m. Suuremat hoonet kinnistule rajada ei saa. Häälinurme 3 kinnistu asub Häälinurme 4 kinnistust põhja pool ja teisel pool tänavat, seega ei saa see olla segav faktor ning ei ole õiglane väita, et see alandaks Häälinurme 4 kinnistu väärtust. Häälinurme 3 kinnistule on ladustatud umbes 90 m3 kasvumulda, mis planeeritakse ühtlaselt laiali ajada haljastustööde tegemiseks. Pinnas on olnud samal kõrgusel aastast 2016 ja selle tõstmist ei plaanita.
Tallinna Halduskohus jättis 18.05.2023 otsusega kaebuse rahuldamata.
DP0064 materjale analüüsides ei nähtu, et Häälinurme tänava (L2 kinnistu) ja Häälinurme tn L3 kinnistu näol oleks tegemist juurdesõiduteega, kuid kohus nõustub, et nende ristumist ei saa käsitada ristmikuna LS § 2 p 68 mõttes. Samuti ei näe Rae valla ÜP ette paarismaja rajamist ristmiku vahetus läheduses, millele vastustaja on vaidlustatud korralduses nr 708 viidanud. Samas ei ole Rae valla ÜP-s ristmiku mõistet eraldi sisustatud, seega tuleb lähtuda ristmiku mõistest kui üldmõistest. Vastustajale kui Rae valla ÜP koostajale on teada, kuidas ta 4(14)
3-22-1336 soovis ristmiku mõistet ÜP-s sisustada. Vastustaja on leidnud, et Häälinurme tn 3 kinnistu asub ristmikul ehk vastustaja on tõlgendanud Rae valla ÜP-d selliselt, et selles sõnastatud ristmiku nõue on täidetud. Seega on vastustaja sisutanud ristmiku mõistet mitte lähtudes LSst, vaid kui tavalise inimese poolt ristmikule antavast tähendusest ehk mis on kahe või enama tee (tänava) lõikumiskoht, kus võib ühelt teelt siirduda teisele. Isegi kui lähtuda LS-s sätestatud ristmiku mõistest ja kui sellest tulenevalt ei oleks paarismaja rajamine Rae valla ÜP kohaselt lubatud, oleks see lubatud põhjusel, et Rae valla ÜP-s on Häälinurme tänav ette nähtud läbivaks teeks, mis ühendab Vana-Tartu mnt-d ja Kuldala teed. Kaebajad jätavad arvestamata, et DP0064 kehtestati 19.02.2002 ehk ajal, mil Rae valla ÜP, milles läbiva tee ja sisetee mõisted määrati läbi ehitusjoone, veel ei kehtinud. Seega ei saa lähtuda DP0064-st, kus läbivaks ehitusjooneks oli 10 m, vaid tuleb hinnata faktiliselt, kas tegemist on läbiva teega. Halduskohus nõustub vastustajaga, et Häälinurme tänav oli planeeritud DP0064 kohaselt läbivaks teeks, mis nähtub ka detailplaneeringu jooniselt. Rae valla ÜP-ga ei ole DP0064 muudetud. Seega ei ole paarismaja kavandamine Häälinurme tänava äärde Rae valla ÜP-ga välistatud. Vastuseks kaebajate murele, et sel juhul võib vald lubada DP0064 alal veel paarismajade ehitust, märgib kohus, et seda saaks teha üksnes läbi detailplaneeringu menetluse. Kohus leiab ka, et isegi kui DP ja Rae valla ÜP vahel oleks selles osas vastuolu, ei ole tegemist sellise rikkumisega, mis tooks kaasa DP tühistamise. Vastustajal on suur planeerimisdiskretsioon ja kui üldplaneering määrab üldised kasutus- ja ehitustingimused, siis konkreetse krundi ehitusõigus määratakse detailplaneeringuga. Kohus nõustub vastustajaga, et hoone sobib oma parameetritelt ja laadilt olemasolevasse keskkonda, olles heaks üleminekuks Häälinurme tn 1 ärihoone ja üksikelamute vahel, ning vastustaja on teinud põhjendatud ja kaalutletud otsuse, arvestades nii planeeringust huvitatud isiku, teiste isikute kui ka avalikke huve. Kaebajad on tõlgendanud valesti määruse nr 57 §-i 19, mille lg 6 p 7 kohaselt ei võeta hoonealuse pinna leidmisel arvesse hoone küljes oleva tehnosüsteemi ja -seadme osa. Antud juhul on pinnase tõstmine seotud hoone tehnosüsteemi alla kuuluva maaküttega, mis ei ole eraldiseisev rajatis ja mida viidatud regulatsiooni kohaselt ei loeta ka hoonealuse pinna sisse. Seega ei mõjutanud pinnase tõstmine krundi täisehitusprotsenti. Poolte vahel puudub vaidlus, et DP näeb pinnase tõstmise ette. DP järgsed kruntide pindalad on kooskõlas Rae valla ÜP-ga ja vastupidised väited jäävad kohtule arusaamatuks. Häälinurme tn asub Peetri põhjapiirkonnas, kus vastuvõetud põhjapiirkonna ÜP kohaselt on krundi miinimumsuurus väikeelamumaal 1500 m2, millele Häälinurme 5 krunt ei vasta. Samas ei pidanud vastustaja antud juhul seetõttu DP kehtestamisest loobuma. Riigikohtu praktika kohaselt ei tule koostamisel olevat üldplaneeringut detailplaneeringu kehtestamisel järgida kui õigusakti, vaid üksnes kui ühte kaalutavat asjaolu. Olukorras, kus kruntide moodustamine vastas kehtivale ÜP-le ning vastav asjaolu, et kruntide suurusi muudeti 141 m2 võrra kahe maaomaniku kokkuleppe tulemusel, mis ei saa rikkuda teiste isikute subjektiivseid õigusi ega avalikke huve, ei oleks DP kehtestamisest keeldumine põhjendatud ega lubatav üksnes viitega menetluses olevale üldplaneeringule. Vastustaja ei ole teinud ka sellist kaalutlusviga menetluses oleva üldplaneeringu seisukohtadega arvestamisel, mis võiks tuua kaasa DP õigusvastasuse ja selle tühistamise. Kohus ei tuvastanud ka muid olulisi menetluslikke rikkumisi. Kohus ei tuvastanud DP vastuolu PlanS, EhS ega Rae valla ÜP-ga. Seega ei riku see ka kaebajate subjektiivseid õigusi. Väited kinnistute väärtuse langemisest on tõendamata ja paljasõnalised. Lisaks on ebausutav, et kaebajate kinnistute väärtus langeks piirkonda sobiva kahepereelamu rajamise tõttu Häälinurme 3 kinnistule, arvestades, et see moodustab sujuva 5(14)
3-22-1336 ülemineku Häälinurme 1 ärihoonelt ülejäänud üksikelamutele. Ühe kahepereelamu rajamisega ei kaasne sellist liiklus-, müra vms häiringut, mis võiks mõjutada kaebajate kinnistute väärtust. L.H-na väited seoses sellega, et ta on korduvalt juhtinud valla tähelepanu ebaseaduslikule ehitustegevusele, ei ole asjasse puutuvad. Järelevalvemenetlus on eraldi haldusmenetlus, mis ei ole käesoleva kaebuse ese. L.H-na DP menetlusse kaasamata jätmine ei anna alust DP tühistamiseks, kuna kaebaja on tegelikult menetluses osalenud ning vastustaja on andnud ka selgitused tema esitatud vastuväidete ja ettepanekute kohta. Valla teehoiuspetsialisti kooskõlastus ei saa kuidagi kaebajate subjektiivseid õigusi rikkuda. Kuivõrd kaebajad ei ole teemaa omanikud, siis ei riiva omanikult kooskõlastuse küsimata jätmine samuti nende õigusi. Vaidlusaluse haldusakti õiguspärasus ei saa sõltuda ka sellest, kas kaebaja F.H-le on antud valla poolt nõusolek pinnase tõstmiseks samas ulatuses. Kohtule esitatud materjalidest nähtub, et sel teemal on peetud kirjavahetust, kuid kaebaja ei ole esitanud konkreetset taotlust. Samuti saaks võrdse kohtlemise küsimus olla asjakohane üksnes olukorras, kus kaebajale ei võimaldata pinnase tõstmist tema kinnistut puudutava detailplaneeringu kehtestamisel. Seadus ei keela olemasoleva hoone legaliseerimismenetlust ja teatud juhtudel, s.o kui lammutusettekirjutuse tegemine ei ole põhjendatud, on legaliseerimismenetlus põhjendatud. Seaduslikus planeerimismenetluses ei saa iseseisvalt kaebajate õigusi rikkuda see, et menetlus viiakse läbi olemasoleva hoone seadustamiseks. Kaebajate väited ebaseaduslikust ehitustegevusest väljuvad kaebuse esemest ega saa mõjutada vaidlustatud DP õiguspärasust. DP0064 planeeringuala suhtes uue DP kehtestamine ei ole keelatud. Arvestades, et DP0064 kehtestamisest on möödunud 20 aastat, ei saa kaebajatel olla õiguspärast ootust, et sama ala suhtes kunagi ühtegi muudatust ei tehtaks ning ühtegi uut planeeringut ei kehtestataks. Vaidlusalune DP ei pea vastama DP0064-le, PlanS § 140 lg 8 kohaselt muutub uue detailplaneeringu kehtestamisega sama planeeringuala kohta varem kehtestatud detailplaneering kehtetuks. Seega ei oma asjas ka tähtsust, kas DP0064 võimaldas paariselamute ehitamist. Kuna korraldus nr 887 on vaidlustatud üksnes kaalutlusel, et õigusvastane on selle aluseks olev DP, tuleb kaebus ka selles osas rahuldamata jätta. Samuti ei ole kaebajad ära näidanud, milliseid nende subjektiivseid õigusi katastriüksuste moodustamise korraldus rikub ning seda ei saa erinevalt DP-st vaidlustada populaarkaebusega avalikes huvides. MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD APELLATSIOONIMENETLUSES
6.Kaebajad esitasid 18.06.2023 halduskohtu otsuse peale apellatsioonkaebuse, milles paluvad halduskohtu otsuse tühistada ja uue otsusega kaebuse rahuldada. Halduskohus oleks pidanud Häälinurme tänava ja Häälinurme tn L3 lõikumise õiguslikus määratluses lähtuma LS § 2 p-st 68, mitte vastustaja subjektiivsest arvamusest. Ka Häälinurme tänava läbivaks teeks lugemisel on halduskohus jätnud arvestamata, et detailplaneeringu, ehitusloa ja -projekti kohaselt on tänav ehitatud juurdepääsuteeks asfaltkatte laiusega 4,6 m, kus ei ole ette nähtud kõnniteid ja elamuala siseteedel ehk õuealal kasutavad erinevad liiklejad sama teed. Projekti aluseks olnud standardi kohaselt on sellisel teel eesmärgiks mh vähendada läbiliiklust. Rae valla ÜP ei muutnud varem kehtestatud detailplaneeringuid ja kohtu väide, et ÜP järgi on tegemist läbiva teega, põhineb ainult vastustaja ütlustel ning kaartide põgusal vaatlusel. Ka ei ole vald määranud Häälinurme tänavat valla hooldatavate teede hulka. Seega ei ole paarismaja planeerimine antud asukohas Rae valla ÜP seletuskirja lisa 3 kohaselt lubatud. 6(14)
3-22-1336 Kohus on kaebajaid valesti mõistnud, nad ei ole vaidlustanud hoone sobivust antud asukohale, vaid selle õiguspärasust, täpsemalt paarismaja kasutusotstarvet. Detailplaneeringuga ei ole Häälinurme tänavale paarismaju lubatud ja selle lubamine kolmandale isikule tähendab ebavõrdset kohtlemist kaebajate suhtes, kes pidid kandma elamuühiku kohta poole suuremaid kulutusi taristu rajamiseks. Väide, et tegemist on hea üleminekuga ärihoonelt üksikelamutele, on subjektiivne. Vastustaja on arvestanud ainult planeeringust huvitatud isiku huve, jättes kaebajate huvid arvestamata. Samuti on jäetud arvestamata, et tegemist on vana ja väljakujunenud DP0064 alusel väljaehitatud piirkonnaga ja paarismaja ehitus vähendab teiste kinnistute väärtust. Vastustajale oli teada, et lähiala elanikud ei kiida ebaseaduslikku ehitustegevust heaks, kuid sellele tähelepanu juhtimisi eirati. Halduskohus on valesti mõistnud, et apellandid arvasid maaküttekontuuri alal tõstetud pinnase hoonealuse pinna sisse. Tegemist on eraldi rajatisega, mille alune pind arvatakse ehitisealuse pinna sisse. Tegemist ei ole tehnoseadme aluse pinnaga, vaid hoonega funktsionaalses seoses oleva asjaga. Halduskohus ei ole arvestanud Riigikohtu praktikaga (33-1-4-12), kus ehitisteks loetakse hooned ja rajatised ning ehitusaluseks pinnaks on nende alune pind kokku. Riigikohus selgitas, et asjaolu, et rajatis täidab ka haljastuse funktsiooni, ei anna alust käsitleda seda lihtsalt muruna, vaid tegemist on rajatisega. Ka on Riigikohus selgitanud (3-20-2247), et detailplaneeringu algatamise aluseks ei saa olla ebaseadusliku ehitustegevuse seadustamine, mille tingimused dikteerib kohalikule omavalitsusele omanik. DP-s on lahendamata maapinna tõstmise mõju naaberkinnistutele, sh teemaale. Esineb reaalne oht, et sadevesi valgub naaberkinnistutele, sh üle tänava. Nõustuda ei saa halduskohtu seisukohaga, et vastustaja ei pidanudki vastuolu põhjapiirkonna ÜP-ga põhjendama. Seda teemat käsitleti avalikul arutelul 11.07.2019, mille sisu aga ametlikus protokollis piisavalt ei kajastatud, millest kaebajad said teada alles halduskohtu menetluses. Kuna just põhjapiirkonna ÜP-st tulenes DP lähteülesande nõue, et paarismaja krundi suurus peab olema vähemalt 2000 m2, siis peaksid kõigi moodustatavate kinnistute pindalad põhjapiirkonna ÜP-le vastama. Apellandid jäävad ka seisukoha juurde, et planeerimismenetluses vastati nende vastuväidetele ebaadekvaatsete põhjendustega ja õigusakte eirates. Apellant L.H-na menetlusse kaasamata jätmine oli tahtlik ning vähendas tema võimalusi oma huve kaitsta. Vald eiras ettepanekuid järelevalve teostamiseks ja talus ebaseaduslikku ehitustegevust. Samuti eksitati kaebajaid, väites, et esmalt tuleks DP lõpuni menetleda ja siis saab hinnata, kas saab aktsepteerida hoone muudatusprojekti. 2016. a muudatusprojekt käsitlebki pinnase tõstmist, mis on DP-sse sisse kirjutatud. Pinnase tõstmine on jätkunud ka kohtumenetluse ajal. Halduskohus jättis otsusega kaebajate esitatud täiendavad tõendid asja juurde võtmata, kuid samal ajal tugines otsuses kolmandate isikute poolt esitatud vastusele nende samade vastu võtmata jäetud tõendite kohta. Kohus oleks pidanud lahendama tõendite vastuvõtmise määrusega, et menetlusosalistele oleks teada, milliste tõendite alusel kohus otsuse teeb ja milline on asjaolude tõendamise vajadus ja koormus. Kohus ei ole võtnud arvesse sisulisi ja faktilisi väiteid, vaid on tuginenud ainult vastustaja väidetele ning DP menetlustoimingute seaduspärasusele.
Vastustaja palus vastuses jätta apellatsioonkaebuse rahuldamata.
Vastustaja nõustub halduskohtu otsusega. Kohus on käsitlenud põhjalikult kõigi menetlusosaliste seisukohti ning on jõudnud ainuõigele lõppjäreldusele. Vastustaja jääb halduskohtus esitatud seisukohtade juurde. Täiendava argumendina märgib vastustaja, et krundi täisehituse protsent on Rae valla ÜP seletuskirja lk-l 15 defineeritud kui hoonete hoonealuse pinna suhe krundi pindalasse, 7(14)
3-22-1336 mistõttu see ei hõlma rajatiste alust pinda. Järelikult ei ole täisehituse protsent seotud ehitiste aluse pinnaga, mis hõlmaks ka rajatisi.
8.Vastuseks vastustaja seisukohtadele esitasid kaebajad 14.11.2024 täiendavad seisukohad ja tõendid. Kaebajate sõnul on selgunud, et DP kehtestamise ajaks olid DP materjalid kehtetud. Rae valla esindajast arhitekt saatis L.H-le 22.10.2019 uued DP materjalid, kus oli Häälinurme 3 kinnistu vertikaalplaneeringut oluliselt muudetud. Seevastu DP menetluses lähtuti edasi DP materjalidest vastuvõtmise seisuga. Seda, et kehtestamisel lähtuti algsest materjalist, järeldavad apellandid sellest, et algsed materjalid on kättesaadavad Rae valla geoportaali vahendusel. Samuti kordasid apellandid oma varasemaid seisukohti.
Kolmandad isikud vastust apellatsioonkaebusele ei esitanud.
RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED
10.Apellandid on sisuliselt vaidlustanud halduskohtu otsuse nii menetlusnormide rikkumise, materiaalõiguse ebaõige kohaldamise kui ka tõendite ebaõige hindamise kaalutlusel. Ringkonnakohus on seisukohal, et halduskohtu otsuse resolutsioon on kokkuvõttes õige ja tuleb jätta muutmata. Halduskohtu otsusest ei nähtu olulist menetlusnormide rikkumist ega materiaalõiguse ebaõiget kohaldamist, mis oleks saanud asja otsustamist mõjutada. Halduskohus on siiski osaliselt valesti hinnanud ja tõlgendanud asjas esitatud tõendeid seoses Häälinurme 3 kinnistu asumisega läbiva tee ääres ja DP-ga lubatud pinnase tõstmisega. Kuigi need eksimused ei muuda kokkuvõttes valeks otsuse lõppjäreldust, tuleb muuta halduskohtu otsuse p-s 10.1 ja osaliselt p-s 10.2 toodud põhjendusi vastavalt käesoleva otsuse põhjendustele. Muus osas nõustub ringkonnakohus halduskohtu põhjendustega ega korda neid rohkem, kui on vajalik apellatsioonkaebuse väidetele vastamiseks.
11.Ringkonnakohus võtab asja materjalide juurde kaebajate 14.11.2024 menetlusdokumendile lisadena 1 ja 2 lisatud dokumentaalsed tõendid ehk vastavalt Rae Vallavalitsuse peaarhitekt SO 22.10.2019 e-kirja L.H-le ja sellele lisatud DP avaliku arutelu järel täiendatud versiooni. Nimetatud tõendid on küll pärit kohtumenetluse eelsest ajast ja kaebajad ei ole HKMS § 182 lg 2 alusel põhjendanud, miks neid ei oleks olnud võimalik esitada halduskohtus, kuid tõendid iseloomustavad vaidlusaluse DP menetluse käiku ja DP sisu menetluse lõppfaasis, mistõttu on need asjakohased DP menetlusest tervikpildi loomiseks. Kuna tõendid on kõigile menetlusosalistele teada ja nende sisu ei saa olla ühelgi viisil üllatuslik, samuti kuna kohtu hinnangul on ilmselt põhjendamatu kaebaja väide, nagu saaks need tõendada DP „kehtetust“ mingis menetlusetapis, puudub vajadus nende kohta teistelt menetlusosalistelt eraldi seisukoha küsimiseks. Lisas 3 tõendina esitatud 26.06.2024 koostatud Häälinurme 3 topo-geodeetiline alusplaan pärineb apellatsioonimenetluse ajast ja on esitatud ringkonnakohtu antud täiendavate seisukohtade ja tõendite esitamise tähtaja jooksul, seega formaalselt tähtaegselt. Samas ei soovi kaebajad sellega kohtu arusaama järgi tõendada ühtegi uut asjaolu, vaid tõend üksnes kinnitab, et kaebajate poolt korduvalt esitatud asjaolu, et Häälinurme 3 kinnistu pinda on tõstetud, esines jätkuvalt ka 26.06.2024. Ringkonnakohus rõhutab, et kinnistu pinnase faktiline tõstmine ja/või väidetav ebaseaduslik ehitustegevus ei ole käesoleva vaidluse ese ega vaja seetõttu ka tõendamist. Tõendil ei ole järelikult HKMS § 62 lg 2 mõttes asjas tähtsust, mistõttu tuleb see jätta asja materjalide juurde võtmata. Häälinurme 3 kinnistu asumine läbiva tee ääres või ristmikul
12.Üheks käesoleva asja keskseks vaidlusküsimuseks on, kas vastustajal oli õiguslik alus paarismaja ehitamist lubava DP kehtestamiseks, lähtudes Rae valla ÜP seletuskirja lisast 3. Vaidlust ei ole, et lisa 3 tabeli „Piirkondlikud hoonestustingimused“ kohaselt on Peetri alevikus elamumaale planeeritavate elamute täpsema kasutusotstarbe lubatavus seatud 8(14)
3-22-1336 sõltuvusse sellest, kas krunt asub (1) läbiva tee ääres ja/või (2) ristmikul, millisel juhul on lisaks ühepereelamutele lubatud planeerida ka rida-, paaris- ja kahepereelamuid. Halduskohus asus otsuses seisukohale, et vastustaja tuvastas oma kaalutluspädevuse raames õigesti mõlema tunnuse olemasolu. Halduskohtu järeldus oli õige osas, et vastustajal oli alus lugeda kinnistu ristmikul asuvaks, kuid vastustaja ei ole kohaselt tuvastanud, et kinnistu asuks ka läbiva tee ääres.
13.Kaebajad on seisukohal, et Häälinurme tänav ei ole Rae valla ÜP mõttes läbiv tee, kuna see on rajatud kooskõlas standardiga EVS 843:2003 (ja hilisem EVS 843:2016) „Linnatänavad“ koostatud ehitusprojekti alusel, milles käsitleti Häälinurme tänavat kui 4,6 meetri laiuse kõvakattega ja ilma eraldi kõnniteeta juurdepääsuteed, samas kui standardi kohaselt peaks läbipääsu teel olema asfaltkatte laiuseks 5,7 meetrit ning kergliiklejatele rajatud eraldi kõnniteed. Toetavate argumentidena on kaebajad tuginenud sellele, et Häälinurme tänav on eraomandis, vald ei ole määranud tänavat valla poolt hooldatavate teede hulka ja läbiliikluse vähendamiseks on see suletud tõkkepuuga. Samuti on kaebajad märkinud, et DP0186 seletuskirja III osa punkti 4 „Teed ja parkimine“ järgi on transpordimaa L3 kinnistu nimetus „juurdesõidutee“. Kaebajad on asunud lisaks seisukohale, et „läbiva tee“ ja „piirkonna sisetee“ mõisted selgitatakse lahti Rae valla ÜP lisas 3 läbi ehitusjoone: läbival teel on ehitusjoon 20 meetri kaugusel sõiduteest, piirkonna siseteel aga 10 meetri kaugusel. DP0064 ja DP0186 nägid Häälinurme tänava kinnistutel ette ehitusjooneks 10 meetrit, mis tähendab, et tegemist on kvartalisisese teega. Ka vaidlusaluse DP algatamise korralduse lisa nr 1 punktis 2.4 „Piirangud“ märgiti, et Häälinurme tn kaitsevöönd on 10 m sõiduraja välimisest servast.
14.Vastustaja on olnud kohtumenetluses seisukohal, et Häälinurme tänav on oma olemuselt läbiv tee, mis ühendab Vana-Tartu mnt-d Kuldala tänavaga, samuti tuleneb see nii DP0064-st kui Rae valla ÜP-st. Oluline ei ole sealjuures tee omandivorm ega hooldusrežiim. Selle seisukohaga on nõustunud ka halduskohus ja leidnud, et paarismaja kavandamine Häälinurme tänava kui läbiva tee äärde ei ole Rae valla ÜP-ga välistatud, mistõttu ei pidanudki olema täidetud täiendavalt ristmiku nõue, sõltumata vastustaja hinnangust sellele.
15.Rae valla ÜP seletuskirja lisas 3 kasutatud mõistet „läbiv tee“ ei ole selgelt defineeritud ÜP-s ja sellist mõistet ei tulene ka õigusaktidest. Muu hulgas ei saa antud mõiste definitsiooni tuletada kaebajate viidatud Rae valla ÜP seletuskirja lisa 3 tabeli lk 3 2. veerus sätestatud ehitusjoone regulatsioonist nii, et tee tuleks lugeda läbivaks teeks selle põhjal, kuhu on konkreetses asukohas detailplaneeringuga määratud ehitusjoon. Selline tõlgendus oleks tautoloogiline, defineerides läbiva tee ja piirkonna sisetee mõisted selle kaudu, kuhu on määratud ehitusjoon, mis aga omakorda tuleks ÜP alusel määrata sõltuvalt sellest, kas tegemist on läbiva tee või piirkonna siseteega. Ehitusjoone regulatsiooni Rae valla ÜP seletuskirjas saab eesmärgipäraselt mõista PlanS § 75 lg 1 p 1 mõttes kohalikest teedest tulenevate üldiste kitsenduste määramisena, mis on käsitatav PlanS § 74 lg 5 alusel suunisena detailplaneeringute koostamiseks ja projekteerimistingimuste andmiseks. Teisisõnu, Rae valla ÜP lisas 3 sätestatud ehitusjoone regulatsioonist tuleb juhinduda ÜP kehtestamise järel detailplaneeringute ja projekteerimistingimuste koostamisel, kuid varasem detailplaneering ei määratle tee olemust ÜP mõttes. See tuleneb PlanS § 124 lg-st 2, mille kohaselt on detailplaneeringu üheks eesmärgiks üldplaneeringu elluviimine ja PlanS läbivast põhimõttest, et detailplaneering, mida ei menetleta üldplaneeringut muutavana, peab olema üldplaneeringuga kooskõlas.
16.Omaette õiguslikku tähtsust ei oma siinjuures kaebajate esiletoodud asjaolu, et enne Rae valla ÜP kehtestamist kehtestatud detailplaneeringuid ÜP seletuskirja p 5.1 kohaselt ÜP kehtestamisega ei muudetud. Ehitusjoone regulatsiooni kontekstis nähtub siit üksnes see, et kehtivates detailplaneeringutes määratud ehitusjoone regulatsioon jäi iga vastava 9(14)
3-22-1336 detailplaneeringuala piires kehtima ja seda ÜP kehtestamisega ei muudetud. Rae valla ÜP kehtestamisega ei tekkinud õiguslikku kohustust viia varem kehtestatud detailplaneeringus määratud krundi ehitusjoon uue ÜP regulatsiooniga kooskõlla. Varasemate detailplaneeringute kehtimajäämisest ei saa aga tuletada seaduse mõttega vastuolus olevat järeldust, et varem kehtestatud detailplaneeringud tuleks lugeda Rae valla ÜP osaks või ÜP regulatsiooni tuleks tõlgendada varasemate detailplaneeringute alusel. Sealjuures ei saa sellest tuletada kitsamalt järeldust, et ÜP ehitusjoone regulatsiooni mõttes saaks varem kehtestatud detailplaneeringus määratud 10-meetrine ehitusjoon determineerida, et tänav, mille ääres vastav krunt asub, tuleks ÜP mõttes lugeda igal juhul piirkonna siseteeks, mitte läbivaks teeks.
17.Seega on halduskohus põhimõtteliselt õigesti leidnud, et määratlemata õigusmõiste „läbiv tee“ sisustamisel konkreetse haldusakti andmise käigus tuleb faktiliselt hinnata, kas tegemist on läbiva teega. Üldplaneeringus kasutatud määratlemata õigusmõisted tuleb kohalikul omavalitsusel oma kaalutlusõiguse piires sisustada iga uue detailplaneeringu, sh varem kehtestatud detailplaneeringut asendava detailplaneeringu menetluses ja nendest uue detailplaneeringu kehtestamisel lähtuda.
18.Väär on aga halduskohtu järeldus, et vastustaja on DP menetluses käsitanud Häälinurme tänavat läbiva teena. Ehkki vastustaja on sellisele väitele kohtumenetluses tuginenud, on see otseses vastuolus vaidlusaluse DP kehtestamise korralduse nr 708 põhjendustega. Korralduse p-s 2.1 on sõnaselgelt sedastatud: „Eraomandis olev Häälinurme tee on juurdepääsutee ehk piirkonna sisetee, mille äärde on vastavalt üldplaneeringule lubatud ehitada ainult ühepereelamuid.“ Seega on vastustaja haldusakti andmisel üheselt tuvastanud, et Rae valla ÜP seletuskirja Lisa 3 mõttes on tegemist piirkonna sisetee, mitte läbiva teega. Kohtumenetluses esitatud seisukoht, et tegelikult peab vastustaja teed läbivaks teeks, on haldusakti enda põhjendustele kardinaalselt vastupidine ega saa haldusakti põhjendusi põhistada. Kaudselt nähtub Häälinurme tänava käsitamine piirkonna siseteena ka asjaolust, et vaidlusaluse DP põhijoonisel on Häälinurme 3 kinnistu hoonestusala määratud algusega 10 m krundi tänavapoolsest piirist. Ehkki hoonestusala paiknemist on põhjendatud Häälinurme tänava kaitsevööndiga, mis on EhS § 71 lg 3 kohaselt eelduslikult samuti kuni 10 m, tulnuks juhul, kui vastustaja oleks käsitanud Häälinurme tänavat läbiva teena, määrata DP järgne ehitusjoon Rae valla ÜP seletuskirja lisa 3 alusel samast käsitlusest lähtudes vähemalt 20 m sõiduteest. Seega ei olnud ka halduskohtul sõltumata vastustaja kohtus esitatud põhjendustest alust jõuda järeldusele, et vastustaja lähtus paarismaja planeerimise lubamisel läbiva tee mõistest. Sealjuures ei ole õiguslikult oluline, kas teoreetiliselt oleks vastustajal olnud võimalik DP kehtestamisel käsitada Häälinurme tänavat Rae valla ÜP mõttes ka läbiva teena, kuna faktiliselt vastustaja seda teinud ei ole.
19.Vastuseks apellatsioonkaebusele märgib ringkonnakohus siinkohal, et arusaamatuks jääb kaebajate väide, et vastustaja ei saanud kuidagi määrata vastuolus nõuetekohase standardiga üldplaneeringuga Häälinurme tänavat läbipääsuteeks, mis oluliselt rikub apellantide kui piirkonna elanike õigustatud ootusi turvalise keskkonna säilitamisele ning seab ohtu tänavat kasutavate isikute tervise ja turvalisuse (dtl 539). Kui mõista väidet nii, et kaebajate arvates tähendab Häälinurme tänava käsitlemine detailplaneeringu kehtestamisel Rae valla ÜP lisa 3 mõttes läbiva teena selle määramist avalikult kasutatavaks teeks või muul viisil tee kasutusrežiimi muutmist, siis sellist õiguslikku tagajärge vaidlusalusest DP-st ei nähtu. Esiteks eeltoodud põhjusel, et vastustaja ei olegi tänavat läbiva teena käsitanud. Teiseks seetõttu, et DP ei reguleeri tee kasutamist muul alusel kui planeeringuala juurdepääsuna. Eratee kasutamise tingimused määrab tee omanik, v.a LS § 72 lg-s 5 sätestatud erandid nt alarmsõiduki läbipääsuks.
10(14)
3-22-1336
20.Erinevalt läbivat teed puudutavast õiguslikust alusest tuleb aga põhjendatuks lugeda halduskohtu seisukoht, et paarismaja planeerimine oli õiguspärane lähtudes alternatiivsest alusest, et Häälinurme 3 kinnistu asub ristmikul. Ringkonnakohtu hinnangul saab Rae valla ÜP seletuskirja lisas 3 kasutatud ristmiku mõistet sarnaselt läbiva tee mõistele käsitada ÜP kontekstis määratlemata õigusmõistena. Vaidlust ei ole, et LS § 2 p 68 annab ristmiku definitsiooni, millele on tuginenud kaebajad. Halduskohus on ka tuvastanud, et Häälinurme tänava ja Häälinurme tn L3 kinnistu lõikumine nimetatud definitsioonile ei vasta. LS-s antud definitsioonist ei saa aga teha järeldust, et Rae valla ÜP-s pidi antud mõistet kasutama tingimata samas tähenduses. LS § 2 preambuli kohaselt sätestatakse selles paragrahvis mõisted konkreetselt LS tähenduses. LS § 1 kohaselt hõlmab seaduse reguleerimisala teedega seonduvas osas liikluskorraldust, liiklusreegleid, liiklusohutust, tee omaniku kohustusi ja teede rahastamise küsimusi. LS reguleerimisalasse ei kuulu aga teedega seotud ruumilise planeerimise küsimused. Rae valla ÜP seletuskirja lisas 3 kasutatud ristmiku mõistega seonduva regulatsiooni eesmärgina saab eelkõige mõista lubatava ehitusõiguse diferentseerimist lähtuvalt ristmikel asuvate kinnistute erinevast ruumilisest, sh visuaalsest keskkonnast võrreldes ristmikel mitteasuvate kinnistutega, mitte aga lähtuvalt sellest, kas konkreetsel teede lõikumisel kohalduvad LS mõttes ristmikul kehtivad liiklusreeglid ja -korraldus. Kõnealuse ÜP sätte õiguslikuks aluseks saab eelkõige olla PlanS § 75 lg 1 p 18 (planeeringuala üldiste kasutus- ja ehitustingimuste määramine) ning see ei seondu vastustaja pädevusega sama lõike p 23 alusel liikluskorralduse üldiste põhimõtete määramiseks. Küsimus, kas konkreetsele kinnistule võib planeerida üksik- või paariselamu, ei seondu LS reguleerimisalasse kuuluvate asjaoludega, sh on ühest täiendavast elamuühikust tulenev täiendav liikluskoormus sedavõrd väike, et ei saa sisuliselt mõjutada liiklusohutust ega liikluskorralduse vajadusi.
21.Arvestades kohaliku omavalitsuse ulatuslikku kaalutlusruumi planeerimismenetluses, ei väljunud korralduses nr 708 tehtud otsustus, et Häälinurme 3 kinnistu asub Häälinurme tänava ja Häälinurme tn L3 kinnistu ristmikul, seega vastustaja diskretsioonist. Halduskohus leidis õigesti, et vastustaja võis tõlgendada ristmiku mõistet Rae valla ÜP-s lähtudes n-ö tavalise inimese poolt ristmikule antavast tähendusest, mis on kahe või enama tee (tänava) lõikumiskoht, kus võib ühelt teelt siirduda teisele. Samuti on õige halduskohtu põhjendus, et Rae valla ÜP ei näe ette paarismaja rajamise võimalust ristmiku vahetus läheduses, mistõttu on asjakohatu vastustaja kaalutlus, et Häälinurme 3 kinnistu asub Vana-Tartu mnt ja Häälinurme tänava ristmiku vahetus läheduses, kuid see ei muuda järeldust, et hinnang kinnistu ristmikul asumise kohta ei olnud ÜP-ga vastuolus. Pinnase tõstmise lubatavus
22.Teiseks on halduskohus vääralt tõlgendanud kohtutoimikus olevaid DP materjale küsimuses, kas kehtestatud DP näeb ette Häälinurme 3 kinnistu pinnase tõstmise. Ehkki halduskohtu lõppjäreldus on õige, et Häälinurme 3 kinnistu vertikaalplaneerimine tõendite alusel kaebajate subjektiivseid õigusi ei riku, ei nähtu ringkonnakohtule toimiku materjalidest ka faktiliselt kaebajate väidetud asjaolu, nagu näeks DP pinnase tõstmise ette või seadustaks väidetava siiani toimunud pinnase tõstmise praegusel tasemel.
23.Kohtule jääb sealjuures arusaamatuks, millel põhineb kaebajate 14.11.2024 täiendavas seisukohas esitatud väide, et DP kehtestamise ajaks olid DP materjalid „kehtetud“ ning vaatamata sellele, et vastustaja esindaja saatis kaebajatele 22.10.2019 täiendatud DP materjalid, siis „kõiki hilisemaid toiminguid tehes lähtuti esialgsetest, s.o Rae Vallavalitsuse 23.04.2019 korraldusega nr 552 „Peetri aleviku Häälinurme tn 3 ja 5 detailplaneeringu vastuvõtmine ja avalikustamine“ vastuvõetud materjalidest“ (st koostaja poolt 21.02.2019 allkirjastatud DP versioonist). Kaebajad ei ole oma kahtlusi sisuliselt põhjendanud ja sellist järeldust, et vastustaja kehtestas DP vastuvõetud kujul ja avaliku väljapaneku ja arutelu 11(14)
3-22-1336 tulemusi ning DP lahendusse tehtud täiendusi arvestamata, ei saa teha pelgalt Rae valla geoportaali vahendusel kättesaadavaks tehtud dokumentide valiku pinnalt. Hetkel on geoportaalis kättesaadav DP vastuvõetud versioon koostaja 21.02.2019 allkirjaga kaustas „Vastuvõtmiseks“1, mida on dubleeritud ka kaustas „Joonised“2 ning kaust „Kehtivad dokumendid“3 hetkel dokumente ei sisalda. See aga ei tähenda, nagu olekski DP kehtestatud vastuvõtmise faasis koostatud redaktsioonis. Kaebajate enda esitatud tõenditest nähtub, et DP materjale täiendati mh Häälinurme 3 kinnistu vertikaalplaneeringu osas nii avaliku väljapaneku järel (kaebuse lisa 5, DP versioon koostaja allkirjaga 29.06.2019, dtl 2 jj) kui avaliku arutelu järel (14.11.2024 menetlusdokumendi lisa 2, DP versioon koostaja allkirjaga 22.10.2019, dtl 564 jj) ning sellest on kaebajatele ka teada antud.
24.Sama kinnitavad ka avalikud andmed. Rahandusministeeriumi dokumendiregistris sisaldub Rae Vallavalitsuse 07.07.2020 kiri Rahandusministeeriumile nr 6-1/6055 „Peetri aleviku Häälinurme tn 3 ja 5 kinnistute detailplaneeringu esitamine heakskiitmiseks“ 4, milles vastustaja on mh kirjeldanud avaliku arutelu järgselt DP-s tehtud täiendusi. Kohus võtab viidatud kirja asja materjalide juurde, kirja sisu ei saa olla menetlusosalistele üllatuslik. Kuigi kirjas on viidatud, et DP on ministeeriumile edastatud paberkaustana, mida ei ole dokumendiregistrisse üles pandud, vastab kirjas toodud muudatuste kirjeldus kaebajate poolt 14.11.2024 esitatud menetlusdokumendi lisana 2 esitatud ja DP koostaja poolt 22.10.2019 allkirjastatud DP versioonile, kus on mh oluliselt täiendatud Häälinurme 3 kinnistu vertikaalplaneerimise nõudeid seletuskirja p-s 4.7. Korralduse nr 708 p-s 1.8 on DP menetluse viimase menetlustoiminguna viidatud DP heakskiitmisele riigihalduse ministri volitatud regionaalvaldkonna asekantsleri poolt (Rahandusministeeriumi 07.07.2021 kiri nr 1411/4648-2, dtl 274). Sellest saab järeldada, et DP kehtestati redaktsioonis, mis esitati Rahandusministeeriumile heakskiitmiseks ja ministeeriumi poolt heaks kiideti ning milles oli seletuskirja p 4.7 täiendatud kohustustega vähendada Häälinurme 3 kinnistu pind samale tasapinnale hoonestatud naaberkinnistu maapinnaga kõrgusmärgiga maja juures 39,5 m, alandada tõstetud pinda selliselt, et see oleks ühel tasapinnal tänavamaaga ning tõuseks sujuvamalt maja poole ning tagada vertikaalplaneerimisega vihmavee mittekaldumine naaberkinnistutele. Ehitise seadustamise järgmistes menetlusetappides tuleb vastustajal enda kehtestatud DP-st lähtuda.
25.Kaebajate väidetest ei tulene seega kohtu hinnangul, nagu oleks vastustaja korraldusega nr 708 kehtestanud eksitavalt DP varasema versiooni, mitte avaliku väljapaneku ja avaliku arutelu tulemusel täiendatud ja Rahandusministeeriumi poolt heakskiidetud versiooni. Kaebajad ei ole selgitanud, miks DP seletuskirja p-s 4.7 sätestatud vertikaalplaneering, mis näeb ette Häälinurme 3 kinnistu pinna alandamise hoonestatud naaberkinnistu maapinna tasemele, nende subjektiivseid õigusi rikub. Ehkki DP kehtestatud versiooni säilimises puudub mõistlik kahtlus, on Riigikohus varasemas praktikas selgitanud ka seda, et isegi detailplaneeringu originaali kaotsiminek ei mõjuta selle kehtivust ega täidetavust, kuni selle sisu on võimalik tuvastada (RKHKo 01.03.2017 nr 3-3-1-79-16, p 17). Kuigi vastustajale on etteheidetav, et korralduses nr 708 ei ole piisavalt selget viidet menetluse käigus korduvalt täiendatud DP lahenduse materjalidele, mis raskendab DP lõpliku versiooni identifitseerimist, vaid selle asemel on keskendutud formaalselt menetlustoimingute loetlemisele, millel puudub DP lahenduse põhistamisel sisuline tähtsus, ei ole tegemist siiski sellise veaga, mis tooks kaasa korralduse nr 708 tühistamise. Muud apellatsioonkaebuse väited
Arvutivõrgus aadressil https://map.rae.ee/dp/DP1010/Menetlusdokumendid/vastuv%C3%B5tmiseks/ Arvutivõrgus aadressil https://map.rae.ee/dp/DP1010/Joonised/
Arvutivõrgus aadressil https://map.rae.ee/dp/DP1010/Kehtivad_dokumendid/
Arvutivõrgus aadressil https://adr.rik.ee/ram/fail/7373160/14-11_4983-1.pdf
12(14)
3-22-1336
26.Ülejäänud vaidlusküsimustes on halduskohtu otsus õige ja põhjendused asjakohased.
27.Kaebajad on seisukohal, et halduskohus on rikkunud menetlusnorme, jättes otsustamata kaebajate esitatud täiendavate tõendite asja juurde võtmise määrusega ja tehes seda alles otsuses, samuti tuginedes kolmandate isikute poolt samadele tõenditele esitatud vastuväidetele. Halduskohus on otsuse p-s 7 selgitanud, et HKMS § 162 lg 1 kohaselt lahendab kohus kohtuotsuse resolutsioonis mh menetlusosaliste veel lahendamata taotlused ning põhjendanud tõendite asja materjalide juurde mittevõtmist ja arvestamata jätmist sellega, et tegemist on kas asjasse puutumatute või juba korduvalt kohtule esitatud dokumentidega. Ringkonnakohus nõustub halduskohtu hinnanguga mh selles, et haldusasjas vaidlustatud korraldusele nr 887 järgnenud menetlustoimingute tõendamine ei ole vajalik ning käesolevas asjas ei ole vaidluse all Häälinurme 3 kinnistule mulla toomine ega ebaseaduslik ehitustegevus.
28.Käesoleva kohtuvaidluse esemeks on korraldusega nr 708 kehtestatud DP ja korraldusega nr 887 otsustatud katastriüksuste moodustamine. Halduskohus on otsuses kaebuse eseme õigesti piiritlenud ja läbivalt selgitanud, et käesolevas asjas ei ole vaidluse all kolmandate isikute väidetav ebaseaduslik ehitustegevus ega pinnase tõstmine, samuti vastustaja väidetav tegevusetus seoses nende tegevustega, mille tõrjumiseks tuleb kaebajatel kasutada teisi õiguskaitsevahendeid. Halduskohtu tegevus kohtumenetluse juhtimisel ei ole kaebajate menetluslikke õigusi rikkunud, halduskohus ei ole seoses tagastatud ja arvestamata jäetud tõenditega heitnud kaebajatele ette mingite asjaolude tõendamata jätmist või ebakohast tõendamist ja tõendite tagasilükkamine eraldi määrusega ei oleks muutnud kaebajate menetluslikku positsiooni.
29.Apellatsioonkaebuse väide, nagu halduskohus ei oleks otsuse kohaselt mõistnud, et kaebajad vaidlustasid paarismaja lubamise õiguspärasuse, mitte selle sobivuse keskkonda, ei ole põhjendatud. Halduskohus on oma otsuses põhjalikult selgitanud, miks vastustaja võis oma kaalutluspädevuse raames jõuda järeldusele, et paarismaja planeerimine Häälinurme 3 kinnistule on õiguspärane. Planeeringulahenduse ruumilisse keskkonda sobivuse hindamine on osa kohaliku omavalitsuse planeerimisdiskretsioonist tulenevalt PlanS § 124 lg-st 2, mille kohaselt peab detailplaneering mh looma planeeringualale ruumilise terviklahenduse. Halduskohus on põhjendatult leidnud, et vastustaja on korralduses nr 708 oma diskretsiooni kohaselt kasutanud, hinnates mh seda, et lahendus on ruumiliselt piirkonda sobiv ja sealjuures sobiv üleminekuna ärihoonelt üksikelamutele.
30.Halduskohus on õigesti selgitanud, et kaebajatel ei saa olla 20 aasta vanusest DP0064-st tulenevat õigustatud ootust, et ruumilises keskkonnas ei toimuks muutusi mh uute detailplaneeringute kehtestamise kaudu. Ringkonnakohus nõustub ka halduskohtu järeldusega, et ei ole eluliselt usutav, nagu saaks ühe paarismaja rajamine valdavalt üksikelamutega hoonestatud tänava äärde mõõdetavalt mõjutada üksikelamukinnistute väärtust. Iseäranis ebatõenäoline on see olukorras, kus tegemist on esimese tänavaäärse elamuga, mis asub nii sellest kui ülejäänud elamutest mastaabilt oluliselt suurema ärihoone kõrval. Kaebajate väited kahju tekkimisest on paljasõnalised ega selgita arusaadavalt, kuidas saaks faktiliselt juba olemasoleva ja mahult keskkonda sobiva hoone seadustamine mõjuda piirkonna kinnisvara turuväärtusele halvemini kui alternatiivina näiteks hoone ettekirjutuse alusel lammutamine.
31.Asjakohatu on ka kaebajate väide ebavõrdsest kohtlemisest sellel alusel, et erinevalt vaidlusalusest DP-st oli neil võimalik DP0064 alusel rajada ainult üksikelamuid. Vaidlusaluse DP kehtestamisega muutus varem kehtinud DP0064 DP planeeringuala piires kehtetuks ja vastustaja on asjassepuutuvaid huve, sh DP lahenduse ruumilisse keskkonda sobivust kohaselt kaalunud. PlanS alusel on igaühel õigus teha ettepanek detailplaneeringu 13(14)
3-22-1336 algatamiseks mh seni kehtiva detailplaneeringu muutmise eesmärgil. Halduskohus on õigesti selgitanud, et detailplaneering peab vastama sel ajal kehtivale üldplaneeringule ja selle õiguspärasuse hindamisel ei saa võtta aluseks varem kehtinud detailplaneeringut ega ka alles menetluses olevaid planeeringuid. Põhjapiirkonna ÜP-st, mis oli DP kehtestamise ajal alles menetluses, ei pidanud vastustaja lähtuma kui kehtivast haldusaktist.
32.Väited selle kohta, et kaebajad kavatsevad MTÜ Häälinurme Arendus kaudu esitada kolmandate isikute vastu nõude täiendava taristu väljaehitamise tasu saamiseks, jätab kohus tähelepanuta, kuna MTÜ Häälinurme Arendus ei ole käesolevas kohtuasjas menetlusosaline, selline nõue ei ole käesoleva vaidluse ese ega kuulu ka sisult halduskohtu pädevusse.
33.Kokkuvõttes tuleb halduskohtu otsuse resolutsioon jätta muutmata ja apellatsioonkaebus rahuldamata.
34.Kuna apellatsioonkaebus jääb rahuldamata ja vastustaja ega kolmandad isikud ei esitanud taotlust oma menetluskulude väljamõistmiseks, jäävad apellatsioonimenetluse kulud HKMS § 108 lg 1 ja § 109 lg 1 alusel menetlusosaliste endi kanda.
(allkirjastatud digitaalselt)
14(14)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.