Planeerimine ja ehitus › Muu planeerimine ja ehitus

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

3-23-2599

MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD

2(10)

3-23-2599

1) Kaebaja on olnud menetlusse nõuetekohaselt kaasatud ning saanud avaldada oma arvamuse ja vastuväited. Vastustaja kahtleb, kas kaebajal on kaebeõigus kaebuses toodud asjaolusid arvestades. 2) Ehitusteatise projektdokumentatsioonis käsitletud lahendus vastab Viimsi Vallavolikogu 13.09.2005 määrusega nr 32 kehtestatud üldplaneeringu (ÜP) teemaplaneeringule „Viimsi valla üldiste ehitustingimuste määramine. Elamuehituse põhimõtted“ (p 4.5), mille kohaselt võib elamute ümber rajada piirdeid, mis ei ole kõrgemad kui 1,5 m. Rajatud piirdeaia kõrgus ei ületa 1,5 m, mistõttu on aed selles osas kooskõlas teemaplaneeringuga. 3) Teemaplaneering lubab täiesti läbipaistmatuid plankpiirdeid rajada vaid ümber tööstus- või liiklusalade, kui see on vajalik müratõkke rajamiseks või ohutuse tagamiseks. Teemaplaneering ega ükski muu dokument ei määratle piirdeaedade läbipaistvuse ulatust ega ka seda, mis on liiklusala, mille ümber võib läbipaistmatut aeda rajada. Mereääre tee 30 kinnistu ees kulgeb Mereääre tee, millel on arvestatav liikluskoormus. Kuivõrd teemaplaneering ei täpsusta aia läbipaistvuse protsenti, vallas ei ole välja kujunenud ühtset aedade stiili (teemaplaneering edastab vaid soovitused, millisest materjalist majal võiks olla milline aed) ning ühe kinnistu piires on olulisemad kinnistuomaniku huvid, kui need ei riku naabrite õigusi ülemääraselt, siis ei ole kaebajal selliseid subjektiivseid avalikke õigusi, mille kaitseks kohtu poole pöörduda. Projektdokumentatsiooni hulgas on esitatud Mereääre tee äärsete piirdeaedade visuaalne väljavõte, mis käsitleb sarnase lahendusega aedasid piirkonnas. Kohaliku omavalituse ehitusteenistuse spetsialistid on hinnanud piirdeaia lahenduse piirkonda sobivaks. Kaebaja ei ole ehitiste piirkonda sobivuse hindajaks. 4) Ainsa haldusakti andmisest keeldumise alusena oleks saanud kõne alla tulla ehitusseadustiku (EhS) § 44 p 4. Ehitusprojekti läbivaatamisel on arvestatud, et olemasolevate hoonete osas säiliks kaugvaate koridor merele. Arvestades, et kaebaja kinnistu avaneb otse merele ja kinnistul asuva hoone kaks akent on mere poole, kolmanda isiku kinnistu poole aknaid ei ole ja kinnistusraamatust ei nähtu servituute kaebaja kasuks merevaatekoridorile läbi naabri kinnistu, ei ole kaebajal tekkinud püsivat negatiivset mõju aia rajamisest. Kaebajal ei ole õigust piiramatule merevaatele üle kolmanda isiku kinnistu ja merevaade on talle tagatud sõltumata naabri aiast. 5) Projekteeritud aed kujutab endast metallpostidele toetuvat puit-lippaeda (horisontaalsed lipid, naturaalne pruun värvus, aialipid ei asetse kohakuti, vaid üksteise suhtes nihkes ja diagonaalvaates paistab aed osaliselt ka läbi). Nagu vastustaja esitatud fotodelt on näha, on piirkonnas palju sarnaseid poolläbipaistvaid laudisest aedu. Teemaplaneering ei põhjenda, miks on sätestatud läbipaistmatute aedade üldine keeld – see ei teeni avalikku huvi, turvalisust, miljööväärtuslikkust või muud eesmärki. Seega ei ole teemaplaneeringus konkreetse nõude esitamise eesmärk selge ega arusaadav. Viimsi vald on täis läbipaistmatuid või osaliselt läbipaistvaid aedu ning siinkohal tuleb arvestada ka isikute privaatsussooviga, mis on eestlastele väga oluline. Teemaplaneering on küll kehtiv dokument, kuid Viimsi valla mandriosa ÜP ega ka teemaplaneering ei ole enam ammu asja- ja ajakohased dokumendid. Vastustaja menetleb uut ÜP-d, mille kehtestamisel tunnistatakse vanad teemaplaneeringud kehtetuks. Puuduvad mis tahes põhjendused, miks peaks iga väiksemgi kõrvalekalle planeeringust, sõltumata selle olemusest (materiaalne või formaalne) ja olulisusest, tooma vältimatult kaasa ehitusloa andmisest keeldumise. Selline tagajärg ei oleks proportsionaalne. 6) Kolmandal isikul on õigus oma kinnistu piirata aiaga. Vaidlustatud haldusakti tühistamine ei ole proportsionaalne meede kaebaja õiguste suhtes. Kohtupraktika kohaselt on igal kinnisasjal esmatähtsad tema omaniku huvid ja esmajärjekorras on omanikul õigus oma huve talle kuuluval kinnisasjal realiseerida. Arvestada tuleb küll ka naaberkinnisasja omanike õigustega, kuid seda üksnes ulatuses, mis on vajalik naaberkinnisasja omanike õiguste 3(10)

3-23-2599

teostamiseks. Täpselt kinnistu piirile rajatud aed on tulenevalt asjaõigusseaduse (AÕS) §-st 151 piirirajatis, mis on naabrite ühiskasutuses. Ei ole tuvastatud ja kaebaja ei ole ka tõendanud talle aia püstitamisega tekkinud või tekkida võivat kahju. Aed kaitseb kolmanda isiku privaatsust ja võimalike koduloomade olemasolu/soetamise korral ka nende heaolu ja naabri turvalisust. Seega on aed kooskõlas tema otstarbega. Kui asi on vajalik ühe naabri huvides, ei või seda asja tema nõusolekuta kõrvaldada ega muuta. Naabritevaheliste asjaõiguslike küsimuste lahendamiseks tuleb pöörduda tsiviilkohtu poole.

KOHTU PÕHJENDUSED

3-23-2599

22). Halduskohtus kaitstav subjektiivne õigus võib seega võrsuda muu hulgas planeeringust. Kaebeõiguse eelduseks on isikule kuuluvate subjektiivsete õiguste riive, mis ei pea kaebeõiguse tekkimiseks olema intensiivne. Kohus peab väidetavalt rikutud haldusakti (nt planeeringut) tõlgendades hindama, kas see kaitseb vaid avalikke huve või ka üksikisiku huve. Kui kaitstakse ka isiku huve, on isikul subjektiivne õigus nõuda asjakohasest sättest kinnipidamist (nt Riigikohtu 21.06.2022 määrus nr 3-21-2230, p-d 8–9). Seega on isikul kaebeõigus, kui ta pöördub kohtusse enda väidetavalt riivatud subjektiivse õiguse kaitseks. Seejuures võib ka ehitise piirkonda sobimatus ja miljöö kahjustamine riivata naabri omandiõigust (nt Riigikohtu otsus nr 3-3-1-4-12, p 12 ja otsus nr 3-15-2232/93, p 8.3). Praeguses asjas on kaebaja pöördunud kohtu poole seetõttu, et tema hinnangul on Viimsi vald õigusvastaselt ja kaebaja õigusi riivates võimaldanud kolmanda isiku esitatud ehitusteatise ja projekti alusel rajada varasemast kõrgema ja sisuliselt läbipaistmatu piirdeaia. Seejuures ei ole vaidlust, et kõnealune piirdeaed asub mh kolmanda isiku ja kaebaja kinnistu vahel (st on piirirajatis AÕS § 151 mõttes) ning see erineb oma lahenduselt (sh kõrguselt ja läbipaistvuselt) varem samas asukohas paiknenud piirdeaiast. Kaebaja hinnangul on vastustaja poolt lubatud kujul piirdeaia rajamine vastuolus kehtiva Viimsi valla ÜP teemaplaneeringuga „Viimsi valla üldiste ehitustingimuste määramine. Elamuehituse põhimõtted“ (teemaplaneering), mis ei võimalda rajada läbipaistmatut piirdeaeda elamule. Kaebaja leiab, et naabri rajatud piirdeaed ei sobi olemasolevasse keskkonda (Tammneeme küla miljöösse) ja piirab kaebaja seniseid vaateid. Sisuliselt väidab kaebaja seega tema omandiõiguse riivamist. Kuna kaebaja on naaberkinnistu omanikuna pöördunud kohtu poole oma subjektiivsete õiguste kaitseks (HKMS § 44 lg 1), on tal kaebeõigus.

5(10)

3-23-2599

piirdeaedadele esitatud nõuet ka konkreetsel viisil sõnastatud ega eraldi välja toodud neid juhte, mil on läbipaistmatu piirdeaed lubatav. Eeltoodut arvestades ei saa olla mõistlikku vaidlust selles, et Viimsi valla teemaplaneeringu p-st 4.5 tuleneb reegel, et elamute piirdeaiad peavad olema osaliselt läbipaistvad ning vastustajal tuleb ka ehitusteatiste- ja lubade menetlemisel sellega arvestada. 11.2 Vastustaja ei saa teemaplaneeringus seatud reegli eiramist õigustada sellega, et tegemist on vananenud planeeringuga. Haldusakt kehtib kuni selle kehtetuks tunnistamiseni (haldusmenetluse seaduse (HMS) § 61 lg 2). Seega, kuni teemaplaneeringut pole kehtetuks tunnistatud, on see täitmiseks kohustuslik, sõltumata selle kehtestamisest möödunud ajast. Vastustaja ei saanud kolmandale isikule piirdeaia rajamiseks nõusoleku andmisel võtta aluseks alles koostamisel olevat Viimsi valla ÜP-d. Seejuures ei nähtu kohtule, et erinevalt hetkel kehtivast teemaplaneeringust võimaldaks koostamisel olev ÜP ilma igasuguste eranditena rajada elamutele läbipaistmatu piirdeaia. Nimelt on koostamisel oleva Viimsi valla ÜP eelnõu seletuskirja (töö nr 2024-170, september 2024)1 p-i 4.1 „Üldised maakasutus- ja ehitustingimused“ alajaotises „Piirded“ märgitud, et piire peab sobituma piirkonnas väljakujunenud laadiga, mis tähendab piirkonnas enim kasutusel olevat lahendust (alapunkt 14). Samuti on selgesõnaliselt välja toodud, et üldjuhul on piirdeaiad osaliselt läbipaistvad, erandjuhul on KOV-i loal lubatud läbipaistmatud piirded tolmu- ja müratõkke eesmärgil (alapunkt 18). Seega ka koostamisel olev ÜP näeb ette üldreegli, et elamute piirdeaiad peavad olema osaliselt läbipaistvad ning sarnaselt kehtiva teemaplaneeringuga on protsentuaalselt täpsustamata jäetud läbipaistvuse ulatus. Piirdeaia läbipaistvuse ulatus täpsustub edasises ehitusõiguse andmise menetluses, kus vastustajal on muu hulgas kohustus hinnata, kas kavandatav piirdeaed oma omadustelt (sh läbipaistvuselt) sobitub piirkonnas enim kasutusel oleva lahendusega. Järelikult ka uue ÜP kehtestamise ja praegu kehtiva teemaplaneeringu kehtetuks tunnistamise järgselt tuleb vastustajal jätkuvalt lähtuda reeglist, et elamute piirdeaiad peavad olema osaliselt läbipaistvad. Ainuüksi eeltoodu valguses on vastustaja seisukoht teemaplaneeringust kui aegunud dokumendist asjakohatu. 11.3 Ka on liialdatud vastustaja üldsõnaline seisukoht, justkui teemaplaneering poleks praktikas enam asjakohane ning Viimsi vald on täis läbipaistmatuid ja osaliselt läbipaistvaid piirdeaedu. Siinkohal näib esmalt, et vastustaja on asunud samastama mõisteid „läbipaistmatu“ ja „osaliselt läbipaistev“, ent selline lähenemine ei ole korrektne. Teemaplaneeringu p-s 4.5 seatud reeglist ongi kinni peetud, kui rajatakse osaliselt läbipaistev piirdeaed. Näiteks polegi võimalik rajada puidust ning samas 100% läbipaistvat piirdeaeda. Keelatud on aga läbipaistmatute piirdeaedade rajamine ning kaebaja ongi pöördunud kohtu poole seetõttu, et tema piirinaaber rajas kaebaja hinnangul läbipaistmatu, mitte osaliselt läbipaistva piirdeaia. Samuti ei ole vastustaja ära näidanud, et Tammneeme külas olekski tavaks kujunenud elamutele läbipaistmatute piirete rajamine, sh et vastustaja ei oleks viimasel ajal praktikas seadnud Tammneeme külas asuvate kinnistute puhul keelde läbipaistmatute piirdeaedade rajamiseks ega nõudnud seda, et piirdeaiad oleks osaliselt läbipaistvad.

Kättesaadav: https://experience.arcgis.com/experience/d6757c53f39948d5991b99e82bbde85c/page/materjalid/.

6(10)

3-23-2599

teemaplaneeringu kehtestamise eesmärk üldisemalt ja ka muud selles planeeringus elamuehitusele seatud reeglid. Teemaplaneeringu seletuskirja kohaselt üritati selle koostamise käigus leida ehitusreeglid, mis sobiks erinevatele valla piirkondadele ja oleks mõistlikud, tagamaks erinevate huvide esindajate (nt olemasolevad elanikud, suvilate omanikud, kinnisvara arendajad jt vallas olevad erinevad huvigrupid) rahulolu (lk 3). Reeglite kehtestamisega läbi teemaplaneeringu sooviti mh täpsustada nõudeid uute elamute projekteerimiseks ja ehitamiseks, et tagada piirkonniti elamualade arhitektuurne ühtsus ja sobivus keskkonnaga ning valla eri piirkondades väljakujunenud hoonestuslaadiga (lk 7). Nii on ka elamute arhitektuuriliste üldnõuete osas rõhutatud vajadust lähtuda konkreetse piirkonna ehitustavadest ja asukoha looduslikust eripärast, tagamaks nende arhitektuurne ja esteetiline sobivus konkreetsesse kohta (p 4.1.4, lk 22-23). Viimsi valda iseloomustab looduslähedane elukeskkond ning valdavalt aedlinnalik miljöö (vt ka teemaplaneeringu lk 18). Viimsi valla elamupiirkondade olulisteks väärtusteks saab seejuures pidada tajutavat avarust ja looduskauneid kaugvaateid. Eelkõige olemasolevate elanike ja suvilaomanike (s.o huvigrupid, kelle rahuloluga teemaplaneeringust nähtuvalt ehitusreeglite seadmisel samuti arvestati) peamiseks huviks võib pidada elukeskkonnas eelnimetatud väärtuste (looduslähedus ja avarad vaated) säilimist. See võib olla üheks põhjuseks, miks on peetud teemaplaneeringus iseäranis oluliseks kavandatava ehitise arhitektuurset ja esteetilist sobivust konkreetsesse kohta (sh arvestamist konkreetse koha loodusliku eripäraga). Ka elamu piirdeaia lahendus mõjutab elamualade arhitektuurset ühtsust ning seeläbi elukeskkonda visuaalselt. Seejuures ei saa mõistlikku vaidlust olla, et erinevalt osaliselt läbipaistvatest piirdeaedadest mõjutavad läbipaistmatud piirdeaiad enim piirkonna üldist avarust ja vaadete ulatust. 12.2 Eelnevat arvestades on kohtu hinnangul teemaplaneeringu p-s 4.5 sätestatud läbipaistva piirdeaia nõude mõtteks muu hulgas tagada Viimsi valla elamualadele iseloomulik looduslähedus, õhulisus ja avarad vaated ning lubada seetõttu läbipaistmatud piirded ainult konkreetsetel juhtudel oluliste huvide tagamiseks. Kuna nõue seondub otseselt elamutele rajatavate piirdeaedadega ning sellest kinnipidamine mõjutab Viimsi valla elukeskkonnale omaseid väärtusi (sh looduslähedus ja avarus, mis on mh tajutav vaadete kaudu), on kõnealusest nõudest kinnipidamist õigus nõuda ka üksikisikul (nt naaberkinnistu omanikul). Pealegi on praegusel juhul kolmanda isiku rajatud piirdeaia puhul tegemist kaebaja kinnistuga piirnevas osas piirirajatisega ning seega oleks kohtu hinnangul kohatu väita, et teemaplaneeringus piirdeaiale seatud nõuded kaebaja kui naaberkinnistu omaniku õigusi ja huve puudutada ei saagi. Kaebajal on piirinaabrina õigus nõuda, et naaberkinnistu omaniku poolt rajatav piirdeaed sobiks väljakujunenud miljöösse ega hakkaks kahjustama tema elukeskkonda. Kaebaja ja kolmanda isiku kinnistud piirnevad vahetult merega, mistõttu võib eriti oluliseks pidada naabrusesse kavandatava ehitise (sh rajatise) sobivust konkreetsesse keskkonda. Kaebaja võib seega nõuda, et naaberkinnistule rajatava piirdeaia rajamisel peetakse kinni teemaplaneeringus selle kohta seatud reeglitest, sh läbipaistvuse nõudest.

3-23-2599

igal konkreetsel juhul kaalutlusõigus otsustamaks, kui ulatusliku läbipaistvusega piirdeaeda mingisse asukohta lubada. Küll saab kõnealust üldreeglit koosmõjus muude teemaplaneeringust tulenevate elamuehituse üldnõuetega mõista vähemalt selliselt, et elamule rajatav piirdeaed ei tohiks mõjuda suletud planguna ja ülemäära massiivselt ning hakata seeläbi piirama elamupiirkondadele iseloomulikku avarust. Kohtu hinnangul kolmanda isiku poolt rajatud piirdeaia puhul eeltoodust lähtutud ei ole. Kohtule esitatud fotodelt (nt dtl 18 ja 80) on selgelt näha, et kolmanda isiku rajatud piirdeaed otsevaates sellest läbi näha ei võimalda. Selle tuvastamine, kas piirdeaed vastab läbipaistvuse nõudele, ei peaks olema erakordselt keeruline ja nüansside hindamisele taanduv ülesanne. Kui tavapärasel vaatlusel mõjub piirdeaed otsevaates sisuliselt läbipaistmatuna, ei saa mõistlikult olla tegemist osaliselt läbipaistva ehk teemaplaneeringus vastavat nõuet järgiva piirdeaiaga. 13.2 Vaidlustatud haldusaktist ei nähtu, et kolmandale isikule oleks piirdeaia rajamisel kohaldatud teemaplaneeringus nimetatud erandit, mis võimaldab läbipaistmatu piirdeaia rajamist ümber liiklusala. Vastustaja ei ole sellele erandile tuginemist sisuliselt põhjendanud ka kohtumenetluses. Teemaplaneeringu p 4.5 mõtteks ei saa pidada seda, et läbipaistmatu piirdeaia rajamine on lubatud mis tahes sõidutee läheduses asuvate elamute ümber. Arvestades, et läbipaistmatu piirdeaiaga liiklusala ümbritsemise eesmärk on kõnealusest üldreeglist nähtuvalt müra tõkestamine ja ohutuse tagamine, saab vastavat erandit õigustava liiklusalana eelduslikult käsitada eeskätt tiheda liikluskoormusega ja igapäevast elu häirivat liiklusmüra levitavat ala. Kaebaja on selgitanud, et tema ja kolmanda isiku kinnistute ees kulgev Mereääre tee on tupiktänav, mida läbib päevas maksimaalselt paarkümmend autot suurima lubatud sõidukiirusega 30 km/h. Vastustaja ei ole eeltoodut ümber lükanud. Kohus nõustub, et kinnistu Mereääre teega piirnemine ei ole selliseks asjaoluks, mis võimaldaks üldreeglist kõrvale kalduda. Pealegi ei ole kolmas isik kohtumenetluses ka ise väitnud, et ta soovis sisuliselt läbipaistmatu piirdeaia rajamist põhjusel, et tema kinnistu ees kulgeb Mereääre tee (mis on mh Viimsi valla ÜP teemaplaneeringu „Miljööväärtuslikud alad ja rohevõrgustik“ kaardil2 tähistatud kui vaatelise tähtsusega ilus teelõik). 13.3 Kui teemaplaneeringust tuleneb üldreegel rajada elamule läbipaistev piirdeaed, ei saa sellest kõrvale kalduda pelgalt seetõttu, et vallas on teisigi läbipaistmatuid piirdeid. Vastustaja ja kolmas isik ei ole seejuures põhistanud ja kohtulgi pole põhjust arvata, et Viimsi valla elamupiirkondades (sh Tammneeme külas) on väljakujunenud lahendusena kasutusel (st kõige enam levinud) läbipaistmatud piirded, mis on tegelikult kehtiva teemaplaneeringu kohaselt üldjuhul keelatud. Samuti ei kinnita ehitusteatisele lisatud piirdeaedade väljavõtted (dtl 38-39) ja kolmanda isiku poolt 25.01.2024 menetlusdokumendile lisatud fotod seda, et elamutele rajatakse enim just läbipaistmatuid piirdeid. Kohtule pole toodud näidete puhul mh teada, mis põhjusel lubati konkreetsetele elamutele rajada sisuliselt läbipaistmatu piirdeaed (nt kas esines erand, mis õigustas sellise piirde rajamist, või on tegemist kehtivate ehitusreeglitega vastuolus rajatud piiretega). Väärale halduspraktikale tuginedes ei saa nõuda õigusvastase praktika jätkamist. Ühtlasi ei nähtu ehitusteatisele lisatud projektdokumentatsioonis esitatud piirete väljavõtetelt, milline on piirdeaed ühist piiri jagavate kinnistute vahel (nt Mereääre tee 6 kinnistu piirdeaiast moodustab fotole jäädvustatud puit-lippidest piire vaid teega piirneva väiksema lõigu). Ka on kohtu hinnangul küsitav, kas kõiki väljavõtetelt nähtuvaid piirdeid saab läbipaistvuselt pidada sarnaseks kolmanda isiku piirdeaia lahendusega (nt Mereääre tee 40 kinnistu piirdeaia ja ka eelviidatud Mereääre tee 6 puidust piirdeaia lipid asetsevad pealtnäha hõredamalt ja läbipaistvust enam võimaldavamalt kui kolmanda isiku aia puhul). Eeltoodust sõltumata ei saa üksikud erandid olla aluseks kehtivast teemaplaneeringust ja piirkonnas väljakujunenud

Kättesaadav arvutivõrgus: https://www.viimsivald.ee/public/Viimsi_RV_VM_tp_kehtestamisele.JPG

8(10)

3-23-2599

lahendusest kõrvale kaldumiseks. Kaebaja on 26.09.2024 menetlusdokumendis selgitanud, et vastustaja saadetud fotodel kujutatud aiad on piirkonnas erandiks ning esitanud omakorda fotod selle kohta, millised on konkreetses piirkonnas (Mereääre tee tänaval) levinud piirded. Vastustaja ei ole kaebaja väitele ja tõenditele vastu vaielnud.

3-23-2599

mis mõjutab vähem kaebaja õigusi (st rajada teemaplaneeringus seatud ehitusreeglitest kinni pidades miljöösse sobituv osaliselt läbipaistev piirdeaed), võib vastustaja poolt lubatud piirdeaiast tulenevat mõju pidada kaebaja jaoks üleliia koormavaks.

(allkirjastatud digitaalselt)

10(10)

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.