Osaühing Hausers Grupp kaebus tühistada Rae Vallavalitsuse 18.04.2023 korraldus nr 823 projekteerimistingimuste andmisest keeldumise kohta Rae küla Koplipere tee 9 kinnistu detailplaneeringu tingimuste täpsustamiseks ja kohustada Rae Vallavalitsust andma projekteerimistingimused Rae küla Koplipere tee 9 kinnistu detailplaneeringu tingimuste täpsustamiseks Kaebuse esitaja – Osaühing Hausers Grupp, esindajad v.adv Ramil Pärdi ja adv Katrin Kose Vastustaja – Rae vald
Menetlusosalised
Asja läbivaatamise viis
RESOLUTSIOON
Kirjalik menetlus
1.Jätta kaebus rahuldamata.
2.Jätta poolte menetluskulud nende enda kanda.
3.Sekretäril edastada kohtuotsus menetlusosalistele. Edasikaebamise kord Otsuse peale võib Tallinna Ringkonnakohtule esitada apellatsioonkaebuse 30 päeva jooksul otsuse avalikult teatavakstegemisest arvates, s.o hiljemalt 24.05.2024. Vastuseks esitatud apellatsioonkaebusele võib teine menetlusosaline esitada vastuapellatsioonkaebuse 14 päeva jooksul apellatsioonkaebuse vastuapellatsioonkaebuse esitajale kättetoimetamisest arvates või ülejäänud apellatsioonitähtaja jooksul, kui see on pikem kui 14 päeva (HKMS § 184 lg 3). Kui apellant soovib asja arutamist kohtuistungil, tuleb tal seda apellatsioonkaebuses märkida, vastasel korral eeldatakse, et ta on nõus asja lahendamisega kirjalikus menetluses (HKMS § 182 lg 1 p 9). Kui menetlusosaline soovib apellatsioonkaebuse esitamiseks saada menetlusabi, tuleb tal Tallinna Ringkonnakohtule esitada vastavasisuline taotlus. Menetlusabi taotluse esitamine ei peata menetlustähtaja kulgemist (HKMS § 116 lg 5) ning apellatsioonitähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka
menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama apellatsioonkaebuse (HKMS § 116 lg 6).
ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
1.Raadius Arhitektid OÜ, kes tegutses Osaühing Hausers Grupp (registrikood 11017914) ülesandel, esitas 14.03.2023 taotluse Rae külas asuvale Koplipere tee 9 kinnistule perspektiivse büroo- ja tööstushoone ehitusprojekti koostamiseks projekteerimistingimuste andmiseks ja kinnistu osas kehtiva detailplaneeringuga ettenähtud haljastuse, heakorra või liikluskorralduse põhimõtete täpsustamiseks. Rae Vallavalitsus jättis oma 18.04.2023 korraldusega nr 823 taotluse rahuldamata ja keeldus projekteerimistingimuste andmisest Detailplaneeringu tingimuste täpsustamiseks Koplipere tee 9 kinnistu osas EhS § 32 punkti 2, 3 ja 4 alusel.
2.16.05.2023 saabus Tallinna Halduskohtule Osaühing Hausers Grupp kaebus tühistada Rae Vallavalitsuse 18.04.2023 korraldus nr 823 projekteerimistingimuste andmisest keeldumise kohta Rae küla Koplipere tee 9 kinnistu detailplaneeringu tingimuste täpsustamiseks ja kohustada Rae Vallavalitsust andma projekteerimistingimused Rae küla Koplipere tee 9 kinnistu detailplaneeringu tingimuste täpsustamiseks.
3.Kohus võttis kaebuse oma 22.05.2023 määrusega menetlusse. 20.02.2024 määrusega määras kohus asja lahendamise viisiks kirjaliku menetluse.
4.1.Projekteerimistingimuste andmine on võimalik detailplaneeringu olemasolul EhS § 27 alusel. Käesoleval juhul kehtib kinnistu suhtes detailplaneering, mille kehtestamisest on möödunud ca 18 aastat (st enam kui 5 aastat), samuti on muutunud õigusaktid (sh ennekõike LKS tingimused, millele tuginedes on detailplaneeringus määratletud Pirita-Ülemiste kanali 100 m piiranguvöönd). Korralduses on märgitud, et Rae Vallavalitsuse planeerimis- ja ehituskomisjon ei toetanud detailplaneeringu täpsustamist projekteerimistingimustega, kuna antud juhul on detailplaneeringu kehtestamisest möödunud enam kui 18 aastat, kuid selle aja jooksul ei ole ilmnenud olulisi uusi asjaolusid ega oluliselt muutunud planeeringuala või selle mõjuala, mis takistaksid detailplaneeringu täielikku elluviimist. Vastav väide tugineb eeldusel, et detailplaneeringu olemasolu korral võib pädev asutus põhjendatud juhul anda ehitusloakohustusliku hoone või olulise rajatise ehitusprojekti koostamiseks projekteerimistingimusi, kui kumulatiivselt on täidetud kõik kolm EhS § 27 lg 1 nimetatud tingimust. See eeldus on ekslik ning EhS § 27 lg 1 alusel on võimalik anda detailplaneeringu olemasolu korral ehitusloakohustusliku hoone või olulise rajatise ehitusprojekti koostamiseks projekteerimistingimusi, kui täidetud on üks nimetatud eeltingimustest. See tuleneb nii sätte sõnastusest (sellele viitab loetelus toodud sõna või) kui ka kohtupraktikast (nt TlnRKo asjas nr 3-21-1611; TlnRKo asjas nr 3-20-158). Samuti on korralduses märgitud, et „EhS § 27 lõige 3 sätestab muuhulgas, et EhS § 27 lõike 1
alusel ei anta projekteerimistingimusi detailplaneeringus kehtestatud planeeringulahenduse olemuslikuks muutmiseks. Detailplaneeringu olemuslik muutmine tähendab, et sekkutakse varasemalt kokku lepitud lahendusse ning varasema lahenduse põhimõtteline elluviimine ei ole enam võimalik. Seega ei ole põhjendatud projekteerimistingimuste väljastamine EhS § 27 lõike 1 punktide 2 ja 3 alusel.“ Vastav väide on vastuolus EhS § 27 lg 4 punktidega 5 ja 7. EhS eelnõu (555 SE) seletuskirjas on EhS § 27 lg 4 osas märgitud: „Projekteerimistingimustele on käesolevas sättes antud ühene tähendus – need täiendavad olemasolevat detailplaneeringut. Nimetatud tingimuste seaduse tasemel reguleerimine on vajalik, selleks et olukordades, kus detailplaneeringu koostamine on liialt koormav, oleks avalikku ruumi kujundaval haldusorganil võimalik siiski ehitustegevust teatud määral suunata.“. Seega piiritleb EhS § 27 lg 4, millise sisuga lisatingimusi projekteerimistingimustega võib anda. Kui EhS § 27 lg 3 kohaselt ei ole projekteerimistingimusi lubatud anda detailplaneeringu olemuslikuks muutmiseks, siis EhS § 27 lõikesse 4 on koondatud alused, mille muutmine ei peaks eelduslikult muutma olemuslikku detailplaneeringu lahendust. Korraldusest ei nähtu kaalutlusi, miks antud eeldused käesoleval juhul ei kehti. Seega, käesoleval juhul on detailplaneeringu kehtestamisest möödunud üle viie aasta ning muutunud on ka detailplaneeringu kehtestamise ajal kehtinud LKS, seetõttu on EhS § 27 lg 1 p 1 alusel võimalik detailplaneeringu olemasolu korral anda ehitusloakohustusliku hoone või olulise rajatise ehitusprojekti koostamiseks projekteerimistingimusi. EhS § 27 lg 4 tulenevalt ei ole taotletavate muudatustega puhul tegu selliste muudatustega, mis muudavad detailplaneeringus kehtestatud planeeringulahendust olemuslikult. Käesoleval juhul soovib taotleja mh täpsustada Koplipere tee 9 kinnistule kavandatava hoone teenindamiseks vajaliku parkla (st ehitise) võimalikku asukohta (EhS § 27 lg 4 p 5 tähenduses). Seetõttu ei ole põhjendatud keelduda projekteerimistingimuste andmisest EhS § 32 p 3 alusel.
4.2.Detailplaneeringust ei tulene ehitus- või planeerimisõiguslikku piirangut parkla rajamiseks väljapoole nn „ehitusala“ ning parkla võib rajada kogu Koplipere tee 9 kinnistu ulatuses, sh nii hoonestusala piires kui ka väljaspool seda. Kinnistu suhtes kehtib detailplaneering. Detailplaneeringu seletuskirja punkt 2 sätestab muuhulgas, et „Krundil pos nr. 5 Pirita-Ülemiste kanali kalda 100m laiusel piiranguvööndil on säilitatud senine maatulundusmaa sihtotstarve“. Selguse mõttes – kanali praegune ametlik nimetus on Vaskjala-Ülemiste kanal. Detailplaneeringu seletuskirja punkt 4 sätestab muuhulgas, et „Planeeritaval ala on antud moodustuvatele kinnistutele võimalikud ehitusalad. /.../ hooned on ette nähtud paigutada krundile lahtise hoonestusviisi alusel, paigutatuna võimalikku ehitusalasse. /.../“ Detailplaneeringu seletuskirja punkt 7 sätestab muuhulgas, et „Krundil pos. nr.5 PiritaÜlemiste kanali kalda 100 m laiusel piiranguvööndil säilitada kõrghaljastust maksimaalselt.“ Detailplaneeringu seletuskirja punkt 8 sätestab muuhulgas, et „Pirita-Ülemiste kanali kalda 100m laiusel piiranguvööndil, kus on säilitatud senine maatulundusmaa sihtotstarve, säilitada maksimaalselt kõrghaljastust, mille üheks eesmärgiks on õhu kaudu leviva saasteainete mõju vähendamine kanalile ja Tallinna joogiveele.“ Detailplaneeringu seletuskirja punkt 10 sätestab muuhulgas, et „Autode parkimine on ette nähtud omal krundil vastavalt normidele.“
Maa-ameti kaardiserveris oleval kitsenduste kaardil on kinnistu suhtes nähtavad järgmised kitsendused: jämedam kollakas-roheline joon – tähistab Kinnistu piiri; heleroheline ring – puurkaevu nr PRK0022881 sanitaarkaitseala, 50 m raadiusega; tumesinine viirutatud ala – Vaskjala-Ülemiste kanali veekaitsevöönd, 10 m kanali veepiirist; punasega viirutatud ala – Tallinna ringtee teekaitsevöönd, 50 m välimise sõiduraja servast; tumedam kollane joon – Rae valla üldplaneeringuga määratletud tiheasustusala piir; lilla peenike joon – tähistab detailplaneeringu märgitud „ehitusala“ välispiiri (orienteeruv asukoht), mis on 100 m VaskjalaÜlemiste kanali teljest (seda Maa-ameti kaardiserveri kitsenduste kaardil näidatud ei ole). Detailplaneeringu põhijoonisel toodud tabeli nr 3 kohaselt on kinnistu (Pos 5) ehitusõigused määratletud järgmiselt: krundi suurus 46 914 m2; ehitusalune pind 12 665 m2; krundi täisehituse määr 27 % ;hoonete arv krundil 3; suletud brutopind Ä 10 639 (m2) ja T 4 559 (m2). Detailplaneeringu kehtestamise ajal kehtinud planeerimisseaduse vana redaktsioon (PlanS v.r.) § 9 lg 2 p 3 sätestas, et muuhulgas on detailplaneeringu eesmärgiks krundi hoonestusala, see tähendab krundi osa, kuhu võib rajada krundi ehitusõigusega lubatud hooneid, piiritlemine. PlanS v.r. (ega ka kehtiv PlanS) ei tunne mõistet „ehitusala“. Detailplaneeringus on käesoleval juhul kasutatud eksitavat mõistet „ehitusala“. Olemuslikult tuleneb aga detailplaneeringu seletuskirjast, et ehitusala all on silmas peetud ikkagi seaduses kasutatud (nii detailplaneeringu kehtestamise ajal kehtinud kui praegu kehtivas seaduses) mõistet hoonestusala. Selle viitab ennekõike detailplaneeringu seletuskirja punktis 4 sedastatu, et „hooned on ette nähtud paigutada krundile lahtise hoonestusviisi alusel, paigutatuna võimalikku ehitusalasse“. Rae Vallvalitsuse 02.09.2022 kirjas nr 6-6/8396-1 selgitab vald kokkuvõtvalt, et „Koplipere tee 9 kinnistul kehtib detailplaneering (DP0144), mille lahenduses on positsioon 5 osas ette nähtud hoonestusala /.../ [ning et] Rae Vallavalitsus on seisukohal, et nii platsid kui teed peavad jääma hoonestusalasse /.../“. Seega käsitleb Rae vald ka ise ehitusala hoonestusalana. PlanS v.r. § 9 lg 4 p 2-3 sätestasid, et krundi ehitusõigusega on muuhulgas määratletud hoonete suurim lubatud arv krundil ning hoonete suurim lubatud ehitusalune pindala. Kehtiva planeerimisseaduse (PlanS) § 126 lg 1 p 2-3 sätestavad, et muuhulgas on detailplaneeringu ülesanneteks krundi hoonestusala määramine ning ka krundi ehitusõiguse määramine. PlanS § 126 lg 4 p 2-3 sätestavad, et krundi ehitusõigusega määratakse muuhulgas hoonete või olulise avaliku huviga rajatiste suurim lubatud arv või nende puudumine maa-alal ning hoonete või olulise avaliku huviga rajatiste suurim lubatud ehitisealune pind. EhS § 3 lg 2 sätestab, et ehitis on hoone või rajatis. Hoone on väliskeskkonnast katuse ja teiste välispiiretega eraldatud siseruumiga ehitis. Rajatis on ehitis, mis ei ole hoone. Käesoleval juhul sätestab detailplaneeringu seletuskirja punkt 10 üksnes lakooniliselt, et „Autode parkimine on ette nähtud omal krundil vastavalt normidele“. Detailplaneering ei reguleeri ega sätesta, et hoonete teenindamiseks vajalikud parkimisalad tuleb lahendada hoonestusala (ehitusala) piires. Rae valla kehtiva ÜP punktis 5.6.5 on sätestatud, et „Uute tootmis- ja äripindade planeerimisel tuleb parklakohtade arvu ja paigutuse osas arvestada kehtivate normatiividega (standard EVS 843:2003 „Linnatänavad“)“. Ei nö vana standard EVS 843:2003 „Linnatänavad“ ega seda asendav uuem EVS 843:2016 ei reguleeri, kuidas ja kuhu ehitada parklaid, vaid seab põhimõtteliselt kokkuvõtvalt üksnes normatiivid, millistele tehnilistele tingimustele peab rajatav parkla vastama.
Eeltoodust tuleneb seega üheselt, et nii PlanS v.r. kui kehtiva PlanS kohaselt tuleb detailplaneeringuga määratleda krundi hoonestusala asukoht, st hoonete asukoht krundil, ning hoonete suurim ehitisealune pind. Ei PlanS v.r. ega kehtiv PlanS ei näe ette, et ehitisealuse pinna hulka peavad mahtuma ka krundil asuvate hoonete teenindamiseks vajalikud parkimiskohad (parkla(d)). Rae vald ei nimeta konkreetseid piiranguid, mis välistaksid parkla(te) rajamise väljaspoole hoonestusala piire. Kuigi korraldusest tuleneb, et teid ja platse ei ole detailplaneeringu planeeringulahenduses maatulundusmaa sihtotstarbega kinnistu osale ette nähtud, siis selle põhjendamiseks ei ole õiguslikke asjaolusid toodud ning kaebaja hinnangul ei põhine selline väide kehtival detailplaneeringul ega seadusel, olles seega meelevaldne seisukoht või tõlgendus. Asjakohane ei ole korralduses toodud märkus „Rae Vallavalitsus juhib taotleja tähelepanu asjaolule, et maakatastriseaduse § 181 lõigetes 1 kuni 8 ja lõikes 12 on märgitud, et katastriüksuse sihtotsatarve sisaldab ka sihtotstarvet toetavate ehitiste alust maad, kuid lõike 9 puhul seda märget ei ole ehk seadusandja on selgelt väljendanud, et maatulundusmaa on ehitisteta maa.“, kuna maakatastriseaduse § 181 reguleerib katastriüksuse sihtotstarbeid, mitte aga ehitusõigusega seonduvat. Ka kinnisasja avalikes huvides omandamise seaduse (KAHOS) eelnõu (598 SE) seletuskirjas on märgitud, et MaaKatS-i ülesanne ei ole reguleerida ehitus- ja planeerimistegevust, kuna seda reguleerivad teised õigusaktid. Leiti, et sellest tulenevalt puudub ka vajadus varem kehtinud MaaKatS § 18 lõikes 8 sätestatud erandi järele, mille kohaselt maatulundusmaa sihtotstarbega katastriüksusel paiknevate ehitistega ühtse kompleksi moodustavate ehitiste või maatulundusmaa sihtotstarbeliseks kasutamiseks vajalike ehitiste püstitamiseks iseseisvat katastriüksust ei moodustata. St valla poolt viidatud MaaKatS muudatuse sisseviimisel (st § 181 lisamisel) seadusandja sisuliselt selgitas, et ka maatulundusmaa sihtotstarbega kinnistule võib siiski ehitisi rajada. Vastupidine seisukoht on ilmselgelt põhjendamata ega oleks päriselus kohaldatav, sest selle kohaselt oleks maatulundusmaa sihtotstarbega kinnisasjal mistahes ehitustegevus (sh nt tee, põllumajandusliku otstarbega hoone või muu ehitise vmt rajamine) täielikult välistatud. Seega detailplaneeringust ei tulene käesoleval juhul ehitus- või planeerimisõiguslikku piirangut parkla rajamiseks väljapoole nn „ehitusala“ ning parkla võib rajada kogu kinnistu ulatuses, sh nii hoonestusala piires kui ka väljaspool seda. Seetõttu ei ole põhjendatud keelduda projekteerimistingimuste andmisest EhS § 32 p 2 alusel.
4.3.Avalik-õiguslike kitsenduste küsimus.
4.3.1.Rae valla kehtiva ÜP seletuskirja lisa 2 (Rae valla veekogud) tabelis on toodud välja, et (ÜP kehtestamise ajal) oli Vaskjala-Ülemiste kanali (registri number 930, valgala 28,7 km2): kalda ulatus (märkus – selle mõiste tähendus on teadmata) 100 m; ehituskeeluvöönd 50 m. Käesoleval juhul on Vaskjala-Ülemiste kanali valgala suurus 28,7 km2. Seega võib järeldada, et detailplaneeringus märgitud Vaskjala-Ülemiste kanali piiranguvöönd 100 m on põhinenud detailplaneeringu kehtestamise ajal kehtinud looduskaitseseadusel, mida aga on muudetud ning kanali (sh Vaskjala-Ülemiste kanali) kaitse kui seaduse eesmärgiga kooskõlas mitteolev kaitse kõrvaldati. Hetkel reguleerib Vaskjala-Ülemiste kanali kaitset veeseadus (VeeS). VeeS tähenduses on Vaskjala-Ülemiste kanal veekogu. Keskkonnaministri 27.04.2021 käskkirjaga nr 1-2/21/212 on kehtestatud Tallinna linna pinnaveesüsteemi joogiveehaardesse kuuluvate veekogude nimekiri, milles on ka Vaskjala-Ülemiste kanal. Seega on VaskjalaÜlemiste kanal Ülemiste järve (Tallinna linna pinnaveesüsteemi joogiveehaarde osa), mis ilmselgelt vajab kaitset reostuse eest.
VeeS § 118 lg 1 sätestab, et veekogu kalda või ranna erosiooni ja hajuheite vältimiseks on veekogu kaldal või rannal veekaitsevöönd. Sama paragrahvi lg 2 p 2 sätestab muuhulgas, et veekaitsevööndi ulatus veekaitsevööndi arvestamise lähtejoonest on kanalitel 10 meetrit. Selline veekaitsevöönd (ulatusega 10 m) on kantud ka Maa-ameti kaardiserveris kitsenduste kaardile. VeeS § 150 lg 1 sätestab, et pinnaveehaarde sanitaarkaitseala ulatus on 1) veevõtukohast 200 meetrit ülesvoolu, 50 meetrit allavoolu ning 50 meetrit mõlemale poole mööda veekogu kaldaga risti tõmmatud ja veevõtukohta läbivat joont, kui vett võetakse vooluveekogust, ning 2) veekogu akvatoorium vähemalt koos 90 meetri laiuse vööndiga veekaitsevööndi arvestamise lähtejoonest maa poole, kui vett võetakse maismaa seisuveekogust. Käesoleval juhul ei võeta Vaskjala-Ülemiste kanalist vett. Selles vaidlust ei ole. Kanal on rajatud eesmärgiga tagada Ülemiste järvele piisav veevaru juhuks, kui veetase seal peaks vähenema ning Tallinna linna joogiveega varustamise kindlus väheneb. Seega kumbki neist sanitaarkaitsealadest ei kohaldu Vaskjala-Ülemiste kanalile.
4.3.2.Mis puudutab parkimisala paiknemist rohealal, siis Rae Vallavalitsus on korralduses küll välja toonud, et planeeritud parkimisala asub rohevõrgustiku alal ja alal, kus peaks maksimaalses võimalikus ulatuses säilima kõrghaljastus, kuid puuduvad viited, millel alusel on nimetatud alale parkimisala rajamine välistatud. Kaebaja on seisukohal, et parkimisala paiknemine rohevõrgustiku alal ei ole keelatud - see ei tulene ei seadusest ega muudest asjakohastest aktidest. Enamgi veel, parkla rajamisel on võimalik rakendada nö leevendusmeetmeid, sh nt kõrghaljastusega nö saarekeste jätmine parkla sisse teatud arvu parkimiskohtade järel või teatud pindala kohta. Selliste võimalike leevendusmeetmete rakendamist ei ole vald Korralduse andmisel arusaadavalt kaalunud.
4.3.3.Kokkuvõtvalt ei kohaldu detailplaneeringus kanali piiranguvööndina näidatud alale muid veekogude piirangu- või muid vööndeid peale 10 m laiuse veekaitsevööndi kanali veepiirist arvates. Seetõttu ei ole põhjendatud keelduda projekteerimistingimuste andmisest EhS § 32 p 4 alusel.
VASTUSTAJA SEISUKOHT
5.Vastustaja kaebusega ei nõustu ja palub jätta kaebuse rahuldamata. Vastustaja leiab, et ta ei ole ebaõigesti hinnanud asjas tähtsust omavaid asjaolusid ning on õigesti leidnud, et EhS § 27, § 32 punktide 2, 3 ja 4 alusel ei ole võimalik projekteerimistingimusi väljastada, mistõttu tuleb kaebus jätta terves ulatuses rahuldamata.
5.1.Rae Vallavolikogu 21.05.2013 otsusega nr 462 kehtestatud Rae valla üldplaneeringu (edaspidi üldplaneering) kohaselt asub samas asukohas, kuhu projekteerimistingimuste taotluses esitatud asendiplaanil planeeritakse parkimisala, rohevõrgustiku ala (lisa 3, dtl 88 ja lisa 18, dtl 130-254, avalikult kättesaadav: https://map.rae.ee/gis/apps/sites/#/data/apps/b32a86a4285041d49af3afdfd676fd5b/explore ja https://www.rae.ee/rae-valla-uldplaneering ). Rae valla rohevõrgustiku üldine ulatus ja paiknemine määrati üldplaneeringus Harju maakonnaplaneeringu teemaplaneeringuga "Asustust ja maakasutust suunavad keskkonnatingimused“ alusel. Kehtiva Harju maakonnaplaneeringuga 2030+ määratud rohelise võrgustiku lähtealused tuginevad 2003. aastal kehtestatud Harju maakonnaplaneeringu teemaplaneeringule „Asustust ja maakasutust suunavad keskkonnatingimused“. Harju maakonnaplaneeringuga 2030+ täpsustati rohelise võrgustiku määramise metoodikat, piire ja tingimusi, lähtudes nii maakonna
arengusuundumustest kui rohelise võrgustiku sidususe ja edaspidise toimimise vajadusest. 5.2. EhS § 27 lõikest 1 tulenevalt võib detailplaneeringu olemasolu korral põhjendatud juhul anda ehitusloakohustusliku hoone või olulise rajatise ehitusprojekti koostamiseks projekteerimistingimusi, kui: detailplaneeringu kehtestamisest on möödunud üle viie aasta; detailplaneeringu kehtestamise järel on ilmnenud olulisi uusi asjaolusid või on oluliselt muutunud planeeringuala või selle mõjuala, mille tõttu ei ole enam võimalik detailplaneeringut täielikult ellu viia või detailplaneeringu kehtestamise järel on muutunud õigusaktid või kehtestatud planeeringud, mis mõjutavad oluliselt detailplaneeringu elluviimist.
5.3.Ekslik on kaebaja seisukoht, et EhS § 27 tulenevalt eeldused projekteerimistingimuste andmiseks on ainult seetõttu täidetud, et detailplaneeringu kehtestamisest on möödunud ca 18 aastat ning muutunud on LKS. Kaebajale jääb tähelepanuta, et arvestada tuleb ka EhS ja planeerimisseaduses toodud teiste alustega, mis välistavad projekteerimistingimuste andmist. Rae valla kehtiva üldplaneeringu kohaselt on tegemist rohevõrgustiku alaga, kuhu ei ole ette nähtud ehitustegevust, puudub ülekaalukas avalik huvi muuta detailplaneeringu olemust ning tegemist on maatulundusmaaga, kuhu ei ole ette nähtud ehitustegevust ning detailplaneeringut on võimalik ellu viia.
5.4.Ehkki antud juhul on detailplaneeringu kehtestamisest möödunud enam kui 18 aastat, ei ole selle aja jooksul ilmnenud selliseid olulisi uusi asjaolusid ega oluliselt muutunud planeeringuala või selle mõjuala, mis takistaksid detailplaneeringu täielikku elluviimist. Kehtiva detailplaneeringu kohaselt peab alal, kuhu on maatulundusmaa sihtotstarve määratud ja kus asub rohevõrgustik, säilima kõrghaljastus maksimaalselt. Vastustaja hinnangul ei ole võimalik parkla rajamine rohekoridoris maatulundusmaale, kus tuleb säilitada kõrghaljastus, kuna see oleks detailplaneeringu olemuslik muutmine. Pelgalt see, et muutunud on looduskaitseseadus ja veekaitsevööndi suurus, ei muuda Rae valla üldplaneeringus sätestatud rohevõrgustikku kehtetuks ega anna ehitusõigust maatulundusmaale.
5.5.Vastustaja on seiskohal, et soov rajada parkimisala asukohta, kus detailplaneeringu järgselt peab maksimaalselt säilitama kõrghaljastust ja mis asub 100% rohekoridoris, ei ole kooskõlas detailplaneeringu, üldplaneeringu ega ka Harju maakonnaplaneeringu 2030+ määratud rohelise võrgustiku toimimise põhimõtetega.
5.6.Kui detailplaneeringu koostamisest on möödunud nii kaua aega ning vastavat detailplaneeringut asutakse projekteerimistingimustega täpsustama, võivad saada kannatada avalikud huvid või ka teiste isikute subjektiivsed õigused. Detailplaneeringu muutmiseks peab olema ülekaalukas avalik huvi ja oluline rajatis, mida antud juhul ei ole. Riikohtu Halduskolleegium 09.06.2023 haldusaja nr 3-20-2247 otsuses, et erahuvi teenimiseks detailplaneeringu kehtetuks tunnistamisel peab kaaluma naabrite õigustatud huve, ja seda enne kehtetuks tunnistamise otsustamist ning kui erahuvi on ehitada suuremas mahus, kui lubab detailplaneering, on eelduseks, et detailplaneeringut pigem kehtetuks tunnistada ja asendada projekteerimistingimustega ei tohi. Selline detailplaneeringu kehtetuks tunnistamine peab olema ainult erandlik ja väga hästi põhjendatud.
5.7.Vastustaja leiab, et projekteerimistingimuste andmine maatulundusmaale rohevõrgustikus muudab detailplaneeringu olemuslikku lahendust ja ei arvesta rohevõrgustiku funktsionaalse toimimise tagamisega. Projekteerimistingimuste andmisel arvestatakse eelkõige hoone või olulise rajatise asukohas väljakujunenud keskkonda, sealhulgas hoonestuslaadi, et projekteerimistingimuste andmine ei oleks
vastuolus õigusaktide, isikute õiguste või avaliku huviga, üldplaneeringus määratud tingimusi. Vastustaja on seisukohal, et rohevõrgustik on ökoloogiline infrastruktuur, mis koosneb tuumaladest ning neid ühendavatest koridoridest. Tuumaladel asuvad olulised elupaigad ja kasvukohad ning koridorid võimaldavad liikuda ja levida erinevatel liikidel ühelt tuumalalt teisele. Rohevõrgustiku ülesandeks on inimtekkeliste mõjude pehmendamine või ennetamine, stabiilse keskkonnaseisundi hoidmine ning bioloogilise mitmekesisuse toetamine. Detailplaneeringuga on seatud tingimused ja ette nähtud maksimaalne kõrghaljastuse säilimine detailplaneeringuga määratud kinnistu maatulundusmaa sihtotstarbega alal.
5.8.Ekslik on kaebaja seisukoht, et ta võib terve maatulundusmaa ulatuses ehitada parkla. Vastustaja on seisukohal, et kinnistu osa, kuhu soovitakse rajada hoone teenindamiseks vajalikku parkimisala, on MaaKatS § 181 lõike 9 kohaselt maatulundusmaa, mis on põllumajandussaaduste tootmiseks või metsakasvatuseks kasutatav maa ja maa, millel on põllu- või metsamajanduslik potentsiaal. Vastustaja on seisukohal, et MaaKatS § 181 lõigetes 1 kuni 8 ja lõikes 12 on märgitud, et katastriüksuse sihtotsatarve sisaldab ka sihtotstarvet toetavate ehitiste alust maad, kuid lõike 9 puhul seda märget ei ole ehk seadusandja on selgelt väljendanud, et maatulundusmaa on ehitisteta maa. Vaidlusaluse Koplipere tee 9 kinnistu osa (60% kinnistust) sihtotstarve on maatulundusmaa (lisa nr 4). Sihtotstarbe muutmine uue parkla (detailplaneeringu kohustusega ala) rajamiseks oleks MaaKatS § 18 lõike 1 punkti 2 järgi võimalik detailplaneeringu alusel. MaaKatS § 181 lõike 5 kohaselt on transpordimaa liiklemiseks ja transpordiks kasutatav maa koos ohutuse tagamiseks ja selle maa korrashoiuks vajalike ehitiste aluse ning neid ehitisi teenindava maaga, sealhulgas teemaa; äriotstarbeta, avalikult kasutatavate parkimisehitiste, sealhulgas parklate maa. MaaKatS § 181 lõike 2 kohaselt on ärimaa ärilisel eesmärgil kasutatav maa. Ärimaa on äri-, büroo- või teenindusotstarbeliste ehitiste alune ja neid ehitisi teenindav maa, sealhulgas: ärieesmärgil kasutatavate parkimisehitiste, sealhulgas parklate maa. MaaKatS § 18 lõike 3 kohaselt on tootmismaa tootmiseesmärgil kasutatav maa. Tootmismaa on tootmis- ja tööstusehitiste alune ja neid ehitisi teenindav maa, sealhulgas: toodangu ladustamiseks ja transportimiseks vajalike ehitiste maa. MaaKatS § 181 lõike 9 kohaselt on maatulundusmaa põllumajandussaaduste tootmiseks või metsakasvatuseks kasutatav maa ja maa, millel on põlluvõi metsamajanduslik potentsiaal. MaaKatS § 181 lõigetest 2 ja 5 nähtub, et seadusandja peab siiski silmas seda, et parklat ei saa rajada maatulundusmaale, vaid selleks ettenähtud sihtotstarbelisele maale. Maa sihtotsarve muutmist projekteerimistingimustega ehitusseadustik ei võimalda. Kuna tegemist on detailplaneeringu kohustusega alaga, siis saab sihtotstarvet muuta ainult uue detailplaneeringuga.
5.9.Vastustaja on seisukohal, et planeerimistegevuse eesmärgiks ei ole mitte ainult kinnistu omaniku huvide teostamise võimaldamine, vaid parima võimaliku lahenduse leidmine, arvestades sealjuures ka teiste huvitatud isikute, tasakaalustatud ruumilise arengu kujundamise ning keskkonnakaitse vajadustega. Kuna maakatastriseadus, Rae valla üldplaneering ega kehtiv detailplaneering ei näe Koplipere tee 9 kinnistul ehitusja arendustegevust maatulundusmaal ega rohevõrgustikus ette, ning parkimisala/parkimisplatsi rajamine rohevõrgustikus ei toeta Rae valla tasakaalustatud ruumilist arengut, siis vastustaja ei nõustu kaebaja arvamusega, et detailplaneeringu järgi on parkla rajamine lubatud maatulundusmaale, kus tuleb kõrghaljastust maksimaalselt säilitada.
5.10.EhS § 27 lõige 3 sätestab muuhulgas, et EhS § 27 lõike 1 alusel ei anta projekteerimistingimusi detailplaneeringus kehtestatud planeeringulahenduse olemuslikuks muutmiseks. Detailplaneeringu olemuslik muutmine tähendab, et sekkutakse varasemalt kokku lepitud lahendusse ning varasema lahenduse põhimõtteline elluviimine ei ole enam võimalik. Seega ei ole põhjendatud projekteerimistingimuste väljastamine EhS § 27 lõike 1 punktide 2 ja 3 alusel. 5.11. Vastustaja jääb seisukoha juurde, et kehtiv detailplaneering ei näe parkimiskohtade ega juurdepääsude ehitamist maatulundusmaa sihtotstarbega kinnistu osale. Maatulundusmaa sihtotstarbega kinnistu osale ei ole detailplaneeringuga ette nähtud ehitada (detailplaneeringu seletuskirja peatükid 7 ja 10). Positsioon 5 märgistusest on roheline ala see ala, mis ei ole määratud tiheasustusalaks, sellele puudub kehtiva üldplaneeringu järgi juhtotstarve ning see osa kinnistust on rohevõrgustik.
5.12.Pädev astus keeldub projekteerimistingimuste andmisest EhS § 32 punkti 2 alusel, kui projekteerimistingimuste taotlus ei vasta üldplaneeringule, projekteerimistingimuste taotlus ei vasta EhS §-s 27 esitatud tingimustele või projekteerimistingimuste taotlus ei vasta õigusaktist või ehitise asukohast tulenevatele avalik-õiguslikele kitsendustele. Seega oli vastustajal alus keelduda projekteerimistingimuste andmisest EhS § 32 punktide 2, 3 ja 4 alusel.
5.13.Vastustaja ei nõustu esitatud arvamusega, et projekteerimistingimustega hoonestusala täpsustamine taotletud kujul ei ole detailplaneeringu olemuslik muutmine, sest sekkutakse varasemalt kokku lepitud lahendusse. Detailplaneering on oma olemuselt osa kohaliku omavalitsuse territooriumi puudutav planeering, mis on koostatud eelkõige ehitusõiguse andmiseks. Seega seisneb detailplaneeringu olemus ehitusõiguses. Kui muuta ehitusõigust ja sellega seonduvaid tingimusi, siis tuleb seda pidada detailplaneeringu olemuslikuks muutmiseks.
5.14.Vastustaja hinnangul on detailplaneeringus ettenähtu muutmine vastuolus avaliku huviga, kuna avalikkuse jaoks on oluline, et detailplaneeringu lahenduses varem avalikus menetluses kokku lepitud tingimused jäävad kehtima ning neid ei muudeta vaid seetõttu, et detailplaneeringualal kinnistut omavale isikule need tingimused ei sobi. Seda enam, et parkimisala soovitakse laiendada Rae valla üldplaneeringuga määratud rohevõrgustikku, maatulundusmaale.
5.15.Kokkuvõtvalt on vastustaja seisukohal, et kaebajatel puudub õigustatud ootus, et vastustajal on kohustus igal juhul projekteerimistingimustega täpsustada haljastuse, heakorra või liikluskorralduse põhimõtteid. Kaebajal on jäänud tähelepanuta, et EhS § 27 lõike 1 kohaselt võib pädev asutus detailplaneeringu olemasolu korral põhjendatud juhul anda ehitusloakohustusliku hoone või olulise rajatise ehitusprojekti. Vastaja on seisukohal, et kaebaja ei saa planeeringulahendust kohalikule omavalitsusele dikteerida st kohustada vastustajat välja andma projekteerimistingimusi detailplaneeringu olemuslikuks muutmiseks. Detailplaneeringu muutmiseks peab olema selge ja ülekaalukas avalik huvi. Antud juhul puudub oluline rajatis ning selge ja ülekaalukas avalik huvi projekteerimistingimustega muuta detailplaneeringut.
5.16.Kaebaja väide, justkui oleks antud juhul kõik EhS § 27 sätestatud tingimused täidetud ja kaebajal on õigus nõuda detailplaneeringu täpsustamist projekteerimistingimustega, on täiesti asjakohatu. Asjakohatu on ka väide, et korraldus nr 823 on õigusvastane, sest ainuüksi asjaolu, et korralduse sisu ei vasta kaebaja huvidele, ei muuda seda õigusvastaseks.
5.17.Vastustaja on seiskohal, et kaebaja on seadustest meelevaldselt välja noppinud üksikuid, endale sobivaid sätteid. Kaebaja on jätnud tähelepanuta, et esinevad imperatiivsed sätted, mis välistavad projekteerimistingimuste andmise.
KOHTU SEISUKOHT JA PÕHJENDUSED
6.Kohus, analüüsinud ja hinnanud Rae Vallavalitsuse 18.04.2023 korralduses nr 823 märgitut, asjakohaseid õigusnorme, poolte kirjalikke seisukohti, ning kõiki asjas kogutud tõendeid kogumis ja nende vastastikuses seoses, on seisukohal, et kaebuse esitaja ei ole käesoleval juhul suutnud kohut veenda ega tõendada, et vaidlustatud korraldus rikuks kaebaja õigusi ja oleks vastuolus ehitusseadustiku (EhS) või mõne muu õigusaktiga ning oleks õigusvastane ning tuleks tühistada. Kohus leiab, et kaebus tuleb jätta tervikuna rahuldamata ja põhjendab oma seisukohta alljärgnevaga.
7.Käesolevas asjas tuvastatud faktilised ja õiguslikud asjaolud
7.1.Harjumaal Rae vallas Rae külas asuva Koplipere tee 9 kinnistu (registriosa 10205102; katastritunnus 65301:001:4860; pindala 43347 m2; sihtotstarve maatulundusmaa 60%, ärimaa 30%, tootmismaa 10%, omanik Osaühing Hausers Grupp) osas kehtib Rae Vallavolikogu 09.11.2004 otsusega nr 314 kehtestatud Rae küla Koplipere kinnistu detailplaneering (arhitekt Valmi Kallion, töö nr 4/1003; detailplaneering). Detailplaneeringu põhijoonisel tähistab Koplipere tee 9 kinnistut krundipositsioon 5 (dtl 76-87). Vaidlust ei ole selles, et detailplaneeringut Koplipere tee 9 kinnistu krundipositsiooniga 5 osas ei ole ellu viidud.
7.2.Kaebaja soovis oma 14.03.2023 projekteerimistingimuste taotluses täpsustada haljastuse, heakorra või liikluskorralduse põhimõtteid (dtl 16-33). Kaebaja põhjendas taotlust järgmiste asjaoludega: projekteeritava hoone ehitusealune pindala on 10 998,3 m2, detailplaneeringuga lubatud ehitisealune pindala 12 665 m2. Eskiisis väljapakutud hoone on projekteeritud detailplaneeringuga lubatud krundi ehitusalasse, lõunakülge. Sissepääs kinnistule toimub edelast, mis võtab enda alla osaliselt lubatud ehitusala. Hoone ette põhjakülge on projekteeritud vajalik parkimine koos manööverdamisalaga hoone teenindamiseks. Parkimine ja manööverdusala on projekteeritud detailplaneeringus ettenähtud ehitusalalast välja VaskjalaÜlemiste kanali piiranguvööndisse. Kaebaja leidis, et detailplaneeringu järgi ei ole parkimine selliselt keelatud, samuti tähendaks alternatiivne parkimislahendus, et detailplaneeringuga lubatud hoonemahu täitmine saaks olema oluliselt väiksem lubatust (vt asendiplaan dtl 15). Asendiplaanil on ette näinud perspektiivse hoone parkimisala maatulundusmaa sihtotstarbega alale. Vaidlust ei ole selles, et maatulundusmaa on detailplaneeringuga määratud kinnistu üks sihtotstarvetest ja on tähistatud detailplaneeringu hoonestus- ja krundijaotusplaani tingmärkides rohelise värviga ja nimetusega „maatulundusmaa“ (vt dtl 76).
7.3.Rae Vallavalitsus jättis oma 18.04.2023 korraldusega nr 823 taotluse rahuldamata ja keeldus projekteerimistingimuste andmisest detailplaneeringu tingimuste täpsustamiseks Koplipere tee 9 kinnistu osas EhS § 32 punkti 2, 3 ja 4 alusel (dtl 11-15).
8.Kaebaja leiab kokkuvõtvalt, et Rae Vallavalitsus on korralduses õigusvastaselt keeldunud projekteerimistingimuste andmisest EhS § 32 punkti 2, 3 ja 4 alusel. Kaebaja taotletu vastab üldplaneeringule, projekteerimistingimuste taotlus vastab EhS §-s 27 esitatud tingimustele ning projekteerimistingimuste taotlus ei ole vastuolus õigusaktist või ehitise asukohast tulenevate avalik-õiguslike kitsendustega. Kaebaja leiab, et antud juhul puuduvad
EhS §-s 32 nimetatud alused projekteerimistingimuste andmisest keeldumiseks. Seetõttu palub kaebaja korralduse tühistada. Vastustaja kaebaja seisukohtadega ei nõustu ning palub jätta kaebuse rahuldamata. Vastustaja leiab, et korraldus on õiguspärane ning selle tühistamiseks puuduvad alused.
9.Esmalt peab kohus vajalikuks selgitada, et EhS § 27 lg 1 p-d 2 ja 3 ei ole käesoleval juhul üldse kohaldatavad, et õigustada projekteerimistingimuste väljastamist. Nimetatud punktid käsitlevad olukordi, kus mingite asjaolude või õigusnormide tõttu ei ole enam võimalik detailplaneeringut täielikult ellu viia või on detailplaneeringu elluviimine oluliselt mõjutatud (vt ka Tallinna Ringkonnakohtu 21.11.2017 otsus nr 3-16-2496). Antud juhul ei ole kaebajal kuidagi takistatud Rae Vallavolikogu 09.11.2004 otsusega nr 314 kehtestatud Rae küla Koplipere kinnistu detailplaneeringu elluviimine kaebajale kuuluva krundi positsiooniga nr 5 osas. EhS § 27 lg 1 p-des 2 ja 3 kirjeldatud olukordadega oleks tegemist nt siis, kui kaebajal ei lubataks muutnud asjaolude või õigusnormide tõttu ehitada detailplaneeringus näidatud ärimaa 70% + tootmismaa 30% ehitusalale (vt detailplaneeringu põhijoonis dtl 76). Seejuures on ilmselge, et ehitusala mõiste all on silmas peetud hoonestusala ja kohus ei nõustu kaebaja erineva seisukohaga selles küsimuses. Antud juhul sellise olukorraga tegemist ei ole. Objektiivse takistusega ei ole tegemist, kui kaebajal ei lubata piiranguvööndi ja maa teise sihtotstarbe ning rohekoridori asukoha tõttu ehitada parklat krundile detailplaneeringus ettenähtust ja väljaspool hoonestusala olevasse erinevasse asukohta. Eeltoodud kontekstis ei ole oluline, et kehtiv veeseadus lubaks ehitada Vaskjala-Ülemiste kanalile lähemale kui varasemalt kehtinud looduskaitseseaduse redaktsioon. Kaebaja ei soovi detailplaneeringut muuta põhjusel, et looduskaitseseaduse regulatsioon ei võimalda algset detailplaneeringut ellu viia. Kaebaja soovib saavutada endale algsest detailplaneeringust soodsamat olukorda Nimelt soovib kaebaja rajada Vaskjala-Ülemiste kanali piiranguvööndisse maatuludusmaale ning rohekoridori alale parklat ning sellega sisuliselt suurendada krundi ehitusõigusega ala. Asjaolu, et kaebaja vähendaks projekteerimistingimustega seejuures võrreldes kehtiva detailplaneeringuga määratud hoone mahtu, ei oma seejuures mingit tähtsust.
9.Eeltoodust tulenevalt saab kaebaja huvides teoreetiliselt kohaldamisele tulla vaid EhS § 27 lg 1 p 1, mis annab vastustajale õiguse kaaluda projekteerimistingimuste väljastamist, kui detailplaneeringu kehtestamisest on möödas üle viie aasta. Vastustaja on keeldumisel tuginenud EhS § 27 lg-le 3, mis ei luba projekteerimistingimusi anda planeeringulahenduse olemuslikuks muutmiseks, ning EhS § 27 lg-le 4, kust tuleneb, mida võib projekteerimistingimustega täpsustada. Detailplaneeringuga on ette nähtud Pirita-Ülemiste (tänase Vaskjala-Ülemiste) kanali kalda 100 m laiune piiranguvöönd, kus on säilitatud senine maatulundusmaa sihtotstarve ning nõue säilitada maksimaalselt kõrghaljastust, mille üheks eesmärgiks on õhu kaudu leviva saasteainete mõju vähendamine kanalile ja Tallinna joogiveele. Vastav piiranguvöönd oli kooskõlas detailplaneeringu kehtestamise ajal kehtinud looduskaitseseaduse (LKS v.r) § 37 lg 1 p 2 (vastu võetud 21.04.2004 ning jõustunud 10.05.2004 redaktsioon). Sellele ei vaidle vastu ka kaebaja. Ühtlasi kehtis LKS v.r § 37 lg 3 alusel Pirita-Ülemiste kanali osas ehituskeeluvöönd 50 m. Sellest tulenevalt on õige ka vastustaja järeldus, et maatulundusmaale rohevõrgustikus asuvale alale projekteerimistingimuste andmine parkla rajamiseks muudab detailplaneeringu olemuslikku lahendust. Kohus ei pea vajalikuks siinkohal vastustaja sellekohaseid seisukohti korrata, vaid viitab üksnes nendega nõustumisele. Lisaks toob kohus välja, et ülal viidatud piiranguvööndi vähendamine ning sellele teise sihtotstarbe määramine projekteerimistingimustega kujutaks endast samuti planeeringulahenduse olemuslikku
muutmist EhS § 27 lg 3 tähenduses vaatamata sellele, et õiguslik regulatsioon on vahepeal muutunud. LKS v.r alusel kehtestatud piiranguvööndit (ega ka ehituskeeluvööndit) ei saa nihutada EhS § 27 lg 4 p-le 5 ja 7 tuginedes. Detailplaneering nägi üheselt ja selgelt ette krundi pos 5 osas, et Ülemiste kanali kalda 100 m laiusel piiranguvööndil on säilitatud senine maatulundusmaa sihtotstarve (vt detailplaneeringu seletuskiri dtl 77 p 2). Eeltoodust tulenevalt oli vastustaja poolne keeldumine projekteerimistingimuste andmisest EhS § 32 p 3 alusel, mis sätestab, et pädev asutus keeldub projekteerimistingimuste andmisest, kui projekteerimistingimuste taotlus ei vasta käesoleva seadustiku §-s 27 esitatud tingimustele, põhjendatud ja lubatav.
10.Samuti nõustub kohus vastustajaga selles, et lisaks eeltoodud alusele võis vastustaja keelduda projekteerimistingimuste väljastamisest EhS § 32 p 2 alusel, mis sätestab, et pädev asutus keeldub projekteerimistingimuste andmisest, kui projekteerimistingimuste taotlus ei vasta üldplaneeringule. Pooled ei vaidle selle üle, et Rae Vallavolikogu 21.05.2013 otsusega nr 462 kehtestatud Rae valla üldplaneeringu (üldplaneering) kohaselt asub samas asukohas, kuhu projekteerimistingimuste taotluses esitatud asendiplaanil planeeritakse parkimisala, rohevõrgustiku ala (88 ja dtl 130-254, avalikult kättesaadav: https://map.rae.ee/gis/apps/sites/#/data/apps/b32a86a4285041d49af3afdfd676fd5b/explore ja https://www.rae.ee/rae-valla-uldplaneering ). Vaatamata eeltoodule leiab aga kaebaja ekslikult, et parkimisala paiknemine rohevõrgustiku alal ei ole keelatud, kuna see ei tulene ei seadusest ega muudest asjakohastest aktidest. Kaebaja heidab seejuures vastustajale veel ette, et viimane ei kaalunud nõuetekohaselt võimalikke leevendusmeetmeid, mida oleks parkla rajamisel võimalik rakendada. Kohus kaebaja nende seisukohtadega ei nõustu. Kohus selgitab, et EhS § 32 lg 1 p 2 tuleneb otsene kohustus projekteerimistingimuste andmisest keelduda, kui projekteerimistingimused ei vasta üldplaneeringule. Antud juhul on vaieldamatult sellise olukorraga tegemist. Üldplaneering näeb ette rohevõrgustiku ala asukoha, kuhu kaebaja soovib projekteerimistingimuste alusel rajada parkla. Rohevõrgustiku ala ei ole ette nähtud selle kõrval asuvate ehitiste juurde tulevate transpordivahendite parkimiseks. Rohevõrgustik on eri tüüpi ökosüsteemide ja maastike säilimist tagav ning asustuse ja majandustegevuse mõjusid tasakaalustav looduslikest ja poollooduslikest kooslustest koosnev süsteem, mis koosneb tugialast ja tugialasid ühendavatest rohekoridoridest (PlanS § 6 p 17). Üldplaneeringu seletuskirjast p 5.3.1 (dtl 180-182) tulenevad eritingimused, kuidas rohevõrgustiku ala saab kasutada ja millistel tingimustel saab vastavale alale midagi ehitada sh rajatisi, milleks parkla kaheldamatult on, rajada. Ühtlasi sätestab üldplaneering rohevõrgustikus paiknevate maa-alade kasutustingimused, mille kohaselt mh ehitustegevus toimub rohevõrgustiku alal detailplaneeringu alusel (detailplaneeringute koostamise vajadust vt täpsemalt ptk 5.1). Detailplaneeringu koostamise kohustusega kaasneb vastavalt keskkonnamõju hindamise ja keskkonnajuhtimissüsteemi seaduses sätestatud korrale keskkonnamõju eelhindamise läbi viimise kohustus. Keskkonnamõju eelhinnangu põhjal otsustab kohalik omavalitsus keskkonnamõju hindamise läbi viimise vajalikkuse ja täpsusastme iga arenduse puhul eraldi. Seega tuleneb Rae valla üldplaneeringust selgelt kohustus ja nõue, et ehitustegevus saab rohevõrgustiku alal toimuda üksnes detailplaneeringu alusel. Käesoleval juhul soovib kaebaja aga vastuolus üldplaneeringuga rajada parkla rohevõrgustiku alale projekteerimistingimuste alusel.
Kaebaja poolt välja pakutud leevendusmeetmed vastavat vastuolu üldplaneeringuga kuidagi ei kõrvalda, millest tulenevalt puudus vastustajal ka kohustus hakata võimalikke leevendusmeetmeid üldse kaaluma. Eeltoodust tulenevalt oli vastustaja poolne keeldumine EhS § 32 p 2 alusel õiguspärane ning korralduse tühistamiseks kaebaja poolt viidatud põhjendustel puudub igasugune alus. 12. Viimase keeldumise alusena on vastustaja vaidlustatud korralduses märkinud EhS § 32 p 4, mis sätestab, et pädev asutus keeldub projekteerimistingimuste andmisest, kui projekteerimistingimuste taotlus ei vasta õigusaktist või ehitise asukohast tulenevatele avalikõiguslikele kitsendustele. Kohus leiab, et mh võib avalik-õiguslik kitsendus tuleneda nii üldplaneeringust kui ka detailplaneeringust. Projekteerimistingimuste mittevastavust üldplaneeringule käsitles kohus juba ülal ning leiab, et vastavad seisukohad on kohaldatavad ka viidatud punkti osas. Lisaks ei vasta kaebaja poolt taotletud projekteerimistingimused kehtivale detailplaneeringule ehk seal määratletud maakasutuse sihtotstarbele (kaebaja soovib rajada parkla maatulundusmaale). Kohus leiab, et vastustaja on nii vaidlustatud haldusaktis kui ka käesolevale kaebusele esitatud vastuses piisavalt põhjendanud, miks ta ei nõustu maakasutuse sihtotstarbe muutmisega projekteerimistingimuste alusel. Kohus, juhindudes HKMS § 165 lg 2, nõustub vastustaja poolt korralduses ning käesolevale kaebusele esitatud vastuses toodud seisukohtadega selles osas neid kordamata.
13.Kaebaja rõhutas veel, et Rae vald ei nimeta konkreetseid piiranguid vmt, mis välistaksid parkla(te) rajamise väljaspoole hoonestusala piire. Kuigi korraldusest tuleneb, et teid ja platse ei ole detailplaneeringu planeeringulahenduses maatulundusmaa sihtotstarbega kinnistu osale ette nähtud, siis selle põhjendamiseks ei ole õiguslikke asjaolusid toodud ning kaebaja hinnangul ei põhine selline väide kehtival detailplaneeringul ega seadusel, olles seega meelevaldne seisukoht või tõlgendus. Kohus kaebaja seisukohaga ei nõustu. Nii PlanS v.r § 9 lg 2 p 2, 3 ja lg 4 p 1 kui ka kehtiv PlanS § 126, mis sätestab detailplaneeringu ülesanded, näevad ette, et detailplaneeringuga nähakse ette mh krundi kasutamise sihtotstarve (sihtotstarbed), samuti ehitusõiguse ja hoonestusala määramise. Ehitusõiguse määramine kehtib ka rajatistele, milleks parkla vaieldamatult on. Detailplaneering nägi ette mh maatulundusmaa sihtotstarbe. Ehitusõigust maatulundusmaa osas ette ei nähtud, samas kui ärimaa on mh ka parklate maa (vt ka maakatastriseaduse § 181 lg 2 p 8). Seega ei ole vastustaja tõlgendus meelevaldne. Küll aga on kaebaja seisukoht, et parkla võib rajada ükskõik kuhu kogu kinnistu ulatuses sh maatulundusmaale rohevõrgustiku alale, täiesti meelevaldne ega ole kooskõlas kehtiva õigusega. Kaebaja on kaebuses kirjeldanud põhjalikult Vaskjala-Ülemiste kanali ja sellele veeseadusest tulenevate piirangutega seonduvat ning toonud välja, et hetkel kehtiv veeseaduse regulatsioon võimaldab parkla rajamist soovitud asukohta. Kohus selgitab, et vastustaja ei ole keeldunud projekteerimistingimuste väljastamisest seetõttu, et projekteerimistingimused oleks vastuolus veeseadusega. Sellest tulenevalt jätab kohus vastavad väited tähelepanuta. Vastustaja keeldus projekteerimistingimuste väljastamisest seetõttu, et need muudavad oluliselt detailplaneeringu põhilahendust, ei ole kooskõlas üldplaneeringuga ning ei ole kooskõlas avalik-õiguslike kitsendustega, mis samuti tulenevad antud juhu just nimelt üldplaneeringust ning detailplaneeringust endast (maa sihtotstarve, piiranguvöönd ja rohevõrgustiku ala).
14.Kokkuvõtvalt leiab kohus, et vaidlustatud korraldus on õiguspärane haldusakt ja selle tühistamiseks puuduvad alused ja kaebus on tervikuna põhjendamatu ning tuleb jätta rahuldamata.
Menetluskulud
15.Vastavalt HKMS § 108 lg 1 lausele 1 kannab menetluskulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Käesoleval juhul tehti otsus kaebaja kahjuks. Vastustaja ei ole kohtule menetluskulude hüvitamise taotlust esitanud, seega jäävad poolte menetluskulud nende enda kanda. (allkirjastatud digitaalset) Daimar Liiv Kohtunik
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.