Xi kaebus Viru-Nigula Vallavalitsuse 19. oktoobri 2023. a korralduse nr 357 ja 7. detsembri 2023. a vaideotsuse nr 399 tühistamise ning 22. augusti 2023. a projekteerimistingimuste taotluse nr 2311002/07031 uuesti läbivaatamiseks kohustamise nõudes Menetlusosalised ja nende Kaebaja – X, lepinguline esindaja vandeadvokaat Robert esindajad Sprengk Vastustaja – Viru-Nigula vald, lepingulised esindajad advokaat Sandra Mikli ja vandeadvokaat Carri Ginter, volitatud esindaja Lembit Talli Asja läbivaatamine
Kirjalikus menetluses
RESOLUTSIOON
1.Jätta rahuldamata vastustaja taotlus kaebuse läbi vaatamata jätmiseks.
2.Rahuldada Xi kaebus.
3.Tühistada Viru-Nigula Vallavalitsuse 19. oktoobri 2023. a korraldus nr 357 ja 7. detsembri 2023. a vaideotsus nr 399 ning kohustada vastustajat Xi 22. augusti 2023. a projekteerimistingimuste taotlust nr 2311002/07031 uuesti läbi vaatama.
4.Mõista Viru-Nigula vallalt Xi kasuks välja menetluskulu 20 (kakskümmend) eurot.
5.Asendada kohtuotsuse avaldamisel kaebaja nimi ning kaebaja kinnistu nimi ja katastritunnus tähemärkidega. Edasikaebamise kord ja selgitused Otsuse peale võib Tartu Ringkonnakohtule esitada apellatsioonkaebuse 30 päeva jooksul otsuse avalikult teatavakstegemisest arvates, s.o hiljemalt 30. mail 2024. Vastuseks esitatud apellatsioonkaebusele võib teine menetlusosaline esitada vastuapellatsioonkaebuse 14 päeva jooksul apellatsioonkaebuse vastuapellatsioonkaebuse esitajale kättetoimetamisest arvates või ülejäänud apellatsioonitähtaja jooksul, kui see on pikem kui 14 päeva (halduskohtumenetluse seadustiku (HKMS) § 184 lg 3). Kui apellant soovib asja arutamist kohtuistungil, tuleb tal seda apellatsioonkaebuses märkida, vastasel korral eeldatakse, et ta on nõus asja lahendamisega kirjalikus menetluses (HKMS § 182 lg 1 p 9).
1.X (edaspidi ka kaebaja) esitas 22. augustil 2023 läbi ehitisregistri e-keskkonna Viru-Nigula vallavalitsusele taotluse nr 2311002/07031, millega soovis projekteerimis-tingimusi ViruNigula vallas Tüükri külas Y kinnistule (katastritunnus Q) üksikelamu ehitamiseks. Viru-Nigula Vallavalitsus keeldus 19. oktoobri 2023. a korraldusega nr 357 Xile projekteerimistingimuste väljastamisest. Vallavalitsus põhjendas oma korraldust, viidates ehitusseadustiku (EhS) § 32 p-le 4, sellega, et käsitletavale kinnistule ei ole võimalik projekteerimistingimusi üksikelamu ehitusprojekti koostamiseks väljastada, kuna projekteerimistingimuste taotlus ei vasta õigusaktist või ehitise asukohast tulenevatele avalik-õiguslikele kitsendustele. Korralduses on selgitatud veel järgmist. X kinnistu omanikuna on esitanud Viru-Nigula Vallavalitsusele eelnevalt avalduse, et OÜ S.A.CITO soovib temalt omandada üle 10 ha suurust maaüksust kinnisasja omandamise kitsendamise seaduse (KAOKS) § 4 lg 6 alusel. Koos avaldusega esitas X ka vormikohase kinnisasja omandamise loataotluse ja kohustusliku kinnisasja tegevuskava, milles tõendas, et OÜ S.A.CITO omab piisavalt finantsvahendeid ning OÜ kasutab viie aasta jooksul Y maaüksust sihtotstarbe kohaselt ehk ainult põllumajanduslikul eesmärgil. Viru-Nigula Vallavolikogu andis 29. septembri 2022 otsusega nr 65 „Nõusoleku andmine maa müügiks juriidilisele isikule“ OÜ-le S.A.CITO nõusoleku omandada Y kinnistu eesmärgiga kasutada seda viie aasta jooksul põllumajanduslikul otstarbel.
2.X esindaja esitas 22. novembril 2023 Viru-Nigula Vallavalitsusele vaide Viru-Nigula Vallavalitsuse 19. oktoobri 2023. a korralduse nr 357 tühistamiseks ja projekteerimistingimuste taotluse uuesti läbi vaatamiseks. Viru-Nigula Vallavalitsus jättis 7. detsembri 2023. a korraldusega nr 399 (vaideotsus) vaide täies ulatuses rahuldamata kokkuvõtvalt järgmistel põhjustel: 1) projekteerimistingimuste andmisest keeldumise õigusliku alusena välja toodud EhS § 32 punkt 4 hõlmab antud juhtumil ka sama paragrahvi punktis 2 sätestatut ehk asjaolu, et projekteerimistingimuste taotlus ei vasta üldplaneeringule. EhS § 26 lg 1, § 29 lg 2 p-dest 4 ja 6 lähtudes oli taotluses märgitu ilmselgelt puudulik. Projekteerimistingimuste andmisel tuleb eranditult lähtuda üldplaneeringus sätestatust ega saa sätestada üldplaneeringuga vastuolus olevaid tingimusi, vaid täpsustatakse üldplaneeringus määratud ehitustingimusi; 2) kehtiva üldplaneeringu kohaselt asub kinnistu alal T2 mis on reserveeritud tootmisala, kus on lubatud ainult keskkonnasõbralik tootmine ja seda teenindavate infrastruktuuride ehitamine. Üldplaneeringu p 2.13 järgi kuuluvad säilitamisele väärtuslikud alad. Viru-Nigula vallas on nendeks aladeks muuhulgas loopealsed Tüükri külas. Kõrge boniteediga põllumaad tuleb hoida kasutuses põllumajandusliku maana või avamaastikuna; 3) Y kinnistu maakasutuse sihtotstarve on 100% maatulundusmaa. Esitatud projekteerimistingimuste taotluses ei ole arvestatud kohaliku omavalitsuse poolt üldplaneeringus sätestatud ehituspiirangutega. Puudub igasugune teave juurdepääsutee, elektrija sideliinide, ning veemajanduslike küsimuste lahendamise kohta; 4) kui X esitas OÜ S.A.CITO esindajana 19. augustil 2022 avalduse, et saada volikogu nõusolekut kinnisasja omandamiseks, sai selle aluseks olla tema kui eraisiku soov kinnistut müüa. Viru-Nigula Vallavolikogu 29. septembri 2022. a otsuses nr 65 sätestatu kehtib ka eraisiku hr Xi suhtes, andes kinnituse, et pole takistusi kinnistu võõrandamiseks; 5) vaidemenetluse korras pole võimalik nõuda haldusakti tühistamist, nagu vaide esitaja on oma vaides taotlenud. 2(10)
3-24-73
3.X esitas 8. jaanuaril 2024 Tartu Halduskohtule kaebuse, milles palub tühistada Viru-Nigula Vallavalitsuse 19. oktoobri 2023. a korraldus nr 357 ning 7. detsembri 2023. a vaideotsus nr
399.Samuti palub kaebaja kohustada Viru-Nigula Vallavalitsust uuesti läbi vaatama 22. augusti 2023. a projekteerimistingimuste taotlust nr 2311002/07031. Kohus võttis 10. jaanuari 2024. a määrusega kaebuse menetlusse. Vastustaja esitas vastuse kaebusele 7. veebruaril 2024.
4.Kohus määras 8. veebruari 2024. a määrusega asja läbivaatamise kirjalikus menetluses ja andis tähtajad täiendavate tõendite, taotluste ja seisukohtade ning vastuväidete esitamiseks. Kaebaja esitas täiendava kirjalikud seisukohad 15. märtsil 2024. Vastustaja esitas vastuväited kaebaja täiendavatele seisukohtadele 28. märtsil 2024.
MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD
5.Kaebaja väidab kaebuses ja täiendavates kirjalikes seisukohtades järgmist.
5.1.Kui projekteerimistingimuste taotlus ei vasta nõuetele ja projekteerimistingimuste andmine on võimatu, peaks pädev asutus taotluses esinevate puuduste korral andma haldusmenetluse seaduse (HMS) § 15 lg 2 kohaselt ka tähtaja puuduste kõrvaldamiseks. Vastustaja seda ei teinud.
5.2.Kaebajale teadaolevalt ei ole planeeritava ehitise maa-alal õigusaktidest või asukohast tulenevaid avalik-õiguslikke kitsendusi. Vaidlustatud korralduses ei ole märgitud ühegi kitsenduse osas, miks see välistab ehitamise Y kinnistule ja seega projekteerimistingimuste andmise. Korraldus on motiveerimata ega vasta seadusega ette nähtud nõuetele.
5.3.Vaideotsuses esitatud taotluse puudused pole asjakohased, kuna puuduste esinemisel ei saa keelduda projekteerimistingimuste andmisest, vaid taotlus tuleks jätta läbi vaatamata (ja anda eelnevalt puuduste kõrvaldamiseks tähtaeg).
5.4.Üldplaneeringust nähtuvalt ei ole tegemist tootmismaaga ja pole ühtegi tootmismaast tulenevat piirangut, mis välistaks elamu ehitamise ja projekteerimistingimuste väljastamise. Vastustaja pole oma seisukohti piirangute osas põhjendanud. Vaideotsuse sellekohane põhjendus pole asjakohane ning seaduslik. Vaideotsuses on toodud, et Y kinnistu maakasutuse sihtotstarve on 100% maatulundusmaa ja esitatud projekteerimistingimuste taotluses ei ole arvestatud kohaliku omavalitsuse poolt üldplaneeringus sätestatud ehituspiirangutega. Vaideotsuses pole esitatud piiranguid, mis tulenevad rohevõrgustiku alast, väärtuslikust alast või kõrge boniteediga põllumaa-alast, ega ole esitatud selgitust, et planeeritav ehitusala on nendele maa-alade hulgas.
5.5.Viru-Nigula Vallavolikogu andis 29. septembri 2022 otsusega nr 65 OÜ-le S.A.CITO üle õiguse ning selle otsusega ei ole piiratud X (kui eraisikul) kasutada või käsutada oma omandit. Y kinnistule ei ole otsusega nr 65 seatud ühtegi avalik-õiguslikku kitsendust ning otsus nr 65 ei takista X oma kinnisasjale üksikelamu püstitamist. Regionaalja Põllumajandusministeeriumile 9. jaanuari 2024. a vastuse kohaselt ei ole KAOKS § 7 lõike 5 kohane kinnisasja omandamise luba käsitletav avalik-õigusliku piiranguna, mis välistab antud kinnistul muu tegevuse kui põllumajandus. Korralduse põhjendamine otsusega nr 65 ei ole seega seaduslik.
3(10)
3-24-73
5.6.Senise praktika kohaselt (sh Viru-Nigula vallas) ei ole absoluutset keeldu ehitada maatulundusmaale väikeelamut. Ka kaebaja kirjavahetusest vallaga selgub, et vastustaja arvates on maatulundusmaale ehitamine võimalik.
6.Vastustaja palub jätta kaebus läbi vaatamata või alternatiivselt rahuldamata, märkides vastuses kaebusele ja vastuväidetes kaebaja täiendavatele seisukohtadele järgmist.
6.1.Kaebus tuleb jätta halduskohtumenetluse seadustiku (HKMS) § 151 lg 2 p 1 alusel läbi vaatamata, kuna kaebusega kaitstava õiguse riive on väheintensiivne ja kaebuse rahuldamine ebatõenäoline (esineb HKMS § 121 lg 2 p-s 21 alus). Kaebaja esitas 18. augustil 2022 Y kinnistu juriidilisele isikule võõrandamise taotluse, mille kohaselt nõustus tema endaga seotud juriidiline isik kasutama kinnistut sihtotstarbeliselt, s.o maatulundusmaana. Kaebajale pidi olema ilmne, et kinnistule elamu ehitamine läheb vastuollu üldplaneeringuga
6.2.Kaebaja ei seosta kaebuses esitatud etteheiteid enda õigustega, vaid esitab üldisi õigusvastasust puudutavaid argumente. Projekteerimistingimuste taotluse esitamise ajal oli kaebaja teadlik, et kinnistu sihtotstarve on maatulundusmaa, mistõttu ei saanud taotluse rahuldamata jätmine tulla kaebajale üllatusena.
6.3.Korralduse ja vaideotsuse tühistamisel ning projekteerimistingimuste taotluse uuel läbivaatamisel ei ole vastustajal võimalik teha teistsugust otsust, sest projekteerimistingimusi ei saa anda vastuolus üldplaneeringuga (EhS § 32 p-d 2 või 4) . EhS § 32 p 4 hõlmab endas muude avalik-õiguslike kitsenduste kõrval ka asjaolu, et projekteerimistingimused ei vasta üldplaneeringule. Kinnistu asub kehtiva üldplaneeringu kohaselt T2 alal ehk reserveeritud tootmisalal, millel on lubatud ainult keskkonnasõbralik tootmine ja seda teenindavate infrastruktuuride ehitamine. Ka uue koostatava üldplaneeringu kohaselt asub kaebaja kinnistu T2 alal ja on suuremas osas hõlmatud rohevõrgustikuga ning rohevõrgustikus paikneva kinnisasja maakasutuse otstarvet ja üldplaneeringu kohast juhtotstarvet ei muudeta. Asjaolu, et Y kinnistu ei ole maakatastri seaduse (MaaKatS) § 181 lg 3 mõttes tootmismaa, ei muuda olematuks üldplaneeringus sätestatud juhiseid maa kasutamiseks. Samas on ka muid kitsendusi, sh elektripaigaldise kaitsevöönd ja avalikult kasutatava tee kaitsevöönd. Üldplaneeringu-järgne maa põhikasutus on tootmismaa, sh asub kinnisasjal maardla (passiivne fosforiidi tarbevaru).
6.4.Projekteerimistingimuste taotluse menetlus on korrektselt läbi viidud ning vastustaja on jõudnud õiguspäraselt projekteerimistingimuste andmata jätmise otsuseni. Kaebaja sisustab ebaõigesti taotluse läbi vaatamata jätmise ning puuduste kõrvaldamise aluseid. Praegu ei esinenud õiguslikke aluseid kaebaja projekteerimistingimuste taotluse läbi vaatamata jätmiseks EhS § 30 alusel.
6.5.EhS § 32 sätestab projekteerimistingimuste andmisest keeldumise absoluutsed alused ning haldusorganil ei ole EhS § 32 p-des 1–9 kirjeldatud olukordade esinemisel kaalutlusruumi, mis võimaldaks nendele vaatamata taotlust rahuldada. Vastustajal on kohustus üldplaneeringu elluviimisel tagada, et erisuunaliste huvide realiseerimine maa kasutamisel ei tekitaks inimestele ülemääraseid häiringuid. Lubades ehitada võimalikku tootmispiirkonda elamuid, on selline huvide põrkumine tulevikus paratamatu.
6.6.Kaebaja ise on esitanud vastustajale taotluse kinnisasja võõrandamiseks juriidilisele isikule S.A.CITO OÜ-le, kes kasutab kinnistut tegevuskava kohaselt vastavalt selle sihtotstarbele (rendib põllumajandustootjatele). Kaebajale oli teada, et kinnistule ei ole võimalik elamut ehitada.
4(10)
3-24-73
6.8.Vastustaja ei ole kaebajale väitnud, et Y kinnistule elamu ehitamine on võimalik. Vastustaja ametnik viitas Maa-ameti kitsenduste kaardile, mille abil oleks kaebajal olnud võimalik kitsendustega tutvuda. Maakatastri kitsenduste kaardi väljavõttest Y kinnistu kohta nähtub, et kinnistul on olemas kõik eeltoodud piirangud.
6.9.Praegusel juhul ei olnud võimalik kaaluda üldplaneeringus ette antud maakasutusest erinevat tegevust. Ka siis, kui Y kinnistu mullastikunäitajad ei ole head (nagu väidab kaebaja), ei muuda see asjaolu, et kinnistu on uue üldplaneeringu kohaselt määratud rohevõrgustikku.
KOHTU SEISUKOHT
7.Kaebaja on vaidlustanud tühistamisnõudega Viru-Nigula Vallavalitsuse 19. oktoobri 2023. a korralduse nr 357 (dtl 5-6), millega jäeti rahuldamata tema taotlus projekteerimistingimuste saamiseks, ja 7. detsembri 2023. a vaideotsuse nr 399 (dtl 8-12), millega jäeti rahuldamata tema vaie eelnimetatud korralduse vaidlustamiseks. Kaebaja taotleb ka tema esitatud projekteerimistingimuste taotluse uueks läbivaatamiseks kohustamist. Kohus ei pea põhjendatuks vastustaja taotlust kaebuse läbi vaatamata jätmiseks HKMS § HKMS § 151 lg 2 p 1 ja HKMS § 121 lg 2 p 21 alusel nende normide koosmõjus. Vaatamata vastustaja argumentidele, mis osundavad kaebuse vähesele edulootusele, leiab kohus, et kuigi isikul ei ole subjektiivset õigust igal juhul tema taotluse alusel projekteerimistingimusi saada, on tal õigus soovikohaselt elamu ehitamiseks esitatud projekteerimistingimuste taotluse õiguspärasele menetlemisele ning keelduvast otsustusest tulenevat õiguste riivet ei saa pidada sedavõrd väheseks, et oleks alust tugineda HKMS § 121 lg 2 p-le 21. Kohus vaatab käeoleva haldusasja seega sisuliselt läbi.
8.Kaebaja on taotlenud projekteerimistingimusi elamu ehitamiseks Viru-Nigula vallas asuvale Y kinnistule (katastritunnus Q). Projekteerimistingimused annab üldjuhul kohaliku omavalitsuse üksus projekteerimistingimuste andmisest huvitatud isiku taotluse alusel (EhS § 28 lg 1). Projekteerimistingimused on vajalikud ehitusloakohustusliku hoone või olulise avaliku huviga rajatise (oluline rajatis) ehitusprojekti koostamiseks, kui puudub detailplaneeringu koostamise kohustus (EhS § 26 lg 1). Projekteerimistingimuste andmine on üks osa ehitusloa menetlusest, sest nende väljastamine on seotud konkreetse ehitusloa ning selle alusel rajatava ehitisega (Riigikohtu 20. juuni 2023. a otsus asjas nr 3-20-19, p 18). Kohtupraktika on määratlenud projekteerimistingimusi eelhaldusaktina (viidatud otsuse p 15), millele kohalduvad haldusakti põhjendamise ja menetlusnõuded.
9.Kaebaja heidab ette, et vastustaja, leides et kaebaja taotlus ei vasta seaduses sätestatud nõuetele, pole andnud talle tähtaega taotluses esinenud puuduste kõrvaldamiseks. Haldusmenetluse seaduse (HMS) § 15 lg-test 1 ja 2 tuleneb tõepoolest, et haldusorgan peab puuduste avastamisel andma taotlejale tähtaja taotluses esinevate puuduste kõrvaldamiseks. Praegusel juhul ilmneb selgesõnaliselt alles vaideotsusest vastustaja etteheide, et esitatud taotluses puudub igasugune teave juurdepääsutee, elektri- ja sideliinide, ning veemajanduslike küsimuste lahendamise kohta. Kohtu hinnangul ei ole aga tegemist väikeste tehniliste vajakajäämistega, mida taotleja saanuks kiiresti talle antava tähtaja jooksul taotlust täpsustades kõrvaldada (nagu seda on näiteks tasumata riigilõiv, puuduolevad lisadokumendid vms puudused). Nagu hilisemas menetluses selgub, ei olnudki tegemist mõne üksiku dokumendi lisamata jätmise või taotluse mõnede vajalike andmeväljade täitamata jätmisega, vaid vastustaja hinnangul esinesid sisulised puudused, mille tõttu ei ole vastustaja pidanud võimalikuks projekteerimistingimusi väljastada.
5(10)
3-24-73
Kuigi hea halduse põhimõttest lähtuvalt ja haldusorganile HMS §-st 36 tuleneva selgitamiskohustuse valguses olnuks kohane kaebajale enne keelduva otsustus tegemist puudusi selgitada ja arutada nende kõrvaldamise väljavaadet ja sellele kuluvat aega, ei ole kohtul alust arvata, et praegusel juhul ilmnenud puuduste kõrvaldamine saanuks toimuda mõistlikult ettenähtava aja jooksul, milleks oleks otstarbekas anda tähtaeg klausliga, et puuduste kõrvaldamata jätmise korral jätab haldusorgan taotluse läbi vaatamata. Praegusel juhul tõusetunud küsimuste lahendamiseks on asjakohane HMS §-s 40 sätestatud ärakuulamisõiguse realiseerimine, mille tulemusena oleks vastutajal rohkem teavet taotluse lahendamise otsustamisel ning teisalt taotlejal parem arusaam tehtava lahenduse väljavaadetest.
10.EhS § 30 kohaselt kontrollib pädev asutus projekteerimistingimuste taotluse saamisel selle nõuetele vastavust. Kui projekteerimistingimuste andmine on ilmselgelt võimatu, jätab pädev asutus taotluse läbi vaatamata ja tagastab selle koos põhjendusega. Eelkõige tagastatakse taotlus läbi vaatamata, kui ei esine EhS § 26 lg-s 1 või § 27 lg-s 1 sätestatud alust. Vastustaja ei ole praegusel juhul jätnud kaebaja taotlust läbi vaatamata, vaid on keeldunud projekteerimistingimusi väljastamast.
11.Kaebaja väitel ei ole vastustaja projekteerimistingimuste andmisest keeldudes täitnud piisava põhjalikkusega põhjendamiskohustust. Kaebaja ja vastustaja on erinevatel arusaamadel ka vaidlustatud korralduse sisuliste põhjenduste – kinnistule kohalduvad kitsendused, vastuolu üldplaneeringuga, nõusoleku andmine Y kinnistu müügiks juriidilisele isikule, elamu ehitamise võimalikkus maatulundusmaale – osas.
12.Kohus nõustub kaebajaga, et kaalutlusõiguse alusel antava soodustava haldusakti andmisest keeldumist tuleb haldusorganil põhjalikult põhjendada, tuues välja ka otsustamisel aluseks olnud kaalutlused (HMS § 56 lg-d 1-3). Vastustaja on vaidlustatud korraldust andes märkinud kokkuvõtvalt järgmised põhjendused ja selgitused: - Kinnistu maakasutuse sihtotstarve on 100% maatulundusmaa. Maa-ameti kaaardiserveri kitsenduste kaardi järgi on kinnistul järgmises kitsendused: geodeetilise märgi kaitsevöönd; maardla; avalikult kasutatava tee kaitsevöönd; elektripaigaldise kaitsevöönd; - taotluses näidatud kavandatava üksikelamu asukohale puudub juurdepääs avalikult kasutatavalt teelt; - Viru-Nigula Vallavolikogu andis 29. septembri 2022. a otsusega nr 65 „Nõusoleku andmine maa müügiks juriidilisele isikule“ nõusoleku OÜ-le S.A.CITO omandada Y kinnistu eesmärgiga kasutada seda viie aasta jooksul põllumajanduslikul otstarbel. Kinnistusraamatu andmete kohaselt ei ole OÜ S.A.CITO kasutanud Viru-Nigula Vallavolikogu poolt antud õigust ning maatükk on endiselt Xi omand; - EhS § 32 punkti 4 alusel ei ole võimalik väljastada käsitletavale kinnistule projekteerimistingimusi üksikelamu ehitusprojekti koostamiseks.
13.Kaebaja väitel ei selgu vaidlustatud korraldusest, milliseid kitsendusi vastustaja silmas peab ning kaebaja hinnangul on korraldus nõuetekohaselt põhjendamata. Kaebaja on arvamusel, et Maa-ameti kaardiserverist nähtuvad kitsendused – geodeetilise märgi kaitsevöönd; maardla; avalikult kasutatava tee kaitsevöönd; elektripaigaldise kaitsevöönd – ei välista ehitamist ega projekteerimistingimuste väljastamist ning korralduses ei ole ühegi seal märgitud kitsenduse osas ka välja toodud, miks konkreetne kitsendus välistab ehitamise Y kinnistule.
13.1.Kohus möönab, et vaidlustatud korraldus ei vasta selle põhjenduste osas keelduva haldusakti põhjendamisel nõutava piisavuse ega HMS § 55 lg-s 1 sätestatud selguse ja üheselt mõistetavuse nõudele. 6(10)
3-24-73
13.2.Vaidlustatud korralduses on küll loetletud Maa-ameti kaardiserveri kaardile kantud kitsendused, kuid kaebajal on õigus selles, et vastustaja pole välja toonud kas, millised ja mil määral need kitsendused takistavad kaebaja taotlust rahuldamast. Vastustaja on vaideotsuse põhjendustes märkinud: „[---] korralduses ja tavapäraselt ka välja antavates projekteerimistingimustes tuuakse välja kitsendused, mis konkreetse kinnistu osas nähtuvad Maa-ameti kaardiserverist. See ei näita, et just need kitsendused on keeldumise aluseks.“ Seega möönab ka vastustaja ise, et pole kinnistul kehtivate avalik-õiguslike piirangute mõju konkreetse projekteerimistingimuste taotluse valguses hinnanud või vähemalt pole seda arusaadavalt korralduses kajastanud.
13.3.Teisalt tugines vastustaja vaidlustatud korraldust andes asjaolule, et äriühing (OÜ S.A.CITO), mille seaduslik esindaja on kaebaja, on avaldanud soovi omandada kaebajalt Y kinnistu eesmärgiga kasutada seda viie aasta jooksul põllumajanduslikul otstarbel ning ViruNigula Vallavolikogu on andnud 29. septembri 2022. a otsusega nr 65 „Nõusoleku andmine maa müügiks juriidilisele isikule“ selleks nõusoleku. Korralduses on ka välja toodud, et vastustajale teadaolevalt ei ole omandi üleminekut siiski toimunud ja omanik on endiselt X ise. Korraldusest jääb ebaselgeks, kas ja mil määral kinnistu võõrandamise tahe, mis pole realiseerunud, omab tähendust vaidlustatud korralduse andmise kontekstis või ei oma tähendust. Kaebaja viidatud Regionaal- ja Põllumajandusministeeriumi 9. jaanuari 2024. a vastuse (dtl 232-233) kohaselt ei ole KAOKS § 7 lõike 5 kohane kinnisasja omandamise luba käsitletav avalik-õigusliku piiranguna, mis välistab kinnistul muu tegevuse kui põllumajandus. Kohus nõustub küll vastutajaga, et viidatud arvamusega ei kõrvaldata ilmnenud vastuolu üldplaneeringuga. Kui ka seni teadaolevalt ei ole kinnistu omandiõiguse üleminekut toimunud ja äriühing ei ole alustanud Y kinnistul põllumajanduslikku tootmist, ei välista see allpool käsitletavatele asjaoludele – üldplaneeringu-järgne maa juhtotstarve ja valdav kasutus, kinnistu paiknemine reserveeritud tootmisalal – tuginemist. Samas nõustub kohus, et kinnisasja omandamise luba vastavalt KAOKS § 7 lg-le 5 ei kujuta endast õiguslikku takistust projekteerimistingimuste andmiseks ning vastav põhjendus kaalutlusõiguse alusel antud vaidlustatud korralduses ei ole asjakohane projekteerimistingimuste andmisest keeldumisel, s.t tegemist on kaalumisveaga HMS § 4 lg 2 tähenduses. KAOKS ega EhS ei näe ette projekteerimistingimuste andmisest keeldumisel sellist alust ning EhS §-s 32 esitatud aluste loetelu on kohtu hinnangul ammendav.
14.Vastustaja on täpsustanud projekteerimistingimuste andmisest keeldumise aluseid ja põhjendusi vaideotsuses (dtl 8-12). Korralduses nr 357 viidatud kitsenduste kohta on vastustaja vaideotsuses märkinud, et kinnistule kohalduvate Maa-ameti kaardiserverist nähtuvate kitsenduste väljatoomine on praktikas tavaline ega tähenda, et just need oleks samas ka keeldumise aluseks. Seega jääb ka vaideotsuse põhjal selgusetuks, kas vastustaja on pidanud kaardiserverist ilmnevaid kitsendusi projekteerimistingimuste andmisest keeldumise aluseks või mitte ning millise kaalu on ta neile omistanud. Korraldusest ega ka vaideotsusest ei nähtu, kas vastustaja on pidanud loetletud kitsendusi absoluutselt projekteerimistingimusi välistavaks aluseks.
15.Vaideotsuses on vastustaja rõhutanud, et projekteerimistingimuste andmisest keeldumisel õigusliku alusena välja toodud EhS § 32 p 4 hõlmab praegusel juhtumil ka sama paragrahvi punktis 2 sätestatut (projekteerimistingimuste taotlus ei vasta üldplaneeringule). Kohus ei nõustu vastustajaga selles, et EhS § 32 p-s 4 sätestatu (mittevastavus avalik-õiguslikele kitsendustele) hõlmab ka p-s 2 sätestatud aluse – vastasel korral puudunuks seadusandjal 7(10)
3-24-73
vajadus p-de 2 ja 4 eraldi sätestamiseks selles loetelus. Samas ei saa vaidlustatud korraldust pidada õigusvastaseks pelgalt argumendil, et vastustaja viitas EhS § 32 p-le 2 kui vaidlustatud korralduse õiguslikule alusele (vastuolu üldplaneeringuga) alles vaideotsuses. Vastustaja on ka juba vaidlustatud korralduses osundanud kinnistu maakasutuse sihtotstarbele (100% maatulundusmaa) ning kaebaja tahtele võõrandada kõnealune maa põllumajandusliku kasutamise eesmärgil OÜ-le S.A.CITO. Kui ka vastustaja on kohtu hinnangul küll eelduslikult pidanud sisuliselt silmas ka vastuolu üldplaneeringus sätestatuga, ei ole seda siiski piisava arusaadavusega väljendatud. Vastustaja on vaideotsust põhjendades omistanud ka suurt tähtsust Viru- Nigula Vallavolikogu
29.septembri 2022. a otsusele nr 65. Kohus nõustub, et tegemist on kehtiva ja regulatiivset toimet omava haldusaktiga (HMS § 61, § 60 lg 2). Samas on kohus eelpool p-s 13.3 hinnanud vastava kaalutluse asjakohatuks. Vaideotsuse kohaselt võib projekteerimistingimuste taotlus rikkuda kolmanda isiku õigusi. Kohtule jääb arusaamatuks, kas vastustaja on seejuures silmas pidanud OÜ-d S.A.CITO või mõnda muud isikut. Kui kolmanda isiku all on mõeldud OÜ-d S.A. CITO, siis X kui selle äriühingu seadusliku esindaja jätkuvat tahet kehtiva haldusakti alusel maad omandada saanuks vastustaja projekteerimistingimuste taotluse lahendamise haldusmenetluse käigus ärakuulamist läbi viies hõlpsasti välja selgitada.
16.Detailplaneeringu koostamise kohustuse puudumisel arvestatakse projekteerimistingimuste andmise otsustamisel EhS § 26 lg-s 3 loetletud tingimusi, sh et projekteerimistingimuste andmine ei oleks vastuolus õigusaktide, isikute õiguste või avaliku huviga, ning üldplaneeringus määratud tingimusi (p-d 2 ja 3). Vastustaja on projekteerimistingimusi väljastamast keeldudes tuginenud, EhS § 32 p 4, mis vaideotsuse põhjenduste kohaselt hõlmab praegusel juhtumil ka sama paragrahvi punktis 2 sätestatut (s.t projekteerimistingimuste taotlus ei vasta üldplaneeringule). Vastustaja on vaideotsuses selgitanud, milles ta näeb praegusel juhul vastuolu kehtiva üldplaneeringuga: kinnistu asumine alal T2, mis on reserveeritud tootmisalaks; Tüükri külas asuvad loopealsed kui säilitamisele kuuluvad väärtuslikud alad; vajadus hoida kõrge boniteediga põllumaad kasutuses põllumajandusliku maana või avamaastikuna. Viru-Nigula valla kehtiva üldplaneeringu kohaselt asub Y kinnistu Tüükri külas maa-alal, mis on määratletud T2 reserveeritud tootmisalana, ning sealsete katastriüksuste sihtotstarvete liigid on ärimaa, üldmaa, tootmismaa, transpordimaa või maatulundusmaa. Nii vaidlustatud korralduses kui ka vaideotsuses on selgitatud, et Y kinnistu maakasutuse sihtotstarve on 100% maatulundusmaa.T2 alad on üldplaneeringu järgi alad, kus on lubatud ainult keskkonnasõbralik tootmine ja seda teenindavate infrastruktuuride ehitamine, kui seal asuva/rajatava ettevõtte tootmistehnoloogia ei vaja insenerlikke meetmeid ettevõtte keskkonnaloatingimuste täitmiseks (üldplaneeringu seletuskirja p-d 2.1 ja 2.11, lk 13-14, 26, dtl 46-49, 61). Vaidlust ei ole, et Y kinnistu sihtotstarve on 100% maatulundusmaa, mida kinnitab ka Maaameti kaardirakenduse väljavõte (dtl 118). Maatulundusmaa on põllumajandussaaduste tootmiseks või metsakasvatuseks kasutatav maa ja maa, millel on põllu- või metsamajanduslik potentsiaal (MaaKatS § 181 lg 9). Samas tuleneb MaaKatS § 182 lg-st 2, et katastriüksusele ei määrata maatulundusmaa sihtotstarbega samaaegselt elamumaa sihtotstarvet.
17.Kaebaja tugineb võrdse kohtlemise argumendile, tuues näite, kus vastustaja on võimaldanud maatulundusmaale elamuehitust (dtl 227-228). Kohus nõustub vastustajaga selles, et projekteerimistingimusi väljastades teostab vastustaja igakordselt kaalutlusõigust – iga kinnistu ning seal esinevad tingimused on erinevad, mistõttu ei ole varasemalt väljastatud projekteerimistingimuste tõttu võimalik järeldada, et ka kaebaja kinnistule saaks tingimata 8(10)
3-24-73
eramut rajada. Vastustajalt ei saaks ka eeldada, et isegi kui varasem praktika on osutunud ekslikuks, peaks seda kaebaja huvides võrdse kohtlemise argumendile tuginedes jätkama (nt Riigikohtu lahendid asjades nr 3-3-1-19-04 (p 18) ja nr 3-3-1-23-06 (p 12). Samas ei ole vastustaja käesoleval juhul aga kohtu hinnangul kõiki kaebaja kinnistuga seotud asjaolusid välja selgitanud ja projekteerimistingimuste väljastamise võimalikkuse vaates analüüsinud.
18.Vastustaja on vaideotsuses korralduse andmise aluseid täpsustades ka märkinud, et Y kinnistu asub kõrge boniteediga põllumaal, mida tuleb hoida kasutuses põllumajandusliku maa või avamaastikuna. See põhjendus on esitatud esmakordselt alles vaideotsuses. Vastustaja ei ole seejuures selgitanud, kas tegemist on projekteerimistingimuste andmist absoluutselt välistava asjaoluga. Seega ei pea kohus vajalikuks analüüsida vastustaja taotluse alusel ka kinnistu mullastikunäitajate hindamiseks kaebaja poolt esitatud tõendeid (sh nende lubatavust) ning jätab need tähelepanuta (HKMS § 62 lg 2 ls 1). Ebaselgeks jääb vaideotsusest ka, kas ja mil määral on vaideotsuses viidatud üldplaneeringu p-s 2.13. nimetatud väärtuslikud alad ning uues üldplaneeringus takistuseks just kaebajale projekteerimistingimuste andmisel.
19.Eeltoodut kokku võttes on kohus arvamusel, et vaidlustatud korralduses ja vaideotsuses nende koostoimes on vastustaja täitnud põhjendamiskohutuse määral, et tunnistada vaidlustatud haldusaktid vähemalt vormiliselt õiguspäraseks. Kohus leiab aga, et vastustaja selgitused ja kaalutlused mõlemas haldusaktis on sõnastatud sedavõrd ebaselgelt, et kaalutlusõiguse alusel antud koormava haldusakti põhjendamisele seatud sisulisi nõudeid HMS § 56 tähenduses ei saa pidada täidetuks.
20.Kohus ei nõustu kaebaja väitega nagu oleks vastutaja ametnik nendevahelises kirjavahetuses andnud eksitavalt mõista maatulundusmaale ehitamise võimalikkusest. Vastustaja ametnik on vastuseks kaebaja päringule 21. augusti 2023. a e-kirjas (dtl 229) viidanud Maa-ameti vastavale avalikku teavet sisaldavale veebilehele ning selgitanud projekteerimistingimuste taotlemist ehitisregistris ning sellele järgnevaid tegevusi (ehitusprojekti tellimine ja ehitusloa taotlemine). Kohtu hinnangul ei saa vastusest kaebaja pöördumisele välja lugeda lubadust elamuehituse võimalikkusest kaebaja kinnistul. Küll aga on kohus arvamusel, et vastustaja ei ole vaidlustatud korralduse andmisel taganud kaebajale kohaselt õigust olla ära kuulatud. HMS §-s 40 on sätestatud menetlusosalise õigus esitada kirjalikus, suulises või muus sobivas vormis asja kohta oma arvamus ja vastuväited (lg 1), millele korrespondeerib vastustaja vastav kohustus ärakuulamine kohasel viisil ja eesmärgipäraselt tagada. Praegusel juhul ei esine kohtu hinnangul HMS § 40 lg-s 3 loetletud aluseid ärakuulamisnõudest kõrvalekaldumiseks. Vaidlustatud korraldusega on kaebaja taotlus lahendatud tema kahjuks ning kohtu hinnangul eeldas taotluse lahendamine taotluses esitatule lisaks täiendavate andmete ja selgituste saamist (HMS § 40 lg 2 p-d 2 ja 3). Taotluse lahendamine ei olnud ka sedavõrd kiireloomuline, et õigustada ära kuulamata jätmist. Haldusasja materjalidest ei ilmne suhtlust taotleja ja vastustaja vahel, mis oleks käsitatav ärakuulamisena HMS § 40 tähenduses – vastustaja ei ole teavitanud kaebajat kavatsusest keelduda projekteerimistingimuste väljastamisest ega ole andnud võimalust täiendavateks selgitusteks küsimustes, mida ta on pidanud taotluse puudusteks (vaideotsuses märgitud „[---] puudub igasugune teave juurdepääsutee, elektri- ja sideliinide, ning veemajanduslike küsimuste lahendamise kohta“).
21.Eelnevat kokku võttes leiab kohus, et vastustaja on kaebaja projekteerimistingimuste taotlust lahendades rikkunud ärakuulamis- ja uurimiskohustust ning sisustanud oma põhjendused kaalutlusvigaselt. Kohtul puudub veendumus, et ärakuulamiskohustuse täitmisel ning kaalumisvigade vältimisel oleks vastustaja jõudnud samasugusele lõpptulemusele. Kohtu 9(10)
3-24-73
hinnangul ei leevendanud neid rikkumisi ka vaidemenetlus. Kohus on praeguse otsuse põhjendava osa p-s 15-18 välja toonud ka vaideotsuse põhjendustes ilmnenud puudused. Eeltoodut arvestades on õigusvastased nii vaidlustatud korraldus kui ka vaideotsus ning need tuleb tühistada. Kuna vastustaja tegevus on osutunud õigusvastaseks, tuleb rahuldada ka kaebaja kohustamisnõue tema esitatud projekteerimistingimuste taotluse uueks läbivaatamiseks kohustamiseks (riigivastutuse seaduse § 6 lg-d 1 ja 4). Kohus rahuldab seega kaebuse täies ulatuses.
MENETLUSKULUD JA MUUD MENETLUSLIKUD OTSUSTUSED
22.HKMS § 108 lg 1 ls 1 kohaselt kannab menetluskulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Kaebaja on tasunud kaebuse esitamisel riigilõivu 20 eurot, mis tuleb HKMS § 108 lg 1 ls 1 alusel vastustajalt välja mõista. Muude menetluskulude kandmist asjas ei nähtu. Kui muud menetluskulud on siiski tekkinud, jäävad need poolte enda kanda (HKMS § 109 lg 1 ls 4).
23.Asjas tehtava kohtuotsuse avaldamisel asendab kohus kaebaja nime ning kinnistu nime ja katastritunnuse otsuses tähemärkidega (HKMS § 175 lg 3).