X kaebus Pärnu Linnavalitsuse 01.09.2023 otsuse nr 35.4/575 tühistamiseks
Menetlusosalised
Kaebaja: X, volitatud esindaja vandeadvokaat Marko Tammann Vastustaja: Pärnu linn, seaduslik esindaja linnasekretär Taavi Käärid Kolmandad isikud: Y ja Y
Asja läbivaatamise vorm
Kirjalik menetlus
RESOLUTSIOON
1.Rahuldada kaebus ning tühistada Pärnu Linnavalitsuse 01.09.2023 otsus nr 3-5.4/575.
2.Mõista Pärnu linnalt X kasuks välja menetluskulud 2220 eurot.
EDASIKAEBAMISE KORD
Otsuse peale võib esitada apellatsioonkaebuse Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul otsuse avalikult teatavakstegemisest arvates, s.o hiljemalt 01.07.2024 (halduskohtumenetluse seadustiku (HKMS) § 181 lg 1). Vastuseks esitatud apellatsioonkaebusele võib teine menetlusosaline esitada vastuapellatsioonkaebuse 14 päeva jooksul apellatsioonkaebuse menetlusosalisele kättetoimetamisest arvates või ülejäänud apellatsioonitähtaja jooksul, kui see on pikem kui 14 päeva (HKMS § 184). Kui apellant soovib asja arutamist kohtuistungil, tuleb tal seda apellatsioonkaebuses märkida, vastasel korral eeldatakse, et ta on nõus asja lahendamisega kirjalikus menetluses (HKMS § 182 lg 1 p 9). Kui menetlusosaline soovib apellatsioonkaebuse esitamiseks saada menetlusabi, tuleb tal Tallinna Ringkonnakohtule esitada vastavasisuline taotlus. Menetlusabi taotluse esitamine ei peata menetlustähtaja kulgemist (HKMS § 116 lg 5) ning apellatsioonitähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama apellatsioonkaebuse (HKMS § 116 lg 6).
1.Xle (kaebaja) kuulub aadressil Karja tn 80, Pärnu linn asuv kinnistu (katastritunnus 62511:052:0003). Nimetatud kinnistu naaberkinnistuks on A. H. Tammsaare pst 56 // 58 kinnistu (katastritunnus 62511:052:2730), mille omanikud on Y ja Y.
2.Kaebaja esitas 26.10.2020 Pärnu linnale taotluse ehitusjärelevalve algatamiseks seoses A. H. Tammsaare pst 56//58 kinnistu omaniku poolt naaberkinnistule (s.o Karja 80) omavolilise ehitamisega.
3.Kaebaja esitas 04.01.2021 Tallinna Halduskohtule kaebuse (haldusasi nr 3-21-4) Pärnu linna kohustamiseks jätkata ehitusjärelevalve menetlust.
4.Tallinna Halduskohus rahuldas 17.09.2021 kohtuotsusega haldusasjas nr 3-21-4 X kaebuse ning kohustas Pärnu linna viima kaebaja avalduse alusel algatatud ehitusjärelevalve menetlus mõistliku aja jooksul lõpuni.
5.Järelevalvemenetluse tulemusena tegi Pärnu Linnavalitsus 02.02.2022 A. H. Tammsaare pst 56//58 kinnistu omanikele ettekirjutuse-hoiatuse nr 8-17/8188-9. Kuivõrd ettekirjutuse adressaadid seda tähtajaks ei täitnud, rakendas Pärnu Linnavalitsus 10.10.2022 otsusega nr 35.4/587 „Täitekorraldus sunniraha rakendamiseks“ Y ja Y suhtes 640 euro suurust sunniraha.
6.Pärnu Linnavalitsuse planeerimisosakonna 30.06.2022 otsusega nr 3-5.4/359 otsustati 4. A. H. Tammsaare pst 56//58 kinnistul asuva kelder-kanala abihooneks ümberehitamiseks esitatud ehitusteatis nr 2111201/06962 kanda ehitisregistrisse.
7.Kaebaja esitas 08.08.2022 Tallinna Halduskohtule kaebuse (haldusasi nr 3-22-1682) Pärnu Linnavalitsuse 30.06.2022 otsuse nr 3-5.4/359 õigusvastasuse tuvastamiseks ning vastustaja kohustamiseks kontrollida ehitusteatise vastavust ehitusseadustikus sätestatud nõuetele.
8.Tallinna Halduskohus rahuldas 02.06.2023 kohtuotsusega kaebuse osaliselt, tegi kindlaks Pärnu Linnavalitsuse planeerimisosakonna 30.06.2022 otsuse nr 3-5.4/359 õigusvastasuse ning kohustas Pärnu linna uuesti hindama ehitusteatise vastavust õigusaktidele.
9.Pärnu Linnavalitsuse planeerimisosakond tegi 01.09.2023 otsuse nr 3-5.4/575 „Planeerimisosakonna 30.06.2022 otsuse nr 3-5.4/359 „Ehitusteatise kandmine ehitusregistrisse A. H. Tammsaare pst 56“ muutmine“.
10.Kaebaja esitas 02.10.2023 Tallinna Halduskohtule kaebuse Pärnu linna kohustamiseks jätkata Pärnu Linnavalitsuse 02.02.2022 ettekirjutuse-hoiatuse nr 8-17/8188-9 täitmist ning Pärnu Linnavalitsuse 01.09.2023 otsuse nr 3-5.4/575 tühistamiseks.
11.Tallinna Halduskohus tagastas 01.02.2024 määrusega kaebuse kohustamisnõude osas ning võttis tühistamisnõude menetlusse. Kohus kaasas kolmandate isikutena menetlusse Y ja Y.
KAEBAJA NÕUE JA PÕHJENDUSED
12.Kaebaja nõuab Pärnu Linnavalitsuse 01.09.2023 otsuse tühistamist.
13.Ehitusteatisega lubatud ehitustegevuse tulemusel muutub kinnistu täisehitusprotsent niivõrd, et see ületab A. H. Tammsaare pst 56//58 kinnistu elamu ehitamise aluseks olnud projekteerimistingimustes märgitud täisehitusprotsenti ning üldplaneeringuga antud kõrgeimat lubatud täisehitust. Selline õigusvastasus põhjustab tema subjektiivsete õiguste riive, kuna rikutakse tema privaatsust ehk õigust eraelu puutumatusele ja omandipõhisõigust (vara väärtuse vähenemine). 2(11)
14.Tallinna Halduskohtu 02.06.2023 otsuses nr 3-22-1682 leidis kohus, et vastustaja on ehitusteatise registreerinud vastuolus projekteerimistingimuste ja kehtiva üldplaneeringuga (otsuse punkt 35).
15.Vastavalt 06.01.2001 väljastatud arhitektuurse projekteerimise lähtetingimuste nr 186 punktile 5 on krundi täisehitatus maksimaalselt 22%. Vaidlus puudub selles, et kolmandatele isikutele kuuluva kinnistu pindala on 1284 m2. Järelikult 22% kinnistu pindalast on 282 m2. Olemasolevate hoonete ehitusalune pind kokku on 310 m2 (162 + 38 + 23 + 87). Vastustaja ei ole vaidlustatud otsuses sellega jätkuvalt arvestanud. Isegi juhul, kui täisehitusprotsendi piirangud ei tulenenud projekteerimistingimustest, siis oli vastustajal kohustus arvestada kehtivat üldplaneeringut ning seal sätestatud maksimaalset täisehitusprotsenti. Arvestades üldplaneeringu seletuskirjas toodud valemit, on A. H. Tammsaare pst 56 kinnistu krundi täisehitusprotsent vastavalt 0,05*1284+180 = 244,2 m2. Eelnevast järeldub, et ilma kavandatava kelder-väliköögita oli täisehitusprotsent ületatud nii projekteerimistingimustest kui ka kehtivast üldplaneeringust lähtuvalt.
16.Antud juhul kavandatakse vaidlustatava otsuse ja ehitusprojektiga rajada vahetult kaebaja kinnistu piiri äärde ehitusprojekti kohaselt maapinnast 3,4 meetri kõrguseni ulatuv väliköök, kust avaneb kaebaja kinnistule ülevaatlik vaade, mis ilmselgelt rikub kaebuse esitaja privaatsust ehk õigust eraelu puutumatusele (põhiseaduse § 26). Vahetult A. H. Tammsaare pst 56//58 kinnistu väliköögi all asub kaebuse esitajale kuuluva sauna uks. Olukorras, kus naaberkinnistu omanikud ja temaga seotud isikud kasutavad välikööki ja grillnurka sihtotstarbeliselt vahetult kaebaja kinnistul asuva sauna ukse kohal, tekib ilmselgelt ebaproportsionaalne riive mitte ainult kaebuse esitaja õigusele eraelu puutumatusele põhiseaduse (PS) § 26 mõttes, vaid ka omandipõhiõigusele PS § 32 mõttes.
17.Ka ehitusteatise menetluses tuleb pädeval asutusel arvestada ehitise ja selle kasutamise mõju teistele isikutele (Riigikohtu 29.12.2019 otsus asjas nr 3-17-1859, p 20). Praegusel juhul ei olnud tegemist pelgalt miljöö ja olemasoleva elukeskkonna kaitsmiseks esitatud kaebustega, vaid kaebustega omandiõiguse (põhiseaduse § 32) ja eraelu puutumatuse (põhiseaduse § 26) kaitseks.
18.Eeltoodust lähtuvalt on Pärnu Linnavalitsus ehitusteatise registreerinud vastuolus projekteerimistingimuste ja kehtiva üldplaneeringuga. Ainuüksi see tingib vaidlustatud otsuse tühistamise.
19.Vaidlustatud otsuses puuduvad igasugused põhjendused erandi tegemise võimalikkuse kohta. Nii on üldplaneeringu seletuskirjas sätestatud, et kui juba hoonestatud krundil on täisehituse % suurem lubatud krundi täisehituse protsendist, võib kohalik omavalitsus põhjendatud vajadusel lubada üks kord väikesemahulise juurdeehituse kavandamist (tuulekoda, pesuruum jms). Kuna sellesisuliselt põhjendused vaidlusalusest otsuses jätkuvalt puuduvad (vt Tallinna Halduskohtu 02.06.2023 otsus asjas nr 3-22-1682, p 35), siis on vaidlustatud otsus puudustega ja kuulub tühistamisele.
20.Ehitusteatis ei arvesta väljakujunenud hoonestusega ning on vastuolus üldplaneeringuga. Vastavalt üldplaneeringu seletuskirja punktile 4.1 tuleb piirkonnas arvestada väljakujunenud hoonestusega; reeglina paigutatakse ehitised naaberkinnistust 4 m kaugusele, et tagada tuleohutuseks vajalik kuna võrdsetel alustel; naabrite vahelisel kokkuleppel või täiendavate tuleohutuste tagavate meetmete kasutusele võtmisel võib vastavat kuja vähendada. Kaebaja ei ole A. H. Tammsaare pst 56//58 kinnistu omanikele andnud nõusolekut enda kinnistust 4 meetri kaugusest lähemale ehitamiseks (ega selles osas ebaseaduslikult ehitatud hoonete seadustamiseks) andnud. Vaidlustatud otsusest ei nähtu, et kõrvalekallet õigustataks täiendavate tuleohutust tagavate meetmete kasutusele võtmisega.
3(11)
21.Vaidlustatud otsuses puuduvad jätkuvalt põhjendused, miks on Pärnu Linnavalitsus pidanud põhjendatuks lubada ebaseadusliku ehitise seadustamist kinnistu piirist lähemal kui 4 meetrit. Vaidlustatud otsusega ebaseadusliku ehitise seadustamine, muu hulgas Karja 80 kinnistu piirist lähemale kui 4 meetrit, avaldab täiendavat püsivat negatiivset mõju tema omandile ja privaatsusele. Naaber ei pea taluma ehitise rajamist, mis on ebaseaduslik, sh vastuolus lubatud üldplaneeringuga ja ei sobi ümbrusse.
22.Kolmandate isikute kelder-kanala ümberehitamine 3,4 meetri kõrguseks kelder-väliköögiks on vastuolus Pärnu Linnavalitsuse varasema tegevusega. Kui algselt on vastustaja olnud väga selgel seisukohal, et kelder-kanala ümberehitus on olnud omavoliline (Pärnu Linnavalitsuse 17.09.2019. a kiri nr 8-17/8188-1) ning tugimüüri tagust pinnast on tõstetud ja tegemist on ehitusloata püstitatud tugimüüriga (Pärnu Linnavalitsuse 29.04.2020 kiri nr 8-17/8188-4), siis Pärnu Linnavalitsuse 04.12.2020 kirjas ei mainita enam küsimust vaidlusaluse kelder-kanala ega selle tugimüüri vastavusest ehitusseaduse nõuetele üldse, vaid keskendutakse hoopis piiriküsimusele.
23.Vaidlustatud otsuse puudub selgitus, kas ja kui, siis kuidas sobitub selline piire olemasolevasse piirkonda. Asjaoluga, et tegemist on ajalooliselt Karja 80 kinnistu piiril paikneva kelder-kanalaga, ei saa sellist kõrvalekallet võrreldes selle piirkonna kinnistute vaheliste piiretega õigustada. Sellist kõrvalekallet ei saa õigustada ka abstraktse ja õiguslikult kontrollimatu väitega, et Pärnu linna väljakujunenud heast ehitustavast tulenevalt on lubatud kinnistu piiriäärsete abihoonete kõrguseks kuni 4 meetrit maapinnast, rakendades nõutavaid tuleohutusmeetmeid.
24.Vastustaja on kahetsusväärselt ning ebaseaduslikult asunud ebaseaduslikku ehitist seadustama. Vastustaja ei ole ehitusjärelevalve menetluses suutnud välja selgitada osaliselt Karja tn 80 kinnistul asuva tugimüüriga seotud asjaolusid. Ehitus- ega kasutusluba ei anna loaomanikule õigust kasutada võõrast maad (Riigikohtu halduskolleegiumi 25.04.2021 otsus nr 3-18-2022, p 24.) Kuna tugimüür paikneb osaliselt Karja 80 kinnistul, siis ei ole võimalik ehitus- ega kasutusloaga anda loa taotlejale õigust kasutada võõrast, s.o Karja 80 omanikule kuuluvat maad. Teisisõnu ja asjale pikema perspektiiviga vaadates ei oma haldusorgan õigust ehitus- ega kasutusloaga ehituse naaberkinnisasjale ulatumist legaliseerida. Ehitusteatise kooskõlastamine selliselt, et sellega seadustatakse kasvõi osaliselt Karja tn 80 kinnistule ehitatud või ulatuv tugimüür on ebaseaduslik ning toob kaasa vaidlustatud otsuse tühistamise.
25.Kaebaja ei ole selles, et ajaloolise keldri osas kinnistute piiril 5,3 meetri ulatuses keldri muldkeha toetavat müüriosa ei lammutata, ühelgi Pärnu Linnavalitsuse planeerimisosakonnas ega mujal toimunud kohtumisel kokku leppinud.
VASTUSTAJA SEISUKOHT
26.Kaebus tuleb jätta rahuldamata.
27.Kaebaja on eksinud projekteerimistingimuste sisustamisel ja omistanud sellele detailplaneeringu tunnused. Projekteerimistingimused ei ole terviklik ruumilahendus ja menetlusülene maakasutus- ja ehitustingimuste regulatsioon, vaid eelhaldusakt konkreetse ehitusloa menetluses. Seega ei reguleerinud 06.01.2001 antud projekteerimistingimused kinnistu ehitustingimusi, vaid seadsid tol ajal kavandatud ehitise (elamu) tingimused. Sel põhjusel ei ole õige ka järeldada, et projekteerimistingimused võiksid käesoleval juhul piirata olemasoleva hoone ümberehitamist nii, et see tooks sisuliselt kaasa juba olemasolevate hoonete lammutamise (saavutamaks projekteerimistingimustega kooskõlas oleva täisehituse).
4(11)
28.Kaebuses on eksitud täisehituse ja üldplaneeringu (ÜP) vahekorra hindamisel. ÜP sätestab, et „kui juba hoonestatud krundil on täisehituse protsent suurem lubatud krundi täisehituse protsendist, võib kohalik omavalitsus põhjendatud vajadusel lubada üks kord väikesemahulise juurdeehituse kavandamist (tuulekoda, pesuruum jms).“ (üldplaneeringu seletuskirja lk 21). Kuivõrd käesoleval juhul on tegemist olemasoleva hoone ümberehitamisega, kus kelder-kanala puhul säilitatakse kelder ning asendatakse kanala väliköögiga, siis ei saa järeldada, et ÜP sellist ehitustegevust täisehitusprotsendi ületamise korral sõltumata asjaoludest keelaks. Vastustaja on arvestanud, et kuivõrd olemasoleva ehitise (kelder-kanala) maht ei muutu ning kuivõrd see on aastakümneid tagasi rajatud õiguspäraselt, siis ei tule selle ümberehitamisel arvestada ka ÜP-ga antud täisehitusprotsenti. See on ka mõistlik, kuna vastupidisel juhul tooks aastakümnete jooksul kujunenud hoonestuses ka väiksema muudatuse tegemine kaasa kas olemasolevate hoonete lammutamise või suure halduskoormusega ÜP-d muutvate detailplaneeringute koostamise. Sellist olukorda ongi üldplaneeringus eespool viidatud täpsustuse teel soovitud vältida.
29.Kaebusest nähtub etteheide, et kavandataval kujul ei arvesta ehitis väljakujunenud hoonestusega ning on vastuolus üldplaneeringuga. Kaebaja põhjendab järeldust sellega, et ehitusteatise teavitatuks lugemisega on lubatud hoone rajamisega tema kinnistule lähemale kui neli meetrit, mis on vastuolus üldplaneeringus sätestatud ehituskeeluvööndiga. Kaebaja eksib. Kelder-kanala ümberehitamisel ei ole tegemist ehitise rajamise või püstitamisega kinnistu piirile lähemale kui neli meetrit, vaid tegemist on olemasoleva kinnistute piiril asuva ehitise ümberehitamisega. Seega ei saa kaebaja nüüd, pea 70 aastat pärast kelder-kanala õiguspärast püstitamist nõuda, et ehitise ümberehitamisel tuleb ehitis nihutada tema kinnistust kaugemale. Vastupidisel juhul tekib kinnistute piiril asuvate ehitiste mistahes ehitustegevuse (ümberehitamine, rekonstrueerimine jne) puhul võimalus puudutatud isikutel sisuliselt vaidlustada ehitise esialgset püstitamist. Seetõttu ei saa kaebaja otsuse vaidlustamisel teha etteheiteid ehitise paiknemise osas. Vastustaja hinnangul paraneb varasem olukord, kuna olemasolev hoone muutub lähedal asuvate hoonete osas ohutumaks. Lisaks ei ole ÜP-s sätestatud 4 meetri põhimõte absoluutne ehituskeeluvöönd ning ei välista ehitiste rajamist kinnistu piirile.
30.Vastustaja ei nõustu kaebaja väitega, justkui poleks vastustaja ehitusjärelevalve raames kõiki tugimüüriga seotud vajalikke asjaolusid välja selgitanud. Ehitusteatise teavitatuks lugemisel on lubatud säilitada tugimüür üksnes kõrgusega 1,74 meetrit. Seega ülejäänud osas tuleb tugimüür (väliköögi osas) rajada tagasiastega A.H. Tammsaare pst 56 kinnistule. Lisaks on selgitatud, et olemasolevat ja alles jäävat tugimüüri ei saa likvideerida, kuivõrd vastupidisel juhul valguksid Karja tn 80 pinnas ja veed Tammsaare pst 56 kinnistule. Olemasoleva tugimüüri lammutamine ei oleks ka mõistlik, kuna see tooks ebamõistlikke kulusid sisulist kasu toomata – 1,74 meetri kõrguse tugimüüri asetsemine ca 10-15 cm kaebaja kinnistul ei mõjuta kaebaja privaatsust ja too kaasa vahetut olulist mõju omandipõhiõigustele. Mõistlik ja asjaolusid arvestav oleks niisugune mõjutus kõrvaldada kokkulepete teel piiri nihutamise kaudu (nt diagonaalis asetseva piiri nihutamise teel nii, et kõrvaldatakse üleehitused mõlema kinnistu osas.
31.Seega ei ole vastustaja lubanud püstitada ehitist kaebaja kinnistule, vaid asjaolusid arvestades lubatakse säilitada olemasolev õiguspäraselt 1957. a. rajatud tugimüür. Lisaks tuleb mõista, et A. H. Tammsaare pst 56//58 katastriüksus on esmakordselt moodustatud plaanimaterjali alusel ja maakatastris registreeritud üle 25 aasta tagasi. Sellisel viisil katastriüksuste moodustamine on kõige ebatäpsem, mistõttu on kohalik omavalitsus tol ajal ka selgitanud, et ehitised võivad asuda moodustatavate katastriüksuste piiril või üle selle. Erastamise käigus on kohalik omavalitsus andnud kinnistute omanikele soovituse mõõta katastriüksuste piirid välja, kuid tolleaegsed omanikud on kinnitanud, et ei soovi katastriüksuste mõõtmist, et on teadlikud plaanimaterjali alusel krundi piiride ja pindala määramisega kaasneda võivatest ebatäpsustest, nõustuvad plaanil 5(11)
määratud piiride ja pindalaga ning ei esita selles osas pretensioone piirinaabritele ega kohalikule omavalitsusele ning ei nõua piiriprotokolli koostamist. Seega on kaebaja või tema õiguseellane sisuliselt nõustunud, et katastriüksuste piiride läheduses asuvad ehitised võivad paikneda nii, et need ulatuvad üle piiride. Lisaks on topo-geodeetilise mõõdistamisel tiheasustusalal lubatav kuni 15 cm suurune veapiir (majandus- ja taristuministri 14. aprilli 2016 määruse nr 34 „Topo-geodeetilisele uuringule ja teostusmõõdistamisele esitatavad nõuded“ § 6 lg 2 p 1). Tiheasustusalal ei ole võimalik maa-ala mõõdistada niivõrd täpselt, et kinnitada või välistada kõnealuse tugimüüri asetsemist Karja tn 80 kinnistul. Vastustaja hinnangul on tegemist piirivaidlusega, mis on üle kandnud ehitusteatise menetlusse, kuid ainuüksi sel põhjusel ei ole vastustajal võimalik keelduda ehitusteatise teavitatuks lugemisest.
32.Tugimüüri kõrguse osas on kõik väidetavad vasturääkivused on vaidlustatud otsuses antud selgitustega ületatavad. Otsusest selgub, et asendiplaani joonist AS-01-02 tuleb lugeda koos joonisega AE-04-02-V4 vaade „D“. Tugimüür lõigus 2, mis on ehitatud enne 2009. aastat, lõigatakse A.H. Tammsaare pst poolsest otsast madalamaks lõigus 3 asuva tugimüüri/piirdeaia alusmüüri kõrgusele ja ehitatakse ümber A. H. Tammsaare pst 56//58 kinnistu piiridesse vastavalt ehitusprojekti joonisele AE-06-02-V1. Lõigus 2 pikkuses 2,83 m müüriosa jääb toestama keldri laugevat muldosa. Karja tn 80 kinnistu poolne osa tugimüürist korrastakse ja krohvitakse. Seega lõigus 2 üks osa (2,83 m) ehitatakse kõrgusega 1,89 m ja edasi 4 m ulatuses tugimüüri osa lammutatakse ning jääb alles piirdeaia alusmüür kõrgusega 32 cm. Seega on vaidlustatud otsuses selgelt ja ühemõtteliselt planeeritud lahendust kirjeldatud.
33.Kaebuses on läbivalt selgitatud, et ehitusteatisega kavandatav toob kaasa tema privaatsuse märkimisväärse vähenemise. Selline vähenemine on tingitud eelkõige kaebaja sauna ja selle ukse asukohast ja sellest, et 3,4 meetri kõrgusel asuvast väliköögist avaneb vaade tema kinnistule. Selline privaatsuse vähenemine toob kaebaja selgituste kohaselt omakorda kaasa kinnistu väärtuse vähenemise ja seeläbi omandipõhiõiguse ülemäärase riive.
34.Vastustaja nõustu kaebaja privaatsuse vähenemisega seotud etteheidetega. Kaebaja kinnistu asub tiheasustusalal suure liikluskoormusega tänavate ristumiskohas, kus on paratamatu teatav privaatsuse vähenemine. Olukorras, kus naaberkinnistud asuvad lähestikku, ei ole mõistlike lahendustega võimalik saavutada elumajade hoovides absoluutset. Linnaruumis on tavaline, et hoovi on võimalik vaadata tänavalt, kõrvalkinnistult või teiste hoonete akendest, mistõttu tuleb kaebajal aktsepteerida hoovis viibides madalamat privaatsust. Kaebaja ei saa oodata, et tiheasustusalal tema privaatsuse tagamiseks ei ehitata või ehitatakse üksnes tema huve arvestades. Asjaoludest ei ole võimalik tuvastada, et olemasoleva ehitise ümberehitamisel väheneks kaebaja privaatsus olulisel määral. Asjaolu, et kaebaja kinnistuga külgnevat ala kasutatakse aja veetmiseks või söögi valmistamiseks, ei saa olla iseenesest ülemäärane privaatsuse riive.
35.Vastustaja hinnangul võib ehitise korrastamisel kaebaja privaatsus pigem paraneda. Väliköögi kasutamiseks vajalik trepp on viidud kinnistu sisemusse ja ei kulge paralleelselt kinnistu piiriga (vaidlustatud otsuse põhjendused). Muus osas kasutatakse kinnistut nii, nagu seda on seni tehtud ja seda ehitisteatis ei reguleeri. Vastustaja leiab, et kaebajale kuuluva hoovi kasutamise privaatsus ei ole vähenenud, mistõttu ei ole see toonud kaasa ka tema kinnisasja väärtuse vähenemist.
36.Vastustaja hinnangul püüab kaebaja leida mooduseid kõrvalkinnistul asuva kelder-kanala lammutamiseks. Vastustaja ei ole üheski menetlusetapis või -olukorras andnud mõista, et ehitis tuleks lammutada, mistõttu ei saanud kaebajal tekkida ka ootust selles osas, et ehitis lammutatakse. Kuigi vastustaja on teinud ettekirjutuse-hoiatuse, on A.H. Tammsaare pst 56 omanik esitanud ka ehitusteatise, mis tuleb vastustajal ka sisuliselt läbi vaadata, st vastustaja ei
6(11)
saa keelduda ehitusteatise teavitatuks lugemisest ainuüksi seepärast, et eseme osas on tehtud ka ettekirjutus-hoiatus.
37.Alusetu on etteheide justkui oleks vastustaja tahtlikult ükskõikne, passiivne ning ei sooviks naabritevahelist vaidlust lahendada. Pärast vaidlustatud otsust on vastustaja andnud A.H. Tammsaare pst 56 omanikule teada, et ettekirjutus-hoiatuse kehtivuse peatamine on lõppenud ja tal tuleb astuda samme selle täitmiseks.
38.Täiendavalt rõhutab vastustaja, et Pärnu Linnavalitsuse planeerimisosakonna otsuse alusel ehitusregistrisse kantud ehitusteatis käsitles A. H. Tammsaare pst 56//58 kinnistul juba olemasoleva ajalooliselt kinnistu piiril paikneva abihoone (kelder-kanala) ümberehitamist, mitte uue täiendava ehitise kavandamist. Sama käsitlus oli ka kolmandate isikute ehitusteatise aluseks olevas kelder-kanala ümberehitusprojektis. Vastustaja on oma otsuses välja toonud, et ümberehitusega ei suurene märkimisväärselt hoone ehitusalune pind, kuivõrd erinevus on kõigest 1 m2 suurem ajalooliselt antud asukohas paiknenud ehitise ehitusalusest pinnast ning ka selgitanud, et täiendavaid uusi ehitisi ei kavandata ega püstitati. Seega saab järeldada, et vastustaja on oma kaalutlusi otsuse tegemisel piisavalt selgitanud.
39.Kohaliku omavalitsusel on kohustus põhjalikult kaaluda erinevate lahendusvariantide positiivseid ja negatiivseid külgi. Ebaseadusliku ehitise lammutamist otsustades peab kaaluma ühelt poolt, kui suure kahju lammutamine omanikule kaasa tooks, teisalt aga seda, kui suures ulatuses on ehitamisel ehitusnorme rikutud ja mil määral see võib seada ohtu inimeste elu, tervise ja vara. Kaalutlusõiguse korral peab otsuse langetamisel arvestama õiguse üldpõhimõtetega – proportsionaalsuse, võrdse kohtlemise kui ka õiguskindlusega. Riigikohus on 21.11.2022 otsuses asjas nr 3-19-2398 punktis 17 käsitlenud ehitusseadustiku § 132 lg 3 ülesehitust ja sõnastust, mis viitab sellele, et lammutamisettekirjutust ei tohi teha pelgalt ehitamise õigusvastasusest tulenevalt, vaid lisaks sellele peavad esinema kaalukad põhjused. Üheks selliseks põhjuseks võib olla ehitise ettenähtavas tulevikus seadustamise võimatus. Antud olukorras pidas vastustaja lahenduseks ehitusteatise registreerimist, mille järgi kelder-kanala ehitatakse ümber elamu abihooneks, kuna puudusid kaalukad põhjused ehitise lammutamiseks. Arvestades, et seadusliku ehitise (kelder-kanala) ümberehitamisel selle mõjutused puudutatud isikutele ei muutunud või muutusid vähesel määral, saab pidada ettenähtavaks sellise ehitise seadustamise võimalust.
KOLMANDATE ISIKUTE SEISUKOHT
40.Kaebus tuleb jätta rahuldamata.
41.Kolmandad isikud nõustuvad vastustaja esitatud põhjenduste ja seisukohtadega. Vastustaja tegevus on olnud õiguspärane. Vastustaja on õigesti registreerinud ehitusteatise, mille järgi ehitatakse kelder-kanala ümber elamu abihooneks. Vaidlustatud otsuse alusel ehitisregistrisse kantud ehitusteatis käsitles juba eelmise sajandi keskpaigast kahe kinnistu (A. H. Tammsaare pst 56//58 ja Karja 80) piiril paikneva abihoone (kelder-kanala) ümberehitamist, mitte uue täiendava ehitise kavandamist. Puuduvad kaalukad põhjused ehitise lammutamiseks.
42.Planeeritud ümberehitus korrastaks nii halvenenud seisus ajaloolise tugimüüri kui teeks tänases olukorras kogu kinnistu piiril oleva olukorra paremaks mõlemale naabrile. Olemasoleva abihoone pind ei suurene oluliselt, samuti ei kavandata ega püstitata uusi ehitisi.
43.06.01.2001 uue elamu ehituseks antud projekteerimistingimused ei reguleerinud kinnistu ehitustingimusi, vaid seadsid tingimused siis kavandatud elamu projekteerimiseks. Nii pole kaebajal ka õigust järeldada, et projekteerimistingimused võiksid käesoleval juhul piirata
7(11)
varasemalt juba samal kinnistul olemas olnud hoonete ümberehitamist nii, et see tooks sisuliselt kaasa juba olemasolevate hoonete lammutamise.
44.Samuti on kolmandad isikud nõus vastustaja seisukohaga, et abihoone ümberehitamisel, kus ajaloolise kelder-kanala puhul säilitatakse kelder ning asendatakse selle peal asunud amortiseerunud hooneosa (ehk kanala) väliköögiga, ei saa kaebaja järeldada, et üldplaneering sellist ehitustegevust täisehitusprotsendi ületamise korral sõltumata asjaoludest keelaks. Kuna olemasoleva ehitise (kelderkanala) maht ei muutu ning see on aastakümneid tagasi rajatud õiguspäraselt, siis ei tuleks selle ümberehitamisel arvestada ka üldplaneeringuga antud täisehitusprotsenti.
45.Kolmandad isikud rõhutavad, et ühtegi uut ehitist ei rajata, vaid ca 70 aastat seal olnud ehitist tehakse ümber ning selle asukoht ei muutu. Samuti on väär kaebaja seisukoht, et kelder-kanala ümberehitamisel pole arvestatud täiendavate tuleohutusmeetmetega, sest tegelikkuses on pakutud lahendus, kus justnimelt paraneb varasem olukord ja olemasolev hoone muutub lähedal asuvate naabri abihoonete hoonete suhtes ohutumaks.
46.Mis puudutab ajaloolise keldri tugimüüri välisserva asetsemist ca 10-15 cm üle kinnistu piiri, siis nõustuvad kolmandad isikud vastustaja selgitustega Müür on olnud seal juba ammu ning seda olukorda on aktsepteeritud. Kolmandad isikud on teinud korduvalt kaebajale ettepaneku nimetatud probleem lahendada piiri ümbermõõtmisega tegeliku olukorra järgi tänapäevaste ja täpsete meetoditega, kuid kaebaja ei ole seda soovinud.
47.Kolmandad isikud leiavad samuti, et esitatud ümberehitusprojektis on, arvestades kinnistute asumist suure liikluskoormusega tiheasustusalal, maksimaalselt võimalikul moel silmas peetud naabri privaatsuse ja omandiõiguse säilimist.
48.Kolmandate isikute hinnangul on kaebaja käitunud kiuslikult ning eiranud korduvaid palveid korrigeerida kinnistute piiri vastavalt tegelikule olukorrale ning olemasolevale ajaloolisele hoonestusele.
KOHTU SEISUKOHT JA PÕHJENDUSED
49.Kaebus tuleb rahuldada ning Pärnu Linnavalitsuse 01.09.2023 otsus tühistada.
50.Vaidlust ei ole selles, et Pärnu Linnavalitsuse 01.09.2023 otsusega on haldusorgan esitanud ehitusteatise esitajale nõudeid EhS § 36 lg 5 alusel ning seetõttu on 01.09.2023 otsuse näol tulenevalt EhS § 36 lõikest 6 tegemist haldusaktiga. Ühtlasi ei ole vaidlust selles, et 01.09.2023 otsuses viidatud Tallinna Halduskohtu 02.06.2023 kohtuotsus haldusasjas nr 3-22-1682 on jõustunud. Menetlusosalised vaidlevad ennekõike selle üle, kas Pärnu Linnavalitsus on 01.09.2023 otsust tehes kõikide asjaoludega arvestanud ning kas otsus on õiguspärane.
51.Ehitusteatis esitatakse kohaliku omavalitsuse üksusele, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti (EhS § 35 lg 2). Ehitusteatise esitamine on nõutav EhS lisas 1 nimetatud ehitiste puhul (EhS § 35 lg 3). Vastavalt EhS § 36 lg-le 1 teavitatakse ehitise ehitamisest pädevat asutust elektrooniliselt ehitisregistri kaudu. Vajaduse korral kontrollib pädev asutus, kas seoses ehitusteatises märgitud ehitise või ehitamisega tuleb: 1) viia ehitis või ehitamine nõuetega vastavusse; 2) kooskõlastada ehitis või ehitamine pädeva asutusega; 3) esitada ehitisele täiendavaid arhitektuurilisi, ehituslikke või kujunduslikke nõudeid; 4) kaasata kinnisasja omanik või kinnisasjaga piirneva kinnisasja omanik (EhS § 36 lg 5). Kui esinevad EhS § 36 lg-s 5 sätestatud alused, siis lähtutakse ehitusloa menetluse, sh ehitusloa andmise menetluse tähtajast, ja ehitusloa andmisest keeldumise alustest (EhS § 36 lg 6 ls 1). Kontrolli tulemusel esitatavad nõuded annab pädev asutus haldusaktina (EhS § 36 lg 6 ls 2). 8(11)
Vaidlust ei ole selles, et kolmandatel isikutel oli kohustus esitada ehitusteatis ja ehitusprojekt (vt EhS lisa 1).
52.Kaebaja on seisukohal, et vaidlustatud otsus on õigusvastane muu hulgas seetõttu, et otsuse tegemisel ei arvetanud vastustaja kehtiva üldplaneeringu ega ka kolmandate isikute kinnistule väljastatud projekteerimistingimustega.
53.Riigikohus on selgitanud, et kaebeõiguse kontrollimiseks tuleb selgitada, kas kaebuses väidetav vastuolu planeerimisdokumentidega on olemas ja kas on rikutud kaebaja subjektiivseid õigusi (vt Riigikohtu halduskolleegiumi lahend nr 3-3-1-4-12, p 10). Kaebaja on seisukohal, et vaidlustatud haldusakt (ning sellega lubatud ehitamine) rikub nii tema omandiõigust kui toob kaasa privaatsuse riive.
54.Tallinna Halduskohus analüüsis 02.06.2023 otsuses haldusasjas nr 3-22-1682 (vt viidatud otsuse punktid 33-35) A. H. Tammsaare pst 56//58 kinnistu täisehitusprotsendi küsimust ning selgitas, et ka ilma kavandatava kelder-väliköögita on kinnistu täisehitusprotsent ületatud.
55.Kohus märkis viidatud otsuses (p 33), et „[ü]ldplaneeringu seletuskirjas on selgitatud, et täisehitusprotsent on kõigil krundil paiknevate hoonete (sh alla 20 m2 pinnaga hoonete) ehitisealuste pindade summa suhe krundi pindalasse (vt üldplaneeringu seletuskiri, lk 156)1. Kolmandate isikute kinnistu asub väikeelamute maal (Ev). Vastavalt üldplaneeringu seletuskirja punktile 4.3.1.2 on väikeelamute maal krundi täisehitusprotsent arvutatav järgmise valemina: Yehpind = 0,05 * Xkrunt + 180, kus Yeh-pind [tähendab hoone ehitisealust pinda]. Seega on kolmandate isikute krundi täisehitusprotsent vastavalt 0,05 * 1284 + 180 = 244,2 m2. Sisuliselt tähendab eelnev, et juba ilma kavandatava kelder-väliköögita (mille ehitisealune pind on ehitusteatise kohaselt 23,6 m2) oli täisehitusprotsent ületatud (162+87+38=287) ning seda nii projekteerimistingimustest lähtuvalt kui ka kehtivast üldplaneeringust lähtuvalt.“ Kohtu järeldus oli (p 35), et vastustaja on ehitusteatise registreerinud vastuolus projekteerimistingimuste ja kehtiva üldplaneeringuga ning see on kaasa toonud kaebaja subjektiivsete õiguste rikkumise.
56.Kohtu hinnangul on kohtu poolt haldusasjas nr 3-22-1682 tehtud järeldused vaatamata uue otsuse (s.o vaidlustatava haldusakti) tegemisele jätkuvalt asjakohased. Seetõttu nõustub kohus kaebaja seisukohaga, et vastustaja ei ole Tallinna Halduskohtu 02.06.2023 otsuses tehtud etteheidete ja järeldustega arvestanud.
57.Kuigi vastustaja on enda kinnitusel 01.09.2023 otsuses nr 3-5.4/575 Tallinna Halduskohtu 02.06.2023 kohtuotsuses esitatud juhistega arvestanud, ei nähtu 01.09.2023 otsusest täisehitusprotsendiga seotud põhjendusi. Vaidlustatud otsuses ei ole vastustaja selgitanud ega põhjendanud, miks ta on pidanud lubatavaks registreerida ehitusteatist, mis ei arvesta projekteerimistingimuste ja kehtiva üldplaneeringu nõuetega. Kuigi kohus märkis juba haldusasjas nr 3-22-1682 tehtud otsuses (otsuse p 35), et otsuses puuduvad ka põhjendused, mis viitaks üldplaneeringu seletuskirjas (lk 21) viidatud erandi („kui juba hoonestatud krundil on täisehituse protsent suurem lubatud krundi täisehituse protsendist, võib kohalik omavalitsus põhjendatud vajadusel lubada üks kord väikesemahulise juurdeehituse kavandamist (tuulekoda, pesuruum jms)“) tegemisele, ei ole vastavaid põhjendusi ka käesolevas haldusasjas vaidlustatud otsuses esitatud.
58.Vaidlustatud otsuses ei ole vastustaja esitanud ka põhjendusi, millest võiks järeldada, et käesoleval juhul ei ole üldplaneeringust lähtumine ega ka vajadusel vastavale erandile tuginemine
vajalik. Alles kohtumenetluses (vt vastustaja 19.03.2024 vastuse p 3.4.) on vastustaja seisukohal, et aastakümneid tagasi rajatud kelder-kanala ümberehitamisel ei tule üldplaneeringuga kindlaks määratud täisehitusprotsenti arvestada ning vastupidine lähenemine tooks aastakümnete jooksul kujunenud hoonestuses ka väiksema muudatuse tegemine kaasa kas olemasolevate hoonete lammutamise või suure halduskoormusega üldplaneeringut muutvate detailplaneeringute koostamise. Vastustaja on 24.04.2024 menetlusdokumendis märkinud, et ehitisregistrisse kantud ehitusteatis käsitles „A. H. Tammsaare pst 56/58 kinnistul juba olemasoleva ajalooliselt kinnistu piiril paikneva abihoone (kelder-kanala) ümberehitamist, mitte täiendava uue ehitise kavandamist. Sama käsitlus oli ka kolmandate isikute ehitusteatise aluseks olevas kelder-kanala ümberehitusprojektis. Vastustaja on oma otsuses muuhulgas välja toonud, et ümberehitusega ei suurene märkimisväärselt hoone ehitusalune pind, kuivõrd erinevus on kõigest 1 m2 suurem ajalooliselt antud asukohas paiknenud ehitise ehk kelder-kanala ehitusalusest pinnast ning ka selgitanud, et täiendavaid uusi ehitisi ei kavandata ega püstitati. Seega saab järeldada, et vastustaja on piisavalt selgitanud oma kaalutlusi otsuse tegemisel.“
59.Kohtupraktikas on leitud, et kohtumenetluse käigus esitatud põhjendusi on võimalik arvesse võtta juhul, kui mõistliku isiku jaoks pidi olema arusaadav, et haldusorgan juhindus vastavast põhjendusest haldusakti andmisel (Riigikohtu halduskolleegiumi 29.11.2012 otsus asjas nr 3-31-29-12, p 20). Siiski saab sellise juhul olla tegemist üksnes erandliku olukorraga (Riigikohtu halduskolleegiumi 28.05.2021 otsus asjas nr 3-18-1511/30, p 18-19; 29.11.2012 otsus asjas nr 33-1-29-12, p 20). Viidatud erandlik olukord tähendab Riigikohtu otsuste kohaselt seda, et kohus võib haldusakti kontrollimisel arvestada haldusorgani poolt kohtumenetluse käigus esitatud põhjendust, kui kohus on veendunud, et haldusorgan lähtus sellest põhjendusest haldusakti andmisel. Näiteks võis põhjendus sisalduda haldusorgani poolt koostatud dokumendis, millele haldusaktis nõuetekohaselt ei viidatud, kuid mis eksisteeris haldusakti andmise ajal, või haldusmenetluse käigus mõne menetlusosalise või teise haldusorgani poolt akti andjale esitatud dokumendis.
60.Kuigi vastustaja on kohtumenetluse käigus esitanud täiendavaid põhjendusi ja selgitanud kaalutlusi, mida väidetavalt otsuse tegemisel hinnati, ei ole kohus veendunud, et haldusorgan haldusakti andmisel tegelikult nendest põhjendustest lähtus.
61.Vaidlustatud otsuses ei ole kordagi viidatud täisehitusprotsendile ning otsuse põhjendused ei võimalda üheselt mõistetavalt järeldada, et vastustaja oleks krundi täisehituse küsimust sisuliselt analüüsinud. Samas oli just täisehitusprotsendiga seonduv üks peamisi asjaolusid, mis tingis haldusasjas nr 3-22-1682 esitatud kaebuse rahuldamise.
62.Arvestades eeltoodut ei pea kohus võimalikuks vastustaja kohtumenetluse käigus esitatud põhjendusi arvesse võtta. Vastupidiselt vaidlustatud otsuses esitatule ei ole vastustaja kohtu hinnangul kõiki halduskohtu poolt haldusasjas nr 3-22-1682 antud juhiseid järginud. Seetõttu ei ole vastustaja kõrvaldanud juba varasemas haldusasjas kohtu poolt välja toodud puudusi ning ka käesolevas haldusasjas vaidlustatud haldusakt on põhjendamispuudustega. Põhjendamiskohustuse rikkumise tõttu on vaidlustatud otsus õigusvastane. Kohtu hinnangul on minetused sedavõrd olulised, et toovad kaasa haldusakti tühistamise.
63.Olukorras, kus kohus on seisukohal, et kaebus tuleb rahuldada, ei pea kohus kaebaja ülejäänud väidete üksikasjalikku analüüsimist vajalikuks.
64.Eeltoodust tulenevalt rahuldab kohus kaebuse ning tühistab Pärnu Linnavalitsuse 01.09.2023 otsuse nr 3-5.4/575.
10(11)
65.Kohus selgitab, et kaebuse rahuldamisega taastub vaidlusaluse otsuse tegemisele eelnenud õiguslik olukord. Seega tuleb vastustajal uuesti hinnata 10.05.2022 esitatud ehitusteatise vastavust õigusaktidele ning arvestada lisaks käesoleva otsuses märgitule ka haldusasjas nr 3-221682 tehtud (ja jõustunud) kohtuotsuses esitatud selgitustega.
66.HKMS § 108 lg 1 kohaselt kannab menetluskulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Kuivõrd kohus teeb otsuse vastustaja kahjuks, tuleb menetluskulud jätta vastustaja kanda. Kaebaja nõuab kokku 2720 euro suuruse menetluskulu (s.o õigusabikulud 2700 eurot ning riigilõiv 20 eurot) väljamõistmist.
67.HKMS § 109 lg 6 järgi mõistab kohus välja üksnes vajalikud ja põhjendatud menetluskulud. Kohtu hinnangul on kaebaja menetluskulu mõnevõrra ülepaisutatud. Kaebuse sisulised põhjendused tuginevad suures osas varasemates haldusasjades (s.o haldusasjad nr 3-21-4 ja 3-221682) tehtud kohtuotsustele ja neis esitatud põhjendustele, mistõttu ei saa kogu kaebuse koostamiseks väidetavalt kulunud aega (11,75 tundi) põhjendatuks pidada. Lisaks ei saa menetluskulusid pidada põhjendatuks osas, milles kohus kaebuse tagastas.
68.Kõiki asjaolusid kogumis arvestades peab kohus õigusabiga seotud menetluskulu põhjendatuks 2200 euro (s.o koos käibemaksuga) ulatuses. Kokkuvõttes tuleb vastustajalt kaebaja kasuks menetluskuludena välja mõista 2220 eurot (s.o riigilõiv 20 eurot ning õigusabikulud 2200 eurot). (allkirjastatud digitaalselt) Tristan Ploom
11(11)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.