Kersti Kerstna-Vaks, Üllar Roostoja, Kai Kullerkupp
Määruse tegemise aeg ja koht
27. jaanuar 2017, Tartu
Tsiviilasja number
2-16-7100
Tsiviilasi
Imbi-Elle Juksaare avaldus kaasomandi rikkumise lõpetamiseks ja edasisest rikkumisest hoidumiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Tartu Maakohtu 3. novembri 2016. a määrus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
OÜ Purvi Kinnisvara ja Imbi-Elle Juksaare määruskaebused
Menetlusosalised esindajad
ja
nende Määruskaebuse esitaja I (puudutatud isik): OÜ Purvi Kinnisvara (registrikood 12031951, seaduslik esindaja Kamlesh Kumari Meos, lepinguline esindaja: v.adv Tambet Laasik Määruskaebuse esitaja II (avaldaja): Imbi-Elle Juksaar (isikukood XXX); lepinguline esindaja: adv Andres Kalm
RESOLUTSIOON
1.Jätta rahuldamata Imbi-Elle Juksaare taotlus kohtuliku ekspertiisi korraldamiseks eesmärgiga selgitada välja Tartus XXX asuva hoone säilitamiseks või hoone hävimise ärahoidmiseks vältimatute tööde vajadus ja maht.
4.Tühistada Tartu Maakohtu 3. novembri 2016. a määrus. Teha asjas uus määrus, millega jätta rahuldamata Imbi-Elle Juksaare avaldus kaasomandi rikkumise lõpetamiseks ja edasisest rikkumisest hoidumiseks ning OÜ-l Purvi Kinnisvara tavapärase valitsemise raamidest väljuvate ehitustööde (sh katusevahetus) teostamise keelamiseks.
5.Jätta maakohtus ja ringkonnakohtus kantud menetluskulud kummagi menetlusosalise enda kanda.
6.Tühistada käesoleva määruse jõustumisel Tartu Maakohtu 5. mai 2016. a kohtumäärus, millega kohaldati esialgset õiguskaitset ja keelati OÜ-l Purvi Kinnisvara esialgse õiguskaitse korras XXX hoone väliskonstruktsioonide ja katuse ehitustööde edasine teostamine. Edasikaebamise kord Menetlusosalisel on õigus esitada määruskaebus Riigikohtule 15 päeva jooksul alates määruse kättetoimetamisest. Hagita menetluses võib menetlusosaline Riigikohtus menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada ise või advokaadi vahendusel.
ASJAOLUD
1.Avaldaja Imbi-Elle Juksaar esitas 5. mail 2016. a Tartu Maakohtule avalduse kinnisasja kaasomandi eseme ehitustööde teostamise keelamiseks ja taotluse esialgse õiguskaitse kohaldamiseks. Avaldaja ja OÜ Purvi Kinnisvara (puudutatud isik) on kinnistu asukohaga XXX Tartu linn, kaasomanikud. Kinnistul asuvas hones on moodustatud kaks korteriomandit. Korteriomand nr 1, registriosa nr XXX, mille reaalosaks on mitteeluruum üldpinnaga 152,50 m2 ja mille mõttelise osa suuruseks on 1525/2280, kuulub OÜ-le Purvi Kinnisvara. Korteriomand nr 2, registriosa nr XXX, mille reaalosaks on eluruum üldpinnaga 75,50 m2 ja mille mõttelise osa suuruseks on 755/2280, kaasomanikeks on avaldaja Imbi-Elle Juksaar 409/755 mõttelises osas ja puudutatud isik OÜ Purvi Kinnisvara OÜ 346/755 mõttelises osas. Puudutatud isik omandas 346/755 suuruse mõttelise osa korterist 20.07.2015 müügilepingu alusel, mille suhtes avaldaja on 16.09.2015 avalduse alusel teostanud ostueesõigust. Pärast avaldaja poolt ostueesõiguse teostamist alustas puudutatud isik XXX hoones välisvoodri ja katuse ehitustöödega. 14. jaanuaril 2016 nõudis OÜ Purvi Kinnisvara avaldajalt ehitustöödega kaasnenud kulude hüvitamist. Avaldaja keeldus kulutuste hüvitamisest ja nõudis edasisest ehitustegevusest hoidumist, kuna ehitustööde teostamist ei ole korteriomanikud otsustanud ja omavoliline ehitustegevus rikub avaldaja õigusi. Puudutatud isik jätkas ehitustegevusega. Avaldajat ei ole ehitusprotsessi mitte mingilgi viisil kaasatud, samuti ei ole avaldajaga tööde teostamiseks ühtki etappi kooskõlastatud ning tööde teostamisel pole tema huvidega arvestatud. Tartu Linnavalitsus on avaldajale teatanud, et ehitustööd eeldanuks ehitusluba ja ehitusprojekti, mida puudutatud isik taotlenud ei ole. Hoone välispiirded (sh väliskonstruktsioonid ja katus) on korteriomanike kaasomandis. Kaasomandi eseme muutmiseks on AÕS § 74 lg 1 järgi vajalik kõigi kaasomanike kokkulepe. Käesoleval juhul on puudutatud isik alustanud kaasomandi eseme ehitustööde teostamist ilma, et oleks vastu võetud korteriomanike otsus või kaasomanike kokkulepe. Avaldaja leiab, et puudutatud isiku käitumine on hea usu vastane ning kantud soovist saada vaidlusaluse hoone ainuomanikuks. Avaldaja palus lähtudes AÕS § 72 lõikest 5 keelata puudutatud isikul Tartus XXX asuva hoone väliskonstruktsioonide ja katuse ehitustööde teostamine, sealhulgas mistahes kolmanda isiku kaudu, ilma Imbi-Elle Juksaare kirjaliku nõusolekuta.
2.Puudutatud isik vaidles avaldusele vastu leides, et avaldus tuleb jätta läbi vaatamata või rahuldamata. Avaldaja nõue on perspektiivitu, esitatud asjaoludel ei ole avaldaja õiguste rikkumine võimalik. Kuna ehitustööd ei vaja ehitusluba ega –projekti, siis ei saa käsitleda juba tehtud
ja tegemata töid ebaseaduslike töödena. Ekspediarvamusest nähtuvalt on ilmne, et tööde tegemine on vajalik maja säilimiseks. KOS § 15 lg 2 kui ka AÕS § 72 lg 4 kohaselt ei ole hädavajalike (maja säilimise tagamiseks) vajalike tööde teostamiseks vaja kaasomanike nõusolekut. Puudutatud isik on lasknud teostada vaid hädavajalikke töid, mis on vajalikud kaasomanike ühise omandi säilimiseks. Nende tööde teostamisest on avaldajat aegsasti teavitatud. Kavandatud ja tehtud tööd ei vaja ehitusluba ega –projekti. Kaasomandi esemeks olev hoone on vana ja tugevasti amortiseerunud. OÜ RE-Projekt koostas 23. oktoobril 2015 hoone tehnilise ekspertiisi nr RE-08-15 XXX, Tartu hoonele. Eksperdi arvamuse kohaselt on hoone remondivajadus ilmselge. Eksperdi hinnangul on pakilisemad tööd esimese korruse seenkahjustuse arengu peatamine ja välisseinte remont; katusekatte vahetamine ja sellega kaasnevad tööd. Lähtudes ekspertiisi tulemustest kutsus XXX valitseja haldusfirma OÜ Randem 3. novembriks 2015 kokku korteriomanike erakorralise üldkoosoleku. Koosoleku teates selgitati erakorralise remondi vajadust ning teatele lisati hinnapakkumised tööde maksumuse kohta. Üldkoosolekul otsustati, et avaldaja annab enda seisukoha tööde tegemise suhtes 10. novembriks 2015. Avaldaja selleks kuupäevaks oma seisukohti ei avaldanud.
6.novembril 2015 koostas Eesti Mükoloogiauuringute Keskus SA eksperthinnangu nr 2843/1115, millega tuvastati, et hoone tänavapoolse välisseina alumine osa on tugevasti kahjustatud puitu lagundavate seente ja puitu kahjustavate putukate poolt. Kahjustuse ulatus võib tingida seina deformatsiooni (vajumise) ning kahjustused siseviimistluses ja katusekonstruktsioonides; välisseina vooder on mitmetes kohtades seinast irdunud ja purunenud, mis tingib seina märgumise ja kahjustused; teisel korrusel on katuse läbijooksu tõttu aktiivselt arenenud hallitusseente kolooniad; hoone konstruktsioonidel on seinte ja lagede puuduliku soojustuse tulemusena intensiivne vee kondenseerumine, mille tulemusena aluskonstruktsioonid on kahjustatud. Kuna tööde tegemise vajadus ning kiireloomulisus oli juba esimese eksperthinnangu pinnalt ilmselge, pöördus valitseja erinevate ehitusettevõtete poole tööde tegemise maksumuse väljaselgitamiseks, millised hinnapakkumised saadeti avaldajale koos 3. novembri 2015 korteriomanike koosoleku kutsega. Kuna avaldaja oma seisukohta ega omapoolseid hinnapakkumisi ei esitanud, tellis puudutatud isik vältimatult vajalikud tööd OÜ-lt Ravelin kui soodsamailt pakkujalt, kellega sõlmiti vajalike tööde tegemiseks 27. novembril 2015 töövõtuleping. OÜ-lt Ravelin telliti ainult need tööd, mis olid ekspertide hinnagul maja säilimise tagamiseks vajalik teha koheselt ilma viivituseta. Puudutatud isik on seisukohal, et kõik tööd – need, mis on juba tehtud, kui ka need, mille teostamise kohus esialgse õiguskaitse korras on peatanud, on asjatundjate arvamuste kohaselt hädavajalikud. Need on vajalikud selleks, et välistada maja kahjustuste süvenemine ning kaasomandi eseme hävimine.
MAAKOHTU LAHEND
3.Tartu Maakohtus rahuldas oma 3. novembri 2016. a määrusega avalduse ning keelas puudutatud isikul tavapärase valitsemise raamidest väljuvate ehitustööde, sh katusevahetus, teostamine kuni kaasomanike vahelise kokkuleppe sõlmimiseni. Maakohus jättis menetluskulud puudutatud isiku kanda ja mõistis puudutatud isikult avaldaja kasuks välja menetluskulud 3194,16 eurot koos seadusjärgse viivisega. Kohus märkis, et pooled ei vaidle asjaolu üle, et puudutatud isik on alustanud kaasomandis oleva kinnistu (hoone) ehitustöödega, s.o fassaaditöödega, mis käesolevaks ajaks on esialgse õiguskaitse korras peatatud. Vaidlus on selle üle, kas tegemist on vajalike
kulutustega kaasomandi eseme säilimiseks ning kas puudutatud isikul oli õigus ilma teise kaasomaniku nõusolekuta niisuguseid töid teostada (AÕS § 72 lg 1, 4 ja 5). Üldjuhul peavad kaasomanikud ühiselt otsustama, kuidas nad kaasomandis olevat asja kasutavad. Seejuures tuleb kaasomandiga seotud kõige olulisemad küsimused lahedada üksnes kaasomanike kokkuleppel ja piisav ei ole kaasomanike enamuse otsus. Nii AÕS kui korteriomandiseaduse kohaselt võivad kaasomanikud (korteriomanikud) teha otsustusi häälteenamuse alusel niivõrd kuivõrd tehtavad otsused jäävad nn tavakasutuse ja tavapärase valitsemise piiridesse. Maakohus leidis, et korteriomanike 3. novembri 2015.a erakorralisel üldkoosolekul arutati renoveerimistöödega seonduvat, kuid otsust renoveerimistööde teostamiseks vastu ei võetud. Kaasomanike kokkulepe elamu ehitamistööde teostamiseks puudub. AÕS § 72 lg 4 järgi võib teise kaasomaniku nõusolekuta teha vaid niisuguseid toiminguid, mis on vajalikud asja säilitamiseks. Kohaldub ka korteriomandiseadus, mille järgi saab korteriomanike üldkoosolek otsustada küsimusi, mis jäävad kaasomandi eseme tavapärase valitsemise ja korrashoiu piiridesse (KOS § 15 lg 3), milliste küsimuste hulka ei kuulu kaasomandis oleva asja oluline muutmine. AÕS § 74 lg 1 järgi võib kaasomandis olevat asja või selle majanduslikku otstarvet oluliselt muuta ainult kõigi kaasomanike kokkuleppel. Küsimuse all on, kas käesoleval juhul on tegemist asja olulise muutmisega elamu rekonstrueerimise näol või on tegemist vajalike kulutustega asja säilitamise eesmärgil. Maakohus asus seisukohale, et puudutatud isiku poolt alustatud tööd on osaliselt käsitatavad (ümber-)ehitamisena Ehitusseadustiku § 4 lg 3 p 1 ja 2 mõttes, mille käigus muudetakse hoone piirdekonstruktsioone. Poolte vahel ei ole vaidlust selles, et ehitustööde hulka kuulub nii fassaadi- kui ka katusevahetus. Tööde hulka kuulus fassaadi ja sokli soojustamine. Hoone lisasoojustamise puhul on tegemist hoone piirdekonstruktsioonide muutmisega ning seega ehitusseadustiku mõttes ümberehitamisega. Fassaaditööde puhul asus kohus seisukohale, et tegemist ei ole ehitise ümberehitamisega, vaid elamu tavapärasesse valitsemisse jääva küsimusega, milleks ei olnud vaja kõigi kaasomanike kokkulepet. Samas leidis kohus, et katusevahetuse tööde puhul on tegemist suuremahuliste ehitustöödega, mis hõlmab endas maja väga olulise osa ümbertegemist, seega on tegemist asja olulise muutmisega, mistõttu ei jää selline toiming tavapärase valitsemise raamidesse. Seetõttu eeldab nende tööde teostamine kaasomanike vahelise kokkuleppe olemasolu. Kohus käsitles küsimust, kas tegemist oli vajalike kulutustega ning kas puudutatud isikul oli õigus ilma teise kaasomaniku nõusolekuta töid teostada. Teiste kaasomanike nõusolekuta võib asja säilitamiseks vajalikke toiminguid teha erandkorras siis, kui toimingu tegemisega ei saa oodata seni, kuni kaasomanikud saaksid toimingu tegemise häälteenamusega otsustada või kokkuleppeliselt heaks kiita. Asja säilimiseks vajalikeks toiminguteks AÕS § 72 lõike 4 tähenduses, st sellisteks toiminguteks, mida võib teha teiste kaasomanikega arutamata ja teiste kaasomanike tahtest sõltumata, ei saa pidada neid toiminguid, mis on küll vajalikud, kuid mille tegemisega saab oodata senikaua, kui mõistlikult võttes kuluks kaasomanike otsuse vastuvõtmiseks või kokkuleppe sõlmimiseks. Seega taandub toimingute vajalikkuse hindamine AÕS § 72 lõike 4 tähenduses sellele, kas toimingute tegemisega viivitamine, isegi otsuse vastuvõtmise aja võrra viivitamine, viiks asja kahjustumiseni või looks asja kahjustumise ohu. Kohus leidis, et XXX hoone remondivajadus on asjas kinnitust leidnud. Kohtule esitatud OÜ RE-Projekti hoone tehnilise ekspertiisi nr RE-08-15 kohaselt on hoone remondivajadus ilmselge. Eksperdi hinnangul on pakilisemad tööd esimese korruse seenkahjustuste arengu peatamine ja välisseinte remont; katusekatte vahetamine ja sellega kaasnevad tööd. Ekspert on rõhutanud, et katuse vahetamine ja seenkahjustuste arengu peatamine on esmajärguline
pakiline möödapääsmatu vajadus hoone säilitamiseks. Lisaks on esitatud Eesti Mükoloogiauuringute Keskus SA eksperthinnang 2843/1115, millest nähtub, et hoone tänavapoolse välisseina alumine osa on tugevasti kahjustatud puitu lagundavate seente ja puitu kahjustavate putukate poolt. Ekspert on märkinud, et soovitatavad tegevused oleksid: esimesel võimalusel avada välisseina tänavapoolne osa ning asendada alumise osa puitdetailid; asendada välisseina voodri alumised lauad ning värvida kogu hoone kaitsmaks puitu välismõjurite eest; kontrollida lae ja seinte soojustust ning renoveerida soojustus; võimalusel vahetada katusekate. Avaldaja arvates ei ole tegemist kiireloomuliste toimingutega, mida pidanuks tegema ilma korteriomanike otsuseta ja/või kaasomanike kokkuleppeta. Avaldaja esitas kohtule asjatundja K. Saha arvamuse, kelle hinnangul kõik teostatud ehitustööd ei sisalda eneses nn „hädavajalikkuse komponenti“. P. 4.6 on märgitud, et ehitustööd on vajalikud siis, kui nad välistavad ehitise osalise või tervikliku hävimise, mille osas on arvamuse koostaja seisukohal, et hoone XXX tehniline ekspertiis ega Eesti Mükoloogiauuringute Keskuse SA koostatud eksperthinnang ei loo vajalikkuse mehhanismi, mis tegelikkuses luuakse ainult ehitusprojektiga. Kohtu poolt ära kuulatud asjatundja Kalle Pildi hinnangul vajab XXX hoone katus vahetamist ja tuulekast tuleb remontida. Tuulekasti parandamine on kiireloomuline; samuti on kiireloomuline töö hoone vasakpoolse tiiva katuse vahetamine, kuna katusekalle on väiksem ning seal on konstruktsioonide purunemisoht suur. Ülejäänud katusevahetustööd tuleks teha võimalikult kiiresti. Katus on deformeerunud, kahes kohas on tuvastatud seenja putukakahjustused, katuseplaadid on paigast nihkunud, mis suurendab vee läbijooksu võimalusi. Kui lisategureid ei ole, võib katus püsida 2-3 aastat, kuid suure lumekoormuse all võib puruneda ka varem. Lisaks oli maja välisfassaadi alumises osas putukakahjustused. Kui kahjustus on alla 1/3, ei ole asi nii kiire, kui üle 1/3 on kahjustus, siis tuleb kohe midagi ette võtta. Kohus asus seisukohale, et suurem osa teostatud ja kavandatavatest töödest on vajalikud, kuid mitte asja säilimiseks vajalikud ja kiireloomulised AÕS § 72 lg 4 mõttes. Kohus leidis, et katuse katkise koha parandamine ja alumise fassaadiosa väljavahetamine on olnud piisav asja säilimiseks, kogu katuse või seina väljavahetamine aga ei kujutaks enam endast säilitamiseks vajalikke toiminguid. Käesoleval juhul on suurem oht likvideeritud, katuse läbijooks peatatud ning tänavapoolse välisseina alumine osa välja vahetatud, milles tulenevalt peaks edasiste mastaapsemate tööde tegemise osas olema saavutatud kaasomanike kokkulepe. Kohus leidis, et õiglane on jätta asjas kantud menetluskulud puudutatud isiku kanda. Puudutatud isik asus praegusel juhul teostama kaasomanike õigusi jättes arvestamata teise kaasomaniku õigused ja huvid ning põhjustas sellega käesoleva kohtuvaidluse. Kohus mõistis puudutatud isikult avaldaja kasuks välja menetluskulud summas 3194,16 eurot, sh kulutused õigusabile 20,3 tunni ulatuses hinnaga 144 eurot/tund (kokku õigusabikulu 2 923,20 eurot). MÄÄRUSKAEBUSTE ESITAJATE TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED
4.OÜ Purvi Kinnisvara esitas määruskaebuse, milles palus maakohtu 5. mai ja 3. novembri 2016. a määrused tühistada ja teha uus määrus, millega jätta avaldus läbi vaatamata või alternatiivselt täies ulatuses rahuldamata. Määruskaebuse kohaselt ei ole avaldajal õiguslikku kaitsmisväärset huvi keelata läbijooksva katuse parandamist. AÕS § 72 lg 5 alusel ei saa keelata vajalikke remonttöid. Kui kaasomanik kuritarvitab remonttööde tegemise õigust, on teasel kaasomanikul õigus
nõuda ebaseaduslik ehituse kõrvaldamist AÕS § 89 lg 1 alusel. Kaasomani proportsiooni arvestades kahjustab avaldaja oma tegevusega puudutatud isikut oluliselt rohkem kui iseennast. Avaldaja poolt esiletoodud faktilised asjaolud ei ole subsumeeritavad AÕS § 72 lg 5 alla. Läbijooksva katuse remonti ei takista ega keela ükski õigusakt. Tartu Linnavalitsus on 17. mai 2016. a kirjaga kinnitanud, et katusetöödeks pole vaja taotleda ehitusluba ega esitada ehitusteatist koos ehitusprojektiga. Maakohus nõustus toodud seisukohaga, kuid jõudis vastuolulisele järeldusele, et vajalik on kaasomanike kokkulepe, kuna tehakse väga olulises ulatuses ümberehitustöid. Katuse parandamine ei ole ümberehitamine EhS § 3 tähenduses. Maakohtu järeldus, nagu oleks tegu asja olulise muutmisega, ei ole õige. Maakohus on valesti kohaldanud AÕS § 72 lg 4 ja lg 5 . Remondiküsimusi on kaasomanike vahel arutatud. Avaldaja osales 3. novembri 2015 korteriomanike erakorralisel üldkoosolekul, kuid jättis esitamata oma seisukoha 10. novembriks 2015. AÕS § 72 lg 4 muutub sisutühjaks, kui kohaldub vaid kõigi kaasomanike nõusolekul. Katuse remondivajadus on tõendatud ja vajalik. Juhul, kui läbijooksva ning iga hetk sisse kukkuda võiva katuse parandamine ei ole vajalik töö TsÜS § 63 p 1 mõistes, jääb arusaamatuks, milline töö võiks üldse seda olla. Juhul, kui sellist tööd ei saa teha ilma kaasomaniku, kes soovib maja hävimist ja teise kaasomaniku kahjustamist, nõusolekuta, jääb arusaamatuks, kuidas kaasomandit üldse kaitsta saab. Maakohtu lahend ei ole täidetav. Lahendi resolutsioonis keelatud tööd on konkretiseerimata. Kohtulahendi täitmine eeldaks seda, et kohtutäitur tuvastaks igakordselt, kas konkreetne ehitustöö väljub tavapärase valitsemise raamidest. Tegemist on materiaalõigusliku küsimusega, mille lahendamiseks puudub kohtutäituril seadusest tulenev volitusnorm ning mille lahendamine kohtutäituri poolt oleks vastuolus täitemenetluse formaliseerituse põhimõttega. Samas võimaldab umbmäärane sõnastus avaldajal oma õigusi kuritarvitada ja keelata ükskõik millised remonttööd. Kaebaja taotleb esialgse õiguskaitse tühistamist (5. mai 2016. a määrus). Katusekate on osaliselt purunenud, mistõttu puudutatud isik taotleb edasise kahju ärahoidmiseks luba selle parandamiseks. 8. novembri 2016. a pärastlõunal ilmnes, et eterniitkatuse plaadid on tänavapoolses osas osaliselt purunenud. Kui lumi sulab, voolab kogu lumi katusest sisse. Kui sajab veel lund, siis ei suuda katkised eterniitplaadid enam raskusele vastu seista ning katus langeb vastavas osas sisse. Katkise koha all asub arvutipoe müügisaal.
5.Imbi-Elle Juksaar esitas määruskaebuse, milles palus tühistada maakohtu 3. novembri 2016. a kohtumääruse resolutsiooni p-d 2 ja 4 – 6 osaliselt ning teha tühistatud osas uus määrus. Avaldaja palub sõnastada kohtumääruse resolutsiooni p 2 järgnevalt: “Keelata OÜl Purvi Kinnisvara XXX Tartu asuva hoone (ehitusregistri kood XXX) väliskonstruktsioonide ja katuse ehitustööde teostamine, sealhulgas mis tahes kolmanda isiku kaudu, ilma Imbi-Elle Juksaare kirjaliku nõusolekuta.” Avaldaja palub määrata asjas kohtulik ekspertiis, määrata eksperdiks Toivo Rattasepp ning esitada eksperdile vastamiseks järgmisne küsimus: “Kas antud ajahetkel on XXX Tartu asuva hoone säilitamiseks või hoone hävimise ärahoidmiseks vältimatult vajlaik teha edasilükkamatuid töid ning kui on, siis milliseid ja millises mahus?”. Avaldaja esitas ekspertiisitaotluse maakohtus, kuid maakohus jättis selle pärast avaldaja vastuväite esitamist rahuldamata. Arvestades avaldaja selgitusi menetluse käiugus, vaidluseseme ja olemasoleva tõendusmaterjali vasturääkivusi ja puudulikkust, on avaldaja seisukohal, et käesolevas asjas on kohtuliku ekspertiisi korraldamine vajalik.
Juhul, kui eksperdiarvamusest tuleneb, et niisugused tööd on vajalikud, siis välistada määruse resolutsioonis ehituskeelu alt eksperdiarvamusega tuvastatud hädavajalikud tööd eksperdiarvamuses nimetatud mahus. Avaldaja palub jätta puudutatud isiku määruskaebus rahuldamata, v.a eelkäsitletud juhul, kui eksperdiarvamuse kohaselt on teatud tööd vältimatult vajalikud. Avaldaja palub jätta rahuldamata taotlus esialgse õiguskaitse määruse tühistamiseks. Avaldaja palub mõista vastaspoolelt avaldaja kasuks välja menetluskulud maakohtus 4043,76 eurot ning jätta menetluskulud ringkonnakohtus puudutatud isiku kanda. Puudutatud isiku määruskaebusest ei selgu, miks tuleks avaldus tervikuna rahuldamata jätta. Avaldust saaks tervikuna rahuldamata jätta siis, kui sisuliselt kõik hoone väliskonstruktsioonid ja katus ning nende osad oleksid akuutses hävimisohus. Puudutatud isik ei ole midagi sellist väitnud ega tõendanud. Avaldaja hinnangul ei saa ehituskeeldu seada osas, milles hoone konstruktsioonid ja nende osad on hävimisohus. Üheski tõendis ei nimetata hädavajalikke kiireloomulisi töid ega nende mahte. Puudutatud isiku poolt kohtusse kutsutud asjatundja on avaldanud, et ekspertiisita ei saa vajalikke töid ja nende mahte kindlaks teha. Asjaolu, et puudutatud isik viis katusetööde teostamise eelnevalt koosolekule arutamiseks nind et katusetöid ei olnud vaatamata lepingu sõlmimiselel 27.11.2015. a ka veel menetluse alguse ajaks (mai 2016) teostatud, kinnitab, et väidetavalt vajalikud katusetööd ei ole oma olemuselt kiireloomulised AÕS § 72 lg 4 mõttes, mille tegemine oleks lubatav avaldaja nõusolekuta. Ainuüksi seetõttu, et katus on 2009. a 30 – 40 % ulatuses vahetatud ning avaldaja on teinud pärast 3. juuli 2016. a tormi katusel töid kahjustuste likvideerimiseks, ei ole puudutatud isiku väited kogu katuse remondivajadusest tõsiselt võetavad. Avaldaja väide, et “vet jooksis nagu kraanist”, kais katuse osalise vahetamise eels olukorra kohta. Avaldaja nõustub puudutatud isiku seisukohaga, mille kohaselt ei ole maakohtu lahend täidetav, sest keelatud tööd on konkretiseerimata. Lahendi resolutsioon ei vasta avaldaja taotletule. Avaldaja on seisukoha, et maakohus on põhjendamatult vähendanud hüvitatavat lepingulise esindaja tasu suurust.
6.OÜ Purvi Kinnisvara vaidles Imbi-Elle Juksaare määruskaebusele vastu ja palus jätta see rahuldamata. Vastustaja on seisukohal, et asjas on olemas ammendavad tõendid selle kohta, et katus on vana, katki ja vajab remonti. Remondiks ei ole avalik-õiguslikke takistusi ning puudutatud isiku poolt teha lastud fassaaditööde osas on jõustunud kohtuotsusega juba tuvastatud nende vajalikkus ning vastav kulu (vastavalt kaasomandi proportsioonile) avaldajalt välja mõistetud. Avaldaja sooviks on takistada katuse parandamist ning kahjustada puudutatud isiku omandit.
RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT JA PÕHJENDUSED
7.Ringkonnakohus leiab, et põhjendatud on puudutatud isiku esitatud määruskaebus. Samuti on osaliselt põhjendatud avaldaja esitatud määruskaebus (osas, milles kaebaja leidis, et kohtumääruse resolutsioon ei vasta avalduses taotletule ning ei ole seetõttu täidetav). Maakohtu 3. novembri 2016. a määrus tuleb seega materiaalõigusnormi väära kohaldamise tõttu tühistada. Ringkonnakohus peab võimalikuks teha asjas uue määruse, millega jätta rahuldamata ImbiElle Juksaare avaldus kaasomandi rikkumise lõpetamiseks ja edasisest rikkumisest hoidumiseks; sh keelates kaasomanikul, OÜ-l Purvi Kinnisvara, kaasomandi esemeks oleva
elamu säilitamiseks vajalike remonditööde teostamise. Seega kuulub rahuldamisele OÜ Purvi Kinnisvara määruskaebus. Imbi-Elle Juksaare määruskaebus jääb rahuldamata.
8.Ringkonnakohtu hinnangul on maakohus oma lahendis jõudnud osaliselt vastuolulistele järeldustele. Kaasomanikul on õigus teha teise kaasomaniku nõusolekuta niisuguseid töid, mis on vajalikud ja põhjendatud kaasomandi säilitamiseks, sh ka seisundi edasise halvenemise ärahoidmiseks. Ainult eseme säilitamiseks vajalike (TsÜS § 63 p 1) kulutuste puhul tekib kaasomanikul AÕS § 72 lg 4 alusel õigus nõuda teistelt kaasomanikelt nõuda asja säilitamiseks vajalike kulutuste hüvitamist võrdeliselt nende osadega. Kui tegemist on üksnes kasulike kulutustega, millega eset oluliselt parendatakse (TsÜS § 63 p 2), siis ei teki kulutusi teinud kaasomanikul automaatset tagasinõudeõigust teiste kaasomanike vastu ning kulutused jäävad üldjuhul selle kaasomaniku enda kanda (v.a juhul, kui esineksid alused nõuda teistelt kaasomanikelt kulutuste vähemalt osalist hüvitamist käsundita asjaajamise või alusetu rikastumise sätete alusel). Maakohtu määruse põhjenduste kohaselt on suurem osa puudutatud isiku poolt teostatud ja kavandatavatest töödest küll iseenesest vajalikud, kuid seda mitte asja säilitamiseks ja kiireloomulisena. Seega asus maakohus seisukohale, et tegemist ei ole TsÜS § 63 lg 1 mõttes vajalike töödega. Olukorras, kus kohtu hinnangul ei olnud tegemist vältimatult vajalike töödega (kulutustega), ei tekiks eelduslikult avaldajal ka kohustust kulutusi kanda. Kohtumäärusest ei nähtu põhjendusi, millisel viisil rikub avaldaja õigusi olukord, kus kaasomanik teeb hoone parendamiseks kasulikke kulutusi, mis jääksid üksnes puudutatud isiku kanda.
9.Praeguses asjas on vaidlus selle üle, kas puudutatud isiku, OÜ Purvi Kinnisvara, poolt kaasomandis oleva hoone remonditööde teostamiseks tehtud kulutused on vajalikud kulutused TsÜS § 63 p 1 mõttes, mis tooks kaasa mõlemale kaasomanikule kohustuse osaleda nende kulutuste kandmises AÕS § 72 lg 4 järgi vastavalt nende kaasomandiosa suurusele. Avaldaja on palunud kohtul määrata, et puudutatud isikul ei ole õigust teostada ega tellida kolmandatelt isikutelt kaasomandi esemeks oleva hoone renoveerimistöid ilma avaldaja kirjaliku nõusolekuta. Samuti on avaldaja palunud kohtul sisuliselt kindlaks teha, kas ja missugused remonditööd oleksid XXX hoone säilimise seisukohalt vältimatult ja edasilükkamatult vajalikud – selliste tööde teostamisega ja kulutuste kandmisele avaldaja vastu ei vaidle, kuid soovib ette teada, missugused tööd ja kulutused oleksid põhjendatud. Ringkonnakohus märgib, et 23.01.2017. a jõustus kohtuotsus tsiviilasjas nr 2-15-14816, mille kohaselt on avaldaja I.-E. Juksaar teostanud tulemuslikult ostueesõigust ning tal on õigus saada korteriomandi 346/755 suuruse mõttelise osa omanikuks puudutatud isiku, OÜ Purvi Kinnisvara, asemel. Seega muutub ka kaasomanike mõtteliste osade jaotus praeguse menetluse osaliste vahel, mis iseenesest siiski ei mõjuta käesoleva asja lahendamist. Samuti nähtub Kohtu infosüsteemist, et 17.11.2016. a on jõustunud kohtuotsus tsiviilasjas nr 2-16-3302, mille kohaselt on Tartu Maakohus osaliselt rahuldanud OÜ Purvi Kinnisvara hagi Imbi-Elle Juksaare vastu kulutuste hüvitamiseks. Hageja (praeguses menetluses puudutatud isik) nõudis kulutuste hüvitamist summas 2037,46 eurot; kohus pidas põhjendatuks kulutusi 1481,91 euro ulatuses. Tsiviilasjas nr 2-16-3302 olid vaidluse all maja välisseinte ja fassaadiga seotud remonditööd, mis on osaliselt ka praeguse vaidluse esemeks.
10.Oma esialgses, 5. mail 2016. a maakohtule esitatud avalduses ei taotlenud avaldaja konkreetsete tööde kindlaksmääramist, missuguseid töid on hoone säilitamiseks ja seisundi
edasise halvenemise ärahoidmiseks vältimatult vajalik teha. Taotluse ekspertiisi korraldamiseks ja edasilükkamatult vajalike tööde väljaselgitamiseks esitas avaldaja 30.09.2016.a; puudutatud isik vaidles sellele vastu viitega sellele, et asjas on juba andnud enda arvamused riiklikult tunnustatud eksperdid Kalle Pilt ja Kaarel Sahk, sellele lisaks veel asjatundjad Mihkel Ratas (RE-Projekt OÜ) ja Aare Nurk (Plekimees OÜ). Maakohtu 12.10.2016. a istungil väljendas avaldaja, et tema tahe on, et kohtumäärusega pannakse kirja need tööd, mis on hädavajalikud, välistamaks edaspidised vaidlused kaasomanike vahel. Ringkonnakohus on seisukohal, et arvestades asjas juba kogutud materjale ja tõendeid ei ole taotlus täiendava kohtuliku ekspertiisi läbiviimiseks põhjendatud ja see tuleb jätta rahuldamata. Esiteks on fassaaditööde vajalikkust ja põhjendatust hinnatud osaliselt juba tsiviilasjas nr 2-16-3302 jõustunud kohtulahendiga. Teiseks leiab ringkonnakohus, et katusekatte vahetamise kohta on senises menetluses kogutud piisavalt kaalukaid tõendeid.
11.Nn vajalikud kulutused TsÜS § 63 p 1 tähenduses on üldjuhul sellised, mida ei ole võimalik pikemat aega edasi lükata, ilma, et sellega kaasneks kaasomandi eseme hävimine või oluline kahjustumine. Ringkonnakohtu arvates ei saa nõustuda maakohtu käsitlusega, mille kohaselt on kaasomanikul õigus teha ilma teiste kaasomanike nõusolekuta üksnes n-ö hädapäraseid vahetu hävimisohu tõrjumisele suunatud avariitöid. Kolleegium on seisukohal, et kui kaasomandi esemeks olev hoone vajab remontimist ning kui remonditööde edasilükkamine viib selleni, et hoone väärtus ajapikku väheneb, siis on kaasomanikul õigus teha vajalikke remonditöid ka ilma teiste kaasomanike nõusolekuta. Kaasomaniku õigus teha ühepoolse otsustuse alusel vajalikke remonditöid ei ole piiratud üksnes hädaabinõudega. On piisav, kui ilma nende abinõude tarvitusele võtuta oleks asja säilimine ja heakord ka mõnevõrra pikemas perspektiivis ohustatud ning et majanduslikult on mõistlik teostada koheselt vajalikud tööd, mis edaspidi niikuinii ette tuleks võtta. Näiteks asjaolu, et hoonel ei pruugiks senise olukorra jätkudes tekkida võrreldes olemasoleva seisundiga olulisi täiendavaid kahjustusi veel paari lähema aasta jooksul, ei tähenda, et tegemist ei võiks olla vajalike töödega TsÜS § 63 p 1 mõttes, mida kaasomanikul on õigus ette võtta ka teiste kaasomanike nõusolekuta. Abinõu vajalikkuse hindamisel tuleb seega tugineda objektiivsetele kriteeriumidele. Seejuures võivad ka asja väärtust suurendavad abinõud olla vajalikud, niivõrd kuivõrd see vastab majanduslikult mõistlikule arusaamale. Majanduslikult mõistlikuks saab pidada niisuguseid kulutusi, mis väljenduvad hoone või selle kasutusvõimaluste väärtuse suurenemises. Alles siis, kui hoone renoveerimine ei ole enam suunatud esmajoones kahju ärahoidmisele, vaid ülekaalukalt väärtuse suurendamisele, ei ole enam tegemist vajalike kulutustega AÕS § 72 lg 4 mõttes, vaid pigem kasulike kulutustega, mille hüvitamist ei saa kaasomanikult ilma tema nõusolekuta nõuda..
12.Ringkonnakohus leiab, et käesolevas asjas on esitatud kaalukaid ja veenvaid tõendeid, mille kohaselt on XXX asuva hoone katusekatte vahetamine vajalik hoone säilimise tagamiseks ja selle seisukorra halvenemise vältimiseks TsÜS § 63 p 1 tähenduses. Ringkonnakohus nõustub selles osas puudutatud isiku seisukohtadega. Põhjendatud on puudutatud isiku määruskaebuses esiletoodu, mille kohaselt ei saa avaldajal kui kaasomanikul olla õiguslikku kaitsmisväärset huvi keelata läbijooksva katuse parandamist. Üldteadaolevalt on hoone kui terviku säilimise seisukohalt äärmiselt oluline katuse olukord. Sellele ei ole iseenesest vastu vaielnud ka avaldaja. Praegusel juhul taandub küsimus siiski pigem sellele, kas läbijooksude vältimiseks ja hoone seisukorra edasise halvenemise ärahoidmiseks on vajalik vahetada kogu katusekate tervikuna või on piisav olemasoleva katuse nn lappimine. Avaldaja väitel on läbijooksude oht 2016. a augustikuu seisuga kõrvaldatud (2009. a on paigaldatud osaline valtsplekk ca 30 % katusekatte
ulatuses; 2016. a augustis parandati ventilatsioonikorsten, mille ümbruse kaudu varem vesi hoonesse pääses; paigaldatud on uus harjaplekk). Katuse remondivajadus nähtub eelkõige järgmistest tõenditest: -
OÜ RE-Projekt 23. oktoobri 2013. a hoone tehniline ekspertiis nr RE-08-15 (ekspert – insener Mihkel Ratas). Arvamuses märgitu kohaselt on katusekatte vahetamine ja sellega kaasnevad tööd pakilisemate tööde hulgas. Ekspert on rõhutanud, etkatuse vahetamine ja seenkahjustuste arengu peatamine on esmajärguline pakiline möödapääsmatu vajadus hoone säilitamiseks.
-
Eesti Mükoloogiauuringute Keskus SA 6. novembri 2015. a eksperthinnang nr 2843/1115 (II kd tl 98 – 102), milles riiklikult tunnustatud ekspert Kalle Pilt on muuhulgas selgitanud, et teasel korrusel on katuse läbijooksu tõttu aktiivselt arenenud hallitusseente Stachybotrys chartarum kolooniad. Hallitusseen omab olulist mõju inimeste tervisele. Hoone katusekonstruktsioonidel on seinte ja lagede puuduliku soojustuse tulemusena intensiivne vee kondenseerumine, mille tõttu aluskonstruktsioonid on kahjustatud.
-
AS Randem 5. juuli 2016. a ülevaatuse akt, kus viidatakse hoone katusekatete ja -konstruktsioonide avariilisele seisundile.
-
16.augusti 2016. a paikvaatluse protokoll, kus asjatundjate kaasabil leidis kinnitust, et katusest on toimunud läbijooksud. Asjatundjad A. Nurk ja K. Pilt on kinnitanud, et katusel olev eterniit on täielikult amortiseerunud ja sambla ning puuokste jm risuga kaetud, eterniidis võivad olla mõrad ning võimalikud on jätkuvad läbijooksud.
-
Ekspert K. Pildi 30. septembri 2016. a kirjalik arvamus (II kd tl 100), millest nähtuvalt on ekspert kontrollinud hoone katusekonstruktsioone ajavahemikul 2014 – 2016 korduvalt. Seejuures on läbijooksud osaliselt kõrvaldatud katusekatte osaliselt plekiga asendamise teel, kuid see ei ole parandanud katuse kui terviku seisundit. Ekspert mägib kokkuvõtvalt, et katuse seisukord on ebarahuldav ja kohati varisemisohtlik, katus vajab esimesel võimalusel vahetamist. Nimetatud tööde teostamisel tuleb tugevdada katuse kahjsutatud aluskonstruktioone ning vajadusel teostada seenkahjustuse tõrje.
-
Maakohtu 12. oktoobri 2016. a istungil tunnistajana üle kuulatud riikliku eksperdi K. Pilti ütlused, mille kohaselt vajab hoone katus vältimatult remonti. Võrreldes 2013. aastaga on katuse seisukord pidevalt halvenenud, toimunud on pidevad läbijooksud. Hoone vasakpoolses osas on katuse purunemise tõenäosus väga suur.
-
OÜ Purvi Kinnisvara poolt koos määruskaebusega esitatud täiendavad tõendid, mille kohaselt on katuse seisukord 2016. a novembri seisuga veelgi halvenenud.
13.Kõiki asjas esitatud materjale arvestades ei nõustu ringkonnakohus maakohtuga, et katusekatte vahetamist ei saa pidada vajalikuks tegevuseks TsÜS § 63 p 1 mõttes, kuivõrd asja säilitamiseks on olnud piisav katuse katkise koha parandamine. Kaasomandi eseme säilimiseks vajalike kulutuste tegemine ei piirdu üksnes avariitöödega, vaid hõlmatud on ka pikemat perspektiivi arvestavad vajalikud ja majanduslikult mõistlikud kulutused. Ringkonnakohtu hinnangul on asjatundjate arvamustega kinnitust leidnud, et katusekate on põhjendatud asendada tervikuna, s.o kogu ulatuses, mitte jupikaupa. Piisavalt on põhjendatud, et vana eterniiti ei ole võimalik osaliselt asendada (plaadid asetuvad servapidi üksteise peale), muuhulgas ei ole katusele paigaldatud eterniiti enam saadaval. Vana ja amortiseerunud katusekatte jupikaupa paikamist ei saa pidada jätkusuutlikuks lahenduseks.
OÜ RE-Projekt insener M. Ratas on oma 23.10.2013. a ekspertiisis märkinud, et katusekate tuleks vahetada kogu ulatuses. Asjaolu, et asjatundja on katusekatte vahetamise märkinud soovitusena, ei tähenda, et tegemist ei oleks hoone säilimise seisukohalt vajaliku tööga TsÜS § 63 p 1 tähenduses. Ekspert ei saanudki kehtestada hoone omanikele kohustusi ega teha ettekirjutusi, vaid tema arvamus sai väljenduda soovituse vormis. Ka riiklikult tunnustatud ekspert K. Pilt on maakohtu istungil andnud seletusi, mille kohaselt tuleks vahetada katus tervikuna. Paikamise puhul säilib oht, et paigatud koha asemel hakkab teine koht läbi laskma. Seejuures ei ole vajadust asendada seda osa katusekattest, kuhu 2009. aastal on uus plekk juba paigaldatud.
14.Ringkonnakohus peab vajalikuks rõhutada, et kaasomanike vahelises suhtes AÕS § 72 lg 4 kohaldamisel on oluline võtta arvesse ka kaasomanike varalist võimekust, s.o suutlikkust osaleda kulutuste katmisel. Kavandatavad kulutused, isegi kui need on majanduslikult põhjendatud, peavad olema kooskõlas kõigi kaasomanike varalise seisundi ja sellest tuleneva elatusstandardiga. Kulutusi teha sooviv kaasomanik ei saa nõuda teiselt kaasomanikult viimasele majanduslikult üle jõu käivate kulutuste tegemises osalemist. Praegusel juhul ei nähtu asja materjalidest, et puudutatud isiku poolt kavandatavad hoone renoveerimistööd, sh katusevahetustööd, ületaksid oma maksumuselt mõistlikke selleks vajalikke kulutusi. Kuna puudutatud isikul endal tuleb kanda suurem osa töödeks vajalikest kuludest, ei ole ka alust arvata, et puudutatud isik valiks katuse parandamiseks ebamõistlikult kuluka lahenduse. Esitatud hinnapakkumiste kohaselt on katusekatte vahetamise ja sellega kaasnevate tööde ligikaudseks maksumuseks koos materjalidega 12 000 eurot (OÜ Ravelin pakkumine 20.10.2015) ning seda ei ole iseenesest alust pidada ebamõistlikult kalliks. Alternatiivsed pakkumised on teinud Plekkmees OÜ (summas 14 938 eurot) ja OÜ K.K.M.Plekksepatööd (summas samuti ca 12 000 eurot) Avaldaja ei ole esitanud omalt poolt tõendeid, et katusevahetustöid oleks mõistlikult võimalik tellida ka oluliselt väiksemate kulutustega. Samuti ei ole avaldaja tuginenud sellele, et tal puuduvad täielikult rahalised vahendid hoone korrashoiuks tehtavate vajalike kulutuste katteks.
15.Seoses fassaaditöödega märgib ringkonnakohus, et vastavalt tsiviilasjas nr 2-16-3302 tehtud kohtuotsusele on esmased tööd puudutatud isiku poolt juba teha lastud; maakohus hindas kulutuste vajalikkust ja põhjendatust ning mõistis avaldajalt puudutatud isiku kasuks välja hüvitise vajalikuks peetud kulutuste katteks vastavalt tema kaasomandiosa suurusele. Maakohtu hinnangul olid vajalikud järgmised tööd: vanade voodrilaudade eemaldamine
1.korrus kuni akendeni, alumise raiekorra vahetus, avatud seinaosa isoleerimine Brotex võõbaga, nurga dekoratiivlaudade eemaldamine, tellingud ja töölavad, fassaadi soojustamine kivivillaga, alumise veelaua paigaldamine, uute voodrilaudade paigaldamine kuni akendeni ning värvimine. Loetletud tööd sisalduvad Ravelin OÜ 23.10.2015 fassaaditööde hinnapakkumises (I kd tl 95). Hinnapakkumises märgitud töödest ei olnud tsiviilasjas nr 2-16-3302 vaidluse all järgmised: vanade voordilaudade puhastamine, kruntimine ja värvimine, akende korrastamine (aknapalede dekooride mahavõtmine, puhastamine, värvimine ja paigaldamine; akende puhastamine vanast värvist, kruntimine ja värvimine, vajadusel töökotta toimetamine) ning sokli ääre lahtikaevamine ning soojustamine sügavuseni 0,6 m. Ringkonnakohus leiab, et nimetatute hulgast võib kaasomandi eseme säilitamiseks vajalikeks töödeks TsÜS § 163 p 1 ja AÕS § 72 lg 4 mõttes lugeda vaid sokli (vundamendi) soojustamist, eeldusel, et see on vajalik hoone konstruktsioonide (keldriruumide) niiskumise ja sellega kaasnevate kahjustuste (hallituse) vältimiseks. Asja materjalidest nähtuvalt ei taastatud ega taaspaigaldatud hoonele vanu voodrilaudu, vaid selle asemel paigaldati uued voodrilauad ning vanade voodrilaudadega seonduvad kulud ei saa olla põhjendatud. Ka akende korrastamise vajalikkust hoone säilimise seisukohalt ei ole puudutatud isik põhistanud.
Arvestades tsiviilasjas nr 2-16-3302 tehtud kohtulahendit ei ole ringkonnakohtu arvates praeguses staadiumis alust keelata puudutatud isikul kaasomandis oleva hoone fassaadiga seotud ehitustööde teostamist. Puudub alus arvata, nagu oleks hoone säilimise seisukohast veel vajalik fassaadiga seotud oluliste ja mahukate tööde tegemine.
16.Tulenevalt eelmärgitust on ringkonnakohus seisukohal, et alust ei ole keelata kaasomanikul (puudutatud isikul) ka katuse parandamisega seotud vajalike tööde tegemist. Lähtudes esitatud hinnapakkumistest puudub ringkonnakohtu arvates vajadus analüüsida eraldi iga pakkumistes sisalduva tegevuse vajalikkust ja põhjendatust. Pakkumiste sisuks on kogu katusekatte terviklik vahetamine, mis sisaldab ka vana katte eemaldamist ja utiliseerimist; samuti kahjustatud katusekonstruktsiooni osade asendamist. Avaldaja ei ole esile toonud, et pakkumistes toodud materjali või tööde maksumus ületaks mõistlikku taset. Ringkonnakohus peab siiski vajalikuks rõhutada, et kaasomanikel tuleb üksteise suhtes järgida heas usus käitumise põhimõtteid (TsÜS § 138) ning AÕS § 72 lg-le 4 ning TsÜS § 63 lg-le 1 tuginemine ühe kaasomaniku poolt ei tohi muutuda teis(t)e kaasomanike survestamise abinõuks. Praegusel juhul nähtub asja materjalidest, et kaasomanikud on omavahel hoone korrastamise teemadel suhelnud ning pidanud mh e-kirja teel läbirääkimisi (nt I kd tl 35 jj). Alust ei ole asuda seisukohale, nagu suhtuks avaldaja kaasomandis oleva hoone seisukorda ükskõikselt ning keelduks täielikult hoone olukorra parandamise ja remontimisega seotud kulutustes osalemast.
17.Ringkonnakohus leiab, et kaasomanikuna oli ja on avaldajal õigus saada teiselt kaasomanikult (puudutatud isikult) täpset teavet selle kohta, missuguseid töid on teine kaasomanik juba tellinud (teostanud) ja missuguseid enda hinnangul vältimatuid töid on tal täiendavalt kavas tellida. Praeguse asja materjalide kohaselt on ringkonnakohtu hinnangul hoone katusekatte vahetamise ja fassaadi renoveerimisega seotud tööd sellised, mis kvalifitseeruvad vajalikeks kulutusteks TsÜS § 63 p 1 mõttes ning mille teostamisel on kaasomanikul iseenesest õigus tugineda AÕS § 72 lõikele 4. Kolleegiumi arvates tuleb hea usu põhimõtte järgimisel arvestada sedagi, et avaldajaks on 80-a vanune füüsiline isik, kes kasutab hoones olevat korterit enda eluruumina, seevastu puudutatud isiku näol on tegemist kinnisvara valdkonnas tegutseva äriühinguga. Sellest tulenevalt lasub oma majandus- ja kutsetegevuses toimival kaasomanikul vähemalt hea usu põhimõttest tulenev käibekohustus selgitada teisele kaasomanikule arusaadaval viisil kulutuste vajalikkust ja põhjendatust. Heas usus tegutsemisele ei viita iseenesest puudutatud isiku suhtlemisstiil, milles viidatakse Purvi Kinnisvara OÜ õigustatusele otsustada justkui ainuisikuliselt hoone remonditööde mahu ja teostamise üle, ähvardatakse viiviste nõudega ja kohtusse pöördumisega jne.
18.Ringkonnakohus leiab ühtlasi, et AÕS § 72 lõikest 4 ei tulene kulutused teinud kaasomanikule õigust seada teisele kaasomanikule ühepoolselt tingimusi kulutuste katmisel. Praegusel juhul on puudutatud isik oma e-kirjades seadnud avaldajale ühepoolselt lühiajalisi tähtaegu arvete tasumiseks. Ringkonnakohtu arvates kohaldub kaasomanike vahelises suhtes vajalike kulutuste katmist puudutavas osas VÕS § 82 lg 3, mille kohaselt kui kohustuse täitmise aega ei ole kindlaks määratud ja see ei tulene ka võlasuhte olemusest, tuleb kohustus täita selle täitmiseks mõistlikult vajaliku aja jooksul pärast võlasuhte tekkimist, arvestades eelkõige kohustuse täitmise kohta, viisi ja olemust. Ringkonnakohus märgib lisaks, et ehkki kaasomandi eseme säilitamiseks vajalike tööde puhul ei ole teiste kaasomanike õigused ja huvid iseenesest ohustatud, võib ühe kaasomaniku poolt AÕS § 72 lg 4 alusel ühepoolselt renoveerimistööde teostamine rikkuda teise kaasomaniku huve ja õigusi sellega, et tööd tehakse ebakvaliteetselt. Nii näiteks on avaldaja esindaja oma 05.02.2016. a e-kirjas puudutatud isikule viidanud, et tööd on teostatud visuaalselt hoone välisilmet kahjustades – kasutatud uued voodrilauad ei ühti
vanade voodrilaudadega profileeringu, viimistluse ega mõõtude poolest. Seda kinnitab kohtule esitatud fotomaterjal, kust nähtuvalt on fassaadi allosas (kuni akende allservani) asendatud vanad voodrilauad tõepoolest vanade laudadega võrreldes kitsamate ning teistsuguse profiiliga laudadega. Seega, ehkkki ringkonnakohtu arvates on praegusel juhul hoone katusetööde näol tegemist vajalike kulutustega, mille puhul saab kaasomanik iseenesest tugineda AÕS § 72 lõikele 4, on kaasomanike vahelistes suhetes igal juhul eelistatav tööde teostamise omavaheline kooskõlastamine. Hea usu põhimõtte järgimata jätmine võib mõjutada muuhulgas seda, missuguses ulatuses saab kulutused ühepoolselt teinud kaasomanik nõuda teiselt kaasomanikult kulutuste hüvitamist.
19.Tartu Maakohtu 5. mai 2016. a kohtumäärusega kohaldati asjas esialgset õiguskaitset ja keelati puudutatud isikul esialgse õiguskaitse korras kaasomandi esemeks oleva XXX hoone väliskonstruktsioonide ja katuse ehitustööde edasine teostamine, sh kolmandate isikute vahendusel, kuni tsiviilasjas tehtava lahendi jõustumiseni. TsMS § 386 lg 4, TsMS § 477 lg 1 ja § 4471 lg 2 alusel kuulub Tartu Maakohtu 5. mai 2016. a määrus tühistamisel käesoleva kohtumääruse jõustumisel.
20.Ringkonnakohus on seisukohal, et arvestades käesoleva tsiviilasja olemust on põhjendatud jätta menetluskulud TsMS § 172 lg 1 teise lause alusel kummagi menetlusosalise enda kanda. Tegemist on kaasomanike vahelise vaidlusega ühise asja korrashoiuks tehtavate kulutuste üle, asjas tehtav lahend teenib mõlema kaasomaniku huve. Ehkki avaldus renoveerimistööde keelamiseks jääb lõpptulemusena rahuldamata, ei ole ringkonnakohtu arvates põhjendatud jätta kulusid kogu ulatuses (sh puudutatud isiku menetluskulud) avaldaja kanda, kuna asja materjalid viitavad sellele, et puudutatud isik ei ole suhetes kaasomanikuga (avaldajaga) täiel määral järginud hea usu põhimõtet. Ringkonnakohus nõustub maakohtu seisukohaga, et avaldaja poolt õigusabiteenusele tehtud kulud on osaliselt üle paisutatud. Kaasomanike vahelise vaidluse lahendamiseks toimuvas hagita menetluses on kohtupraktika kohaselt üldjuhul tavapärane, et iga kaasomanik kannab ise oma menetluskulud ning menetlusosalisel tuleb seega arvestada tõenäosusega, et tekkinud kulud jäävad iga kaasomaniku enda kanda. /allkirjastatud digitaalselt/
/allkirjastatud digitaalselt/
/allkirjastatud digitaalselt/
Üllar Roostoja
Kersti Kerstna-Vaks
Kai Kullerkupp
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.