Omandireform › Muu omandireform

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

avalduse hoonestusõiguse seadmiseks Tartu maakonnas Luunja vallas Rõõmu külas asuvale Pajula tee 6 kinnisasjale (katastritunnus 43201:001:2058, pindala 27 827 m2, sihtotstarbeta maa). Hoonetena, mille teenindamiseks vajalikule maale taotleti hoonestusõiguse seadmist, on nimetatud valvurimaja, 3 kivigaraaži, 485 metallgaraaži, territooriumi valgustus, territooriumi sisesed teed, sillad, estakaad ja WC.

Asendiplaanil on viidatud, et olemas on eelnev hoonestusskeem. 3) Luunja vald menetles kaebaja avaldust ligi 20 aastat, muutes pidevalt seisukohti ja jättes arvestamata kaebaja seisukohtade ja tõenditega. 4) Tartu rajooni RSN TK otsuse juurde kuuluv toimik (tl 96-107) sisaldab maatüki plaani, mis vastab kaebaja kasutuses olevale kinnisasjale, ning eksplikatsiooni. Leitud on maa looduses eraldamise akt koos plaaniga (tl 109-111). Eesti NSV maakoodeks (MaaK) võimaldas Tartu linna RSN TK-l talle eraldatud maad kasutamiseks edasi anda, mille kohta on tehtud mitmeid otsuseid (tl 112-121). Tartu linna RSN TK 28.07.1981. a otsuse nr 252 (otsus nr 252) ja 23.06.1983. a otsuse nr 201 (otsus nr 201) puhul on tegemist nõuetele vastavate otsustega anda Rõõmu tee kinnistu kaebaja õiguseellase garaažikooperatiivi „Pajuvitsa“ kasutusse. Otsusega nr 201 loodi uus garaažikooperatiiv ja sellest nähtuvalt oli ehitusprojekt olemas. 5) Kui Luunja valla korraldus tühistatakse, siis muutub Maa-ameti korraldus õigusvastaseks.

173 on tõendatud, et Pajula tee 6 kinnisasi anti kasutada Tartu linna RSN TK kommunaalmajanduse osakonnale garaažikooperatiivide moodustamiseks. Ei ole võimalik ümber hinnata, kas rajooni RSN TK-l oli õigus maad linna RSN TK kommunaalmajanduse osakonna kasutusse anda. Maatüki plaanil näidatud maaüksus kattub praeguse Pajula tee 6 kinnisasjaga. Tõendatuks saab pidada, et Tartu linna RSN TK kommunaalmajanduse osakond andis maaüksuse kasutada garaažikooperatiivile „Pajuvitsa“. Viide MaaK §-le 37 võib viidata, et maa kasutada andmine garaažikooperatiividele toimus mahaarvamiseta. Tartu linna RSN TK tegi otsuse korraldada „Pajuvitsa“ garaažikooperatiivide mahamärkimine, numereerida garaažid looduses ja paigutada ümber. Otsuse täitmine jäi venima ning 1983. aastal tuli seda uuesti otsustada. 23.06.1983. a otsusest nr 201 (tl 118-121) nähtub Tartu linna RSN TK tahe anda maa garaažikooperatiivi „Pajuvitsa“ kasutusse ning teha selleks vajalikud toimingud. Tõendatud on, et garaažikooperatiiv „Pajuvitsa“ moodustati ja see on kaebaja õiguseellane. Kaebaja äriregistri kaardi põhjal oli kaebaja ettevõtteregistris registreeritud kui garaažiühistu „Pajuvitsa“ (reg.nr 64031392). Maa eraldamist individuaalsete või kollektiivsete garaažide ehitamiseks reguleerib MaaK § 146, kuid kaebaja õiguseellase puhul ei olnud tegemist garaažide ehitamisega, vaid metallgaraažide paigutamisega. Kõne alla võib tulla väga laia diskretsiooniõigusega MaaK § 146 lg 4. 2) Pajula tee 6 kinnisasjal paiknevate ehitiste puhul tuleb eristada kaht ehitiste gruppi tänapäeva mõistes maaga püsivalt ühendatud ehitised ja metallgaraažid. Metallgaraažide puhul puudub viide, et nende Pajula tee 6 kinnisasjale paigutamise ajal olnuks selleks vaja (tänapäeva mõistes) ehitusluba, s.h ehitusprojekti koostamist või kinnitamist, kohaliku või riigivõimu mingis vormis nõusolekut või heakskiitu ehitustööde tegemiseks vms. Taunitav on Maa-ameti väide, et tõenäoline oli ebaseaduslik ehitamine maaüksusele. Pajula tee 6 kinnisasjale metallgaraažide paigutamise eesmärk oli selgelt vastupidine - kohalik võim soovis piirkonna metallgaraažid kokku koguda ning nende paigutamise ja kasutamise korrektselt korraldada ja seadustada. 3) Pajula tee 6 kinnisasjal paikneb vähemalt 2 tänapäeva mõistes maaga püsivalt ühendatud ehitist - valvurimaja ja estakaad. 1980-ndatel aastatel kaebaja ehitiste rajamist reguleerinud õigusnormide leidmine mõistliku aja- ja töökuluga ei osutunud võimalikuks. 1973. a välja antud kogumikust „Põhilised seadusandlikud aktid ja Eesti NSV valitsuse otsused elamute ja suvilate individuaal- ja kooperatiivehituse kohta“ võib järeldada, et olemas ei olnud ehitusseadustikule sarnast ühtset ehitamist reguleerivat õigusakti ning erinevalt oli reguleeritud ehitamine individuaalse omandi loomise ja kooperatiivse omandi loomise eesmärgil. Maa-ameti kirjeldatud õigusakt „Abinõudest omavolilise ehituse vastu võitlemiseks linnades ja linna tüüpi alevites“ reguleerib individuaalehitust. Olemas oli Eesti NSV Ministrite Nõukogu 04.02.1965. a määrus nr 55 „Kooperatiivelamuehituse edasiarendamise kohta“. Näidisleping elamuehituskooperatiivi kui tellija ning linna või rajooni TSN TK valitsuse, osakonna või grupi kui töövõtja vahel nägi ette, et töövõtja kohustus on tellida maja ehituseks projekt ning korraldada selle läbivaatamine ja kooskõlastamine, sõlmida töövõtuleping ehitusorganisatsiooniga ja teostada ehitustööde tehnilist järelevalvet. Tellija (kooperatiivi) ülesanne oli vormistada linna või rajooni TSN TK osakonnas maa-ala kasutamise õigus, kui maa-ala ei olnud koheselt eraldatud kooperatiivile. Üheski sättes ei nähta ette, et tellija või töövõtja peaks taotlema ehitamiseks täiendava loa. Võimalik, et olemas oli eraldi õigusakt(id), mis reguleerisid garaažikooperatiivi tegevust, kus kooperatiivi liikmed ühiselt kasutasid maa-ala, ehitati mõned kooperatiivi tegutsemiseks vajalikud hooned ja rajatised ning valdavas osas paigaldati maa-alale metallgaraažid. Sellised akte ei õnnestunud leida. 4) Ehitusprojekti olemasolu on otsuse p-s 8.7 toodud dokumendis nimetatud. Otsuse p-s 8.6 nimetatud joonised on suure tõenäosusega osa ehitusprojektist. Joonisel „Kaabli paigaldamise skeem“ on käsikirjaline kooskõlastus, mille järgi enne kaevamistööde algust tuleb kutsuda LKV esindaja, seega oli tegemist reaalse ehitamise eesmärgil koostatud joonisega. See, et

ehitamist korraldas Tartu linna RSN TK, ühtib sellega, kuidas korraldati kooperatiivses omandis olevate elamute ja aiamajade rajamist - ehitamist korraldas ja sellega tegeles kohalik võim, kooperatiivi roll piirdus selle tegevuse rahastamisega. Vastustajad ei ole välja toonud, kelle antud luba oleks Tartu linna RSN TK-l pidanud ehitamiseks täiendavalt olema ning millisest õigusaktist see nõue tuleneb. 1980-ndatel aastatel tehtud otsustes estakaadist juttu ei ole. Dokumente tervikuna vaadates on usutav, et ehitati terviklikud garaažikooperatiivi toimimiseks vajalikud hooned ja rajatised, s.h estakaad, piirdeaed, valgustus, teed. Estakaadi ehitamine selle praegusesse asukohta (estakaadi ümbertõstmine) on ette nähtud otsuse p-s 8.9 nimetatud dokumendis. 5) Luunja vald on korralduses valesti aluseks võtnud, et kaebajal puudus maakasutusõigus ja ehitised on rajatud õigusliku aluseta. Sel juhul on hoonestusõiguse seadmine võimalik. Õigusaktid annavad võimaluse võtta maareformi läbiviimisel arvesse kinnisasjal paiknevaid metallgaraaže ning anda kaebaja kasutusse Pajula tee 6 maaüksuse tervikuna. Hoonestusõiguse seadmist maareformi raames ei takista see, et tegemist on maaga püsivalt ühendamata ehitisega ning garaažiühistul oleks olnud õigus erastada kogu tema liikmete ühises kasutuses olev maa. Võimalik on anda garaažiühistu kasutuses olnud (ringpiiriga ümbritsetud) maaüksus ühistu kasutusse hoonestusõiguse alusel kui ühistu liikmete ühises kasutuses olev maa, millel paiknevad ühistu liikmete huvides ehitatud või paigaldatud ehitised. 6) Luunja vald ei ole hoonestusõiguse menetlust läbi viinud ettenähtud tähtaja jooksul ning on pika aja jooksul aktsepteerinud kaebaja maakasutusõigust ja ehitiste olemasolu. Otsuse p-s 8.9 toodud dokument näitab, et Luunja vald ja Tartu Maavalitsus andsid 1995. a nõusoleku täiendavate metallgaraažide paigutamiseks Pajula tee 6 kinnisasjale. Usutav ei ole sellise nõusoleku andmine, kui maakasutus ja olemasolevate ehitiste rajamine oli omavoliline ja õigusvastane. Vähemalt 1995. aastal kinnisasjale täiendavalt paigutatud metallgaraažide kohta ei saa väita, et nende paigutamiseks kohaliku omavalitsuse nõusolekut ei olnud. Maareformi läbiviimisel ei puutu asjasse kaebaja ja valla 2023. a tekkinud erimeelsused seoses väidetavate kinnisasjalt lähtuvate häiringutega. Otsuse p-s 8.12 toodud dokument näitab, et vald oli 2015. a detsembris hoonestusõiguse seadmisega nõus. 7) Luunja vald tegi alles 2022. a kindlaks, et taotlus on puudustega. Asjaolu, et vald tegi menetlustoimingu peaaegu 19 aastat pärast taotluse esitamist, võis muuta dokumentide esitamise keerukamaks või võimatuks. Maa-ameti 08.09.2022. a selgitus ei ole kohaldatav. 8) Maa-ameti korraldus rikub kaebaja õigusi, kuna takistab kaebaja hoonestusõiguse seadmise taotluse menetlemist. Vallal tuleb asjakohane otsus teha 3 kuu jooksul kohtuotsuse jõustumisest.

MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD RINGKONNAKOHTUS

“Riigimaale hoonestusõiguse seadmise kord” (määrus nr 276) p-de 10 ja 11 nõuetele. Kuna kaebaja ei ole kirja nr 117 kaebuses ega teistes dokumentides maininud, jääb arusaamatuks, millistel põhjendustel käsitles kohus otsuse p-s 8.11 seda dokumentaalse tõendina. Kohus ei analüüsinud selle vajalikkust asjas. 3) MTÜ ei ole ca 20 aasta jooksul esitanud ühtegi tõendit, kas MTÜ avalduses loetletud ehitised on tema poolt ehitatud või kellelt, millal ja mil viisil on need omandatud. Ka puuduvad ehitisregistris andmed hoonete ja rajatiste kohta. Vähemalt aastatel 1980-1983 oli kõneksoleva maa-ala puhul tegemist Tartu Linna RSN TK kommunaalmajanduse osakonnale tähtajata kasutamiseks antud maaga. Kohus jättis tähelepanuta, kelle omandis on metallgaraažid ning kas need on ehitised MaaRS-i tähenduses. Metallgaraaže (plekkgaraaže) ei saa käsitleda aluspinnasega kohtkindlalt ühendatud ehitistena. Metallgaraažid on tsiviilkäibes vallasasjadena. Maareformi praktikas ei ole võimaldatud taoliste vallasasjade aluse maa ostueesõigusega erastamist ega nende alusele maale hoonestusõiguse seadmist. Maareformi läbiviimisel tuleb lähtuda ehitise mõistest, mis on sätestatud MaaRS § 6 lg-s 3. Kaebaja ei ole ühegi ehitise omanik, tal puudub õigus nõuda hoonestusõiguse seadmist ja selle menetluse käigus maa erastamist. Kui isikul puudub kaitstav õigus, siis puudub tal kaebeõigus, seega pidanuks kohus kaebuse tagastama. 4) MTÜ 02.10.2003. a avalduses ei ole märget, et talle või tema õiguseellastele oleks taotletav maa-ala tähtajata kasutamiseks antud otsuse nr 173 alusel. Kaebajal oli 09.09.2005 arusaam, et otsusega nr 173 anti maa-ala tähtajata kasutamiseks Tartu Linna RSN TK kommunaalmajanduse osakonnale, mitte MTÜ õiguseellase õiguseellasele. Otsus nr 173 ei ole käsitletav haldusaktina. Puuduvad tõendid, et MTÜ kasutab maa-ala tema väidetavale õiguseellase õiguseellasele garaažikooperatiivile antud maakasutusõiguse alusel. 5) Garaažikooperatiivile ei ole välja antud ehitusluba(sid). Ehitusloana ei ole käsitatavad avaldus elektrivarustuse tehniliste tingimuste saamiseks, kaabli paigaldamise skeem ja valvurimaja elektriinstallatsiooni joonis. Ka ei ole valvurimaja ja estakaadi ehitusloana käsitatav 24.05.1995 kooskõlastatud asendiplaani korrektuur. Asendiplaani korrektuur kajastab üksnes 1995. a olnud olukorda, s.t kus ehitised paiknesid. Kõneksolevad ehitised on püstitatud õigusliku aluseta ning hoonestusõiguse seadmise menetlust ei ole MTÜ suhtes võimalik AÕSRS § 13 lg 5, § 15 lg 1 ja MaaRS § 351 lg 1 ning määruse nr 74 alusel läbi viia, sest nimetatud sätete kohaldamise eelduseks on õiguslikul alusel püstitatud ehitiste olemasolu. Kaebajal puudub maakasutusõigus ja ehitusluba, s.t ehitised on püstitatud õigusliku aluseta. 6) Vallavalitsuse pädevuses ei ole tuvastada ega hinnata, millise konkreetse õigusnormiga oli maa kasutusõiguse andmine ning ehitiste rajamine nende andmise ajal reguleeritud. Maakasutusõiguse saamise/andmise õiguspärasuse hindamisel tuleb lähtuda MaaK-st. AÕSRS § 25 lg-st 2 nähtub, millised MaaK sätted kehtetuks tunnistati ning on viidatud ENSV Teataja numbritele ja artiklitele, millega nõukogude ajal MaaK-d muudeti. Seega MaaK-i puudutavas osas ei tohiks asjakohaste õigusnormide leidmine raskeks kujuneda. MaaK §-de 17 ja 37 osas ei ole vaja midagi ümber hinnata, vaid kohus võinuks hinnata, kas nimetatud õiguslikel alustel oli õiguspärane otsust nr 173 anda. 7) Pajula tee 6 kinnisasjast saab rääkida alates 23.01.2023, mil Pajula tee 6 katastriüksus kanti Luunja valla munitsipaalomandina kinnistusraamatusse ja avati registriosa nr 22721350. 8) Asjas ei ole esitatud tõendit, millest nähtuks, millal garaažikooperatiiv „Pajuvitsa“ moodustati. Sellest oleneb, kas ja kuna sai maad anda garaažikooperatiivile teiseseks kasutamiseks ja kas talle on väljastatud ehituslubasid. Asjas ei ole esitatud MaaK §-s 42 reguleeritud teisest maakasutamist tõendavat maatüki looduses piiristamise akti, milles näidatakse maa teiseseks kasutamiseks andnud organi otsus ja maakasutamise tingimused. 9) Haldus- ja järelevalvepraktikast nähtuvalt ei olnud nõukogude ajal mingit vormikohast dokumenti, mida saaks nimetada ehitusloaks, vaid ehitamisega alustamiseks pidi olema maa haldusaktiga kasutusse antud ning koostatud ehitus- või tööprojekt, mis tuli kinnitada ja saada luba ehitamisega alustamiseks, mis tavaliselt väljendus kinnitatud ehitusprojektil või selle

juurde kuuluva asendiplaani peal olevast allkirjastatud ja pitseriga märkest “Ehitamine lubatud” või “Ehitamisega alustamine lubatud”. Otsuse p-s 8.7 nimetatud ehitusprojekti puhul ei ole tegemist valvurimaja ja estakaadi ning teiste vajalike ehitiste ehitamiseks koostatud ehitusprojektiga, vaid tegemist on planeerimisprojektiga 443 auto garažeerimiseks. Hoonestusõiguse seadmine ei ole vastavate eelduste puudumise tõttu võimalik ning väär on kohtu hinnang, et õigusaktid annavad võimaluse võtta maareformi läbiviimisel arvesse kinnisasjal paiknevaid teisaldatavaid metallgaraaže ning anda kaebaja kasutusse Pajula tee 6 maaüksus tervikuna. 10) Maareformi toimumise tingimustes ei saa kohus seadusi tõlgendada viisil, mis ei ole kooskõlas seaduse sätte, mõtte ja eesmärgiga, samuti ei tohi maareformi õigustatud subjekte kohelda ebavõrdselt. Kohus kohtleb kaebajat ebavõrdselt soodsalt võrreldes teiste isikutega, mille tulemusena saaks kaebaja õigusi ja hüvesid, mida tal seaduse alusel ei oleks. Kaebaja on olnud aastakümneid hooletu ja tegevusetu. Ei ole õiglane heita tegevusetust ette vallale. Maareformi õigustatud isik, antud juhul hoonestusõiguse taotleja, peab tõendama, et tal on õigus saada maa kasutajaks hoonestusõiguse seadmise kaudu ja peab esitama oma õigusi tõendavad dokumendid. 11) Maa-amet esitas kohtule taotluse Tartu Linnavalitsuse menetlusse kaasamiseks, kuid kohus jättis taotluse rahuldamata. 12) Kohtu pädevuses ei ole ette kirjutada, kas Maa-amet annab maa munitsipaalomandisse või jätab selle riigi omandisse, vaid see on Maa-ameti peadirektori kaalutlusotsus. 13) Korraldus nr 318 ja korraldus nr 1-17/22/2757 on õiguspärased ega riku kaebaja õigusi. Ei ole alust Luunja valla kohustamiseks vaadata läbi kaebaja avaldus hoonestusõiguse seadmiseks, sest kaebaja ei ole ehitiste, mille alusele ja teenindamiseks vajalikule maale ta hoonestusõiguse seadmist taotleb, omanik, ning ehitised on püstitatud õigusliku aluseta, s.o maakasutusõiguseta ja ehitusloata. Kaebajal puudub kaebeõigus, mistõttu tulnuks kaebus tagastada halduskohtumenetluse seadustiku (HKMS) § 151 lg 2 p 1 ja § 121 lg 2 p 1 alusel.

2) Kaebaja esitas omandiõigust tõendavad kaudsed tõendid 18.07.2022. Vastustajad esitasid täiendavate tõendite esitamise nõude enam kui 19 aastat pärast avalduse esitamist. Seetõttu pidi kaebaja piirduma kaudsete tõenditega. Kaebaja on esitanud otsuseid, millest nähtub, et maa-alale planeeritakse garaažikooperatiivi. Ei ole võimalik tuvastada ühtegi otsust, mille kohaselt oleks plaanile kriips peale tõmmatud. Vald nõustus kuni 2022. a, et kinnistut kasutab ja hooneid omab kaebaja. Vastustaja I andis 02.12.2015. a ettepanekuga mõista, et hoonestusõiguse seadmiseks takistused puuduvad. Jääb arusaamatuks, mis tähtsust omab kaebaja õiguseellase loomise täpne kuupäev. 3) 1994. a põhikirja punkt on pealkirjastatud „Ühistu rahalised vahendid“, s.t ei peagi punktis kajastuma ühistu materiaalsed vahendid. Hilisemates põhikirjades viitab p 2-1 ühingu tekkivale varale, mitte olemasolevale varale. 4) Asjaolu, et maakasutuse õigus oleks jäänud Tartu linna RSN TK kommunaalmajanduse osakonnale, ei ole vastustaja II varem esitanud. Kaebaja on tõendanud, et teisese kasutamise korras on maa edasi antud kaebaja õiguseellasele. Metallgaraažide aluse maata ei ole tagatud ehitiste sihtotstarbeline kasutamine.

RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED

kaebamata. Seega on ringkonnakohtus vaidlus vaid Luunja vallas Rõõmu külas Pajula tee 6 aadressil asuva katastriüksuse Luunja valla munitsipaalomandisse andmise õiguspärasuse üle.

arvestanud seega kehtetute karistustega, mis ilmselgelt on mõjutanud rangema karistuse kohaldamist. Valitud karistus on eelnevat arvestades ebaproportsionaalne ja seetõttu õigusvastane“ (RKHKo 15.04.2015, 3-3-1-3-15, p 26).

kohtunõude ja Luunja valla seisukohaga tutvumine, kohtumäärusega tutvumine ning lõplike seisukohtade ja menetluskulude nimekirja koostamine. HKMS § 109 lg 6 järgi mõistab kohus välja üksnes vajalikud ja põhjendatud menetluskulud. Ringkonnakohtu hinnangul on õigusabikulud vajalikud ja põhjendatud 8 tunni ja 30 minuti ulatuses, summas 1360 eurot, koos käibemaksuga summas 1632 eurot ning tuleb seega Maa-ametilt kaebaja kasuks välja mõista. (allkirjastatud digitaalselt)

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.